1、How to Achieve 1000000000000 Vanke 萬科：從萬益到萬億北京萬科體驗小組 住宅小分隊 2016.8.15我們的目標(biāo)：以客戶為核心，打造全生命周期客戶服務(wù)生態(tài)系統(tǒng)城市配套服務(wù)商住宅 C端客戶B端客戶教育物業(yè)公寓醫(yī)養(yǎng)商業(yè)辦公產(chǎn)業(yè)物流家裝教育需求增值養(yǎng)老需求增值客戶儲備租住需求居住需求房屋改造需求定制增值物業(yè)服務(wù)需求物流園空間需求增值商鋪租賃需求辦公空間需求產(chǎn)業(yè)園空間需求我們的設(shè)想：形成異業(yè)聯(lián)動，搭界業(yè)務(wù)平臺，實現(xiàn)萬億萬科互聯(lián)網(wǎng)+綜合平臺 千億萬科下的業(yè)務(wù)比例萬億萬科下的業(yè)務(wù)比例我們的收獲：用萬益初心收獲萬億滿足實現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無暇

2、突破：鼎新革故，包羅萬象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力探索 1地產(chǎn)市場背景：寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動地價上行,房價增幅不及地價;地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入“去庫存”的長周期，改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場份額逐年增加2015年11月10日中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議，習(xí)近平在會上明確提出的要化解過剩產(chǎn)能、開展降低實體經(jīng)濟(jì)企業(yè)成本行動、化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風(fēng)險“四個殲滅戰(zhàn)”2015年12月14日中共中央政治局召開會議，分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場盡管政策利好頻頻，但市場長期供大于求的趨勢難

3、以發(fā)生根本性改變商品房待售面積（萬平米）房地產(chǎn)社會投資完成額累計同比（%）寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動地價上行,房價增幅不及地價宏觀經(jīng)濟(jì)新常態(tài)GDP增長放緩，社會平均資本回報率持續(xù)下行，導(dǎo)致資金邊際收益率下滑地產(chǎn)行業(yè)收益率下降寬松貨幣流入地產(chǎn)投資端推動地價上行但行業(yè)整體高庫存狀態(tài)導(dǎo)致房價滯漲，房價增幅不及地價改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場份額逐年增加2010年2011年2012年2013年2014年2015年容量箱體1500-2000萬187240409367424427360-4002000-2500萬81114179107183201180-2002500-3000萬236880669

4、610080-1003000-3500萬14273429467230-503500-4000萬1593728223730-504000萬以上42375035427230-50匯總362495789632813909600-800上海改善型、高端住宅占比北京改善型、高端住宅占比改善型、高端型住宅產(chǎn)品在一線城市市場份額逐年增加; ;土拍市場火爆，面粉價高于面包價城市區(qū)域樓板價成本價未來售價周邊樓盤目前售價土拍時間北京南三環(huán)豐臺區(qū)石榴莊6W8W10W+中冶德賢公館4.5W2015.8.31上海中環(huán)涼城8.9W12.6W15W+靜安府8.5W2016.7.14探索 2住宅業(yè)務(wù)發(fā)展：通過住宅業(yè)務(wù)品質(zhì)的提

5、升與曼哈頓計劃（收購優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品），質(zhì)與量兩大維度的雙重增效作用，實現(xiàn)萬億大萬科產(chǎn)品體系全面升級曼哈頓計劃：積極收購市區(qū)核心片區(qū)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品地段 開發(fā)商品牌 交通 房型 面積智能系統(tǒng) 高級定制 私密花園 歐美開放式街區(qū)+多維配套服務(wù) 限量版產(chǎn)品+多維配套服務(wù)質(zhì)基礎(chǔ)性獨特性私密性多元性翡翠雅賓利翡翠江灣翡翠名都大都會79號北京市場產(chǎn)品力 5V 價值體系提升舉措設(shè)計國際級設(shè)計大師操刀美好家 裝修個性定制精工、選裝 展示陣地升級翡翠系 大都會 服務(wù)服務(wù)升級、圈層強化商業(yè)、客戶高端聯(lián)盟；會所 萬科優(yōu)勢資源介入配套配套功能落地第五食堂、會所、親子 建立社區(qū)精英文化公益活動村民公約會員卡分級別衣、食、住、行娛、住

6、、教、健北京：精英翡翠聯(lián)盟引領(lǐng)城市生活的世界圈子探索 3住宅業(yè)務(wù)增值：聯(lián)動商業(yè)大佬，拓寬客戶渠道；翡翠聯(lián)盟提供多維服務(wù)，增加客戶粘性聯(lián)動商業(yè)精英營銷活動：私宴、課程、品牌活動實現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無暇突破：鼎新革故，包羅萬象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力核心業(yè)務(wù)改善住宅經(jīng)營業(yè)務(wù)溢價商業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)挖掘教育踐行核心業(yè)務(wù)重改善，經(jīng)營業(yè)務(wù)創(chuàng)溢價、服務(wù)業(yè)務(wù)求創(chuàng)新住宅家裝物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)公寓物流教育醫(yī)療商辦上海萬科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價值服務(wù)，以平臺連接城市未來從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型上海萬科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價值服務(wù)，以平臺連接城市未來從傳統(tǒng)住

7、宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型上海萬科踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略以創(chuàng)新提供價值服務(wù)，以平臺連接城市未來從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型“萬億大萬科”未來發(fā)展方向，踐行城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略，以住宅產(chǎn)業(yè)為核心，以創(chuàng)新提供價值服務(wù)，以平臺連接城市未來。從傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)全面向生活和工作服務(wù)商轉(zhuǎn)型，是萬科產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的方向。從精神層面，萬科綜合性開發(fā)提供的不僅僅是住房，而是一個健康豐盛的生命周期。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)升級品牌多元服務(wù)優(yōu)化城市配套踐行 1住宅核心業(yè)務(wù)：應(yīng)用數(shù)據(jù)化分析、客戶意識、產(chǎn)品功能尺寸穩(wěn)固產(chǎn)品基礎(chǔ)踐行 1住宅核心業(yè)務(wù)：用健康&科技概念為產(chǎn)品增值，用品質(zhì)和細(xì)節(jié)贏取客戶認(rèn)同，以效率引領(lǐng)市場溢價能力品

8、質(zhì)認(rèn)同工程提效智能家居體系三恒住宅打造健康&科技住宅體系地源熱泵系統(tǒng)毛細(xì)管網(wǎng)輻射系統(tǒng)智能家居系統(tǒng)科技住宅概念為其帶來超過1W/平的溢價開盤一個半小時售罄競銷30億轉(zhuǎn)變思維模式理解客戶需求產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造施工工藝控制向綠城學(xué)習(xí)建立高端精裝修工藝控制標(biāo)準(zhǔn)高端=貴重材料及部品堆砌？從客戶體驗出發(fā)，打造由內(nèi)而外的品質(zhì)感翡翠濱江石材鋪裝一條中縫貫穿項目南北令人驚艷的細(xì)節(jié)控制才有打擊力工業(yè)化技術(shù)體系穿插施工提效夾芯保溫剪力墻石材反打技術(shù)無外架施工穿插施工模型編制地庫先行景觀先行市政先行用工業(yè)化技術(shù)體系迭代創(chuàng)新繼續(xù)引領(lǐng)市場用穿插施工降本提效做到魚與熊掌兼得“萬科之所以轉(zhuǎn)型成為城市配套服務(wù)商，就是為了在規(guī)模碰到天

9、花板后，能找到新的增長點。”郁亮商業(yè)是什么？我們?yōu)楹我錾虡I(yè)？一種能力多元盈利能力一個信念優(yōu)秀的團(tuán)隊商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)：金融產(chǎn)品（穩(wěn)定現(xiàn)金流）Eg.資產(chǎn)交易 與麥格理（90%）合資買入資產(chǎn) 每年凈營業(yè)收入2.5%作為基準(zhǔn)管理費 北京金隅萬科廣場商業(yè)運營成熟可通過資產(chǎn)、股權(quán)交易或REITs上市退出，獲得收益 Eg.投資回報率初期投入10億，估值15億退出投資回報率超過6%，便會成為穩(wěn)健的投資者目標(biāo)退出估值一份事業(yè)國計民生吃喝玩樂學(xué)一站式休閑體驗零售配套 兒童教育休閑娛樂 美食餐飲 多元化生活方式因地制宜，獨特創(chuàng)新的商業(yè)定位及設(shè)計各式各樣的企劃活動潛移默化的改變?nèi)藗兩罘绞接眯姆?wù)，用愛堅守關(guān)注顧客感受

10、，硬件與服務(wù)同步提升充滿熱情、積極敏銳、執(zhí)著堅守的商管團(tuán)隊，每天改善一項服務(wù)占資金不賺錢非主營？商業(yè)地產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè) 寫字樓經(jīng)濟(jì)、酒店經(jīng)濟(jì)、工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，都是未來中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合得好，就能夠為目前巨大的資本和民間資金找到出路。 明源地產(chǎn)研究院 綜合競爭力 拿地配套指標(biāo)的必要性，使得商業(yè)開發(fā)運營能力也成為競爭能力之一 溢價升值片區(qū)升值/新房升值/二手房溢價 未來發(fā)展趨勢線上線下結(jié)合，打造優(yōu)秀的資產(chǎn)管理平臺 綠地、恒隆、新世界、華潤拿地條件：商業(yè)、寫字樓、五星級酒店、公寓、特色商業(yè)街等等武漢天地商業(yè)街曾是老舊社區(qū)，如今是高端名片住宅售價為武漢

11、市最高線上+線下完美結(jié)合穩(wěn)定增長的客流+豐富的配套+完善的管理踐行 2商業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)：商業(yè)與住宅地產(chǎn)的結(jié)合，將是萬科城市配套服務(wù)商的最佳呈現(xiàn)形式。踐行 3教育服務(wù)業(yè)務(wù)：以住宅產(chǎn)業(yè)為核心，發(fā)展城市配套教育服務(wù)，緩解業(yè)主教育痛點，推動萬億大萬科產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。萬科引進(jìn)公辦配套學(xué)校體制教育托管幼兒園民辦學(xué)校以萬科業(yè)主為基礎(chǔ)的高素質(zhì)教育消費人群文藝、托管，輔導(dǎo)學(xué)習(xí)中心社區(qū)學(xué)習(xí)中心營地基地戶外營地傳統(tǒng)教育課外輔導(dǎo)第二課堂打造高質(zhì)量剛需教學(xué)品牌，擁有強大的師資隊伍和先進(jìn)的教學(xué)理念。依托萬科住宅，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，進(jìn)行社區(qū)營地的核心課程開發(fā)，形成萬科業(yè)主粘性。戶外營地教育強調(diào)學(xué)生的個人綜合素質(zhì)發(fā)展，培養(yǎng)熱愛運動和自然的品質(zhì)，是節(jié)假日娛樂休閑的教育性產(chǎn)品。素質(zhì)教育出國留學(xué)萬科配套教育服務(wù)解決社區(qū)的剛性需求，是住宅生態(tài)系統(tǒng)的核心配套服務(wù)。實現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益求精踐行：精雕細(xì)琢，翡翠無暇突破：鼎新革故，包羅萬象奮斗：使命必達(dá)，凝心聚力突破以客戶為核心的互聯(lián)網(wǎng)+平臺建設(shè)突破產(chǎn)品周期的互聯(lián)網(wǎng)參與實現(xiàn)路徑探索：前路漫漫，精益