1、全真密押考點執(zhí)業(yè)資格2011題及年城市規(guī)劃師城市規(guī)劃實務實例一某企業(yè)位于市中心重點地區(qū)，占地面積 24500 平方米， 由于企業(yè)效益不好，打算利用區(qū)位優(yōu)勢，將一部分多余的工廠用地出讓，建設住宅。經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商洽談達成協(xié)議，由房地產(chǎn)開商向市規(guī)劃行政主管部門申請建設住宅。規(guī)劃行政主管部門經(jīng)核實城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，該用地使用性質規(guī)劃為公共設施用地。市規(guī)劃行政主管部門經(jīng)現(xiàn)場調研，并分析了周圍建設情況和各種條件，認為可以改變用地性質，向市批準后核發(fā)了“兩證一書”。作了，經(jīng)市評析：市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，在現(xiàn)場調研后并作了分析，根據(jù)該用地所處具置和具體條件認為可以改

2、變用地性質。由于該用地“位于市中心重點地區(qū)”，根據(jù)規(guī)劃法的規(guī)定，重點地區(qū)控制性詳細規(guī)劃是由市必須經(jīng)過市的批準，才能改變用地性質。因此，市規(guī)劃行政主管部門的，要調整程序合法又合理，在報經(jīng)市批準的情況下，核發(fā)了“兩證一書”，這是正確的，不是多余之舉。實例二某區(qū)屬企業(yè)位于工業(yè)區(qū)內，占地 8400 平方米，由于設施老化，產(chǎn)品，最終。區(qū)想利用原廠區(qū)土地開發(fā)住宅，并將獲得的安置職工，經(jīng)向市規(guī)劃行政主管部門申請，被駁回，理由是該用地在城市總體規(guī)劃的控制性詳細規(guī)劃中為工業(yè)用地，不能改變用地性質。評析：市規(guī)劃行政主管部門的做法是對的。因為市規(guī)劃行政主管部門考慮到這個企業(yè)位于工業(yè)區(qū)，如果建設住宅，將帶來一系列問題

3、，如上學、購物、文化等，另外，周圍的工廠企業(yè)產(chǎn)生的廢氣、粉塵、噪聲等將對居民產(chǎn)生不良影響，因此不能開發(fā)建設住宅。但是，城市規(guī)劃行政主管部門可根據(jù)具體情況建議區(qū)采取土地置換的辦法，將位于居住區(qū)內的某些工業(yè)企業(yè)搬遷到這里，然后開發(fā)建設位于居民區(qū)內已騰出的用地，利用這方面的安置職工。這樣做，可以收各得其所的效果。實例四某市中心區(qū)北部有一工廠位于主干道北路東側，共有用地 4.5ha.由于城市建設的發(fā)展，該廠周圍多已建成居民區(qū)，沿北路兩側也已成為商業(yè)、辦公區(qū)，該廠成了污染擾民企業(yè)。但因該產(chǎn)品有特色，銷路很好，經(jīng)濟效益頗佳，不能停產(chǎn)。按照該廠主管部門的意見和城市控制性詳細規(guī)劃的要求，擬將該廠搬遷并出讓原址

4、，所獲用于搬遷。出讓后原址 2.0ha 改為商業(yè)、辦公用地，1.8ha 改為公寓用地，原家屬宿舍約占地 0.7ha 保留。評析：這是將原工業(yè)用地改變使用性質的規(guī)劃選址管理問題。按照建設用地性質變更程序，其手續(xù)應按規(guī)定辦理：1.廠方申請改變用地性質。廠方應持主管部門同意其改變廠址用地性質、出讓廠址和搬遷的文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質和搬遷的申請。2.城市規(guī)劃行政主管部門審核。城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)已批準的控制性詳細規(guī)劃和的規(guī)定進行審核。由于該工廠位于市中心區(qū)。城市規(guī)劃行政主管部門應將審有關核同意的意見報請市批準。然后向廠方發(fā)出建設項目選址意見書。3.城市規(guī)劃行政主管部門提出規(guī)劃

5、設計條件。 城市規(guī)劃行政主管部門在發(fā)出選址意見書的同時，根據(jù)該地區(qū)的具體情況和有關技術要求、技術標準，向該廠提出各個地塊的規(guī)劃設計條件。4.受讓方和廠方申請立項。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門批準文件、與受讓方的協(xié)議，向計劃部門申請項目。5.辦理土地出讓手續(xù)。廠方持城市規(guī)劃行政主管部門、市計劃部門批準文件和與受讓方的用地出讓協(xié)議，向土地部門辦理用地出讓手續(xù)，取得國有土地使用權有償出讓合同。該合同必須包含城市規(guī)劃行政主管部門各地塊的規(guī)劃設計條件。6.受讓方申請建設用地規(guī)劃證。受讓方持計劃部門批準文件、土地出讓合同和地形圖等有關資料，向城市規(guī)劃行政主管部門申請建設用地規(guī)劃別辦理。證。如受讓方為多家應分

6、7.受讓方繼續(xù)辦理有關建設的各項手續(xù)。受讓方在原址如何建設，將由受讓方依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門和申請建設工程規(guī)劃規(guī)劃設計條件，向城市規(guī)劃行政主管部門報送建設方案、施工圖證等項手續(xù)。8.城市規(guī)劃行政主管部門審核建設方案。城市規(guī)劃行政主管部門考慮到該地區(qū)位于市中心，對受讓方的建設方案在審核過程中除依照規(guī)劃設計條件外，還將邀請一些審，根據(jù)評審意見提出修改意見。在沒有了其他問題后，核發(fā)建設工程規(guī)劃進行評證。實例五某市市區(qū)總體規(guī)劃方案規(guī)定，市區(qū)東北部有一綠化地區(qū)，面積約 400ha.為使該地區(qū)近期實施綠化，市采取鼓勵政策，如在該地區(qū)已實施綠化面積達 30%之后，可以利用 2%用地開發(fā)經(jīng)營不影響綠化的低層

7、建設項目，并在開發(fā)建設的同時將該地區(qū)全部綠化。為此鄉(xiāng)依據(jù)市的政策向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，在該用地內建設 3萬平方米的二層鄉(xiāng)村式別墅和 1.0 萬平方米的游藝設施。經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門審核，確定建設總用地為 7.5ha，并經(jīng)市批準。評析：這是將城市規(guī)劃確定的綠化用地改為建設用地的用地性質變更問題。雖有市政府的局部調整用地政策，并經(jīng)市批準，但仍需辦理用地性質的變更手續(xù)。首先，應辦理將集體所有土地改變?yōu)閲型恋?，因為依照?guī)定集體所有土地是不能用來開發(fā)建設的申請。使用土地向計劃部門立項后，經(jīng)土地部門核準，再由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃證。其次，如果該開發(fā)項目由鄉(xiāng)組織開發(fā)公司自行開發(fā)

8、經(jīng)營，應由開發(fā)公司辦理一切手續(xù)，如果該項目由鄉(xiāng)開發(fā)公司與其他合作或聯(lián)營開發(fā)經(jīng)營，則應共同辦理一切手續(xù);如果該用地經(jīng)市批準，城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設用地規(guī)劃證后，出讓部門應特別注意在開發(fā)建設的同時，應對該地區(qū)的整體綠化情況加強監(jiān)督。實例六某沿海地級市 20 世紀 90 年代初期，根據(jù)自身發(fā)展需要，準備在城市東部建設中心區(qū)，主要目的是疏解舊城區(qū)、商業(yè)和行政辦公的壓力，用以發(fā)展城市新的商務中心、金融服務中心、大型會展文化中心和部分市級行政辦公機構。當時，該城市東部正處于城市主要發(fā)展地區(qū)，面積約 3 平方公里，面對內海灣，與原有舊城既有一段距離，又有比較方便的交通聯(lián)系，是該市中心區(qū)建設理想的選址地

9、點。市隨后組織編制中心區(qū)詳細規(guī)劃和城市設計，開始對外招商，準備大干一場。但是沒有想到，隨著國家治理經(jīng)濟過熱和 19971998 年的亞洲金融，不少原準備開發(fā)的投資方，由于的限制，加上大環(huán)境的需求，紛紛撤資或停工等待，中心區(qū)只建成了一個會展中心 、一個館和一個中心廣場。市為了繼續(xù)推動該地區(qū)的開發(fā)，匆忙修改規(guī)劃，將原來準備建設商務中心的大片土地改為居住用地，重新招商，開發(fā)房地產(chǎn)，陸續(xù)在中心區(qū)的周邊建起了三個住宅小區(qū)。但是，2000 年以后，隨著經(jīng)濟形勢的逐漸好轉，全市性的商務辦公和金融服務的需求又重新上升，申請建設的項目增加不少，這些好項目苦于找不到合適的選址，原中心區(qū)的土地已經(jīng)有相當部分被轉變?yōu)?/p>

10、居住用地。該市開始著急了，一方面，原中心區(qū)實際上只建成一半，城市中心職能遠遠沒有發(fā)揮出來，幾乎沒有剩余的土地;另一方面，新的建設項目又沒有地方建設。希望有關規(guī)劃部門能夠重新確定一個中心區(qū)的位置，以解決城市的燃眉之急。評析：這個例子說明兩個問題。第一，一個城市的土地資源是有限的，并不是無限可以任意擴大，城市主要功能區(qū)的選址有時往往是惟一的，或者至少是非常有限的，特別是像中心區(qū)這樣重要片區(qū)的選址，它既是城市的心臟部位，是城市行政、商業(yè)、商務、文化的重要設施所在地，又是城市具有代表性的重要景觀區(qū)，一般項目不應該允許在中心區(qū)建設。第二，應處理好一個城市發(fā)展的長遠利益與眼前利益的關系，城市中心區(qū)的建設不

11、是 1-2年就可以完成的，應該認真規(guī)劃，逐步建設，任何操之過急的行動很有可能給城市帶來長久的不利影響。城市建設是百年大計，只顧眼前利益，不顧城市建設的規(guī)律，最終只能為城市帶來不良的。實例七某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 1999 年 8 月 19 日經(jīng)市規(guī)劃局(99)規(guī)建字 1052 號規(guī)劃證批準，在某市東方東路建設中山，該公寓樓工程由地上 18 層和 32 層兩部分組成，建設規(guī)模為 7 萬平方米。但該寓正被市規(guī)劃局查處中。將 18 層部分加高 9 層，違法建設面積 5400 平方米?，F(xiàn)該公評析： 該違法事件主要是未按程序向規(guī)劃行政主管部門申報修改方案，擅自加高。按照規(guī)劃程序規(guī)定：已取得審定設計方案通知書

12、的建設或申報，由于自身的原因，再次申報設計方案要求改變建筑高度、建筑布局等事項時，應持函件(詳細說明改變的具體理由)和有關圖紙報規(guī)劃行政主管部門。規(guī)劃行政主管部門協(xié)調同意后，方可受理申報。并需要重新審定修改后的規(guī)劃與建筑設計。該房地產(chǎn)開發(fā)增加面積，違法事實清楚，應得到相應處罰。公司，修改設計，實例八1993 年，x 市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當?shù)匾悦慨€ 2.2 萬元的價格，從小北村征走耕地 109.58 畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油 2500萬噸，成交額可達 2000 萬元，實現(xiàn)利稅 100 萬元，據(jù)說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經(jīng)濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情

13、卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當?shù)匕傩盏某兄Z沒有兌現(xiàn)，一百多畝耕地卻落到糧食局里，隨后，這些耕地鄧被成若干份，每份約為 420 平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些手里，每份 3.5 萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有 200 平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現(xiàn)在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現(xiàn)在看到的這種情況，真是讓他們氣，無論如何要弄個明白，討個說

14、法。評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農(nóng)民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產(chǎn)開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主

15、管部門提出改變用地性質的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據(jù)有關已經(jīng)批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃證。所以說，改變用地性質必須辦理手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據(jù)城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。實例九某房地產(chǎn)開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經(jīng)營。經(jīng)過協(xié)商，鄉(xiāng)與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了一份聯(lián)合興辦公司的。規(guī)定：雙方興辦聯(lián)合公司，鄉(xiāng)里提供 50 畝土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建 60 幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，

16、預計利潤可觀。聯(lián)合公司開始后，由房地產(chǎn)開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯(lián)營年限為 50 年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和。評析： 房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯(lián)合公司，實質上卻是變相出租土地。首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)作為一級，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經(jīng)濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的土地管理法第十條明確規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民經(jīng)營、管理?！币虼?，鄉(xiāng)不能單方面代表農(nóng)民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯(lián)辦公司的協(xié)議內容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經(jīng)益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯(lián)營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我地管理法第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設。”要想將農(nóng)業(yè)用地變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設用地，必須先經(jīng)國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)明明是轉讓土地使用