1、影響中國(guó)住房需求的客觀環(huán)境因素主要有哪些？答：住房需求是指在一定的時(shí)期內(nèi),在某一價(jià)格水平下,住房的消費(fèi)者在市場(chǎng)上所愿意且能夠購(gòu)買的住房數(shù)量。一、住房需求的一般特征二、（一）、三、住房的基本需求是剛性的。四、住房是人類生存和發(fā)展的必需品，滿足人們基本生活的住房需求是維持勞動(dòng)力的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)的需要，是人們維持起碼尊嚴(yán)的需要。如果連最基本的住房需求都不能滿足，社會(huì)穩(wěn)定就會(huì)受到影響。因此，無力自我改善住房條件的低收入人群的住房需求和拆遷帶來的住房需求是必須優(yōu)先滿足的需求。（二）、住房需求不僅是量的需求，更是質(zhì)的需求。隨著居民收入和生活水平的提高，在住房面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，人們對(duì)住房的裝修、結(jié)構(gòu)、布局

2、、安全等本身質(zhì)量提出越來越高的要求，對(duì)居住環(huán)境也提出休閑、購(gòu)物、娛樂、運(yùn)動(dòng)等一系列更高的配套功能要求。這種不斷追求住房質(zhì)量提高的需求，導(dǎo)致住房在供求總量不變的情況下，價(jià)格也呈逐漸上漲趨勢(shì)。從另一方面也說明住房改善是長(zhǎng)期的過程，即使社會(huì)上不再新增人口、住房總量已經(jīng)足夠，對(duì)住房的需求也是永遠(yuǎn)存在的。（三）、支撐住房需求的購(gòu)買力與資產(chǎn)狀況和收入預(yù)期有關(guān)。住房有效需求并不完全取決于當(dāng)期收入水平，即期收入、儲(chǔ)蓄、存量資產(chǎn)、未來收入共同構(gòu)成實(shí)現(xiàn)住房需求的購(gòu)買力。在住房抵押貸款制度的支持下，大約有70%購(gòu)房款用的是未來的收入，有30%購(gòu)房款用的是家庭歷年積累的收入或資產(chǎn)。所以，要將購(gòu)房意愿轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，

3、只需要較少的當(dāng)前收入。因此，不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為收入水平是住房需求量的惟一決定因素。（四）、住房的邊際需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。一方面，交通便利、配套完善、環(huán)境優(yōu)良等宜居性好的城市或就業(yè)機(jī)會(huì)多的城市總是吸引著大量居民的進(jìn)入，所以，這些城市的住房需求始終比較旺盛。各國(guó)的實(shí)事都證明，在影響房?jī)r(jià)的供求因素中，新近進(jìn)入城市的住房邊際消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)影響是最大的。另一方面，由于住房?jī)r(jià)格受級(jí)差地租影響極大，導(dǎo)致在同一區(qū)域，對(duì)新舊住房的需求差別很小，價(jià)格差別也很小。（五）、住房需求一般是在原住房基礎(chǔ)上追加的增量需求。住房是資產(chǎn)，可以變現(xiàn)、可以繼承。與一般消費(fèi)品不同，居民對(duì)住房的新需求與原住房關(guān)聯(lián)程度大。對(duì)改善性住房需求而

4、言，新的住房需求是在原住房基礎(chǔ)上的追加。居民通過將原住房出售或出租，只需添加比原來住房增加的那部分面積和功能的錢，就可以實(shí)現(xiàn)新的住房需求。如賣掉50平方米的住房在同一區(qū)域再購(gòu)買80平方米的住房，只需增加30平方米的資金就可以實(shí)現(xiàn)。（六）、住房需求不僅是消費(fèi)需求還可以是投資需求。住房是資產(chǎn)，不僅可以滿足人們的居住需求，而且可以抵御通貨膨脹，具有保值和增值的功能。當(dāng)通脹發(fā)生時(shí)，貨幣資產(chǎn)縮水，居住成本提高，實(shí)物資產(chǎn)增值，導(dǎo)致住房購(gòu)買需求增加，由于住房供給存在時(shí)滯，短期住房供給不會(huì)發(fā)生變化，因此商品住房?jī)r(jià)格上升。二、我國(guó)當(dāng)前住房需求和供給的特點(diǎn)（一）、脫困性和改善性住房需求集中釋放。長(zhǎng)期福利分房體制下

5、，城鎮(zhèn)人均住房標(biāo)準(zhǔn)較低。住房制度改革以來，被長(zhǎng)期約束的住房需求得到釋放，特別是歷史上積累的、本應(yīng)在3050年內(nèi)實(shí)現(xiàn)均衡的脫困性需求、改善性需求，集中在住房制度改革之后釋放。再加上，停止福利分房后增加的新職工沒有享受到單位分房的福利，他們同樣存在著對(duì)住房的剛性需求，這部分人群大約占職工總數(shù)的25%左（二）、被動(dòng)性住房需求突出。在快速城鎮(zhèn)化的背景下，城市改造和擴(kuò)張?jiān)斐闪舜罅勘粍?dòng)遷拆需求，特別是以舊村改造升級(jí)、大型會(huì)展或者運(yùn)動(dòng)會(huì)為契機(jī)帶動(dòng)的拆遷性需求增加更為明顯，如北京的奧運(yùn)會(huì)、上海的世博會(huì)等。（三）、當(dāng)前社會(huì)的幾個(gè)顯著特征深度影響住房需求。一是當(dāng)前城鎮(zhèn)整體水平正處于住房需求較高的發(fā)展階段。城鎮(zhèn)居民

6、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的態(tài)勢(shì)十分明顯，對(duì)住房的需求快速提高。二是家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢(shì)明顯。家庭結(jié)構(gòu)越小，人均住房面積的實(shí)際占有越大，因此，小家庭結(jié)構(gòu)的大量出現(xiàn)會(huì)引起住房需求的增加。三是婚房需求量驟增?；辇g人口對(duì)于住房的剛性需求將會(huì)持續(xù)增加。四是外來務(wù)工人員的住房需求，隨著大量外來務(wù)工人員的增加，相應(yīng)地對(duì)住房產(chǎn)生需求。（四）、各種需求交叉錯(cuò)位。在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民收入差距不斷擴(kuò)大的客觀背景下，不同的消費(fèi)者對(duì)住房的需求也呈現(xiàn)分化趨勢(shì)：貧困的人群需要解決最基本的住房需求，小康的家庭產(chǎn)生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投資和投機(jī)的需求。另一方面，由于目前我國(guó)住房保障體系建立晚、不完善，這些因素導(dǎo)致各種需求錯(cuò)位，解困性需

7、求與改善性需求、自住性需求與投資性需求、近期需求與遠(yuǎn)期需求在同一個(gè)市場(chǎng)上同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)。近幾年的房?jī)r(jià)上漲也與此有關(guān)。（五）、對(duì)供給結(jié)構(gòu)干預(yù)力度不夠。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，政府對(duì)市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為約束不夠，造成了供給結(jié)構(gòu)的不合理以及其他諸多問題。政府在土地出讓上價(jià)高者得，對(duì)供給結(jié)構(gòu)缺乏必要規(guī)劃、金融和稅收政策的干預(yù)，開發(fā)企業(yè)為了利潤(rùn)最大化，集中滿足最富裕人群的住房需求，大戶型、高檔住宅占絕大比例，導(dǎo)致了新建住房?jī)r(jià)格的普遍上揚(yáng)，新建商品住房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)迫使更多的人購(gòu)買舊房，又拉動(dòng)了存量住宅的價(jià)格上漲。供給結(jié)構(gòu)問題成了拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿Α＃?、住房供給的市場(chǎng)化程度不均衡。由于存在著大量非公開競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)

8、入房地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，存在著土地資源濫用、價(jià)格欺詐、信用缺失等一系列市場(chǎng)秩序失控的問題，盡管這些問題在近年有所緩解，但并沒有徹底解決。三、影響中國(guó)住房需求的客觀環(huán)境因素改革開放三十多年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展受到全社會(huì)的廣泛關(guān)注，它直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展和人們的社會(huì)生活。房?jī)r(jià)的變化成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。但住房作為不動(dòng)產(chǎn)具有區(qū)別一般商品的獨(dú)特性質(zhì)，分清其需求的特點(diǎn)，才能把握供求平衡的關(guān)鍵要點(diǎn)。住房需求的波動(dòng)與諸多因素相關(guān),一般而言,人口因素、城市化水平?jīng)Q定了一定時(shí)期住房的需要量,而經(jīng)濟(jì)因素、政策因素和價(jià)格預(yù)期決定了一定時(shí)期的有支付能力的住房需求。（一）、城市化發(fā)展水平城市是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，特

9、別是工業(yè)化的必然結(jié)果。因?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無論從地域上說，還是從經(jīng)濟(jì)社會(huì)組織形式上說，都表現(xiàn)為城市的發(fā)展。城市越發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的需求也就越大。隨著城市的發(fā)展，城市的擴(kuò)大，城市土地面積不斷地增加，城市對(duì)土地和住宅的需求也就越來越大。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化水平的提高，所以對(duì)土地提出了需求，是因?yàn)樵诔鞘猩鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，工業(yè)、商業(yè)、金融業(yè)，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施也跟著發(fā)展起來。特別是城市基礎(chǔ)設(shè)旆，需要占用很大的土地，這一切都提出了對(duì)土地的大量需求。中國(guó)現(xiàn)在正處于城市化的時(shí)期，城市數(shù)量和城市規(guī)模都在不斷地增加，因此對(duì)土地的需求量是很大的。（二）、房地產(chǎn)價(jià)格水平房地產(chǎn)市場(chǎng)與其他市場(chǎng)一樣，價(jià)格的高低對(duì)于房地產(chǎn)的需求也有

10、很大的影響。在正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格高，就會(huì)限制對(duì)房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價(jià)格低，就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)的需求。我國(guó)目前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下是影響房地產(chǎn)需求的一個(gè)重要因素。（三）、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是各部門之間的量的關(guān)系和比例，以及其特有的相互結(jié)合形式。當(dāng)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)部門已經(jīng)突破了物質(zhì)產(chǎn)品生產(chǎn)部門的界限，發(fā)展成為包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)各職能部門在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的狀況，不僅決定著城市對(duì)房地產(chǎn)需求的總量，而且決定著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的需求結(jié)構(gòu)。中國(guó)現(xiàn)在正處于現(xiàn)代化的過程中，城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換。城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和城市產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)換，都影響著和決定著城市對(duì)房地產(chǎn)的需求狀況和需求的數(shù)量。特別是第

11、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)城市房地產(chǎn)提出了大量的需求。（四）、國(guó)家有關(guān)政策國(guó)家的政策，是國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)控的重要手段，對(duì)房地產(chǎn)的生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求，都會(huì)有巨大的影響，特別是對(duì)房地產(chǎn)的總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡有著重大的調(diào)節(jié)作用。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體上說，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，決定著房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，以及房地產(chǎn)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)系。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)踐表明，國(guó)家的財(cái)稅政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、金融政策、投資政策等，基本上決定了房地產(chǎn)投資總量和投資結(jié)構(gòu)。同時(shí)國(guó)家可以通過生產(chǎn)性需求和消費(fèi)性需求的各種經(jīng)濟(jì)參數(shù)，如價(jià)格、稅收、利息、折舊率等，刺激或抑制生產(chǎn)和消費(fèi)的需求。其中貨幣金融政策和利率，是調(diào)整需求的最有力的經(jīng)濟(jì)杠桿。對(duì)于居民住房消費(fèi)影響最大的是國(guó)家的住房政策，以及與住房有關(guān)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展，住房制度改革的不斷推進(jìn)，我國(guó)居民住房需求已發(fā)生了很大的變化。當(dāng)前我國(guó)居民的住房需求在微觀層面上又有其新的特征表現(xiàn)，這些特征表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)引起我們的注意。居民對(duì)住房的需求可分為消費(fèi)需求與投資需求兩類，前者直接來源于消費(fèi)者本人對(duì)居住的要求，后