1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)的現(xiàn)狀分析產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念產(chǎn)業(yè)園區(qū)指由政府規(guī)劃建設(shè)的，供水、供電、供氣、通訊、道路、倉(cāng)儲(chǔ)及其它配套設(shè)施齊全、布局合理且能夠滿足從事一般工業(yè)生產(chǎn)和科學(xué)實(shí)驗(yàn)需要的標(biāo)準(zhǔn)性建筑物或建筑物群體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理立法不完善隨著城市建設(shè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民生活設(shè)施的改善，成片的住宅小區(qū)、公寓、寫(xiě)字樓、商廈、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建成，房屋售后物業(yè)管理也越來(lái)越重要。社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理是改革開(kāi)放過(guò)程中出現(xiàn)的新生事物，由于缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法律規(guī)范，致使物業(yè)管理過(guò)程中產(chǎn)生的大量糾紛得不到及時(shí)解決。我國(guó)自 1994 年以來(lái)，就開(kāi)始了物業(yè)管理的立法工作，并已基本形成體系。但是到目前為止，

2、還沒(méi)有一部權(quán)威性很強(qiáng)的法律，或者說(shuō)，還沒(méi)有一部全國(guó)人大制定并通過(guò)的物業(yè)管理專門(mén)法律。而且法規(guī)大多數(shù)都是針對(duì)一般物業(yè)管理而言的，要么過(guò)于原則，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)只是泛泛而談；要么根本不涉及物業(yè)管理市場(chǎng)問(wèn)題。那么，物業(yè)管理市場(chǎng)整體管理、物業(yè)管理市場(chǎng)招投標(biāo)及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)需求主體及管理、物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行秩序的管理等，都還沒(méi)有制定相應(yīng)的法律法規(guī)，沒(méi)能用明確的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范。而且，就一般物業(yè)管理法律法規(guī)來(lái)說(shuō)，也存在著明顯的不全面、不嚴(yán)密、不具體、不夠協(xié)調(diào)的缺陷。例如，對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)中最主要的權(quán)利主體物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的法律地位、權(quán)利義務(wù)，所有的法律法規(guī)都沒(méi)有做出非常具體、明確、便于操作的規(guī)定。我們應(yīng)當(dāng)

3、承認(rèn)，物業(yè)管理企業(yè)的某些職能與政府的某些職能存在重疊和交叉，特別是在居住環(huán)境、清潔衛(wèi)生、消防治安、公共綠化、公用設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等方面。由于二者地位和作用不同，所代表的利益不完全相同、工作的出發(fā)點(diǎn)不同，可能會(huì)在工作中引發(fā)各種沖突。對(duì)此除了及時(shí)溝通、消除誤解外，還需要法律上確定二者各自職責(zé)范圍及其在相關(guān)領(lǐng)域的配合機(jī)制。對(duì)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理來(lái)講，我國(guó)的立法更是相對(duì)滯后。至今， 尚無(wú)一部關(guān)于產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)。在司法實(shí)踐中，涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理大多參照住宅小區(qū)的法律規(guī)范執(zhí)行。此外，由于對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中遇到的相關(guān)法律理論問(wèn)題研究不夠深入，導(dǎo)致在產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中產(chǎn)生的許多法律糾紛難以處理。

4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場(chǎng)化程度不高目前，全國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)處于一種一觸即發(fā)的狀態(tài)。這種市場(chǎng)化的導(dǎo)火索一旦點(diǎn)燃，整個(gè)物管市場(chǎng)則會(huì)烽煙四起。我們可以預(yù)測(cè)，未來(lái) 3-5 年是中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)的“戰(zhàn)國(guó)時(shí)代”。到 2010 年末，全國(guó)性的物業(yè)管理品牌格局將基本形成，屆時(shí)，一個(gè)企業(yè)再想進(jìn)入物管市場(chǎng)，分得一杯羹，困難更大，為時(shí)已晚。所以，對(duì)一個(gè)物管企業(yè)而言， 目前是搶占物管市場(chǎng)的最佳良機(jī)。當(dāng)前獲得物業(yè)管理市場(chǎng)的方式主要有如下三種：通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。這是物業(yè)管理市場(chǎng)化最根本的方式。但目前通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式獲得物業(yè)管理權(quán)的物業(yè)比較少，在整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)所占的比例也小，而且

5、主要集中在一些政府的公共型物業(yè)。通過(guò)協(xié)議招標(biāo)方式占領(lǐng)市場(chǎng)這種方式就是通過(guò)協(xié)議招標(biāo)的方式獲得物業(yè)管理權(quán)。一般是較優(yōu)秀物業(yè)的開(kāi)發(fā)商邀請(qǐng)一些知名品牌的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。目前， 在物業(yè)管理市場(chǎng)上，這種方式比較常見(jiàn)，而且項(xiàng)目數(shù)目較多。通過(guò)自建自管方式擁有市場(chǎng)這種情況就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將所開(kāi)發(fā)的物業(yè)委托給下屬的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這是目前非常普遍的一種現(xiàn)象。這種管理方式影響了物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)較低，業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力有限、管理難度大等，對(duì)市場(chǎng)化的物業(yè)管理企業(yè)吸引力較小， 這類物業(yè)的市場(chǎng)化程度不高，一般由政府指定或開(kāi)發(fā)商自建的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。規(guī)劃布局不夠

6、合理，房屋設(shè)計(jì)的使用功能不夠全面從目前來(lái)看，無(wú)論是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，還是經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的省、市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然都是按照全面規(guī)劃、因地制宜、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的方針建設(shè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，但大量的工業(yè)廠房從設(shè)計(jì)上就沒(méi)有全面考慮房屋的使用功能，規(guī)劃布局也不夠合理。比如，許多標(biāo)準(zhǔn)廠房的衛(wèi)生間很少，且分布不合理，導(dǎo)致入駐企業(yè)員工入廁難，這樣一來(lái)，就大大增加了物業(yè)管理的難度，致使我們的物業(yè)管理員成了“消防隊(duì)員”，處處救火。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施不夠完善我國(guó)的開(kāi)發(fā)區(qū)大都建在遠(yuǎn)離市區(qū)或在市區(qū)的邊緣，地理位置雖然優(yōu)越，但基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施不夠完善。無(wú)論是以高新技術(shù)為主的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以工業(yè)為主的工業(yè)

7、開(kāi)發(fā)區(qū)，還是以金融商貿(mào)為主的金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫(yī)院、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施都不很完善。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r現(xiàn)階段，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚未真正形成規(guī)范化、產(chǎn)業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展格局，除深圳、上海、北京等城市物業(yè)管理市場(chǎng)相對(duì)成熟之外，全國(guó)大部份地區(qū)物業(yè)管理處于起步階段，市場(chǎng)化程度偏低。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展程度已達(dá)到一定水平的深圳市來(lái)看，目前仍存在著以下問(wèn)題：以數(shù)量型為行業(yè)發(fā)展的主要特征造成企業(yè)數(shù)量多、分布廣、規(guī)模小、規(guī)模效益差、發(fā)展后勁不足等問(wèn)題，以 2000 年末的統(tǒng)計(jì)資料為例，全市擁有 1100 家大小規(guī)模不一的物

8、業(yè)管理企業(yè)，正式注冊(cè)的僅 500 家，按 2000 年全市物業(yè)開(kāi)發(fā)量約 800 萬(wàn)平方米計(jì)算，1100 家物業(yè)管理企業(yè)平均分配不足 1 萬(wàn)平方米。企業(yè)發(fā)展趨同化、企業(yè)運(yùn)作方法雷同，低水平、重復(fù)性的產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍大量涌現(xiàn)，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產(chǎn)品（服務(wù)）結(jié)構(gòu)不合理，低檔次產(chǎn)品（服務(wù)）多，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本居高不下， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力差的局面。由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在低水平重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，大量小而全的物業(yè)管理企業(yè)勢(shì)必造成資源配置不合理、資源浪費(fèi)的嚴(yán)重后果： 一方面“五臟俱全”的機(jī)構(gòu)使人力、物力、財(cái)力浪費(fèi)極大，企業(yè)成本增加；另一方面形成各類工程技術(shù)人員工作量極不飽和，復(fù)雜的現(xiàn)代化設(shè)施、設(shè)備出現(xiàn)的重

9、大技術(shù)問(wèn)題仍需依賴專業(yè)公司；同時(shí)，庫(kù)存?zhèn)溆貌牧稀⒌秃奈锪嫌终加闷髽I(yè)大量流動(dòng)資金，造成流動(dòng)資金沉淀。僅以開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目支持為優(yōu)勢(shì)，政府指導(dǎo)價(jià)為保護(hù)傘，以純粹的物業(yè)管理作為主業(yè)，運(yùn)用“五臟俱全”的組織結(jié)構(gòu)養(yǎng)活一大批從業(yè)員工的企業(yè)發(fā)展模式在一定程度上仍延續(xù)著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下后勤管理方 式，未從根本上改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制給企業(yè)發(fā)展帶來(lái)的種種弊端，這種模式已經(jīng)明顯不能適應(yīng)成熟的市場(chǎng)、變化的市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)的發(fā)展需求。從全國(guó)范圍的行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，觀念落后、法制不健全已成為嚴(yán)重制約全行業(yè)整體規(guī)范發(fā)展的關(guān)鍵因素，而國(guó)有物業(yè)管理企業(yè)存在體制改革和產(chǎn)權(quán)制度改革方向不明確的問(wèn)題則嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的市場(chǎng)化發(fā)展進(jìn)程。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)

10、管理發(fā)展?fàn)顩r從國(guó)內(nèi)市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化步伐的加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)不斷加強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理市場(chǎng)也日趨發(fā)展成熟，政府及開(kāi)發(fā)商在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所充當(dāng)?shù)慕巧珜㈨槕?yīng)市場(chǎng)變化而逐漸改變，政府在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中所起的調(diào)控作用也將隨著市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展而逐步淡化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理正逐步向規(guī)范化、法治化邁進(jìn)。從國(guó)際市場(chǎng)來(lái)看，隨著我國(guó)加入 WTO，大批國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的進(jìn)駐給國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)直接影響，使國(guó)內(nèi)企業(yè)面臨巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力和沖擊。WTO 帶來(lái)的是公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。如果說(shuō)是機(jī)遇， 對(duì)國(guó)內(nèi)外企業(yè)是共同的機(jī)遇，因此必將出現(xiàn)“與狼共舞”的格局。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)也將出現(xiàn)三個(gè)層面，一是國(guó)內(nèi)企業(yè)與國(guó)外企業(yè)聯(lián)姻

11、的合資控股企業(yè)出現(xiàn)；二是獨(dú)資的國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)軍中國(guó)，企業(yè)迎來(lái)“洋管家”；三是國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)走出國(guó)門(mén)，到異國(guó)它鄉(xiāng)為“老外”服務(wù)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)一、市場(chǎng)化雖然物業(yè)管理是一種微利性行業(yè)，但較低的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和較低的行業(yè)門(mén)檻仍會(huì)吸引大量資金和人才的進(jìn)入。資本對(duì)利潤(rùn)的追逐，加深了物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)推動(dòng)物業(yè)管理的市場(chǎng)化進(jìn)程，促進(jìn)物業(yè)管理品牌化格局的盡快形成。一些物管企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)獲得更多的物業(yè)，形成規(guī)模效益和品牌效應(yīng)；另外一些物管企業(yè)可以通過(guò)兼并、聯(lián)合和重組等方式，形成規(guī)模化管理和企業(yè)集團(tuán)，以增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。通過(guò)市場(chǎng)洗禮，最終會(huì)形成少數(shù)品牌物管企業(yè)占據(jù)

12、大部份物管市場(chǎng)份額，使物管行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻自動(dòng)加高，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈而且層次更高。這種狀況會(huì)使一般的企業(yè)不敢介入或者已經(jīng)無(wú)法介入物管行業(yè)，行業(yè)發(fā)展的大局已定， 行業(yè)間重新洗牌的可能性減少。二、經(jīng)營(yíng)化21 世紀(jì)，物業(yè)管理企業(yè)將要面對(duì)更為激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，而日新月異的高新科技也給企業(yè)帶來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。隨著社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度不斷加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)的要求不斷提高，市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展提出了更高的要求。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理企業(yè)一方面要提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)換取優(yōu)價(jià)

13、的回報(bào)，同時(shí)有效地降低成本。另一方面要結(jié)合企業(yè)的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)一業(yè)為主，多元經(jīng)營(yíng)的發(fā)展格局。在物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、配套項(xiàng)目開(kāi)發(fā)融為一體的同時(shí)，不斷拓展新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。積極參與、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)，如房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、銷售，投資業(yè)務(wù)的策劃；參與、經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理密切相關(guān)的行業(yè)， 如物業(yè)租賃、商業(yè)服務(wù)、文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、建材、裝飾等，通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行，開(kāi)發(fā)物業(yè)的整體功能，提高物業(yè)的增值潛力，增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展后勁，實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模效益。一、生態(tài)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的基點(diǎn)是合理利用環(huán)境容量 (環(huán)境承載力)，這在物業(yè)管理“可持續(xù)發(fā)展”中顯得尤為重要。生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)是按照生

14、態(tài)學(xué)原理，以空間的合理利用為目標(biāo)，以建立科學(xué)的人工化環(huán)境措施去協(xié)調(diào)人與人、人與環(huán)境的關(guān)系，協(xié)調(diào)產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)部結(jié)構(gòu)與外部環(huán)境關(guān)系，使人類在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng)，為人類創(chuàng)造一個(gè)安全、清潔、美麗、舒適的生活、生產(chǎn)環(huán)境。它是在對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境質(zhì)量變異規(guī)律深化認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，有計(jì)劃、有系統(tǒng)、有組織地安排產(chǎn)業(yè)園區(qū)人類活動(dòng)的強(qiáng)度、廣度和深度的行為。二、社區(qū)化隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的不斷發(fā)展，建立社區(qū)化的產(chǎn)業(yè)園區(qū)已成為一種必然趨勢(shì)。物業(yè)管理企業(yè)必須從園區(qū)綠化、景觀、文化設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生等方面出發(fā)，構(gòu)筑符合園區(qū)業(yè)主或物業(yè)使用人的大文化社區(qū)框 架，逐步完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的安全防范系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系

15、統(tǒng)、資訊通訊系統(tǒng)，增大產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的科技含量，與社會(huì)同步。首先，從產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的環(huán)境出發(fā),建造宜人宜園的綠化環(huán)境。抓好環(huán)境清潔、美觀和綠化養(yǎng)護(hù)，對(duì)于提高企業(yè)生產(chǎn)環(huán)境、生產(chǎn)質(zhì)量和吸引新企業(yè)人園都將起到舉足輕重的作用。其次，建立高品位的文化娛樂(lè)設(shè)施，有計(jì)劃地開(kāi)展各項(xiàng)文化活動(dòng)?？梢栽趫@區(qū)內(nèi)建立種類全、品質(zhì)高的文化娛樂(lè)設(shè)施。每年還可以有計(jì)劃地開(kāi)展高品位的文化藝術(shù)活動(dòng)，如高新技術(shù)研討會(huì)、環(huán)園長(zhǎng)跑、文化藝術(shù)節(jié)、讀書(shū)攝影詩(shī)歌競(jìng)賽、保齡球挑戰(zhàn)賽、大型游園活動(dòng)、每周一升國(guó)旗等等。三、區(qū)域化所謂產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理區(qū)域化，就是按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，以產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃的自然區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，以有利生產(chǎn)、工作、方便生

16、活和便于管理為原則，以提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體管理水平為目的設(shè)定若干個(gè)物業(yè)區(qū)。應(yīng)當(dāng)肯定的說(shuō)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理具有以下幾個(gè)方面的好處：有利于提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整體管理水平。產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的好差，不僅直接反映出產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理水平，而且直接影響政府對(duì)外開(kāi)放和招商引資的環(huán)境。有利于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。目前物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著管理規(guī)模偏小，經(jīng)濟(jì)效益差的問(wèn)題，這一問(wèn)題已嚴(yán)重制約了物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。如果按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，管理規(guī)模相對(duì)按單體管理產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)模，要大出若干倍，甚至上百倍，而管理人員相對(duì)增加的數(shù)量遠(yuǎn)低于面積增加的數(shù)量，這樣物業(yè)管理就會(huì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物

17、業(yè)管理企業(yè)自我發(fā)展的良性循環(huán)。有利于減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，由于規(guī)模大，物業(yè)管理的收費(fèi)同單獨(dú)一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的管理成本相比會(huì)大幅度下降，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也將隨之降低，這樣自然可以減輕業(yè)主或物業(yè)使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。有利于共用設(shè)備設(shè)施的統(tǒng)一維修養(yǎng)護(hù)。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)是按照統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行的，許多大型設(shè)備設(shè)施和地下管網(wǎng)等都是區(qū)域共同使用。共同受益的。如果分割管理，不利于整體設(shè)備、設(shè)施維修、更新和改造，只有按行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行統(tǒng)一管理，才有利于設(shè)備、設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)。有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。按照行政區(qū)域設(shè)定物業(yè)區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，同現(xiàn)在按單獨(dú)產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)行物

18、業(yè)管理相比， 更有利于整個(gè)區(qū)域內(nèi)的治安環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、綠化環(huán)境、生產(chǎn)、工作和生活環(huán)境的改善，更有利于創(chuàng)建文明城市、文明城區(qū)活動(dòng)的開(kāi)展。何做好科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù)對(duì)科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)，目前在我國(guó)還不是很多，還沒(méi)有成熟的管理模式和成功的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。兩年前，筆者所在公司通過(guò)招投標(biāo)，取得了A 區(qū)的物業(yè)管理權(quán)。我們體會(huì)到， 要做好科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)物業(yè)管理，首先必須了解此類物業(yè)的特點(diǎn)，然后結(jié)合實(shí)際采取有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。物業(yè)的主要特點(diǎn)：作為科技型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)保密性、安全性要求較高。如一些軟件開(kāi)發(fā)公司為保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、防止科研成果和資料的流失，對(duì)出入人員的檢查極為嚴(yán)格。物業(yè)管理要為科技型企

19、業(yè)提供配套服務(wù)。如網(wǎng)絡(luò)、商務(wù)活動(dòng)等， 應(yīng)依據(jù)不同特點(diǎn)，提供適當(dāng)?shù)难由旆?wù)項(xiàng)目。由于服務(wù)的對(duì)象素質(zhì)較高，因此對(duì)物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求也較高。物業(yè)管理人員要不斷學(xué)習(xí)培訓(xùn)，適應(yīng)客戶的服務(wù)需求。由于部分科技型企業(yè)的業(yè)務(wù)是面向全球的，經(jīng)常會(huì)與國(guó)外有關(guān)專業(yè)人員交往。因此要求物業(yè)管理人員要語(yǔ)言文明、行為舉止規(guī)范，有一定外語(yǔ)水平?？萍夹推髽I(yè)的服務(wù)具有延時(shí)性。部分科技人員特別是研發(fā)人員經(jīng)常是通宵達(dá)旦地工作，因此物業(yè)管理公司也必須提供全天候服務(wù)。物業(yè)是成都市的一個(gè)窗口，接待服務(wù)及維護(hù)品牌形象也是很重要的工作內(nèi)容。物業(yè)管理服務(wù)的具體做法：以人為本的服務(wù)宗旨。作為兼容科技研發(fā)、創(chuàng)新孵化、商務(wù)辦公的生態(tài)型、現(xiàn)代新型科技

20、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，客戶都是年輕的知識(shí)分子。公司堅(jiān)持“以人為本”的服務(wù)宗旨， 一是專門(mén)建立了“服務(wù)網(wǎng)”，為方便客戶工作，及時(shí)溝通信息，提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)起到了很好的促進(jìn)作用；二是鑒于部分科技研發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)與國(guó)外有關(guān)專業(yè)人員來(lái)往，公司與相關(guān)專業(yè)翻譯機(jī)構(gòu)取得聯(lián)系， 及時(shí)提供與之相配套的外語(yǔ)服務(wù)。同時(shí)我們還配備了部分外語(yǔ)服務(wù)人員，在與入園企業(yè)進(jìn)行函件交流時(shí)都采用中英文對(duì)照。還根據(jù)各專業(yè)、各崗位的工作性質(zhì)，開(kāi)展日常英語(yǔ)口語(yǔ)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)；三是定期開(kāi)展客戶需求調(diào)查活動(dòng)，及時(shí)收集反映業(yè)主的意見(jiàn)，并通過(guò)努力解決入園企業(yè)的實(shí)際困難（如交通、銀行、餐飲、郵政、超市、報(bào)刊雜志、健身、室內(nèi)保潔、綠化租擺、維修安裝等）。塑造優(yōu)美的

21、生態(tài)環(huán)境。把環(huán)境衛(wèi)生、綠化作為一項(xiàng)重要工作認(rèn)真做好，并實(shí)行專業(yè)化管理， 聘請(qǐng)成都市園林局專家前期介入綠化工程，委托專業(yè)綠化隊(duì)伍進(jìn)行養(yǎng)護(hù)；購(gòu)置可移動(dòng)式垃圾桶和多功能垃圾車，宣傳倡導(dǎo)垃圾袋裝分類、收集轉(zhuǎn)運(yùn)的環(huán)保理念，并逐步在園區(qū)實(shí)施，特別是對(duì)有毒、有害垃圾進(jìn)行專區(qū)存放，嚴(yán)格管理；在節(jié)能減排降耗方面也積極采取了一些措施，如更換安裝節(jié)能燈泡、控制中央空調(diào)溫度、為節(jié)約水資源，專門(mén)購(gòu)買水池吸塵器以延長(zhǎng)換水時(shí)間和購(gòu)買抽水泵將水池水景的換水澆 灌園林綠化等。維持良好的公共秩序。鑒于入住的高科技企業(yè)單位多，人車流量大，有較強(qiáng)的保密性，目前距城區(qū)較遠(yuǎn)，社會(huì)治安較復(fù)雜的特點(diǎn)，勢(shì)必要更加重視公共秩序的維護(hù)。特別是對(duì)保

22、護(hù)商業(yè)秘密要求較高的企業(yè)，要重點(diǎn)予以監(jiān)護(hù)。同時(shí)， 根據(jù)各時(shí)段人流量的不同做好公共秩序維護(hù)，遇到突發(fā)事件增派應(yīng)急突擊隊(duì)。在 2006 年全國(guó)開(kāi)展的平安創(chuàng)建工作中，榮獲高新區(qū)“平安單位”稱號(hào)。運(yùn)行正常的設(shè)施設(shè)備。作為集產(chǎn)、學(xué)、研、辦公為一體的新型高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一定要將設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管護(hù)落到實(shí)處，具體做到：（1）嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定配置園區(qū)設(shè)施設(shè)備專業(yè)技術(shù)（操作）人員，做到持證上崗；（2）除根據(jù)設(shè)施設(shè)備性能、特點(diǎn)進(jìn)行定期維護(hù)保養(yǎng)外，還要結(jié)合園區(qū)實(shí)際每月對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次綜合檢查；（3）嚴(yán)格按維修及時(shí)率、合格率、回訪率等質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)提供規(guī)范服務(wù)；（4）為滿足客戶需求，積極向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、部門(mén)匯報(bào)，由政府出資給增配雙電源，徹底解決了入園企業(yè)用電的后顧之憂。周到細(xì)致的服務(wù)接待。是具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，是孵化培育創(chuàng)新的基地，是高新區(qū)乃至成都市對(duì)外開(kāi)放的窗口，重要接待是該項(xiàng)目管理的重點(diǎn)之一。為了更好地完成這些任務(wù)，我們除加強(qiáng)與置業(yè)公司、高新區(qū)管委會(huì)等有關(guān)部門(mén)的信息交流溝通外，特在區(qū)域清掃保潔、公共秩序維護(hù)、水電供應(yīng)和設(shè)施設(shè)備管護(hù)等相關(guān)專業(yè)技術(shù)方面，就重要接待的特點(diǎn)及每次接待的具體要求做出有針對(duì)性、應(yīng)變性的物業(yè)管理服務(wù)方案。突發(fā)事件的應(yīng)急處理。作為人員流量頻、人口密度大、園區(qū)周圍無(wú)圍墻的公共區(qū)域，我們采取各種措施積極防范。