1、商鋪營銷招商方案朗坤房產(chǎn)商業(yè)營銷方案商鋪銷售及招商方案第一部分：項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略的目的是提高商業(yè)價(jià)值，提高銷售利潤，因此 銷售策略無非也就三點(diǎn)：定位、炒作、政策。定位是商業(yè)用途上、檔次 上、業(yè)態(tài)上等方面的定性商業(yè)位置；炒作是利用地域性、差異性、集中 性的提升商業(yè)地塊的價(jià)值；政策是在銷售、招商上對于不同種類的客戶 給予不同的政策。如果說定位是商業(yè)地產(chǎn)上的“育種”，炒作就是商業(yè) 地產(chǎn)的“精心培育”，那么政策就是商業(yè)地產(chǎn)的“果實(shí)”。三者密不可 分，缺一不可！一、商業(yè)定位商業(yè)項(xiàng)目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費(fèi)水平，消費(fèi)偏好決 定！整體項(xiàng)目定位為社區(qū)商業(yè)，為項(xiàng)目住宅配套。二、項(xiàng)目

2、主題概念提煉商業(yè)項(xiàng)目的策劃時(shí)已引入了 城市客廳”、綠色商務(wù)”、“城市休閑廣 場”的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。 商鋪招商方案主題一：坤怡園、綠谷商業(yè)城市客廳一一人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運(yùn)營管理水準(zhǔn)和開發(fā)商獨(dú)具匠心的開 發(fā)思路，將成為烏魯木齊高鐵新區(qū)的城市客廳”，成為人們休閑購物心之 所向的地方。項(xiàng)目所處的小綠谷，是烏魯木齊高鐵新區(qū)建設(shè)景觀最具代表文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠(yuǎn)景規(guī)劃，都是烏魯木齊當(dāng)之無愧的 城市客廳，并成為展示高鐵新區(qū)新形象的一個(gè)窗口。綠谷商業(yè)項(xiàng)目的啟 動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個(gè)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為人們新的生活聚 集

3、地。商鋪招商方案主題二：坤盛園、坤和園城市休閑生活廣場”一一氛圍城市園林休閑空間擁有商業(yè)廣場、疊級樹池、春主題雕塑、玉柱噴泉疊 水、望秋亭、水景墻、秋主題雕塑、景觀柱燈、特色風(fēng)格雕塑、休閑廣場 等，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時(shí)商鋪的功能定位為購物休閑一體化 的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結(jié)合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三：博香苑核心區(qū)的時(shí)尚中心一一活力毗鄰高鐵站、高鐵區(qū)3甲級綜合醫(yī)院、地鐵2號線、新醫(yī)路西延等道 路，為你的出行帶來更多的選擇。商業(yè)巨頭寶能城、萬達(dá)廣場近在咫尺， 商 業(yè) 核 心 ， 寸 土 寸 金！打造成包容時(shí)尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣 場

4、，以此來滿足高鐵區(qū)中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達(dá)到滿足自由、放 松、交流、時(shí)尚和購物等多種生活目的。隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利 用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂型購物消費(fèi)已成為一種趨勢，因此，我 們能夠在主營零售業(yè)的基礎(chǔ)上引入娛樂、休閑及其它服務(wù)行業(yè)以方便顧 客，帶旺商業(yè)。我方建議的功能如下： 功能內(nèi)容百貨眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家紡、電子超市日常生活用品餐飲冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館娛樂小型影視廳、KTV、歌舞廳、游戲機(jī)、休閑書店、音樂城、文化廊、水族館服務(wù) 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健 修 理家 電 維 修、 通 訊 維 修商

5、務(wù) 商務(wù)服務(wù)中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔 式、休閑式為主，主要是為了實(shí)現(xiàn)商業(yè)的購物人群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒 絕 有 廚房的餐飲行業(yè)。四、 商鋪布局及銷售方式建議方法一:規(guī)定業(yè)態(tài)分布1)布局方式對各樓層分別確定其用途，業(yè)態(tài)樓層按擬訂的用途招商和銷售。分布表一樓眼鏡樓、電子專賣、西式餐飲、藥店、餐飲百貨超市、銀行、休閑三樓餐飲、賓館、四-六樓企業(yè)辦公、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心、賓館2)特點(diǎn)以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將 比較高。這樣便于提升朗坤商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的 無序和

6、混亂。由于朗坤房產(chǎn)的樓盤質(zhì)量較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用 這種著力招進(jìn)主力店的做法容易實(shí)現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度 快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型 的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權(quán)的問題。我們將對此采取的措施是，在完成招 商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移出去。 方法二：分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進(jìn)行有針對性的合理、有效的分 割，對分割后的單元進(jìn)行招商和銷售。（具體分割方式另行擬訂）1） 商 鋪 分 割 的 原 則（1）主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn) 行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這

7、是前提。因此商 業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容。例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開 間之比大于4： 1的商鋪銷售不會有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不 需要太寬的門面，而商鋪的后部又能夠用來存貨。（2）人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要 符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、 購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流動線設(shè)計(jì) 必須去除。這兩點(diǎn)對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內(nèi)部

8、的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效 手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流 量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存 在，又會造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔镁褪怯脕碜呗?，?會 產(chǎn) 生 經(jīng) 濟(jì) 上 的 效 益。（3）科學(xué)利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提 下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利 用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率， 降低公攤比例的唯一有效途徑。2）特點(diǎn)分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售 會有一

9、定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商 業(yè)品質(zhì)可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有 悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。根據(jù)上述分析，我方建議朗坤房產(chǎn)商鋪采用方式一招商和銷售。五、 項(xiàng) 目 商 業(yè) 營 運(yùn) 規(guī) 劃（一） 項(xiàng) 目 商業(yè)營運(yùn)規(guī)劃原則1、符合整個(gè)商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功文檔僅供參考，不當(dāng)之處，請聯(lián)系改正。能于一體，商品的布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)；2、適應(yīng)不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng) 營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài)；3、尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務(wù)，最終 格 局 取 決 于 招 商 的 結(jié) 果；4、合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割；5、經(jīng)濟(jì)效益原則，應(yīng)充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達(dá)成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面；6、關(guān)聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可 形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補(bǔ)、互促經(jīng)營，這些關(guān)聯(lián) 性商 品可在 同一功能區(qū)經(jīng)營；7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶 動中小商戶的進(jìn)駐，以及帶動消費(fèi)起著至關(guān)重要的作用，對這類客戶要優(yōu) 先考慮；8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要