1、http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660目 錄 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一部分 總論 -4 - HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 一、 項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)

2、目承建單位 -4 - HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 二、 項(xiàng)目概況 -4 - HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 三、 可行性研究的范圍和依據(jù) -5 - HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性 -7 - HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第三部分 市場(chǎng)分析 -7 - HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 一、 市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨

3、勢(shì)分析 -7 - HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望 -12 - HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 三、 項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析 -15 - HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 四、 項(xiàng)目定價(jià) -22 - HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第四部分 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件 -22 - HYPERLINK l bookmark24 o Current Doc

4、ument 一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) -22 - HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 二、 地質(zhì)條件 -22 - HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 三、 抗震設(shè)計(jì) -22 - HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 四、外部配套條件 -23 - HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第五章 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容 -24 - HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 一、建設(shè)規(guī)模 -

5、24 -1 - TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 二、建設(shè)內(nèi)容 -24 - HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第六部分 總體規(guī)劃 -25 - HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 一、總體規(guī)劃的原則 -25 - HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 二、總體規(guī)劃 -25 - HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 三、綠化工程 -27

6、 - HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 四、豎向及場(chǎng)地整治 -28 - HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第七部分 單體建筑建設(shè)方案 -29 - HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 一、單體建筑內(nèi)容 -29 - HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 二、土建工程 -29 - HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 三、建筑裝飾 -30 - HYPERLINK

7、l bookmark56 o Current Document 四、豎向交通 -30 - HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 第八部分 公用工程 -30 - HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 一、給水工程 -30 - HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 二、排水 -31 - HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 三、電氣工程 -32 - HYPERLINK l bookmark68 o Current D

8、ocument 四、弱電工程 -34 - HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 五、采暖工程 -35 - HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 六、燃?xì)夤こ?-35 - HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第九部分 消防、環(huán)境保護(hù) -36 - HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 一、消防 -36 -2 - TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark78 o Current Docum

9、ent 二、環(huán)境保護(hù) -38 - HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 第十部分 能源消耗及節(jié)能措施 -39 - HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 一、能源消耗 -39 - HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 二、主要節(jié)能措施 -39 - HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 第一部分 組織機(jī)構(gòu)與管理 -40 - HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 一、組織機(jī)

10、構(gòu) -40 - HYPERLINK l bookmark90 o Current Document 二、項(xiàng)目管理 -40 - HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第十二部分招標(biāo)、投標(biāo) -41- HYPERLINK l bookmark94 o Current Document 一、項(xiàng)目概況 -41 - HYPERLINK l bookmark96 o Current Document 二、項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容 -41 - HYPERLINK l bookmark98 o Current Document 第十三部分 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃 -43 - HYPERL

11、INK l bookmark102 o Current Document 第十四部分 投資估算及資金籌措 -45 - HYPERLINK l bookmark104 o Current Document 一、投資估算 -45 - HYPERLINK l bookmark106 o Current Document 二、資金籌措 -46 - HYPERLINK l bookmark110 o Current Document 第十五部分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 49 HYPERLINK l bookmark112 o Current Document 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的依據(jù)和范圍 49 HYPERLINK l

12、 bookmark114 o Current Document 二、銷(xiāo)售收入及稅金測(cè)算 49 HYPERLINK l bookmark118 o Current Document 三、利潤(rùn)計(jì)算 51 HYPERLINK l bookmark120 o Current Document 四、敏感性分析 52 HYPERLINK l bookmark122 o Current Document 第十六部分可行性研究結(jié)論 52-3 -附 件 53第一部分總論一、項(xiàng)目名稱(chēng)及項(xiàng)目承建單位1、項(xiàng)目名稱(chēng)：青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)改造項(xiàng)目。2、項(xiàng)目承建單位：青島安信置業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司3、項(xiàng)目承建單位概況公司注冊(cè)資本

13、金為人民幣 3800萬(wàn)元，具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)資質(zhì)，是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng) 營(yíng)、管理為主的專(zhuān)業(yè)公司。公司技術(shù)力量雄厚，管理體系現(xiàn)代化，且擁有一支精通房地產(chǎn)資 本運(yùn)作、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)策劃、工程管理、商業(yè)物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的高素質(zhì)員工隊(duì) 伍。公司先后開(kāi)發(fā)的澳門(mén)花園、瑞士花園、櫸林美邸項(xiàng)目在島城引起強(qiáng)烈反響，在改善人居 環(huán)境的同時(shí)，為島城創(chuàng)建了和諧溫馨的都市家園。二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓，西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路，項(xiàng)目占 地面積55.38公頃。2、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目擬建設(shè)一處城市居住小區(qū)， 總建設(shè)規(guī)模為725200平方米，其中商品住宅建筑面積 2490

14、00平方米，海關(guān)住宅建筑面積 70000平方米，安置住宅建筑面積 230200平方米，公共 建筑面積176000平方米。3、投資規(guī)模及資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)總投資 466073.77萬(wàn)元人民幣，對(duì)外融資8億元，其余部分由建設(shè)單位自籌。-4 -4、建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期為5年。三、可行性研究的范圍和依據(jù)1、可行性研究的依據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)（青規(guī)函業(yè)字2006276號(hào)）青島市規(guī)劃局關(guān)于擴(kuò)大嶗山區(qū)午山社區(qū)整村改造控規(guī)用地范圍的答復(fù)意見(jiàn)（青規(guī)業(yè)字200634號(hào)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)（青規(guī)函業(yè)字200722號(hào)）青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局文件嶗山國(guó)土資源分局關(guān)

15、于午山片區(qū)舊村改造用地預(yù)審意見(jiàn) （青嶗土預(yù)字200714號(hào)）青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)（青規(guī)函業(yè)字2007154號(hào)）青島市城中村（居）改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目和四姜社區(qū)舊村改造項(xiàng)目初審意見(jiàn)的函 （青建函字200735號(hào)）青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)（青規(guī)函業(yè)字2007588號(hào)）青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)（青規(guī)函業(yè)字2008138號(hào)）由嶗山區(qū)城市化建設(shè)指揮部辦公室編制的嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造實(shí)施方案2、可行性研究的范圍本報(bào)告主要研究范圍包括以下幾方面：1、通過(guò)對(duì)青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展情況的調(diào)查研究和分析，以及對(duì)周邊地區(qū)的消費(fèi)情況的分析和趨

16、勢(shì)預(yù)測(cè)，論證本項(xiàng)目建設(shè)的必要性。2、通過(guò)對(duì)工程的經(jīng)營(yíng)情況的分析，并結(jié)合項(xiàng)目其它建設(shè)條件，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。3、在擬定的建設(shè)規(guī)模的基礎(chǔ)上對(duì)設(shè)計(jì)方案提出工程總體布局和平面布置構(gòu)想，選定工程建筑結(jié)構(gòu)方案，擬定公用工程建設(shè)方案。4、根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)提出本項(xiàng)目管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制方案。5、根據(jù)工程建設(shè)方案提出消防、環(huán)保、節(jié)能等專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)方案。6、根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的土建工程、公用工程等進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算，提出項(xiàng)目-5 -的總投資額。7、依據(jù)國(guó)家關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合該項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn),對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。3、可行性研究結(jié)論1、項(xiàng)目的建設(shè)符合青島市城市建設(shè)總體規(guī)劃，對(duì)改善

17、周邊地區(qū)的城市面貌，改善午山 社區(qū)居民居住條件及解決青島海關(guān)職工的住房條件有著積極的推動(dòng)作用。2、通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析，項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好，建設(shè)規(guī)模適宜。3、該項(xiàng)目外部配套條件好，方案可行。4、項(xiàng)目建設(shè)資金已基本落實(shí)，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益良好。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-1。表1-1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量備注總用地面積公頃55.38總戶(hù)數(shù)戶(hù)4622總居住人口人13866按每戶(hù)3人計(jì)總建筑面積（地上）平方米725200其中：住宅平方米549200公建平方米176000容積率1.31最大建筑高度層18項(xiàng)目總投資力兀466073.77投資利潤(rùn)率稅前42.62%稅后31.97%項(xiàng)目建設(shè)期年5-

18、6 -第二部分項(xiàng)目建設(shè)的背景和必要性改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，有力地推動(dòng)了城鄉(xiāng)建設(shè)飛速發(fā)展， 城市面貌發(fā) 生了翻天覆地的變化，人民群眾的居住條件日益改善。青島市的城市建設(shè)也有了迅速發(fā)展， 城市面貌日新月異，城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和居民生活水平穩(wěn)步提高。1994年，隨著青島市行政區(qū)劃的調(diào)整，建設(shè)“大青島”的步伐正式啟動(dòng)。青島市委、 市政府決定，將城市的行政、經(jīng)濟(jì)、金融和文化中心東移，在青島東部建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)， 推動(dòng)青島市向現(xiàn)代化國(guó)際城市的目標(biāo)邁進(jìn)， 從而拉開(kāi)了青島市城市建設(shè)新的一輪飛躍。隨著十幾年的建設(shè)，在東部已經(jīng)形成了一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完備的現(xiàn)代化新城區(qū)。為加快嶗山區(qū)的城市化建設(shè)進(jìn)程，

19、 認(rèn)真貫徹市政府關(guān)于加快午山社區(qū)整村改造、解決青島海關(guān)職工住房的指示精神， 2005年青島市政府在午山海關(guān)職工宿舍樓建設(shè)專(zhuān)題會(huì)議上就 午山社區(qū)改造做專(zhuān)項(xiàng)批示， 嶗山區(qū)政府和區(qū)城市化建設(shè)指揮部對(duì)此非常重視，將午山舊村改造列入村莊改造建設(shè)計(jì)劃， 并結(jié)合午山舊村改造與解決青島海關(guān)職工宿舍樓工作，會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)午山舊村改造的控制性規(guī)劃方案進(jìn)行了重新修訂，編制了修建性詳細(xì)規(guī)劃方案，青島市規(guī)劃局據(jù)此下達(dá)了建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)。根據(jù)青島市基本建設(shè)程序，特編制本可行性研究報(bào)告。第三部分市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公布的2009年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行

20、情況顯示 ,2009年，全國(guó)完成房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資36232億元，比上年增長(zhǎng)16.1%。12月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)達(dá)到 103.66, 以全年最高值收官。值得注意的是，根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積 93713萬(wàn)平方米，比上年增-7 -長(zhǎng)42.1%,全面超過(guò)了 2007年7.6億平方米的歷史高點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 43.9%。 不過(guò)與此同時(shí),2009年商品房銷(xiāo)售額達(dá)到 43995億元，比上年增長(zhǎng)75.5%,其中商品住宅銷(xiāo)售 額增長(zhǎng)80.0%。對(duì)比商品住宅的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額漲幅可以看出，銷(xiāo)售額上漲的幅度幾乎高出銷(xiāo)售面積漲幅的一倍，房?jī)r(jià)大幅走高成為 2009年中國(guó)房地產(chǎn)

21、市場(chǎng)運(yùn)行情況的主要特征。另外,2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源也顯示出不一樣的變化。根據(jù)公布的數(shù)據(jù),2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源達(dá)到57128億元，比上年增長(zhǎng)了 44.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款達(dá)到11293億元,增長(zhǎng)了 48.5%。同時(shí)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的其他資金來(lái)源中 ，定金及預(yù)收款達(dá)到 15914億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)63.1%;個(gè)人按揭貸款達(dá)到 8403億元，大幅增長(zhǎng)了 116.2%。貸款比 例以及個(gè)人信貸規(guī)模的大幅度增長(zhǎng)反映出年內(nèi)充裕的流動(dòng)性密集地進(jìn)入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，適度寬松的貨幣政策對(duì) 2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到了關(guān)鍵性的作用。根據(jù)數(shù)據(jù),2009年全國(guó)新建商品住宅市場(chǎng)顯著供不應(yīng)

22、求，商品住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng) 43.9%,但住宅竣工面積僅增長(zhǎng)6.2%。從未來(lái)供應(yīng)規(guī)模來(lái)看 ,2009年全國(guó)完成商品住宅投資增長(zhǎng)14.2%,房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)12.5%，但同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積卻下降了18.9%。這預(yù)示著2010年商品住宅供應(yīng)量將比 2009年增大一些，但增量不會(huì)過(guò)多。只有在 需求出現(xiàn)明顯萎縮的情況下 ，才會(huì)出現(xiàn)供需平衡或供大于求的局面。就全國(guó)而言,2010年新建商品住宅供應(yīng)依然會(huì)偏少 ，這將影響房?jī)r(jià)的回調(diào)。因此，“國(guó)11條”當(dāng)中第一項(xiàng)措施“增 加保障性住房和普通商品住房有效供給”對(duì)于遏制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲將會(huì)起重要的作用。2、青島房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 市場(chǎng)

23、成交：全年住宅銷(xiāo)售面積同比增幅超過(guò)130% 12月中高端住宅占比超過(guò) 40%2009年3月以來(lái)住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比大幅增長(zhǎng)，全年銷(xiāo)售面積同比增幅超過(guò)130%-8 -http:/www. doci n. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www. doci n. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社

24、區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www. doci n. com/chess95660100BD6040200萬(wàn)平方米600%500%400%300%200%100%0%-100%T廣 s S06 口目 呂 Bsr 二呂0沁 富崗 609口 窩 L0営小銷(xiāo)售面積銷(xiāo)售面積環(huán)比増速銷(xiāo)害面積同比就數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：2009年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市，2008年統(tǒng)計(jì)口徑不包括膠州市和即墨市）為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)的沖擊，刺激住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資，2008年11月，青島市政府出臺(tái)關(guān)于支持居民購(gòu)買(mǎi)住房的意見(jiàn)，從公積金貸款、個(gè)人購(gòu)房稅費(fèi)、子女購(gòu)房等五個(gè)方面支持市民

25、購(gòu)房。2009年，在購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策以及寬松的貨幣環(huán)境的雙重刺激下，青島市房 地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖， 住宅銷(xiāo)售面積從3月份開(kāi)始環(huán)比大幅增長(zhǎng)，6月單月銷(xiāo)售面積達(dá)到 90.5 萬(wàn)平方米；下半年銷(xiāo)售面積依舊保持在月均89萬(wàn)平方米的高位水平，全年商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)866萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史最高水平，較2008年增長(zhǎng)138% 市場(chǎng)供給：出清周期快速下降， 短期內(nèi)供求關(guān)系趨于緊張，但中長(zhǎng)期市場(chǎng)供應(yīng)為充足出清周期由年初的歷史高位19個(gè)月大幅下降至年末的 5個(gè)月萬(wàn)宰方米25201510507005005004003002001000fess gsow noSon L060E EeoE l isooc 口 LeoE 胃呂

26、E tn筈目 9品呂rjT旨面積數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系-9 -在住宅銷(xiāo)售快速回暖的刺激下，開(kāi)發(fā)企業(yè)加大推盤(pán)力度，在2009年住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)138%勺市場(chǎng)環(huán)境下，住宅可售面積由09年5月的歷史高位（619萬(wàn)平方米）下降到12月的482萬(wàn)平方米，降幅為22.2%。不過(guò)住宅出清周期仍由 2月的最高位（19個(gè)月）銳減到年末的5個(gè)月，短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系仍較為緊張，預(yù)計(jì)這種狀況將會(huì)持續(xù)到2010年上半年。 價(jià)格表現(xiàn)：房?jī)r(jià)顯著上升，中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級(jí)市20000元評(píng)方米50%160001200028山駱韜詔煥“ii:e%-_7 7% 嚴(yán)心：/ 16 3%/ e.2

27、% j03%18.2%40%30%800020%400010%00%2009年10月銷(xiāo)售均怕 2009年10月銷(xiāo)售均價(jià)同比端幅數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：銷(xiāo)售均價(jià)數(shù)據(jù)為住宅項(xiàng)目報(bào)價(jià)）隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，2008年供過(guò)于求的市場(chǎng)關(guān)系在 2009年上半年得到緩解，在下半年市場(chǎng)供求關(guān)系則趨于緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)提價(jià)頻率和幅度逐步加大。2009年10月青島住宅價(jià)格較去年同期上漲19.4%，其中中心城區(qū)漲幅高于5個(gè)縣級(jí)市。從區(qū)域價(jià)格水平來(lái)看，市南、嶗山和市北區(qū)位居前三位，分別為19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和萊西市位居最后兩位，分

28、別為3125元/平方米和2800元/平方米。中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS顯示，青島市住宅價(jià)格指數(shù)自2009年5月以來(lái)呈上升趨勢(shì)，漲幅較為明顯。住宅價(jià)格指數(shù)2009年5月以來(lái)呈上升趨勢(shì)，漲幅較為顯著-10 -s5B 呂 ECJL0呂CJ住宅指數(shù)-c T cd -cSIH二 60.:數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 土地市場(chǎng)：住宅土地成交面積較2008年增長(zhǎng)3倍，部分單幅住宅地塊總價(jià)和樓面地價(jià)較上年有顯著提高數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（注：住宅土地統(tǒng)計(jì)包括純住宅地塊以及含住宅用地的綜合地塊，下同）住宅用地上市面積同比增長(zhǎng)72.3

29、%，起始樓面地價(jià)較 2008年提高21.7%-11 -數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二、2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望市場(chǎng)成交：預(yù)計(jì)2010年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較 高水平2010年1月，青島市政府表示，為推動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在2010年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購(gòu)房又抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國(guó)務(wù)院規(guī)定外，其余優(yōu)惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至2010年12月31日。預(yù)計(jì)2010年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將會(huì)保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。從中長(zhǎng)期來(lái)看，青島市作為國(guó)內(nèi)外知名的旅游城市，

30、與國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，以及“擁灣發(fā)展”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實(shí)施，將成為青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速 發(fā)展的主要推動(dòng)力。青島市作為國(guó)內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來(lái)置業(yè)著名旅游度假城市，游客人數(shù)年均增長(zhǎng)13.5%-12 -http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660數(shù)據(jù)來(lái)

31、源：中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市作為中國(guó)首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu)美的海濱風(fēng)景和特殊的歷史積淀，吸引著越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客前來(lái)觀光旅游。2008年，全市共接待國(guó)內(nèi)外游客超過(guò)3470萬(wàn)人次，其中海外游客80萬(wàn)人次。2001年以來(lái)，游客人數(shù)增速年均達(dá)到13.5%。作為全國(guó)著名的旅游度假城市，青島市近年來(lái)不斷加大對(duì)旅游設(shè)施的建設(shè)，與國(guó)內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，這將吸引越來(lái)越多外地人前來(lái)投資置業(yè)、購(gòu)房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好的重要驅(qū)動(dòng)力?！皳頌嘲l(fā)展”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，提升購(gòu)房需求環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖-13 -來(lái)源

32、：青島市規(guī)劃局，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)青島市總體規(guī)劃(2006 2020)確定了“依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。其中重點(diǎn)強(qiáng)化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團(tuán)島等中心組團(tuán)的分工合作與協(xié)調(diào)發(fā)展。這些舉措預(yù)計(jì)在中長(zhǎng)期將會(huì)切實(shí)增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和對(duì)外輻射能力，促進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。市場(chǎng)供給：2010年上半年市場(chǎng)供應(yīng)仍將偏緊，下半年供應(yīng)將較為充足雖然2009年開(kāi)發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目的竣工和推盤(pán)節(jié)奏， 但預(yù)計(jì)2010年上半年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給仍將偏緊。不過(guò)，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開(kāi)工面積同比增速仍 將繼續(xù)

33、保持上升趨勢(shì)，2010年下半年市場(chǎng)供給將較為充足。房?jī)r(jià)：2010年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)，下半年或?qū)⒏呶徽鹗幓谝韵略?，青島市房?jī)r(jià)在 2010年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)，這些原因包括：2009年青島市住宅成交面積保持在高位水平，而房?jī)r(jià)調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后；2009年單幅住宅地塊樓面地價(jià)紀(jì)錄不斷被突破，典型地塊地價(jià)持續(xù)高企，以及中 心城區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)較為集中。而在2010年下半年，青島房?jī)r(jià)或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌?dòng)而高位震蕩。-14 -三、項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查與分析1、項(xiàng)目所處環(huán)境調(diào)查與分析項(xiàng)目所在區(qū)域位于青島市嶗山區(qū)。嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，與老市區(qū)相鄰，東南瀕

34、臨 黃海，總面積 389.34平方公里，人口 19.14萬(wàn)，2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP 262.90 億元，同比增長(zhǎng) 7.2%。2008年全區(qū)實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入（區(qū)市兩級(jí)）38.77億元，增長(zhǎng)16.2%，占GDP總量的14.75%，比上年占比提升 1.49個(gè)百分點(diǎn)；國(guó)、地稅實(shí)現(xiàn)稅收收入 91.61億元，增長(zhǎng)16.9%，占GDP總量的34.85%，比上年占比提升 3.7個(gè)百分點(diǎn)；稅收占地 方財(cái)政收入的91.69%，比上年占比提升3.59個(gè)百分點(diǎn)。全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利稅（不 含青島卷煙廠）34.73億元，增長(zhǎng)5.2%。嶗山區(qū)往西通向市北區(qū)和市南區(qū)，北可達(dá)李滄區(qū)和城陽(yáng)區(qū)，地理位置

35、非常通暢，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目地塊位于午山西麓、松嶺路以東，三面環(huán)山，其周邊地區(qū)是青島市的主要高檔住宅群。在其周邊由青島二中、高職校等。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)見(jiàn)附圖。即爹市1膠州市膠州灣四方反r海黃A =聯(lián) R3 ：黃扁-15 -I4計(jì)協(xié)墻及城市主干道相接，交通十分便利。-16 -2、項(xiàng)目地塊SWO盼析S優(yōu)勢(shì)人氣項(xiàng)目所在區(qū)域是青島市嶗山區(qū)新興區(qū)域，毗鄰高爾夫球場(chǎng)、青島二中、青島海洋大學(xué)，位置優(yōu)越。環(huán)境一一項(xiàng)目地處嶗山區(qū)午山西麓、三面環(huán)山，周?chē)鷽](méi)有任何大型的工廠企業(yè)，居住環(huán)境良好。土地一一項(xiàng)目承擔(dān)單位已獲得該地塊的舊村改造開(kāi)發(fā)權(quán)。交通一一項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路），通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍

36、快速:-氐稈村大管V4劣勢(shì)商業(yè)、服務(wù)一一周?chē)鄙俅笮偷纳虡I(yè)和居民生活服務(wù)設(shè)施，亠機(jī)會(huì)交通一一隨著嶗山區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，道路交通將更加便利。T威脅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一一項(xiàng)目周邊正在建設(shè)或?qū)⒁ㄔO(shè)較多，將對(duì)本項(xiàng)目將產(chǎn)生一定的威脅。總平面圖3、項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)細(xì)分不同的消費(fèi)者由于年齡、 收入、家庭人口生活習(xí)慣等因素對(duì)住宅有著不同的要求， 從不 同的角度出發(fā)可以將青島的商品住宅消費(fèi)者進(jìn)行如下劃分：-17 -消費(fèi)能力經(jīng)濟(jì)富裕人群。該類(lèi)群體占總體比例不多，但總量為數(shù)不少，且擁有大量的社會(huì)財(cái)富， 購(gòu)買(mǎi)了幾倍于其人數(shù)的住宅， 是高檔樓盤(pán)的消費(fèi)主體。 他們消費(fèi)房產(chǎn)的目的， 更多地是為保 值、增值或以投資為目的的。不管

37、是自住，還是其他用途，該類(lèi)消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求一般是 地段優(yōu)越、設(shè)施完善、景觀優(yōu)美的高檔樓盤(pán)， 尤其強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)的品質(zhì)和稀缺性， 以大房型為多； 選擇的樓盤(pán)多具有地段不可替代性。新興的中產(chǎn)階層，主體是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)、小私營(yíng)企業(yè)主、國(guó)家干部等。他們具 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是中高檔樓盤(pán)的消費(fèi)主力； 該類(lèi)消費(fèi)群體的市場(chǎng)需求注重樓盤(pán)的整體品 質(zhì)，比較在意地段區(qū)位，但不強(qiáng)求最佳；卻強(qiáng)調(diào)整體環(huán)境、服務(wù)配套、出行方便；在房型選 擇上涵蓋面較廣，根據(jù)實(shí)際需求情況，從小房型的單身公寓到中大房型都有需求。外地投資客戶(hù)。需求量大，已占青島高端房產(chǎn)投資客源的四分之一。工作需要、生活方式等。奔波于居住與工作地之間的消費(fèi)者

38、， 選擇靠近交通樞紐的樓盤(pán)，比較重視交通條件；自由職業(yè)者、工作時(shí)間、地點(diǎn)較為隨意的SOHCH族，選擇房型設(shè)計(jì)有利于其工作或個(gè)性的住宅； 有更換工作意向的消費(fèi)者， 這類(lèi)消費(fèi)者則在購(gòu)買(mǎi)住宅是就 做好了兩手準(zhǔn)備，不僅關(guān)注住宅的居住條件。由年齡、生活習(xí)慣等產(chǎn)生的行為差異導(dǎo)致消費(fèi) 者產(chǎn)生不同的購(gòu)買(mǎi)偏好。年輕人向往市區(qū)的繁華熱鬧，老年人則希望有舒適、安逸的生活環(huán) 境和良好的醫(yī)療保障。iii家庭居住結(jié)構(gòu)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，家庭居住結(jié)構(gòu)也正發(fā)生改變。年輕人應(yīng)該照顧老人， 在日常生活和照顧孩子方面也需要老人的幫助；但生活節(jié)奏的加快和生理、 觀念、行為方式的差異往往激化了老年人與年輕人的摩擦，老中青三代同堂的情況有所

39、改變； 開(kāi)始有更多的子女和老人選擇分開(kāi)獨(dú)住。這樣當(dāng)前社會(huì)家庭成員居住結(jié)構(gòu)形成三種情況：多代同堂或毗鄰而居；近距離的分居；完全的獨(dú)居。居住結(jié)構(gòu)變化要求住宅設(shè)計(jì)以及整體樓盤(pán)的房型 組合和配比，要能體現(xiàn)并適應(yīng)于這種變化。 第一類(lèi)要求住宅單體設(shè)計(jì)要有足夠的空間來(lái)滿(mǎn)足 老中青三代人的需要。 住宅面積和房型可能較大； 或者子女和父母是左鄰右舍的關(guān)系， 都單 獨(dú)有自己的居所。 第二類(lèi)則要求住宅開(kāi)發(fā)的整體樓盤(pán)布局上考慮有多種房型配置。父母、子女同在一個(gè)物業(yè)內(nèi)，彼此居住有一定的空間距離，但仍可較為方便地相互聯(lián)系和照顧。 第三 類(lèi)則反映社會(huì)需求老年公寓。 讓老人們生活在一起， 有適合老人居住的空間， 并提供相應(yīng)的

40、-18 -專(zhuān)項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，這將成為有別于敬老院的新的住宅開(kāi)發(fā)新模式。項(xiàng)目市場(chǎng)定位根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)和項(xiàng)目承擔(dān)單位的情況，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體將是經(jīng)濟(jì)富裕人群和新 興的中產(chǎn)階層，面向事業(yè)有成、工作穩(wěn)定在青島常住的消費(fèi)者以及越來(lái)越多的外地投資客戶(hù)。 在戶(hù)型設(shè)計(jì)上將考慮不同消費(fèi)者的需求，在單體房型設(shè)計(jì)和樓盤(pán)房型組合方面滿(mǎn)足不同消費(fèi) 者的需要，擴(kuò)大項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目分析新華錦愛(ài)丁堡國(guó)際公寓新華錦？愛(ài)丁堡國(guó)際公寓地處松嶺路和遼陽(yáng)東路交接處，屬于青島東城高尚居住區(qū)的核心位置；占地面積約 10萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積約27萬(wàn)平方米，新華錦？愛(ài)丁堡國(guó)際公寓規(guī)劃建設(shè)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公寓住宅、五星級(jí)酒店等。規(guī)劃建

41、設(shè)20棟小高層、高層建筑。小高層住宅設(shè)計(jì)為 9到11層，高層規(guī)劃為20到24層，標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型在56平方米到180平方米 之間項(xiàng)目3年后落成。-19 -http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660http:/www. doci n. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目

42、可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660上實(shí)海上海是上實(shí)地產(chǎn)2009年主要的項(xiàng)目。上實(shí)海上海項(xiàng)目定位于高端豪宅，5棟高層，總建筑面積 6萬(wàn)平。上實(shí)海上海戶(hù)型面積區(qū)間在178 1000平米之間，精裝修。5棟 板式高層。樓層數(shù)：1、5#樓28層；2、3、4#樓30層.樓體高度：1、5#樓高89.3米；2、4#樓高98.1米；3#樓高99.5米。目前銷(xiāo)售均價(jià)在 30000元/平方米恒基新天地恒基新天地項(xiàng)目位于香港東路千禧龍?jiān)窎|、美林小鎮(zhèn)西，恒基新天地由九棟別墅和疊加花園洋房及三棟小高層電梯公寓組成。恒基新天地為200-500平方米的極品豪宅，3.2米層高，65

43、%勺綠化率，戶(hù)均雙車(chē)庫(kù)，擁有世界頂級(jí)物業(yè)顧問(wèn)、世界頂級(jí)廚、衛(wèi)設(shè)備、五星級(jí)豪 華裝修，國(guó)際5A級(jí)智能化管理，為中國(guó)首家精裝修智能車(chē)庫(kù)、首家無(wú)瀝青、水泥路面、首 家園外人、車(chē)分流。恒基新天地可提供戶(hù)均雙車(chē)位車(chē)庫(kù)，電梯直達(dá)地下車(chē)庫(kù)，戶(hù)均雙車(chē)位的-20 -設(shè)計(jì)。由電腦直接控制車(chē)門(mén)自由出入，實(shí)行智能化交通管理恒基新天地在中國(guó)首家實(shí)行車(chē)庫(kù)車(chē)位超五星級(jí)精裝修設(shè)計(jì)，庫(kù)位為大理石貼面、豪華門(mén)廳設(shè)計(jì)，給每位業(yè)主賓客至歸的感覺(jué)。恒基新天地每戶(hù)設(shè)一套日本大金空調(diào)（ DAIKIN）系統(tǒng)。目前銷(xiāo)售均價(jià)為 25000元/平方米頤和星苑頤和星苑位于青島市嶗山區(qū)香港東路四姜一灣，石老人以東、沙子口以西，由頤中地產(chǎn)和環(huán)宇地產(chǎn)聯(lián)合

44、投資、中宇置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，總占地約1400畝，涉及石灣、北姜、西姜、東姜4個(gè)自然村舊區(qū)改造。該項(xiàng)目將規(guī)劃建設(shè)1.6公里原生態(tài)水系公園、6個(gè)原鄉(xiāng)歐洲小鎮(zhèn)集合建筑規(guī)模約 22萬(wàn)平方米，物業(yè)形式為別墅、洋房、多層、小高層，戶(hù)型面積從90到500平米不等，設(shè)計(jì)有套一、套二、套三、套多種戶(hù)型。目前銷(xiāo)售均價(jià)18000元/平方米。海逸翠庭海逸翠庭由青島宏基物業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，臨青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)。海逸翠庭共8棟多層，復(fù)式住宅。20%超低密度。30-50多米的大尺度樓間距。特色：增加南向采光，樓-21 -基座面積小。海逸翠庭 190330平洋房在售，190平戶(hù)型帶閣樓。海逸翠庭 330平大戶(hù)型 起價(jià)13

45、998/平，最低462萬(wàn)/套。海逸翠庭地下停車(chē)位出售，約 18萬(wàn)。四、項(xiàng)目定價(jià)1、住宅定價(jià)以市場(chǎng)比較定價(jià)法來(lái)確定價(jià)格。比較法的重點(diǎn)是比較實(shí)例的選取， 即兩宗物業(yè)之間具有 可比性。為了使比較實(shí)例的選取科學(xué)、準(zhǔn)確，我們根據(jù)該項(xiàng)目的特點(diǎn)，選取了該區(qū)域內(nèi)比較 典型的、距離本項(xiàng)目較近的嶗山區(qū)以上幾個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例。考慮位置、配套設(shè)施、建筑質(zhì) 量、物業(yè)管理、外觀、戶(hù)型組合、樓盤(pán)規(guī)模等修正因素，本項(xiàng)目可將市場(chǎng)平均售價(jià)定多層 22000元/怦，高層17000元/怦，海關(guān)住宅按政府定價(jià)為 6000元/怦。2、商業(yè)用房定價(jià)商業(yè)用房的價(jià)格受到地理位置、 周邊商業(yè)用房?jī)r(jià)格等因素比較大， 具有一定趨同性。 通 過(guò)對(duì)周邊

46、地區(qū)商業(yè)用房的銷(xiāo)售定價(jià)的橫向比較， 目前其銷(xiāo)售價(jià)格在18000-25000元/怦之間， 考慮到本項(xiàng)目的位置、周邊環(huán)境等因素，確定商業(yè)用房的價(jià)格為 20000元/ m2o第四部分項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)及外部條件一、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目位于青島市嶗山區(qū)午山西麓、西臨松嶺路、南至青島二中、北至翠嶺路。二、地質(zhì)條件目前尚無(wú)該地塊的正式地質(zhì)勘察報(bào)告，無(wú)法判定該地塊在地下深層的詳細(xì)地質(zhì)情況。三、抗震設(shè)計(jì)根據(jù)建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(GB50011-2001),青島市抗震設(shè)防烈度為六度，該地塊為對(duì)-22 -建筑抗震一般地段，建筑物抗震設(shè)計(jì)按六度設(shè)防。四、外部配套條件本項(xiàng)目西鄰剛建設(shè)完成的濱海大道（松嶺路）。周邊的市政配套等基礎(chǔ)

47、設(shè)施非常完善，完全可以滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)的需要。1、給水給水主要為生活用水、消防用水和部分綠化用水，水源采用城市自來(lái)水。松嶺路建有城市自來(lái)水管網(wǎng)，可滿(mǎn)足項(xiàng)目需要。2、排水本項(xiàng)目排水實(shí)行雨污分流制，雨水、污水分別排至松嶺路道路排水管網(wǎng)。3、電力青島市目前電力供應(yīng)較為充足，項(xiàng)目用電可由臨近的城市變電所或輸電線路接至。4、電訊青島市電訊事業(yè)非常發(fā)達(dá)， 目前城市程控交換機(jī)總?cè)萘恳堰_(dá) 300萬(wàn)門(mén)，寬帶網(wǎng)絡(luò)建設(shè)較為完善，且項(xiàng)目臨近松嶺路等城市干道，可滿(mǎn)足項(xiàng)目電訊需要。5、熱力松嶺路鋪有市政熱力管網(wǎng)，熱源為高溫蒸汽，可滿(mǎn)足項(xiàng)目需要。6、交通項(xiàng)目緊臨青島市的濱海大道（松嶺路） ，通過(guò)濱海大道與青銀高速、杭鞍快速及城

48、市主干道相接，交通十分便利。-23 -鳥(niǎo)瞰圖第五章建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容一、建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積為 55.38公頃，根據(jù)青島市規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃審查函復(fù)意見(jiàn)書(shū)的要 求，該宗地的總建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在725478平方米內(nèi)。根據(jù)上述要求，經(jīng)過(guò)對(duì)不同的單體建筑組合形式的比較，確定本項(xiàng)目的總建設(shè)規(guī)模為725200平方米其中商品住宅建筑面積249000平方米，海關(guān)住宅建筑面積70000平方米，安置住宅建筑面積230200平方米，公共建筑面積176000平方米。二、建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括單體建筑的土建及公用工程、綠化工程、道路工程及室外公用工程。-24 -第六部分總體規(guī)劃一、總體規(guī)劃的原則在整個(gè)規(guī)劃編制的過(guò)程中

49、，始終本著合理性、方便性、經(jīng)濟(jì)性、美觀性“四效統(tǒng)一”的 原則進(jìn)行設(shè)計(jì)。合理性：嚴(yán)格按照城市規(guī)劃的統(tǒng)一要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)部的功能分區(qū)布局合理，清晰明確，組團(tuán)結(jié)構(gòu)合理，便于實(shí)施。方便性：交通組織順暢自然，平面布置緊湊合理，充分發(fā)揮臨近午山的特點(diǎn)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境和休閑環(huán)境。經(jīng)濟(jì)性：選擇合理的建設(shè)方案，用盡可能少的投資創(chuàng)造最好的投資效果。美觀性：因形就勢(shì)，充分利用自然優(yōu)勢(shì)， 促進(jìn)流暢的建筑空間與優(yōu)美的天際線之間親切 對(duì)話(huà)，利用高低錯(cuò)落的建筑群落營(yíng)造出詩(shī)一般的意境。二、總體規(guī)劃1、總平面布置項(xiàng)目用地為三面環(huán)山，西鄰路，地形為南高北低、東高西低，最低海拔高程39米、最高海拔高程達(dá)到17

50、9米，山體自然形成的沖溝橫穿用地將用地分割成四大片區(qū)。是良好的可建設(shè)向陽(yáng)坡地，地理位置十分理想。為充分利用優(yōu)越的自然條件，總的布置原則是外圍緊， 中央松，將小區(qū)中央?yún)^(qū)域作為共享空間和中央綠地， 使小區(qū)綠化與背景山勢(shì)形成連貫的綠色 長(zhǎng)廊，創(chuàng)造出具有田園風(fēng)光特色的居住環(huán)境。為充分利用自然光線， 滿(mǎn)足日照要求，建筑物基本上呈南北向布置。 高層建筑呈平行或 錯(cuò)位布置，避免了對(duì)北側(cè)多層建筑的遮擋，保證每戶(hù)居民均能得到充足的日照時(shí)間。在小區(qū)的中央，坐落著中央綠地和小溪、水池，該區(qū)域既作為小區(qū)的中央綠地，又是共 享空間和交流空間。步行小徑穿行其中，將各組團(tuán)連接成為一個(gè)有機(jī)和諧的整體。 建筑沿綠 地周?chē)鷮訉迎h(huán)

51、繞，開(kāi)闊的空間視野將山勢(shì)與園林美景串聯(lián)起來(lái)， 將大自然的美麗風(fēng)光引入到 了小區(qū)的內(nèi)部。項(xiàng)目總平面布置詳見(jiàn)附圖。-25 -鳥(niǎo)瞰圖22、道路系統(tǒng)路網(wǎng)布置道路路網(wǎng)根據(jù)建筑物的密度確定， 整個(gè)路網(wǎng)既具有交通功能，同時(shí)又是內(nèi)部景觀的游覽 路線，沿路而行，景色逐次展開(kāi)。主干道呈環(huán)行布置，使小區(qū)內(nèi)部交通和對(duì)外聯(lián)絡(luò)變得十分順暢， 保持小區(qū)內(nèi)部適中具有 良好的可達(dá)性。道路的走向充分考慮了對(duì)小區(qū)環(huán)境的維護(hù)，基本沿建筑物的兩側(cè)山墻布置， 對(duì)建筑物的噪音干擾降至最低。在小區(qū)內(nèi)部個(gè)建筑物前，設(shè)宅間路，將各單體建筑與主干道連接起來(lái)。在樓前、綠地，設(shè)步行路，便于居民散步和內(nèi)部組團(tuán)間的聯(lián)系。所有道路適當(dāng)設(shè)置曲折路段，以減少行

52、車(chē)速度和降低路面坡度。道路結(jié)構(gòu)主干道寬度為6m,在靠近小區(qū)出入口附近，寬度為 8m主干道為雙向雙車(chē)道，兩塊板 構(gòu)造，瀝青混凝土路面。宅間路寬度為2.53m為一塊板構(gòu)造，瀝青混凝土路面。-26 -步行到采取自由松散的道路結(jié)構(gòu)，寬度、走向根據(jù)地形和空間的要求，富有變化，路面分別采用不同的材料鋪貼。、出入口設(shè)計(jì)小區(qū)共設(shè)三個(gè)出入口，全部在松嶺路上。交通系統(tǒng)三、綠化工程小區(qū)綠化共分兩個(gè)等級(jí)：公共綠地和樓前綠化，公共綠地包括大面積的公共綠地和道路 兩側(cè)的綠化、行道樹(shù)。除必要的道路、停車(chē)場(chǎng)和其它硬化地面外，建筑物周?chē)乃型恋鼐?進(jìn)行綠化，完全避免裸露土地。-27 -綠化工程采用立體空間體系，將草坪、灌木與

53、喬木有機(jī)地合起來(lái)，形成層次分明、搭配得當(dāng)?shù)木G化體系。根據(jù)周邊環(huán)境和氣候特點(diǎn)，選擇合適的景觀樹(shù)種和草種，以降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。小區(qū)的總綠化率為 40.06%,整個(gè)小區(qū)的公共綠地占地面積為221852 m2o綠化系統(tǒng)四、豎向及場(chǎng)地整治盡量保持原有地形地貌， 對(duì)原有豎向不做大的變動(dòng)， 減少土石方挖填量， 爭(zhēng)取土石方自 我平衡。對(duì)需加固的邊坡分別采取自然放坡、擋土墻、錨桿等方法加固，對(duì)填方區(qū)采取分層 夯實(shí)，土質(zhì)低劣區(qū)進(jìn)行換土處理。-28 -第七部分單體建筑建設(shè)方案、單體建筑內(nèi)容本項(xiàng)目的單體建筑包括高層住宅、多層住宅和公建項(xiàng)目。二、土建工程1、建筑設(shè)計(jì)采用組團(tuán)式布局，將不同戶(hù)型、高度的住宅單元結(jié)合地形、地貌形

54、態(tài)，分別組合成單元 數(shù)目不等的住宅樓，在保證戶(hù)戶(hù)向陽(yáng)的前提下，按照編排有序的結(jié)構(gòu)分布。單體建筑外觀采用歐式建筑風(fēng)格。外墻面使用不同顏色的涂料涂刷，結(jié)合優(yōu)美的小區(qū)自 然環(huán)境，形成色彩艷麗、層次分明的景色。-29 -住宅平面采用多種戶(hù)型組合，保證每間房屋均有直接對(duì)外的窗戶(hù)，主臥室和主客廳均位 于南側(cè)。高層住宅根據(jù)實(shí)際情況分別采用一梯三戶(hù)、一梯四戶(hù)。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)由于目前尚無(wú)該地塊的詳細(xì)地質(zhì)勘探資料， 各單體建筑的基礎(chǔ)需根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行 相應(yīng)的調(diào)整。高層住宅采用鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用柱下獨(dú)立基礎(chǔ)或片筏基礎(chǔ)。三、建筑裝飾本項(xiàng)目主要為住宅， 因此建筑物外裝修按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一施工，

55、室內(nèi)則僅進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，由入住的各業(yè)主自行進(jìn)行精裝修。建筑物外墻全部采用高級(jí)外墻涂料罩面， 臨近主要道路的高層裙房部分的外墻面采用天 然花崗巖板或大理石板裝飾，臺(tái)階均采用天然石材。建筑物外窗均采用鋁合金窗， 住宅分戶(hù)門(mén)采用防盜門(mén)， 內(nèi)門(mén)采用空心木門(mén)。 住宅的每單 元底層設(shè)電子防盜門(mén)。四、豎向交通高層建筑物內(nèi)部設(shè)電梯，電梯原則上采用住宅專(zhuān)用梯，運(yùn)行速度不超過(guò)1.2m/s。每單元設(shè)一部消防電梯，與客梯兼用。第八部分公用工程一、給水工程1、給水量計(jì)算小區(qū)總?cè)藬?shù)為13866人，人均用水指標(biāo)取 200L/人？ d。用水量計(jì)算詳見(jiàn)表 8-1。-30 -表8-1用水量計(jì)算表名稱(chēng)單位數(shù)量用水指標(biāo)日用水量居民用水

56、綠化用水人13866200 ( L/ 人 d)2773 (m3/d)m22218521.5 ( L/ m2- d)333 (m3/d)小計(jì)不可預(yù)計(jì)水量3106 (m3/d)388 (m3/d)日用水量合計(jì)(m3/d)取大小時(shí)用水量(m3/h)3494291.172、室外給水管網(wǎng)由松嶺路市政給水管網(wǎng)引來(lái)兩路水源，管徑為 DN200接入小區(qū)給水管網(wǎng)。區(qū)內(nèi)給水主 管布置為環(huán)狀管網(wǎng)，敷設(shè)在小區(qū)主環(huán)行干道下，管徑為 DN20Q支管布置成枝狀管網(wǎng)，接往 各單體建筑。室外給水管材選用球墨給水鑄鐵管，承插連接。3、室內(nèi)給水室內(nèi)給水管道采用 PPR塑料給水管，給水干管采用熱熔連接，支管采用粘接連接。高層建筑采用

57、豎向分區(qū)給水，其中地上 6層以下(含第6層)由室外管網(wǎng)直接供水， 6 層以上由水泵加壓供水， 供水設(shè)備采用恒壓變量微機(jī)變頻給水裝置。加壓給水采用集中供應(yīng)方式，整個(gè)小區(qū)共設(shè)兩處給水泵房，分別向就近的高層建筑物供水，蓄水池與水泵房合建。高層建筑給水豎管在管道井內(nèi)暗敷，配水支管采用明裝敷設(shè)。二、排水本項(xiàng)目排水采用雨污分流制。1、雨水建筑物降雨重現(xiàn)期取一年，小區(qū)降雨重現(xiàn)期取三年。根據(jù)青島市暴雨強(qiáng)度公式：q5= 8725/ (t+28 )-31 -http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660http:/www .do

58、c in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表8-2用電負(fù)荷計(jì)算整個(gè)地塊降雨量為 20971/s。建筑物屋面降雨由雨水斗收集后，經(jīng)雨落管排至室外的雨水井， 排往小區(qū)室外雨水管網(wǎng)。建筑物雨水系統(tǒng)均采用外排水方式，管材選用UPVC塑料排水管，豎管管徑均為 DN100地下車(chē)庫(kù)入口處設(shè)截水溝，室內(nèi)設(shè)集水井，將地面集水用潛污泵提升至室外雨水管網(wǎng)。室外雨水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)，水力坡度基本與地面坡度相近，坡度變化較大處在下游設(shè)跌水井消能。室外雨水管選用鋼筋混凝土排水管，在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處， 以及直管段的一定距離內(nèi)設(shè)檢查井。在道路兩側(cè)、室外停車(chē)場(chǎng)周?chē)O(shè)雨水口，收集地面徑

59、流。2、污水污水量計(jì)算污水流量按給水量的 85%計(jì)算，日排水量為 3940m3室外污水管網(wǎng)室外污水管網(wǎng)在道路下敷設(shè)， 水力坡度基本與地面坡度相近， 坡度變化較大處在下游設(shè) 跌水井消能。室外污水管選用鋼筋混凝土排水管， 在轉(zhuǎn)彎和管道交匯處，以及直管段的一定 距離內(nèi)設(shè)檢查井。室內(nèi)污水管網(wǎng)高層建筑污水立管在管道井內(nèi)暗敷，設(shè)專(zhuān)用通氣立管，立管最低兩層污水單獨(dú)排放。室內(nèi)污水系統(tǒng)管材選用UPVC塑料排水管。三、電氣工程1、用電負(fù)荷計(jì)算項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算詳見(jiàn)表 8-2。-32 -http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www

60、.doc in. com/chess95660http:/www .doc in. com/chess95660青島市嶗山區(qū)午山社區(qū)舊村改造項(xiàng)目可行性研究報(bào)告http:/www .doc in. com/chess95660名稱(chēng)單位數(shù)量單位用電指標(biāo)用電量（KW住宅戶(hù)46226（ KW戶(hù)）27732公建平方米17600060( W/m210560裝機(jī)負(fù)荷合計(jì)38292計(jì)算負(fù)荷共用系數(shù)取0.65248902、變電設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)高壓開(kāi)閉所二座， 位于小區(qū)南北兩個(gè)負(fù)荷集中區(qū)域內(nèi)。分別由不同的城市變電所接來(lái)兩路高壓電源，接入開(kāi)閉所，電壓等級(jí)為10KV。開(kāi)閉所作為整個(gè)小區(qū)的電源輸出點(diǎn)，分別向小區(qū)各個(gè)區(qū)域內(nèi)的變