1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功關(guān)鍵因素一個(gè)成功商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式為品牌化、模式化、資產(chǎn)化；一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)如何運(yùn)營(yíng)成功？有 哪些關(guān)鍵因素？一、學(xué)會(huì)融資。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，資本運(yùn)作。新型商業(yè)物業(yè)開(kāi)業(yè)之后都必然經(jīng)歷一個(gè)從虧損到盈利的養(yǎng)鋪過(guò)程。 如果商業(yè)定位不準(zhǔn)確、商業(yè)人氣很淡，就勢(shì)必造成投資的風(fēng)險(xiǎn)，為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，一是商業(yè)和地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)初期牽手商業(yè)，形成地產(chǎn)大鱷+商業(yè)巨頭的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式， 引起了眾多企業(yè)和消費(fèi)者的關(guān)注。只有商業(yè)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合，才能支持商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展。二是先融資后投資。商業(yè)地產(chǎn)的投資特點(diǎn)：如果你把市場(chǎng)投資起來(lái)，從初期到旺盛期五 年是不可少的，在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道很單調(diào)，所以在項(xiàng)目立項(xiàng)的時(shí)候就開(kāi)始融資。第

2、一是賣(mài)掉一部分，邊賣(mài)邊開(kāi)發(fā)，這是一個(gè)融資渠道。第二利用一些商業(yè)機(jī)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)代理 機(jī)構(gòu)和施工企業(yè)的合作，轉(zhuǎn)嫁一部分風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)根據(jù)融資的情況來(lái)決定投資的額度和投資的 速度。三是業(yè)態(tài)組合規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。前期規(guī)劃業(yè)態(tài)是商業(yè)地產(chǎn)成功操作的基礎(chǔ)，只有良好的規(guī)劃才 能保證日后不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)。要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè) 形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣；但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)二、建立復(fù)合型商業(yè)運(yùn)作模式。商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式從傳統(tǒng)的單一批發(fā)模式發(fā)展為批零兼營(yíng)的新型、綜合性運(yùn)營(yíng)模式。盡可能 引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以

3、造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局去推 動(dòng)物業(yè)市場(chǎng)化，一是要充分的規(guī)劃好各業(yè)態(tài)之間的在一個(gè)市場(chǎng)中的比例。二是所確定的業(yè)態(tài) 必須有足夠大的規(guī)模，以至于35年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將項(xiàng)目打 造成新的商業(yè)中心；三是特色定位。因?yàn)轫?xiàng)目的定位是開(kāi)發(fā)的前提；特色是可以體現(xiàn)在很 多方面的，比如業(yè)態(tài)與檔次的結(jié)合、業(yè)態(tài)創(chuàng)新、多業(yè)態(tài)綜合、業(yè)態(tài)與文化的結(jié)合等等。三、建筑風(fēng)格的良好合理設(shè)計(jì)（商業(yè)規(guī)劃一定要在建筑規(guī)劃之前完成）。由于國(guó)內(nèi)建筑設(shè)計(jì)界沒(méi)有現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)賣(mài)場(chǎng)的設(shè)計(jì)規(guī)范與施工標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)內(nèi)的許多開(kāi)發(fā)商 在產(chǎn)品規(guī)劃過(guò)程中，往往缺乏與零售商充分的前期溝通合作，許多大型商用物業(yè)存在設(shè)計(jì)硬 傷，如物業(yè)

4、凈空層高偏低，樓面荷載力不夠，貨梯不夠噸位，未考慮自動(dòng)斜行電梯安裝位等 等，以致眾多商用物業(yè)根本無(wú)從談起商業(yè)空間與實(shí)際經(jīng)營(yíng)需求的匹配了。建筑規(guī)劃方面，項(xiàng) 目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車(chē)場(chǎng)，注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，使之休閑 特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi)，簡(jiǎn)潔，明快，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性，創(chuàng) 造臨街便捷的多渠道垂直交通：設(shè)室外電動(dòng)扶梯，將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至 三層，在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋，在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯，將 客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭，因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的 關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間序列的高潮，這里人

5、流集中，流量大，最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做 休閑、促銷(xiāo)場(chǎng)地；中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線，不僅節(jié)能，而且讓上層空間 開(kāi)闊敞亮，把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整，中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、 煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng)，均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到 位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合 現(xiàn)有商業(yè)資源。四、專(zhuān)業(yè)的統(tǒng)一管理；提升商業(yè)價(jià)值。為解決環(huán)保、治安、運(yùn)營(yíng)等各項(xiàng)問(wèn)題，建立市場(chǎng)統(tǒng)一的整體VI形象，包括統(tǒng)一市場(chǎng)整 體經(jīng)營(yíng)理念，市場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)及場(chǎng)內(nèi)外宣傳等；統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)布局如市場(chǎng)各樓層及平層不同 區(qū)域，由物管根據(jù)

6、不同業(yè)態(tài)業(yè)種特性加以有機(jī)規(guī)劃組合。統(tǒng)一的營(yíng)銷(xiāo)策劃包括全年節(jié)假日、 重大節(jié)慶日、行業(yè)旺、淡季營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)的統(tǒng)一策劃與組織，廣告宣傳及內(nèi)外整體氣氛的營(yíng) 造；統(tǒng)一物業(yè)管理包括市場(chǎng)的公共區(qū)域及交易環(huán)境秩序維持，治安防范、消防安全等；統(tǒng)一 公共區(qū)域環(huán)境美化布置，清潔保潔及綠化養(yǎng)護(hù)；統(tǒng)一設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)管理。五、建立電子商務(wù)平臺(tái)；實(shí)現(xiàn)線上線下互動(dòng)?；ヂ?lián)網(wǎng)電子商務(wù)的開(kāi)放性、輻射力、低成本、高效率的特點(diǎn)，買(mǎi)賣(mài)雙方在網(wǎng)上直接交易， 縮短了供求之間的距離，使交易范圍急劇放大；大量減少中間環(huán)節(jié)，降低銷(xiāo)售成本和購(gòu)買(mǎi)成 本。充分發(fā)揮這種新型的貿(mào)易形式所具有的價(jià)值，促使高速發(fā)展的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)與信息化結(jié)合起 來(lái)，以信息化帶動(dòng)整

7、體運(yùn)營(yíng)體系，發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)最終的跨越式發(fā)展。在業(yè)態(tài)、 經(jīng)營(yíng)形式上互補(bǔ)互動(dòng)，形成國(guó)際國(guó)內(nèi)、網(wǎng)上網(wǎng)下良性循環(huán)的交易大平臺(tái)。良好的物流系統(tǒng) 順 暢物流交通體系，統(tǒng)一到位的商業(yè)管理，為市民和商家營(yíng)造了一個(gè)舒適、現(xiàn)代的采購(gòu)空間， 創(chuàng)造了理想的一站式批發(fā)零售中心。六、先招商、經(jīng)營(yíng)后銷(xiāo)售。沒(méi)有商家的融合、進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就無(wú)法形成商業(yè)價(jià)值，所以商家如何引入、正確 引入已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。招商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的重要性已經(jīng)得到市場(chǎng)的普遍認(rèn) 同，按照招商、經(jīng)營(yíng)和銷(xiāo)售的循序進(jìn)行，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展，乃至興旺。有助于開(kāi) 發(fā)商清晰思路，對(duì)招商的輕重緩急和商家的價(jià)值關(guān)系做出準(zhǔn)確的判斷。哪些商家

8、先招商，哪 些商家后招商，既符合商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要，又符合租金或商鋪售價(jià)最大化的需要， 不當(dāng)?shù)恼猩獭⒔?jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售順序會(huì)阻礙開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行，而且抑制項(xiàng)目租金或銷(xiāo)售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。 商業(yè)支撐收益，收益支撐我們的回報(bào)。做商業(yè)地產(chǎn)不要去炒房地產(chǎn)，而炒商業(yè)，才是真正好 的開(kāi)發(fā)商。很多專(zhuān)家說(shuō)要搞活動(dòng)，其實(shí)就是炒商業(yè)，不要炒建筑，炒建筑是自己害自己，炒 商業(yè)、搞經(jīng)營(yíng)才是推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)成功的渠道。七、先品牌后賺錢(qián)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌策略。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天，我有一個(gè)很強(qiáng)烈的理念，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)實(shí)際上是一個(gè)品牌開(kāi)發(fā) 的過(guò)程。當(dāng)商品供應(yīng)量很大的時(shí)候，他的品牌就會(huì)有價(jià)值，中國(guó)出了這么多的服裝，紹興都 是服裝城，但你買(mǎi)了

9、一百件還不及一個(gè)LV包的價(jià)格，這就是品牌的效應(yīng)。中國(guó)品牌想占有 一席之地，想取得利潤(rùn)，如果缺乏品牌利潤(rùn)，成功的可能性比較小，商業(yè)地產(chǎn)要取得市場(chǎng)的 共識(shí)，你只要取得了市場(chǎng)的共識(shí)之后，才能取得成功。商業(yè)地產(chǎn)品牌開(kāi)發(fā)過(guò)程是：合理定位、 突出個(gè)性、要融入城市文化系統(tǒng)、注重盈利、創(chuàng)造經(jīng)典、開(kāi)發(fā)實(shí)心化、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、商業(yè)地 產(chǎn)的品牌推廣。要絲絲入扣，關(guān)心到每一個(gè)細(xì)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)往往是某一個(gè)細(xì)節(jié)就毀了一個(gè) 項(xiàng)目。做商業(yè)地產(chǎn)如果只是賣(mài)土地加上建筑，再是利潤(rùn)，是賣(mài)不掉的，沒(méi)有產(chǎn)生一種商業(yè)價(jià) 值，這種商鋪會(huì)變成傷害商鋪。八、運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心（包括物業(yè)及資產(chǎn)管理）是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉，是投資者

10、的利益得到最大體現(xiàn)的保障。業(yè)內(nèi)人 士普遍認(rèn)為:在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期招商完成，項(xiàng)目進(jìn)入各種商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)入具體運(yùn)營(yíng)階段以后， 開(kāi)發(fā)商需要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上，把各 種資源的配置優(yōu)化，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是商業(yè)地產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)管理如何進(jìn)行統(tǒng)一化運(yùn)營(yíng)管理的問(wèn) 題。良好的運(yùn)營(yíng)管理能促使項(xiàng)目迅速成熟起來(lái)，成為炙手可熱的商業(yè)中心，從而保障開(kāi)發(fā)商、 投資者和經(jīng)營(yíng)者的三贏。統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是項(xiàng)目成功的必需前提在運(yùn)營(yíng)為贏的時(shí)代背景 下進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商不僅要整合各方面專(zhuān)業(yè)資源，同時(shí)也要使自身逐漸成為專(zhuān)業(yè)者， 只有專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，才能有效規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，才能駕馭和運(yùn)營(yíng)商

11、業(yè)地產(chǎn)。 統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物 管。而其中、統(tǒng)一招商管理又是后面三個(gè)方面的基礎(chǔ)。目前，國(guó)內(nèi)的大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都 還處于統(tǒng)一招商階段，而其他三個(gè)方面的暫時(shí)還有沒(méi)有進(jìn)入。商業(yè)地產(chǎn)由于其產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng) 權(quán)的分離，使得權(quán)責(zé)的分配不能按照一般的住宅思路來(lái)進(jìn)行。作為商業(yè)地產(chǎn)中最為強(qiáng)勢(shì)的利 益主體，發(fā)展商有義務(wù)、也有責(zé)任承擔(dān)起項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的責(zé)任。統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)是項(xiàng)目品牌建立的必然途經(jīng)，一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在完成招商以后，可 能會(huì)出現(xiàn)各種不同的業(yè)態(tài)、利益主體和目標(biāo)公眾。但是，不論這些差異有多么顯著，由于在 空間和時(shí)間上的共同屬性，所有商家都具有很明顯的共同利益點(diǎn)：人氣、名氣、聲譽(yù)等，而 這些共同利益的實(shí)現(xiàn)需要有一個(gè)公共的利益平臺(tái)去操作。統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督是品牌整合和建立項(xiàng)目美譽(yù)度的必須手段。統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督一個(gè)公共的 操作平臺(tái)，在許多情況下，運(yùn)營(yíng)商可以與政府工商、司法、稅務(wù)等部門(mén)保持合作，以確保服 務(wù)監(jiān)督的法理型權(quán)威的有效存在。良好而規(guī)范的服務(wù)是獲得消費(fèi)者或客戶認(rèn)同的基本前提， 也是項(xiàng)目建立起口碑的基礎(chǔ)工作。良好服務(wù)監(jiān)督在確保眾多的商家提供規(guī)范性的服務(wù)的同 時(shí)，還能促進(jìn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)視覺(jué)上、行為上、理念上實(shí)現(xiàn)可識(shí)別化，幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)品牌整合。營(yíng) 銷(xiāo)推廣雖然能建立品牌，