1、編號(hào)：持有人：分發(fā)號(hào)：QES (質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全)管理體系江蘇悅達(dá)物業(yè)管理發(fā)布目 錄一、崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark1 41、工程運(yùn)維部職責(zé) HYPERLINK l _bookmark2 52、工程運(yùn)維主管崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark3 63、工程運(yùn)維員崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark4 74、空調(diào)值班員崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark5 85、高配值班員崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark6 96、鍋爐操作員崗位職責(zé) HYPERLINK l _bookmark7 10二、規(guī)章制度

2、HYPERLINK l _bookmark8 131、值班管理制度 HYPERLINK l _bookmark9 132、公用設(shè)施管理規(guī)定 HYPERLINK l _bookmark10 143、設(shè)備維修制度 HYPERLINK l _bookmark11 154、變電所交接班管理制度 HYPERLINK l _bookmark12 165、設(shè)施設(shè)備巡查管理規(guī)定 HYPERLINK l _bookmark13 176、設(shè)施設(shè)備安全管理制度 HYPERLINK l _bookmark14 187、電梯管理制度 HYPERLINK l _bookmark15 198、空調(diào)管理制度 HYPERLIN

3、K l _bookmark16 209、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度 HYPERLINK l _bookmark17 2010、設(shè)施設(shè)備報(bào)告制度 HYPERLINK l _bookmark18 2211、公共區(qū)域能耗控制管理制度 HYPERLINK l _bookmark19 2312、房屋維護(hù)管理規(guī)定 HYPERLINK l _bookmark20 2513、倒閘停、送電操作票制度 HYPERLINK l _bookmark21 2614、配電房管理制度 HYPERLINK l _bookmark22 2715、停水、停電管理制度 HYPERLINK l _book

4、mark23 28三、作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark24 301、設(shè)備運(yùn)行綜合管理作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark25 302、供配電設(shè)備安全管理作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark26 333、給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark27 374、給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark28 405、中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark29 426、電梯運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark30 457、電梯困人救

5、援作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark31 488、二次供水管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark32 509、中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark33 5210、弱電系統(tǒng)維修作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark34 5811、給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark35 6212、防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark36 6713、工具管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 HYPERLINK l _bookmark37 68崗位職責(zé)工程運(yùn)維部職責(zé)一、貫徹

6、執(zhí)行上級(jí)有關(guān)物業(yè)管理的 法規(guī)、公司的各項(xiàng)規(guī)章制度及委托方 的物業(yè)管理規(guī)定。二、負(fù)責(zé)管理區(qū)域上水、下水、暖、電、房屋修繕、下水清污等小型工程 的計(jì)劃，概算工作。三、負(fù)責(zé)管理區(qū)域上下水管道的維修工作。四、負(fù)責(zé)管理區(qū)域電路、電器的安裝、管理及維修工作。五、采取各項(xiàng)措施，保證水、暖、電的正常供給，負(fù)責(zé)節(jié)水、節(jié)電工作。六、負(fù)責(zé)管理區(qū)域水、暖、電的抄表、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算及收費(fèi)工作。七、負(fù)責(zé)小型工程施工中的施工安全和管理工作。搞好施工八、負(fù)責(zé)保證通訊暢通及通訊設(shè)備的維護(hù)工作。九、負(fù)責(zé)水、暖、電、通訊和房屋的報(bào)修接待工作，負(fù)責(zé)管理處變電所的管理工作，保證正常運(yùn)行。工程運(yùn)維主管崗位職責(zé)一、具備物業(yè)的有關(guān)管理知識(shí)，熟悉

7、物業(yè)管理的法律法規(guī)及公司各項(xiàng)規(guī)章 制度。二、制訂房屋和公共設(shè)施維修計(jì)劃，組織并參與施工和現(xiàn)場監(jiān)督檢查，做 好預(yù)決算工作。三、服從管理處主任的工作安排，制訂本部門月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施。四、掌握管理區(qū)域內(nèi)房屋的設(shè)備結(jié)構(gòu)類型、水電分布情況、上下水管道的 走向、分布等基本情況，負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備突發(fā)事故的處理。五、按照國家有關(guān)特種作業(yè)人員安全操作規(guī)程的要求，組織維護(hù)員對(duì)房屋 本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保管理區(qū)域內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn) 行及管理區(qū)域內(nèi)排污、雨水管道的暢通。六、對(duì)運(yùn)行維修人員的工作情況進(jìn)行指導(dǎo)、檢查。七、定期對(duì)運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)行思想教育和維修技能的培訓(xùn)。八、提醒運(yùn)行維護(hù)員進(jìn)入辦公區(qū)域維修

8、時(shí)，不得翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打 開辦公電腦，不得外傳信息。九、完成公司臨時(shí)交辦的任務(wù)。工程運(yùn)維員崗位職責(zé)一、熟悉區(qū)域內(nèi)的上下水管道、供電、消防報(bào)警系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施 設(shè)備的性能、使用情況、線路分布及安裝和維修技術(shù)，做好日常巡視工作，保 證正常使用。二、嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，確保自身和他人安全，按管理處制訂的維修 計(jì)劃，及時(shí)完成維修任務(wù)。三、愛護(hù)維修工具及設(shè)備，做好日常保管及保養(yǎng)工作，保證其正常使用。四、節(jié)約維修材料，修舊利廢，努力降低維修成本。五、加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研維修技術(shù)，努力提高維修水平和質(zhì)量。六、進(jìn)入辦公區(qū)域維修時(shí)不翻閱文件、資料，嚴(yán)禁打開辦公電腦。七、完成管理處及維修主管臨時(shí)交

9、辦的任務(wù)?？照{(diào)值班員崗位職責(zé)一、熟悉空調(diào)工作原理，掌握操作方法，確?？照{(diào)正常運(yùn)行。二、嚴(yán)格遵守相關(guān)的設(shè)備運(yùn)行、維修、保養(yǎng)等制度和安全操作規(guī)程，能正 確判斷處理一般故障，發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。三、每小時(shí)巡視一次，觀察、設(shè)備是否正常，認(rèn)真做好各種運(yùn)行記錄，發(fā) 現(xiàn)問題及時(shí)處理和匯報(bào)。四、保持機(jī)房室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。五、堅(jiān)守崗位，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。六、完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。高配值班員崗位職責(zé)一、熟悉供配電設(shè)施設(shè)備情況，如高低壓線路號(hào)、各出線回路走向；熟悉 電氣設(shè)備的配置和使用狀況，能按規(guī)程操作高低壓設(shè)備，確保正常供電。二、嚴(yán)格遵守電氣設(shè)備運(yùn)行、維修、保

10、養(yǎng)制度和安全操作規(guī)程，能正確判 斷處理一般電氣故障，發(fā)生突發(fā)事件能迅速、準(zhǔn)確地采取應(yīng)急措施。三、定期巡視變、配電室一次，觀察電壓表、電流表、計(jì)量表是否正常， 認(rèn)真做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。四、保持室內(nèi)環(huán)境的清潔和設(shè)備的整潔。五、發(fā)生供電線路停電或其他事故應(yīng)及時(shí)與供電部門取得聯(lián)系，迅速查明 原因，采取應(yīng)急措施。六、堅(jiān)守崗位，認(rèn)真交接班，做好值班記錄，保管好資料、圖表、工具。七、完成管理處臨時(shí)交辦的任務(wù)。鍋爐操作員崗位職責(zé)一、負(fù)責(zé)燃料節(jié)約、水電節(jié)約，水質(zhì)的質(zhì)量驗(yàn)收和評(píng)估。二、嚴(yán)格按照操作規(guī)程，確保鍋爐的安全運(yùn)行。三、做好鍋爐及其附屬設(shè)備(包括分汽缸的閥門、供水泵水處理設(shè)備)的維護(hù)保養(yǎng)和年

11、度檢修工作。四、堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)候都不得擅自離開工作崗位，按照規(guī)定做好巡視， 并做好各種運(yùn)行參數(shù)的記錄。五、做好鍋爐房日常維護(hù)保養(yǎng)工作，杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏” 的現(xiàn)象。六、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)，提高司爐水平，做到勤檢查，勤調(diào)節(jié)，保持鍋爐壓力 穩(wěn)定，做好節(jié)能工作。七、在運(yùn)行中鍋爐或附屬設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重故障，應(yīng)立即向主管匯報(bào)，并一起參 與故障的排除。八、 每班必須排污 1 次，但不得在用汽高峰時(shí)排污，排污量根據(jù)爐水分析決 定。九、水位表每班至少?zèng)_洗 1 次。十、禁止閑雜人員進(jìn)入鍋爐房。十一、負(fù)責(zé)鍋爐房的清潔衛(wèi)生工作。十二、完成上級(jí)交辦的其他工作事項(xiàng)。規(guī)章制度值班管理制度一、值班人員必須堅(jiān)守崗

12、位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時(shí)離崗，必須 有符合條件的人替崗，并交代離崗時(shí)間及去向。二、 根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注視所管設(shè)備的運(yùn)行情況，按 規(guī)定做好有關(guān)記錄，按時(shí)巡查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患。三、 如出現(xiàn)設(shè)備故障，而當(dāng)班人員不能處理，應(yīng)按報(bào)告制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。四、 值班人員接到報(bào)修時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)人員，安排人員前往維修。五、 所有值班崗位必須在規(guī)定值班時(shí)間安排合格的人員值班，如需調(diào)班，必 須報(bào)主管人員同意，原則值班人員同值班人員對(duì)調(diào)。在就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就 餐制，并通知同班維修人員配合。公用設(shè)施管理規(guī)定一、公用設(shè)施的日常巡視運(yùn)維部值班人員應(yīng)在日常巡視中對(duì)公用設(shè)施進(jìn)行巡視，如

13、發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng) 在檢查記錄表上記錄并及時(shí)通知相關(guān)人員處理。二、公用設(shè)施的日常服務(wù)要求負(fù)責(zé)按委托合同的約定對(duì)管理區(qū)域的公用設(shè)施進(jìn)行維修、 保養(yǎng)，并將相關(guān) 情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。三、公用設(shè)施故障狀態(tài)的處理1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的故障由運(yùn)維部直接向業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修，并 上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)將結(jié)果記錄在維修記錄表上；2、管理處運(yùn)維部負(fù)責(zé)受理管理區(qū)域內(nèi)各類公用設(shè)施故障維修，同時(shí)做好臺(tái) 帳記錄；3、如管理處不能進(jìn)行維修的，應(yīng)及時(shí)上報(bào)委托方，并提出合理化建議。設(shè)備維修制度一、管理處接到設(shè)備維修的報(bào)告后，及時(shí)到現(xiàn)場查看，不能自行排除故障， 須填寫申請(qǐng)單或工作聯(lián)系涵，送達(dá)公司工程部或委托方。二、運(yùn)行維修組修復(fù)不了

14、的故障，如是保修期內(nèi)的，及時(shí)與保修部門聯(lián)系 維修；如是保修期外的，須報(bào)公司工程部；并在原始申請(qǐng)單上注明維修報(bào) 出時(shí)間，做好維修情況跟蹤。三、如設(shè)備屬人為損壞，由管理處通知相關(guān)部門負(fù)責(zé)人及維修人員一同到 現(xiàn)場查看確認(rèn)，并通報(bào)委托方相關(guān)部門。四、運(yùn)行維護(hù)部組自行維修工作結(jié)束后，維修人員應(yīng)在維修單上填上所用 的維修材料，管理處主任進(jìn)行審核。變電所交接班管理制度一、交接班人員必須遵照規(guī)定的輪班表擔(dān)任值班，不得擅自調(diào)班或離崗。二、交班人員應(yīng)事先做好交班準(zhǔn)備工作。三、接班人員必須提前 10 分鐘到達(dá)變電所，詳細(xì)了解設(shè)備所運(yùn)行情況。四、交接班人員必須做到“五清三交接”即：五清(看清、講清、問清、 查清、點(diǎn)清

15、)；三交接(圖板交接、現(xiàn)場交接、實(shí)物交接)。五、在交接班時(shí)間內(nèi)，一般不辦理工作票的許可或終結(jié)手續(xù)和一般操作。六、交接班的內(nèi)容一律以填寫的交接班記錄現(xiàn)場交接清楚為準(zhǔn)，凡遺留應(yīng)交待的事項(xiàng)由交接班者負(fù)責(zé)，凡沒有交接清楚聽明的事項(xiàng)，由接班者負(fù)責(zé)，雙 方都未履行交接手續(xù)的內(nèi)容，雙方都應(yīng)負(fù)責(zé)。七、下列情況不準(zhǔn)進(jìn)行交接班：1、飲酒后的接班人員；2、事故處理或正在進(jìn)行的重要操作；3、接班人員尚未到齊之前。設(shè)施設(shè)備巡查管理規(guī)定一、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備實(shí)際情況，確定簡單、實(shí)用的巡回檢查方法。二、巡回檢查必須集中思想，細(xì)致周到，做到跑到、看到、聽到、聞到、 摸到(不允許觸及的設(shè)備除外)及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，認(rèn)真填寫設(shè)

16、施設(shè)備檢查 記錄表。三、單一巡回檢查必須四小時(shí)至少一次，交接班時(shí)，匯同檢查一次。四、以下情況應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)：1、對(duì)過負(fù)荷設(shè)備，每小時(shí)巡查一次，嚴(yán)重過負(fù)荷應(yīng)不斷監(jiān)視；2、對(duì)故障處理后的設(shè)備，投入運(yùn)行后，四小時(shí)內(nèi)應(yīng)兩小時(shí)巡查一次；3、對(duì)危及安全運(yùn)行的重大設(shè)備缺陷，每次隔半小時(shí)巡查一次；4、在汛期、雷雨時(shí)應(yīng)相應(yīng)增加巡查次數(shù)；5、新建、大修、改建后投運(yùn)行的設(shè)備，在 24 小時(shí)內(nèi)各班至少增加巡查一 次；6、對(duì)運(yùn)行方式變更，接班人必須作一次復(fù)核校對(duì)性檢查；7、逢元旦、五一、十一、春節(jié)每班增加特巡一次。設(shè)施設(shè)備安全管理制度一、機(jī)電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行為標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)電設(shè)備的操作、 保養(yǎng)、維修由運(yùn)維

17、部專業(yè)技術(shù)人員實(shí)施，運(yùn)維人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗 證。二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，值班人員必須密切留意和掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，并做好運(yùn) 行記錄。三、機(jī)電設(shè)備嚴(yán)格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行維護(hù)，保證設(shè)備完好。四、值班員和運(yùn)維人員應(yīng)嚴(yán)格按照安全操作管理規(guī)程進(jìn)行操作和維修。五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針， 防止事故發(fā)生。六、維修設(shè)備時(shí)，先準(zhǔn)備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止 觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。七、在電源干線、低壓配電柜上進(jìn)行工作時(shí)，必須有專人監(jiān)護(hù)，操作必須 使用絕緣工具并懸掛標(biāo)示牌。八、做好設(shè)備

18、運(yùn)行和維修記錄，建立設(shè)備臺(tái)帳，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔衛(wèi)生。九、供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材或滅火裝置設(shè)備。電梯管理制度一、客梯每日分時(shí)段運(yùn)行，轎箱內(nèi)禁止吸煙，嚴(yán)禁超載，學(xué)齡前兒童不得 單獨(dú)乘坐電梯，不得亂按梯內(nèi)數(shù)字面板以免損壞。二、每日對(duì)電梯的運(yùn)行進(jìn)行檢查，填寫運(yùn)行記錄，按月送管理處審核存檔，不能解決的問題報(bào)公司工程部解決。三、認(rèn)真執(zhí)行月保、季保制度，認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，監(jiān)督第三方維修 工作故障處理記錄、并送管理處審核保存。四、未經(jīng)公司工程人員同意、總經(jīng)理書面批準(zhǔn)，不得改變電梯的任何設(shè)備 和功能。五、運(yùn)作中電梯突然出現(xiàn)停機(jī)事故時(shí)，應(yīng)盡可能先救出乘客，如不能救出 時(shí)，速叫運(yùn)維人員前來解救和修理。

19、 同時(shí)應(yīng)通過電梯對(duì)講機(jī)勸慰乘客不要驚慌， 并注意觀察屏幕上(轎箱內(nèi)乘客)活動(dòng)，指導(dǎo)他們不要亂按亂撬，以免發(fā)生意 外。六、非運(yùn)維人員不得進(jìn)入電梯機(jī)房，不得觸動(dòng)任何設(shè)備。七、維修、保養(yǎng)須停梯時(shí)，必須在一樓掛告示牌?？照{(diào)管理制度一、操作人員應(yīng)認(rèn)真、負(fù)責(zé)、細(xì)心，嚴(yán)格按照操作步驟進(jìn)行操作。二、了解整個(gè)系統(tǒng)的工作原理，熟練掌握操作方法及系統(tǒng)管道流程，在意外情況時(shí)能排除一些常見故障，能進(jìn)行手動(dòng)操作。三、定期記錄相關(guān)運(yùn)行數(shù)據(jù)。四、注意積累日常運(yùn)行參數(shù)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)參數(shù)異常時(shí)可及時(shí)進(jìn)行處理。五、當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)故障報(bào)警時(shí)，操作人員應(yīng)及時(shí)記錄故障點(diǎn)，并分析原因進(jìn) 行故障排除并記錄操作步驟。如果無法排除，應(yīng)立即向主管匯報(bào)。設(shè)施

20、設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)、事故處理等記錄管理制度一、建立有關(guān)機(jī)電設(shè)備等設(shè)施設(shè)備檔案資料，包括設(shè)備產(chǎn)品合格證、施工 圖、接線圖、試驗(yàn)報(bào)告、說明書、設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行管理資料和維修資料等，管理處設(shè)專柜保管。二、值班員和運(yùn)維人員做好智能控制、消防、水電、電梯等設(shè)備的值班記 錄和各種設(shè)備的巡視檢查和保養(yǎng)記錄，并有記錄人的簽名。三、所有記錄以月為單位整理、裝訂成冊(cè)、歸檔管理。四、定期對(duì)設(shè)備管理記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，掌握設(shè)備運(yùn)行情況。五、借閱查找設(shè)備管理記錄應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù)。設(shè)施設(shè)備報(bào)告制度一、 下列情況報(bào)告班組長：1、 主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；2、 設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修；3、 零部件

21、更換及修理；4、 運(yùn)維人員的去向，客戶維修材料的領(lǐng)用；5、 運(yùn)行人員暫離崗；6、 對(duì)外班組及上級(jí)聯(lián)系。二、 下列情況必須報(bào)告主管；1、 重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的啟動(dòng)、調(diào)整及其他異常情況；2、 采用新的運(yùn)行方式；3、 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)搶修；4、 系統(tǒng)故障及檢修；5、 重要零部件更換及修理、加工及改造；6、 工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用；7、 員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假；8、 與上級(jí)及外協(xié)聯(lián)系。三、 下列情況必須報(bào)告管理處主任：1、 重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)修理；2、 影響大廈運(yùn)行的設(shè)備故障或施工；3、 系統(tǒng)運(yùn)行方式的重大改變；4、 重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換、修理、外委加工；5、 系統(tǒng)及主要設(shè)備的技

22、術(shù)改造；6、 系統(tǒng)或設(shè)備的增改工程及外委施工7、 技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；8、 員工一天以上的請(qǐng)假，班組長以上員工的補(bǔ)休、換班。四、 報(bào)管理處主任胡事件同時(shí)抄報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)。五、 設(shè)施設(shè)備專業(yè)解決事件報(bào)條線分管領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)報(bào)工程部。公共區(qū)域能耗控制管理制度為了積極開展節(jié)能降耗工作，節(jié)約用水，節(jié)約用電，制定本制度。一、燈1、過道燈：各樓層過道燈每日上午8 時(shí)有相關(guān)樓層的保潔員開啟，原則上只開一路間隔筒燈，其它不開；逢樓層有會(huì)議時(shí)，會(huì)務(wù)人員可打開相關(guān)樓層的 電梯間筒燈和會(huì)議室門前過道上的燈帶，會(huì)議結(jié)束后要及時(shí)關(guān)閉；一樓各電梯 間門口筒燈保潔員從上班時(shí)開啟，至下班前關(guān)閉(休

23、息日不開)；負(fù)一樓大會(huì)堂 門前，保潔和會(huì)議時(shí)可全面開啟(但射燈和燈帶不開)，平時(shí)原則上只開高配房 前一處筒燈；地下車庫白天保安可視車輛的多少開啟照明燈，單位下班之后， 原則上只開一路應(yīng)急燈，其余燈關(guān)閉。2、會(huì)議室燈：各會(huì)議室燈開會(huì)前 30 分鐘由會(huì)務(wù)人員全面打開，會(huì)議結(jié)束 后及時(shí)關(guān)閉。平時(shí)會(huì)議室打掃衛(wèi)生，只開部分燈(以看清打掃為準(zhǔn)) ；3、連廊燈、平臺(tái)燈及泛光照明：根據(jù)季節(jié)實(shí)際情況，每天天黑前由值夜班 的電工開啟部分，天明及時(shí)關(guān)閉；4、外圍景觀燈、 大廳燈及雨搭燈：每天天黑前由保安開啟，天明及時(shí)關(guān)閉；5、應(yīng)急燈和安全燈：應(yīng)急燈與安全燈及弱電機(jī)房的控制開關(guān)不能關(guān)閉，每 天由電工巡視，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)關(guān)和誤

24、關(guān)要及時(shí)更正，以免損壞蓄電池和 不通；6、晚間保安巡視樓層時(shí)，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)燈要及時(shí)關(guān)閉。7、每位物業(yè)員工必須明確：見到開關(guān)上有紅色標(biāo)記，則為有任務(wù)再開燈， 黃色標(biāo)記為白天能開燈，綠色標(biāo)記為不可關(guān)燈。二、空調(diào)1、樓道空調(diào)：不開無人空調(diào)，原則上樓層過道內(nèi)空調(diào)不開，逢大熱天(氣溫在 35 度以上)過道空調(diào)可開啟少許； 2、會(huì)議室空調(diào)：逢會(huì)由會(huì)務(wù)人員打開，會(huì)議結(jié)束后及時(shí)關(guān)閉，平時(shí)不開； 3、空調(diào)溫度夏季建議設(shè)定為 26 度，冬季設(shè)定為 23 度，春、秋只能開送風(fēng)或不開。三、電梯、扶梯1、電梯：分時(shí)段運(yùn)行、分單雙層停站。2、扶梯：逢大會(huì)堂有會(huì)議，會(huì)議前半小時(shí)開啟，一直到會(huì)后半小時(shí)關(guān)閉， 平時(shí)不開；四、水1

25、、每日維修電工上、下午各一次對(duì)各樓層衛(wèi)生間、開水間進(jìn)行巡查，發(fā)現(xiàn) 跑、冒、漏水現(xiàn)象及時(shí)修復(fù)，若暫時(shí)不能修復(fù)，則應(yīng)關(guān)閉相關(guān)閥門；2、嚴(yán)禁使用消防水(火災(zāi)或特殊情況下除外)；3、保潔員每天下班前將開水器和衛(wèi)生間臺(tái)盆底下的八字閥關(guān)閉 ,上班后打開，防止軟管爆裂。節(jié)假日視具體情況而定，有單位加班開，無單位加班關(guān)；五、白天電工、保潔員巡檢，晚上秩序維護(hù)員巡檢發(fā)現(xiàn)水、電或各種設(shè)備 有異常，要即時(shí)溝通采取相應(yīng)措施。六、開水器每天上班前開啟電源，下班后關(guān)閉。七、其他節(jié)能降耗工作依物業(yè)服務(wù)合同和委托方要求執(zhí)行。房屋維護(hù)管理規(guī)定一、屋面修理必須確保安全和解決屋漏。二、結(jié)構(gòu)、墻面工程，各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在

26、大修時(shí)必須詳細(xì) 檢查，損壞、變形嚴(yán)重的應(yīng)予加固、修換。墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清洗一次；局部，列為中修范圍。三、樓道內(nèi)墻面修補(bǔ)、粉刷，每年粉刷一遍。粉刷時(shí)，進(jìn)行大面積的修補(bǔ)， 墻面松動(dòng)有開裂危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除，并重新修補(bǔ)粉刷。a) 上、下水管工程，更新一次20 年，更換上、下水管時(shí)逐樓進(jìn)行，必 須縮短停用時(shí)間，要一次到位，不準(zhǔn)返工。b) 設(shè)備工程消防、生活水泵、配電間等設(shè)備，除日常保養(yǎng)外， 2 年檢 修一次，視設(shè)備磨損程度逐個(gè)更新。c) 電梯設(shè)備每年檢修一次， 5 年大修一次，平時(shí)保養(yǎng)， 30 年更新。d) 以上各項(xiàng)大修均需經(jīng)委托方批準(zhǔn)，費(fèi)用由委托方解決。倒閘停、送電操作票制度一、作業(yè)單位將

27、申請(qǐng)停送電理由、作業(yè)地點(diǎn)、影響范圍、停電起止時(shí)間等 寫書面報(bào)告，交運(yùn)行運(yùn)維部主管報(bào)管理處主任批準(zhǔn)。二、作業(yè)單位把經(jīng)批準(zhǔn)的報(bào)告送交配電室值班員。三、運(yùn)維主管填寫并簽發(fā)工作票，交配電室值班員。四、配電室值班員按工作票停送電，做好有關(guān)安全措施，同時(shí)向工作負(fù)責(zé) 人交待并一起檢查停電范圍和安全措施，移交工作現(xiàn)場。雙方簽名后，工作票 交給工作負(fù)責(zé)人，允許開始工作。五、工作完成后，工作負(fù)責(zé)人到配電室將工作票交給配電室值班員，雙方 簽名后，才算工作結(jié)束，再恢復(fù)送電。必要時(shí)配電室值班員在送電前應(yīng)先到現(xiàn) 場檢查，工作負(fù)責(zé)人應(yīng)待送電成功后離開配電室。配電房管理制度一、配電房全部機(jī)電設(shè)備，由高配人員負(fù)責(zé)管理和值班，停

28、送電由值班電 工操作，非值班電工禁止操作，無關(guān)人員禁區(qū)止進(jìn)入配電室；二、保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室溫控制在 35 度以下；三、建立運(yùn)行記錄，每班至少巡查一次，每月組織檢查一次，每年大檢修 一次，查出問題及時(shí)修理，不能解決的問題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。每班巡 查內(nèi)容：房內(nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表行數(shù)、檢查屏上指示 燈、電器運(yùn)行聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告；四、供電器線路操作開關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)志牌；五、房內(nèi)嚴(yán)禁亂拉亂接線路，供電線路嚴(yán)禁超載供電，如確需要，報(bào)管理 處主管書面同意后，方可進(jìn)行；六、配電房內(nèi)設(shè)備及線路改變，要經(jīng)過管

29、理處主任同意，重大改變報(bào)公司 工程部經(jīng)理批準(zhǔn)；七、節(jié)約電能消耗，降低成本是每個(gè)高配人員主要職責(zé)之一，每周書面報(bào) 管理處主任總電表運(yùn)行數(shù)一次；八、嚴(yán)禁違章操作，檢修時(shí)必須遵守操作規(guī)程，使用絕緣工具、鞋、手套 等；九、值班人員要隨時(shí)接受對(duì)電機(jī)設(shè)備情況的投訴，做好記錄，并向主管匯 報(bào)，以便安排整改；十、防止小動(dòng)物進(jìn)入配電房。停水、停電管理制度一、接到停電、停水通知后，由管理處張貼通知，告知全體業(yè)主和使用人， 請(qǐng)業(yè)主和使用人注意關(guān)閉室內(nèi)各種電源及水源。二、秩序維護(hù)員逐層檢查應(yīng)急照明設(shè)施的情況，保證停電后應(yīng)急照明系統(tǒng) 正常使用。三、在沒有接到任何通知、突然發(fā)生停電的情況下，運(yùn)維人員應(yīng)立即確認(rèn) 是內(nèi)部故障

30、還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，管理處應(yīng)立即安排運(yùn)維人員查 找原因采取措施，防止故障擴(kuò)大；若系外部停電，要第一時(shí)間致電供電力局詢 問停電的具體情況，并做好相應(yīng)防范措施，以防止突然來電引發(fā)事故；并將最 新的情況通知全體業(yè)主和使用人。四、突發(fā)停電后，秩序維護(hù)隊(duì)員立即會(huì)同運(yùn)維人員檢查電梯運(yùn)行情況，發(fā) 現(xiàn)電梯關(guān)人應(yīng)立即按照電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。五、若突發(fā)停電時(shí)正值夜晚，應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照 明，并要注意防火、防盜，同時(shí)秩序維護(hù)隊(duì)員應(yīng)加大巡邏力度，加強(qiáng)對(duì)進(jìn)出大 廈人員的登記工作；。六、有發(fā)電機(jī)組的管理處，管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)各部門的工作作統(tǒng)籌安排及 最后確認(rèn)后，通知各部門做好轉(zhuǎn)電準(zhǔn)備。七、

31、供電轉(zhuǎn)為機(jī)組發(fā)電。正式轉(zhuǎn)電前，要檢查低壓電房，確認(rèn)設(shè)備及人員 準(zhǔn)備就緒；在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況，在確認(rèn)無人乘梯的情況下，通知運(yùn)維 人員停梯，再通知低壓電房開始轉(zhuǎn)電。轉(zhuǎn)電工作完成后，管理處主任通知運(yùn)維 部開啟電梯，供電轉(zhuǎn)入正常后，管理處主任仍要在監(jiān)控室觀察電梯運(yùn)行情況， 在正常運(yùn)行半小時(shí)后，方可離開。八、接到停水通知后，管理處應(yīng)將停水區(qū)域、停水時(shí)間等具體情況通知業(yè) 主和使用人，并在出入口發(fā)布停水通知。九、在發(fā)生突然停水的情況下，管理處應(yīng)攜同運(yùn)維技術(shù)人員立即確認(rèn)停水 原因。物業(yè)內(nèi)部發(fā)生故障停水的，應(yīng)立即派人查找原因采取措施，防止事件擴(kuò) 大，并迅速排除故障恢復(fù)供水。十、非物業(yè)內(nèi)部原因造成突然停水的

32、，要及時(shí)致電自來水公司咨詢停水原 因及事件進(jìn)展情況，并將了解的情況告知全體業(yè)主，做好相應(yīng)的救濟(jì)措施。作業(yè)規(guī)程設(shè)備運(yùn)行綜合管理作業(yè)規(guī)程1.0目的從總體上確立物業(yè)管理公司各類設(shè)備的管理要求，確保各類設(shè)備管理 工作的統(tǒng)一、完整和完善。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司管理的各類設(shè)備的綜合管理工作。3.0 職責(zé)3.1 管理處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)所轄大廈、寫字樓宇的各類設(shè)備的日常管理工 作。3.2 管理處運(yùn)行維護(hù)部負(fù)責(zé)各類設(shè)備檔案的管理工作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 設(shè)備檔案的建立要求。運(yùn)行維護(hù)部在接管物業(yè)后一周內(nèi)應(yīng)完善管轄范圍內(nèi)的設(shè)施設(shè)備胡匯總臺(tái) 帳、設(shè)施匯總表、設(shè)備臺(tái)帳。運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)在接管物業(yè)后一周內(nèi)將所轄

33、物業(yè)內(nèi)的所有設(shè)備進(jìn)行設(shè)備標(biāo)識(shí)及設(shè)備編號(hào)。a)b)所有設(shè)備應(yīng)單機(jī)單臺(tái)或按功能系統(tǒng)進(jìn)行“設(shè)備標(biāo)識(shí)”；“設(shè)備標(biāo)識(shí)”用標(biāo)牌形式予以實(shí)施，標(biāo)牌應(yīng)有下列內(nèi)容：設(shè)備名稱；設(shè)備編號(hào)。c)設(shè)備編號(hào)按下列規(guī)則流水號(hào)( 01 ，02)設(shè)備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)物業(yè)編碼 注意事項(xiàng)： 1、設(shè)備流水號(hào)按物業(yè)點(diǎn)的設(shè)備總數(shù)流水編制；2、同類型同系統(tǒng)設(shè)備的流水號(hào)碼應(yīng)保持相對(duì)的集中和連續(xù)性。 所有設(shè)備應(yīng)按單機(jī)單臺(tái)工功能系統(tǒng)建立設(shè)備卡。設(shè)備臺(tái)帳應(yīng)保持與設(shè)備現(xiàn)行狀態(tài)一致，為此，設(shè)備管理人員應(yīng)將諸如設(shè)備 封存、停用、限制使用范圍、調(diào)遷、報(bào)廢和更換零部件及檢修情況 及時(shí)分別在設(shè)備臺(tái)帳或設(shè)備卡片上予以登錄。設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備出廠原件(合格

34、證、說明書、保修協(xié)議等)統(tǒng)一由公 司工程部保存，管理處保存復(fù)印件。4.2 設(shè)備的日常操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理。詳見運(yùn)行維護(hù)部各類設(shè)備操作、運(yùn)行、維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.3 設(shè)備的購置管理。設(shè)備的購置包括原有設(shè)備的更新和新添設(shè)備的購置。設(shè)備購置應(yīng)遵循滿足服務(wù)提供需要的原則。設(shè)備購置的資金來源按相關(guān)法規(guī)或規(guī)定執(zhí)行。設(shè)備更新需在原設(shè)備辦理了報(bào)廢手續(xù)后進(jìn)行。新添設(shè)備由運(yùn)行維護(hù)部提出服務(wù)用途或配套功能以及主要技術(shù)指標(biāo)的需 求。采購設(shè)備到達(dá)公司后，由運(yùn)行維護(hù)部進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)，接收相關(guān)資料，并組 織安裝調(diào)試或試運(yùn)行。 符合要求的，辦理驗(yàn)收手續(xù)；不符合要 求的， 按合同或公司相關(guān)規(guī)定辦理。經(jīng)驗(yàn)收符合要求的

35、采購設(shè)備按本條例相關(guān)規(guī)定納入臺(tái)帳，建立卡片等進(jìn)行 日常管理。4.4 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)。運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)對(duì)設(shè)備狀態(tài)進(jìn)行標(biāo)識(shí)，以防止因設(shè)備誤操作造成人員傷害和 設(shè)備損壞。設(shè)備狀態(tài)分為運(yùn)行、備用、停用、封存、報(bào)廢、檢修及嚴(yán)禁合閘等。 標(biāo)識(shí)的方式方法：a) 設(shè)備狀態(tài)用標(biāo)識(shí)牌進(jìn)行標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)牌用 300MM150MM3MM(長 寬 厚)的白色塑料板制作，字體為紅色一毫米塑料板粘于 底板上；b) 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)牌應(yīng)在設(shè)備狀態(tài)確定后，由設(shè)備操作人員及時(shí)懸掛于 應(yīng)予標(biāo)識(shí)設(shè)備的顯眼位置；c) 設(shè)備狀態(tài)改變，標(biāo)識(shí)應(yīng)隨之改變。4.5 設(shè)備的停用和封存。發(fā)現(xiàn)下列情況之一，設(shè)備應(yīng)予停用或封存：a)b)多余設(shè)備，含服務(wù)提供有再需要的

36、設(shè)備；設(shè)備功能已不能滿足提供服務(wù)需要的設(shè)備。停用或封存的設(shè)備應(yīng)采取適當(dāng)措施防止銹蝕、碰磕和其他狀態(tài)的損壞。運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)定期(如一個(gè)季度)對(duì)停用或封存的設(shè)備進(jìn)行檢查，以保持 其適用性。運(yùn)行維護(hù)部主管應(yīng)填寫設(shè)備停用或封存的報(bào)批單，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后實(shí)施。4.6 設(shè)備的報(bào)廢。無修復(fù)價(jià)值的設(shè)備應(yīng)予報(bào)廢。報(bào)廢設(shè)備應(yīng)由運(yùn)行運(yùn)維部組織鑒定。參與鑒定的人員應(yīng)包括：運(yùn)行維護(hù)部 主管、運(yùn)維人員、工程部代表、管理處主任等。運(yùn)行維護(hù)部主管人員應(yīng)填寫申請(qǐng)單 ，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。 需報(bào)廢設(shè)備在未獲報(bào)廢批準(zhǔn)、實(shí)施前，應(yīng)懸掛“待報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。報(bào)廢設(shè)備應(yīng)及時(shí)撤離原安裝或使用場所，未撤離前應(yīng)懸掛“報(bào)廢”標(biāo)識(shí)。 運(yùn)行維護(hù)部應(yīng)將

37、批準(zhǔn)的申請(qǐng)單報(bào)公司財(cái)務(wù)部一份。4.7 紅旗機(jī)房評(píng)比。運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)定期組織相關(guān)人員對(duì)各類機(jī)電設(shè)備房進(jìn)行流動(dòng)紅旗評(píng) 比。評(píng)比內(nèi)容：地面潔凈度、墻面潔凈度、門窗潔凈度完好狀況、管道潔凈完 好狀況、設(shè)備表面潔凈度、設(shè)備性能完好狀況、檢修保養(yǎng)記錄、室 內(nèi)其他設(shè)備狀況、總體印象。5.0記錄設(shè)備匯總臺(tái)帳設(shè)施匯總表設(shè)備臺(tái)帳設(shè)備卡申請(qǐng)單供配電設(shè)備安全管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保供配電設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的實(shí)施情況。3.2 運(yùn)行維護(hù)部組長負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工

38、作。3.3 變配電室值班電工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。4.0 程序要點(diǎn)4.1 巡視監(jiān)控。變配電室值班電工每班巡視兩次高壓開關(guān)柜、變壓器，每兩小時(shí)巡視一次；中班巡視三次配電柜、電容柜，每周巡視一次落地箱、電表箱。變配電室值班電工應(yīng)按規(guī)定的頻次進(jìn)行檢查、巡視、監(jiān)控，并把每次所到巡視點(diǎn)的時(shí)間記錄在高配設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄上。巡視內(nèi)容：a)b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)變壓器油位、油色是否正常，密封處是否漏油，變壓器運(yùn)行是否超溫 ( 85C ) ；有無異常響聲或氣味；各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；單相、三相電壓是否在額定值的10范圍以內(nèi)，是否超載運(yùn)行； 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；

39、防小動(dòng)物設(shè)施是否完好；接地線有無銹蝕或松動(dòng)；各種臨時(shí)用電接駁情況；各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；安全用具是否齊全，是否存放于規(guī)定位置；按時(shí)開關(guān)管轄區(qū)域內(nèi)路燈、 燈飾或噴水池，及時(shí)維修好轄區(qū)內(nèi)路燈。對(duì)于巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，值班電工應(yīng)及時(shí)采取整改措施加以解決，處理不 了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給組長或主管，在組長或主管的協(xié)同下加以解決。異常情況處理。觸電處理。發(fā)現(xiàn)有人觸電時(shí)，值班電工應(yīng)保持鎮(zhèn)靜、保持頭腦冷靜，盡快 使觸電者脫離電源，并進(jìn)行緊急搶救。a)b)拉開電源開關(guān)、拔去插頭或熔斷器；用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具(平口鉗、斜口鉗等)剪c)d)e)f)g)斷電線；用干燥的衣服或絕緣塑料布?jí)|住，

40、將觸電者脫離電源；防止觸電者在斷電后跌倒；如果觸電者尚未失去知覺，則必須讓其保持安靜，并立即請(qǐng)醫(yī)生進(jìn)行 診治，密切注意其癥狀變化；如果觸電者已失去知覺，但呼吸尚存，應(yīng)使其舒適、安靜地仰臥，將 上衣與褲帶放松，使其容易呼吸，若觸電者呼吸困難，有抽筋現(xiàn)象， 則應(yīng)積極進(jìn)行人工呼吸，并及時(shí)送進(jìn)醫(yī)院；如果觸電者的呼吸、 脈搏及心跳都已經(jīng)停止，此時(shí)不能認(rèn)為其已經(jīng)死 亡，應(yīng)當(dāng)立即對(duì)其進(jìn)行人工呼吸。 人工呼吸必須連續(xù)不斷地進(jìn)行到觸電者自行呼吸或醫(yī)生趕到現(xiàn)場救治為止。配電柜自動(dòng)空氣開關(guān)跳閘的處置：a)b)c)d)判斷跳閘原因(短路或過載) ；查清楚負(fù)載種類及分布情況；對(duì)可疑處逐個(gè)檢查，確認(rèn)故障部位或報(bào)告組長/主

41、管，請(qǐng)求支援解 決；如故障已排除應(yīng)立即恢復(fù)供電。變配電房發(fā)生火災(zāi)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處理。 變配電房發(fā)生水浸時(shí)的處置：a) 視進(jìn)水情況，拉下總電源開關(guān)或高壓開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備進(jìn)行除濕處理(如用干的干凈抹布擦拭、 熱 風(fēng)吹干、自然通風(fēng)，更換相關(guān)管線等) ；f) 確認(rèn)濕水已除(如個(gè)絕緣電阻達(dá)到規(guī)定要求)，開機(jī)試運(yùn)行，如無異常 情 況出現(xiàn)，則可以投入正常運(yùn)行。4.3 “市電”停時(shí)，大廈備用發(fā)電機(jī)應(yīng)在 815 秒內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng)在停電 5 分 鐘內(nèi)啟動(dòng))，提供應(yīng)急

42、照明。同時(shí)，當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)巡查電梯 內(nèi)有無困人，如有應(yīng)按電梯困人救援標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程實(shí)施救援工作。 如發(fā)電機(jī)組為人工操作柴油機(jī)組，則由當(dāng)值變配電室值班電工按柴 油發(fā)電操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程啟動(dòng)供電系統(tǒng)。 UPS 電源等照甲方要求。4.4 變配電室管理。非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任批準(zhǔn)，并在值班人員陪同下方可進(jìn)入機(jī)房。機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)物品。機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材，并 禁止吸煙。每班打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次機(jī)房內(nèi)和設(shè)備設(shè)施衛(wèi)生，做 到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無 銹蝕、無污物，油漆完好，整潔光亮。機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好、光線足夠、門窗開啟靈

43、活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。對(duì)機(jī)房都應(yīng)該做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)日值班電工保管，值班電工不得私 自配鑰匙，管理處留有備用鑰匙。4.5 交接班要求。交接人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)來接班。接班人員應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代，并查看高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄 ，檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無誤后在高配設(shè)備設(shè)施運(yùn) 行記錄上簽名。有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不完整、不清晰；c) 機(jī)房不干凈；d) 接班人未人到崗；e) 事故正在處理中或交接班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處 理，接班人協(xié)助進(jìn)行。4.6 當(dāng)值變配電室值班電工應(yīng)將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)(電壓、電流、 功率因數(shù)、環(huán)境溫度、

44、有功用量)及運(yùn)行狀況清晰、完整、規(guī)范地記 錄在高配設(shè)備設(shè)施巡查抄表表內(nèi)。變配電房組長在每月的 3 號(hào)之前將上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為2 年。5.0 記錄高配設(shè)備設(shè)施運(yùn)行記錄給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn) 行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的實(shí)施情 況。3.2 運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理工作的組織 實(shí)施。3.3 運(yùn)行維護(hù)員具體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理。4.0 程序要點(diǎn)4.1 巡視

45、監(jiān)控。運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)每兩小時(shí)巡視一次大廈水泵房(包括機(jī)房、水池、水箱) ，每周巡視一次大廈內(nèi)主供水管上閘閥以及道路上沙井、雨水井。 巡視監(jiān)控內(nèi)容如下：a) 水泵房有無異常聲響或大的振動(dòng)；b) 電機(jī)、控制柜有無異常氣味；c) 電機(jī)溫升是否正常(應(yīng)不燙手) ，變頻器散熱通道是否順暢；d) 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號(hào)燈顯示是否正確，控 制柜內(nèi)各元器件是否工作正常；e) 機(jī)械水壓表與 PC 上顯示的壓力是否大致相符，是否滿足供水壓力 要求(正常值為 4.5KGFCM2 ) ；f) 水池、水箱水位是否正常；g) 閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵是否漏水成線；h) 主供水管上閘閥的井蓋、井裙是否

46、完好，閘閥是否漏水，標(biāo)識(shí)是否 清晰；i) 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠；j) 臨時(shí)接駁用水情況；k) 雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞現(xiàn)象。運(yùn)行維護(hù)員在巡視監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備設(shè)施有不正常情況時(shí)，應(yīng) 及時(shí)采取措施加以解決；處理不了的問題，應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給 運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長或主管，請(qǐng)求協(xié)助解決。4.2 給排水設(shè)備設(shè)施異常情況的處理。 主供水管爆裂的處置：a) 立即關(guān)閉相關(guān)連的主供水管上的閘閥；b) 如果關(guān)閉了主供水管上相關(guān)連的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則 應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵；c) 立即通知客戶服務(wù)部及運(yùn)行維護(hù)部主管。 運(yùn)行維護(hù)部主管聯(lián)絡(luò)供水 公司進(jìn)行搶修；客戶服務(wù)部通知相關(guān)的

47、用水單位和用戶關(guān)于停水的 情況；d) 在運(yùn)行維護(hù)部水泵房組長或運(yùn)行維護(hù)部主管的組織下，盡快開挖出 所爆部位水管；e) 供水公司修好所爆部位水管后應(yīng)由運(yùn)行維護(hù)員開水試壓(用正常供 水壓力試壓) ，看有無漏水或松動(dòng)現(xiàn)象；f) 確認(rèn)一切正常后，回填土方，恢復(fù)水管爆裂前的原貌。水泵房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。 水泵房發(fā)生水浸時(shí)的處置：a) 視進(jìn)水情況關(guān)掉機(jī)房內(nèi)運(yùn)行的設(shè)備設(shè)施并拉下電源開關(guān)；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理。 如用干的干凈抹 布擦拭、熱風(fēng)

48、吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等；f) 確認(rèn)濕水已消除、各絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常 情況出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。4.3 水泵房管理。非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)運(yùn)行維護(hù)部主管同意并 在值班人員的陪同下方進(jìn)入水泵房。水泵房內(nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品。水泵房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處。水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施，做到 地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、無 銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。水泵房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠，門窗開啟靈活。水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值運(yùn)行維護(hù)員保管，運(yùn)行維護(hù)員不

49、得私自配鑰匙。4.4 交接班要求。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。4.5 運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)(環(huán)境溫度、 電壓、 電 流、運(yùn)行頻率)及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在設(shè)施設(shè)備檢查記 錄表內(nèi)，于每月的 3 日前由水泵房組長將上一個(gè)月的記錄整理成 冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為二年。5.0 記錄設(shè)施設(shè)備檢查記錄機(jī)房外來人員記錄給排水設(shè)施設(shè)備操作作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水 設(shè)備設(shè)施。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。3.0 職責(zé)3.1 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的 執(zhí)行情況。3.2 運(yùn)行維護(hù)員具

50、體負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施的操作。4.0 程序要點(diǎn)4.1 啟動(dòng)水泵(潛水泵)前的檢查。檢查水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘是否已打開，否則應(yīng)擰開閘閥。 排除水泵機(jī)組真空筒里面的空氣(如果有的話)。檢查電壓表、信號(hào)燈指示情況。手盤水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng) 3 圈，應(yīng)靈活無阻滯。4.2 啟動(dòng)水泵(潛水泵)。合上水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān)，將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“手動(dòng)” 位置。按下啟動(dòng)按鈕，水泵(潛水泵)啟動(dòng)，注意觀察啟動(dòng)電流。如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)二次，每次應(yīng)間隔數(shù)分鐘。如果 三次都未啟動(dòng)成功，則應(yīng)停下來查找原因，排除故障后才能再啟 動(dòng)。啟動(dòng)成功后，讓其運(yùn)轉(zhuǎn) 5 分鐘。觀察運(yùn)轉(zhuǎn)電流，聽有無異常聲響，聞?dòng)?無異常氣

51、味，檢查漏水是否嚴(yán)重(漏水成線)。確認(rèn)一切正常后，按下水泵(潛水泵) “停止”按鈕，水泵(潛水泵) 停止。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“自動(dòng)”位置，水泵(潛水泵)自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。 4.3 停止水泵(潛水泵)。將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于“0”(停止)位置，水泵(潛水泵)停止運(yùn)轉(zhuǎn)。拉下水泵(潛水泵)控制柜(箱)電源開關(guān)(如果需要)。關(guān)水泵(潛水泵)進(jìn)、出水閘閥(如果需要)。檢查有無不正常情況，如有則及時(shí)處理。5.0 記錄中央空調(diào)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范中央空調(diào)運(yùn)行管理工作，確保中央空調(diào)良好運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類中央空調(diào)的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 管理處運(yùn)行維修主管負(fù)責(zé)檢查中央空調(diào)

52、運(yùn)行管理的實(shí)施情況。3.2 運(yùn)行維修組長負(fù)責(zé)組織實(shí)施中央空調(diào)的運(yùn)行管理。3.3 當(dāng)值管理員具體負(fù)責(zé)中央空調(diào)的運(yùn)行管理。4.0 程序要點(diǎn)4.1 巡視監(jiān)控。當(dāng)值管理員每隔兩小時(shí)巡視一次中央空調(diào)機(jī)組，巡視部位包括：中央空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、控制柜(箱)及管路、閘閥等附件。巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a) 檢查線電壓(正常 380V ，不能超額定值的10% ) ；b) 檢查三相電流(三相是否平衡，是否超額定值) ；c) 檢查油壓(正常 1015Kgf/cm2 ) ；d) 檢查高壓( 12 Kgf/cm2 ) ；e) 檢查低壓( 2.5 Kgf/cm2 ) ；f) 冷卻水進(jìn)水溫度(正常 35)；g) 冷卻水出水

53、溫度(正常 40)；h) 冷凍水進(jìn)水溫度(正常 1018)；i) 冷凍水出水溫度(正常 610)；j) 檢查中央空調(diào)主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否有異常振動(dòng)或噪音；k) 檢查冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)、冷卻塔水位是否正常；l) 檢查管道、閘閥是否有滲漏、冷凍保溫層是否完好；m) 檢查控制柜(箱)各元器件動(dòng)作是否正常，有無異常噪音或氣味。巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)采取措施予以 解決，處理不了的問題應(yīng)及時(shí)詳細(xì)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，請(qǐng)求支 援解決。整改時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。4.2 異常情況的處理。中央空調(diào)發(fā)生制冷劑泄露時(shí)的處理：a) 立即關(guān)停中央空調(diào)主機(jī)，關(guān)閉相關(guān)的閥門；

54、b) 加強(qiáng)現(xiàn)場通風(fēng)或用水管噴水淋澆(應(yīng)注意不要淋在設(shè)備上) ；c) 救護(hù)人員應(yīng)身穿防毒衣，頭戴防毒面具進(jìn)入現(xiàn)場，并要求兩人為一組， 確保安全；d) 對(duì)于不同情況的中毒者采取不同的方法對(duì)于頭痛、嘔吐、頭暈、耳鳴、脈搏呼吸加快者應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到通風(fēng)良好的地方去休息；如中毒者出現(xiàn)痙攣、 神智不清，處于昏迷狀態(tài)，應(yīng)立即轉(zhuǎn)移到空氣新鮮 的地方，進(jìn)行人工呼吸并送醫(yī)院治療；如氟利昂制冷劑濺入眼睛，則應(yīng)用 2%的硼酸加消毒食鹽水反復(fù)清洗眼 睛并送醫(yī)院治療。e) 排除泄漏源后，啟動(dòng)中央空調(diào)試運(yùn)行，確認(rèn)無泄漏后，機(jī)組方可投入 正式運(yùn)行。中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生水浸時(shí)的處理：a) 視進(jìn)水情況關(guān)掉中央空調(diào)機(jī)組，拉下總電源開關(guān)；b

55、) 堵住漏水源；c) 如果漏水較大，應(yīng)立即通知運(yùn)行維護(hù)部主管，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水；d) 漏水源堵住后，應(yīng)立即排水；e) 排干水后，應(yīng)立即對(duì)濕水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行除濕處理，如用干的干凈抹布 擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)或更換相關(guān)管線等；f) 確認(rèn)濕水已消除，絕緣電阻符合要求后，開機(jī)試運(yùn)行；如無異常情況 出現(xiàn)則可以投入正常運(yùn)行。中央空調(diào)機(jī)房發(fā)生火災(zāi)時(shí)按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。當(dāng)值管理員應(yīng)根據(jù)用冷部門的要求，按時(shí)開關(guān)中央空調(diào)，并根據(jù)負(fù)荷情況 啟用相應(yīng)的中央空調(diào)機(jī)組，調(diào)整相應(yīng)的制冷溫度，最大限度地節(jié)省能 源。4.3 中央空調(diào)機(jī)房管理。非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)主任同意，并在值 班

56、人員的陪同下方可進(jìn)入中央空調(diào)機(jī)房。中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆、危險(xiǎn)品。中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)備齊消防器材、防毒用品，并應(yīng)放置在方便、顯眼處。 中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。每班打掃一次中央空調(diào)機(jī)房的衛(wèi)生，每周清潔一次中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)的設(shè)備 設(shè)施，做到地面、天花、門窗、墻壁、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無油漬、 無銹蝕、無污物，表面油漆完好，整潔光亮。中央空調(diào)機(jī)房內(nèi)應(yīng)當(dāng)通風(fēng)良好，光線足夠、門窗開啟靈活。中央空調(diào)機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值管理員保管，當(dāng)值管理員不得私自配鑰匙。4.4 交接班要求。接班人員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)接班。接班人應(yīng)認(rèn)真聽取交班人員交代、 并查看中央空調(diào)運(yùn)行記錄 ，檢查工具、 物品是否齊全，確認(rèn)無誤后

57、在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表上簽名。有下列情況之一者不準(zhǔn)交接班：a) 上一班運(yùn)行情況未交代清楚；b) 記錄不規(guī)范、不清晰、不完整；c) 中央空調(diào)機(jī)房不干凈；d) 接班人員未到崗；e) 事故正在處理中或交班時(shí)發(fā)生故障，此時(shí)應(yīng)由交班人負(fù)責(zé)繼續(xù)處理， 接班人協(xié)助進(jìn)行。4.5 對(duì)于中央空調(diào)的運(yùn)行情況，當(dāng)值管理員應(yīng)及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地 記錄在中央空調(diào)運(yùn)行記錄表內(nèi)，并于每月的 3 號(hào)之前由運(yùn)行維護(hù) 部組長把上一個(gè)月的記錄整理成冊(cè)后交運(yùn)行維護(hù)部存檔，保存期為 2 年。5.0 記錄中央空調(diào)運(yùn)行記錄機(jī)房外來外來人員記錄電梯運(yùn)行管理作業(yè)規(guī)程1.0 目的規(guī)范電梯運(yùn)行管理工作，確保電梯良好運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于物業(yè)

58、管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運(yùn)行管理。3.0 職責(zé)3.1 運(yùn)行維護(hù)部主管負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施情況。3.2 運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施。3.3 管理處主任負(fù)責(zé)督促、檢查工作落實(shí)情況。4.0 程序要點(diǎn)4.1 巡視監(jiān)控。運(yùn)行維護(hù)員每天應(yīng)對(duì)所有電梯的主要部位至少巡視一次。 巡視監(jiān)控的主要內(nèi)容如下：a)b)c)d)e)f)g)h)i)j)k)l)m)n)o)曳引電機(jī)有無異常噪音或氣味，是否溫度過高(燙手)，曳引電機(jī) 軸承是否需要加注潤滑油，螺栓是否松動(dòng)；減速箱是否需要加注潤滑油，油色、油位是否正常，聯(lián)軸器是否 牢固可靠，螺栓有無松動(dòng)；指示儀表、指示燈是否正確，各繼電器、接觸動(dòng)作是否正常，

59、有 無異常聲響；變壓器、電阻器、電抗器溫度是否正常，有無過熱現(xiàn)象；制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過熱，制動(dòng)輪上是否有油污； 曳引輪、曳引繩、限速器、機(jī)械選層器、測速機(jī)等運(yùn)行是否正常， 有無異常聲響；通訊設(shè)施是否靈敏暢通，指示牌、標(biāo)示牌是否完好，盤車手輪、 開閘板手等救援工具是否已放置在指定位置；轎廂照明是否正常，廳外轎內(nèi)指層、指令及指示燈是否正常； 廳門及轎門踏板是否清潔干凈；轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠；電梯運(yùn)行有無異常振動(dòng)或聲響，舒適感有無明顯變化； 開關(guān)門有無異常(順暢) ，轎廂內(nèi)應(yīng)急燈是否可靠； 底坑限速器、張緊裝置、開關(guān)和碰鐵距離是否異常；補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴懀坏卓佑袩o積水或臟物。巡

60、視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取措施予 以解決。 處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地匯報(bào)給運(yùn)行維護(hù)部主管，在 主管的協(xié)同下加以解決。4.2 異常情況處置。發(fā)生火災(zāi)的處置：a)b)c)樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)立即擊碎玻璃按動(dòng)“消防開關(guān)” 使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持鎮(zhèn) 靜，疏導(dǎo)乘客迅速離開轎廂；井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時(shí)，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)即刻停梯。疏導(dǎo)乘客迅 速離開轎廂，切斷電源。用干粉和 1211 滅火器滅火控制火勢蔓 延；對(duì)于上述兩種情況，運(yùn)行維護(hù)員應(yīng)及時(shí)通知大廈消防中心，按火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程處置。電梯浸水的處置：a) 當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸