1、2022 安徽房地產(chǎn)估價師考試模擬卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項中，只有一 個最符合題意)1.在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運(yùn)用的假設(shè)前提是A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格2.通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn) 2002 年至 2006 年的價格分別為 3 405 元、 3 565 元、 3 730 元、 3

2、905 元、4 075 元，則采用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn) 2008 年 的價格為A：4 0750 元第1頁 共21頁B：4 2425 元C：4 4100 元D：4 5775 元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格3.以下不屬于長期趨勢法的是。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法B：指數(shù)調(diào)查法C：平均發(fā)展速度法D：移動平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格4.直線趨勢法公式 Y=a+bX 中， X 表示。A：價格B：時間C：常數(shù)D：價格變動率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 5.某類房地產(chǎn) 2000-2008 年的價格如表 10-1 所示， 根據(jù)最小二乘 法擬合一直線趨勢方程， 并用這個方程式預(yù)測該類房地產(chǎn) 2009 年第2

3、頁 共21頁的價格為A：4 85533 元B：4 86886 元C：4 97832 元D：5 44722 元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格6.某類房地產(chǎn) 2000-2008 年的價格如上題表所示，描述這類房地產(chǎn)長期變動趨勢的線性方程式可以表達(dá)為A：Y=4 85533+265XB：Y=3 52222-385XC：Y=4 97832+433XD：Y=3 52222+38500XE：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格7.當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用更簡便的，進(jìn)行預(yù)測。A：平均增減量法B：平均發(fā)展速度法C：移動平均法D：指數(shù)修勻法第3頁 共21頁E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 8.某類房地產(chǎn)

4、 2004 年至 2008 年的價格分別為 910 元、 1 190 元、 1490 元、 1910 元、 2 110 元，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于 2009 年的價格為。A：2 390 元B：2 410 元C：2 430 元D：2 450 元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 9.需要預(yù)測某宗房地產(chǎn) 2008 年、2009 年的價格 通過市場調(diào)研， 獲得該類房地產(chǎn) 2003-2007 年的價格并計算其逐年上漲額如表 102 第 2 列、第 3 列所示用平均增減量趨勢法估計，該宗房地產(chǎn) 2008 年的價格為A：8 485 元B：8 820 元C：8 500 元D：8 584 元E：工業(yè)用

5、地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格第4頁 共21頁10.需要預(yù)測某宗房地產(chǎn) 2008 年、2009 年的價格 通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn) 2003-2007 年的價格并計算其逐年上漲速度如表103 第 2 列、第 3 列所示采用平均發(fā)展速度趨勢法估計，該宗房地產(chǎn) 2008 年的價格為。A：17 580 元B：14 520 元C：11 430 元D：23 700 元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格11.運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測的條件是房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。A：數(shù)學(xué)曲線擬合法B：平均增減量法C：平均發(fā)展速度法D：移動平均法E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格12.某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)

6、期實(shí)際價格水平為 3 600 元，預(yù)測值為 3 630 元，修勻常數(shù)為 065，則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測值為。第5頁 共21頁A：3 6105 元B：3 6195 元C：3 7115 元D：3 7195 元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格13.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的基本原理是A：收益原理B：替代原理C：地租理論D：區(qū)位理論E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 14.某高層住宅大樓，房地總價值為 8 000 萬元，其中建筑物價值 占 40某人擁有其中的一套住宅，房地價值為 150 萬元，該部分的建筑物價值為 50 萬元，則此人占有的土地份額為 A：1.9B：21C：23D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格第6頁

7、共21頁15.若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為 10m，按照“四三二一法則”計算臨街深度為 15 m 的宗地價格，其平均深度價格修正率為A：78B：85C：117D：150E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格16.某宗面積為 3 000 的工業(yè)用地，容積率為 08，樓面地價為 700 元現(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 50，樓面地價為 960 元理論上應(yīng)補(bǔ)地價A：78 萬元B：882 萬元C：1210 萬元D：1 272 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格17.城市基準(zhǔn)地價是根據(jù)用途相似、 地塊相連、 地價相近的原則劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估的各地價區(qū)段在某一時點(diǎn)的A：最低價格第7頁 共21頁B：平均價格C：出讓地

8、價D：標(biāo)定地價E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 18.當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價作為路線價時， 臨街宗地總價=路線價臨街寬度A：單獨(dú)深度價格修正率B：累計深度價格修正率C：平均深度價格修正率D：混合深度價格修正率E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 19.某臨街深度 3048 m(即 100 英尺)、臨街寬度 20 m 的矩形土 地，總價為 12192 萬元按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度 1524 m(即 50 英尺)、臨街寬度 25 m 的矩形土地的總價 為A：5334 萬元B：8534 萬元C：10668 萬元D：21336 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格第8頁 共21頁20.某宗房地產(chǎn)的總價

9、值為 5 000 萬元，其總地價為 2 000 萬元，總建筑面積為 10 000 ，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90 萬元，該部分的建筑面積為 200 按土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為A：1B：1. 5C：2D：25E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格21.某宗地面積為 5 000 ，現(xiàn)狀容積率為 08，土地市場價值為 4 000 元，擬進(jìn)行改造批準(zhǔn)的規(guī)劃容積率為 50，樓面地價為 1 500 元，則理論上應(yīng)補(bǔ)交地價。A：1 250 萬元B：1750 萬元C：2 050 萬元D：2 150 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格22.下列關(guān)于路線價法的表述中，不正確的是第9頁 共21頁

10、A：路線價法實(shí)質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房 地產(chǎn)價格形成的替代原理B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C：運(yùn)用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整， 兩側(cè)臨街土地的排列 較整齊D：路線價法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度， 從中選取若干 標(biāo)準(zhǔn)臨街用地求其平均價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 23.一臨街矩形地塊甲的總價為 36 萬元， 臨街寬度為 20 英尺， 臨 街深度為 75 英尺現(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙， 臨街寬度為 30 英尺， 臨街深度為 125 英尺 運(yùn)用“四三二一法則”， 地塊 乙的總地價為A：654 萬元B：818 萬元C：872 萬元D：1090 萬元E：工業(yè)用

11、地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 24.某大廈總建筑面積 10000 ，房地總價值 6 000 萬元，其中， 土地總價值 2 500 萬元 某人擁有該大廈的某一部分，該部分的第10頁 共21頁房地價值為 180 萬元， 建筑面積為 240 如果按照 土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t該人占有的土地份額為A：24B：30C：38D：72E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格25.某倉庫房地產(chǎn)，建筑面積為 800 ，容積率為 08，對應(yīng)的土地單價為 850 元， 現(xiàn) 擬變更為商業(yè)用地， 容積率為 20，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可假定改為商業(yè)用地后樓面地價為 2 000 元，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價的數(shù)額為A：9375 萬元B：115

12、萬元C：29375 萬元D：315 萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項中，有多個 符合題意)第11頁 共21頁1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有。A：獨(dú)一無二B：壽命長久C：供給有限D(zhuǎn)：價值量大E：保值增值2.下列房地產(chǎn)估價活動中，不符合職業(yè)道德行為的有。A：某估價機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財產(chǎn)的司法鑒定評估B：某估價機(jī)構(gòu)在承接估價業(yè)務(wù)時，涉及特殊構(gòu)筑物估價，主動聘請有關(guān)專家提供幫助C：某估價機(jī)構(gòu)把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價行業(yè)組織檢查D：估價委托人對估價結(jié)果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價

13、業(yè)務(wù)簡單，某估價機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價E：某估價師臨時接到出差任務(wù)， 實(shí)際負(fù)責(zé)估價業(yè)務(wù)的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告3.房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有。第12頁 共21頁A：對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良B：房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C：通貨膨脹D：外部經(jīng)濟(jì)E：建造成本增加4.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有。A：合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價 值有影響B(tài)：抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值C：在其他條件相同時， 無租約限制條件下評估價值大于有租約限 制條件下出

14、租人權(quán)益價值D：房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值E：只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益 價值始終不變5.判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。A：臨街狀況B：是否便于動力取得C：是否便于廢料處理D：是否接近大自然第13頁 共21頁E：是否便于產(chǎn)品和原材料運(yùn)輸 6.與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的等相同、相似的房地產(chǎn)。A：區(qū)位B：用途C：權(quán)利性質(zhì)D：總價E：外觀 7.估價對象為一宗熟地，對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有。A：地役權(quán)設(shè)立的情況B：土地使用期限C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D：容積率E：臨街狀況8.在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括。A：房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的

15、稅收B：房地產(chǎn)折舊費(fèi)第14頁 共21頁C：房屋保險費(fèi)D：房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E：為承租人提供的服務(wù)費(fèi)9.關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有。A：重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況下的估價對象的實(shí)際支出B：重新購建價格相當(dāng)于賬面價值C：重新購建價格是客觀重新購建價格D：建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格E：土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格10.引起建筑物折舊的因素包括。A：地震B(yǎng)：電梯數(shù)量不夠C：酸雨D：單行道E：門窗的自然破損 11.在假設(shè)開發(fā)法估價中，為確定估價對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有。A：用途第15頁 共21頁B：區(qū)位C：建筑規(guī)模D：

16、建筑檔次E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)12.長期趨勢法可以用于。A：推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格B：預(yù)測收益法中未來的租金、空置率等C：市場法中對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整D：比較、分析兩宗或兩類以上的房地產(chǎn)價格的發(fā)展趨勢或潛力E：填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏 13.某建筑物共 3 層，總建筑面積為 600 ，每層建筑面積相等， 房地總價值為 600 萬元，土地價值為 200 萬元。其中一層房地價 值是二層的 085 倍，二層房地價值是三層的 12 倍。關(guān)于土地份額的計算，正確的有。A：按建筑面積分?jǐn)?，一層占有的土地份額為 333B：一層按房地價值分?jǐn)偟耐恋胤蓊~低于按土地價值分?jǐn)偟耐恋胤?額C

17、：按房地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為 373D：按土地價值分?jǐn)?，二層占有的土地份額為 452第16頁 共21頁E：按土地價值分?jǐn)?，三層占有的土地份額為 317 14.在審核房地產(chǎn)估價報告中， 發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有。A：隱含估價對象范圍不同B：參數(shù)選取不合理C：估價作業(yè)日期不同D：價值類型選取不合理E：選用的估價方法不切合估價對象15.在估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設(shè)，其主要作用有。A：規(guī)避估價風(fēng)險B：保護(hù)估價師和估價機(jī)構(gòu)C：使評估價值更接近實(shí)際成交價格D：告知和提醒估價報告使用人注意有關(guān)事項E：使委托人能得到其預(yù)期的估價結(jié)果 16.下列估價目的中，

18、對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B：房屋征收評估第17頁 共21頁C：房地產(chǎn)司法拍賣估價D：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價E：房地產(chǎn)投資信托基金估價17.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有。A：該類房地產(chǎn)的價格水平B：消費(fèi)者的收入水平C：該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本D：該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平E：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期18.下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有。A：房地產(chǎn)抵押估價B：房屋征收評估C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價D：房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價E：房地產(chǎn)司法拍賣估價19.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：稅收政策B：城市規(guī)劃調(diào)整第18頁 共21頁C：環(huán)境狀況D：城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況E：匯率20.評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于。A：估價對象B：估價師對估價方法的熟悉程度C：委托人D：估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況E：當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況21.市場法中選取可比實(shí)例時，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價對象的。A：區(qū)位相近B：權(quán)利性質(zhì)相同C：面積相等D：檔次相當(dāng)E：建成年份相同22.市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括。A：土地使用期限B：