1、新銳國際項(xiàng)目營銷推廣提案銘斯特地產(chǎn) 2010年04月謹(jǐn)呈：重慶市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 本報(bào)告通過對項(xiàng)目自身的深入思考與分析，從項(xiàng)目營銷整體戰(zhàn)略角度出發(fā)，通過對周邊市場環(huán)境深入的市場調(diào)研分析并結(jié)合近期房地產(chǎn)市場的追蹤，對項(xiàng)目提出營銷策劃工作總體思路，并在此思路指導(dǎo)下作出營銷階段劃分及階段工作總體戰(zhàn)略部署。由于未來市場具有多變性，項(xiàng)目實(shí)際操作過程中仍將根據(jù)實(shí)際情況對營銷思路進(jìn)行一定調(diào)整，相應(yīng)戰(zhàn)術(shù)也將隨之進(jìn)行調(diào)整。 本報(bào)告?zhèn)戎赜陧?xiàng)目整體營銷工作戰(zhàn)略思路，各階段項(xiàng)目推廣與銷售細(xì)節(jié)執(zhí)行案將在執(zhí)行過程中進(jìn)一步深入細(xì)化。前言 按照新銳國際項(xiàng)目的建筑規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，借助項(xiàng)目周邊優(yōu)越的資源優(yōu)勢，項(xiàng)目的馬到成功需

2、要的內(nèi)外條件還有哪些？我們應(yīng)該怎樣借助已有的資源優(yōu)勢將項(xiàng)目包裝得更加完美無缺？并且盡可能小的遇到市場阻力，與周邊項(xiàng)目形成差異化競爭優(yōu)勢，樹立本項(xiàng)目高品質(zhì)、高性價(jià)比項(xiàng)目的形象，來獲得消費(fèi)者的首肯和認(rèn)可？ 銘斯特經(jīng)過綜合評估，同時(shí)根據(jù)以往操作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為：“在自身?xiàng)l件充分具備的情況下，合理有效的推廣方式和包裝手段加上銘斯特獨(dú)特的營銷模式及高效的案場執(zhí)行力，將是本項(xiàng)目成功開發(fā)必須的關(guān)鍵問題?！盢O.1 項(xiàng)目情況： 新銳國際（暫定推廣名）位于北部新區(qū)人和立交橋旁，項(xiàng)目北面毗鄰太湖西路路與潤都世紀(jì)、東原中央美地項(xiàng)目隔路相望，南臨泰山大道，東靠重慶著名高檔別墅區(qū)“比利華豪園”，西面正對北回歸線項(xiàng)目

3、。本項(xiàng)目總用地面積11313.2平方米，總建筑面積62164.7平方米，其中住宅建筑面積18560.54平方米，辦公樓建筑面積27784.56平方米，商業(yè)建筑面積4117.6平方米，地下車庫11259平方米。由1棟30層住宅樓和1棟26層辦公樓組成，住宅戶型為套內(nèi)45.24平米純躍層設(shè)計(jì)。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生.我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生.項(xiàng)目地比華利豪園潤都世紀(jì)中央美地北回歸線項(xiàng)目環(huán)境NO.2 項(xiàng)目周邊配套： 1、交通：城市公交暢通迅達(dá)，119路、125路、125B路、126路、133路、149路、208路、601路、602A路、606路、607路、821路等數(shù)十條公交線路瞬時(shí)通達(dá)主城各區(qū)；輕軌

4、3號線(在建)、軌道交通環(huán)線(規(guī)劃中)、軌道交通5號線(規(guī)劃中)咫尺連接本項(xiàng)目；10分鐘直抵江北核心觀音橋商圈，與繁華觸手可及。距龍頭寺汽車站、火車站僅3分鐘車程，距江北國際機(jī)場約20分鐘車程。 2、商業(yè)生活配套：遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨、新世界百貨、新世紀(jì)百貨等百貨商場以及項(xiàng)目配備的商業(yè)配套豐富了人們的購物需求 。3、教育：人民小學(xué)幼兒園（規(guī)劃中）、耀華MI嬰幼兒園；新牌坊小學(xué)、人和小學(xué)、人民小學(xué)；渝高中學(xué)、金科巴蜀中學(xué)、觀音橋?qū)嶒?yàn)中學(xué)等 4、醫(yī)療、衛(wèi)生：高新園人民醫(yī)院、北城醫(yī)院、人和醫(yī)院等。我們項(xiàng)目發(fā)展的前世今生.關(guān)于住宅樓運(yùn)作的思考.優(yōu)勢分析（Strength）S1 項(xiàng)目位于北部新區(qū)核心發(fā)展區(qū)

5、，地理優(yōu)勢明顯，具較強(qiáng)市場競爭力；S2 小戶型躍層設(shè)計(jì)，總價(jià)得到控制，易于炒作吸引目標(biāo)客戶；S3 項(xiàng)目交通便捷、通達(dá)度高，添加項(xiàng)目競爭力；S4 項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施齊全，凸顯項(xiàng)目市場競爭性；S5 教育配套齊全，學(xué)校知名度較高，具較強(qiáng)市場競爭性；S6 項(xiàng)目規(guī)模較小，易于操作，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)快速回落資金，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低。項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？.項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？.劣勢分析（Weakness）W1 市場客觀存在的價(jià)格抗性的劣勢；W2 項(xiàng)目自身景觀及配套設(shè)施相對較少；W3 項(xiàng)目規(guī)模較小，不利于樹立規(guī)模化、品牌化開發(fā)形象。W4 項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境不夠濃厚，使得本項(xiàng)目商業(yè)

6、部分操作有一定難度。.機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（Opportunity）O1 城市中心區(qū)可開發(fā)地塊的逐步減少和新地王的不斷出現(xiàn)，直接促進(jìn)重慶市地價(jià)和房價(jià)的上漲，對于本項(xiàng)目的價(jià)格走高，會(huì)起到積極作用；O2 目前項(xiàng)目所處區(qū)域可售項(xiàng)目產(chǎn)品很少，而小戶型項(xiàng)目歷來為區(qū)域熱銷產(chǎn)品，本項(xiàng)目的開發(fā)正好滿足了市場需求；O3 隨著重慶交通的進(jìn)一步完善，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，釋放出大量的消費(fèi)需求。O4 符合青年消費(fèi)者需求的戶型設(shè)計(jì)和銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“復(fù)合營銷模式”使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)獲得較高的回報(bào)；項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？.威脅點(diǎn)分析（Threat）T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策調(diào)控變動(dòng)性威脅；T2 新建競品項(xiàng)目與已有

7、競爭項(xiàng)目分流客戶威脅；T3 其他區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目分流客戶的威脅；項(xiàng)目SOWT分析如何客觀認(rèn)識(shí)我們的項(xiàng)目？.我們的競爭對手是誰，他們的打法如何？. 通過對周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)域范圍內(nèi)已基本無與本項(xiàng)目存在直接競爭的小戶型項(xiàng)目。而能與本項(xiàng)目住宅存在競爭的是大區(qū)域范圍內(nèi)的同類型項(xiàng)目。故本章對周邊競爭項(xiàng)目不做大的分析。 本項(xiàng)目住宅作為針對城市新貴群體青年階層量身定制的戶型，只要制定出合理的項(xiàng)目定位、價(jià)格定位。最大化的挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)、規(guī)避不利因素外，同時(shí)配合銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“行銷+坐銷”的營銷方式，即可以以非常小的廣告投入獲得非常大的項(xiàng)目利潤。我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？. 目標(biāo)客群（最大范圍）： 21

8、30周歲 上班一族 多從事AD、IT、媒體、營銷、金融證券、投資服務(wù)、信息類等大多數(shù)人來自于重慶三北區(qū)域（江北、渝北、北部新區(qū)）。 專科以上學(xué)歷，其中以高學(xué)歷人群為主，特別是女性人群。她們思想比較開放、活躍、崇尚自由，對新事物接受較快。他們有自己的工作，思想，生活方式。我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？. 目標(biāo)客群描述 時(shí)尚因?yàn)槟贻p，不可避免的因素； 渴望自由因?yàn)槌磐砹目贪迮c年輕的心的沖突； 不穩(wěn)從事行業(yè)大多為服務(wù)業(yè)，人員流動(dòng)頻繁； 歸屬離開家鄉(xiāng)，漂在城市，渴望尋求一種歸屬感； 感性學(xué)歷較高，容易被一些莫名其妙地東西打動(dòng)； 感情幾年重慶生活，對這座城市有著無法丟棄的情感。我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在

9、哪？. 目標(biāo)客群深步分析 1）、對于生活的渴望披星戴月也許有些夸張，但是日升即進(jìn)辦公室，出屋時(shí)如果可以看到太陽的尾巴就已可以慶幸了。很多人在感嘆：這年頭只有生存，沒有生活！2）、對于成功的渴望如饑似渴，當(dāng)然，在這個(gè)物質(zhì)時(shí)代，成功就意味著金錢、地位、美女、名車、豪宅，可以不用低頭，可以一擲千金。3）、對于自由的渴望租房，漂泊，房東的窺視，鄰居的吵鬧，讓自由的心煩躁不安。擁有自己的私人居所，自然可以隨心所欲的享受生活。4）、對于時(shí)尚的熱衷對個(gè)性化、新鮮事物熱衷，容易受周邊事物影響，容易沖動(dòng)性購買行為。我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？.目標(biāo)客戶家庭特征1、家庭人口結(jié)構(gòu)：單身貴族、甜蜜的二人世界、丁克家庭

10、；2、支付能力：購房支付能力有限；3、購房目的：棲身居所、獨(dú)立空間、工作場所；4、對戶型的要求：空間多變、有鮮明的個(gè)性和創(chuàng)新，空間功能靈活多變；我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？.目標(biāo)市場接受關(guān)鍵詞總價(jià)成為決定性因素，無論對于投資還是自住者；地段消費(fèi)者非常注重工作、生活便利，所以交通狀況也是購房決策的重要影響因素；投資隨著重慶的快速發(fā)展，特別是北部新區(qū)、兩江新區(qū)、保稅港區(qū)的確立，區(qū)域小戶型已經(jīng)成為投資的重要產(chǎn)品，購買人群中，投資客戶比例又出現(xiàn)上升趨勢；性價(jià)比物業(yè)管理要求周到，社區(qū)配套注重交流性，對綠化環(huán)境等要求相對較低，性價(jià)比高，周邊生活配套齊全。居住戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的好壞會(huì)直接影響到消費(fèi)者進(jìn)行購房決策

11、。消費(fèi)者希望空間布局合理，生活方便，適合人體功能學(xué)原理，居住舒適又不浪費(fèi)。我們項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體在哪？. 通過對周邊區(qū)域小戶型客戶來源的分析，結(jié)合本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目住宅的目標(biāo)客戶來源主要由以下幾方面構(gòu)成：1、主要來源項(xiàng)目的目標(biāo)客戶主要來自：江北、渝北、北部新區(qū)等區(qū)域內(nèi)首次置業(yè)自住或作為婚房的青年階層；江北、渝北、北部新區(qū)，看好項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的投資性客戶；2、補(bǔ)充來源項(xiàng)目的目標(biāo)客戶有可能來自：外地來渝工作并打算定居項(xiàng)目區(qū)域的外來中高收入人員；重慶其他區(qū)看重區(qū)域發(fā)展前景的投資性客戶；我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. NO.1 運(yùn)營戰(zhàn)略 綜合考慮到項(xiàng)目特質(zhì)（規(guī)模較?。局档瓦\(yùn)營成本和

12、實(shí)現(xiàn)合理利潤的原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的營銷推廣工作應(yīng)在傳統(tǒng)方式上進(jìn)行創(chuàng)新。在此，銘斯特地產(chǎn)建議：本項(xiàng)目可采用銘斯特獨(dú)有的“行銷+坐銷”的銷售模式， “主動(dòng)出擊”進(jìn)行項(xiàng)目宣傳和一對一的客戶推介，將項(xiàng)目目標(biāo)客戶群進(jìn)行深度挖掘。同時(shí)，以最低的宣傳推廣成本，精選最佳項(xiàng)目宣傳推廣方式，集中優(yōu)勢資源進(jìn)行項(xiàng)目宣傳。通過銘斯特強(qiáng)有力的銷售執(zhí)行力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最佳的投資利潤。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. NO.2 關(guān)于案名的思考案名是一種觀念總結(jié)、精神體現(xiàn)、形象凝華 老子道德經(jīng)的開篇就有一句話，叫“道可道，非常道；名可名，非常名”，可見“名”的分量，非同一般。 本項(xiàng)目地處新牌坊傳統(tǒng)富人區(qū)內(nèi)，戶型設(shè)計(jì)為小戶型。而原

13、先的案名“富港天地”過于普通，不能凸顯項(xiàng)目的產(chǎn)品特征，又無法說明項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢，不利于本項(xiàng)目在市場上的推廣。因此，本公司建議在進(jìn)行項(xiàng)目推廣時(shí)用一個(gè)全新的推廣名。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 我們的案名要與眾不同要凸顯個(gè)性要擁有內(nèi)涵要拋卻繁瑣要有回味感我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 案名建議主選案名（整體）： 新銳國際案名釋義： 新銳：寓意產(chǎn)品最新潮、最時(shí)尚格調(diào)的特質(zhì)，可滿足消費(fèi)階層的消費(fèi)喜好。同時(shí)也寓意本項(xiàng)目是專門為“新銳階層”量身打造的高品質(zhì)項(xiàng)目。 “新銳國際”充分表達(dá)出項(xiàng)目國際化、精品化建筑特質(zhì)，具有強(qiáng)烈的時(shí)代特征，可牢牢抓住目標(biāo)消費(fèi)者的目光。其他備選案名： 菁英時(shí)代 MOMA城我

14、們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 住宅樓案名： GOGO鈦度案名釋義： GOGO：80后時(shí)尚新一代的代名詞，即時(shí)尚又充滿著活力。使項(xiàng)目住宅一推上市場即可引起目標(biāo)消費(fèi)群體的共鳴，為項(xiàng)目住宅的宣傳推廣奠定良好的基礎(chǔ)。 鈦度：通“態(tài)度”，寓意青年人對生活空間、對獨(dú)立、自我的一種生活態(tài)度。同時(shí)，鈦為一種銀灰色的稀有金屬，給人很酷，很炫的感覺，很貼近青年人的性格喜好。其他備選案名：美好時(shí)光 麥樂匯我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. NO.3 項(xiàng)目定位市場定位/ 重慶北新青年時(shí)尚躍動(dòng)生活館 重慶北：第一時(shí)間指出本項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)核心地段；新青年時(shí)尚躍動(dòng)生活館：指項(xiàng)目是一個(gè)匯聚時(shí)尚、獨(dú)立、個(gè)性青年群體的聚集

15、地，展示個(gè)性生活主張是生活在這里的青年人的基本標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，突顯出項(xiàng)目產(chǎn)品特征 “躍層，立體生活空間戶型”。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 形象定位/買平方住立方，給你有層次的享受空間 ！ 可以作為項(xiàng)目的推廣語，給市場一個(gè)明確的印象：“買平方住立方，給你有層次的享受空間”，一語直接詮釋了住在“GOGO鈦度”里你可獲得的空間享受，你可以按照發(fā)揮自己的想象打扮自己的愛窩、不必受到平面空間的約束，讓生活立體起來。你可以自由安排工作時(shí)間、輕松應(yīng)對各種消費(fèi)賬單。 生活在“GOGO鈦度”里就預(yù)示著時(shí)尚、獨(dú)立、個(gè)性與輕松將陪伴左右。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 客群定位/懂得享受生活的新銳階層 新銳階層

16、：他們大多比較年輕，沒有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但他們注重自我享受，繁華的都市讓他們渴望擁有一個(gè)屬于自己的自由獨(dú)立的生活空間。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 階段廣告宣傳語：“鋼骨柔情、精彩人生”“買平方住立方，實(shí)用率140” “價(jià)格往低處想 空間往高處想” “坐在樓梯的拐角 享受一個(gè)人的咖啡時(shí)光”“45平米躍動(dòng)小家 * 我倆的甜蜜空間 ”“上下間動(dòng)靜分區(qū)躍動(dòng)生活真精彩”“多彩城市還原GOGO生活”“我的個(gè)性鈦度，我的GOGO生活”我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. NO.4 價(jià)格定位策略 根據(jù)對重慶房地產(chǎn)市場的調(diào)研及對本項(xiàng)目的SWOT分析，本項(xiàng)目在定價(jià)上宜采取比較定價(jià)法，在樣本處理上，同本項(xiàng)目在區(qū)域

17、與產(chǎn)品最接近的是潤都世紀(jì)。通過項(xiàng)目對比分析，本項(xiàng)目相對優(yōu)勢明顯，由于潤都世紀(jì)已售罄，因而其銷售價(jià)格參考價(jià)值不大，因而具體價(jià)格還應(yīng)以當(dāng)前市場小戶型即時(shí)銷售價(jià)格為參考。由于本項(xiàng)目開盤距離現(xiàn)在還有一段時(shí)間，市場會(huì)有較多變數(shù)，實(shí)際價(jià)格執(zhí)行方案有待對市場進(jìn)行進(jìn)一步追蹤、分析后再作確定。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. NO.5 營銷推廣建議推售策略：根據(jù)對周邊項(xiàng)目產(chǎn)品分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況（本項(xiàng)目只有266套住宅），銘斯特建議本項(xiàng)目采取統(tǒng)一推售的策略：我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 推廣總原則：只選對的，不選貴的。集中火力，重點(diǎn)打擊，做足幾點(diǎn)，以點(diǎn)帶面。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 推廣渠道：

18、A、常規(guī)推廣渠道：報(bào)紙媒體+手機(jī)媒體+戶外媒體+網(wǎng)絡(luò)媒體;B、精確制導(dǎo)推廣渠道： 針對項(xiàng)目所在區(qū)域目標(biāo)客群進(jìn)行宣傳單派發(fā)； 針對項(xiàng)目區(qū)域在售項(xiàng)目同質(zhì)看房客戶宣傳單派發(fā)； 針對觀音橋商圈、步行街、寫字樓潛在目標(biāo)客戶宣傳單派發(fā)；C、深度挖掘直銷渠道： 針對成交客戶資料進(jìn)行研析，利用直銷形式帶動(dòng)“聯(lián)動(dòng)置業(yè)”活動(dòng)開展；D、情景營銷、體驗(yàn)營銷、親情營銷PR活動(dòng)渠道： 利用認(rèn)購、開盤等主題活動(dòng)開展來增進(jìn)客戶對項(xiàng)目生活價(jià)值認(rèn)知 利用良好人際傳播，促進(jìn)聯(lián)動(dòng)置業(yè)活動(dòng)開展。報(bào)紙廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)絡(luò)廣告短信廣告銷售人員與客戶“一對一”的顧問式直銷模式建立項(xiàng)目VI系統(tǒng)路邊指示牌銷售現(xiàn)場導(dǎo)視GOGO鈦度八月八日閃耀登場GO

19、GO鈦度67889888外墻宣傳條幅樣板房展示接待中心展示房交會(huì)展示我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 營銷節(jié)奏安排第四階段:熱銷期第三階段:開盤第二階段:VIP認(rèn)購期第一階段:蓄勢期第五階段:沖刺期第一階段：蓄勢期（2010年5月底-7月初）第二階段：VIP認(rèn)購期（2010年7月初-開盤前）第三階段：開盤（2010年8月8日周日）第四階段：熱銷期 （開盤后-2010年8月底）第五階段：沖刺期 （2010年8月底-9月中）僅為計(jì)劃性建議,還需按項(xiàng)目運(yùn)營實(shí)際情況實(shí)時(shí)調(diào)整節(jié)奏.我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 各階段營銷工作安排第一階段：蓄勢期（2010年5月下-7月初)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)：以高調(diào)媒體推廣

20、方式提升項(xiàng)目形象，蓄積意向購買人群；主要推廣渠道：重慶晨報(bào)+現(xiàn)場圍墻廣告+DM宣傳單+步行街宣傳+短信廣告+搜房網(wǎng)、大渝網(wǎng)信息廣告+售樓處情景包裝+看房指示牌工程配合：售樓處裝飾完畢，正式投入使用。銷售配合：銷售隊(duì)伍組建完畢，銷售物料齊全，對外公布項(xiàng)目信息。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 第二階段：VIP卡認(rèn)購期（2010年7月初-開盤前)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)：確定房源完畢并對外公布，通過VIP卡認(rèn)購活動(dòng)篩選有效客戶，通過購卡選房環(huán)節(jié)過濾出真實(shí)購買人群。并通過加大報(bào)紙廣告、銷售現(xiàn)場情景營銷等渠道提升項(xiàng)目的附加價(jià)值。主要推廣渠道：重慶晨報(bào)+樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳+短信廣告主訴求點(diǎn)：發(fā)布VIP

21、卡認(rèn)購活動(dòng)信息、“鋼骨柔情，精彩人生-GOGO鈦度”。PR活動(dòng)： GOGO鈦度，我的生活主張VIP卡認(rèn)購活動(dòng)銷售配合：明確房源，相應(yīng)價(jià)格體系建立，具備銷售條件。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 第三階段：開盤（2010年8月8日周日)實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)：利用開盤活動(dòng)，組織已辦卡的客戶簽訂認(rèn)購合同，積聚人氣，烘托現(xiàn)場氣氛，通過炒作吸引更多目標(biāo)客群的關(guān)注，從而為聯(lián)動(dòng)置業(yè)提供發(fā)展平臺(tái)。推廣渠道：重慶晨報(bào)+樓體廣告+DM宣傳單+步行街宣傳+短信廣告主訴求點(diǎn)：當(dāng)日開盤活動(dòng)相關(guān)事宜PR活動(dòng)：GOGO鈦度開盤活動(dòng)，精裝樣板區(qū)同期開放SP活動(dòng)：開盤特別大禮包，送全套裝修方案。工程配合：精裝樣板間完成。銷售配合：具備

22、簽訂認(rèn)購合同的條件，有條不紊的組織客戶簽訂認(rèn)購合同。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 第四階段：熱銷期（開盤后-2010年8月底 )實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)：借開盤熱銷態(tài)勢，加大銷售力度，形成良好的口碑，提升項(xiàng)目形象。主要推廣渠道：DM宣傳單步行街宣傳主訴求點(diǎn)：“我的個(gè)性鈦度，我的GOGO生活”SP活動(dòng)：開心鄰里-客戶推薦我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？. 第五階段：沖刺期（2010年8月底9月中 )實(shí)現(xiàn)推廣目標(biāo)：延續(xù)熱銷態(tài)勢，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)樓盤形象主要推廣渠道：DM宣傳單主訴求點(diǎn)：“GOGO鈦度，時(shí)尚青年首席藏品”我們在競爭角逐中勝出的必備條件有哪些？.1、加強(qiáng)銷售與策劃的溝通，策劃時(shí)時(shí)關(guān)注項(xiàng)目銷售

23、動(dòng)態(tài)，有問題第一時(shí)間協(xié)商解決；2、加強(qiáng)執(zhí)行力，在戰(zhàn)略大方向確定后，開發(fā)商充分放權(quán)，具體戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行由具體人負(fù)責(zé)，按照營銷推廣計(jì)劃，運(yùn)用“坐銷+直銷”主動(dòng)出擊的銷售方式，第一時(shí)間完成銷售任務(wù)量；3、明確施工進(jìn)度，與營銷推廣節(jié)點(diǎn)配合，以此取信市場與目標(biāo)客群；4、加強(qiáng)銷售人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高談判技巧與成交能力。我們的營銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算？ .預(yù)算營銷推廣費(fèi)用的目標(biāo)（住宅） 根據(jù)GOGO鈦度項(xiàng)目的2010年全案營銷推廣方案，特制定如下營銷推廣費(fèi)用報(bào)告，對全案預(yù)計(jì)所需支出的費(fèi)用進(jìn)行一個(gè)全盤的費(fèi)用統(tǒng)籌計(jì)劃，從而實(shí)現(xiàn)少投入高實(shí)效的最終目標(biāo)。1我們的營銷推廣費(fèi)用如何預(yù)算？ .2項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用預(yù)算 結(jié)合本項(xiàng)目具體

24、情況，本著提升企業(yè)知名度和完成項(xiàng)目銷售的目的，銘斯特地產(chǎn)針對GOGO鈦度量身制定了項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用預(yù)算：住宅總銷售額： 18560.547000元/ =1.3億元(預(yù)估銷售額)營銷推廣費(fèi)用建議：1.3億元0.6%=78萬元單位營銷推廣費(fèi)用：78萬元18560.54=42元/關(guān)于辦公樓運(yùn)作的思考對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 辦公樓位于項(xiàng)目西南面，總樓層26層，單層建筑面積約1070平米左右。全樓設(shè)計(jì)豪華大廳，設(shè)有6部高速客運(yùn)電梯和一部消防電梯，同時(shí)每層均設(shè)計(jì)了男女衛(wèi)生間和前室。是專為大中型企業(yè)量身定制的高級別專業(yè)商務(wù)辦公場所。 隨著北部新區(qū)成為中國第三新區(qū)，越來越多的中大型企業(yè)看

25、好重慶的發(fā)展，選擇到重慶投資。而商務(wù)辦公樓作為企業(yè)進(jìn)行商務(wù)辦公，企業(yè)實(shí)力展示的一個(gè)重要場所，其投資價(jià)值也越來越受到投資者的追捧。本項(xiàng)目樓層面積的設(shè)計(jì)能很好滿足大中型企業(yè)的需要，因此我司對其開發(fā)前景非常樂觀。優(yōu)勢分析（Strength）S1 區(qū)位優(yōu)勢：項(xiàng)目位于重慶北部新區(qū)人和立交旁，距江北區(qū)CBD與渝中區(qū)CBD都非常近，這些大大提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值；S2 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目外就時(shí)城市主干道民安大道，并緊鄰渝宜高速、機(jī)場高速入口，到主城各區(qū)及周邊區(qū)縣都十分便捷；S3 建筑規(guī)劃優(yōu)勢：項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理、先進(jìn)、現(xiàn)代，豪華入戶大廳、玻璃幕墻、專屬通道，營造出尊貴辦公環(huán)境；S4 大環(huán)境優(yōu)勢： “兩江新區(qū)”

26、的建立和大重慶城市規(guī)劃的發(fā)展，將極大的促進(jìn)重慶房地產(chǎn)的發(fā)展，由此必將帶來強(qiáng)大的消費(fèi)熱潮。項(xiàng)目SOWT分析對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)劣勢分析（Weakness）W1 區(qū)域同類競爭市場的強(qiáng)力促銷： 項(xiàng)目上市后，其它周邊的競爭項(xiàng)目必定會(huì)采取相對的應(yīng)對措施，來分解顧客，截流人群，以達(dá)到爭取客戶資源，促進(jìn)自己項(xiàng)目銷售的目的，這對項(xiàng)目的銷售是一個(gè)不利消息；所以在實(shí)際操作過程中，應(yīng)考慮到此因素，做出合理調(diào)控，掌握好廣告及促銷手段的節(jié)奏和強(qiáng)度，以達(dá)到對項(xiàng)目銷售的推廣促進(jìn)； W2 區(qū)域異類競爭項(xiàng)目的客戶分流 項(xiàng)目大區(qū)域內(nèi)具有較好的地理優(yōu)勢的商業(yè)或商住一體項(xiàng)目，均有很大的搶奪客戶資源的實(shí)力，對投資性客戶資源形成搶奪和

27、分流，這是項(xiàng)目銷售的一個(gè)必須面對和解決的問題；對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（Opportunity）O1 隨著兩江新區(qū)的掛牌成立，北部新區(qū)商務(wù)辦公需求不斷加大，為項(xiàng)目的銷售創(chuàng)造了良好的環(huán)境；O2 項(xiàng)目規(guī)模不大，在合理有效的營銷策略下，可實(shí)現(xiàn)快速招商，快速銷售的目的，較低了運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；O3 商務(wù)辦公樓的高回報(bào)，促使越來越多的投資客看好了該領(lǐng)域的投資。投資性需求的加大降低了項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)性；O4 符合經(jīng)營者需求的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和滿足投資者總價(jià)控制的產(chǎn)品規(guī)劃，以及銘斯特地產(chǎn)獨(dú)特的“復(fù)合營銷模式”使項(xiàng)目有機(jī)會(huì)快速實(shí)現(xiàn)銷售目的。對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)威脅點(diǎn)分析（Threat）T1 政府針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策

28、調(diào)控變動(dòng)性威脅；T2 新建競品項(xiàng)目與已有競爭項(xiàng)目分流客戶威脅；T3 其他區(qū)域同質(zhì)項(xiàng)目分流客戶的威脅；對項(xiàng)目辦公樓規(guī)劃的認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？NO.1 項(xiàng)目目標(biāo)客戶描述 針對本項(xiàng)目的市場研究發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群可劃分為“自用型客戶”和“投資型客戶兩類。 自用型客戶主要是指被項(xiàng)目周邊的環(huán)境，物業(yè)形態(tài)所吸引而購買下來作為企業(yè)自己辦公的產(chǎn)生的消費(fèi)性目標(biāo)客戶。 投資型客戶是指被項(xiàng)目的主要區(qū)位優(yōu)勢、廣告宣傳、價(jià)格誘惑、發(fā)展前景所吸引的投資性客戶。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？NO.2 項(xiàng)目目標(biāo)客戶細(xì)分研究 自用型客戶： 這類客戶是項(xiàng)目重點(diǎn)公關(guān)客戶，他們主要是出于企業(yè)發(fā)展的需要進(jìn)行購買，因此特別關(guān)注項(xiàng)目所處的

29、位置、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品價(jià)格。特別是對場地的規(guī)格要求較高，因此可在項(xiàng)目前期進(jìn)行訪談，進(jìn)行定做式建設(shè)。項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？投資型客戶： 這類客戶主要是看好商務(wù)辦公樓的投資前景，出于該類產(chǎn)品具有較大投資價(jià)值的考慮進(jìn)行購買。該類客戶在投資時(shí)比較理性，對項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值、交通環(huán)境、發(fā)展前景和銷售價(jià)格都非常關(guān)注。因此在銷售上應(yīng)特別注重對產(chǎn)品的投資分析，同時(shí)利用有效的促銷手段完成產(chǎn)品的銷售。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ NO.1 運(yùn)營戰(zhàn)略 綜合考慮項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃特點(diǎn)本著降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)合理利潤的原則，我司認(rèn)為本項(xiàng)目的營銷推廣工作應(yīng)采取“針對性媒體渠道宣傳+多種銷售方式配合”的方法進(jìn)行。以自用者較為滿意

30、的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和投資者較為滿意的投資回報(bào)吸引其投資置業(yè)，從而最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目最佳銷售的目的。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.2 案名建議主推案名： 鼎峰案名釋義： 鼎峰：通“頂峰”，代表的一種高度，寓意項(xiàng)目寫字樓的區(qū)位高度、產(chǎn)品高度、價(jià)值高度等特質(zhì)。同時(shí)“鼎”代表的就是權(quán)威和至尊，使得項(xiàng)目寫字樓一公開就能給人以巨大的震撼。其他備選案名：尚座我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.3 項(xiàng)目定位市場定位/ 北部中心私有化甲級辦公樓 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？形象定位/鼎峰，讓辦公成為一種享受 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.4 營銷推廣階段性建議： 第一階段：尋找客戶定做式生產(chǎn)及銷售(項(xiàng)目導(dǎo)入期)

31、 此階段為項(xiàng)目初期階段，可充分運(yùn)用合適的公關(guān)人員積極尋找對地塊所屬區(qū)域有辦公需求的企事業(yè)單位進(jìn)行定做式建設(shè)。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ 第二階段：尋找大型客戶進(jìn)行整售(項(xiàng)目導(dǎo)入期) 主動(dòng)招商確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判，并在友好協(xié)商下滿足大客戶在工程結(jié)構(gòu)、企業(yè)冠名等合理且可行的需求，促進(jìn)成交，從而降低開發(fā)的資金壓力和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ 第一及第二階段一般處于項(xiàng)目導(dǎo)入期，此階段宣傳的意義在于對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。因此本階段以企業(yè)新聞策劃為主要宣傳方式。 該階段我們將采用人員銷售的方法，在這個(gè)時(shí)間段用電話和

32、物業(yè)論證會(huì)的方式讓更多的目標(biāo)人群參與進(jìn)來，讓產(chǎn)品在小范圍進(jìn)行測試同時(shí)完成產(chǎn)品推廣前的形象定位，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？第三階段：全面銷售階段(開盤期、強(qiáng)銷期) 在此期間，項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場。開盤期，此階段以導(dǎo)入期為基礎(chǔ)進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，并在企業(yè)新聞策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加了硬性廣告，且廣告發(fā)布頻率有所增加。 強(qiáng)銷期，綜合運(yùn)用大眾媒體(重慶主流報(bào)紙、廣播)進(jìn)一步提高提升產(chǎn)品形象。各項(xiàng)銷售工具全部到位。此時(shí)的廣告投放以硬性廣告為主，針對主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，同時(shí)和銷售有力配合，促成更高的成交額，減輕收尾工作的壓力。并發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳，

33、為后期工作做準(zhǔn)備。 通過參加各種公司的會(huì)議及運(yùn)用前期積累的客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行行業(yè)掃蕩，完成客戶意向庫的整理收集開始CRM管理，定期進(jìn)行客戶維護(hù)。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？第四階段：散售為主，租賃為輔，消化尾房(持續(xù)期、收尾期) 在本階段，項(xiàng)目內(nèi)外裝基本完成，進(jìn)入現(xiàn)房入住階段。此階段工作主要以散售為主，租賃為輔。 持續(xù)期主要廣告策略為：利用報(bào)紙做已成交客戶證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。 收尾期主要采?。好}沖式發(fā)布策略，減少發(fā)布頻率，但維持較長的發(fā)布時(shí)間，大眾性媒體廣告發(fā)布較少，專業(yè)性媒體較多（如：新樓市等地產(chǎn)類雜志）。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.5 營銷推

34、廣總結(jié)： 力往一處使才能取得事半功倍的效果。在項(xiàng)目的推廣過程中，我們將每一環(huán)節(jié)都緊緊圍繞主題定位，從訴求內(nèi)容到訴求風(fēng)格進(jìn)行統(tǒng)一的形象包裝。同時(shí)不同的廣告形式明確分工，大眾傳媒廣告（報(bào)紙、電視）主要著力營造項(xiàng)目的投資價(jià)值-地段的優(yōu)越、與眾不同的產(chǎn)品、超前的設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境以及最大的優(yōu)勢-低價(jià)位借此讓目標(biāo)受眾發(fā)現(xiàn)、欣賞并最終認(rèn)同產(chǎn)品的價(jià)值。樓書、宣傳單、軟文、展板等去逐一闡釋具體樓盤賣點(diǎn)。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.6 銷售方式 1、現(xiàn)場接待(坐盤銷售) 現(xiàn)場接待是房地產(chǎn)銷售工作中最為重要的方式，產(chǎn)品的最終成交多為通過與客戶在現(xiàn)場接待中心的談判完成。這種方式的特點(diǎn)為客戶購買特征比較明

35、顯，目的基本明確；同時(shí)，客戶已通過對現(xiàn)場的觀察產(chǎn)生了一定程度的興趣，此時(shí)輔以銷售人員的努力游說較容易達(dá)到促成成交的目的。我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？ 2、直銷 （DS） 通過銘斯特直銷隊(duì)伍或聘請有“關(guān)系”人士針對寫字樓有需求的企事業(yè)單位進(jìn)行攻關(guān)，促成交易。 3、電話直銷 從商業(yè)電話簿或名片上找到客戶電話，用電話方式咨詢其有否需求，達(dá)到宣傳和銷售的目的。 4、掃展會(huì) 通過到相關(guān)展會(huì)上去派發(fā)項(xiàng)目資料，實(shí)現(xiàn)宣傳和銷售的目的。 我們?nèi)绾芜\(yùn)籌帷幄在競爭中取勝？NO.7 銷售策略： 在銷售策略上，采取“大客戶優(yōu)先制”的原則。如：對意向客戶進(jìn)行篩選，購買辦公樓的客戶不但要有資產(chǎn)證明，還必須預(yù)先繳納100萬

36、以上的選房誠意金，誠意金最高500萬（成功購買時(shí)轉(zhuǎn)為首付款）。按照誠意金等級順序及先后順序進(jìn)行樓層的選房順序安排。 促銷方面：寫字樓客戶一般要比住宅客戶理智得多，所以付款折扣是促進(jìn)客戶最終成交的最佳輔助手段。因此建議在銷售時(shí)給予較大的折扣優(yōu)惠。除此之外還可以給客戶一種變相折扣（如冠名權(quán)、裝修等其它優(yōu)惠）。采用這種方式可有效的促使意向客戶在一定的優(yōu)惠或變相折扣的刺激下產(chǎn)生購買意向，早下抉擇。這方面需對購買方?jīng)Q策者進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)。 關(guān)于商業(yè)運(yùn)作的思考對項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)識(shí) 由于地塊特性，項(xiàng)目南北地勢存在一定的高差，使得項(xiàng)目的商業(yè)布局南北不一。一般街區(qū)商業(yè)分為社區(qū)型商業(yè)、市場型商業(yè)、目的型商業(yè)三類。從本

37、項(xiàng)目上看，街區(qū)商業(yè)面積為4117.6平米，而項(xiàng)目規(guī)劃住宅266戶，辦公樓24層，按照住宅平均1.5人/戶，辦公樓每層50人計(jì)算，項(xiàng)目人口大約為1599人。根據(jù)人均1平米的商業(yè)面積需求，超出面積約有2518.6平米，因此，本項(xiàng)目社區(qū)型商業(yè)面積只能消化其中一部分，剩余部分需要另作考慮。對項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作思路 由于專業(yè)市場對相應(yīng)配套倉儲(chǔ)用地、物流交通系統(tǒng)等有較高要求，或?qū)Φ貐^(qū)輻射性要求較高等，這與本項(xiàng)目區(qū)位及定位有較大沖突，因此，市場型商業(yè)不適于本項(xiàng)目。 目的型市場消費(fèi)目的明確（如：飲食、娛樂、休閑等），消費(fèi)人群區(qū)域較廣，不局限于項(xiàng)目所在區(qū)域，對其他類型商業(yè)依賴性不高等特點(diǎn)。本項(xiàng)目除社區(qū)服務(wù)商業(yè)所剩2

38、518.6平米商業(yè)面積，比較容易形成一定規(guī)模效應(yīng)，形成集群效應(yīng)。 由于本項(xiàng)目旁有兩個(gè)高檔住宅區(qū)，因此，項(xiàng)目商業(yè)可劃分為以下幾種商業(yè)業(yè)態(tài)：社區(qū)服務(wù)型商業(yè)（美容美發(fā)店、洗衣店、配水店、寵物店等）、目的型消費(fèi)商業(yè)（中型生活超市、汽車銷售展廳、特色餐飲店、精品服飾廣場、網(wǎng)吧、休閑娛樂中心等）。對項(xiàng)目商業(yè)的營銷策略安排社區(qū)服務(wù)商業(yè) 根據(jù)項(xiàng)目情況以及商業(yè)規(guī)劃特點(diǎn)，將社區(qū)服務(wù)商業(yè)安排在2號樓下的獨(dú)立店面中，這樣即方便了社區(qū)居民日常生活的需求，同時(shí)獨(dú)立商業(yè)由于面積較小、商鋪總銷售價(jià)格相對較低，又具有較好長期經(jīng)營基礎(chǔ)，對投資者吸引力較強(qiáng)。通過這部分商業(yè)的銷售帶動(dòng)整體商業(yè)的銷售。在銷售安排上，采取以住帶鋪方式，先

39、售住宅、辦公樓，聚集一定人氣，待接近入伙時(shí)，再集中發(fā)售商鋪。一則憑借住宅、辦公樓人氣，使投資者看到投資前景，二則借助形成的人氣，最大程度挖掘項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。對項(xiàng)目商業(yè)的營銷運(yùn)作建議泛會(huì)所商業(yè) 項(xiàng)目泛會(huì)所以小區(qū)服務(wù)功能為主，主要經(jīng)營如棋牌室、乒乓球館、桌球室、音樂發(fā)燒友俱樂部、24小時(shí)自助健身房等。為能體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)，可將該部分設(shè)置在住宅樓一層架空層位置。在項(xiàng)目進(jìn)入銷售運(yùn)作時(shí)，可對經(jīng)營會(huì)所服務(wù)商家進(jìn)行招商洽談，確保入伙時(shí)，會(huì)所能運(yùn)營服務(wù)。在銷售上，以融資租賃方式進(jìn)行資金回籠。對項(xiàng)目商業(yè)的營銷運(yùn)作建議目標(biāo)服務(wù)型商業(yè) 目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)定位在中型生活超市、汽車銷售展廳、特色餐飲店、精品服飾廣場、網(wǎng)吧、休閑娛

40、樂中心等。在銷售上，整體采用帶租約銷售方式，先招商，引進(jìn)經(jīng)營者，把商業(yè)先做起來，把市場做火，再帶租約進(jìn)行銷售。在本項(xiàng)目運(yùn)作初，連同泛會(huì)所招商、集中商業(yè)一起，統(tǒng)一進(jìn)行招商，特別是引入中型生活超市等主力店（如：永輝重百超市）爭取入伙后，目標(biāo)服務(wù)型商業(yè)能正常運(yùn)營，營造出良好的項(xiàng)目商業(yè)氛圍。對項(xiàng)目商業(yè)的營銷運(yùn)作建議招商策略分析及建議1、免租期設(shè)計(jì)： 針對不同時(shí)期制定不同的免租期優(yōu)惠（越早進(jìn)駐越多免租優(yōu)惠）；針對進(jìn)駐商家的品牌效應(yīng)及經(jīng)營面積制定相應(yīng)的免租期。 物管費(fèi)優(yōu)惠政策 ： 開業(yè)前半年提前簽訂租賃合同的； 裝修完畢在開業(yè)前一個(gè)月可進(jìn)行試營業(yè)的； 特殊位置（轉(zhuǎn)角、陰暗角、空間利用不好的商鋪或存在其他硬

41、傷之商鋪）招商不易處理的商鋪，可享市場開業(yè)之日起三個(gè)月到六個(gè)月的物管費(fèi)減免優(yōu)惠， 注：物管費(fèi)可與免租期或其他優(yōu)惠手段商家可同時(shí)享有。做為彈性招商條件使用。 對項(xiàng)目商業(yè)的營銷運(yùn)作建議2、委托招租 此方法是針對購鋪投資的商家，具體操作是業(yè)主在購鋪后，不進(jìn)行自主經(jīng)營的業(yè)主，可以通過招商部進(jìn)行委托招租，條件可以是免費(fèi)或以低過中介的費(fèi)用幫業(yè)主將店鋪出租。以增強(qiáng)客戶的購買意向及信心，更可以增強(qiáng)招商對象的進(jìn)駐信心。招商對象商家走訪項(xiàng)目整體規(guī)劃（整體概況介紹）商業(yè)規(guī)劃商業(yè)功能設(shè)計(jì)與定位周邊商業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展規(guī)劃業(yè)態(tài)分布、產(chǎn)品定位、經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域市場狀況、其他區(qū)域市場狀況面積需求、投資類型價(jià)格需求、政策需求、市場接受

42、程度意向程度、意向標(biāo)的、提出意見和建議了解客戶基本資料，并詳細(xì)記錄其提出的問題并盡能力范圍內(nèi)進(jìn)行釋疑。整理商家資料，分析商家與探討商家所需條件確認(rèn)商家所需招商條件，交由開發(fā)商指定人員簽字確認(rèn)招商流程設(shè)計(jì)確認(rèn)商家所需招商條件，交由開發(fā)商指定人員簽字確認(rèn)確認(rèn)雙方租賃標(biāo)的、招商條件，簽訂初步意向合作書商家提供合法經(jīng)營各項(xiàng)證件（代理證或授權(quán)證、經(jīng)營許可證稅務(wù)登記證、產(chǎn)品合格證）復(fù)印件簽定正式租賃合同，協(xié)助商家到財(cái)務(wù)處繳納合同保證金及首期租金確認(rèn)正式進(jìn)場裝修時(shí)間，商家提供裝修方案交由工程部審核，繳納裝修保證金驗(yàn)收商家裝修店鋪，協(xié)助商家辦理開業(yè)申請，籌備開業(yè)接上頁招商流程設(shè)計(jì)提案結(jié)束- 謝謝!期待合作，共

43、創(chuàng)輝煌！9、靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。2022/8/312022/8/31Wednesday, August 31, 202210、雨中黃葉樹，燈下白頭人。2022/8/312022/8/312022/8/318/31/2022 7:04:21 AM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。2022/8/312022/8/312022/8/31Aug-2231-Aug-2212、故人江海別，幾度隔山川。2022/8/312022/8/312022/8/31Wednesday, August 31, 202213、乍見翻疑夢，相悲各問年。2022/8/312022/8/312022/8/312022/8/318/31/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。31 八月 20222022/8/312022/8/312022/8/3115、比不了得就不比，得不到的就不要。八月 222022/8/312022/8/3120