1、開發(fā)區(qū)市場及海信深度分析2009-05-2222022/8/30（一）開發(fā)區(qū)宏觀市場分析N0.1地理環(huán)境分析N0.3發(fā)展規(guī)劃及政策分析N0.2經濟環(huán)境分析開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|要點概述中國首批14個國家級開發(fā)區(qū)之一；外來人口較多、生活配套完整；環(huán)境優(yōu)美，景觀資源豐富；經濟發(fā)展迅速，GDP總量位于煙臺6區(qū)前茅；進出口總額占煙臺總量一半以上；經濟活力十足；招商引資強勁，截止目前已有43家世界500強進駐；開發(fā)區(qū)持續(xù)西拓，八角港、潮水機場等大型項目待建，逐漸成為大煙臺的西部樞紐；政府政策靈活，為企業(yè)、樓市發(fā)展保駕護航。N0.142022/8/30開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1開發(fā)區(qū)屬于煙臺六區(qū)之

2、一，位于煙臺西部，北與天津、大連隔海相望，南與上海、青島陸路相通，東與韓國、日本一衣帶水。 地理位置 1984年10月經中華人民共和國國務院批準設立，是中國首批14個國家級開發(fā)區(qū)之一。區(qū)域定位對外開放和經濟發(fā)展的龍頭、高新技術產業(yè)的基地和高標準的現(xiàn)代化城市新區(qū)，建設成為一流國家級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1 區(qū)域定位 開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1東連夾河，西接蓬萊，南與福山區(qū)毗鄰，北瀕渤海.規(guī)劃面積220平方公里，全區(qū)轄3個辦事處，兩個社區(qū)管理處，29個居委會，93個行政村，總人口達到近20萬人。而其中外來人口的比重達到了70%左右。多為煙臺各縣市區(qū)務工人員，外企駐煙臺

3、中、高層領導，以及來自省內外來煙臺工作的人群，其中省外以東北三省居多。行政區(qū)劃區(qū)內主要交通干線：四橫三縱。由南向北依次為濱海路、黃河路、長江路、珠江路，由東向西依次為泰山路、天山路、昆侖山路。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1交通路網(wǎng)商業(yè)：開發(fā)區(qū)商業(yè)主要聚集于長江路兩側，商圈中心區(qū)位于長江路與黃山路交匯處。包括：彩云城、德勝商城、振華商廈、家家悅超市等。醫(yī)療：開發(fā)區(qū)的醫(yī)療條件比較優(yōu)越，就醫(yī)比較方便。擁有煙臺開發(fā)區(qū)醫(yī)院、煙臺開發(fā)區(qū)眼科醫(yī)院、東海中醫(yī)院、開發(fā)區(qū)泰山中醫(yī)院、首鋼醫(yī)院等多家大中型醫(yī)院。金融：開發(fā)區(qū)經過多年的發(fā)展，逐漸形成了完備的自身金融配套。在長江路沿線分布著大型銀行網(wǎng)點和寫字樓，銀

4、行包括：農業(yè)銀行、建設銀行、工商銀行等；寫字樓包括：華新國際、科信大廈等。酒店服務業(yè)：煙臺新時代大酒店，“國家特級酒家”，集多種功能為一體的商務酒店，擁有各種類型客房308余套；金沙灘大酒店，金沙灘大酒店是“三星級”涉外酒店，擁有總統(tǒng)套房1間，豪華套房和標準客房154間， 靜海大酒店是一座四星級標準的旅游涉外酒店開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1生活配套轄區(qū)內景觀資源優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美：東臨煙臺母親河夾河，北靠渤海，并有“萬米金沙灘”、海水浴場、福來山公園以及“千米松林帶”煙臺開發(fā)區(qū)于1993年10月被山東省人民政府批準為金沙灘旅游度假區(qū)。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|地理環(huán)境N0.1資源環(huán)境金沙灘沿海濱

5、拓展。這里大海碧藍，沙灘細柔，林帶蔥蘢，空氣清新，是一處集游泳、賞景、娛樂、休閑、美食于一體的綜合性公園。公園主要有天街廣場、萬米海水浴場、七彩城嬉水樂園、空中世界4個景點。 千米松林帶，貫穿于開發(fā)區(qū)濱海路南側，起到防風、防沙的作用。福來山公園位于開發(fā)區(qū)東區(qū)西南部，北起長江路、東至鳳臺山路?？傉嫉孛娣e28公頃，依山傍水而建。102022/8/30（一）開發(fā)區(qū)宏觀市場分析N0.1地理環(huán)境分析N0.3發(fā)展規(guī)劃及政策分析N0.2經濟環(huán)境分析112022/8/30N0.2煙臺市經濟發(fā)展強勁并持續(xù)快速增長，2004年煙臺市GDP總量已超過濟南，僅次于青島，居山東省第二位；煙臺市規(guī)劃開發(fā)區(qū)為居住中心、工業(yè)

6、中心，開發(fā)區(qū)的GDP總量在煙臺五區(qū)中排位居第一；開發(fā)區(qū)GDP每年以30%以上的速度增長。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|經濟環(huán)境GDP122022/8/30N0.2開發(fā)區(qū)GDP總值僅僅用了7年時間翻了近6倍，從2002的100億元增長到2008年的580億元。2007年9月，商務部發(fā)布了中國首個中國國家級經濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展報告報告，對2007年54個國家級經濟技術開發(fā)區(qū)進行了分析，并通過對基礎設施配套能力、低經營成本、人力資源及供給水平、社會及環(huán)境等7項指標的分析，對它們的綜合投資環(huán)境進行了評價，在33個設立時間較早的國家級經濟技術開發(fā)區(qū)綜合排名中煙臺排第六位。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|經濟環(huán)境GDP排名132

7、022/8/30N0.2開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|經濟環(huán)境08年社會經濟綜合指標142022/8/30N0.2開發(fā)區(qū)構筑以機械汽車、電子通訊兩大產業(yè)為龍頭，以新材料、生物醫(yī)藥、紡織化纖、食品加工為重點的產業(yè)發(fā)展格局，擁有雪佛蘭轎車、斗山大宇挖掘機、LG手機、紐士達氨綸絲等國內外知名產品，已建成為全國重要的第三代移動通信和臺式電腦、消費電子生產基地、汽車及零部件生產基地、挖掘機生產基地和氨綸絲生產基地。在中國國家級開發(fā)區(qū)投資環(huán)境綜合評價中居第6位,在所有7類指標中，基礎設施配套能力、低經營成本、人力資源及供給水平、社會及環(huán)境、技術創(chuàng)新環(huán)境等5類指標均進入前10位。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|經濟環(huán)境企業(yè)分布1

8、52022/8/30N0.2 截止08年末，開發(fā)區(qū)全區(qū)登記注冊各類企業(yè)（含私營個體）達14021家，其中在開發(fā)區(qū)入駐的世界500強的企業(yè)有43家。 擁有產值過億元企業(yè)95家、過10億元的17家、過50億元的6家。 根據(jù)煙臺開發(fā)區(qū)“127牡丹花企業(yè)”培育目標，到2010年，全區(qū)產值過百億元的“金花”企業(yè)將達到10家、過50億元的“銀花”企業(yè)達20家、過5億元的“銅花”企業(yè)達70家，“127牡丹花企業(yè)”總數(shù)突破100家，形成百花齊放的大企業(yè)集聚良好局面。 開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|經濟環(huán)境企業(yè)分布162022/8/30N0.2開發(fā)區(qū)經濟環(huán)境|小結近幾年，煙臺市經濟發(fā)展迅速，三產比例日趨合理，自2005年

9、國內生產總值已經位于山東省和全國前列，經濟實力的增強促使固定資產投資和房地產投資持續(xù)加大，為房地產的發(fā)展提供穩(wěn)定的經濟基礎，開發(fā)區(qū)更是加大招商引資力度，到目前位置已經有43家世界500強企業(yè)進駐開發(fā)區(qū)，對開發(fā)區(qū)經濟的發(fā)展，外資的引進，起到不可估量的作用。與此同時企業(yè)帶來的員工，中高層領導等大量優(yōu)質的置業(yè)者也為開發(fā)區(qū)的房地產市場的發(fā)展起到了推動作用。172022/8/30（一）開發(fā)區(qū)宏觀市場分析N0.1地理環(huán)境分析N0.3發(fā)展規(guī)劃及政策分析N0.2經濟環(huán)境分析空間規(guī)劃整體分為東區(qū)、西區(qū)兩大城市組團 西區(qū)東區(qū)N0.32020年遠景規(guī)劃：工業(yè)和生活服務功能為主的綜合發(fā)展區(qū)，常住人口20萬開發(fā)區(qū)宏觀市

10、場分析|發(fā)展規(guī)劃N0.3根據(jù)煙臺市政府出臺的煙臺市房地產產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究內容，政府將針對芝罘、萊山、福山、牟平及開發(fā)區(qū)按照組團式城市結構要求，根據(jù)不同組團特性合理布局不同類型、不同檔次的住房。針對開發(fā)區(qū)外來企業(yè)多，人口流動性大，人均收入較高的特性，重點安排高新技術企業(yè)發(fā)展所需要的酒店和寫字樓及配套生活設施，住宅的開發(fā)也以中高檔住房為主，主要解決開發(fā)區(qū)引進項目及其所需人才的住房問題。住宅項目要體現(xiàn)時代特色，具有現(xiàn)代化水平，以現(xiàn)代化的高層建筑為主，海岸帶適當安排低密度住宅。開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|發(fā)展規(guī)劃產品規(guī)劃中高檔現(xiàn)代化高層為主新規(guī)劃將福山區(qū)的古現(xiàn)鎮(zhèn)和蓬萊市的大季家鎮(zhèn)劃入開發(fā)區(qū)（圖中框線內圍部分顯

11、示）；八角、古現(xiàn)片區(qū)調整后的區(qū)劃功能定位于開發(fā)區(qū)的副中心，同時兼具觀光休閑、物流服務、生活配套中心等多項功能。規(guī)劃用地基本以工業(yè)用地（褐色色塊顯示）為主，居住用地（黃色色塊顯示）所占比重有限；可以看出西區(qū)除規(guī)劃工業(yè)用地為主外，居住用地多分布于各工業(yè)用地組團周邊，形成較分散的分布形態(tài)。N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|發(fā)展規(guī)劃煙臺開發(fā)區(qū)西區(qū)規(guī)劃 煙臺港八角港區(qū)是煙臺市城市總體規(guī)劃中預留的大型深水港區(qū)。在為傳統(tǒng)經濟腹地服務的基礎上，將逐步發(fā)展成以集裝箱及能源、石油化工運輸為主，臨港工業(yè)原材料及成品運輸為輔的港區(qū)。煙臺港西港區(qū)（八角港區(qū)）規(guī)劃在八角東島咀至九曲河約16公里港口岸線上，共設有五大功能區(qū)：（1

12、）集裝箱作業(yè)區(qū)；（2）液體散貨作業(yè)區(qū)；（3）大宗干散貨作業(yè)區(qū)；（4）多用途碼頭作業(yè)區(qū)；（5）臨港工業(yè)作業(yè)區(qū)。N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|發(fā)展規(guī)劃重點建設工程煙臺港西港區(qū)（八角港區(qū)）規(guī)劃煙臺潮水國際機場設計為國內民用中型機場、國際定期航班機場、航空公司基地機場。總體規(guī)劃近期目標年為2025年，年旅客吞吐量為1000萬人次，貨郵吞吐量為14萬噸；意義：潮水國際機場建成后將與八角港、繞城高速相互依托，對于開發(fā)區(qū)交通網(wǎng)絡骨格形成極大的促進作用，將對開發(fā)區(qū)產業(yè)形成刺激。N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|發(fā)展規(guī)劃重點建設工程煙臺潮水國際機場八角港繞城高速潮水國際機場（規(guī)劃）中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸

13、款基準利率的通知中國人民銀行關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知2008-10-82008-10-222008-10-29下調一年期以上（包括一年）存貸款基準利率0.27個百分點將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20% 下調一年期以上（包括一年）存貸款基準利率0.27個百分點2008-11-27下調一年期以上（包括一年）存貸款基準利率1.08個百分點中國人民銀行關于調整金融機構人民幣存貸款基準利率的通知N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|政策支持宏觀政策一覽 N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|

14、政策支持關于促進煙臺市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見2008-11-9契稅根據(jù)不同情況按比例減免；提高公積金貸款額度，同時延長貸款期限重新界定第二套住房購買對象支持骨干型房地產企業(yè)及項目發(fā)展優(yōu)化住房供應結構開發(fā)區(qū)關于促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展保障居民住房需求的意見2008-12-8當?shù)貥鞘姓咭挥[ 針對房地產市場持續(xù)低迷及開發(fā)區(qū)居民住房供需矛盾仍較突出等問題，開發(fā)區(qū)管委出臺關于促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展保障居民住房需求的意見（頒發(fā)時間為2008年12月8日），從住房保障、規(guī)費收取、行政管理、稅收信貸、審批環(huán)節(jié)等五方面制定推出22條新舉措；根據(jù)意見規(guī)定，開發(fā)區(qū)對個人購買普通住宅商品房將給予適當優(yōu)惠和補

15、貼；企業(yè)政策相關開發(fā)費用減、免、緩；調控政策提高優(yōu)良地段建設檔次。N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|政策支持樓市政策出臺22條地產新政溫暖樓市 對個人購買范圍內90平方米（含）以下普通商品住宅的，在取得房屋所有權證后，按其所繳納地方契稅數(shù)額的60%給予補貼；對購買90平方米以上、144平方米（含）以下普通商品住宅的，按其所繳納地方契稅數(shù)額的30%給予補貼。所需補貼資金由財政負擔。新建商品房住房公積金貸款額度由20萬元提高到30萬元，貸款最長期限由20年延長到30年；二手房住房公積金貸款額度由10萬元提高到20萬元，貸款最長期限由10年延長到20年。 N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|政策支持樓市政策個人購

16、買普通住宅商品房優(yōu)惠、補貼在政府規(guī)費收取方面，對涉及到房地產項目的政策性規(guī)費做了適當調整；資金確有困難的住宅類房地產開發(fā)項目，企業(yè)與執(zhí)收部門、財政部門簽訂還款協(xié)議書并報管委批準后，基礎設施配套費可緩交至預售許可后3個月內，也可協(xié)商實物抵頂；放寬項目預售許可條件，將過去要求的多層封頂、小高層、高層框架達到三分之二以上的申報條件，放寬至多層正負零以上、小高層2層以上、高層完成總層數(shù)的八分之一以上即可受理預售申請；其他稅費標準均有不同程度減免。N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|政策支持企業(yè)政策相關費用減、免、緩為營造寬松建設環(huán)境，意見還在土地出讓、優(yōu)化房產結構等方面做出相關規(guī)定，即，在滿足國家強制性規(guī)范和

17、土地政策的前提下，適當提高建筑容積率和擴大商業(yè)網(wǎng)點建設面積，優(yōu)化房產結構；對東區(qū)長江路以北、西區(qū)206國道以東區(qū)域內的住宅項目，暫不執(zhí)行“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總建筑面積的70%以上”的規(guī)定，提高優(yōu)良地段的建設檔次；在土地出讓前，管委將責成國土資源部門統(tǒng)一進行環(huán)保測評、地震安全性評估、固定資產投資項目節(jié)能性評估，不再單獨向企業(yè)收取費用。鼓勵企業(yè)使用新材料、新設備、新工藝，推進節(jié)能減排，并給予資金政策支持。 N0.3開發(fā)區(qū)宏觀市場分析|政策支持調控政策提高優(yōu)良地段建設檔次2022/8/30（二）開發(fā)區(qū)區(qū)域房地產市場分析N0.1發(fā)展歷史回顧N0.3市場發(fā)展預測

18、N0.2市場現(xiàn)狀分析N0.4樓盤橫向對比分析19851991年稚嫩的萌芽期自我覺醒時期19921994年寒冷的冬蟄期19951998年溫和的復蘇期19992002年黃金發(fā)展時期20032007年積蓄待發(fā)時期2008至今N0.1發(fā)展歷史回顧2022/8/30N0.1發(fā)展歷史回顧“稚嫩的萌芽期”（19851991年） 發(fā)展背景：煙臺市經濟技術開發(fā)區(qū)正式建區(qū)為1984年；在分配機制上延續(xù)了“切塊分配、租賃使用”的計劃經濟時代模式，產權上屬于房管局的“直管公房”。 發(fā)展契機：1985年3月11日，煙臺市長辦公會議研究通過了煙臺經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用管理辦法、88年11月19日 開發(fā)區(qū)管委以煙開字（88

19、）第302號文件，發(fā)布煙臺經濟技術開發(fā)區(qū)實施煙臺市城鎮(zhèn)住房制度改革試行方案暫行辦法。90年頒布一系列房產交易管理規(guī)范法規(guī)。 市場開發(fā)特征：主要以國企為主，如：煙臺開發(fā)區(qū)房地產有限公司等。 市場需求特征：從這一階段區(qū)域房地產建成面積、成交量等方面來看還十分微弱，但這是重要的起步階段，為市場的運作和開發(fā)積累了許多的經驗，更重要的是，向幾十年來習慣于等待分房的老百姓輸送了購房置業(yè)的思想觀念。 補充數(shù)據(jù)：截止1991年全區(qū)年末總戶數(shù)為2420戶，年末總人口為8054人，年末從業(yè)人數(shù)13555人；職工年平均工資2140元；1991年全年固定資產總投資37238萬元，其中基礎設施投資7389萬元；新開工建

20、筑面積23.3萬平方米，竣工建筑面積13.6萬平方米?！白晕矣X醒時期”（19921994年） N0.1發(fā)展歷史回顧 發(fā)展背景：從1992年開始，全國經濟掀起一輪發(fā)展浪潮，經濟形勢空前活躍。與此相適應，房地產市場也急劇升溫，政府放寬準入制度，隨著煙臺整體房地產形勢一片大好，開發(fā)區(qū)房地產房地產開發(fā)也逐漸進入一個自我覺醒的時期。 發(fā)展契機：1992年1月5日 開發(fā)區(qū)管委以煙開19932號文件，發(fā)布煙臺經濟技術開發(fā)區(qū)住宅小區(qū)管理辦法，以規(guī)劃、促進區(qū)域房地產市場的發(fā)展。 市場開發(fā)特征：這一時期的開發(fā)主體已呈多元化，但主要以本土的幾家一級開發(fā)企業(yè)以及大型國企為主，此時的民營房地產企業(yè)尚在襁褓之中。土地出讓

21、方式以協(xié)議出讓為主，出讓地價相差較大。 市場需求特征：這期間的商品住宅項目集中于對一線海景低密度住宅開發(fā)，消費主體以市區(qū)及外地遷移客群為主。 補充數(shù)據(jù)：截止1994年全區(qū)年末總戶數(shù)為10095戶，年末總人口為33063人；1994年全年固定資產總投資130498萬元，其中基礎設施投資16760萬元；新開工建筑面積45.3萬平方米，竣工建筑面積52.5萬平方米?！昂涞亩U期”（19951998年） N0.1發(fā)展歷史回顧 發(fā)展背景：這一時期，應對出現(xiàn)的經濟過熱現(xiàn)象，政府采取緊縮政策，促使經濟“軟著陸”，房地產行業(yè)首當其沖，受到嚴重的影響。 市場開發(fā)特征：這一時期開發(fā)商的格局發(fā)生重大變化，除了本土

22、的開發(fā)企業(yè)由于固有的優(yōu)勢仍保持一定的開發(fā)能力外，具有國企背景的開發(fā)商逐漸悄然隱退，而一批民營新銳逐漸成長，如金東建筑開發(fā)公司等。這期間的開發(fā)項目在數(shù)量上逐漸增加，出現(xiàn)金光、晨光、丹陽、風臺等小區(qū)，但空置面積也十分明顯（以90年代早期興建一線海景別墅為典型）。 市場需求特征：政府也出臺一系列扶持房地產發(fā)展的政策，其中最重要的就是購房入戶和按揭貸款，這些政策對于外來群體置業(yè)構成一定的正面促進作用。 補充數(shù)據(jù)：全區(qū)年末總戶數(shù)為14912戶，年末總人口為48010人，固定資產總投資250826萬元，其中基礎設施投資13499萬元；新開工建筑面積18.8萬平方米，竣工建筑面積33.8萬平方米。溫和的復蘇

23、期（19992002年） N0.1發(fā)展歷史回顧 發(fā)展背景：1998年國家逐步實行住房分配貨幣化，直接促進了區(qū)域房地產市場的復蘇，市場需求逐漸活躍。 發(fā)展契機：199年9月20日開發(fā)區(qū)管委以煙開199960號文件，印發(fā)煙臺開發(fā)區(qū)政策性個人住房貸款實施細則的通知；大宇重工、LG浪潮等國際知名企業(yè)進駐。 市場開發(fā)特點：這時期區(qū)域本土民營、外來開發(fā)企業(yè)進一步發(fā)展壯大，逐步成為煙臺房地產開發(fā)的生力軍，如萬泰置業(yè)、科信房地產開發(fā)有限公司、銀河怡海等。這時間開發(fā)的項目主要集中在黃河路-長江路沿線，如：靜海小區(qū)、碧海云天、銀河怡海花園等 市場需求特點：積蓄已久的個人置業(yè)需求開始逐漸爆發(fā)，并呈多樣化發(fā)展趨勢。

24、“黃金發(fā)展時期”（20032007年） N0.1發(fā)展歷史回顧 發(fā)展背景：開發(fā)區(qū)政府招商引資力度加大，開發(fā)區(qū)功能定位逐漸完善（高新技術產業(yè)、先進制造業(yè)、現(xiàn)代物流為導向），整體行業(yè)大環(huán)境整體全面上揚。 發(fā)展契機：東星集團、首鋼工業(yè)園、八角港區(qū)和東岳汽車等重要項目逐漸成型，富士康等大型國際知名企業(yè)進駐。 市場開發(fā)特點：本土民營開發(fā)企業(yè)逐漸壯大，如誠信置業(yè)、天馬實業(yè)、萬泰置業(yè)、金東實業(yè)等，同時外來開發(fā)商也開始進入并逐漸擴大區(qū)域影響力，如海信地產等；市場供應產品分布更加廣泛、供應量達到“井噴”、產品類型豐富。 市場需求特點：區(qū)域“價值洼地”效應凸顯，外來置業(yè)、投資、養(yǎng)老等客群集中。 補充數(shù)據(jù)：截至200

25、7年10月底，煙臺開發(fā)區(qū)固定資產投資總額累計達1001.11億元。 “ 積蓄待發(fā)時期 ”（2008至今） N0.1發(fā)展歷史回顧 發(fā)展背景：受整體經濟形勢影響，開發(fā)區(qū)區(qū)域市場也受到重創(chuàng)，成交量持續(xù)萎縮；伴隨著“大煙臺東拓、西進、南擴”戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的提出，煙臺開發(fā)區(qū)西區(qū)規(guī)劃逐漸清晰，在原東區(qū)規(guī)劃基礎上，增加大季家、古現(xiàn)、八角等幾大組團，發(fā)展空間巨大。 發(fā)展契機：08年年底開發(fā)區(qū)管委出臺關于促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展保障居民住房需求的意見；煙臺城市建設重點建設工程如潮水國際機場、八角港等投入建設。 市場開發(fā)特點：這一時期的項目主要沿開發(fā)區(qū)西區(qū)規(guī)劃居住用地、三線海景板快分布，代表項目有崳景華城、香格里拉花

26、園、海信惠園、月光蘭庭等小區(qū)。 市場需求特點：整體形勢低迷的情形下，市場剛性需求成為維持行業(yè)市場發(fā)展的重要力量，一線海景改善型產品成交量難以有較好表現(xiàn)。2022/8/30（二）開發(fā)區(qū)區(qū)域房地產市場分析N0.1發(fā)展歷史回顧N0.3市場發(fā)展預測N0.2市場現(xiàn)狀分析N0.4樓盤橫向對比分析N0.2市場現(xiàn)狀分析三大板塊受區(qū)域城市規(guī)劃特征、資源分布特征將開發(fā)區(qū)區(qū)域市場劃分為三個板塊，如右圖所示。一線海景板塊主要以黃河路-濱海路為界，由東向西拓進發(fā)展，其資源稀缺效應日益突出，區(qū)域內高端、中高端項目基本分布在這一板塊，產品形態(tài)以低密度住宅逐漸向高層住宅過渡，整體價格區(qū)間維持在6000元/左右； 隨著開發(fā)區(qū)中

27、心區(qū)（長江路沿線）趨于飽和，區(qū)域內房地產開發(fā)向西及西南方向擴張，即形成二線（長江路-黃河路路）、三線（主要為長江路以南 ）兩個典型板塊，在價格上形成二線三線的明顯遞減趨勢，而三線板塊相對可規(guī)劃用地較廣闊，近兩三年內開發(fā)區(qū)區(qū)域內大盤多集中于該板塊，價格區(qū)間在3500-4500元/。一線海景板塊二線海景板塊三線板塊 開發(fā)區(qū)08年出讓土地（居住、商服）面積及宗數(shù)較少（僅6宗），這與其整體用地規(guī)劃有一定關系。（工業(yè)規(guī)劃用地比例相對較大） 整體規(guī)劃容積率接近3，說明未來的產品供應以高層為主。N0.2市場現(xiàn)狀分析土地供應量情況N0.2市場現(xiàn)狀分析二級市場供銷情況 2008年開發(fā)區(qū)總供應量為370.2萬平方

28、米； 當前市場剩余供應量（市場存量）約為280.8萬平米； 開發(fā)區(qū)08年全年推售144.2萬平米，消化量為83.2萬平米，銷售率約為58%。N0.2市場現(xiàn)狀分析價格分布及走勢根據(jù)以上圖表數(shù)據(jù)，可知：開發(fā)區(qū)房地產三大板塊房價從北向南依次降低。截止當前開發(fā)區(qū)住宅均價為5214元/平米，比2007年同期下降3.5%（2007年開發(fā)區(qū)住宅均價為5405元/平米）；比2008年上半年下降5.2%（2008年上半年開發(fā)區(qū)住宅均價為5500元/平米）。項目來源地調查樣本數(shù)（戶）購房意向租房意向無意向其他戶數(shù)比例戶數(shù) 比例戶數(shù) 比例戶數(shù) 比例萊山區(qū)+芝罘區(qū)2888415711519.77%24850.55%開

29、發(fā)區(qū)43822804622.36%5172.18%3479174%4581.46福山區(qū)3027820706.84%2050.68%2783991.94%1640.54%牟平區(qū)4034320675%411%3816092%752%根據(jù)以上分析，可知：開發(fā)區(qū)的總體購房意向較強，芝罘區(qū)、萊山區(qū)次之，而福山區(qū)和牟平區(qū)最弱。開發(fā)區(qū)、芝罘區(qū)、牟平區(qū)是經濟最發(fā)達、城市化進程較高、外來人口較多的區(qū)域，上述特征的表現(xiàn)一定程度是由于受其影響。開發(fā)區(qū)的城市發(fā)展進程最晚，也就是外來人口涌入時間較晚，首先表現(xiàn)在租房居住的意向強烈。N0.2市場現(xiàn)狀分析需求現(xiàn)狀數(shù)據(jù)來源：煙臺市政府政府專項普查報告（截止2008年）目前煙臺

30、購房能力最強的消費者主要是政府公務員、銀行、開發(fā)區(qū)企業(yè)之類工作人員及政府部門企事業(yè)單位員工、教師及外地消費者等，一般市民購買能力有限。N0.2市場現(xiàn)狀分析需求現(xiàn)狀以上數(shù)據(jù)來源：開發(fā)區(qū)成交客群統(tǒng)計分析（抽樣樣本：區(qū)域內4個典型樓盤成交情況監(jiān)測） 從購房原因來看，首先為婚房/首置需求，其次為改善居住條件，外地客戶在煙臺置業(yè)主要是為了度假和投資。 來源屬性動機屬性N0.2市場現(xiàn)狀分析需求現(xiàn)狀面積偏好價格接受度首置客戶以二房或三房為主，面積在70120平方米之間。改善型客戶主力面積需求90-140平方米。投資/度假者比較關注7090平方米的兩房。大多數(shù)成交價格在35-45萬/套之間，即單價不超過450

31、0元/平方米。少數(shù)對價格敏感度相對較低的，主要集中于一線海景房成交客戶。以上數(shù)據(jù)來源：開發(fā)區(qū)成交客群統(tǒng)計分析（抽樣樣本：區(qū)域內4個典型樓盤成交情況監(jiān)測）2022/8/30N0.2市場現(xiàn)狀分析需求現(xiàn)狀結論分析 未來的區(qū)域市場放量依然巨大，單一的剛性需求根本無法填滿市場放量。 改善型需求成為區(qū)域潛在的重要置業(yè)方向特征。 政策性城市規(guī)劃導因，極大程度的影響了區(qū)域市場分布特征。 區(qū)域性市場回暖還需要通過經濟復蘇來拉動。2022/8/30（二）開發(fā)區(qū)區(qū)域房地產市場分析N0.1發(fā)展歷史回顧N0.3市場發(fā)展預測N0.2市場現(xiàn)狀分析N0.4樓盤橫向對比分析N0.3市場發(fā)展預測發(fā)展預測要點 潛在需求：受經濟危機

32、影響，近兩年拿地較少，但存量較大，短期市場供應減量不大 潛在供應：常住人口較高增長，人均收入增長速度高于其他四區(qū)，未來市場潛力仍然巨大 價格走勢：從長期來看，開發(fā)區(qū)住宅價格尤其一線海景板塊仍有一定上升空間，兩三年后可能出現(xiàn)的短期市場供應量不足也將對價格的提成起到推動作用。2022/8/30N0.3 根據(jù)08年市場供銷情況分析，09年市場除了08年的市場剩余供應量280.8萬平米。 09年新增項目供應量預計不足100萬平米 。 受經濟危機影響，近兩年開發(fā)商拿地較少，但因存量較大，短期內市場供應量將不會有較大幅度的減少。 綜合以上分析長期來看，預測在2、3年后會出現(xiàn)短期市場供應量不足。市場發(fā)展預測

33、潛在供應預測受經濟危機影響，近兩年拿地較少，但存量較大，短期市場供應減量不大分析如下：2022/8/30N0.3 開發(fā)區(qū)經濟發(fā)展雖然一定程度上受到金融危機的抑制，但由于經濟基礎和經濟結構相對較好，隨著環(huán)渤海經濟帶的刺激，可以預見在長遠發(fā)展上潛力巨大。 此外，優(yōu)良的旅游資源也將成為開發(fā)區(qū)區(qū)域市場持續(xù)增長保持旺盛的消費潛力來源之一。市場發(fā)展預測潛在需求預測常住人口較高增長，人均收入增長速度高于其他四區(qū)，未來市場潛力仍然巨大分析如下：2022/8/30N0.3市場發(fā)展預測未來價格走勢 進入08年下半年，受經濟危機影響開發(fā)區(qū)住宅均價開始回落。 09年上半年，開發(fā)區(qū)項目普遍調低價格或變相降價促銷，銷售情

34、況得到好轉。 預計09年下半年開發(fā)區(qū)住宅價格仍將持續(xù)走低，短期內很難有較大提升。 從長期來看，開發(fā)區(qū)住宅價格尤其一線海景板塊仍有一定上升空間，兩三年后可能出現(xiàn)的短期市場供應量不足也將對價格的提成起到推動作用。2022/8/30（二）開發(fā)區(qū)區(qū)域房地產市場分析N0.1發(fā)展歷史回顧N0.3市場發(fā)展預測N0.2市場現(xiàn)狀分析N0.4樓盤橫向對比分析2022/8/30開發(fā)區(qū)地產板塊特征明顯，各板塊集中大部分同質項目。橫向對比應以板塊為基礎，主要包括同區(qū)域內產品類型、面積配比、客群構成等方面樓盤橫向對比分析N0.4一線海景板塊二線海景板塊三線板塊樓盤橫向對比分析N0.4一線海景版塊天馬相城臨海君天下靜海苑廣

35、源天際維亞灣項目名稱開發(fā)商項目地址物業(yè)構成產品類型維亞灣煙臺瀛海信息產業(yè)有限公司長江路西段住宅9棟高層，70戶別墅、一棟超五星級酒店天馬相城（三期）煙臺天馬產業(yè)開發(fā)有限公司黃河路西端369號卡斯特酒莊北側高層、商業(yè) 獨立 雙拼 聯(lián)排別墅 小高層 高層板式 公寓臨海君天下煙臺金沙灘旅游度假村有限公司泰山路北端（緊鄰金沙灘浴場）住宅高層廣源天際煙臺廣源建設發(fā)展有限公司天山路一號住宅高層靜海苑煙臺東銀房地產開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)黃河路與峨眉山路交界住宅高層 小高層樓盤橫向對比分析N0.4基本情況項目名稱總占地面積（萬）總建筑面積面（萬）容積率維亞灣12.9322.6天馬相城521002.01臨海君天下2

36、.38.83廣源天際1.852.2靜海苑2.67.32.8樓盤橫向對比分析N0.4建筑規(guī)模除天馬相城產品線較為豐富外，一線海景板塊項目主要為高層公寓；高端項目建筑規(guī)模不一而足，除天馬相城和維亞灣具備中大盤規(guī)模，其他三個項目都為中小規(guī)模；容積率在2-3之間；對土地的利用率較高，易于發(fā)揮一線海景的資源優(yōu)勢；但低密產品較為稀缺；樓盤橫向對比分析N0.4建筑風格維亞灣廣源天際臨海君天下靜海苑天馬相城項目名稱戶型面積區(qū)間（）主力戶型房型維亞灣87208152208三房、四房天馬相城45273107201兩房、三房、四房臨海君天下193279193279三房、四房廣源天際110、155、186155、18

37、6三房、四房靜海苑8520585127兩房、三房樓盤橫向對比分析N0.4面積戶型一線海景住宅以中大戶型為主；戶型面積區(qū)間較大，從45到279的戶型均有，客戶選擇的范圍較大； 主力戶型在120、150左右的三居和四居。樓盤橫向對比分析N0.4銷售情況項目名稱開盤時間開盤均價價格區(qū)間總量總銷量維亞灣（三期）08.09.2770008500（均價）1236套約300套天馬相城2008.06.23390063001717套約1200套臨海君天下2007.5.126000北側均價6000，南側4800約900套約680套廣源天際2007.1048006000600套尾盤階段靜海苑2008.5.17540

38、0起價：4230均價：5230最高價：6800786套390多套樓盤橫向對比分析N0.4銷售情況均價為5500元左右，維亞灣價格較高，但銷售率較低為25%；價格漲幅不大；臨海君天下甚至出現(xiàn)負增長；而廣源天際與靜海苑價格幾乎沒有變化，08年地產的蕭條對一線海景放的沖擊較大；天馬相城開盤時間較早（一期06年開盤）價格漲幅為40%；從銷售率來看，大部分項目為50%以上，維亞灣由于入市時間較晚，價格較高，銷售速度較慢。銷售率均價與漲幅N0.4項目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)費（元/平方米月）物業(yè)服務內容維亞灣世邦魏理仕（暫定）未定未定天馬相城深圳萬科物業(yè)管理有限公司一期6.8，二、三期未定基本內容，但一期標準

39、較高臨海君天下開發(fā)商持有1.8普通服務項目廣源天際開發(fā)商自持1.2普通服務項目靜海苑開發(fā)商自持1.1普通服務項目樓盤橫向對比分析N0.4物業(yè)管理60%物業(yè)管理為開發(fā)商自持，只有天馬相城聘請萬科物業(yè)作為其服務公司；物業(yè)費基本都在1-1.5之間，服務項目為公共設施維護、清潔等；物業(yè)服務與其高端項目定位不符，整體物業(yè)水平不高。項目名稱主題廣告語主打賣點維亞灣中國煙臺領航環(huán)渤海豪華郵輪生活海景、品質、園林、物業(yè)天馬相城葡萄園里的奢侈建筑海景、物業(yè)、大盤、葡萄園臨海君天下領海墅居君天下 海景、金沙灘旅游景區(qū)廣源天際靜海苑在海邊過純凈的生活海景、產品品質樓盤橫向對比分析N0.4營銷推廣海景、居住的奢侈感受

40、是一線海景的主推廣語及主打賣點，符合一線海景房的資源優(yōu)勢；但整體的營銷水平一般，推廣表現(xiàn)的賣點基本一致，沒有差異化賣點。樓盤橫向對比分析N0.4客戶構成高端住宅的主力客群以地緣客戶為主；外地客戶也是消化高端項目的另一大主體；維亞灣在針對性外銷有一定效果，異地客戶比例最高。樓盤橫向對比分析N0.4一線海景房小結一線海景住宅以中大戶型為主； 主力戶型在120、150左右的三居和四居；均價為5500元/平米，價格漲幅不大，受金融危機及樓市低迷的雙重影響，一線板塊價格沒有表現(xiàn)出與其定位相符的特征；整體銷售情況較好，08年開盤的項目，去化困難；客戶構成仍以開發(fā)區(qū)為主；外地客戶位居第二，一線海景良好的生態(tài)

41、景觀資源，成為外地投資養(yǎng)老的首選之一。樓盤橫向對比分析N0.4由于開發(fā)區(qū)目前在二線板塊項目較少，多為小盤的尾盤階段，因此將二線板塊與三線板塊合并分析二線、三線版塊萬泰海公館國奧天地金東國際海信慧園香格里拉崳景華城月光蘭庭翠園芳鄰山水名園金鑫家園海天景苑樓盤橫向對比分析N0.4基本情況項目名稱開發(fā)商項目地址物業(yè)構成產品類型萬泰海公館山東萬泰置業(yè)長江路與天山路路口商務公寓、酒店式高層國奧天地銀和怡海長江路西段住宅高層崳景華城煙臺崳景華城房地產開發(fā)有限公司通天河路和秦淮河路交匯處住宅高層山水名園煙臺永興房地產開發(fā)有限公司金沙江路與鳳臺山路交匯處住宅高層 小高層海信慧園西區(qū)青島海信房地產開發(fā)有限公司昆

42、侖山路與秦淮河路路口住宅小高層、高層、多層洋房、海天景苑北京志遠偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司長江路與206國道交匯處上海通用對面住宅高層北方月光蘭庭煙臺北方房地產開發(fā)公司金沙路與昆侖山路交匯處住宅高層 小高層翠園芳林煙臺英偉置業(yè)鳳臺山路與金沙江路住宅高層香格里拉花園煙臺開發(fā)區(qū)地雅置業(yè)有限公司開發(fā)區(qū)鳳臺山路與沭河路交匯處住宅高層金鑫家園開發(fā)區(qū)鑫利經濟發(fā)展總公司開發(fā)區(qū)泰山路和柳子河路交匯處E-14小區(qū)住宅多層、小高層N0.4項目名稱總占地面積（萬）總建筑面積面（萬）容積率萬泰海公館1.66.93.89國奧天地28.6802.3崳景華城46.4801.72山水名園1.982.2海信慧園西區(qū)16.7301.

43、63海天景苑2.411.54.06月光蘭庭8.5172金東國際3102.5翠園芳林1.96.73.6香格里拉花園3102.8金鑫家園9.616.31.632022/8/30樓盤橫向對比分析建筑規(guī)模建設規(guī)模以中小規(guī)模社區(qū)為主，其中建筑面積在20萬平米以上的項目只有3個； 建筑面積在10-20萬平米的約占項目總數(shù)的19%； 建筑面積在5-10萬平米的約占項目總數(shù)的44%； 建筑面積在5萬平米以下的約占項目總數(shù)的6%。此區(qū)域中小等規(guī)模住宅社區(qū)是市場的主導。容積率約為2.5，容積率2.5以上為區(qū)域內主流，多層將逐漸成為稀缺。N0.4樓盤橫向對比分析建筑規(guī)模項目名稱戶型面積區(qū)間（）主力戶型房型萬泰海公館

44、2814660146兩房、三房國奧天地64254154245三房、四房崳景華城501265090一房、兩房山水名園6812688118兩房、三房海信慧園西區(qū)4915088140兩房、三房海天景苑581206090復式月光蘭庭621047490兩房金東國際501654080兩房、三房翠園芳林691258398兩房、三房香格里拉花園5312485124兩房、三房金鑫家園7313480100兩房、三房樓盤橫向對比分析N0.4面積戶型樓盤橫向對比分析N0.4面積戶型 二、三線板塊的戶型面積適中； 市場主流供應的戶型面積區(qū)間為70-120之間。 主要滿足開發(fā)區(qū)年輕群體的首次置業(yè)和少量的改善型需求。房型以

45、兩居和三居室為主。 從市場的反應來看，70-120的戶型，正是市場需求最旺盛的區(qū)間段。國奧天地：123樓盤橫向對比分析N0.4價格情況項目名稱開盤日期均價總量總銷量萬泰海公館2006.04.245500497350套左右國奧天地07.06.0948003176套一期交房，銷售率60%崳景華城2007.637007200約1000套山水名園200.54200700尾盤階段海信慧園西區(qū)2008.5.1842202352接近800套海天景苑2006.350001200尾盤階段北方月光蘭庭未定未定1968套0金東國際2008.5月5000約600套約300套翠園芳林2007.83500830約400套

46、香格里拉花園2008.8.31約4000800約400套金鑫家園2008.9.21小高層：37001246約600樓盤橫向對比分析N0.4價格情況 二、三線板塊均價在4200左右； 其中，二線項目國奧天地、金東國際均價達到5000； 二、三線板塊的價格漲幅基本都在10%左右，較為穩(wěn)定，08年開盤的項目可能出現(xiàn)負增長。樓盤橫向對比分析N0.4銷售情況二、三住宅整體銷售情況較好，基本都在50%以上；價格低、戶型面積適中，是板塊整體的競爭力；月光蘭庭尚未開盤，目前處于認購階段，效果較好；海信、崳景華城等項目體量較大，由于后續(xù)入市面積較多，每期推售量穩(wěn)定。樓盤橫向對比分析N0.4營銷推廣項目名稱主題廣

47、告語主打賣點萬泰海公館上層建筑，新公館生活品質、配套國奧天地我運動我健康我選擇運動主題崳景華城生態(tài)地產、人文大盤生態(tài)、教育、大盤山水名園-海信慧園西區(qū)有愛，建筑也動情產品品質、園林景觀、開發(fā)商品牌海天景苑-月光蘭庭蘭心慧質，新銳家庭產品品質、園林景觀金東國際河海雙景、巔峰之座夾河河景、海景翠園芳林城中山地、翡翠優(yōu)品產品品質、配套優(yōu)越香格里拉花園-金鑫家園煙臺開發(fā)區(qū)15萬“鑫”生活家園性價比N0.4廣告語各有千秋，推廣主題涉及運動、教育、自然景觀、園林景觀、產品品質、開發(fā)商品質。但大多數(shù)在實際推廣過程中對SLOGEN的挖掘不夠深入，主題不鮮明，缺乏市場影響力和亮點。整體市場營銷水平一般，大部分樓

48、盤銷售手段單一，包裝呆板，廣告推廣途徑相對有限且不太注重。在營銷中適當提升營銷渠道和營銷手段，將對項目銷售起到重要提升作用。樓盤橫向對比分析N0.4營銷推廣N0.4樓盤橫向對比分析N0.4客戶構成普通住宅的主力客群以地緣客戶為主，基本在總量的70%；相比于高端項目，外地客戶所在比重較少。N0.4樓盤橫向對比分析N0.4物業(yè)管理項目名稱物業(yè)管理公司物業(yè)費（元/平方米月） 物業(yè)服務內容萬泰海公館開發(fā)商自持1.5普通服務內容國奧天地銀河怡海物業(yè)管理公司未定未定崳景華城開發(fā)商持有 小高層、高層1；多層0.5普通服務項目山水名園國泰物業(yè)管理有限公司1普通服務項目海信慧園西區(qū)海信物業(yè)0.7普通服務項目海天

49、景苑開發(fā)商自持1.3普通服務項目月光蘭庭未定未定未定金東國際未定1.3未定翠園芳林開發(fā)商自持1普通服務項目香格里拉花園未定未定未定金鑫家園開發(fā)商自持0.70普通服務項目2022/8/30物業(yè)費基本都在1-1.5元/之間，服務項目為公共設施維護、清潔等；物業(yè)服務意識不高，多期項目的交房部分，由于業(yè)主對物業(yè)的口碑不高影響后續(xù)的銷售；目前開發(fā)區(qū)市場對物業(yè)服務的重視程度不高，并沒有將其提升到作為提高項目競爭力的高度。N0.4樓盤橫向對比分析N0.4物業(yè)管理2022/8/30樓盤規(guī)模及產品類型： 開發(fā)區(qū)樓盤的特點是數(shù)量多，但體量小，產品類型中高層住宅占到絕對主力，市場上樓盤的主流容積率都在2.5以上。戶

50、型面積區(qū)間： 從供需反應來看，主流供應與主流需求的面積區(qū)間基本對等，可見開發(fā)商對市場對客戶的把握比較到位。銷售及客戶情況 由于總價及戶型優(yōu)勢，二三線板塊整體銷售率較好，客戶以地緣性為主。營銷水平及物業(yè)管理 目前開發(fā)區(qū)整體營銷水平一般，銷售力的打造能力不強，推廣渠道比較單一。物業(yè)服務意識不高，多為開發(fā)商自持物業(yè)，并沒有將其打造為項目的競爭優(yōu)勢。N0.4樓盤橫向對比分析N0.4二三線板塊小結2022/8/30（二）海信慧園競品分析N0.1區(qū)域板塊分析N0.3崳景華城N0.2北方月光蘭庭N0.4香逸中央N0.5天馬相城期N0.6竟品總結2022/8/30區(qū)域板塊概述一線:海景資源優(yōu)越,均價相對最高。

51、代表樓盤：維亞灣二線:區(qū)域中心,生活配套齊全,均價中等。代表樓盤：萬泰海公館三線:新興區(qū)域,自然環(huán)境優(yōu)越，均價最低。代表樓盤：海信慧園N0.1一線海景板塊二線海景板塊三線板塊2022/8/30N0.1區(qū)域板塊研究區(qū)域缺乏海景資源，卻擁有豐富的山景資源例如：鳳臺山，福來山、云龍山等，更有福來山公園，自然環(huán)境清新。區(qū)域內自然資源較好鳳臺山福來山2022/8/30N0.1區(qū)域板塊研究區(qū)域人文氛圍濃厚，多所教育院校環(huán)伺周圍，人文氛圍濃厚例如：崗崳小學、開發(fā)區(qū)高級中學、職業(yè)學院、耀華國際學校、技術學院。職業(yè)技術學院耀華國際中學高級中學職業(yè)學校區(qū)域內教育資源優(yōu)越N0.1區(qū)域板塊研究靠近長江路得區(qū)域生活和交

52、通都比較便捷而南部區(qū)域屬于新興區(qū)域，生活配套和交通還不是特別的成熟。德勝商城長江路生活配套、交通便利性南北相差較大金沙江路昆侖山路2022/8/30N0.1區(qū)域板塊研究項目扎堆情況嚴重海天景苑崳景華城奇章新村月光蘭庭 海信慧園東區(qū)山水名園海信慧園西區(qū)翠園芳鄰香格里拉花園鳳臺山莊在售項目中有半數(shù)的項目分布在三線版塊例如：月光蘭庭、鳳臺山莊、香格里拉花園、山水名園、翠園芳鄰、海信慧園、崳景華城、海天景苑、奇章新村。2022/8/30競品選取原則 區(qū)域距離較近（開發(fā)區(qū)、福山福海路板塊） 價格線相似（均價在3800元/- 4500元/區(qū)間以內） 產品線相當（小高層、高層類，戶型面積區(qū)間重疊）崳景華城同

53、區(qū)域內產品相似價格相當生態(tài)大盤天馬相城產品相似價格相當海景優(yōu)勢月光蘭庭相距百米產品相似價格相當直接競品香逸中央客源分流產品相似價格相當競品界定海信慧園2022/8/30（二）海信慧園競品分析N0.1區(qū)域板塊分析N0.3崳景華城N0.2北方月光蘭庭N0.4香逸中央N0.4天馬相城期2022/8/30 開發(fā)商：北方房地產 岱山實業(yè) 物業(yè)類型：普通住宅（高層） 占地面積： 8.5萬平米 建筑面積：總建23萬，地上17萬 項目位置：煙臺開發(fā)區(qū)昆侖山路與金沙江路交匯處 周邊配套：東接開發(fā)區(qū)高級中學，南臨國稅小區(qū)和海信慧園，西側為福萊山公園和煙臺職業(yè)技術學院。項目附近有家家悅超市。N0.2海信慧園競品分析

54、北方月光蘭庭 開發(fā)線 N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭 項目由14棟1830層高層建筑組成。 項目均采用兩梯六戶，90平米以下戶型達82%。 項目追求文化氛圍與自然景區(qū)的環(huán)境平衡，以蘭亭序集書法意境來構筑園區(qū)。 當前推售：一期推出樓座3#（30層）、5#（28層）、6#（28層）、7#（18層）、8#（18層）共60932平方米，共計732套。 產品線 1#2#3#5#6#7#8#10#9#11#16#15#13#12#戶型建筑面積（）數(shù)量（套）比例三室89.9017223%89.8117223%104.47210%兩室73.7417223%73.517210%一室61.547210%總套

55、數(shù)732100%N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭 產品線-期戶型配比 根據(jù)統(tǒng)計首期五棟樓座一室戶型共72套、二室戶型244套，三室戶型共416套。戶型以7090 的小戶型為主，符合區(qū)域市場主流需求。912022/8/30N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭戶型名稱：蘭之貴戶型：三室二廳二衛(wèi)所在樓號：7#、8#建筑面積：約10優(yōu)點：全明三房，雙衛(wèi)朝陽，客廳氣派方正，次臥獨特轉角窗設計。不足：餐廳與客廳及臥室之間連動區(qū)域面積利用率低，主臥衛(wèi)生間開門方向不合理。產品線期戶型展示戶型名稱：蘭之馥戶型：三室二廳一衛(wèi)所在樓號：3#、5#、6#建筑面積：約優(yōu)點：通透版式布局，3.6米大開間觀景客廳，大幅

56、落地窗，主臥3米景觀落地陽臺。不足：客廳與臥室之間的走廊過于狹長，面積利用率低。922022/8/30N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭戶型名稱：蘭之雅戶型：三室二廳一衛(wèi)所在樓號：3#、5#、6#建筑面積：約90產品線期戶型展示戶型名稱：蘭之逸戶型：二室二廳一衛(wèi)所在樓號：3#、5#、6#建筑面積：約74優(yōu)點：三室全明，客廳帶2.5米寬景觀陽臺，雙臥朝陽，采光和實用性較好不足：入戶門與陽臺相對，不符合風水講究。優(yōu)點：廚房獨特采光，次臥新穎45度飄窗，主臥3米寬景觀陽臺。整體利用率較高。不足：臥室離衛(wèi)生間相對較遠。932022/8/30N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭戶型名稱：蘭之銳戶型：二

57、室二廳一衛(wèi)所在樓號：7#、8#建筑面積：約74產品線期戶型展示優(yōu)點：戶型方正， 雙臥超寬采光面，明廚、明衛(wèi)， 客廳闊景陽臺， 次臥帶45度飄窗。不足：客廳電視墻過短，設計受限。戶型名稱：蘭之尚戶型：一室二廳一衛(wèi)所在樓號：7#、8#建筑面積：約62優(yōu)點：明臥、明廚、明衛(wèi)，廚房南向采光，客廳3.6米寬大觀景陽臺，整體空間布局緊湊、實用。不足：異型廚房可能有一定市場抗性。2007年4月29日，“北方.月光蘭庭杯”煙臺房地產開發(fā)系統(tǒng)第三屆乒乓球大賽隆重舉行。 2007年8月14日，北方月光蘭庭過建設部2A級住宅預審。2007年12月25日 ，建設部住宅性能認定預審會在山東濟南舉行， “北方月光蘭庭”項

58、目順利通過了建 設部 2A 級性能認定預審。 2008年4月5日，北方月光蘭庭售樓處正式啟用。2008年4月30日，北方月光蘭庭舉行盛大奠基儀式。2008年6月27日，北方月光蘭庭被評為宜居小區(qū)。2008年10月12日，北方月光蘭庭南大街展示中心啟用。2009年4月16日，北方月光蘭庭冠名2009煙臺春季生活展。2009年4月18日，北方月光蘭庭項目認購會在開發(fā)區(qū)錦江國際酒店大廳熱烈舉行，項目開始認購。N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭 營銷線營銷動作 北方月光蘭庭于09年“五一”期間推出活動：凡五一期間到售樓處看房客戶，均贈送精美紀念品；凡五一期間認購客戶，均可得精美禮一份。凡五一期間認購

59、北方月光蘭庭VIP置業(yè)卡客戶，享受“三萬抵四萬”、“一萬抵一萬六”的優(yōu)惠。凡富士康員工，憑有效證明，可享受2000元人才安居支援凡在北方月光蘭庭通過國家建設部2A住宅性能預審之日起結婚登記客戶，可獲得999元新婚祝福禮N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭 營銷線-活動 項目從09年4月18日至今，認購200余套。項目從拿地立圍擋到認購已有較長時間，客戶多為前期積累的客戶，主要為開發(fā)區(qū)企業(yè)職工。以婚房居多。價格尚未推出，預計開盤均價3900元/平米。N0.2海信慧園競品分析北方月光蘭庭營銷線認購情況N0.2海信慧園競品分析總結 品牌方面：北方房地產品牌+項目品牌（國家建設部2A級住宅性能認定）區(qū)

60、位方面：位于開發(fā)區(qū)的學院區(qū)，毗鄰福萊山、鳳臺山等公園美景，距金沙灘2100米，與 海信、國稅小區(qū)等形成一個大型的居住區(qū)域。目前區(qū)域不成熟，但項目區(qū)位前 景較好。產品方面：主打戶型，90平米一下戶型達82%。價格方面：尚未公布價格，預計將比照競品海信價格進行價格攔截。推廣方面：強調文化感，以活動營銷為主。2022/8/30（二）海信慧園競品分析N0.1區(qū)域板塊分析N0.3崳景華城N0.2北方月光蘭庭N0.4香逸中央N0.4天馬相城期開發(fā)商：煙臺崳景華城房地產開發(fā)有限公司 物業(yè)類型：普通住宅 占地面積：46.38萬平米 建筑面積： 80萬平米 項目位置：長江路和秦淮河路交匯處 交通：21、28、2