1、1.政策環(huán)境（1）概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房價過快上漲，2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從 抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不 斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套 數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。 各項政策的持續(xù)出臺和逐步落實(shí)，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體 行為均產(chǎn)生了

2、顯著影響，綜合調(diào)控力度空前?；仡?010年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：圖：2010年1-10月全國商品房銷售面積變化及房屋銷售價格指數(shù)1I0Z5K2101 5100.51GD-2C% L-輔售而楓員比）一勇屋剖售楙胳措Si怖盼用覲1-4月，第一輪調(diào)控。2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā) 展的通知（“國十一條”），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此 拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個月的市場并未降溫，2-4月全國商品房銷售面積同比增 速仍在20沖上，70個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京

3、等熱點(diǎn)城市“地王”頻出。這直接導(dǎo)致了 4月17日“國十條”的出臺。4月-9月，第二輪調(diào)控。2010年4月17日，國務(wù)院出臺關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上 漲 的通知（國發(fā)（2010） 10號，“國十條”），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密 集出臺。 房地產(chǎn)市場也在5-8月顯著降溫，其中5月和6月全國商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%, 7 月和8月擴(kuò)大至15.4%和10. 1%； 70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%,但5月即 下降到0.2%, 6月更是下降0.1%, 7-8月持平。9月市場回暖帶來第三輪調(diào)控。9月全國及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同

4、比增 長16. 6%,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個城市住宅價格環(huán)比上漲0. 7%,十大城市上漲0. 8%o房價的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策， 將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為“9 29新政”。（2）調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求為抑制投資投機(jī)需求，遏制房價過快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。4月17日，“國十條”出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首 付款比例不得低于50%貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的L 1倍。為抑制9月房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的上行傾 向，9月29日央行

5、、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，要求對貸 款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30液以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月“國十條”和“ 9.29新政”實(shí)施的差別化信貸政策，對貸款購房進(jìn)行了嚴(yán)格 規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。表：2010年差別化信貸政策St布第他主良芮落2010. 1. 10B奪戲辦腔廳If己利用獻(xiàn)需蒞用*/E 41誦曲磅 灣）舍、iR匕住升的軍需茵忖比用不帚慢1 40鼻,猱開蛤.fflw.2010-4-17“貼齊肯去呼埸川套里建工此札立.90 T方1 5. 1：庭-V flj I.的事用.蟲育忡款不博蚯干$0

6、%, 口揪里喬揖it 押甲的桿衍抑廚按番斤機(jī)HIX銳證明或禮住每險用的非本地焉焉害秤壇盒怕畤貸孕：呵桂袂聃葺商晶隹阿首3D%AU tc.答隹瞬陽幕不旻j。一巧的料股鎖捌tn%. 1M嫌宰不魅f翠二是限購政策。為落實(shí)4月“國十條”及“ 9.29新政”精神，北京于4月30日出臺了 “國十 條實(shí)施細(xì)則”，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至 11月底，先后有16個城市出臺限 購令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上 海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購一套新 房。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅

7、執(zhí)行到2010年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機(jī)構(gòu)和個人購買國內(nèi)房 產(chǎn)進(jìn)行了限制。20何早務(wù)電隔購令玄我碾和和St主磬巴客皚產(chǎn)仿啊焉匕住齡斗皚科采.北質(zhì)、BM.）注*楫州、三九州*An.女遵、廣州同一黑肩制二只n在花巾捕觸罷一春育毒佚啟.其中上押*且閉、成堆牲蒂插用.二帝胡住用凰共*宦英一 IS-耳塔繪巾表理嗎T丸產(chǎn)U5禍制.（tnH鼠捕艮一屋住房TBUftflr IRH俑1 蔓木郎斤凰氏禪-茅州天屋：血內(nèi)片月竟芟一-Iluf, rt?F cb ob a do* 1 二二一二%市niHfr怖恒（環(huán)比）iftett宅帖林is疊（環(huán)比 二平

8、住它麟侑恒零（可比）百城住宅價格走勢與國家統(tǒng)計局70個大中城市價格指數(shù)走勢一致。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百 城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，今年6、7月份百城平均價格環(huán)比分別下降1. 32%和 0. 04%o 9-11月一直保持環(huán)比上升趨勢，環(huán)比漲幅分別為0.70%、0.66%和0.82%。表：2010年6-H月百城價格指數(shù)+艾壤昭丘均并出衽霞幅平比1捕“中TftKita0. 3S%2D77 D-1. 32%卻741*5J-J5%9號-3舊嗚4241. 78%334S. (MP- i殲Q. 7DK9140. 03%1C0 CHS10 Fo為76工0 5C40111月MB%覽1 :|0.

9、41%1從上漲和下跌的城市個數(shù)來看，7-8月上漲城市數(shù)量分別為26個和58個，明顯低于6月份的80個。而9月份以來，隨著價格指數(shù)連續(xù)上漲，9-11月上漲城市數(shù)量也增加至86個、76個 和86 個。重點(diǎn)城市新房市場(1)成交：北京、上海等多數(shù)重點(diǎn)城市今年上11月銷售面積低于2009年，市場集中度有所上 升，高端項目占比下降今年1-11月北京、上海等重點(diǎn)城市月均住宅成交面積均低于2009年，但多數(shù)高于2008年和往年相比，今年1-11月北京、上海等重點(diǎn)城市住宅月均銷售面積皆低于2009年，但多數(shù)都 超過2008年水平。具體來看，一線城市北京、廣州前H個月住宅銷售面積較2009年降幅在30%- 40

10、?之間，上海降幅介于40%-50%深圳降幅高達(dá)52%和2008年相比，上海、深圳分別下降3%和24%北 京和廣州分別上漲29唏口 10%二線城市中，武漢較2009年小幅下降7%成都下降35%杭州、南京降幅介于50%-60%和2008年 相比，成都增長55%武漢增幅高達(dá)102%三四線城市中，鄭州和包頭今年1-H月住宅月 均銷售面積較 2009年皆小幅下降6%南昌和合肥降幅介于30%-50。之間，和2008年相比，南昌、鄭州增幅皆為 68%包頭增幅達(dá)到139%圖：2008年以來三類城市住宅平均月度銷售面積走勢今年以來北京、上海等多數(shù)重點(diǎn)城市住宅成交面積先降后升，10-11月重點(diǎn)城市月均銷售面積普遍

11、高于5-9月 今年以來，多數(shù)重點(diǎn)城市住宅銷售先降后升，在經(jīng)歷5-9月的相對低位，10-H月各城市成交量均有所上升。和5-9月份相比，10-H月份一線城市中北京、上海和深圳住宅月均銷售面積增幅介于 30%-60%之間。二線城市中成都、南京增幅超過100%三四線線城市中合肥、南昌和包頭增 幅介于40%-70%L 間。圖：2010年以來三類城市住宅銷售面積走勢 un T均 5月平均 10-11市場集中度不斷提高，北京前20位項目占比接近四成2010年，盡管受宏觀市場調(diào)控，北京等重點(diǎn)城市的成交量下降顯著，但市場集中度顯著上3季度分別達(dá)到升。在北京，銷售面積前20名項目銷售面積和銷售額占比今年以來穩(wěn)步上

12、升,43. 4%和38. 4%,分別上升15. 3個百分點(diǎn)和12. 2個百分點(diǎn)。圖：北京銷售面積前20名住宅項目市場銷售占比帶客公布隸A比帶警面積時比3季度在上海，住宅銷售面積前20名項目銷售面積和銷售額占比今年以來同樣穩(wěn)步上升, 分別達(dá)到21. 7%和31. 6%,分別上升2. 9個百分點(diǎn)和7. 1個百分點(diǎn)。圖：上海銷售面積前20名住宅項目市場銷售占比(2)價格：重點(diǎn)城市成交均價和價格指數(shù)震蕩上行今年1-11月，一線城市中廣州住宅成交均價漲幅最大，達(dá)到33.8%,二線城市中蘇州漲幅居前今 年1-11月，受調(diào)控政策和成交結(jié)構(gòu)影響，各大城市住宅成交均較波動幅度較大，但整體呈上漲趨 勢。從累計漲幅

13、來看，上海、天津、武漢累計漲幅接近20%北京、杭州、蘇州接近10%值得注意的是，H月多個城市成交均價出現(xiàn)下降，如北京、深圳、蘇州分部下跌12%16% 19%上海、杭州小幅下跌0.4%和2. 6%。r/平方米圖：2008以來一線城市住宅成交價格走勢2400019000120000OODC Ifl A 5 n IA K 6 一8888888885QQ比宜卜禽八N圳一廣萍-in1l80006000400C20000tn Hi JX 式；JU圖：2008以來三四線城市住宅成交價格走勢88888c88886 d南昌音是邦州一一瓷山從新房價格指數(shù)看，北京、武漢今年的累積漲幅居于前列從中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)新房

14、指數(shù)走勢來看，盡管7-8月重點(diǎn)城市價格指數(shù)出現(xiàn)小幅震蕩，但全年仍有所上漲。1-n月，北京、武漢漲幅最大，分別為14唏口 13%上海、廣州、杭州也超 過10% 深圳為9%天津和蘇州分別為6唏口 4%圖：2007年以來重點(diǎn)城市新房指數(shù)走勢it -a 無潭相尺ftBt吉旬宜杭州 菲惴 *(3)供應(yīng)：多數(shù)城市供應(yīng)量與去年持平或小幅增長，銷供比普遍低于1,出清周期上升下半年各城市迎來供應(yīng)高峰，但一線城市全年累計上市量仍低于去年同期，但其他城市普 遍局 于去年今年1-11月，一線城市中上海和深圳住宅月均上市面積明顯小于2009年水平，北京與2009 年持平，廣州顯著上升。與2008年相比，4個一線城市除廣

15、州小幅下降3.2%,其他3個城市降 幅介 于 20%-50%L 間。二線城市中,和2009年相比,杭州持平,武漢和大連大幅增加25.3%和50.2%,蘇州小幅下降。和2008年相比，除杭州外，武漢、蘇州和大連皆有所增加。三四線城市中，除東莞較2009年小幅下降7%外，長沙、南昌和鄭州皆顯著增加，其中長沙增幅 高達(dá)67.3%。而和2008年相比,除長沙大幅增加41.7%外,東莞、南昌和鄭州皆出現(xiàn)下降。圖：2008年以來三類城市住宅平均月度上市面積走勢銷供比：重點(diǎn)城市2010年住宅銷供比皆低于2009年，但高于2008年一線城市中，今年前11個月，北京上海、深圳和廣州住宅銷供比分別為10、10、0

16、9和0.8,皆小于2009年的1.7、1.3、1. 5和1.5,但高于2008年的0.6、0.8、0.6和0.7。二 線城市中，杭州今年前11個月住宅銷供比為0.6,明顯低于2009年的1. 5,但高于2008年的 0.4 ；武 漢為0.9,明顯小于2009年的2.2,但高于2008年的07。三線城市中，南昌、鄭州銷供 比皆超過1,分別為1.1和1. 2,低于2009年的2. 1和1. 6,但高于2008年的0.6和0. 7。圖：2008以來三類城市住宅銷供比走勢2010年前11個月，一線城市除深圳外住宅可售面積皆有所上升，上海增幅高達(dá) 30. 6%2010年1-11月，一線城市中，深圳住宅可

17、售面積顯著下降，11月底為215萬平方米，較年初下降43.5%。上海顯著上升，H月可售面積為630平方米，較年初上升30.6%,北京升幅最 小，為4. 7%,廣州為17. 1%。二線城市中，杭州、南京、蘇州和武漢圳住宅可售面積皆出現(xiàn)上升。其中杭州升幅最大，為 61. l%o南京和蘇州分別為29唏口 27. 8%o武漢小幅上升59%。圖：2008以來一線城市住宅可售面積走勢2000 萬平方米1S0100soLL6L S- 9金 3LVH樂出深d出 d obooogooodj 3 球圳一州圖：2008以來二線城市住宅可售面積走勢重點(diǎn)城市除深圳外，住宅出清周期都出現(xiàn)上升住宅出清周期方面，和2009年

18、年末相比，今年n月深圳減少1個月至8個月，重慶持平 為5 個月，北京大幅增加7個月至14個月，上海增加2個月至4個月，杭州、南京分別提高4個月和5 個月至7個月和8個月。圖：2007年以來重點(diǎn)城市住宅出清周期走勢50 匕；*E=2巳言EE止占EEEu EEN?庚我蟲因空固直因蟲二二二盒蟲蟲更盛因邑/p (弗理ft 片M一 耳5-2 .7丫瞰重點(diǎn)城市二手房市場但明顯高于2008年(1)成交量：2010年1-11月各大城市二手房月均成交面積皆小于2009年, 圖：2008年以來一線城市住宅成交面積走勢萬年方米北京I海舞圳一廣卅今年前11個月，各大城市二手房月均成交面積均較上年有所下降。一線城市中，

19、北京上海二 手房月均成交面積分別為138萬平方米和109萬平方米，分別較2009年下降32.8%和48.8%,但 較2008年大幅增長198%5 73%圖：2008年以來二線城市住宅成交面積走勢方平片*150 r8 8 8陽笈小雪輯父定聲天津杭蝴南京一 一氏汐b二線城市中，今年前H個月天津二手房月均成交面積為47萬平方米，較2009年下降36.5%, 但相比2008年大幅增加124%杭州月均成交面積只有14萬平方米，較2009年大幅下降57. 1%,較 2008年增長63%(2)價格：2010年前H個月重點(diǎn)城市二手房價格指數(shù)皆有所上升，一線城市中北京漲幅最大，二 三線城市中重慶漲幅居于首位圖：

20、2005年以來重點(diǎn)城市二手房價格走勢院/中也防蓼船辭中而飛r倍度料自荀急六咫有一 8 s z小一百作飛的目二 o J -產(chǎn) HJM 1_露_廣州 城；天芹斷州一量一一萬州草 KBL今年1-11月，一線城市中，北京二手房漲幅漲幅最大，達(dá)到39.8%, 11月二手房均價為25812元/平方米；廣州漲幅為33.0%, n月二手房均價為13487元/平方米；上海和深圳漲幅皆為22. 0%o二三線城市中，重慶二手房均價漲幅最大，為33.7%, H月均價為6956元/平方米。天 津、南京漲幅分別為28. 6%和28. 4%o杭州、武漢漲幅靠后，分別為21. 8%和19. 9%。4.重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)今年萬科、保

21、利等重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額同比大幅增長，萬科成為中國第一家銷售額超過千億的房企2010年重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)中，最引人注目的無疑是萬科地產(chǎn)。隨著8-11月銷售面積和銷售的大幅 增長，今年12月初銷售額突破1000億元，成為中國第一家銷售額過千億的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，前n 個月銷售額同比大幅增長72.3%。同期，中海和保利銷售額分別為588港元和571億元，同比分別 增長30. 7%和41. 6%。綠城、富力銷售額分別為465億元和304億元,同比分別增長8.4%和 19. 5%o和其他重點(diǎn)企業(yè)相比，萬科今年的規(guī)模領(lǐng)先優(yōu)勢更為明顯。2009年，萬科銷售額分別是中海和保利的1.3倍和L 5倍，今年前11個月上升至

22、1. 7倍。和碧桂園、富力相比，萬科銷售額的倍 數(shù)由2009年的2. 7和25升至2010年前H個月的3. 3和3. 5。圖：2009年至今重點(diǎn)開發(fā)企業(yè)銷售額對比10大開發(fā)企業(yè)市場份額有所上升，前11個月銷售額占全國10.3%,較1季度末提高0.6個百分 占八、今年前n個月，萬科、中海等全國10大開發(fā)企業(yè)市場份額呈上升走勢。其中銷售面積占全國 比重為5.1%,較1季度末提升0.1個百分點(diǎn)，分企業(yè)看，萬科i-n月銷售面積全國占比為1.0%,較 1季度末提高0.2個百分點(diǎn)，恒大和保利皆提高0.1個百分點(diǎn)至0.9%和0.8%,碧桂園、中海各下降 0. 1個百分點(diǎn)至0. 7%和0. 6%o10大企業(yè)銷

23、售額全國占比1-n月為10.3%,較1季度末提升0.6個百分點(diǎn)。分企業(yè)看，萬 科和 保利n月底分別為2. 4%和1. 4%,分別較1季度末提高0. 5個百分點(diǎn)和0. 3個百分點(diǎn)；中海和碧桂 園分別降0. 3個百分點(diǎn)和0. 1個百分點(diǎn)至1. 4%和0. 7%o圖:2009年以來10大開發(fā)企業(yè)銷售面積全國占比01ZW園 二 e 中笑也 中望著 人,望大 q父忸Y2色斤科沖詢 ffifl圖：2009年以來10大開發(fā)企業(yè)銷售額全國占比3呼哥洞龍湖址菇第二部分：2on年中國房地產(chǎn)市場展望.市場發(fā)展環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)：通脹風(fēng)險加大，調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價成為2010年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)2010年12月n日，國家統(tǒng)計局提前發(fā)布

24、原計劃于12月13日發(fā)布的11月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù) 顯 示，11月末M2和貸款余額同比增速分別為19.5%和19.8%較上月分別提高02和0.5個百分點(diǎn)； 11月新增人民幣貸款5640億元，同比多增2692億元，1-11月累計新增貸款746萬億元，已接近 全年7.5萬億元的新增貸款計劃；H月CPI達(dá)到5.1%,繼10月突破4%以后再創(chuàng)階段性新 高；1- 11月固定資產(chǎn)投資同比增長24. 9%,增速較上月加快0. 5個百分點(diǎn)。以上各指標(biāo)的變化充分表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長趨勢依然向好，通脹風(fēng)險繼續(xù)加大。在 n月數(shù) 據(jù)公布的前一天，央行再度提高存款準(zhǔn)備金率，這也是年內(nèi)第六次提高存款準(zhǔn)備金率，目前已達(dá)到18.5

25、%的歷史新高，表明通脹風(fēng)險已成為中央決策部門的首要關(guān)注點(diǎn)，更加大了未來一段時間內(nèi)收 緊貨幣政策的判斷。（2）貨幣政策：從“適度寬松”到“穩(wěn)健”2010年12月3日，中共中央政治局召開會議，指出2011年將實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健 的貨 幣政策，增強(qiáng)宏觀調(diào)控的針對性、靈活性、有效性。這標(biāo)志著貨幣政策在從2009年的“極度寬松”（2009年貨幣政策雖為適度寬松，但全年新增貸款達(dá)9.6萬億元，M2增速接近30%轉(zhuǎn)為 2010年的“適度寬松”后，正恢復(fù)到中性?？紤]到2010年起中央已多次提高存款準(zhǔn)備金率（最近一 次為12月10日，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到18.5%的歷史新高），并于10月實(shí)行了

26、近三 年來的首次加息，預(yù)計從現(xiàn)在起至20n年上半年，貨幣政策的重點(diǎn)在于抑制物價上漲、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，整體偏緊的導(dǎo)向不會變化。預(yù)計2011年M2增長率和新增貸款目標(biāo)將分別定為16唏口 7萬億元。當(dāng)前的貨幣政策環(huán)境和 2002年、2006年較為類似，在制定計劃時，預(yù)計20n年M2增長率將參照2003、20062007年的 計劃制定。至于新增貸款目標(biāo)，考慮到2010年全年新增貸款將達(dá)到8萬億元，而此前幾次制定該指 標(biāo)計劃時一般會低于上年實(shí)際值（如2003-2004年和2007年）。預(yù)計20n年新增貸款計劃將為7 萬億元。此外，對20n年貨幣政策的定調(diào)由之前的強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性和可持續(xù)

27、性”改為強(qiáng)調(diào)“針 對 性，靈活性和有效性”，這表明貨幣政策在2011年將具有較大的靈活性。今年年底到20n年初， 控制物價水平、抑制通貨膨脹將是中央政府決策的主要關(guān)注點(diǎn)，貨幣政策將延續(xù)目前中性偏緊的格局。若經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇趨勢、物價漲幅等指標(biāo)沒有明顯變化，將繼續(xù)延續(xù)該政策，但同時也密切 關(guān)注 可能存在的經(jīng)濟(jì)過熱或過冷風(fēng)險。對房地產(chǎn)行業(yè)而言，更需關(guān)注的是央行對數(shù)量化（信貸總額）而非價格型工具（利率）的使用。 根據(jù)測算，在加息50個基點(diǎn)和100個基點(diǎn)的假設(shè)下，居民購房成本將提高5-10%,不會突破2007年 的水平。開發(fā)企業(yè)方面，即使加息200個基點(diǎn)，萬科等多數(shù)標(biāo)桿企業(yè)利息支出占貨幣資金的比值仍處 于較低

28、水平。但由于銀行信貸（包括開發(fā)貸款和購房按揭貸款）占企業(yè)資金來源的近40%若信貸緊縮 力度加大，新增貸款額度限制更加嚴(yán)厲，將給房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況帶來顯著影響。(3)調(diào)控政策不會放松，限購限貸政策放松可能性不大胡錦濤主席近日表示繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，加之2011年經(jīng)濟(jì)工作重點(diǎn)為“加快推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)戰(zhàn) 略性調(diào)整，穩(wěn)定價格總水平”，預(yù)計2011年的房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松，為“保增長”放 松房地產(chǎn) 調(diào)控是小概率事件。具體來看，限購、限貸政策執(zhí)行放松的可能性不大。一方面，通脹預(yù)期加大的情況下投資投機(jī)性 需求存在再度反彈可能；另一方面，重點(diǎn)城市供給仍顯不足的大背景下，若放松限購限貸政策可能 導(dǎo)致房價再度快

29、速上漲。(4)保障房建設(shè)力度繼續(xù)加大，公租房成新的著力點(diǎn)2008年、2009年全國保障房建設(shè)只有100萬套和300多萬套。2010年，中央制定了 580萬 套的保障性住房建設(shè)計劃并已初步完成。2010年11月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃任務(wù)的通知，明確提出20n年計劃安排保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比原計劃的580萬增加了 420萬套，這將大大緩解可能存在的投資下滑 對 經(jīng)濟(jì)增長帶來的不利影響，同時也有利于保障性住房供應(yīng)的繼續(xù)擴(kuò)大和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的日趨合理。 (5)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革加快推進(jìn)2010年12月10日，重慶市政府發(fā)布通知，提出“按照國家加快推

30、進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的工 作 要求，積極做好征收高檔住房房產(chǎn)稅的準(zhǔn)備工作”，這表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作在2011年有可能落到實(shí)處。此外，中央經(jīng)濟(jì)工作會議將經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整作為2011年工作重點(diǎn)，20n年作為 “十二五”的開局之年，房產(chǎn)稅改革作為明確中央與地方財稅關(guān)系、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要手段， 邁出實(shí)質(zhì)性步伐的可能性較大。2.市場走勢展望(1) 土地市場：供應(yīng)力度繼續(xù)加大，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊競爭激烈截止2010年11月底，全國僅完成18. 5萬公頃土地供應(yīng)計劃的約65%預(yù)計增加土地供應(yīng)仍 將 20n年房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容，2010年土地出讓計劃完成率低的省市將會在2011年加大土地供 應(yīng)，給開發(fā)

31、企業(yè)拓展土地儲備提供更多機(jī)遇。由于行業(yè)龍頭企業(yè)2010年銷售業(yè)績較好，資金較為充 裕，熱點(diǎn)區(qū)域或中心城市地塊仍將得到廣泛關(guān)注，地價或?qū)⒗^續(xù)創(chuàng)出新高。(2)房產(chǎn)市場：供求關(guān)系得到改善，價格漲幅下降在M2增長率16%新增貸款7萬億元、加息4次共計100個基點(diǎn)、房地產(chǎn)政策環(huán)境依然從緊等一 系列假設(shè)條件下，根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型對2011年全國商品房市場進(jìn)行預(yù)測。模型 預(yù)測結(jié)果如下：表：2011年全國商品房市場預(yù)測am茄西4億中方用)施I：面積制和年預(yù) 福1 fl-24%30恂年丹實(shí)嘉值U661Z27. 00%fctg4VS121. 20%教抵束晦輕廉中國申動卷琪雖廉預(yù)測結(jié)果顯示，20n年全國商品房供給、需求、價格仍將保持增長，但增幅漸趨平穩(wěn)。隨著 2010年新開工項目的上市，預(yù)計全國供求關(guān)系將在20n年發(fā)