1、PAGE PAGE 44丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)營方方案引言丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心的市場項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃、設(shè)設(shè)計(jì)、市市場研究究，是件件需要用用智慧、激情、創(chuàng)造力力和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)工作作作風(fēng)認(rèn)真真對(duì)待的的事情。這個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目是在在汽車市市場與房房地產(chǎn)市市場進(jìn)入入低迷狀狀態(tài)的大大背景下下應(yīng)運(yùn)而而生的，這種與與生俱來來的復(fù)雜雜性和變變數(shù)，更更彰顯出出其具有有挑戰(zhàn)性性的魅力力。如何從種種種困難難與矛盾盾中找出出正解，解決變變數(shù)及不不確定的的風(fēng)險(xiǎn)？如何將如如此龐大大而復(fù)雜雜的推廣廣體系理理順、理理清，并并且富有有執(zhí)行性性？如何構(gòu)架架一個(gè)從從戰(zhàn)略到到戰(zhàn)術(shù)到到戰(zhàn)役一一氣呵成成，打動(dòng)動(dòng)市場？如何建立立一個(gè)

2、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展體系及及戰(zhàn)略性性發(fā)展平平臺(tái)，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目高中低低多種推推廣平臺(tái)臺(tái)的立體體推廣體體系？所有這些些，都必必須在對(duì)對(duì)市場進(jìn)進(jìn)行潛心心研究、科學(xué)把把握、慎慎密分析析后，由由各方面面專業(yè)人人士擔(dān)綱綱規(guī)劃、設(shè)計(jì)、謀略、策劃，并從市市場定位位、客戶戶細(xì)分、廣告宣宣傳、形形象包裝裝、招商商策略等等方面工工作展開開，并需需嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氐貓?zhí)行。目錄一、丹陽陽市概況況二、丹陽陽市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境三、丹陽陽市政策策環(huán)境四、汽車車市場狀狀況描述述五、汽車車項(xiàng)目研研究六、項(xiàng)目目可類比比市場初初步調(diào)查查、分析析七、項(xiàng)目目SWOOT分析析八、項(xiàng)目目最大價(jià)價(jià)值的挖挖掘九、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶群鎖鎖定及分分析十、項(xiàng)目目開發(fā)、規(guī)劃主主

3、題十一、項(xiàng)項(xiàng)目策略略建議十二、項(xiàng)項(xiàng)目推廣廣建議十三、項(xiàng)項(xiàng)目投資資競爭要要素分析析集聚優(yōu)勢勢 升級(jí)市市場 國際際汽貿(mào)集集聚中心心規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)營方方案丹陽市概概況丹陽市位位于江蘇蘇省南部部，是蘇蘇南較發(fā)發(fā)達(dá)縣（市）之之一。市市域面積積10559平方方公里，總?cè)丝诳?000萬，其其中戶籍籍人口880.66萬。縣縣域經(jīng)濟(jì)濟(jì)基本競競爭力在在全國百百強(qiáng)縣（市）中中位列第第18位位，在全全省十強(qiáng)強(qiáng)縣（市市）中位位列第88位。220066年全市市GDPP突破3300億億元，人人均47783美美元；財(cái)財(cái)政總收收入322.244億元丹陽地處處富饒的的長江三三角洲，位于二二十一世世紀(jì)中國國充滿活活力、極極具潛力力的

4、上海海經(jīng)濟(jì)圈圈滬寧經(jīng)經(jīng)濟(jì)走廊廊的中心心地帶，屬蘇南南經(jīng)濟(jì)板板塊。丹丹陽交通通方便快快捷，長長江、京京杭大運(yùn)運(yùn)河使丹丹陽成為為千年交交通要道道和商貿(mào)貿(mào)集散中中心，京京滬鐵路路、滬寧寧高速公公路、3312國國道、常常州奔牛牛機(jī)場和和即將建建設(shè)的京京滬高速速鐵路、滬寧城城際輕軌軌更凸現(xiàn)現(xiàn)了丹陽陽的立體體交通優(yōu)優(yōu)勢。丹陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)厚厚實(shí)，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特色色鮮明，有著廣廣泛良好好的工貿(mào)貿(mào)合作空空間。視視光學(xué)、五金工工具、木木業(yè)加工工、汽車車零部件件、彩印印包裝五五大特色色產(chǎn)業(yè)，規(guī)模較較大，檔檔次較高高，是亞亞洲最大大的鋁箔箔、眼鏡鏡、高速速工具鋼鋼、鉆頭頭、鋸片片、木業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地；精精細(xì)化工工、新型型建材、

5、通通訊信息息、醫(yī)藥藥器械等等新興產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速崛起起。中國國眼鏡城城、中國國汽配城城、華東燈具具城等專專業(yè)市場場全國聞聞名，全全國唯一的國國家級(jí)眼眼鏡產(chǎn)品品質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督檢驗(yàn)驗(yàn)中心落戶我我市。丹丹陽以66個(gè)“中國馳馳名商標(biāo)”、110個(gè)“中國名名牌”和255個(gè)“江蘇名牌”總數(shù)在在全省的的縣級(jí)市市中名列列前茅，創(chuàng)造了了一個(gè)獨(dú)獨(dú)特的“丹陽名名牌現(xiàn)象象”。優(yōu)化化結(jié)構(gòu)、科技創(chuàng)創(chuàng)新、招招商引智智、品牌牌戰(zhàn)略、資本運(yùn)運(yùn)作正催催生眾多多企業(yè)千千帆競發(fā)發(fā)，打造造航母。二、丹陽陽市經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境1、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r：丹陽近兩兩年來國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)逞現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)發(fā)展勢頭頭，縣域域經(jīng)濟(jì)基基本競爭爭力在全全國百強(qiáng)強(qiáng)縣（市市）中位位列第

6、118位，在全省省十強(qiáng)縣縣（市）中位列列第8位位。20006年年全市GGDP突突破3000億元元，人均均47883美元元；財(cái)政政總收入入32.24億億元。我市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速速發(fā)展主主要得益益于工業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)的的強(qiáng)力支支撐。改改革開放放以來，我市工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速發(fā)發(fā)展。我我市現(xiàn)有有工業(yè)企企業(yè)近550000家，220066年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售收收入5338.77億元，增長227.33%，利利稅400億元，增長336%，工業(yè)增增加值1167.4億元元，可比比增長115.77%，其其中規(guī)模模以上實(shí)實(shí)現(xiàn)銷售售收入4433.74億億元，增增長299.1%，利稅稅40億億元，增增長366%，工工業(yè)增加加值1224.228

7、億元元，可比比增長221.88%。全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)出口口總額8881555萬美美元，增增長377.4%，其中中出口7722777萬美美元，增增長388.5%。全年年新批外外資項(xiàng)目目83個(gè)個(gè)，實(shí)際際利用外外資1666800萬美元元，增長長89.7%。完成工工業(yè)性投投資744億元，增長334.33%，其其中規(guī)模模以上完完成577億元，增長335.88%。全全市現(xiàn)有有國家級(jí)級(jí)名牌產(chǎn)產(chǎn)品6個(gè)個(gè)，上市市企業(yè)33家。2、經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展任任務(wù):走新型化化工業(yè)化化道路，將丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心育育成支柱柱產(chǎn)業(yè)。抓好丹丹陽市及及開發(fā)區(qū)區(qū)和工業(yè)業(yè)園建設(shè)設(shè)者，充充分利用用市場手手段吸引引投資。加大投資規(guī)規(guī)模、改改善投

8、資資環(huán)境，高起點(diǎn)點(diǎn)、高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)加快快城市建建設(shè)步伐伐，加快快城市道道路建設(shè)設(shè)和經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)建設(shè)。在擴(kuò)大大消費(fèi)方方面，促促進(jìn)消費(fèi)費(fèi)升級(jí)，要實(shí)施施更加有有利于擴(kuò)擴(kuò)大住房房、汽車車、教育育和旅游游等熱點(diǎn)點(diǎn)消費(fèi)政政策。3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境綜綜述：丹陽的經(jīng)經(jīng)濟(jì)近幾幾年正處處于快速速增長階階段，其其速度列列江蘇各各城市前前列，將將汽車市市場及零零配件的的生產(chǎn)加加工列為為該市的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)加以以大力扶扶持。丹陽為促促進(jìn)地方方經(jīng)濟(jì)的的加快發(fā)發(fā)展，加加大固定定資產(chǎn)的的投入，改善投投資環(huán)境境，出臺(tái)臺(tái)了一系系列積極極利好的的招商引引資政策策，取得得了較好好效果。去年以來來，國家家宏觀調(diào)調(diào)控在抑抑制房地地產(chǎn)的泡泡沫，但但丹

9、陽的房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格與鄰鄰近的城城市相比比仍然較較低，只只與寧國國房價(jià)相相當(dāng)，其其增值空空間較大大，對(duì)外外來投資資者具有有很大吸吸引力。丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心項(xiàng)目的的定位，應(yīng)運(yùn)了了丹陽經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的大環(huán)境境。三、丹陽陽市政策策環(huán)境1、汽車車產(chǎn)業(yè)宏宏觀政策策新的產(chǎn)業(yè)業(yè)政策將將會(huì)對(duì)我我國汽車車產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展作作出戰(zhàn)略略調(diào)整，確立新新的發(fā)展展目標(biāo)。比如大大汽車集集團(tuán)的整整合、零零部件的的規(guī)?；l(fā)展、規(guī)范的的市場銷銷售體系系、自主主品牌的的發(fā)展壯壯大等等等。新政策將將規(guī)定，國內(nèi)外外汽車生生產(chǎn)廠家家在國內(nèi)內(nèi)銷售，必須建建立汽車車品牌的的銷售體體系，由由生產(chǎn)廠廠家自行行投資或或授權(quán)汽汽車經(jīng)銷銷商投資資建

10、立。境外投投資者只只有得到到汽車廠廠家正式式授權(quán)并并辦齊手手續(xù)，才才能在國國內(nèi)從事事國產(chǎn)汽汽車或進(jìn)進(jìn)口品牌牌的銷售售和售后后服務(wù)。該品牌牌渠道管管理的設(shè)設(shè)定，對(duì)對(duì)業(yè)界銷銷售渠道道沖擊最最大。WTO改改寫中國國汽車游游戲規(guī)則則，19994年中國正正式加入入WTOO談判，同年44月1日日，中國國對(duì)進(jìn)口口汽車關(guān)關(guān)稅第一一次進(jìn)行行了調(diào)整整，排量量3.00升以下下的汽油油轎車關(guān)關(guān)稅降為為1100%，33.0及及以上排排量關(guān)稅稅降為1150%，各自自下降了了70%，邁出出了與國國際接軌軌的第一一步。220011年122月111日，中中國正式式入世，隨后根根據(jù)總條條款規(guī)定定，分階階段對(duì)汽汽車進(jìn)口口關(guān)稅進(jìn)進(jìn)行

11、了多多次調(diào)整整。20006年年7月11日，進(jìn)進(jìn)口汽車車關(guān)稅最最終下降降到255%，零零部件平平均關(guān)稅稅降到110%，與國際際市場基基本接軌軌。我國汽車車關(guān)稅出出讓近年國產(chǎn)產(chǎn)車進(jìn)口口車銷量量對(duì)比（單位：萬輛）年份國產(chǎn)車銷銷量進(jìn)口銷量量進(jìn)口車占占國產(chǎn)車車比例19988162.9504113.322%19999183.44.2552.322%200002084.2772.055%20011234.17.1443.055%20022325.112.8813.944%20033444.417.2233.888%2004450717.5593.477%20055575.816.3302.833200667

12、21.6223.055%1數(shù)據(jù)來源源：中國國汽車工工業(yè)協(xié)會(huì)會(huì) 海關(guān)關(guān)總署19900-19999年年我國汽汽車進(jìn)口口情況年份進(jìn)口汽車車合計(jì)/輛正常進(jìn)口口/輛走私/輛輛19900477669159223318446199114321151440052881101992282588127522755055419933208998969666313933261994410322393441136882261995573088224366448711819966173882657944211588841997796055732011964033819988541338180446360992199994

13、25001141667283334我國汽車車關(guān)稅出出讓表排量 時(shí)間19944.4.119977.100.120000.1.120011.1.120022.1.120033.1.120044.1.120055.1.120066.1.120066.7.13.0LL以下110%80%63.55%51.99%43.885%38.22%34.22%30%28%25%3.0LL以上150%100%77.55%61.77%50.77%43%37.66%30%28%25%數(shù)據(jù)來源源：海關(guān)關(guān)總署“入世”對(duì)中國國汽車行行業(yè)真正正的意義義在于，它打破破了國內(nèi)內(nèi)市場和和國際市市場之間間的壁壘壘：一方方面意味味著中國國

14、政府愿愿意按照照國際慣慣例來處處理經(jīng)濟(jì)濟(jì)問題，增強(qiáng)外外資對(duì)中中國政府府堅(jiān)持改改革開放放政策的的信心，據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，20002年年汽車行行業(yè)新簽簽約的中中外合資資企業(yè)220家，20003、220044年這一一數(shù)字分分別達(dá)到到52家家、355家，如如今，世世界“6+3”的汽車車巨頭們們已經(jīng)基基本完成成了在中中國的戰(zhàn)戰(zhàn)略部署署。同時(shí)，加加速中國國汽車行行業(yè)與國國際接軌軌。一方方面是車車型、技技術(shù)接軌軌，跨國國公司紛紛紛將最最拿手的的新車引引入中國國，20001年年中國乘乘用車型型35種種，至220055年，當(dāng)當(dāng)年上市市新車便便達(dá)到創(chuàng)創(chuàng)記錄的的75種種，如每每個(gè)車型型下屬各各種排量量、配置置細(xì)分車車型，總

15、總數(shù)不消消四五百百種。通通用、本本田、豐豐田、奧奧迪、現(xiàn)現(xiàn)代、寶寶馬等巨巨頭開始始在中國國推出全全球同步步或全球球首發(fā)車車型。另另一方面面是價(jià)格格加速與與國際接接軌。從從20002年開開始，降降價(jià)成為為每年車車市的主主題詞，幾年下下來，絕絕大部分分國產(chǎn)車車型的價(jià)價(jià)格和220011年相比比，都降降了400%以上上。隨著著車價(jià)的的快速下下降，汽汽車銷量量急速上上升，短短短幾年年內(nèi)，中中國汽車車銷量從從20001年的的2355萬輛攀攀升至220066年的7721.6萬輛輛，平均均每年凈凈增長1100萬萬輛，這這個(gè)速度度在全世世界內(nèi)都都是絕無無僅有。2、房地地產(chǎn)政策策為抑制經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)出出現(xiàn)的房房

16、地產(chǎn)泡泡沫，國國家繼去去年連續(xù)續(xù)出臺(tái)了了一系大大限政策策后，今今年又通通過提高高貸款利利率、限限制期房房交易等等手段，來打擊擊那些投投機(jī)者。而丹陽陽的房地地產(chǎn)市場場的消費(fèi)費(fèi)群體大大都是本本地的消消費(fèi)群體體，其房房地產(chǎn)的的價(jià)格在在我省屬屬中等偏偏下，基基本不存存在泡沫沫，丹陽陽市至今今未出臺(tái)臺(tái)相關(guān)政政策限制制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，據(jù)據(jù)市場分分析，丹丹陽房地地產(chǎn)今后后上漲的的空間較較大。3、金融融政策20077年國家家對(duì)房地地產(chǎn)信貸貸政策緊緊縮，控控制較嚴(yán)嚴(yán)，而作作為商業(yè)業(yè)用房按按揭貸款款，控制制更緊。針對(duì)于于本項(xiàng)目目，貸款款額數(shù)較較大，同同時(shí)大批批異地貸貸款，其其操作難難度與風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性，應(yīng)引起起公司

17、的高高度重視視。4、稅收收政策今年來，國家不不斷加大大對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的的監(jiān)管力力度。四、汽車車市場狀狀況描述述（一）近近兩年汽汽車市場場狀況態(tài)態(tài)勢 1、供應(yīng)應(yīng)量與需需求量這兩年，我國的的汽車工工業(yè)迅速速發(fā)展。但在汽汽車消費(fèi)費(fèi)市場，由于品品牌較多多，加之之，國外外品牌和和合資品品牌的不不斷增多多，汽車車行業(yè)的的不規(guī)范范，加大大了競爭爭的態(tài)勢勢，使汽汽車行業(yè)業(yè)出現(xiàn)賣賣車難的的局面。為了規(guī)規(guī)范汽車車行業(yè)無無序競爭爭，相關(guān)關(guān)部門出出臺(tái)了汽車品品牌銷售售管理辦辦法等等政策。品牌代代理制與與區(qū)域市市場準(zhǔn)入入制的實(shí)實(shí)行，保保護(hù)了成成長型的的汽車市市場的發(fā)發(fā)展，對(duì)對(duì)正在發(fā)發(fā)展中的的丹陽汽車車市場是是極為

18、有有利的。2、價(jià)格格走勢 汽車工工業(yè)經(jīng)過過數(shù)十年年的發(fā)展展，引進(jìn)進(jìn)、消化化吸收和和技術(shù)改改造后，制造成成本普遍遍降價(jià)低低，隨著著我國汽汽車WTTO保護(hù)護(hù)協(xié)議的的取消，國外汽汽車的大大量涌入入，汽車車價(jià)格還還將進(jìn)一一步下跌跌，汽車車成為大大眾消費(fèi)費(fèi)品的時(shí)時(shí)代即將將到來。（二）近近期市場場描述和和未來走走勢預(yù)測測 1、近期期汽車市市場描述述我國汽車車市場方方興未艾艾，正由由發(fā)達(dá)地地區(qū)向發(fā)發(fā)展中城城市延展展。在一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的的大城市市，汽車車城有越越建越大大的趨勢勢，如上上海、廣廣州等汽汽車城，上海在在安亭投投資5000億元元建的亞亞洲第一一大汽車車城達(dá)665平方方公里，集汽車車研發(fā)、生產(chǎn)、銷售

19、、F1賽賽車、教教育、文文化、娛娛樂等等等為一體體，是一一個(gè)名符符其實(shí)的的汽車大大市場。2、市場場走勢預(yù)預(yù)測汽車工業(yè)業(yè)是我國國的一項(xiàng)項(xiàng)支柱性性產(chǎn)業(yè)，在國民民經(jīng)濟(jì)中中占有重重要比例例，汽車車城由于于是現(xiàn)代代化城市市的標(biāo)志志，隨著著地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷發(fā)展展，基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的的不斷加加強(qiáng)，汽汽車將如如彩電一一樣，進(jìn)進(jìn)入千家家萬戶，汽車城城作為專專業(yè)市場場將具有有強(qiáng)烈的的生命力力。（三）鎮(zhèn)鎮(zhèn)江及丹丹陽市場場現(xiàn)狀1、鎮(zhèn)江江的汽車車市場沒沒有一個(gè)個(gè)集中的的區(qū)域，各個(gè)SS店相對(duì)對(duì)比較集集中，但但是缺乏乏統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，合合理布局局；沒有有形成良良好的汽汽車購物物環(huán)境。品牌檔檔次高低低不全，也沒有有品味高高檔的汽汽車

20、4SS店。2、丹陽陽汽車市市場整體體情況多多為二、三級(jí)代代理商，品牌檔檔次不搞搞、經(jīng)營營種類少少。綜述：現(xiàn)現(xiàn)在鎮(zhèn)江江、丹陽陽、揚(yáng)中中汽車的的銷量增增長速度度每年不不斷升高高，有些好的的品牌年年銷量也也達(dá)到330000輛；廠廠家對(duì)市市場也很很看好也也有需求求開設(shè)汽汽車4SS旗艦店店。而丹丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心的開發(fā)發(fā)建設(shè)不不僅可以以滿足商商家們的的需要也也使丹陽陽及周邊邊地區(qū)市市場更加加的成熟熟，也帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)商業(yè)環(huán)環(huán)境；使使4S店店、汽配配市場、汽車加加工、二二手車市市場與商商業(yè)有機(jī)機(jī)的結(jié)合合起來。五、國際際汽貿(mào)集集聚中心心項(xiàng)目研研究項(xiàng)目總體體規(guī)劃 （1）國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心總體體規(guī)劃：

21、要根據(jù)據(jù)產(chǎn)業(yè)集集聚園相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)與汽車零零部件件件區(qū)、工工業(yè)園區(qū)區(qū)、新型型材料區(qū)區(qū)、特色色機(jī)電區(qū)區(qū)等產(chǎn)業(yè)業(yè)有機(jī)的的結(jié)合起起來，也也要根據(jù)據(jù)市場需需求和適適度超前前的原則則進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)；總總規(guī)劃為為3500畝，總總投入11.5億億美元?？梢苑址譃樗膲K：第第一塊為為150畝畝的國際際汽車44S店集集聚區(qū)（12家家4S旗旗艦店）；第二二塊為550畝的的二手車車交易市市場；第第三塊為為1000畝的汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、汽汽配生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、汽汽車零部部件配套套市場、廠房區(qū)區(qū)等；第第四塊為為50畝畝的相關(guān)關(guān)的功能能配套設(shè)設(shè)施。（2）功功能配套套規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)：注注意考慮慮倉儲(chǔ)、物流、休閑、娛樂、餐廳、沐浴、酒店式式公寓等

22、等功能與與服務(wù)性性配套設(shè)設(shè)計(jì)；（3）戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)：根據(jù)據(jù)汽車市市場專業(yè)業(yè)的特點(diǎn)點(diǎn)，對(duì)各各專業(yè)的的鋪面配配置、面面積比例例、門面面特點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)；（4）道道路規(guī)劃劃規(guī)劃：一是注意內(nèi)內(nèi)部交通通；二是是注意內(nèi)內(nèi)部交通通與外部部交通的的連接；（5）智智能化系系統(tǒng)設(shè)計(jì)計(jì)：根據(jù)據(jù)車城特特點(diǎn)和適適度超前前，控制制成本的的原則進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)。（具體方方案在深深入對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目介入入后，我我司將提提出關(guān)于于丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心的有關(guān)關(guān)建議）六、項(xiàng)目目可類比比市場初初步調(diào)查查、分析析1、南京京市場（1）蘇蘇寧環(huán)球球汽車城城南京蘇寧寧環(huán)球汽汽車城有有限公司司是由蘇蘇寧集團(tuán)團(tuán)投資組組建，總總投資人人民幣22億元。集汽

23、車車多品牌牌展銷、汽車用用品及通通用零部部件銷售售、二手手車交易易、汽車車美容、汽車維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)檢測、新產(chǎn)品品新技術(shù)術(shù)推介、汽車專專業(yè)化行行業(yè)化營營銷策劃劃及咨詢?cè)兎?wù)等等多種功功能為一一體的專專業(yè)性汽汽車營銷銷服務(wù)公公司。公公司將于于20004年初初盛大開開業(yè)，這這是蘇寧寧集團(tuán)充充分利用用自身優(yōu)優(yōu)勢，大大力開拓拓中國汽汽車銷售售及服務(wù)務(wù)領(lǐng)域的的重大戰(zhàn)戰(zhàn)略舉措措。 （2）南南京仙林林國際汽汽貿(mào)集聚聚中心南京仙林林國際汽汽貿(mào)集聚聚中心投投資有限限公司成成立于220033年，注注冊(cè)資金金20000萬，是一家家集專業(yè)業(yè)市場開開發(fā)，汽汽配經(jīng)營營、管理理，物流流配送為為一體的的現(xiàn)代化化房產(chǎn)開開發(fā)公司司。

24、該公公司在職職員工1150人人，其中中大專以以上學(xué)歷歷者約990%以以上、110%持持有中級(jí)級(jí)以上職職業(yè)資格格證書。該公司司目前開開發(fā)的市市級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)工程項(xiàng)項(xiàng)目“南京國國際汽配配基地”占地約約16萬萬平方米米，項(xiàng)目目計(jì)劃總總投資44億元，由著名名的美籍籍華人設(shè)設(shè)計(jì)師高高民權(quán)教教授擔(dān)綱綱設(shè)計(jì)、著名建建筑工程程隊(duì)實(shí)力力建設(shè)，設(shè)有工工商、稅稅務(wù)、交交通、銀銀行、商商務(wù)、保保險(xiǎn)、商商住、倉倉儲(chǔ)、廣廣告、餐餐飲、娛娛樂、購購物等全全面配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施，建建成后將將成為全全省乃至至華東范范圍內(nèi)規(guī)規(guī)模最大大、功能能最全、服務(wù)最最優(yōu)、配配套最齊齊全的國國際化一一流大型型汽車配配件貿(mào)易易中心。南京國國際汽配配基地

25、項(xiàng)項(xiàng)目一期期工程目目前已全全面竣工工，并將將于20005年年5、66月正式式進(jìn)入試試營業(yè)。（3）南南京大明明路國際際汽貿(mào)集集聚中心心大明路國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心地處處南京東東南入口口處，緊緊鄰大明明路汽車車街，與與麥德龍龍超級(jí)大大賣場和和歐倍德德裝飾大大市場隔隔街相望望。區(qū)位位顯著、交通便便捷、路路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，擁有有得天獨(dú)獨(dú)厚的地地理優(yōu)勢勢。汽車車城占地地面積1130畝畝，總建建筑面積積500000平平方米，總投資資50000萬元元，一期期工程880000平方米米已竣工工，將于于九月十十九日盛盛大開幕幕。大明路路國際汽汽貿(mào)集聚聚中心是是一個(gè)以以汽車大大型超市市為基本本業(yè)態(tài)，以整車車銷售為為主營業(yè)

26、業(yè)務(wù)，集集汽車展展示、銷銷售、零零配件供供應(yīng)、技技術(shù)咨詢?cè)?、售后后服?wù)為為一體，具有特特色營銷銷模式，多元功功能設(shè)置置，現(xiàn)代代商務(wù)管管理的大大型汽車車專業(yè)市市場。汽汽車城開開業(yè)后將將向消費(fèi)費(fèi)者提供供購車上上牌、保保險(xiǎn)、按按揭、納納稅等各各類手續(xù)續(xù)所需的的“一站式式”服務(wù)。2、鎮(zhèn)江江汽車市市場（1）鎮(zhèn)鎮(zhèn)江汽車車商貿(mào)城城（正在在籌建中中）鎮(zhèn)江汽車車商貿(mào)城城是在建建設(shè)“國家火火炬計(jì)劃劃鎮(zhèn)江沿沿江綠色色產(chǎn)業(yè)基基地”的宏觀觀布局之之下，依依托原有有產(chǎn)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢、順順應(yīng)市場場發(fā)展導(dǎo)導(dǎo)向，而而進(jìn)行開開發(fā)建設(shè)設(shè)的。建建成后將將成為一一座較大大規(guī)模、新型、現(xiàn)代化化的汽車車商貿(mào)展展示中心心。該項(xiàng)目位位于鎮(zhèn)江江經(jīng)濟(jì)開

27、開發(fā)區(qū)的的丁卯片片區(qū)在市區(qū)區(qū)東南66公里處處，占地地約222.8公公頃。（2）鎮(zhèn)鎮(zhèn)江4SS市場鎮(zhèn)江的44S店市市場整體體檔次不不高多為為代理商商經(jīng)營，廠家直直營的很很少。分分布在丁丁卯路、學(xué)府路路等地方方分散相相對(duì)不集集中缺乏乏競爭力力。3、鹽城城中聯(lián)國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心城市政府府之重點(diǎn)點(diǎn)工程5550畝333萬鹽城汽汽貿(mào)廣場場（正在在籌建中中，建成成后成為為蘇北地地區(qū)最大大的、唯唯一的汽汽車消費(fèi)費(fèi)中心城城，輻射射整個(gè)蘇蘇北地區(qū)區(qū)）4、連云云港振興興國際汽汽貿(mào)集聚聚中心連云港振振興國際際汽貿(mào)集集聚中心心由連云云港振興興集團(tuán)和和上?？涂蜕虖?qiáng)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)力鑄鑄造，是是連云港港市重點(diǎn)點(diǎn)建設(shè)工工程之一

28、一，江蘇蘇省重點(diǎn)點(diǎn)培育扶扶持市場場。項(xiàng)目目位居全全國十大大港口城城市之一一的連云云港市區(qū)區(qū)北大門門之交通通要塞，總占地地面積5500畝畝，總投投資4.8億元元。整體體分為：4S店店區(qū)、汽汽車超市市、輕型型汽配區(qū)區(qū)、重型型汽配區(qū)區(qū)、快修修改裝區(qū)區(qū)、輪胎胎汽保車車飾美容容區(qū)、二二手車交交易區(qū)、綜合配配套服務(wù)務(wù)大樓、汽車俱俱樂部、辦證中中心、銀銀行、試試車道、物流倉倉儲(chǔ)配送送區(qū)，總總建筑面面積達(dá)330多萬萬平方米米，其中中一期占占地2888畝，總建筑筑面積約約15萬萬平方米米。建成成后的汽汽車城將將是一個(gè)個(gè)集展車車、售車車、汽配配、快修修、汽車車美容、汽車物物流、餐餐飲、住住宿、健健身娛樂樂及汽車車

29、文化等等一條龍龍服務(wù)的的蘇北魯魯南地區(qū)區(qū)規(guī)模最最大、配配套最完完善、功功能最齊齊全的大大型綜合合性汽車車汽配貿(mào)貿(mào)易中心心。5、丹陽陽本地市市場丹陽現(xiàn)有有4S店店規(guī)模不不大，多多為二、三級(jí)代代理商在在經(jīng)營，經(jīng)營的的品種也也不全種種類較少少。主要要有：一一汽大眾眾、上海海大眾、雪弗萊萊、北京京現(xiàn)代、長安、標(biāo)致、尼桑、五菱、福特這這些品牌牌4S店店，缺乏乏競爭力力。6、華東東汽車城城華東汽車車城位于于蘇、浙浙、皖三三省交界界，八縣縣通衢的的安徽省省廣德縣縣，地理理位置極極其優(yōu)越越，交通通十分便便利。3318國國道和宣宣杭鐵路路貫穿全全境，廣廣宜路，廣溧路路，廣寧寧路建設(shè)設(shè)接近尾尾聲。距距滬、杭杭、寧

30、長長江三角角洲經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈車程程均在兩兩小時(shí)內(nèi)內(nèi)，服務(wù)務(wù)范圍直直接輻射射到蘇、浙、皖皖各大城城市，是是目前華華東地區(qū)區(qū)最大的的汽車專專業(yè)市場場，功能能齊全，環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，物物流快捷捷。華東東汽車城城由浙江江省杭州州市有關(guān)關(guān)企業(yè)投投資開發(fā)發(fā)的恒基基房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司直接接控股，總投資資額達(dá)四四千余萬萬元人民民幣，總總占地面面積1000畝，總建筑筑面積7700000平方方米，其其中：展展廳面積積80000平方方米，展展位6000余個(gè)個(gè)，市場場內(nèi)泊車車位6000余個(gè)個(gè)。7、無錫錫市東方方汽車城城無錫市東東方汽車車城在美美麗的無無錫東郊郊，坐落落著一座座占地1130多多畝，經(jīng)經(jīng)營面積積10萬萬平方米米的現(xiàn)代

31、代汽車城城，這就就是商業(yè)業(yè)大廈集集團(tuán)控股股的東方方汽車城城。她東東距滬寧寧高速公公路入口口3公里里，南接接無錫市市高新技技術(shù)開發(fā)發(fā)區(qū)，與與無錫最最大的超超市法國鷗鷗翔超市市隔路相相望。并并緊鄰無無錫東部部交通樞樞紐廣南南立交橋橋，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利，現(xiàn)公公司下有有20多多家子公公司，其其中700是4ss專營店店，公司司在江蘇蘇安徽等等地區(qū)有有30多多家二級(jí)級(jí)代理，業(yè)務(wù)遍遍及長三三角大部部分地區(qū)區(qū)，是無無錫地區(qū)區(qū)規(guī)模最最大的專專業(yè)汽車車經(jīng)營和和服務(wù)公公司。8、蘇州州高新國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心蘇州高新新國際汽汽貿(mào)集聚聚中心位位于蘇州州城西，緊臨滬滬寧高速速公路和和3122國道，距火車車

32、站5公公里，具具有得天天獨(dú)厚的的地理區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢。同時(shí)時(shí)，該城城與古城城區(qū)一河河之隔，由寒山山大橋與與之無縫縫對(duì)接，南依高高新區(qū)最最大的住住宅區(qū)和和楓橋商商業(yè)區(qū)，北靠高高新區(qū)工工業(yè)區(qū)，人氣旺旺、商氣氣足，前前景十分分看好根根據(jù)高新新區(qū)大力力發(fā)展汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)的要求求，抓住住汽車行行業(yè)發(fā)展展前景，汽車城城作為新新區(qū)又一一新的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點(diǎn)，我我們對(duì)汽汽車城原原來的規(guī)規(guī)劃進(jìn)行重新新完善。為此，在一期期12000畝規(guī)規(guī)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，專專門邀請(qǐng)請(qǐng)美國康康設(shè)國際際建筑設(shè)計(jì)公公司對(duì)京京杭大運(yùn)運(yùn)河西、馬運(yùn)路路北、長江路東東、鹿山山路南約約20000畝進(jìn)進(jìn)行規(guī)劃劃設(shè)計(jì)，定定位于“一城五五中心”，即即即匯萃知知名

33、品牌牌4S店店的區(qū)域域性銷售售中心，一個(gè)由由車輛管管理單位位、檢測測中心、二手車車市場、汽車技技術(shù)學(xué)校校構(gòu)成的的產(chǎn)業(yè)配配套服務(wù)務(wù)中心，一個(gè)以以匯展中中心、汽汽車品牌牌俱樂部部為主的的服務(wù)中中心，一一個(gè)賓館館、餐飲飲、商業(yè)業(yè)、休閑閑設(shè)施齊齊備的居居住中心心和一個(gè)個(gè)汽車零零配件的的集散中中心。努努力將蘇蘇州高新新國際汽汽貿(mào)集聚聚中心建建設(shè)成為為與國際際接軌、國內(nèi)一一流集汽汽車商貿(mào)貿(mào)、旅游游、居住住、休閑閑、觀光光為一體體的國際際汽貿(mào)集集聚中心心商貿(mào)區(qū)區(qū)。9、湖州州江南汽汽車城湖州市是是浙江北北部重鎮(zhèn)鎮(zhèn)，在浙浙江屬于于發(fā)展中中的城市市，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力在浙江江位倨中中等偏下下，其經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平、GD

34、PP、人口口數(shù)量、經(jīng)濟(jì)收收入等在在浙江的的位置與與江蘇丹丹陽的位位置相當(dāng)當(dāng)，具有有一定的的可比性性。湖州江南南汽車城城位于湖湖州經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)西南分分區(qū)西塞塞山路與與二環(huán)西西路交匯匯處，總總建筑面面積122萬多平平米。一一期為新車交交易區(qū)在在3萬平平米，有有4S店店和汽車車精品店店。二期期為3.5萬平平米，規(guī)規(guī)劃經(jīng)營營范圍為為汽車配配件、摩摩托車配配件、汽汽車裝潢潢美容、五金、工程機(jī)機(jī)械、礦礦山機(jī)械械、二手手車交易易，并配配套有商商信辦公公樓和飯飯店賓館館等。七、項(xiàng)目目SWOOT分析析項(xiàng)目優(yōu)勢勢 地理位置置優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢明顯顯項(xiàng)目位于于地處中中國最發(fā)發(fā)達(dá)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)之之一的長長江三角角洲腹地地

35、蘇南經(jīng)經(jīng)濟(jì)板塊塊丹陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)內(nèi)，背靠長長江大港港國際港港口，身身處上海海與南京京之間，2000公里半半徑之內(nèi)內(nèi)有杭州州、蘇州州、無錫錫、常州州、鎮(zhèn)江江、南通通、湖州州、揚(yáng)州州、蕪湖湖、馬鞍鞍山等十十多座大大中城市市，一億億多人口口，市場場巨大，環(huán)境得得天獨(dú)厚厚，周邊邊配套設(shè)設(shè)施齊全全，已形形成視光光學(xué)、五五金工具具、木業(yè)業(yè)加工、汽車零零部件、彩印包包包裝五五大特色色產(chǎn)業(yè)。地處亞亞洲最大大的鋁箔箔、眼鏡鏡、鉆頭頭、鋸片片、木業(yè)業(yè)生產(chǎn)基基地內(nèi)；擁有汽車車零部件件及生產(chǎn)產(chǎn)集聚區(qū)區(qū)的新橋橋、界牌牌、后巷巷（目前已已興建的的汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚區(qū)，集集中有2202家家企業(yè)，85的企業(yè)業(yè)以汽車車零部件件

36、產(chǎn)品制制造為主主，專業(yè)業(yè)為國內(nèi)內(nèi)外汽車車主機(jī)廠廠，汽車車制造集集團(tuán)配套套服務(wù)，形成了了汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈和和汽配產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群，已成為為全國最最大的汽汽車零部部件生產(chǎn)產(chǎn)基地；華東燈燈具城位位于丹陽陽市界牌牌鎮(zhèn)，被被國務(wù)院院發(fā)展研研究中心心評(píng)定為為全國最最大的車車用燈具具市場，是鎮(zhèn)江江市十強(qiáng)強(qiáng)商品市市場）也在丹陽陽所轄范范圍之內(nèi)內(nèi)。交通便利利，四通通八達(dá)項(xiàng)目位于于丹陽經(jīng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)的東東側(cè)的齊齊梁路與與通港公公路交界界口，滬滬寧高速速公路丹丹陽路口口距我項(xiàng)項(xiàng)目10000米米，至南南京688公里，距上海海2000公里。緊靠2241省省道（葛葛丹公路路），直直達(dá)鎮(zhèn)江江大港港港口，僅僅16公公里。項(xiàng)目定位位在丹陽

37、陽首創(chuàng)，與丹陽陽發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略相吻吻合，符符合汽車車經(jīng)營的的方向，得到政政府的大大力支持持，具有有各種政政策性扶扶持優(yōu)勢勢具有良良好的發(fā)發(fā)展前景景 。具有純純粹市場場之外的的強(qiáng)大政政策號(hào)召召力。項(xiàng)目占地地350畝畝（150畝畝4S店店；500畝二手手車交易易市場； 1000畝的的汽車生生產(chǎn)區(qū)、汽配生生產(chǎn)區(qū)、汽車零零部件配配套市場場、廠房房區(qū)等； 500畝的相相關(guān)的功功能配套套設(shè)施），建筑筑面積可可以達(dá)到到25多萬平米米，在丹丹陽乃至至鎮(zhèn)江是是史無前前列的商商業(yè)大盤盤，規(guī)模模優(yōu)勢十十分明顯顯。國際集聚聚汽貿(mào)中中心汽車車城項(xiàng)目目，是任任何一個(gè)個(gè)投資商都都不具備備的優(yōu)勢勢，其行行業(yè)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)性、號(hào)召力力，

38、決定定了市場場的成敗敗。項(xiàng)目劣勢勢 由于丹陽陽地區(qū)的的地理位位置及經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平的的原因，決定了了本項(xiàng)目目的輻射射能力相相對(duì)較弱弱，從規(guī)規(guī)模上來來講，在在整個(gè)江江蘇地區(qū)區(qū)有相關(guān)關(guān)競爭對(duì)對(duì)手，但但從整體體輻射能能力上來來說，較較之南京京、常州州還有較較大差距距，同時(shí)時(shí)離常州州、鎮(zhèn)江江市較近近，削弱弱了作為為中心城城市的影影響力，而一個(gè)個(gè)市場的的興旺，輻射力力是一個(gè)個(gè)關(guān)鍵因因素；南京、常常州、鎮(zhèn)鎮(zhèn)江、無無錫作為為中心城城市分流流一部分分客源周邊環(huán)境境較差，影響市市場形象象 所在位置置為新開開發(fā)項(xiàng)目目、地段段目前相相對(duì)偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)，周邊邊沒有建建筑，無無配套設(shè)設(shè)施，人人氣難以以聚集。 項(xiàng)目市場場機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)

39、 與政府發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略相一致致，能爭爭取政府府政策的的傾斜和和支持近年丹陽陽市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展較較快，經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長率位居居全省前前列，購購買力持持續(xù)上升升，市場場發(fā)展?jié)摑摿ν⑹⒔K固有有的“要想富富，買商商鋪”的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣對(duì)對(duì)商鋪的的需求較較為看好好區(qū)位的優(yōu)優(yōu)勢決定定了將來來物業(yè)的的升值空空間開發(fā)成本本較低，市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)小，競爭力力強(qiáng)隨著開發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)步伐的的加快，將進(jìn)一一步提升升項(xiàng)目的的升值空空間拆遷規(guī)模模小、地地價(jià)不高高，便于于早開發(fā)發(fā)早見效效汽車城形形象佳，如操作作好，易易成為城城市的新新亮點(diǎn)和和特有的的城市名名片 項(xiàng)目威脅脅分析 汽車與房房地產(chǎn)市市場低迷迷，使投投資者信信心不足足國家房地地產(chǎn)政

40、策策的調(diào)控控使的大大批目標(biāo)標(biāo)客戶持持幣待購購國家金融融政策的的緊縮，對(duì)后期期銷售的的壓力較較大汽車城定定位專業(yè)業(yè)，客觀觀上使得得其門坎坎較高，限制了了一些投投資者和和其他行行業(yè)的經(jīng)經(jīng)營者的的進(jìn)場丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心的建設(shè)設(shè)，如不不采取差差異化的的經(jīng)營方方式，將將對(duì)項(xiàng)目目造成直直接沖擊擊政府對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃的硬性性要求，給招商商帶來很很大難度度 八、項(xiàng)目目最大價(jià)價(jià)值的挖挖掘價(jià)值分析析 品牌價(jià)值值: 公司司有眾多多的汽車車代理品品牌公司司合作商商家，其其品牌含含金量高高，以這這些品牌牌能夠提提升項(xiàng)目目品牌。時(shí)機(jī)價(jià)值值: 丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心符符合丹陽陽市的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略和丹陽陽將汽配配作為

41、支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展方向而而且與丹丹陽產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚園有有機(jī)的配配合起來來，機(jī)會(huì)會(huì)價(jià)值突突顯。文化背景景價(jià)值: 丹陽有有60000年的的文明史史。歷史史上人文文薈萃。丹陽的的民間文文化藝術(shù)術(shù)亦豐富富多采，民歌民民謠、民民間傳說說、曲藝藝戲劇等等。丹陽陽境內(nèi)的的文物眾眾多,丹丹陽故有有“江南文文物之邦邦”之美稱稱。環(huán)境價(jià)值值: 丹陽山山清水秀秀，又在在發(fā)展特特色產(chǎn)業(yè)和旅旅游可以以和綠色色汽車、環(huán)保汽汽車相聯(lián)聯(lián)系，能能夠提升升丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心的環(huán)境境形象大大使的形形象。交通價(jià)值值: 丹陽滬寧寧高速公公路丹陽陽路口距距我項(xiàng)目目10000米，至南京京68公公里，距距上海2200公公里。緊緊靠24

42、41省道道（葛丹丹公路），直達(dá)達(dá)鎮(zhèn)江大大港港口口，僅116公里里。道路四四通八達(dá)達(dá)，方便便快捷。規(guī)模價(jià)值值丹陽國際際汽車城城規(guī)模在在丹陽乃至至蘇南地區(qū)區(qū)都是首首屈一指指，其規(guī)規(guī)模與影影響力都都是不言言而喻的的。 九、項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶群鎖鎖定及分分析（一）目目標(biāo)客戶戶群定位位 11、有資資金實(shí)力力，無品品牌，欲欲投資建建4S店店的汽車車經(jīng)銷商商； 22、在當(dāng)當(dāng)?shù)馗偁帬幹须y以以支撐，想在異異地拓展展其發(fā)展展空間的的汽車經(jīng)經(jīng)銷商； 33、對(duì)潛潛在市場場看好，來市場場發(fā)展的的投資商商； 44、汽車車生產(chǎn)廠廠家和經(jīng)經(jīng)銷商； 55、汽車車零配件件生產(chǎn)廠廠家和經(jīng)經(jīng)銷商； 66、與汽汽車產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈有關(guān)關(guān)的商家家

43、； 77、部分分投資商商及鎮(zhèn)江江、丹陽陽的投資資商。（二）目目標(biāo)客戶戶群的需需求分析析1、4SS店的客客戶需求求分析：經(jīng)營現(xiàn)狀狀：這些些汽車經(jīng)經(jīng)銷商都都是在汽汽車行業(yè)業(yè)拼搏多多年商業(yè)業(yè)精英，他們?cè)谠谇皟赡昴甑慕?jīng)銷銷汽車過過程中，經(jīng)營狀狀況良好好，具有有相當(dāng)?shù)牡膶?shí)力，其資產(chǎn)產(chǎn)在10000萬萬元以上上，由于于今年開開始實(shí)施施的品牌牌區(qū)域?qū)Ｙu制度度，限制制了他們們的發(fā)展展，使他他們今后后生存和和發(fā)展空空間都受受到極大大影響，他們迫迫切想成成為某一一暢銷品品牌的區(qū)區(qū)域代理理，但在在當(dāng)?shù)剡@這種品牌牌早已沒沒有可能能。需求設(shè)想想：這部部分經(jīng)銷銷商迫切切想有自自己代理理暢銷品品牌，以以此來發(fā)發(fā)展、壯壯大自

44、己己的企業(yè)業(yè)，使自自己真正正成為名名符其實(shí)實(shí)的品牌牌經(jīng)銷商商，丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心與與合作廠廠家出讓讓汽車品品牌的設(shè)設(shè)想，正正與這部部分經(jīng)銷銷商的想想法不謀謀而合。他們大大多數(shù)想想以買斷斷形式經(jīng)經(jīng)營品牌牌汽車。關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)：丹陽陽的總體體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境，購購買力；丹陽國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心所設(shè)設(shè)的合作作商家品品牌是否否暢銷品品牌；門門坎會(huì)有有多高；授權(quán)區(qū)區(qū)域代理理的范圍圍有多大大；會(huì)不不會(huì)在經(jīng)經(jīng)營上產(chǎn)產(chǎn)生競爭爭等。2、中小小汽車經(jīng)經(jīng)銷商需需求分析析：經(jīng)營現(xiàn)狀狀；這部部分經(jīng)銷銷商大部部分是近近年來涉涉足汽車車行業(yè)的的或是原原來屬于于游擊隊(duì)隊(duì)式的商商人，他他們的資資金量小小，多靠靠短、平平、快出出

45、手來賺賺取差價(jià)價(jià)，去年年來汽車車市場大大幅頻繁繁降價(jià)，加上當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鰣龈偁幃惍惓＜ち伊?，使這這些經(jīng)銷銷商的利利益受損損，經(jīng)營營難以維維繼，于于是，他他們選取取擇到經(jīng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)尋找市市場商機(jī)機(jī)。想進(jìn)進(jìn)行長線線投資，以獲取取穩(wěn)定的的投資回回報(bào)率。需求設(shè)想想：這部部分具有有一定實(shí)實(shí)力，經(jīng)經(jīng)營品種種較雜，其奉行行的宗旨旨是哪車車有錢賺賺就做哪哪種車。他們對(duì)對(duì)發(fā)展中中市場的的經(jīng)濟(jì)情情況相當(dāng)當(dāng)關(guān)注，對(duì)代表表當(dāng)?shù)刂兄猩蠈与A階層的公公務(wù)員人人均收入入情況很很感興趣趣。這部部分人相相當(dāng)現(xiàn)實(shí)實(shí)，銷售售以短、平、快快為主，在短期期內(nèi)能獲獲取較高高的投資資回報(bào)率率。關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況、汽車的的年銷量量、當(dāng)

46、地地中上層層人群的的購買力力，工商商、稅費(fèi)費(fèi)減免等等。3、汽配配經(jīng)銷商商需求分分析：經(jīng)營狀況況：在江江浙經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地地區(qū)，由由于汽車車市場實(shí)實(shí)行品牌牌戰(zhàn)略，汽配的的維修市市場正在在逐步被被品牌專專營店取取代，因因此，導(dǎo)導(dǎo)致汽配配市場生生意下滑滑，這部部分經(jīng)銷銷商有的的在維持持，有的的正在選選擇改行行或到經(jīng)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)發(fā)達(dá)的異異地發(fā)展展。這部部分經(jīng)銷銷商經(jīng)營營實(shí)力相相對(duì)較小小，許多多人可能能會(huì)選擇擇先租后后買的形形式進(jìn)場場經(jīng)營。一部分汽汽配廠家家為了擴(kuò)擴(kuò)大其業(yè)業(yè)務(wù)，也也在尋找找適合自自己擴(kuò)大大業(yè)務(wù)范范圍的銷銷售渠道道和物流流集散地地?？蛻粜枨笄螅菏袌鰣鼍哂休^較強(qiáng)的幅幅射力和和覆蓋半半徑、能能夠幫助助

47、其建立立經(jīng)銷的的網(wǎng)絡(luò)渠渠道、減減免稅費(fèi)費(fèi)和與此此相關(guān)的的優(yōu)惠政政策。關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)：國際際汽貿(mào)集集聚中心心的經(jīng)營營模式是是售還是是租賃，租賃的的價(jià)位是是多少；市場有有無保護(hù)護(hù)政策。十、項(xiàng)目目開發(fā)（策劃）、規(guī)劃劃主題提升升企業(yè)形形象，實(shí)實(shí)現(xiàn)品牌牌突破；統(tǒng)一一流通市市場，實(shí)實(shí)現(xiàn)利潤潤增長；顛覆覆市場現(xiàn)現(xiàn)狀，提提升城市市形象；確立立行業(yè)地地位，塑塑造城市市名片。高端端4S園園區(qū)的管管理者，汽貿(mào)流通通行業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)者者（一）形形象定位位 1、丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心丹陽陽城市名名片理由闡述述：（1）江江蘇是工業(yè)制造造大省、強(qiáng)省，但至今今沒有一一個(gè)較大大規(guī)模的的汽車城城與之相相匹配；（2）丹丹陽的發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略

48、略，將汽汽車市場場及配件件列為支支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大力力扶持，這又與與汽車工工業(yè)的發(fā)發(fā)展方向向相一致致；（3）丹丹陽國際際汽貿(mào)集集聚中心心在汽車車經(jīng)銷的的品牌實(shí)實(shí)力和在在江蘇省的的知名度度、引響響力。2、打造造汽車、汽配、二手車車、快修修、相關(guān)關(guān)功能配配套等市市場的集集散地；3、投資資新熱點(diǎn)點(diǎn)，事業(yè)業(yè)新起點(diǎn)點(diǎn)4、概念念創(chuàng)新的的經(jīng)營模模式；5、配套套齊全的的高檔購購物環(huán)境境；6、優(yōu)良良的建筑筑品質(zhì)；（二）經(jīng)經(jīng)營模式式定位 1、國際際高檔次次品牌44S專賣賣店配備備經(jīng)營；2、建設(shè)設(shè)功能齊齊全、汽汽車品牌牌檔次最最高的國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心；3、建成成丹陽市集汽車生產(chǎn)產(chǎn)、銷售售、汽車車配件零零售交易易、汽

49、車美容容、二手手車交易易、快修、培培訓(xùn)、展展覽、及及以汽車為為題材的的休閑觀觀光基地地；4、形成成與眾不不同的汽車經(jīng)經(jīng)營+汽汽車文化化+娛樂樂休閑的經(jīng)營營模式與與產(chǎn)業(yè)工工業(yè)園區(qū)區(qū)進(jìn)行合合理有效效的配套套。 （三）品品牌定位位 通過對(duì)本本項(xiàng)目的的整合推推廣，使使本項(xiàng)目目成為江江蘇省汽汽車經(jīng)銷銷商首屈屈一指的的汽車集集散地；和華東東地區(qū)乃乃至全國國知名的的汽車零零件集散散地；通通過對(duì)本本項(xiàng)目的的廣告宣宣傳，使使之成為為丹陽市的的具有象征性的的建筑群群，使開開發(fā)商通通過市場場的塑造成為為明星企企業(yè)，從從而達(dá)到到雙贏的的目的，為以以后的房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)及其他他項(xiàng)目的的開發(fā)打好堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。 在品牌上上面

50、我們們可以引引進(jìn)國內(nèi)內(nèi)近期排排在前面面的暢銷銷品牌及及部分高高檔國外外品牌：豐田、本田、大眾、奧迪、雪弗萊萊、福特特、奇瑞瑞、現(xiàn)代代、別克克、名爵爵、尼桑桑、夏利利、東風(fēng)風(fēng)、雷克克薩斯、長安鈴鈴木等。（四）規(guī)規(guī)劃理念念“集集聚”和“發(fā)展”的理念念相結(jié)合合1、從丹丹陽市及及開發(fā)區(qū)區(qū)與產(chǎn)業(yè)業(yè)集聚園園的角度度入手，以整體體集聚園園理念、建筑規(guī)規(guī)劃全面面、系統(tǒng)統(tǒng)地整和和園區(qū)與與周圍環(huán)環(huán)境的關(guān)關(guān)系，建建立起明明晰的城城市形象象，為丹丹陽開發(fā)發(fā)區(qū)注入入生機(jī)與與活力。豎立產(chǎn)產(chǎn)業(yè)區(qū)域域形象，使丹陽陽國際汽汽貿(mào)集聚聚中心成成為該城城市的標(biāo)標(biāo)志性建建筑群。2、集合合丹陽國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心在汽汽車行業(yè)業(yè)的人脈脈

51、關(guān)系，在宏觀觀上搭建建我們的的平臺(tái)，給予汽汽車市場場提供開開闊的發(fā)發(fā)展空間間。這樣樣就可以以確立“國際汽汽貿(mào)集聚聚中心”的功能能定位及及其在該該行業(yè)中中的旗艦艦地位與與其優(yōu)勢。3、在整整個(gè)國際際汽貿(mào)集集聚中心心的規(guī)劃劃中力求求營造高高品質(zhì)的的空間環(huán)環(huán)境、人人文環(huán)境境及綠色色環(huán)抱環(huán)環(huán)境。創(chuàng)創(chuàng)造出高高效、安安全完美美的內(nèi)部部交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)與充充足的商商業(yè)及相關(guān)服服務(wù)配套套設(shè)施，營造優(yōu)優(yōu)美和諧諧的城市市形象及及建筑購購成體來來提升整整個(gè)丹陽陽及開發(fā)發(fā)區(qū)的形形象品位位。4、節(jié)約約土地、優(yōu)化環(huán)環(huán)境、合合理布局局，確保保整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展的可持持續(xù)性與與建設(shè)實(shí)實(shí)施的可可操作性性。5、項(xiàng)目目總共占占地3550畝：

52、擁有占占地1550畝的的12家家4S店店；占地500畝二手手車交易易市場；1000畝的汽汽車生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、汽汽配生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)、汽汽車零部部件配套套市場、廠房區(qū)區(qū)等； 50畝畝的相關(guān)關(guān)配套的的以及相相關(guān)的功功能配套套設(shè)施。（六）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)依據(jù)1、中中華人民民共和國國城市規(guī)規(guī)劃法2、城城市規(guī)劃劃編制辦辦法3、城城市規(guī)劃劃編制辦辦法實(shí)施施細(xì)則4、城城市用地地分類與與規(guī)劃建建設(shè)用地地標(biāo)準(zhǔn)5、江江蘇省城城市規(guī)劃劃管理技技術(shù)規(guī)定定6、丹陽陽開發(fā)區(qū)區(qū)主管部部門提供供的規(guī)劃劃用地地地形圖（電子文文件）7、國際際或地區(qū)區(qū)的相關(guān)關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。8、建設(shè)設(shè)單位對(duì)對(duì)于規(guī)劃劃與建設(shè)設(shè)設(shè)計(jì)要要求。9、丹陽陽國際汽汽貿(mào)

53、集聚聚中心的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)要求求。（七）經(jīng)經(jīng)營功能能及目標(biāo)標(biāo)定位 集汽車、汽配貿(mào)貿(mào)易、汽汽車零部部件生產(chǎn)產(chǎn)、快修修、會(huì)展展中心、物流配配送、維維修檢測測、汽車車美容、汽車租租賃、售售后服務(wù)務(wù)、科教教博覽、電子商商務(wù)、信信息咨詢?cè)?、商?wù)務(wù)辦公、文化旅旅游、娛娛樂、俱俱樂部、星級(jí)酒酒店、44S店聯(lián)聯(lián)動(dòng)俱樂樂部、44S店園園區(qū)管理理中心、二手汽汽車市場場等配套套基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施等功功能為一一體。1、汽車車美容商商品超市市、技能能培訓(xùn)中中心、信信息交流流、休閑閑中心、車主沙沙龍配備備齊全；2、組織織車主俱俱樂部，汽車城城內(nèi)配有有生態(tài)公公園、茶茶藝館、露天吧吧，飲食食娛樂一一應(yīng)俱全全。3、以丹丹陽開發(fā)發(fā)區(qū)總體體

54、規(guī)劃為為依據(jù)，尊重環(huán)環(huán)境、創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美美和諧的的現(xiàn)代化化國際汽汽貿(mào)集聚聚中心。4、合理理確定功功能布局局，使整整個(gè)區(qū)域域做到配配套設(shè)施施齊全、所有服服務(wù)、市市場交易易井然有有序。5、在國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心里面面注重自自然生態(tài)態(tài)的保護(hù)護(hù)，集中中布置綠綠化，將將人工景景觀與自自然環(huán)境境相協(xié)調(diào)調(diào)起來，營造出出藍(lán)天、綠野、標(biāo)志性性大廈的的憧憬。6、充分分考慮建建設(shè)的優(yōu)優(yōu)化，節(jié)節(jié)約能源源，因地地制宜；將社會(huì)會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效效益、環(huán)環(huán)境效益益、生態(tài)態(tài)效益有有機(jī)的結(jié)結(jié)合起來來。體現(xiàn)現(xiàn)可持續(xù)續(xù)發(fā)展的的原則，使國際際汽貿(mào)集集聚中心心具有滾滾動(dòng)發(fā)展展的彈性性也具有有實(shí)用性性和操作作性。（八）規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、功能能區(qū)域

55、定定位1、規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)（1）將將穿越本本項(xiàng)目的的高壓走走廊沿線線設(shè)置為為綠化軸軸線，布布置成寬寬闊的景景觀帶，從而將將切斷規(guī)規(guī)劃用地地的特殊殊“地帶”，轉(zhuǎn)化化為改地地塊獨(dú)具具特色“景觀綠綠色通道道” 這樣樣就確定定了整體體規(guī)劃的的基調(diào)。（2）由由東北向向西南，建立起起貫穿整整個(gè)“國際汽汽貿(mào)集聚聚中心”結(jié)構(gòu)中中心組織織軸線，與綠化化撰寫彼彼此呼應(yīng)應(yīng)，構(gòu)筑筑起統(tǒng)籌籌建筑群群體的“中心樞樞紐”，將諸諸多單體體統(tǒng)一納納入秩序序之中。（3）以以“綠軸”為“底”，結(jié)構(gòu)構(gòu)軸線為為“圖”；兩個(gè)個(gè)軸線相相交，達(dá)達(dá)成簡練練、明確確規(guī)劃組組織構(gòu)架架，有力力的突出出中心，形成場場面恢弘弘的整體體效果。外部整整體空

56、間間層次分分明，形形成分布布均衡的的視覺焦焦點(diǎn)和空空間景觀觀、人文文節(jié)點(diǎn)，建立統(tǒng)統(tǒng)一、集集聚空間間秩序。2、意見見規(guī)劃為為七個(gè)功功能區(qū)：（1）汽汽車展示示交易區(qū)區(qū)（2）汽汽車美容容服務(wù)區(qū)區(qū)（3）汽汽車配件件交易市市場（4）二二手車交交易市場場（5）汽汽車零部部件、快快修生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)（5）商商貿(mào)流通通中心（6）信信息咨詢?cè)兎?wù)區(qū)區(qū)（7）綜綜合配套套服務(wù)區(qū)區(qū)功能布局局沿通港公公路控制制在300米寬的的生態(tài)綠綠化帶，齊梁路路控制在在20米米寬的生生態(tài)綠化化帶，規(guī)規(guī)劃道路路沿線控控制在112米寬寬的生態(tài)態(tài)綠化帶帶。A 汽車車展示交交易區(qū)沿主干道道通港公公路和次次干道齊齊梁路，是人流流量、車車流量的的主要?jiǎng)?/p>

57、動(dòng)線，采采用周邊邊式布局局，安排排汽車展展示交易易區(qū)。自自西向東東、由北北向南依依次布局局12座座品牌汽汽車銷售售服務(wù)旗旗艦店（簡稱“4S店店”）。B 汽車車美容服服務(wù)區(qū)本區(qū)域位位于汽車車展示交交易區(qū)之之后，在在梁區(qū)間間布置貫貫通的綠綠化帶和和公共停停車場，將展示示交易區(qū)區(qū)的主要要車流到到達(dá)該區(qū)區(qū)，通過過交通的的組織引引導(dǎo)，為為該區(qū)域域的美容容服務(wù)區(qū)區(qū)帶來興興旺的“人氣”。C 汽車車配件交交易市場場在國際汽汽貿(mào)集聚聚中心規(guī)規(guī)劃的西西南片，是地塊塊較大的的汽配交交易市場場。不僅僅面向城城市建設(shè)設(shè)經(jīng)營，同時(shí)內(nèi)內(nèi)部形成成完整的的“街市”。D 二手手車交易易市場在國際汽汽貿(mào)集聚聚中心規(guī)規(guī)劃的東東南片區(qū)

58、區(qū)，依傍傍“綠軸”是二手手車市場場。沿規(guī)規(guī)劃道路路布置經(jīng)經(jīng)營用房房，同時(shí)時(shí)面向城城市和內(nèi)內(nèi)部二手手車停車車場，有有利于經(jīng)經(jīng)營。E 汽車車零部件件生產(chǎn)區(qū)區(qū)、快修修區(qū)在國際汽汽貿(mào)集聚聚中心規(guī)規(guī)劃中心心的汽車車零部件件生產(chǎn)區(qū)區(qū)、快修修區(qū)沿著著齊梁路路建設(shè)布布局。與與汽車交交易、汽汽配交易易記性有有機(jī)的結(jié)結(jié)合。F 商貿(mào)貿(mào)流通中中心、信信息咨詢?cè)兎?wù)區(qū)區(qū)、綜合合配套服服務(wù)區(qū)沿規(guī)劃道道路布置置商貿(mào)流流通中心心、信息息咨詢服服務(wù)區(qū)、綜合配配套服務(wù)務(wù)區(qū)，為為國際汽汽貿(mào)集聚聚中心注注入活力力，形成成良好的的濃厚的的商業(yè)氛氛圍。這這些相關(guān)關(guān)區(qū)域里里面有：高級(jí)酒酒店式公公寓、商商貿(mào)信息息中心大大廈、交交易中心心、娛

59、樂樂休閑中中心、，是他們們成為整整個(gè)國際際汽貿(mào)集集聚中心心NO11標(biāo)志。借助丹丹陽汽配配市場的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施條件件，帶動(dòng)動(dòng)整個(gè)國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心的開開發(fā)建設(shè)設(shè)與經(jīng)營營運(yùn)作。3、空間間組織以兩條軸軸線為基基本框架架，形成成層次分分明的空空間序列列。軸線線發(fā)端于于主干道道通港公公路和齊齊梁路的的交匯口口，向內(nèi)內(nèi)擴(kuò)展形形成廣場場，做為為汽車城城的主入入口廣場場。廣場場將成為為展示國國際汽貿(mào)貿(mào)集聚中中心甚至至整個(gè)丹丹陽及開開發(fā)區(qū)城城市形象象的“窗口”。在主廣場場邊聳立立一座港港結(jié)構(gòu)標(biāo)標(biāo)志塔實(shí)際際上的“城市雕雕塑、城城市的名名片”，高22.8米，頂部托托起“國際汽汽貿(mào)集聚聚中心”的霓虹虹標(biāo)志，極好的的

60、渲染氣氣氛，提提升汽車車城形象象。面對(duì)對(duì)主廣場場的建筑筑是綜合合交易展展示會(huì)議議中心，圓形、高大的的體量成成為軸線線組織的的“龍頭”，以此此來襯托托主體建建筑的氣氣勢。12座品品牌汽車車交易展展示旗艦艦店聯(lián)祛祛而立，發(fā)端于于綜合展展示中心心邊，向向西、向向南呈波波浪式展展開，魚魚貫排列列，呈現(xiàn)現(xiàn)有條不不紊的品品牌立體體商業(yè)空空間。汽車美容容服務(wù)區(qū)區(qū)、汽配配市場和和二手車車市場的的空間形形態(tài)，順順應(yīng)連接接延伸或或承接主主軸線，形成基基地上統(tǒng)統(tǒng)一完整整的立體體空間序序列。位于基地地中部的的酒店式式公寓，挺拔的的體量，為“水平節(jié)節(jié)奏”中，加加入“高直”的要素素，支撐撐期國際際汽貿(mào)集集聚中心心的天際際