1、2022 年四川房地產(chǎn)估價(jià)師考試考前沖刺卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時(shí)間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，只有一 個(gè)最符合題意)1.假設(shè)整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益為 20%，國(guó)債的收益率為 10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的相關(guān)系數(shù)是 0.4，那么房地產(chǎn)投資評(píng)估的模型所用的折現(xiàn)率應(yīng)為()。A10%B11%C13%D14%2.某縣城的青年旅行社 2 月份組織 4 次國(guó)內(nèi)旅游團(tuán)，收取旅游費(fèi)90000 元，其中替旅游者支付給其他單位的各項(xiàng)費(fèi)用 50000 元， 改由其他旅游企業(yè)接待 2 個(gè)團(tuán)，轉(zhuǎn)付旅游費(fèi) 300

2、00 元。另支付給 本單位導(dǎo)游費(fèi)用 4000 元，該旅行社應(yīng)繳城建稅為_(kāi)。A 0 元第1頁(yè) 共19頁(yè)B15 元C20 元D25 元3.某租客 5 年支付的物業(yè)租金的現(xiàn)值為 40 萬(wàn)元， 年租金增長(zhǎng)的百分率為 5%，如果折現(xiàn)率與之相同，則該租客第一年末支付的租金為()萬(wàn)元。A8.0B8.4C9.0D10.0 4.在市場(chǎng)調(diào)查的確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)階段，調(diào)查項(xiàng)目可以分為不 同類(lèi)別。其中， ()是指通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)，來(lái)揭示問(wèn)題的真實(shí) 性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。A試探性調(diào)查B描述性調(diào)查 C因果性調(diào)查 D假設(shè)性調(diào)查5.收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用不包括()。第2頁(yè) 共19頁(yè)A人員工資及辦公費(fèi)用B保持物業(yè)正常

3、運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費(fèi)用 C保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和法律費(fèi)用等D抵押貸款還本付息費(fèi)用6.房地產(chǎn)項(xiàng)目敏感性分析主要的步驟如下所示，排列正確的是() 。計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值；確定不 確定因素可能的變動(dòng)范圍；通過(guò)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)情況，找出較 為敏感的不確定性因素，作出進(jìn)一步的分析；確定用于不確定 分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。AB C D7.人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)決策過(guò)程中，可能扮演不同的角色， ()是首先提出或有意購(gòu)買(mǎi)某一產(chǎn)品或服務(wù)的人。A發(fā)起者第3頁(yè) 共19頁(yè)B影響者 C決策者 D購(gòu)買(mǎi)者8.房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括()子市場(chǎng)。A租賃B銷(xiāo)售 C保險(xiǎn) D抵押9.企

4、業(yè)償債能力包括長(zhǎng)期償債能力和短期償債能力。下列四個(gè)衡量指標(biāo)，與其不同的是()。A利息保障倍數(shù)B流動(dòng)比率 1 C速動(dòng)比率 D流動(dòng)比率 210.根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法是()。A認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法第4頁(yè) 共19頁(yè)C目標(biāo)定價(jià)法D成本加成定價(jià)法11.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的區(qū)別在于()。A是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值B是否考慮本金的時(shí)問(wèn)價(jià)值C是否考慮先前計(jì)息周期累計(jì)利息的時(shí)間價(jià)值D采用名義利率還是實(shí)際利率12.香港新鴻基公司董事會(huì)決議規(guī)定， 在大陸的投資不能超過(guò)其全部投資的 10%，這是基于()的考慮結(jié)果。A大陸政策多變B占領(lǐng)世界投資市場(chǎng) C風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D投資組合13.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建

5、設(shè)階段是指()所經(jīng)過(guò)的過(guò)程。A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)B獲得土地后到全部工程竣工 C從工程開(kāi)工到工程竣工驗(yàn)收 D從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢第5頁(yè) 共19頁(yè)14.居民購(gòu)買(mǎi)住宅的行為屬于()。A習(xí)慣性購(gòu)買(mǎi)行為B尋求多樣化購(gòu)買(mǎi)行為 C化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買(mǎi)行為 D復(fù)雜購(gòu)買(mǎi)行為15.反映投資者每年實(shí)際獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益投資的比率的指標(biāo)是()。A還本付息比率B抵押收益率 C投資回報(bào)率 D項(xiàng)目收益率16.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于()100%。A開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本 C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本17.流動(dòng)比率越()，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本越多，對(duì)債

6、權(quán)人而言，其債權(quán)就越安全。第6頁(yè) 共19頁(yè)A低B高C不變D無(wú)法判斷18.下列各項(xiàng)費(fèi)用中，不屬于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)的是()。A三通一平費(fèi)用B工程造價(jià)咨詢(xún)費(fèi) C可行性研究費(fèi)用 D水文地質(zhì)勘探費(fèi)19.可行性研究是在投資前期所做的工作。它可以分為四個(gè)階段，分別是投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、 ()和項(xiàng)目的評(píng)估決策。A詳細(xì)可行性研究B精確可行性研究 C高級(jí)可行性研究D進(jìn)一步可行性研究20.對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 由于開(kāi)發(fā)商全程擔(dān)保貸款， 其所銷(xiāo)售的住房為期房，如果購(gòu)房者交付的首期款達(dá)到了所購(gòu)房?jī)r(jià)的()，則開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大大減少。第7頁(yè) 共19頁(yè)A15%B30%C35%D40%21.在寫(xiě)字樓出租過(guò)程中， 物

7、業(yè)管理人員常要計(jì)算 R/U 系數(shù)。其中，R/U 系數(shù)是指()。A出租單元內(nèi)建筑面積與可出租而積的比值B可出租面積與出租單元內(nèi)建筑面積的比值 C出租單元內(nèi)建筑面積與建筑總而積的比值 D可出租單元建筑面積與建筑總面積的比值22.投資機(jī)會(huì)研究分為一般投資機(jī)會(huì)研究和特定項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究，下列不屬于一般投資機(jī)會(huì)研究的選項(xiàng)是()。A地區(qū)研究B部門(mén)研究C以利用資源為基礎(chǔ)的研究D要確定的項(xiàng)目的投資機(jī)遇的研究23.物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以()為中心。第8頁(yè) 共19頁(yè)A物業(yè)的保值增值B滿(mǎn)足當(dāng)前的租戶(hù)和新租戶(hù) C物業(yè)的安全D實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo)24. ()是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改

8、變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的活動(dòng)。A房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)B房地產(chǎn)管理 C房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) D房地產(chǎn)運(yùn)作25.物業(yè)代理公司通過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查分析和預(yù)測(cè)， 可以協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行()。A項(xiàng)目融資B工程招標(biāo) C市場(chǎng)定位 D物業(yè)管理二、多項(xiàng)選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，有多個(gè) 符合題意)第9頁(yè) 共19頁(yè)1.在實(shí)際交易中，只有當(dāng)買(mǎi)者所愿意支付的最高價(jià)格()賣(mài)者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí)，交易才會(huì)成功。A高于B等于 C低于D不高于E不等于 2.建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。A單位比較法B工料測(cè)量法 C指數(shù)調(diào)整法 D分部分項(xiàng)法E成新折扣法 3.估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)歸檔的估價(jià)資料包括()。A實(shí)地查勘記錄B委托

9、人名片C估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況D估價(jià)中的不同意見(jiàn)第10頁(yè) 共19頁(yè)E估價(jià)報(bào)告定稿之前的重大調(diào)整或修改意見(jiàn) 4.在實(shí)際估價(jià)中，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)結(jié)果的可靠性，關(guān)鍵取決 于()。A房地產(chǎn)具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力B將預(yù)期原理作為理論依據(jù)C正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)方式D正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風(fēng)險(xiǎn)E正確預(yù)測(cè)了未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 5.預(yù)期原理是()等估價(jià)方法的理論依據(jù)。A市場(chǎng)比較法B收益法 C成本法D假設(shè)開(kāi)發(fā)法E路線價(jià)法 6.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于() 引起的。A裝飾裝修改造B通貨膨脹第11頁(yè) 共19頁(yè)C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加D改進(jìn)物業(yè)管理E周?chē)h(huán)境改善 7.下列情形

10、中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。A消費(fèi)者的收入增加B作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升 D消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升 8.房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成有_等。A直接成本B土地取得成本C開(kāi)發(fā)成本D措施費(fèi)E管理費(fèi)用9.下列敘述正確的是_。A市場(chǎng)價(jià)格是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果B成交價(jià)格是一個(gè)已完成的事實(shí)， 不會(huì)隨其他因素的變化而變化 C理解成交價(jià)格應(yīng)明確買(mǎi)價(jià)與賣(mài)價(jià)二者之間的關(guān)系第12頁(yè) 共19頁(yè)D一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)E市場(chǎng)價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)值、公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值三者的含義基本相同，在 一般情況下可

11、以混用10.市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟有_。A搜集交易實(shí)例B選取可比實(shí)例 C評(píng)價(jià)可比實(shí)例D對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚鞥價(jià)格修正11.房地產(chǎn)估價(jià)的必要性主要表現(xiàn)在_等方面。A土地使用權(quán)出賣(mài)的需要B房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要 C房地產(chǎn)稅收的需要D房地產(chǎn)征收和征用補(bǔ)償?shù)男枰狤房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?2.路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟有_。A劃分路線價(jià)區(qū)段第13頁(yè) 共19頁(yè)B設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度 C選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地 D調(diào)查評(píng)估路線價(jià)E修正路線價(jià)差值13.房地產(chǎn)按開(kāi)發(fā)程度來(lái)劃分，可以分為_(kāi)。A耕地B生地 C毛地 D熟地E期房14.成本法估價(jià)的操作步驟有_。A市場(chǎng)調(diào)查B搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 C測(cè)算重新購(gòu)建

12、價(jià)格D測(cè)算折舊E求取積算價(jià)格15.尋找最高最佳使用的方法， 是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方式，然后從下列_等方面依序篩選。第14頁(yè) 共19頁(yè)A利益最大化B技術(shù)上的可能性 C法律上的許可性 D方案上的公開(kāi)性E經(jīng)濟(jì)上的可行性16.長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用有_。A用于成本法中預(yù)測(cè)未來(lái)的租金B(yǎng)用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整C用來(lái)比較、 分析兩宗(或兩類(lèi))以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)或潛 力D用來(lái)補(bǔ)填某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏E用來(lái)預(yù)測(cè)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格17.估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)應(yīng)搜集的資料有_。A對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料B對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料 C相關(guān)實(shí)例資料D各種相關(guān)

13、的修正率表E反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料第15頁(yè) 共19頁(yè)18.房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德主要有_等方面。A應(yīng)誠(chéng)實(shí)正直。公正執(zhí)業(yè)，不得做任何虛假的估價(jià)B應(yīng)保持估價(jià)的獨(dú)立性，必須回避自己、近親屬或其他利害關(guān)系 人的估價(jià)業(yè)務(wù)C如果感到自己的專(zhuān)業(yè)能力有限而難以對(duì)某一房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)， 不應(yīng)接受該項(xiàng)估價(jià)委托D應(yīng)妥善保管委托人的文件資料、除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，未經(jīng)委托人書(shū)面同意，不得將委托人的文件資料公開(kāi)或泄露給他人E應(yīng)接受繼期教育，并在合理的執(zhí)業(yè)范圍內(nèi)執(zhí)業(yè)19.收益法估價(jià)的操作步驟有_。A搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料B預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益C求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)D選用適宜的

14、收益法公式計(jì)算收益價(jià)格E修正最終的收益價(jià)格20.假設(shè)開(kāi)發(fā)法中，按估價(jià)對(duì)象細(xì)化的公式正確的有_。A適用于在生地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：生地價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后 的房地產(chǎn)價(jià)值-由生地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息- 銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)第16頁(yè) 共19頁(yè)B適用于將生地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：生地價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的熟 地價(jià)值-由生地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售 費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)生地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)C適用于在毛地上進(jìn)行房屋建設(shè)的公式：毛地價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由毛地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)D適用于將毛地開(kāi)發(fā)成熟地的公式：毛地價(jià)值 =開(kāi)發(fā)完成后的熟地價(jià)值-由毛地開(kāi)發(fā)成熟地的開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)毛地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)E在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-管理費(fèi)用-投資利息- 銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅費(fèi)-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的 稅費(fèi)21.決定房地產(chǎn)需求量的因素對(duì)房地產(chǎn)需求量的影響有_等。A該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平B消費(fèi)者的收入水平 C消費(fèi)者的偏好D利率的高低E經(jīng)濟(jì)的發(fā)展22.影