1、中國旅游地產(chǎn)目錄導(dǎo)言一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程（一）旅游地產(chǎn)的含義（二）地中海的消費(fèi)階段（三）分時度大力發(fā)展（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展（五）旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）資本進(jìn)入來源的多元化（二）產(chǎn)品線不斷延伸（三）不斷翻新三、旅游地產(chǎn)的市場分析（一）總體蛋糕（二）需求心理分析（三）中出現(xiàn)的幾個亮點(diǎn)四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析（一）式酒店、別墅（二）高尚復(fù)合型社區(qū)（三）時權(quán)酒店（四）養(yǎng)老公寓（五）獨(dú)立客棧（六）升級版農(nóng)家樂（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動型度假村（八）式小鎮(zhèn)（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施（十）旅游新區(qū)（十一）式商業(yè)中心（十二）旅游商業(yè)中心（十三）高端度假酒店或別墅五、未來旅游地

2、產(chǎn)的發(fā)展趨勢六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險簡述（一）項(xiàng)目投資準(zhǔn)備（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例（一）成功1、華僑城2、京津新城3、芙蓉古城4、西安曲江新城（二）失敗1、內(nèi)蒙根河“天工部落”2、湖鳳凰度假村3、湖南4、內(nèi)蒙通遼廟水庫導(dǎo)言“推開窗門，向左看，是石板路、傾斜的屋檐和印滿歲月痕跡的城門和城墻。向右看，是悠悠的烏篷船、的苗家歌聲和光小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江?！边@是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的可以達(dá)到 5 萬元。整個沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋?yàn)橹行牟粩嘞蛏舷掠伟l(fā)展，一條河富裕了

3、一城的百姓。有人說：“本來想搞旅游，但沒有想到一不為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年在沱江旁邊控制 100 畝土地，今天的絕對步入福布斯之列”。目前，全球有 2000 萬人了各種不同形式的旅游地產(chǎn)。有人估計，如果中國 500 萬人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按 5 萬元計算，那么將是 2500 億元的大蛋糕。為了這的蛋糕，各路蜂擁而至，各種造成運(yùn)動此起彼伏。從 2003 年的某公司湖南整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005 年鷹象控制內(nèi)額爾古納 3000 多平方上下迎來了一股旅游公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，地產(chǎn)熱。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產(chǎn)不敗的神話已經(jīng)投入了一個

4、個不和諧的漣漪。讓以理智的眼光來面對這各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。一、旅游地產(chǎn)含義和發(fā)展歷程（一）旅游地產(chǎn)的含義旅游地產(chǎn)：指所有與旅游業(yè)相關(guān)的物業(yè)類型。主要包括三類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、公園、旅游培訓(xùn)、會議中心、酒店、分時度假酒店、度假村、風(fēng)景名勝度假村等旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產(chǎn)在居住品質(zhì)、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目具有的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關(guān)注和青睞。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為

5、游客的旅游活動建造的各種觀光、休閑性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。一般以公園最為常見。旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、筑物及關(guān)聯(lián)空間。等建旅游住宅地產(chǎn)：指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是所說的度假地產(chǎn)；同時也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。（二）地中海的消費(fèi)階段地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點(diǎn)。文化上，東岸的中東地區(qū)是世界的兩大與教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。古羅馬人

6、就稱這個海為“地中?！保淅≌Z原文 Mare Mediterra直譯就是“國之?！薄５刂泻５穆糜蔚禺a(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國南部和意大利的那不最為典型。1、法國南部的旅游地產(chǎn)時代（1）英國首相的指引在 19 世紀(jì)以前，休假本來就是富人或的。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現(xiàn)在那個時代。l839 年，英國首相(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風(fēng)景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠(yuǎn)離社會的喧囂。卸任后，他到這里這里建起了自己的別墅，并生活到 30 年后。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而度假。了英國人的，紛紛在冬天來到法國南部的海

7、灣（2）法國詩人科諾的示范l858 年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時，給皇后(三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。這下又激起了法國人對海岸的，于是法國國王、等紛紛來和到海岸度假，并以此名儒云集的勝地。了歐洲其他皇室的，地中海北岸一下成為歐洲隨著來海岸休英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人金時代到第一次的，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。可惜這樣的黃時結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。（3）的“爵士樂時代”的享受心理好在幾年后開始了的“爵士樂時代”，人要到歐洲來尋找他們在無法享受到的自然景觀與人文景觀，

8、于是再度發(fā)現(xiàn)了法國南部海岸。但原來充滿氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室，而是演員、作家。威士忌替代了香檳酒，的勞斯萊斯車。尤其在 1925 年，一位作家(百萬富翁)平民的別克車替代了英國一改以往歐洲人冬天來海岸休傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。（4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后成售賣藝術(shù)的商場。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術(shù)家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因?yàn)楫?dāng)時的法國南部還沒有

9、被工業(yè)波及，還充滿了農(nóng)耕社會的自然環(huán)境。尼地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。在十九世紀(jì)到二十世紀(jì)的法國南部，度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實(shí)際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產(chǎn)，度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實(shí)的指導(dǎo)意義。2、意大利那不的旅游地產(chǎn)（1）火山掩埋的旅游古城那不非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。我小時候看的第一本科普啟蒙書火山和火山在公元 79 年噴發(fā)的情景，當(dāng)年火山灰掩埋了就是描述的那不附近最著名的龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。這個古城在 16 世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個位于那不郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場等。（2）度假地

10、產(chǎn)小鎮(zhèn)的風(fēng)采(Sorrento 又譯)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在鎮(zhèn)的街道岸邊，流連一下街邊咖啡座，領(lǐng)略浪漫的意大利，是很令人向往的事。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。那不阿瑪卡島和南邊的阿瑪海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被國家地理雜志人一生必須看一次的世界 51 個地方之一。（三）分時度大力發(fā)展1、分時度定義和（1）定義中國旅游旅游綠皮書- 20002002 年中國旅游發(fā)展分析

11、與預(yù)測一書中，對分時度描述為：最初是指人們在度假地時，只部分時段的，幾戶人家共同擁有一處，共同、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地用權(quán)實(shí)行交換。使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不產(chǎn)的使“分時度假”是一個三贏的格局：酒店可以提高入住率；會員通過的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價很多的價格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像 RCI 這樣的中介也因此掙得自己的傭金。（2）上世紀(jì) 60 年代，法國有 12 個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有 1 個月的使用權(quán)，這就是“分時度雛形。在 60 年代早期，一位

12、名叫奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時度假概念。他設(shè)想將度假地的出售給消費(fèi)者，然后給予每個者在度假地住宿的權(quán)利，所有者被稱為股東或。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時度假產(chǎn)品的歡樂（Hapimag）公司。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在 1968 年就有 8000 多名股東其房產(chǎn)。到 20 世紀(jì) 90 年代，這家公司共有 12.5 萬名股東和遍布?xì)W洲 15 個國家的 53 處分時度假地。1967 年，法國著名的建筑公司 Les Grands Travaux de Marseille 也設(shè)計了分時度假產(chǎn)品，這是全球第一個標(biāo)準(zhǔn)的分時

13、度假產(chǎn)品設(shè)計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū) 的Superdevoluy 滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產(chǎn)品并一舉成功。（3）在的大力發(fā)展20 世紀(jì) 70 年代之后，分時度假概念大量傳入本土。當(dāng)時經(jīng)濟(jì)繁榮時期房地產(chǎn)業(yè)的飛速動房地產(chǎn)商建設(shè)大批公寓房和度假別墅。70 年代中期的石油中，因油價上漲使經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，大量閑置，房地產(chǎn)商急需解決積壓的需求，客觀上推動了經(jīng)營者很快就發(fā)現(xiàn)一個分時度假產(chǎn)品在的發(fā)展。但引入分時度假概念并開始銷售的問題：即產(chǎn)品過于，缺乏靈活性，人們一旦了分時度假產(chǎn)品之后，只能年復(fù)一年地在同一度假地度假。為了解決這個問題，有人在分時度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開發(fā)出分時度假

14、交換系統(tǒng)。擁有度假使用權(quán)的消費(fèi)者，可以將自己的度假使用權(quán)，通過全球網(wǎng)絡(luò)交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權(quán)。在 20 世紀(jì) 80 年代初期，分時交換的概念從佛羅里達(dá)到英國和西班牙，分時度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個新的發(fā)展階段。（4）分時度假的探索這個東西進(jìn)入中國沒幾天，“就被的商搞砸了”。商的給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。比如，他們暗示消費(fèi)者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實(shí)上，你是否可以取得那個國家的還是個問題。開放的旅游目的地只有 20 多個，而是否給你簽發(fā)目前，向，是屬于申請國的國家主

15、權(quán)，是人家的問題，交換成功率也行為。誰敢做這種擔(dān)保，誰就是在就一定是 100%。還有，即使取得沒有為了解決誠信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時度假公司分銷，消費(fèi)者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時也與商簽訂協(xié)議。隨著國外擁有雄厚資源的分時度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時度假將在到大力的發(fā)展。得（四）海南旅游地產(chǎn)的起伏發(fā)展1、海南旅游地產(chǎn)在占有重要地位據(jù)業(yè)內(nèi)境，已身，正估計，海南旅游地產(chǎn)在的市場份額已占到 40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)旅游地產(chǎn)的知名品牌。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。2、上世紀(jì)旅游地產(chǎn)從上個世紀(jì) 80 年代末期開始一直延續(xù)

16、到 90 年代中期的海南地產(chǎn)崩破，使得包括地產(chǎn)在內(nèi)的海南經(jīng)濟(jì)幾乎陷入滅頂之災(zāi)，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因產(chǎn)生而低谷，前后不到兩年時間。；投資額僅為 3.3 億元，1990 年也不過 4.1 億元；但此后便以數(shù)在海南建省之后的倍的速度增長。以 1990 年作為投資基準(zhǔn)對比點(diǎn)，1991 年增長 2.6 倍，1992 年增長 7.3 倍，而 1993 年和 1994 年則分別增長 14 倍和 13.9 倍，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過 57 億元，達(dá)到投資熱的頂峰。投資過熱并不是問題的關(guān)鍵，真正導(dǎo)致海南地產(chǎn)致命一擊的是大量用于炒地皮、炒樓花的

17、投機(jī)運(yùn)動當(dāng)中。當(dāng)時的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)： 1991 年至1996 年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地 42307 公頃，項(xiàng)目竣工的只有 7345 公頃，占 17.36 。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。擊鼓傳花總有斷鏈的時候，等到入。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從 1995 年起，海南整個房地產(chǎn)投資急事情真正出現(xiàn)時，海南劇滑坡，當(dāng)年比上年下降 49，隨后的幾年，投資額直線跳水。至 1998 年年底，大量沉積在 594 萬平方米空置商品房、120 萬平方米停緩建工程和近 30 萬閑置土地上。這個泡沫卷走了至少 800 億元，直接導(dǎo)致海南省 GDP 連年下降。3、博螯帶動旅游地產(chǎn)的發(fā)展。舉

18、世關(guān)注的博鰲在風(fēng)景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開，令海南為之一震。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。由于海南南部沿海風(fēng)景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產(chǎn)開發(fā)主要以休閑旅游和度酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的。由于本土消費(fèi)能力有限，地產(chǎn)客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過 60是外地客戶。4、海南旅游地產(chǎn)全線飄紅。近年，海南進(jìn)入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州、陵水清水灣

19、、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等 10 多個項(xiàng)目達(dá)成開發(fā)意向，面積達(dá) 300 多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。就于 2005 年 9 月與海南省萬寧市簽訂了框架協(xié)議，共同投資 100中信泰富億元，用 10 年時間合作開發(fā)用地面積超過 5.7 萬畝的神州項(xiàng)目。這個海南首個投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說將建設(shè)成一個示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。此外，投資 50 億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設(shè)計，建成面向國際和內(nèi)地高端旅游市場的、類似的普吉島和厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，聯(lián)手投資開發(fā)。此外，中遠(yuǎn)始涉足旅游地產(chǎn)。而在雅居樂其酒店更

20、是拉來了歐洲大財團(tuán) BELGRAVIA PROPERTIES、和黃地產(chǎn)、山東魯能、蘆薈株式會社，都在海投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資 10 億元建設(shè)綜合型度假村。在國內(nèi)一線城市價格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價格也是不斷走高，三亞的公寓價格已經(jīng)到了 6000 元/平方米，?？凇⑷f寧等地的旅游地產(chǎn)價格也到 4000 元/平方米。（五）旅游地產(chǎn)的開發(fā)熱1、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產(chǎn)生巨大的休閑度假需求一般說來，一個城市人均 GDP 超過 5000，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內(nèi)幾個發(fā)達(dá)的城市大部分已經(jīng)超過 50002006 年人均也超過了 5000。其中最高的。是 88

21、15，位列第十三位的中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費(fèi)迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了堅實(shí)的需求，是旅游地產(chǎn)發(fā)展的原因。（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對旅游地產(chǎn)的需求。國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006 年我國城鎮(zhèn)化率約為 44。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)，我國城鎮(zhèn)化率在 2010 年將接近 50，2020 年將達(dá)到55左右。旅游地產(chǎn)是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產(chǎn)的需求。（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價格

22、嚴(yán)重低于價值，隨著兌換的不斷升值，其資產(chǎn)價值將得到體現(xiàn)。從而導(dǎo)致城市價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農(nóng)村的旅游地產(chǎn)。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時由于旅游的發(fā)展對地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動作用，因此土地價格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價上具有明顯的優(yōu)勢。城市價格的不斷走高，旅游需求。相對較好的生態(tài)品質(zhì)和較低的價格，形成了一定的（4）投資性需求形成的巨大的市場旅游地產(chǎn)價值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時間的推移其價值會不斷遞增，從而具有很好的投資價值。民間剩余機(jī)會投資旅游地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的保值和增值。必然會抓住這個投資2、旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)（1）空間的廣泛性近兩年旅游地產(chǎn)不僅

23、在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級甚至市級風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。不僅在郊區(qū)而且在農(nóng)村也得到了發(fā)展。（2）投資主體的全民性投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)。一些千畝以上的大的旅游地產(chǎn)投資巨大，一般是大的地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設(shè)，郊區(qū)的大批量的農(nóng)家樂很多是由當(dāng)?shù)卮迕駚斫ㄔO(shè)，大部分式酒店的投資對象是的普通市民。二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）資本進(jìn)入來源的多元化1、房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入（1）性地產(chǎn)巨頭的介入情況在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅

24、游地產(chǎn)近幾年都把目光對準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。以雅居樂為例，雅居樂 2007 年 1 月份旗下首家五星級酒店在中山長江球場開業(yè)后，年內(nèi)又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山投入使用。t目前，在廣州番禺、佛山建設(shè)的兩個四星級酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營業(yè)。雅居樂在廣州、西安、海南、惠州等城市和省份都已經(jīng)規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達(dá) 2 萬多畝，將沿著海岸線建設(shè) 3 個場和 6 家頂級酒店?！鼻颍?）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。區(qū)域性的地產(chǎn)商實(shí)力不是太深厚，但在當(dāng)?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結(jié)合本地的文化

25、建造旅游地產(chǎn)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和的芙蓉古城。西安曲江新城占地 47 平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，開發(fā)商西安高科是本地頗有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)。芙蓉古城占地 1000 畝，目前已經(jīng)是 AAA 級景區(qū)。其開發(fā)商置信也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的旅游景區(qū)。2、旅游景區(qū)經(jīng)營者的介入。在旅游地產(chǎn)為開發(fā)之前，中國已產(chǎn)生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。隨著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，這些景區(qū)經(jīng)營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游

26、地產(chǎn)，主要集中于酒店特別是 式酒店。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。3、旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)的投入。旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實(shí)力和資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢，同時具有很強(qiáng)的游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。實(shí)力，近年來頻頻進(jìn)軍旅酒店原來只是純粹作為住宿接待設(shè)施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而式或分時度假酒店具有回收的優(yōu)勢，因而受到了酒店經(jīng)營者的青睞。4、其它的介入。在旅游利好的刺激下，許多加速介入，如某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和某貿(mào)易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，取得了巨大的成功。（二）產(chǎn)品線不斷延伸1、傳統(tǒng)的旅

27、游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設(shè)施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。隨著旅游競爭的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場份額。因此增加旅游物業(yè)是旅游景區(qū)品味的重要內(nèi)容，包括旅俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。因?yàn)槁糜紊虡I(yè)能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價值。2、式酒店星火燎原。式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進(jìn)行了很好的結(jié)合，對開發(fā)商來說可以實(shí)現(xiàn)收回投資。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。

28、從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，式酒店星羅棋布。在江蘇，圍繞幾乎形成了眾多的式酒店群落，依托茅山和寶華山都有式酒店和別墅出售。而香泉湖和白鷺島的式酒店的也不斷沖擊大眾的視野。3、特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設(shè)批量和成規(guī)模的休閑度假設(shè)施來形成一個集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)種類型：的目的。在國內(nèi)目前有如下幾（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內(nèi)等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目。的阿爾山（2）人造的小鎮(zhèn)通過挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來文化形成一個旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。如云

29、南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、的芙蓉古鎮(zhèn)等。（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個旅游小鎮(zhèn)。比較典型的有的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。4、超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。超級復(fù)合大型旅游地產(chǎn)其最的目的在旅游而不是地產(chǎn)，旅游主要作用是營造一個環(huán)境，通過環(huán)境的改造達(dá)到土地價值的目的，在目前做的比較成功的是的華僑城和宋城，的腳下的公社也是一個旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例。5、特色旅游房地產(chǎn)正從理論實(shí)踐。旅游地產(chǎn)目前正在向縱深挺進(jìn)，新的產(chǎn)品在不斷研發(fā)之中。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時度假酒店等。傳統(tǒng)的農(nóng)家樂小而分散，并且難以保證質(zhì)量，部分開發(fā)商通過按農(nóng)家模式建設(shè)成片建筑，

30、然后再出租或出售給經(jīng)營形成的房地產(chǎn)。（三）不斷翻新1、策劃先行、開路。旅游地產(chǎn)屬于大宗的非必需品消費(fèi)，非常理性，因此如果不針對客戶在做獨(dú)到的策。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點(diǎn)，比如環(huán)境、投劃，將很難引起消費(fèi)者的資回報率等。如華僑城在，前期策劃和的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目就沒有刻意模仿歡樂谷，而是根據(jù)當(dāng)?shù)匚幕M(jìn)行了修改。西安的曲江新城將 47 平方公里的土地上設(shè)置成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時尚的旅游設(shè)施。海南的許多地產(chǎn)項(xiàng)目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等進(jìn)行相連。為了讓具有的信息傳遞給消費(fèi)者商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定收入來自于地產(chǎn)。費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多的一半2、聚焦中國

31、中心城市。旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對有投資或度假需求的高收入者。等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市是重點(diǎn)銷售對象。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是者。、和和廣州的消費(fèi)3、性市場。旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況分為區(qū)域性的客源和性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對本市的客源，因?yàn)槠渥髀糜蔚哪康闹皇菫榱送恋厣?，不是為了度需要。海南的大部分旅游屋。都是針對的客源，包括?nèi)的部分高收入階層都在海南房4、價格呈階梯式分布。旅游地產(chǎn)的價格取決于兩個，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產(chǎn)價值越大，反之就越少。另一個取決于距離價值會越

32、大，距離越遠(yuǎn)，價值越小。消費(fèi)地的距離，距離消費(fèi)客源地越近，海南的旅游地產(chǎn)發(fā)展非常成熟，但是旅游地產(chǎn)的價格以知名度最高的三亞為最，均價達(dá)到6000 元/平方米，文昌等地價格在 4000 元/平方米左右。海南東部地區(qū)的價格更低，有些達(dá)到 2000 元/平方米。在距離長三角和珠三角的城市越近的地方，價格越高，如周莊的旅游地產(chǎn)價格達(dá)到 8000元/平方米，而距離較近的滁州，其精裝修的旅游地產(chǎn)價格在 4000 元左右，矛山的旅游別墅價格最低是 2600 元/平方米。5、品牌越來越引起重視?？傮w上說目前國內(nèi)的旅游地產(chǎn)公司還沒有形成強(qiáng)施的品牌，基本處在項(xiàng)目階段。良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個積極的效果，一方

33、面是價格，如華僑城的成功對其在和等地的項(xiàng)目起到了積極的影響。另一方面是獲得資源，對于旅游地產(chǎn)開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩(wěn)定，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當(dāng)?shù)氐恼J(rèn)可，更容易以較低的代價獲得當(dāng)?shù)氐膬?yōu)質(zhì)資源。旅游地產(chǎn)投資巨大，目前是旅游的成功。而一些性的品牌主要是的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。對于分時度假，由于中介更談不上品牌。的不規(guī)范，發(fā)展舉步為維堅，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，三、旅游地產(chǎn)的市場分析（一）總體蛋糕。旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。1、未來十年按家庭計算：2500 億元2006 年

34、，中國的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅速，各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假、酒店等產(chǎn)品開始興起。2007 年，宏觀市場對旅游地產(chǎn)的需求將推動其邁入一個快速成長階段。五合國際預(yù)計，在未來 10 年，中國將有 500 萬個家庭或個人接受旅游度假或權(quán)益，按每個家庭出資 5 萬元旅游計，就將產(chǎn)生 2500 億元的市場額度。2、未來十年按中產(chǎn)階層計算：1。7 萬億元國家2004 年，21 世紀(jì)前 10 年到 20，將中產(chǎn)階層形成的重要時期，預(yù)計到 2010 年中產(chǎn)階層人數(shù)將達(dá)到 1.7 億人。如果這 1。7 萬人未來十年每人按 1 萬元計算，那么未來十年的總體蛋糕是 1。7 萬億元。3、未來十年后的市場蛋糕：6。5 萬億元的

35、納稅大全中，將的社會各階層按的比例分成了七個部分，最頂端的 1 為計中的最高收入層為 10 ），前 25 中包括了低收入人群和窮人。就是說巨富，次端的 5 為富，前 10 為（中的為中產(chǎn)上，次 25 的為中產(chǎn)下，剩余的 5025屬于中產(chǎn)。中國未來按這個比例計算，按 15 億人計算，那么中產(chǎn)的總是 3。25 億人，每人按 2 萬元消費(fèi)計算，那么總的市場蛋糕是 6。5 萬億元。4、市場蛋糕的理性分析。中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展是必然的，中產(chǎn)階層達(dá)到 25也是一個可行的數(shù)字，總這幾年城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)可以推測出來。但如果一個中產(chǎn)階層在旅游上是 5 萬元有點(diǎn)偏高，因?yàn)槁糜味燃俨粌H僅是，還有交通、餐飲等消費(fèi)。而且

36、中產(chǎn)階層的消費(fèi)不僅僅局限在國內(nèi)，國外占有一部分，而國外這一部分中產(chǎn)商很難得到。當(dāng)然，旅游的產(chǎn)的消費(fèi)沒有包括，外國消費(fèi)的也有一定的市場，兩相抵消。如果按每人 2 萬元比較合理，因?yàn)橐粋€中人產(chǎn)階層每年消費(fèi)按 1000 元計算，那么 20 年就是 2 萬元。所以中國旅游產(chǎn)地的市場蛋糕，6。5 萬億元是比較合理的。（二）需求心理分析1、休閑度假型心理。中產(chǎn)階層的壓力越來越大，傳統(tǒng)的觀光式觀光旅游必然被度假旅游所取代。因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，休閑度假將成為一種基本點(diǎn)的需求。高收入者不僅要吃和住，還需要放松心靈，這種是心理是主流消費(fèi)心理。2、投資型心理。旅游具有投資價值具有兩個原因，一個是客觀的市場需求，

37、市場需求的急劇膨脹必然帶來資產(chǎn)的升值。另一個是資源的不可再生性。旅游地產(chǎn)依賴優(yōu)美的自然環(huán)境和和土地，而這些自然環(huán)境和土地隨著知名度的升高會升值。3、炫耀型心理。度假休閑也有高中低檔次之分。普通大眾可能通過分時度假獲得相對低廉的度假需求，而一些社會金字塔頂尖的將選擇豪華的超五星級設(shè)施，如阿聯(lián)酋迪拜的七星級帆船酒店，每個入住的客人都會感到是一種榮耀。通過入住這些高星級設(shè)施，獲得一種炫耀性的滿足感。4、養(yǎng)老型心理。一般說來，旅游比較偏遠(yuǎn)，難以邊工作邊居住。但退休后居住在風(fēng)景優(yōu)美的小鎮(zhèn)比大都市更能保證健康。因此在年輕時買一棟旅游作為養(yǎng)老居住成為許多高收入階層的選擇。5、商務(wù)交際型心理。商務(wù)交際和談判需

38、要一個相對好的環(huán)境，對于一些高檔次的別墅群，人可以形成一個交際，有利于促進(jìn)事業(yè)的發(fā)展。同時商務(wù)談判如果放在風(fēng)景優(yōu)美的別墅更能使談判雙方放松，達(dá)到增加成功機(jī)遇的目的。6、禮品型心理。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，旅游度假將成為一種時尚，旅游也將會成為一種禮品。前期主要是子女送給父母，后期將擴(kuò)散到成為一種普通的禮品，從而形成一個禮品需求市場。（三）中出現(xiàn)的幾個亮點(diǎn)1、深度深度，就是建立在互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)上，以企業(yè)和顧客之間的深度溝通、認(rèn)同為目標(biāo)，從關(guān)心人的顯性需求轉(zhuǎn)向關(guān)心人的隱性需求的一種新型的、互動的、更加人性化的新模式、新觀念。它要求讓顧客參與企業(yè)的管理，給顧客提供無限的，與顧客建立長期的合作關(guān)系，通過大量的人性

39、化的溝通工作，使自己的產(chǎn)品品牌產(chǎn)生潤物細(xì)無聲的效果，保持顧客長久的品牌忠誠。它強(qiáng)調(diào)將人文之中，乃至產(chǎn)品生命周期的各個階段。的色彩體現(xiàn)到從產(chǎn)品設(shè)計到產(chǎn)品銷售的整個過程旅游地產(chǎn)是大宗商品，而且競爭越來越激烈，如果產(chǎn)品不與消費(fèi)者深度對接，將會嚴(yán)重影響產(chǎn)品的價值。旅游地產(chǎn)發(fā)展商開發(fā)商品的全過程與消費(fèi)者進(jìn)行互動成為部分品牌開發(fā)商的重要研究課題。發(fā)展商從得到某一類資源開始會就潛在的消費(fèi)者進(jìn)行深度，避免策劃的和設(shè)計的缺陷。開發(fā)商建旅游地產(chǎn)不僅關(guān)注大的概念和定位，更關(guān)注費(fèi)者消費(fèi)的每一個細(xì)節(jié)。從而能在消費(fèi)者心目中形成良好的品牌效應(yīng)。如海南某旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的老年公寓開始只是關(guān)注老年的每一個細(xì)節(jié)，后來經(jīng)過網(wǎng)上大

40、規(guī)模會到，許多老人希望將考慮短暫的小孩和中年人需求。因?yàn)橐坏绞罴?，老人的孫子們也這里來度假，老人的雖然工作繁忙，但是一旦有時間也會到海南去看老人。因此該產(chǎn)品在設(shè)計中將小孩的度假元素增加了進(jìn)去，大大增強(qiáng)了產(chǎn)品的。2、精細(xì)化。所謂精細(xì)化是企業(yè)恰當(dāng)而貼切地對市場進(jìn)行細(xì)分，并采取式的操作方式，將自己的市場做深做透，進(jìn)而獲得預(yù)期效益，既是一種導(dǎo)向又是一種策略推進(jìn)。精細(xì)化作為大件商品尤其具有很好的功效。山東日照瀕臨海邊的一樓盤針對市場主要是投資客戶，于是與寬了投資者的投資某樓盤實(shí)現(xiàn)聯(lián)合，讓投資客戶可以同時在兩地獲得投資，拓，取得了不錯的效果。3、單一賣點(diǎn)。單一賣點(diǎn)是指抓住某一個消費(fèi)者關(guān)注的賣點(diǎn)，以較低成本

41、的方式向消費(fèi)者進(jìn)行持續(xù)推介，達(dá)到銷售的目的。采用該種方式的特點(diǎn)具有單一賣點(diǎn)突出的特點(diǎn)，同時針對的客戶非常廣泛，潛在消費(fèi)者巨大。如山東威海某海邊樓盤，一個的特點(diǎn)是總體價格低廉，并且距離海邊較近，大部分白領(lǐng)都是潛在的消費(fèi)對象。因此該樓盤連續(xù)不斷地在打出了“花 3 萬元在海邊安家”，簡單清晰，也具有性，獲得了比較大的成功。四、旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品類型分析（一）式酒店、別墅。1、基本介紹式酒店是將每間客房分割成獨(dú)立的一樣投入一定的首期，就可以獲得最終的，投資者可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，像住房。而投資者本人并不需要去經(jīng)營自己所投資的酒店客房，只要將其委托給酒店管理公司即可，由管理公司人可以獲得年度客房紅利。同時

42、投資者還可以獲得酒店管理公司權(quán)。出租經(jīng)營，而投資者本的一定期限的免費(fèi)入住式酒店作為式地產(chǎn)項(xiàng)目與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。早在 20 世紀(jì) 70 年代歐美等發(fā)達(dá)國家就出現(xiàn)了這種酒店。望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從 10 年前，式酒店有式酒店誕式酒店項(xiàng)目生于海南省，目前中國式酒店項(xiàng)目已發(fā)展到 200 多個，在也有很多在建。但是，因?yàn)槟壳爸袊姆康禺a(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于發(fā)展初期，相應(yīng)的乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點(diǎn)尚不明確。因此，今后，服務(wù)將是未來式酒店式酒店的特性決定了它必須聘請或委托專業(yè)酒店管理公司

43、來經(jīng)營管理，他們可以最大限度地挖掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保障投資者利益。2、功能的多樣性（1）度假功能一般說來，式酒店的者一般每年擁有 1 個月左右的免費(fèi)居住權(quán)，可以滿足者的度假需要。（2）投資功能由于式酒店本質(zhì)上還是一個旅游產(chǎn)品，通過度假酒店的經(jīng)營可以獲得收益，投資者可以獲得一定的回報，因而具有投資功能。由于擁有獨(dú)立的，可以轉(zhuǎn)讓，因此隨著資源的升值，本身也有升值的功能。（3）快速收回投資的功能這是針對開發(fā)商來說的，如果開發(fā)商經(jīng)營普通酒店，投資回收較慢，而做式酒店，酒店功能沒有發(fā)生變化，但可以收回投資，因而受到投資商的青睞。3、式酒店發(fā)展現(xiàn)狀隨著近幾年房地產(chǎn)的火爆發(fā)展，

44、式酒店如雨后春筍在和白鷺島是經(jīng)營比較成功的例子。得到發(fā)展。周邊的香泉湖（二）高尚復(fù)合型社區(qū)1、基本概述該產(chǎn)品主要是針對一些近郊或遠(yuǎn)郊地塊，本身做房地產(chǎn)具有一定的難度，通過先經(jīng)營旅游景區(qū)的形式來營造一種環(huán)境和人氣，地產(chǎn)的價值，然后通過經(jīng)營地產(chǎn)來獲得收益。該產(chǎn)品是華僑城首創(chuàng)，華僑城通過造公園的形式來經(jīng)營旅游，獲得巨大成功，其隨后的土地價值得到極大，目前在，華僑城片區(qū)是價格最高的住宅。該產(chǎn)品實(shí)質(zhì)也是房地產(chǎn)，只不過是通過造旅游的形式了土地的價值，如果沒有旅游純粹做地產(chǎn)，照樣具有價值，只不過價值低一些而已。2、復(fù)合型社區(qū)產(chǎn)品價值的原因。（1）優(yōu)美的環(huán)境做旅游景區(qū)需要營造大片的綠地和廣場，因此其建設(shè)的過程

45、就是造環(huán)境的過程。環(huán)境的大大了土地的價值。（2）良好的人氣一個成功的景區(qū)伴隨而來的是大量的人流，大量的人流帶來很好的人氣，也帶來眾多的機(jī)會，人氣的同樣可以帶來土地的升值。（3）完善的配套土地的價值與周邊的配套緊密相連，而郵政、電信、學(xué)校等配套的完善需要一定的人口做基礎(chǔ)，這些包括和常住，旅游的開發(fā)可以快速形成一定的，在利益的驅(qū)動下，配套會加速完善，從而帶來土地的升值。（4）開發(fā)商與社區(qū)的互動效果作為社區(qū)的居民，同時擁有景區(qū)的部分權(quán)益，如景區(qū)的演藝活動在一些節(jié)假日可以與社區(qū)具名互動，景區(qū)的一些次的展覽居民有免費(fèi)參觀的權(quán)利等。3、高尚復(fù)合型社區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀。在華僑城的帶動下，各地掀起了一個公園地產(chǎn)熱，的

46、芙蓉古鎮(zhèn)、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。（三）時權(quán)酒店時權(quán)酒店就是分時度假，消費(fèi)者通過比較低的價格獲得酒店的一段時間的消費(fèi)權(quán)利。分時度假在國外是一種非常成度假方式，但在國內(nèi)誠信體系沒有建立起來之前，還有一段摸索和完善的過程。在未來的三五年，不會是一種主流的旅游地產(chǎn)方式。（四）養(yǎng)老公寓1、養(yǎng)老公寓的市場需求。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老是家庭式的養(yǎng)老，城市的福利院主要針對的是沒有的老人。但隨著社會競爭的加劇，時間緊張，難以在心理上滿足自己的孝心，因此一些高端養(yǎng)老公寓在郊區(qū)出現(xiàn)，被稱為是市場。隨著中齡化的到來，這個市場將日益龐大，而在郊區(qū)具有優(yōu)良的空氣和自然環(huán)境。如果將醫(yī)療、老人游樂等設(shè)施加以完善

47、，將會形成一個巨大的市場。2、功能（1）養(yǎng)老功能養(yǎng)老公寓不僅可以解決老人的生理問題，也能解決老人的心理問題，而且由于地處郊區(qū)，價格不貴。（2）投資功能養(yǎng)老公寓在投資者沒有居住的前提下可以出租，實(shí)現(xiàn)類似于式酒店的投資功能。3、養(yǎng)老公寓在國內(nèi)的發(fā)展。養(yǎng)老公寓在國外發(fā)展非常成熟，但國內(nèi)在“養(yǎng)兒防老”觀念的支配下，這個市場沒有啟動，隨著觀念的逐步改善，必將產(chǎn)生一個巨大的市場。目前在等大城市就高端“市場”已經(jīng)開發(fā)出了部分產(chǎn)品，眾多的距離中心城市較近的旅游區(qū)也在加大養(yǎng)老公寓產(chǎn)品的開發(fā)力度。（五）獨(dú)立客棧。獨(dú)立客棧本質(zhì)上與式酒店公寓一樣，但目前式酒店眾多的公共設(shè)施如大堂、餐廳等歸屬不明，因此式酒店實(shí)質(zhì)是式客

48、房。而獨(dú)立式客棧是一個獨(dú)立的度假產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)是一個小型的酒店，只不過這個酒店是以客棧的風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，客棧本身是一件具有觀賞性的旅游產(chǎn)品。式客棧一般在在民族氣息濃厚的旅游目的地內(nèi)，以中西部為多，如云南麗江和湖南鳳凰等。（六）升級版農(nóng)家樂。農(nóng)家樂近年來發(fā)展非?？?，主要是郊區(qū)的農(nóng)民給自駕車客人提供農(nóng)家食物和居住服務(wù)的一種旅游。傳統(tǒng)的農(nóng)家樂農(nóng)家氣息很濃，但衛(wèi)生等條件難以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店雖然硬件和設(shè)施具有保障，但是有點(diǎn)接近于大都市的感覺，游客同樣感到不滿意。于是一些小型的投資者建設(shè)介入傳統(tǒng)農(nóng)家和現(xiàn)代酒店中間的產(chǎn)品，使游客既有安全感，又能感受到農(nóng)家氣息。而通過將這些具有濃厚農(nóng)家氣息的升級

49、版農(nóng)家樂進(jìn)行出售，就是農(nóng)家樂旅游地產(chǎn)。（七）滑雪、溫泉、漂流等運(yùn)動型度假村。參與性、體驗(yàn)型旅游是今年來熱點(diǎn)，哈爾濱的滑雪每年吸引了數(shù)百萬人蜂擁而至，由滑雪、沖浪和漂流等運(yùn)動形成了運(yùn)動型度假村。這些度假村的客源主要來源于這些運(yùn)動相關(guān)。者，度假村運(yùn)行的好壞與前來運(yùn)動的游客量息息黑龍江亞布力滑雪場重要的滑雪，每年有上百萬游客前去滑雪，目前已經(jīng)有奧林匹克、賓館、南極賓館、越野樓和高山樓等度假型。省清遠(yuǎn)市被稱為漂流”，目前有二十多條漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水灘漂流等都有自己的度假酒店。八）式小鎮(zhèn)。式小鎮(zhèn)是指依托某一特色資源所形成了旅游集鎮(zhèn)。這個集鎮(zhèn)一般是特色旅游資源的集散地，目前在國內(nèi)以

50、溫泉和民族特色為依托的集鎮(zhèn)較多，在溫泉鎮(zhèn)。民族特色小鎮(zhèn)有陽朔和湖南的鳳凰。有從化的溫泉鎮(zhèn)、云浮的龍山式小鎮(zhèn)旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游業(yè)發(fā)展的成熟情況，如果旅游業(yè)發(fā)展興旺，旅游新產(chǎn)品不斷推出，那么小鎮(zhèn)的旅游地產(chǎn)會越來越有價值。（九）體驗(yàn)式住宿設(shè)施。體驗(yàn)式住宿設(shè)施是指價格低廉但又有一定特色的旅游地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較突出的是海邊帳篷住宿、草原包、拓展訓(xùn)練配套營地和汽車營地等。拓展一般有自己式的住宿設(shè)施，大部分沒有獨(dú)立衛(wèi)生間，上下通鋪，價格在元人左右。汽車營地在國內(nèi)還處在探索階段，但車的普及促進(jìn)了這一新型旅游地產(chǎn)的發(fā)展。（十）旅游新區(qū)。旅游新區(qū)實(shí)質(zhì)是超級社區(qū)旅游地產(chǎn)，面積一般超過一平方公里。這種模式是前

51、段時間熱論的城市運(yùn)行模式，就是將一快整片的土地交給一開發(fā)商整體開發(fā)，開發(fā)商通過旅游帶動人氣，將生地炒成熟地，然后通過成片開發(fā)房地產(chǎn)來獲得收益。的華僑城面積達(dá)平方公里，實(shí)質(zhì)上也是一個區(qū)域的概念。比較典型的是西安的曲江新城，面積達(dá)平方公里，將打造成一個大型的休閑度假社區(qū)。（十一）式商業(yè)中心。式的商業(yè)中心是指依托某種自然形成的資源或人造資源，形成具有旅游性質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)。目前在國內(nèi)比較有名的是的大芬村河周莊的畫家村。的大芬村時自然形成的一個畫家聚居地村來經(jīng)過規(guī)范，形成了一個以畫為的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。周莊的出名最先還是靠畫出名，畫在周莊有很大的影響。通過吸引世界各地的畫家在此創(chuàng)作，達(dá)到形成商業(yè)氛圍的目的 。

52、（十二）旅游商業(yè)中心。旅游商業(yè)中心一般是依靠某一類資源或知命的休閑景點(diǎn)形成的旅游商業(yè)街道或中心。比較有名的是西街和陽朔西街。西街主要是依靠溫泉游客所形成的商業(yè)街。而陽朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。（十三）高端度假酒店或別墅。高端度假別墅式指在旅游資源非常豐富的地方建設(shè)具有國際一流的度假設(shè)施來吸引高端客源獲取較高利潤的一種產(chǎn)品。目前比較有名的是堂。的腳下的公社和九寨的九寨天腳下的公社實(shí)際上是一個特色旅游度假酒店，充分利用了一流設(shè)計來達(dá)到使建筑成為世界珍品的目的。這個特色資源，通過世界九寨主要是利用九寨絕美的風(fēng)景特別是雪景和溫泉加上超無星的住宿設(shè)施形成了一個巨大的。五、未來旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨

53、勢1、特色化是方向。雖然旅游地產(chǎn)具有龐大的市場空間，但隨著產(chǎn)品的逐漸完善，對客源的競爭將會逐步激烈。旅游消費(fèi)是一種體驗(yàn)消費(fèi)，需要體驗(yàn)一種有明顯特色的文化。根據(jù)消費(fèi)者喜好形成自己的特色化是旅游地產(chǎn)的競爭力。特色來源于兩個方向，一個是區(qū)域性的文化，如何深度挖掘民族的風(fēng)俗等是重要的一環(huán)。一個是人造文化，就是照搬異域文化，通過文化的揉合達(dá)到吸引游客的目的。2、網(wǎng)絡(luò)化是目標(biāo)。每個人都希望每年去不同的地方度假，單一的旅游地產(chǎn)難以滿足消費(fèi)者的長時間的需求，如果能夠形成網(wǎng)絡(luò)化，則綜合利用資源。3、發(fā)現(xiàn)資源是競爭成功的重要條件。旅游地產(chǎn)的價值取決于旅游資源品味的高低。中國地大物博，旅游資源非常豐富，但國家一類資

54、源一般早就被他人占有，進(jìn)入成本較高。而眾多的二、三類資源進(jìn)入成本較低但是資源有限。因此如何發(fā)展資源成為未來旅游地產(chǎn)獲得較高利潤的關(guān)鍵。旅游地產(chǎn)商要發(fā)現(xiàn)那些尚未被發(fā)現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資源，發(fā)現(xiàn)資源就是發(fā)現(xiàn)。4、“智慧”在未來旅游房地產(chǎn)中起到?jīng)Q定性作用。旅游地產(chǎn)與普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能產(chǎn)生多倍的價值。而整合的過程就是創(chuàng)意的過程，就是智慧發(fā)生效力的過程。因此，如果組建自己的研發(fā)隊伍以及借用外面的力量進(jìn)行的提煉是成功的關(guān)鍵。六、旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目投資和風(fēng)險簡述。（一）項(xiàng)目投資1、旅游地產(chǎn)投資前期準(zhǔn)備（1）準(zhǔn)備操作一個旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，在如下環(huán)節(jié)需要費(fèi)用：第一、前期的和談判費(fèi)用。該費(fèi)用一般包括員工的工資和

55、商務(wù)談判費(fèi)用。由于投資旅游地產(chǎn)需要的層次比較高，因此主要的是人工費(fèi)用。一般說來，一個項(xiàng)目從接觸到簽約，需要時間在半年左右，整體費(fèi)用，需要 200 萬元左右。第二、資源的費(fèi)用和資產(chǎn)的收購費(fèi)用。資源的費(fèi)用一般以年，這樣可以減輕前期的壓力。這塊費(fèi)用與談判又很大的關(guān)系，也與資源品質(zhì)的好壞關(guān)。好的資源每年要數(shù)千萬元，差的每年幾十萬元甚至零成本。如果牽涉到征地費(fèi)用，征地費(fèi)用是很大的一塊費(fèi)用。目前市場行情是一畝地 15 萬元左右。資產(chǎn)收購費(fèi)用主要是收購已經(jīng)建好的資產(chǎn)，包括商業(yè)、道路和酒店德國設(shè)施，根據(jù)舉起情況而定，現(xiàn)在國有資產(chǎn)已經(jīng)不多，作為民營資產(chǎn)，一般會有 30%80%的溢價，溢價的多少看的支持力度。第三

56、、規(guī)劃和設(shè)計費(fèi)用。規(guī)劃費(fèi)用包括總體規(guī)劃的詳細(xì)規(guī)劃以及隨后的建筑設(shè)計。總體規(guī)劃一般在 50 萬元左右，詳細(xì)規(guī)劃按面積計算，一般每畝在 5000 到 2 萬元之間。建筑設(shè)計費(fèi)用一般按造價的比例進(jìn)行計算。第四、前期的市場推廣費(fèi)用。旅游地產(chǎn)要，關(guān)鍵是人氣的，人氣的要看旅游的情況，因此旅游的推廣也是一筆前期的投入，包括產(chǎn)品的包裝、銷售費(fèi)用等，一般要幾十萬元。第五、建設(shè)工程費(fèi)用建設(shè)工程費(fèi)用包含兩部分，一部分是景區(qū)的建設(shè)費(fèi)用，另一部分是地產(chǎn)的建設(shè)費(fèi)用，這塊費(fèi)用是規(guī)劃緊密相關(guān)，一般不會低于 1000 萬元。以上總費(fèi)用不會低于 2000 萬元。（2）準(zhǔn)備是基礎(chǔ)，但是保證。旅游地產(chǎn)的技術(shù)由旅游和地產(chǎn)兩部分組成，要

57、做成一個成功的項(xiàng)目，沒有一支相對成隊伍是空中樓閣。其中旅游需要如下：第一、旅游規(guī)劃設(shè)計旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要聘請外部智力機(jī)構(gòu)，但如果最佳的效果。沒有一支隊伍，很難達(dá)成融合，獲得第二、商務(wù)談判商務(wù)談判主要對接的和中介機(jī)構(gòu)。第三、旅游和地產(chǎn)包括景區(qū)的經(jīng)營和地產(chǎn)的經(jīng)營。（3）關(guān)系儲備旅游和土地資源與政治關(guān)系資源關(guān)，獲取資源的很多，但如公司在發(fā)展過程中積累了一定的資源，容易奪得的信任，從而有利于項(xiàng)目的快速開拓。（二）旅游地產(chǎn)投資的風(fēng)險1、的公共關(guān)系風(fēng)險旅游地產(chǎn)與資源關(guān)，因此能否與處理好關(guān)系對項(xiàng)目的成敗起決定性左右。如何協(xié)調(diào)企業(yè)和的關(guān)系和利益是一門學(xué)問，需要加以總結(jié)和研究。2、項(xiàng)目定位的風(fēng)險。項(xiàng)目定位氣的

58、與旅游定位關(guān)，只有旅游定位成功才能給地產(chǎn)帶來更高的價值，因?yàn)槿?，將成為一堆價值不大的建筑物。需要旅游。如果定位3、經(jīng)營的風(fēng)險。執(zhí)行力，必然會造成項(xiàng)目。湖鳳凰度假酒店就是經(jīng)營不力導(dǎo)致開發(fā)商承諾的回報沒法付而引起糾紛。七、旅游地產(chǎn)的經(jīng)典案例（一）成功1、華僑城（1）簡要介紹華僑城公園產(chǎn)業(yè)的先行者和探索者，致力于為旅游業(yè)發(fā)展不斷創(chuàng)新，致力于為旅游也消費(fèi)者提供獨(dú)具特色的旅游休閑體驗(yàn)，引領(lǐng)中國旅游產(chǎn)業(yè)不斷升級。同時華僑城旅游復(fù)合型地產(chǎn)的開創(chuàng)者和領(lǐng)頭羊，其旅游+地產(chǎn)的模式不僅在取得成功，目前已到、等地。公司從事旅游及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)特別是地產(chǎn)的投資經(jīng)營，是控股型公司。投資有華僑城歡樂谷旅游公司、錦繡中華發(fā)展、世

59、界之窗世紀(jì)華僑城實(shí)業(yè)、華僑城房地產(chǎn)、東部華僑等十六家企、長、峽旅游發(fā)展天府華僑城實(shí)業(yè)發(fā)展公司、城業(yè)。、華僑城投資發(fā)展公司擁有數(shù)量最多、規(guī)模最大、效益最好的公園群，是品牌卓著的旅游上市公司。公司經(jīng)營管理的華僑城旅游度假區(qū)于 2001 年 8 月被國家 4A 級旅游度假區(qū)。公司投資的公園截止 2006 年 9 月已累計接待游客超過 1 億人次，累計實(shí)現(xiàn)凈利潤超過 21 億元。（2）成功原因第一、獨(dú)特的區(qū)位條件。，華僑城所占的城市優(yōu)勢和地塊優(yōu)勢非常明顯，經(jīng)濟(jì)在上世紀(jì)九十年代取得迅是獨(dú)一無二的。猛發(fā)展，城市區(qū)域在飛速擴(kuò)張，作為特區(qū)，在的第二、旅游公園的稀缺性。公園是外來事物，在上世紀(jì)，華僑城市中國第一

60、家需求，迅速收回了投資。公園，產(chǎn)品的稀缺性造就了饑餓第三、旅游地產(chǎn)的完美結(jié)合。公園的成功造就了人氣，為地產(chǎn)帶來了可觀的溢出效應(yīng)，華僑城一直是的高尚社區(qū)。第四、優(yōu)秀的旅游操控能力。，在長期的經(jīng)營中，華僑城練就了一支優(yōu)秀的旅游經(jīng)營隊伍，這是旅游地產(chǎn)成功的保證。第五、強(qiáng)大的國資背景和融資。華僑城目前是獲得幾十億的的門面，也是上市公司，市給與了強(qiáng)大的支持，上市公司也前后，這些條件為華僑城的發(fā)展注入了很好的外部條件。2、京津新城（1）簡要介紹寶坻京津新城是珠江合生與當(dāng)?shù)貜?qiáng)強(qiáng)聯(lián)功開發(fā)的一個集工業(yè)園、商貿(mào)、教育、新城，規(guī)劃總面積 260 平方公休閑會展及文化居住四里。塊于一體的現(xiàn)代化國際京津新城位于市寶坻行