1、PAGE 一、土地地儲備行行業(yè)基本本情況（一）土土地儲備備的定義義土地儲備備制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地儲備備機構依依照法律律程序，通過征征用、收收購、置置換、回回收等形形式從原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地儲儲備機構構或其委委托機構構組織進進行前期期開發(fā)、整理并并予以存存儲，根根據土地地利用總總體規(guī)劃劃、土地地供應計計劃、城城市規(guī)劃劃等因素素，有計計劃地以以協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等等方式將將土地投投入市場場，以實實現土地地資源優(yōu)優(yōu)化配置置與土地地利用可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的土土地使用用與管理理制度。美國哈瑞瑞富蘭蘭奇（HHarvvey LFFlecchne

2、er）將將土地儲儲備分成成計劃型型土地儲儲備和全全面型土土地儲備備兩類。（二）土土地儲備備行業(yè)在在國民經經濟中的的地位土地儲備備行業(yè)在在國民經經濟中的的地位和和作用通通過土地地儲備制制度體現現出來。土地儲儲備制度度是指政政府依照照法律程程序，運運用市場場機制，按照土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃和城城市規(guī)劃劃，對通通過收回回、收購購、置換換、征用用等方法法對取得得的土地地進行前前期開發(fā)發(fā)、整理理，并進進行儲備備，以供供應和調調控城市市各類建建設用地地的需求求，確保保政府能能壟斷土土地一級級市場的的一種土土地管理理制度。土地參與與宏觀調調控主要要是通過過土地的的供給調調控，土土地儲備備作為政政府供地地的主

3、要要部分，在土地地管理中中起到至至關重要要的作用用，對宏宏觀調控控起到一一定的影影響。二、土地地儲備行行業(yè)發(fā)展展環(huán)境（一）宏宏觀經濟濟環(huán)境20099年以來來，我國國經濟在在較短時時間內經經歷了止止跌、企企穩(wěn)、回回升等幾幾個階段段。隨著著一攬子子經濟刺刺激政策策的逐步步落實并并逐次發(fā)發(fā)揮作用用，國內內經濟已已經顯示示出較為為明顯的的復蘇跡跡象。從從數據上上看，GGDP同同比增速速呈現“V型”反彈。根據對對國內外外經濟形形勢的分分析和判判斷，預預計20010年年中國經經濟將呈呈現“溫和”增長的的發(fā)展趨趨勢。（二）政政策環(huán)境境1、深化化集體建建設用地地使用制制度改革革城鄉(xiāng)建建設用地地增減掛掛鉤試點點

4、管理辦辦法明明確規(guī)定定，掛鉤鉤試點工工作應以以落實科科學發(fā)展展觀為統(tǒng)統(tǒng)領，以以保護耕耕地、保保障農民民土地權權益為出出發(fā)點，以改善善農村生生產生活活條件、統(tǒng)籌城城鄉(xiāng)發(fā)展展為目標標，以優(yōu)優(yōu)化用地地結構和和節(jié)約集集約用地地為重點點。國土資資源部關關于促進進農業(yè)穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展農民持持續(xù)增收收推動城城鄉(xiāng)統(tǒng)籌籌發(fā)展的的若干意意見指指出對需需要流轉轉的農用用地，要要盡快完完成集體體土地所所有權確確權登記記工作，并與土土地承包包經營權權流轉做做好登記記發(fā)證銜銜接；對對需要流流轉的集集體建設設用地，要重點點開展集集體所有有權和使使用權確確權登記記，特別別要開展展集體經經營性用用地的認認定和確確權，為為集體建建設

5、用地地流轉提提供條件件。2、加大大對批而而未用土土地的監(jiān)監(jiān)管關于嚴嚴格建設設用地管管理 促促進批而而未用土土地利用用的通知知要求求省級國國土資源源管理部部門加強強對地方方的指導導，督促促各地加加快征地地實施工工作進度度，確保保已批準準的城市市建設用用地能夠夠及時形形成供地地條件，保障擴擴內需、保增長長、調結結構用地地供應。關于于在保增增長保紅紅線行動動中加快快處理批批而未用用土地等等工作的的通知，在全全面清理理、摸清清底數的的基礎上上，及時時制定批批而未征征、征而而未供、供而未未用、用用而未盡盡土地的的處理意意見和整整改方案案。關關于開展展第二次次全國土土地調查查中“批批而未用用”土地地核實工

6、工作的通通知對對“批而而未用”土地展展開核實實。核定定各地建建設用地地區(qū)位與與面積、掌握各各地真實實土地基基礎數據據，為科學學規(guī)劃、客觀決決策等提提供真實實土地基基礎數據據。3、供地地政策限制用用地項目目目錄（20006年本本增補本本）和和禁止止用地項項目目錄錄（20006年年本增補補本）指出一一是調整整用地條條件的禁禁止項目目目錄；二是調調整用地地條件的的限制用用地項目目目錄。財政部、國土資資源部、中國人人民銀行行、監(jiān)察察部、審審計署聯聯合下發(fā)發(fā) HYPERLINK t _self 關于于進一步步加強土土地出讓讓收支管管理的通通知，要求不不折不扣扣地將土土地出讓讓收支全全額納入入地方基基金預

7、算算管理，保障土土地出讓讓收入及及時足額額征收和和繳入地地方國庫庫。國土資資源部關關于調整整工業(yè)用用地出讓讓最低價價標準實實施政策策的通知知對全國工工業(yè)用地地出讓最最低價標標準（以下簡簡稱標標準）實施政政策進行行適當調調整。4、加大大保障性性住房的的建設關于利利用住房房公積金金貸款支支持保障障性住房房建設試試點工作作的實施施意見指出，試點原原則是嚴嚴格控制制貸款用用途，實實行?？羁顚Ｓ?；規(guī)范貸貸款審批批程序，貸款資資金實行行封閉管管理；加加強風險險管理，確保資資金安全全和保值值增值。（三）政政策發(fā)展展趨勢20100年的土土地政策策，將與與國家大大的發(fā)展展方向保保持一致致，延續(xù)續(xù)20009年的的

8、方向，在服務務經濟發(fā)發(fā)展的大大局、促促進城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌、破解三三農問題題、縮小小城鄉(xiāng)差差距、保保民生、擴大內內需、保保持社會會基本穩(wěn)穩(wěn)定的政政策走向向的同時時，還將將服從于于中央轉轉變經濟濟增長方方式的要要求，注注重節(jié)約約集約用用地、加加大批后后土地利利用的監(jiān)監(jiān)管、加加大保障障性住房房用地的的供給，并將注注重與其其他調控控手段的的綜合配配套。三、土地地儲備行行業(yè)發(fā)展展情況（一）土土地供給給分析20099年土地地供應總總量大幅幅增加，基礎設設施等其其他用地地供應比比例略有有提高。全國土土地供應應總量為為31.9萬公公頃，同同比增加加了444.2%。其中中，工礦礦倉儲用用地、房房地產用用地和基基礎設施

9、施等用地地(包括括公用設設施、公公共建筑筑、交通通運輸、水利設設施、特特殊用地地)供應應量分別別為111.9萬萬公頃、10.3萬公公頃和99.7萬萬公頃，同比分分別增加加44.1%、36.7%和和53.0%，分別占占土地供供應總量量的377.4%、322.2%和300.4%。其中中，基礎礎設施等等其他用用地供應應比例提提高了11.8個個百分點點。（二）土土地需求求分析20099年我國國土地市市場火爆爆，地價價高漲，60個個主要城城市中多多數城市市土地出出讓金收收入增長長超過了了1000，產產生了大大批“地王”，市場場活躍程程度已經經超過220077年。 從土地供供方角度度看，地地方政府府土地供

10、供應由審審慎到積積極，住住宅用地地供應量量同比增增加近440。20009年，全國660個重重點城市市共推出出土地999688宗，同同比增加加15；推出出土地面面積4990188萬平方方米，同同比增加加33。其中中，推出出住宅類類用地（含住宅宅用地及及包含住住宅用地地的綜合合性用地地）33319宗宗，同比比增加116；推出土土地面積積223334萬萬平方米米，同比比增加339。 從成交情情況來看看，土地地市場交交易活躍躍，房企企拿地積積極，住住宅用地地成交量量同比增增加一倍倍。20009年年全國660個重重點城市市共成交交土地771588宗，同同比增加加71；成交交土地面面積3559966萬平方

11、方米，同同比增加加66。其中中，住宅宅用地成成交27703宗宗，同比比增加1103；成交交土地面面積1887555萬平方方米，同同比增加加83。 從土地成成交價格格來看，房企充充沛的現現金流和和對市場場良好的的預期刺刺激了住住宅用地地市場需需求，土土地價格格增幅明明顯。220099年住宅宅用地平平均成交交樓面地地價每平平方米220355元，同同比增加加36。 （三）220099年土地地市場運運行20099年土地地管理總總體態(tài)勢勢為：在在宏觀經經濟增速速呈現企企穩(wěn)回暖暖態(tài)勢的的情況下下，前三三個季度度土地市市場就已已經走出出低迷狀狀態(tài)，市市場交易易持續(xù)回回暖，呈呈現“供需兩兩旺、量量價同升升”的

12、特點點；建設設用地供供應總量量同比增增長三成成，房地地產用地地同比增增幅變緩緩，保障障性住房房用地供供應比例例加大；重點監(jiān)監(jiān)測城市市地價同同比小幅幅上升，工業(yè)地地價同比比小幅回回落；土土地抵押押面積和和貸款金金額持續(xù)續(xù)增長，新增抵抵押土地地的貸款款率上升升；違法法用地勢勢頭初步步得到遏遏制，但但量大面面廣的狀狀況尚未未根本改改變。四、土地地儲備行行業(yè)產業(yè)業(yè)鏈分析析（一）上上游行業(yè)業(yè)分析集體體土地市市場發(fā)展展情況分分析集體建設設用地使使用權流流轉將增增加土地地供應面面積，緩緩解城市市建設用用地不足足的情況況。（二）上上游產業(yè)業(yè)對土地地儲備行行業(yè)的影影響土地儲備備行業(yè)與與上游集集體建設設用地市市場

13、的影影響是相相互的。一方面面，集體體建設用用地的價價格上漲漲，會使使得收購購價格隨隨之上漲漲。另一一方面，土地儲儲備出讓讓土地出出讓金上上漲，也也會使得得市場上上土地價價格上漲漲，從而而引起集集體建設設用地收收購價格格上漲。（三）下下游行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析20088年下半半年突如如其來的的世界性性金融風風暴，出出口受到到較大程程度的沖沖擊，內內需成為為經濟復復蘇和增增長的主主要動力力，房地地產作為為同時拉拉動投資資和消費費的支柱柱型產業(yè)業(yè)成為“保增長長”的主要要貢獻力力量。在在這樣宏宏觀背景景下，220099年一系系列房地地產市調調控政策策開始由由“抑制價價格過快快上漲和和投機性性需求”轉向

14、鼓鼓勵、引引導消費費和投資資，政策策助推下下，099年市場場出現過過山車般般的起伏伏跌宕，樓市真真正成為為宏觀經經濟走向向復蘇的的一個重重要引擎擎。（四）下下游行業(yè)業(yè)對本行行業(yè)的影影響分析析20099年的房房地產發(fā)發(fā)展就如如過山車車，年初初房地產產市場低低迷，但但隨之房房地產市市場出現現價量齊齊升的情情況。在在這種情情況下，房地產產業(yè)對土土地儲備備行業(yè)的的影響主主要有以以下幾個個方面：1、市場場求大于于供的失失衡狀態(tài)態(tài)增加了了土地的的需求2、高房房價帶動動了高地地價3、地價價虛高的的風險4、保障障性住房房比例加加大增加加土地儲儲備資金金壓力五、土地地儲備行行業(yè)風險險分析城市土地地儲備的的風險，

15、是指城城市土地地儲備制制度的建建立和運運營過程程由于各各種事先先無法預預料的不不確定因因素帶來來的影響響。城市市土地儲儲備的風風險主要要包括宏宏觀經濟濟波動風風險、政政策風險險、金融融風險、運營風風險和市市場風險險等。六、信貸貸建議出于對土土地儲備備行業(yè)風風險及房房地產市市場景氣氣程度的的考慮，應當適適當限制制向欠發(fā)發(fā)達地區(qū)區(qū)中小城城市的土土地儲備備中心貸貸款；針針對具體體項目，采用土土地抵押押方式，選擇在在收購時時就已經經有意向向下家的的項目，拍賣一一筆，回回收一筆筆，保證證銀行在在行使債債權時始始終處于于主動地地位；盡盡可能實實現資金金的封閉閉運作，限定地地方土地地局及財財政部門門的土地地

16、出讓金金專戶在在授信行行開立；注重對對儲備中中心經營營情況的的動態(tài)監(jiān)監(jiān)控，如如負債規(guī)規(guī)模的變變化，地地產市場場的大環(huán)環(huán)境，政政府的負負面干預預，儲備備地塊優(yōu)優(yōu)劣及來來源等。土地儲備備制度對對我國房房地產行行業(yè)的影影響是巨巨大的，商業(yè)銀銀行應通通過信貸貸原則促促使我國國土地管管理部門門進一步步深化土土地使用用制度改改革，盡盡快地出出臺相關關配套政政策，規(guī)規(guī)范我國國各省市市土地儲儲備和轉轉讓的過過程，擴擴大參與與土地儲儲備的區(qū)區(qū)域，使使土地使使用權的的交易更更公正更更透明。目 錄錄TOC h z t 標題 1,1,標題 2,2,標題 3,3 HYPERLINK l _Toc260149478 第一

17、章土土地儲備備行業(yè)基基本情況況 PAGEREF _Toc260149478 h 2 HYPERLINK l _Toc260149479 第一節(jié)土土地儲備備的定義義及分類類 PAGEREF _Toc260149479 h 2 HYPERLINK l _Toc260149480 一、土地地儲備的的定義 PAGEREF _Toc260149480 h22 HYPERLINK l _Toc260149481 二、土地地儲備的的分類 PAGEREF _Toc260149481 h 22 HYPERLINK l _Toc260149482 三、我國國土地儲儲備制度度及其運運行機制制 PAGEREF _To

18、c260149482 h 3 HYPERLINK l _Toc260149483 第二節(jié) 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)在國民民經濟中中的地位位 PAGEREF _Toc260149483 h 5 HYPERLINK l _Toc260149484 一、土地地收購儲儲備是政政府依法法管理土土地資產產的必要要措施 PAGEREF _Toc260149484 h 55 HYPERLINK l _Toc260149485 二、土地地儲備可可以強化化政府壟壟斷土地地一級市市場 PAGEREF _Toc260149485 h 6 HYPERLINK l _Toc260149486 三、土地地收購儲儲備是

19、各各級政府府防止國國有資產產流失的的重要手手段 PAGEREF _Toc260149486 h 6 HYPERLINK l _Toc260149487 四、土地地儲備有有利于積積累城市市建設資資金 PAGEREF _Toc260149487 h 7 HYPERLINK l _Toc260149488 五、土地地收購儲儲備是政政府調控控土地市市場的客客觀需要要 PAGEREF _Toc260149488 h 7 HYPERLINK l _Toc260149489 六、土地地儲備可可實現土土地資產產的價值值，促進進土地資資產的保保值增值值 PAGEREF _Toc260149489 h 7 HYP

20、ERLINK l _Toc260149490 七、土地地儲備促促進城市市總體規(guī)規(guī)劃的實實施 PAGEREF _Toc260149490 h 7 HYPERLINK l _Toc260149491 第二章 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)發(fā)展環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc260149491 h 8 HYPERLINK l _Toc260149492 第一節(jié) 20009年年宏觀經經濟環(huán)境境分析PAGEREF _Toc260149492 h 88 HYPERLINK l _Toc260149493 一、全年年經濟實實現V型反彈彈 PAGEREF _Toc260149493 h 8 HYPERL

21、INK l _Toc260149494 二、工業(yè)業(yè)生產逐逐季回升升 PAGEREF _Toc260149494 h 9 HYPERLINK l _Toc260149495 三、固定定資產投投資增長長明顯 PAGEREF _Toc260149495 h 110 HYPERLINK l _Toc260149496 四、全年年社會消消費品零零售總額額明顯回回升 PAGEREF _Toc260149496 h 111 HYPERLINK l _Toc260149497 五、全年年進出口口下滑，11月后后快速回回升 PAGEREF _Toc260149497 h 122 HYPERLINK l _Toc

22、260149498 六、CPPI全年年負增長長年底強強勁回升升 PAGEREF _Toc260149498 h 13 HYPERLINK l _Toc260149499 七、全年年新增本本外幣貸貸款9.4萬億億元 PAGEREF _Toc260149499 h 144 HYPERLINK l _Toc260149500 八、未來來政策趨趨于收緊緊 PAGEREF _Toc260149500 h 15 HYPERLINK l _Toc260149501 第二節(jié) 20009年土土地儲備備行業(yè)政政策環(huán)境境分析 PAGEREF _Toc260149501 h 115 HYPERLINK l _Toc2

23、60149502 一、重點點政策匯匯總 PAGEREF _Toc260149502 h 155 HYPERLINK l _Toc260149503 二、重點點政策及及重大事事件分析析 PAGEREF _Toc260149503 h 17 HYPERLINK l _Toc260149504 三、政策策未來發(fā)發(fā)展趨勢勢 PAGEREF _Toc260149504 h 25 HYPERLINK l _Toc260149505 第三章 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析 PAGEREF _Toc260149505 h 27 HYPERLINK l _Toc260149506 第一節(jié) 200

24、09年年土地市市場整體體情況 PAGEREF _Toc260149506 h 227 HYPERLINK l _Toc260149507 第二節(jié) 20009年年土地供供給分析析及預測測 PAGEREF _Toc260149507 h 30 HYPERLINK l _Toc260149508 一、供給給情況分分析 PAGEREF _Toc260149508 h 300 HYPERLINK l _Toc260149509 二、土地地儲備供供給預測測 PAGEREF _Toc260149509 h 34 HYPERLINK l _Toc260149510 第三節(jié) 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)需求分

25、分析及預預測 PAGEREF _Toc260149510 h 355 HYPERLINK l _Toc260149511 一、需求求情況分分析 PAGEREF _Toc260149511 h 355 HYPERLINK l _Toc260149512 二、需求求情況預預測 PAGEREF _Toc260149512 h 377 HYPERLINK l _Toc260149513 第四節(jié) 20009年年土地市市場運行行及20010年年發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc260149513 h 388 HYPERLINK l _Toc260149514 一、20009年年土地市市場運行行特點 PA

26、GEREF _Toc260149514 h 338 HYPERLINK l _Toc260149515 二、20010 年土地地市場發(fā)發(fā)展展望望 PAGEREF _Toc260149515 h 39 HYPERLINK l _Toc260149516 三、對未未來土地地市場發(fā)發(fā)展的政政策建議議 PAGEREF _Toc260149516 h 40 HYPERLINK l _Toc260149517 第五節(jié)土土地儲備備行業(yè)融融資結構構分析 PAGEREF _Toc260149517 h 442 HYPERLINK l _Toc260149518 一、財政政撥款 PAGEREF _Toc26014

27、9518 h 442 HYPERLINK l _Toc260149519 二、銀行行貸款 PAGEREF _Toc260149519 h 442 HYPERLINK l _Toc260149520 第四章土土地儲備備行業(yè)產產業(yè)鏈分分析 PAGEREF _Toc260149520 h 444 HYPERLINK l _Toc260149521 第一節(jié)行行業(yè)產業(yè)業(yè)鏈介紹紹 PAGEREF _Toc260149521 h 44 HYPERLINK l _Toc260149522 第二節(jié)上上游行業(yè)業(yè)分析集體體土地市市場發(fā)展展情況分分析 PAGEREF _Toc260149522 h 455 HYPER

28、LINK l _Toc260149523 第三節(jié)上上游產業(yè)業(yè)對土地地儲備行行業(yè)的影影響 PAGEREF _Toc260149523 h 466 HYPERLINK l _Toc260149524 一、增加加土地供供應量 PAGEREF _Toc260149524 h 446 HYPERLINK l _Toc260149525 二、提高高土地收收購價格格 PAGEREF _Toc260149525 h 46 HYPERLINK l _Toc260149526 三、增加加收購難難度 PAGEREF _Toc260149526 h 466 HYPERLINK l _Toc260149527 四、增加

29、加融資風風險 PAGEREF _Toc260149527 h 466 HYPERLINK l _Toc260149528 五、加強強監(jiān)管力力度 PAGEREF _Toc260149528 h 466 HYPERLINK l _Toc260149529 第四節(jié)下下游行業(yè)業(yè)發(fā)展情情況分析析 PAGEREF _Toc260149529 h 47 HYPERLINK l _Toc260149530 一、投資資額回升升，但增增幅有限限 PAGEREF _Toc260149530 h 47 HYPERLINK l _Toc260149531 二、供求求結構失失衡：求求大于供供，市場場略顯供供給不足足 PA

30、GEREF _Toc260149531 h 47 HYPERLINK l _Toc260149532 三、一線線城市房房價一路路飚高，二三線線城市跟跟風謀動動 PAGEREF _Toc260149532 h 48 HYPERLINK l _Toc260149533 四、新建建住宅市市場 PAGEREF _Toc260149533 h 488 HYPERLINK l _Toc260149534 五、二手手住宅市市場 PAGEREF _Toc260149534 h 488 HYPERLINK l _Toc260149535 六、保障障性住房房比例加加大 PAGEREF _Toc260149535

31、h 488 HYPERLINK l _Toc260149536 第五節(jié)下下游行業(yè)業(yè)對本行行業(yè)的影影響分析析 PAGEREF _Toc260149536 h 49 HYPERLINK l _Toc260149537 一、市場場求大于于供的失失衡狀態(tài)態(tài)增加了了土地的的需求 PAGEREF _Toc260149537 h 449 HYPERLINK l _Toc260149538 二、高房房價帶動動了高地地價 PAGEREF _Toc260149538 h 499 HYPERLINK l _Toc260149539 三、地價價虛高的的風險 PAGEREF _Toc260149539 h 449 HY

32、PERLINK l _Toc260149540 四、保障障性住房房比例加加大增加加土地儲儲備資金金壓力 PAGEREF _Toc260149540 h 550 HYPERLINK l _Toc260149541 第五章 20009年土土地儲備備行業(yè)區(qū)區(qū)域發(fā)展展情況分分析 PAGEREF _Toc260149541 h 511 HYPERLINK l _Toc260149542 第一節(jié)北北京市土土地儲備備行業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc260149542 h 53 HYPERLINK l _Toc260149543 一、20009年年北京土土地市場場總體分分析 PAGEREF _Toc

33、260149543 h 533 HYPERLINK l _Toc260149544 二、20009年年北京土土地成交交量分析析 PAGEREF _Toc260149544 h 53 HYPERLINK l _Toc260149545 三、20009年年北京土土地成交交額分析析 PAGEREF _Toc260149545 h 55 HYPERLINK l _Toc260149546 四、20010年年北京土土地市場場展望 PAGEREF _Toc260149546 h 558 HYPERLINK l _Toc260149547 第二節(jié)重重慶市土土地儲備備行業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc

34、260149547 h 59 HYPERLINK l _Toc260149548 一、20009年年重慶市市土地出出讓情況況 PAGEREF _Toc260149548 h 59 HYPERLINK l _Toc260149549 二、20009 年重慶慶主城區(qū)區(qū)土地市市場分析析 PAGEREF _Toc260149549 h 59 HYPERLINK l _Toc260149550 第三節(jié)廣廣州市土土地儲備備行業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc260149550 h 60 HYPERLINK l _Toc260149551 一、20009年年廣州市市土地市市場總體體情況 PAGEREF

35、 _Toc260149551 h 660 HYPERLINK l _Toc260149552 二、20009年年各月份份廣州市市土地情情況 PAGEREF _Toc260149552 h 611 HYPERLINK l _Toc260149553 第四節(jié)上上海市土土地儲備備行業(yè)市市場分析析 PAGEREF _Toc260149553 h 61 HYPERLINK l _Toc260149554 第五節(jié)海海南土地地儲備行行業(yè)市場場分析 PAGEREF _Toc260149554 h 662 HYPERLINK l _Toc260149555 一、海南南近3年的土土地出讓讓僅達到到均衡 PAGER

36、EF _Toc260149555 h 662 HYPERLINK l _Toc260149556 二、土地地市場情情況分析析 PAGEREF _Toc260149556 h 63 HYPERLINK l _Toc260149557 第六章 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)風險分分析 PAGEREF _Toc260149557 h 655 HYPERLINK l _Toc260149558 第一節(jié)宏宏觀經濟濟波動風風險 PAGEREF _Toc260149558 h 655 HYPERLINK l _Toc260149559 一、財政政政策 PAGEREF _Toc260149559 h 665

37、HYPERLINK l _Toc260149560 二、貨幣幣政策 PAGEREF _Toc260149560 h 665 HYPERLINK l _Toc260149561 第二節(jié)政政策風險險 PAGEREF _Toc260149561 h 66 HYPERLINK l _Toc260149562 一、政策策變動帶帶來的風風險 PAGEREF _Toc260149562 h 666 HYPERLINK l _Toc260149563 二、政府府過多干干預帶來來的風險險 PAGEREF _Toc260149563 h 66 HYPERLINK l _Toc260149564 第三節(jié)金金融風險險

38、 PAGEREF _Toc260149564 h 67 HYPERLINK l _Toc260149565 一、土地地儲備中中心自有有資本金金短缺，資金補補充機制制不健全全 PAGEREF _Toc260149565 h 67 HYPERLINK l _Toc260149566 二、土地地儲備機機構的財財務風險險巨大 PAGEREF _Toc260149566 h 667 HYPERLINK l _Toc260149567 三、土地地儲備中中心對土土地出讓讓金沒有有支配權權 PAGEREF _Toc260149567 h 68 HYPERLINK l _Toc260149568 四、利率率風險

39、 PAGEREF _Toc260149568 h 668 HYPERLINK l _Toc260149569 第四節(jié)運運營風險險 PAGEREF _Toc260149569 h 68 HYPERLINK l _Toc260149570 一、收購購風險 PAGEREF _Toc260149570 h 668 HYPERLINK l _Toc260149571 二、開發(fā)發(fā)風險 PAGEREF _Toc260149571 h 668 HYPERLINK l _Toc260149572 三、積壓壓風險 PAGEREF _Toc260149572 h 669 HYPERLINK l _Toc260149

40、573 四、出讓讓風險 PAGEREF _Toc260149573 h 669 HYPERLINK l _Toc260149574 第五節(jié)市市場風險險 PAGEREF _Toc260149574 h 69 HYPERLINK l _Toc260149575 一、城市市發(fā)展風風險 PAGEREF _Toc260149575 h 699 HYPERLINK l _Toc260149576 二、房地地產市場場波動 PAGEREF _Toc260149576 h 669 HYPERLINK l _Toc260149577 第七章信信貸建議議 PAGEREF _Toc260149577 h 70 HYP

41、ERLINK l _Toc260149578 第一節(jié)行行業(yè)總體體授信原原則 PAGEREF _Toc260149578 h 700 HYPERLINK l _Toc260149579 第二節(jié)風風險防范范建議 PAGEREF _Toc260149579 h 770 HYPERLINK l _Toc260149580 一、加強強貸前調調查評估估，合理確確定貸款款額度 PAGEREF _Toc260149580 h 770 HYPERLINK l _Toc260149581 二、完善善貸款擔擔保手續(xù)續(xù)，落實實第一還還款來源源 PAGEREF _Toc260149581 h 70 HYPERLINK

42、l _Toc260149582 三、落實實貸款用用途監(jiān)控控 PAGEREF _Toc260149582 h 71 HYPERLINK l _Toc260149583 四、落實實土地拍拍賣款 PAGEREF _Toc260149583 h 771 HYPERLINK l _Toc260149584 五、探索索多渠道道融資，合理分分散信貸貸風險 PAGEREF _Toc260149584 h 771附 表表TOC h z t 表題 c HYPERLINK l _Toc260149829 表120009年年國家土土地儲備備相關政政策與規(guī)規(guī)范性文文件匯總總 PAGEREF _Toc260149829

43、h 14 HYPERLINK l _Toc260149830 表2全國國部分城城市20010年年住房用用地供應應計劃 PAGEREF _Toc260149830 h 332 HYPERLINK l _Toc260149831 表320009年年土地出出讓金前前20排行行榜 PAGEREF _Toc260149831 h 355附 圖圖TOC h z t 圖題 c HYPERLINK l _Toc260149589 圖1土地地儲備機機構運行行機制圖圖 PAGEREF _Toc260149589 h 3 HYPERLINK l _Toc260149590 圖220006年年以來我國GDPP季度增增

44、長情況 PAGEREF _Toc260149590 h 8 HYPERLINK l _Toc260149591 圖320006年年以來工工業(yè)增加加值增速速情況 PAGEREF _Toc260149591 h 99 HYPERLINK l _Toc260149592 圖420008年年以來工工業(yè)增加加值增速速與PMII對比情況況 PAGEREF _Toc260149592 h 10 HYPERLINK l _Toc260149593 圖520007年年以來城城鎮(zhèn)固定定資產投投資累計計增速情情況 PAGEREF _Toc260149593 h 100 HYPERLINK l _Toc2601495

45、94 圖620003年年以來分分產業(yè)固固定資產產投資累累計增速速情況 PAGEREF _Toc260149594 h 111 HYPERLINK l _Toc260149595 圖720007年年以來國國內名義義消費增增速情況況 PAGEREF _Toc260149595 h 11 HYPERLINK l _Toc260149596 圖820003年年以來國國內居民民收入情情況 PAGEREF _Toc260149596 h 122 HYPERLINK l _Toc260149597 圖9我國國進出口口月度增增速情況況 PAGEREF _Toc260149597 h 13 HYPERLINK

46、l _Toc260149598 圖10220066年以來來我國CCPI、PPII走勢情情況 PAGEREF _Toc260149598 h 133 HYPERLINK l _Toc260149599 圖11220100年CPII翹尾因因素 PAGEREF _Toc260149599 h 144 HYPERLINK l _Toc260149600 圖12月月度信貸貸投放規(guī)規(guī)模 PAGEREF _Toc260149600 h 144 HYPERLINK l _Toc260149601 圖13220099年批準準用地類類型和地地區(qū)分布布 PAGEREF _Toc260149601 h 27 HYPE

47、RLINK l _Toc260149602 圖14220055-20009年年國有建建設用地地供應情情況 PAGEREF _Toc260149602 h 288 HYPERLINK l _Toc260149603 圖15220055-20009年年土地出出讓及招招拍掛出出讓面積積和價款款變化情情況 PAGEREF _Toc260149603 h 299 HYPERLINK l _Toc260149604 圖1622001120009 年全國國35個重重點城市市平均地地價增長長率 PAGEREF _Toc260149604 h 299 HYPERLINK l _Toc260149605 圖172

48、20099年84個重重點城市市土地抵抵押情況況 PAGEREF _Toc260149605 h 30 HYPERLINK l _Toc260149606 圖18全全國耕地地面積變變化情況況 PAGEREF _Toc260149606 h 31 HYPERLINK l _Toc260149607 圖19全全國土地地資源構構成（萬萬平方公公里） PAGEREF _Toc260149607 h 332 HYPERLINK l _Toc260149608 圖20城城鎮(zhèn)建設設用地（建成區(qū)區(qū)）構成成 PAGEREF _Toc260149608 h 32 HYPERLINK l _Toc260149609

49、圖21各各級城市市居住用用地年增增長率 PAGEREF _Toc260149609 h 335 HYPERLINK l _Toc260149610 圖22全全國居住住用地面面積存量量（預測測值） PAGEREF _Toc260149610 h 335 HYPERLINK l _Toc260149611 圖23土土地儲備備上下游游情況 PAGEREF _Toc260149611 h 444 HYPERLINK l _Toc260149612 圖24220099年京滬滬房地產產市場發(fā)發(fā)展情況況 PAGEREF _Toc260149612 h 47 HYPERLINK l _Toc260149613

50、 圖25全全國土地地購買與與開發(fā)累累計面積積同比增增長率 PAGEREF _Toc260149613 h 551 HYPERLINK l _Toc260149614 圖26220011-20009年年全國重重點城市市平均地地價增長長率 PAGEREF _Toc260149614 h 522 HYPERLINK l _Toc260149615 圖27220099年東中中西部地地區(qū)不同同用途地地價增長長率比較較 PAGEREF _Toc260149615 h 52 HYPERLINK l _Toc260149616 圖28北北京居住住土地面面積出讓讓情況 PAGEREF _Toc260149616

51、 h 553 HYPERLINK l _Toc260149617 圖29220099年宗地地成交數數與20008年年成交數數對比 PAGEREF _Toc260149617 h 554 HYPERLINK l _Toc260149618 圖30220099年土地地成交均均價與220088年成交交均價對對比 PAGEREF _Toc260149618 h 588 HYPERLINK l _Toc260149619 圖31重重慶市居居住土地地出讓情情況 PAGEREF _Toc260149619 h 599 HYPERLINK l _Toc260149620 圖32上上海居住住土地面面積出讓讓情況

52、 PAGEREF _Toc260149620 h 662 HYPERLINK l _Toc260149621 圖33海海南011-099年土地地購置和和商品房房銷售面面積 PAGEREF _Toc260149621 h 633 HYPERLINK l _Toc260149622 圖34海海口20002-20009年11月土土地購置置面積 PAGEREF _Toc260149622 h 663第一章 土地地儲備行行業(yè)基本本情況第一節(jié)土土地儲備備的定義義及分類類一、土地地儲備的的定義根據國土土資源部部、財政政部和中中國人民民銀行220077年11月19日聯合制制定發(fā)布布的土土地儲備備管理辦辦法第第

53、一章第第二條規(guī)規(guī)定：土土地儲備備是指市市、縣人人民政府府國土資資源管理理部門為為實現調調控土地地市場、促進土土地資源源合理利利用目標標，依法法取得土土地，進進行前期期開發(fā)、儲存以以備供應應土地的的行為。土地儲備備制度是是由受城城市政府府委托的的城市土土地儲備備機構依依照法律律程序，通過征征用、收收購、置置換、回回收等形形式從原原土地所所有者或或土地使使用者手手中取得得土地，由城市市土地儲儲備機構構或其委委托機構構組織進進行前期期開發(fā)、整理并并予以存存儲，根根據土地地利用總總體規(guī)劃劃、土地地供應計計劃、城城市規(guī)劃劃等因素素，有計計劃地以以協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等等方式將將土地投投入市場場，以實實

54、現土地地資源優(yōu)優(yōu)化配置置與土地地利用可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的土土地使用用與管理理制度。土地儲備備制度的的建立是是城市政政府為了了實現對對土地市市場地宏宏觀調控控，促進進存量土土地進入入市場，盤活企企業(yè)存量量土地資資產，優(yōu)優(yōu)化土地地資源配配置，理理順政府府與企業(yè)業(yè)之間土土地收益益分配，有效解解決土地地無償使使用制下下產生的的諸多歷歷史遺留留問題等等而主動動進行制制度創(chuàng)新新的產物物，是政政府加強強壟斷土土地供應應的政策策工具。土地儲備備通常包包括以下下特征：（1）政政府在需需要之前前或在開開發(fā)價值值沒有附附加給土土地前，未雨綢綢繆，預預先取得得(通常常是按市市價購買買)相當當面積的的土地，保障城城市高效效

55、有序的的開發(fā)；（2）平平抑地價價、預防防或減少少私人投投機行為為，使諸諸如為人人們提供供支付得得起的住住房的社社會目標標的實現現成為可可能；（3）清清理產權權，整合合地塊，進行必必要的基基礎設施施建設，用于更更大項目目的開發(fā)發(fā)；（4）取取得城市市開發(fā)的的公共增增值，并并授之于于民；（5）土土地儲備備被認為為是一種種規(guī)劃工工具和土土地利用用管制的的手段；（6）由由政府公公共部門門取得并并實施土土地儲備備。二、土地地儲備的的分類美國哈瑞瑞富蘭蘭奇（HHarvvey LFFlecchneer）將將土地儲儲備分成成計劃型型土地儲儲備和全全面型土土地儲備備兩類。計劃型型土地儲儲備是指指在特定定功能區(qū)區(qū)域

56、內的的土地儲儲備，主主要是為為城市發(fā)發(fā)展、中中低收入入家庭住住宅、開開放空間間、工業(yè)業(yè)房屋和和公共設設施的建建設而預預先取得得并持有有土地。此類土土地儲備備一般都都限于單單個行政政區(qū)范圍圍內，土土地持有有規(guī)模影影響，由由于目的的明確，儲備時時間都很很短。全面型土土地儲備備是以整整個城市市區(qū)域為為范圍的的土地儲儲備，其其儲備對對象包括括各類用用地，并并不事先先設定不不同類別別土地儲儲備的先先后順序序。儲備備的目的的是用來來控制城城市的成成長形態(tài)態(tài)，規(guī)范范城市土土地用途途和抑制制土地價價格，將將土地增增值歸公公。三、我國國土地儲儲備制度度及其運運行機制制我國土地地儲備機機構運行行機制大大致可分分為

57、以下下三個階階段：土地儲備備機構運運行機制制圖（一）土土地收購購階段土地收購購是指城城市土地地儲備機機構根據據政府授授信和土土地儲備備計劃，以征用用、收購購、換地地、轉制制和到期期回收等等方式集集中土地地進行儲儲備的行行為?？偪傮w上看看，儲備備土地的的來源主主要分為為兩個部部分：增量和和存量。（二）土土地儲備備階段對于以上上己進入入土地儲儲備體系系的土地地，在以以“招拍掛掛”等形式式出讓給給新的土土地使用用單位以以前，由由土地儲儲備中心心負責組組織前期期開發(fā)和和經營管管理。前前期開發(fā)發(fā)包括將將收購所所得土地地通過行行政、經經濟、技技術和法法律等方方法有計計劃進行行地上建建筑物和和附屬物物的拆遷

58、遷、區(qū)域域改造、土地平平整以及及基礎設設施建設設等。土土地經過過前期開開發(fā)整理理，達到到建設所所需的“三通一一平”或“七通一一平”的狀態(tài)態(tài)下，可可根據城城市規(guī)劃劃以及城城市土地地供應計計劃的安安排，向向市場投投放土地地。（三）土土地出讓讓階段土地儲備備中心建建立之后后，土地地出讓成成為土地地供應的的主要方方式，而而土地劃劃撥方式式則漸漸漸退出了了歷史舞舞臺。土土地出讓讓是指對對納入政政府土地地儲備系系統(tǒng)的土土地，根根據城市市規(guī)劃和和城市土土地供應應計劃，有步驟驟有目的的的向市市場供應應土地的的行為。根據我國國土地地管理法法以及及其他相相關法規(guī)規(guī)的規(guī)定定，現行行的土地地供應方方式包括括“招拍掛掛

59、”與協(xié)議議出讓兩兩種。用用于房地地產開發(fā)發(fā)或經營營性項目目建設的的土地，應通過過“招拍掛掛”的形式式確定開開發(fā)單位位，以“招拍掛掛”形式直直接出讓讓儲備土土地使用用權的，由土地地儲備中中心提出出計劃和和方案，土地管管理部門門按照有有關法規(guī)規(guī)組織實實施。除除了按規(guī)規(guī)定必須須以招標標拍賣方方式出讓讓的地塊塊，其他他儲備土土地使用用權可以以通過招招標拍賣賣的形式式確定開開發(fā)單位位，也可可通過協(xié)協(xié)議形式式約定開開發(fā)單位位。第二節(jié) 20009年年土地儲儲備行業(yè)業(yè)在國民民經濟中中的地位位20099年國土土部在繼繼續(xù)使用用規(guī)劃、計劃、審批等等手段同同時，更更多運用用土地、礦產價價格及租租稅費等等經濟手手段，

60、更更加注重重國土資資源政策策與貨幣幣政策、財政政政策、產產業(yè)政策策的協(xié)調調配合，增強調調控的針針對性和和有效性性。土地政政策參與與宏觀調調控包括括三方面面內容：一是建建設用地地總量。建設用用地總量量是影響響經濟發(fā)發(fā)展速度度和效益益的重要要因素，控制建建設用地地總量，是調控控經濟運運行的重重要手段段。二是是調整土土地供給給結構，通過對對不同用用途土地地的供給給，促進進產業(yè)結結構調整整和產業(yè)業(yè)優(yōu)化升升級，這這就需要要按照國國家產業(yè)業(yè)政策，適時調調整供地地政策，對于禁禁止性項項目，停停止供地地；對于于限制性性項目，提高供供地標準準和條件件。三是是確定不不同區(qū)域域的供地地政策，引導產產業(yè)區(qū)域域合理布布