1、2022 天津房地產(chǎn)估價師考試模擬卷本卷共分為 2 大題 50 小題，作答時間為 180 分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，只有一 個最符合題意)1.現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為() 。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+ 拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量D存量+新增竣工量-拆毀量2.因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。A自然折舊B物質(zhì)折舊第1頁 共18頁

2、C功能折舊D經(jīng)濟(jì)折舊3.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于()。A社會因素B環(huán)境因素 C人口因素 D行政因素4.從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)()。A估價業(yè)務(wù)B估價目的 C估價對象 D估價程序5.某宗面積為 3000m。的工業(yè)用地，容積率為 0.8，樓面地價為700 元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為 5.0，樓面地價 為 960 元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價()。A78 萬元B882 萬元C1210 萬元第2頁 共18頁D1272 萬元 6.國外和中國香港、 中國臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)估價的 () 不盡相同。A意義B稱謂 C定義D稱謂和定義7.某可比實(shí)例實(shí)際成交價格為 3400 元/

3、m2，以估價對象為 100，可比實(shí)例交易情況分值為 102，房地產(chǎn)狀況因素分值為 98，則估價對象的比準(zhǔn)價格為()元/m2。A3401.36B3398.64C3538.78D3266.678.某宗面積為 5000m2 的房地產(chǎn)開發(fā)用地，市場價格(按面地價)為 800 元/m2容積率為 2，受讓人需按照受讓價格的 3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為()萬元。A824B864第3頁 共18頁C882D904 9.市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價格進(jìn)行個別因素修 正，其中可比實(shí)例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得 103 分，估價 對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得 98 分，則個別因素修正系數(shù) 為

4、()。A1.05B0.98C0.95D1.03 10.征收集體土地的土地取得成本中，相關(guān)稅費(fèi)不包括()。A征地管理費(fèi)B耕地占用稅 C安置補(bǔ)助費(fèi) D耕地開墾費(fèi)11.現(xiàn)實(shí)中土地的使用、 支配權(quán)要受到多方面的制約， 其中政府的城市規(guī)劃屬于()方面的制約。A建筑技術(shù)第4頁 共18頁B土地權(quán)利設(shè)置 C相鄰關(guān)系D土地使用管制12.長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的理論和方法，特別是()和回歸分析，對房地產(chǎn)的未來價格做出推測、判斷的方法。A指數(shù)平滑分析B趨勢擬合分析 C時間序列分析 D相關(guān)分析13.報(bào)酬率為()與所投人的資本的比率。A凈收益B投資回收 C投資回報(bào) D收益14.某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 年土地使用權(quán)

5、的當(dāng)年開始建造，建造期 3 年， 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60 年， 則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是()年。A37第5頁 共18頁B40C60D6315.某估價機(jī)構(gòu)于 2003 年 6 月 10 日至 20 日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估， 估價時點(diǎn)為 2003 年 6 月 15 日。因估價結(jié)果有爭議， 2003年 8 月 15 日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點(diǎn)為()。A2003 年 6 月 15 日B2003 年 8 月 15 日C簽訂估價委托合同之日D估價人員與委托人商定的某日16.直線趨勢法公式中的常數(shù) a、b 是由()決定的。A房地產(chǎn)的歷史價格資料B房地產(chǎn)的預(yù)測價格資料 C房地產(chǎn)的現(xiàn)時價格資料D估價人員選

6、取的價格資料17.房地產(chǎn)估價的合法原則要求在進(jìn)行房地產(chǎn)估價作業(yè)時應(yīng)以()為前提來進(jìn)行工作。A公正第6頁 共18頁B公平 C公開D估價對象的合法權(quán)益18.下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型()。A出租的房地產(chǎn)B自用的房地產(chǎn) C餐飲的房地產(chǎn) D營業(yè)的房地產(chǎn)19.通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計(jì)算基數(shù)為()。A土地取得成本+開發(fā)成本B土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用C土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用D開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值20.下列關(guān)于建筑物壽命和經(jīng)過年數(shù)的說法中，正確的是()。A建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命， 有效經(jīng)過年數(shù)也短于實(shí)際經(jīng) 過年數(shù)B建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于自然壽命， 有效經(jīng)

7、過年數(shù)也可能長于實(shí) 際經(jīng)過年數(shù)第7頁 共18頁C建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命與自然壽命相等， 有效經(jīng)過年數(shù)與實(shí)際經(jīng)過 年數(shù)也相等D建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于自然壽命， 有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可 能長于實(shí)際經(jīng)過年數(shù) 21.資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵?)。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B估價對象房地產(chǎn)交為現(xiàn)金的速度C估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度22.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)的()。A開工日期B取得估價對象的日期C取得待開發(fā)土地的日期D開始出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的日期23.某宗房地產(chǎn)， 已知建筑物的重置價格為 1000 元/m3，成新率為70%房地產(chǎn)年凈收益為 140

8、 元/m2，土地資本化率為 6%。建筑物資本化率為 8%，則該房地產(chǎn)的價格為()元/m2。A1700第8頁 共18頁B2000C2100D2 400 24.在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是()。A自物權(quán)B劃撥土地使用權(quán) C抵押權(quán)D租賃權(quán)25.某宗房地產(chǎn)交易， 約定由買方實(shí)際支付給賣方 3700 元/m2，買賣中涉及的全部稅費(fèi)由賣方承擔(dān)，在當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)交易賣方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為正常價格的 5.5%，買方應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)為 4%，則該宗房地產(chǎn)的正常價格為()元/m2。A3507B3592C3627D3558二、多項(xiàng)選擇題(共 25 題，每題 2 分。每題的備選項(xiàng)中，有多個 符合題意)第9頁 共18頁1.

9、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有_。A上市B增發(fā)新股C發(fā)行企業(yè)債券D合作開發(fā)E住房抵押貸款2.房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的主要資金來源有_。A上市B增發(fā)新股C發(fā)行企業(yè)債券D信用貸款E住房抵押貸款3.與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的債務(wù)融資，主要包括_。A房地產(chǎn)開發(fā)貸款B土地儲備貸款C個人住房抵押貸款D在建工程抵押貸款E個人住房公積金貸款第10頁 共18頁4.在_中，發(fā)行人仍持有抵押貸款組合，所發(fā)行的債券則屬于發(fā)行人的債務(wù)。A抵押貸款傳遞債券B抵押貸款支持債券 C抵押貸款擔(dān)保債務(wù) D抵押貸款直付債券E抵押貸款支持證券5.土地儲備貸款對象是_。A縣級以上人民政府B土地儲備機(jī)構(gòu)C進(jìn)行土地購置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

10、E對一級土地進(jìn)行開發(fā)的企業(yè)6.我國個人住房抵押貸款還本付息方式有_。A按月等額還本付息B按季等額還本付息C按且遞增或遞減還本付息D期間按固定還款常數(shù)還款期末一次結(jié)清等方式E期間按月付息期末還本第11頁 共18頁7.商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵押貸款時，下列說法正確的有_。A貸款價值比率通常不超過 50%B貸款期限最長不超過 10 年 C貸款期限最長不超過 20 年D僅對已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放E貸款利率通常高于個人住房抵押貸款8.抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，主要有_。A抵押物的流動性B抵押人信用等級C抵押物價值取得的情況D通貨膨脹預(yù)期

11、E貸款期限長短9.建設(shè)貸款主要用于_。A償還土地購置貸款和土地開發(fā)貸款B支付建設(shè)階段的人工費(fèi) C支付在建工程抵押貸款 D支付其他相關(guān)成本第12頁 共18頁E支付管理費(fèi)10.房地產(chǎn)投資者的債務(wù)融資方式有_。A合作開發(fā)方式B建成房地產(chǎn)抵押貸款 C在建房地產(chǎn)抵押貸款D房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款E發(fā)行企業(yè)債券11.房地產(chǎn)抵押貸款包括_。A土地購置貸款B個人住房抵押貸款C商用房地產(chǎn)抵押貸款D個人住房質(zhì)押貸款E在建工程抵押貸款12.金融機(jī)構(gòu)在設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時， 通常要對抵押物的情況， 按以下_方面的要求進(jìn)行審查確定。A合法設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)B擇優(yōu)選擇設(shè)押的房地產(chǎn) C合理確定抵押率第13頁 共18頁D抵押物收益

12、豐厚E處置抵押物的渠道暢通13.控因素等原因?qū)е碌捻?xiàng)目未按期完工和超支A土地儲備中心自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足B房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定C開發(fā)周期長，投入的人力、物力巨大，涉及管理部門眾多，建設(shè)過程中不可抗力和不可D土地儲備中心貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)E土地出讓計(jì)劃不明確14.個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為_。A政策風(fēng)險(xiǎn)B操作風(fēng)險(xiǎn) C信用風(fēng)險(xiǎn)D管理風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)E市場風(fēng)險(xiǎn)15.從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)， 中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對未取得 _的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。第14頁 共18頁A國有土地使用權(quán)證B建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D建筑

13、施工合同E建設(shè)施工許可證16.中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是_。A自籌資金B(yǎng)國內(nèi)商業(yè)銀行貸款C風(fēng)險(xiǎn)投資公司的資金D預(yù)售收入E租賃公司的資金17.融資風(fēng)險(xiǎn)分析，通常需要分析的風(fēng)險(xiǎn)因素包括_。A政策風(fēng)險(xiǎn)B資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) C經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)D匯率風(fēng)險(xiǎn)E利率風(fēng)險(xiǎn)18.影響金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)資信等級進(jìn)行評價的指標(biāo)有_。第15頁 共18頁A資金實(shí)力B企業(yè)信譽(yù)C企業(yè)償債能力D資金擔(dān)保方式E項(xiàng)目獲利能力19.金融機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價指標(biāo)審查，主要包括_。A財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B銷售利潤率 C成本利潤率 D敏感性評價E貸款償還期20.房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式有_。A保證B保險(xiǎn) C質(zhì)押 D信用E抵押21.融資方案分析包括_。第16頁 共18頁A資金來源可靠性分析B融資結(jié)構(gòu)分析 C融資成本分析 D融資能力分析E融資風(fēng)險(xiǎn)分析22.債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)， 其所獲得報(bào)酬是_。A協(xié)議中規(guī)定的貸款利息B協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用 C可分配利潤D預(yù)售收入E股利23.可以依法發(fā)行公司債券的公司有_。A股份有限公司B國有獨(dú)資公司 C一般合