1、1、房地產(chǎn)估價的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為( )。A. 折現(xiàn)率B. 報酬率C. 投資收益率D. 資本化率標準答案： B解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。2、某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618標準答案： A解析：考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*

2、3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=商品房單位成本*(1+)成本加成率/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的商品房的定價目標，在確定預(yù)期投資收益率時，應(yīng)綜合考慮( )。A. 安全風險率B.房價上漲率C.安全收益率D. 通貨膨脹率E.風險報酬率標準答案： C, D, E解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到的最低收益率，是一個預(yù)期指標，一般應(yīng)包括安全收益率

3、、通貨膨脹率和風險報酬率。4、下列成本費用中，可納入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出的有( )。A. 物業(yè)服務(wù)人員工資B.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用C.物業(yè)服務(wù)人員獎金D. 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護費用E.物業(yè)管理用房保修期滿后的改造費用標準答案： A, B, D解析：考察物業(yè)服務(wù)成本的內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;(6)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用;(7)辦公

4、費用;(8)管理費分攤;(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(10)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。5、房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的( )。A. 專業(yè)意見B. 公證書C. 證明文件D. 擔保函標準答案： A解析：考察房地產(chǎn)估價報告的概念。房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的專業(yè)意見。6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)收費標準事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的( )原則。A. 合理B. 公平C. 公開D. 質(zhì)價相符標準答案： C解析：考察物業(yè)服務(wù)費的收費原則。公開原則包括事項公開和事后公開。實現(xiàn)公開指收費標準要事先向業(yè)務(wù)明示。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以實現(xiàn)預(yù)期投資收益率作為其開發(fā)的

5、商品房的定價目標，在確定預(yù)期投資收益率時，應(yīng)綜合考慮( )。A. 安全風險率B.房價上漲率C.安全收益率D. 通貨膨脹率E.風險報酬率標準答案： C, D, E解析：考察房地產(chǎn)定價的咪表目標。預(yù)期投資收益率是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到的最低收益率，是一個預(yù)期指標，一般應(yīng)包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率。8、影響住宅市場細分的消費者的行為因素有( )A.生活方式B.使用時機C.購買階段D.購買動機E.追求利益標準答案： B, C, E解析：考察房地產(chǎn)市場細分的依據(jù)。房地產(chǎn)市場細分的行為因素包括：使用時機、追求利益、購買階段。9、對互斥型房地產(chǎn)投資方案進行直接比選時，比較方案之間必須具備的可比性條

6、件有( )。A. 各方案均為房地產(chǎn)開發(fā)投資項目B.各方案有相同的投資收益率C.各方案費用和效益的計算口徑一致D. 各方案有相同的計算期E.各方案現(xiàn)金流量有相同的時間單位標準答案： C, D, E解析：考察比較方案之間必須具備的可比性條件。比較方案之間必須具備的可比性條件包括：在對互斥方案進行比選時，必須的條件：被比較方案的費用及效益計算口徑一致;被比較方案具有相同的計算期;被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。如果以上條件不能滿足，必須經(jīng)過一定轉(zhuǎn)化后方能進行比較。10、下列抵押權(quán)人的行為中，能夠合法有效保障房地產(chǎn)抵押權(quán)的是( )。A. 占有抵押房地產(chǎn)B. 辦理房地產(chǎn)抵押登記C. 扣押抵押房地產(chǎn)

7、權(quán)屬證書D. 派人看守抵押房地產(chǎn)標準答案： B解析：本題考察房地產(chǎn)抵押貸款的內(nèi)容。中國實行房地產(chǎn)抵押等級制度，房地產(chǎn)抵押應(yīng)向縣級人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。11、房地產(chǎn)估價的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為( )。A. 折現(xiàn)率B. 報酬率C. 投資收益率D. 資本化率標準答案： B解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。12、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件有( )。A. 窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備運轉(zhuǎn)正常B.有工程質(zhì)量監(jiān)督站簽署的質(zhì)量合格文件C.有施工單位簽署的工程保修書D. 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料E.工程質(zhì)量監(jiān)督站責令整改的

8、問題全部整改完畢標準答案： A, C, D, E解析：考察房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)具備的條件。開發(fā)項目竣工驗收應(yīng)當具備下列條件：完成開發(fā)項目全部設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容，達到使用要求。交工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設(shè)備正常運轉(zhuǎn)，建筑物周圍2m以內(nèi)的場地清理完畢。有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料。有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告。有勘察、設(shè)計、施工圖審查機構(gòu)、施工、監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件。有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)行政主管部門及其委托的工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門責令整改的問題全部整改完畢。13、下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )

9、。A. 提高首付款比例B.爭取貸款利率優(yōu)惠C.增加貸款額度D.延長貸款期限E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款標準答案： A, B, D, E解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。14、下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的有( )。A.權(quán)屬有爭議的建設(shè)用地使用權(quán)B.使用權(quán)不明的建設(shè)用地使用權(quán)C.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D.已依法公告列入征收范圍的房屋占用的建設(shè)用地使用權(quán)E.已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)標準答案： A, B解

10、析：考察建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押的范圍。屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：權(quán)屬有爭議的土地;用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的建設(shè)用地使用權(quán);已依法列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物及其建設(shè)用地使用權(quán);已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。答案為AB，都是權(quán)屬不明的情況。15、因風吹、日曬等自然因素造成的建筑物價值損失，屬于建筑物的( )。A. 物質(zhì)折舊B. 功能折舊C. 外部性折舊D. 經(jīng)濟折舊標準答案： A解析：考察物質(zhì)折舊的概念。物質(zhì)折舊也成為有形折舊，是指建筑物在實體上的老化、磨損、損壞所造成的建筑

11、物價值的損失。16、某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618標準答案： A解析：考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=商品房單位成本*(1+)

12、成本加成率/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=5337元/平方米。17、下列個人住房抵押貸款做法中，會降低月償還額的有( )。A. 提高首付款比例B.爭取貸款利率優(yōu)惠C.增加貸款額度D.延長貸款期限E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款標準答案： A, B, D, E解析：本題為開放性試題，考察個人住房貸款的相關(guān)術(shù)語及計算。提高首付款比例、爭取貸款利率優(yōu)惠、延長貸款期限、在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款等方式，都可以降低月償還額。參考答案為ABDE。18、關(guān)于業(yè)主委員會職責的說法，錯誤的是( )。A. 業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會會議B. 業(yè)主委員會負責與物業(yè)服務(wù)企

13、業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C. 業(yè)主委員會負責制定管理規(guī)約D. 業(yè)主委員會負責監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同標準答案： C解析：考察業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會的職責包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責。19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托

14、甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算標準答案： B解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨家代理權(quán)，此時開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。20、房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地取得成本包括( )。A. 建安工程費B.土地使用權(quán)

15、出讓金C.土地房屋征收補償費用D. 公共配套設(shè)施建設(shè)費E.土地使用權(quán)取得稅費標準答案： B, C, E解析：考察土地取得成本的內(nèi)容。土地取得成本包括：土地使用權(quán)出讓金，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，土地房屋征收補償費用，土地使用權(quán)取得稅費。21、關(guān)于業(yè)主委員會職責的說法，錯誤的是( )。A. 業(yè)主委員會負責召集業(yè)主大會會議B. 業(yè)主委員會負責與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同C. 業(yè)主委員會負責制定管理規(guī)約D. 業(yè)主委員會負責監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同標準答案： C解析：考察業(yè)主委員會的職責。業(yè)主委員會的職責包括：(1)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;(2)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;(

16、3)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;(6)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費;(7)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;(8)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;(9)業(yè)主大會賦予的其他職責。22、房地產(chǎn)估價的收益法中，房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與價格的百分比，稱為( )。A. 折現(xiàn)率B. 報酬率C. 投資收益率D. 資本化率標準答案： B解析：考察報酬率的含義。報酬率為投資回報與所投入資本的比率。23、以需求中心論為基礎(chǔ)的市場營銷組合包括價格策略、產(chǎn)品策略、促銷策略

17、和( )。A. 定位策略B. 分割策略C. 渠道策略D. 人本策略標準答案： C解析：考察房地產(chǎn)市場營銷組合的含義。根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展營銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品、價格、渠道和促銷，稱之為4Ps。24、購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%，若采用等額本金還款方式按月還款，則第20個月末的貸款余額為( )萬元。A.33B.35C.40D.43標準答案： C解析：考察等額本金還款的計算。貸款期限為15*12=180月，等額本金還款方式下的貸款余額Pm=P(1-m/n)=45*(1-20/180)=40萬元。25、某商品房開發(fā)項目占地面積2萬平方米，容積率為3

18、，樓面地價為1000元/平方米，預(yù)計總建造成本為16800萬元(不含土地成本)，銷售稅費為銷售收入的11%，可銷售面積為總建筑面積的95%。若采用成本定價法確定銷售單價，成本利潤率為25%，則商品房銷售均價為( )元/平方米。A.5337B.5440C.5550D.5618標準答案： A解析：考察成本導(dǎo)向定價法的計算。該房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積2*3=6萬平方米，每平方米的建造成本為16800/6=2800元/平方米，則該商品房的單位成本=建造成本+地價=2800+1000=3800元/平方米。商品房單位價格=商品房單位成本*(1+)成本加成率/(1-銷售稅費率)=3800*1.25/0.89=53

19、37元/平方米。26、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程施工投標的主體是( )。A. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B. 招標代理機構(gòu)C. 工程監(jiān)理單位D. 施工企業(yè)標準答案： D解析：考察施工投標的主體。施工承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包合同的執(zhí)行者。承包商通過投標接受業(yè)主的委托，簽訂工程承包合同。由此可見，施工投標的主體是施工企業(yè)。27、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其開發(fā)的商品房，并允許甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)吸收其他房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)參與其代理的商品房銷售。這種情況下代理傭金的結(jié)算方式是( )。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接與各房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算C.由參與代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)出具委托書，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代表其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算D.代理成交額較大的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)直接與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算，其余與甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)結(jié)算標準答案： B解析：考察商品房銷售代理的基本形式。該房地產(chǎn)公司的授權(quán)行為屬于獨家代理權(quán)，此時開發(fā)企業(yè)均要向代理商支付傭金。28、房地產(chǎn)估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的關(guān)于房地產(chǎn)價值的( )。A. 專業(yè)意見B. 公證書C. 證明文件D. 擔保函標準答案： A解析：考察房地產(chǎn)估價報告的概念