1、 個 人 購房 與 公司 購 房稅 費對 比 分析The final edition was revised on December 14th, 2020. 保亭公司購房分析一、 公司購房匿名1. 形式及優(yōu)缺點對比借用他人身份注冊公司可匿名，達到規(guī)避資金隱匿目的。股東資格不會受到法律保護，可能因此導(dǎo)致財產(chǎn)權(quán)益受損。缺點未達到隱匿資產(chǎn)的目的。2. 小結(jié)出于隱匿資產(chǎn)的目的，購房人一般不會采用自身身份注冊公司，多會借用他人身份。但若可借用他人身份注冊，則同樣可直接借用他人身份以個人身份購房，且手續(xù)相對簡便，承擔的風險也無差異。故僅就隱匿資產(chǎn)這一目的而言，通過注冊公司購房并非理想方式。二、 注冊公司費

2、用目前海南區(qū)域代理注冊公司費用為 2000 元包干，除此之外無需其他費用。三、 個人購房與公司購房購買資格對比個人購房1. 具有中國法人資格的公司一般無套數(shù)限制；2. 境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機構(gòu)（經(jīng)批準從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外）可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，不得購買非自用、非自住商品房。四、 購房環(huán)節(jié)稅費、優(yōu)缺點對比1. 稅費對比階段備注-專項維修基金交易手續(xù)費貸款-不能按揭，須現(xiàn)款購房辦理產(chǎn)權(quán)證后，可抵押房產(chǎn)獲取銀行貸款三套及以上停貸-2. 分析購買階段個人名義與公司名義所須承擔的稅費完全相同。3. 公司名義購房優(yōu)缺點對比優(yōu)點：產(chǎn)權(quán)辦理后可進行抵押貸款；缺點：不能按揭，須

3、全款購房；4. 缺點的解決辦法：按揭方面，公司購房不能申請按揭貸款，但對于本項目客戶而言，一般情況下本身就不能申請按揭貸款。 對于本項目客戶一次性付款的資金壓力，可以通過以下兩個步驟予以解決：首先，實行分期付款政策，在簽約時只需支付 50%的房款，剩余房款可選擇在年內(nèi)付清；其次，房產(chǎn)證辦理完畢后，用房產(chǎn)進行抵押貸款。五、 持有環(huán)節(jié)優(yōu)缺點與稅費對比1. 稅費對比無-無-應(yīng)稅所得額25%。8 元/（按占地面積）可計提折舊土地使用稅-8 元/（按占地面積）可計提折舊備注：按年征收2. 公司名義購房優(yōu)缺點優(yōu)點：公司持有可根據(jù)不同情況采用不同程度的折舊年限予以抵稅。缺點：須繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅；持

4、有期間要經(jīng)過工商稅務(wù)的年審，手續(xù)稍嫌復(fù)雜。3. 缺點解決房產(chǎn)稅方面，在計稅方式的選擇上，可通過從租計征的方式規(guī)避大部分的房產(chǎn)稅，在計稅時間上，房產(chǎn)稅是在交付使用的次月開始征收，因此可以在客戶允許的情況下，盡量延長交付使用至辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，減少房產(chǎn)稅的支付時長。營業(yè)稅暫時無法規(guī)避，所得稅可以通過增加費用或者房產(chǎn)折舊來沖抵。對于新注冊公司的年審問題，可由專業(yè)的人員代理，這部分的成本也較低，約為2000-5000 元/年。4. 小結(jié)與從價計征相比，從租計征可節(jié)省大量持有成本，建議客戶采用從租計征方式。此外，通過費用沖抵或者折舊沖抵的方式，從租計征的所得稅完全可以規(guī)避。六、 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)優(yōu)缺點與稅費對比

5、1. 稅費對比個人稅費比例股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋 股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式銷售房屋（法人股東）-稅費（銷售總價-購買總價）*%營業(yè)稅土地增值稅印花稅（銷售總價-購買總價）*20%銷售總價低于評估價按評估價格個人所得稅（轉(zhuǎn)讓成交價-實收資本）*20%轉(zhuǎn)讓收入減除股權(quán)投資成本后的余額并入法人股東單位合并繳納企業(yè)所得稅（銷售總價-購買總價及各種稅費）*25%企業(yè)所得稅-2. 分析轉(zhuǎn)讓階段，個人名義購房與公司名義購房稅費差異如下表所示 個人稅費稅費比例股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式（個人股東）股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式（法人股東）銷售總價的%差異比較增值部分的20%增值部分的44%-78%銷售總價的%+增值部分的 20%3. 公司名義購房優(yōu)缺點優(yōu)

6、點：以法人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式可以規(guī)避土地增值稅和個人所得稅，且免征營業(yè)稅，稅負較輕。缺點：手續(xù)稍嫌復(fù)雜。4. 缺點解決由專業(yè)公司提供服務(wù)。5. 小結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓一般情況下都能夠以平價（賬面價值）進行交易，可節(jié)約大量交易成本。不論是否以平價轉(zhuǎn)讓，公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比個人轉(zhuǎn)讓都能夠節(jié)約交易成本。七、 各環(huán)節(jié)稅費差異匯總分析從租計征-股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式（法人股東）東）銷售總價的%+增值部分的20%增值部分的20%增值部分的 55%-85%銷售總價的%1、以企業(yè)購房，所增加的主要稅費是持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅、土地使用稅，以及轉(zhuǎn)讓過程中的企業(yè)所得稅。2、房產(chǎn)在公司名下，可以作為固定資產(chǎn)核算，每年可以計提折舊，持有房產(chǎn)雖然每年

7、要繳納房產(chǎn)稅、土地使用稅，但是公司可以少繳企業(yè)所得稅。3、如果買房的公司沒有實質(zhì)性業(yè)務(wù)，不繳納或者繳納很少的企業(yè)所得稅，僅僅只是為了買房注冊公司，那在持有環(huán)節(jié)每年都有稅負金額的凈流出。4、公司購買房產(chǎn)比較適合單一股東的私人公司，多人股東涉及股東之間的份額劃分。5、公司股東必須購買力較強，必須一次性付款，不可以做按揭。但在出房產(chǎn)證后可辦理抵押貸款。6、如企業(yè)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式轉(zhuǎn)讓，需與受讓方另行簽訂補充協(xié)議，保障轉(zhuǎn)讓方在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中未體現(xiàn)的利益。八、 總結(jié)就隱匿資產(chǎn)而言，通過注冊公司購房并不具備突出優(yōu)勢。但對限購城市中無購房資格客戶而言，公司購房能夠較好的解決限購問題，且購買套數(shù)無限制，通過分期付款和