1、第 頁2021云南房地產(chǎn)估價師考試真題卷本卷共分為1大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共50題，每題2分。每題的備選項中，只有一個最符合題意） 1.證券市場上的資金供給者是。A：證券發(fā)行人B：證券投資者C：證券監(jiān)管機構(gòu)D：證券市場的中介機構(gòu)E：借款合同 2.關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是。A：零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B：收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C：在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D：在出租率達到100時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高E：借款合同 3.某城市規(guī)劃將一個污染嚴重

2、的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資的特性。A：區(qū)位選擇異常重要B：變現(xiàn)性差C：需要適時的更新改造投資D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移E：借款合同 4.不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價值。A：下降B：上升C：不變D：不能確定E：借款合同 5.房地產(chǎn)投資者的實際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為。A：超額利潤B：投資回報C：內(nèi)部收益D：風險報酬E：借款合同 6.是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A：易受政策影響性B：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C：適于進行長期投資D：最高最佳使用性E：借款合同 7.產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的基礎(chǔ)是。A：土地稀缺B：城市化進程快C：投機

3、需求膨脹D：過度放貸E：借款合同 8.下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是。A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B：人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C：土地資源狀況D：信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用E：借款合同 9.開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的。A：20B：30C：40D：50E：借款合同 10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的方法，屬于。A：成本導(dǎo)向定價法B：購買者導(dǎo)向定價法C：競爭導(dǎo)向定價法D：市場導(dǎo)向定價法E：借款合同 11.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為

4、。A：成本加成定價法B：價值定價法C：目標定價法D：認知價值定價法E：借款合同 12.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是模式。A：選擇專業(yè)化B：產(chǎn)品專業(yè)化C：大量定制D：市場集中化E：借款合同 13.某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了20年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為9，按月等額還款，如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金7萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少元。A：54410B：70999C：630000D：70938E：借款合同 14.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5、城市維護

5、建設(shè)稅7、教育費附加3，若銷售收入為700萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為萬元。A：550B：385C：1050D：236E：借款合同 15.某開發(fā)商向銀行申請了年利率為9、期限為15年、按年等額償還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第1年的還本收益為萬元。A：341B：405C：459D：1259E：借款合同 16.某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為12，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報率為。A：12B：1927C：

6、1718D：2710E：借款合同 17.臨界點分析和保本點分析的主要差異在于。A：變動成本的設(shè)置B：平衡點的設(shè)置C：固定成本的設(shè)置D：產(chǎn)銷量的不同E：借款合同 18.項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是。A：獲利能力分析B：盈虧平衡分析C：市場狀況分析D：定性風險分析E：借款合同 19.在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是。A：單元估算法B：單位指標估算法C：概算指標法D：工程量近似匡算法E：借款合同 20.銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住

7、房的物業(yè)管理費為每月500元從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于 元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同 21.下列關(guān)于計算貸款綜合風險度系數(shù)的表述中，不正確的是。A：項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大B：貸款期限越長，期限系數(shù)值越小C：企業(yè)信用等級越高，信用等級系數(shù)值越低D：用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低E：借款合同 22.王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35，外墻面積為7，單元間分隔墻面積為10，公攤面積為5，那么，可出租面積應(yīng)

8、為。A：485B：49C：51D：455E：借款合同 23.對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是。A：空置率水平B：租金清單C：押金收入D：欠租清單E：借款合同 24.在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于。A：物業(yè)的交通通達程度B：停車的便利程度C：物業(yè)的周圍環(huán)境D：物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度E：借款合同 25.僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認為購買銷售電動車的店鋪比購買生產(chǎn)電動車的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者具有。A：更強的適時的更新改造投資性B：更易受政策影響性C：更長的經(jīng)濟壽命D：更專業(yè)的物業(yè)管理E：借款合同 26.甲、乙兩個物業(yè)2006年4月的價值均為900萬元，預(yù)計甲物業(yè)

9、2007年4月的價值為1000萬元和800萬元的可能性各為50，預(yù)計乙物業(yè)2007年4月的價值為1 100萬元和700萬元的可能性各為50，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是。A：乙物業(yè)投資風險大B：甲物業(yè)投資風險大C：甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同D：無法判斷E：借款合同 27.投資組合是的一個有效措施。A：提高投資收益B：提高市場競爭力C：開拓投資領(lǐng)域D：規(guī)避投資風險E：借款合同 28.如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)大幅度下降，那么該類型物業(yè)的出租需求就會。A：大幅增加B：小幅增加C：不變D：減少E：借款合同 29.房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易包括子市場。A：租

10、賃B：析產(chǎn)C：保險D：作價入股E：借款合同 30.由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的，主要規(guī)定了征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)。A：選址規(guī)劃意見通知書B：規(guī)劃設(shè)計條件通知書C：建設(shè)用地規(guī)劃許可證D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證E：借款合同 31.在下列定價方法中，需要使用損益平衡圖的是。A：競爭導(dǎo)向定價法B：認知價值定價法C：目標定價法D：成本加成定價法E：借款合同 32.下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是。A：市場營銷因素調(diào)查B：消費者及消費者行為調(diào)查C：技術(shù)發(fā)展調(diào)查D：國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查E：借款合同 33.對某種特定的商品來

11、說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，不正確的是。A：潛在市場服務(wù)市場有效市場合格的有效市場B：潛在市場有效市場服務(wù)市場滲透市場C：潛在市場有效市場合格的有效市場服務(wù)市場D：潛在市場合格的有效市場服務(wù)市場滲透市場E：借款合同 34.下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。A：吸納率分析B：調(diào)查房地產(chǎn)存量、過去走勢及未來趨勢C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求E：借款合同 35.銀行為某人提供期限為15年，年利率為6，首期月還款額為1500元，月還款額遞增率為03的個人住房抵押貸款若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。A：190705B：161056C：151056D：141

12、556E：借款合同 36.下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達中，不正確的是。A：企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B：經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入C：銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入D：可分配利潤=稅后收入一(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)E：借款合同 37.已知某投資項目折現(xiàn)率為l3時，凈現(xiàn)值為1100萬元，折現(xiàn)率為14時，凈現(xiàn)值為-980萬元則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：1212B：1336C：1353D：1395E：借款合同 38.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權(quán)，土地面積為5000，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目該項目

13、固定成本為6000萬元，單位建筑面積的可變成本為2000元，建成后銷售收入為10000萬元，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目取得盈虧平衡時的容積率至少是。A：20B：30C：40D：50E：借款合同 39.有一計算期為10年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，經(jīng)測算，該項目的投資收益率為l0，銀行貸款利率為6，計算期內(nèi)，凈現(xiàn)值期望值為235萬元，凈現(xiàn)值期望值的標準差為95萬元，則在計算期內(nèi)，該項目的標準差系數(shù)是。A：52B：58C：40D：68E：借款合同 40.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于。A：土地費用B：房屋開發(fā)費C：勘察設(shè)計和前期工程費D：管理費用E：借款合同 41.某房地產(chǎn)開發(fā)項目用來反

14、映考察項目資本金盈利能力的財務(wù)報表是。A：損益表B：資金來源與運用表C：資本金現(xiàn)金流量表D：全部投入現(xiàn)金流量表E：借款合同 42.在房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價中，選擇評價的基礎(chǔ)參數(shù)時，一般將出租率歸為。A：時間類參數(shù)B：融資類參數(shù)C：評價標準類指標D：收益類指標E：借款合同 43.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤最后可用于。A：彌補企業(yè)以前年度的虧損B：提取法定盈余公積金C：提取公益金D：向投資者分紅E：借款合同 44.若某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超過自身實力進行大規(guī)模項目建設(shè)和擴張圈地，則其貸款的風險屬于。A：市場B：財務(wù)C：政策D：經(jīng)營E：借款合同 45.在測算資本金融資成本時，其資金占用費一般應(yīng)按機會成本原則計

15、算，當機會成本難以計算時，可參照計算。A：綜合利率B：銀行貸款利率C：銀行存款利率D：折現(xiàn)率E：借款合同 46.某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為25萬元月，并當租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取4的百分比租金當租戶的月營業(yè)額為200萬元時，其應(yīng)繳納的租金是萬元。A：27B：24C：19D：20E：借款合同 47.投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產(chǎn)管理投資B：房地產(chǎn)置業(yè)投資C：房地產(chǎn)開發(fā)投資D：房地產(chǎn)經(jīng)營投資E：借款合同 48.中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A：間接融資B：直接融資C：基金融資D：債券融資E：借款