1、個人理財06居住規(guī)劃個人理財06居住規(guī)劃第一節(jié) 居住規(guī)劃概述一、居住規(guī)劃的重要性有利于科學選擇合適的住房是否買房、買房的價位和區(qū)域決策，需要細致周全的規(guī)劃有利于合理選擇貸款計劃只有事先進行居住規(guī)劃，規(guī)劃購房現(xiàn)金流，才能進行住房貸款數(shù)額、還貸方式、貸款年限決策迫使個人或家庭有目的地儲蓄與子女教育、退休規(guī)劃相比，居住規(guī)劃可供準備的時間較短住房支出數(shù)額巨大第一節(jié) 居住規(guī)劃概述一、居住規(guī)劃的重要性二、個人購房動機（一）自己居住要考慮自身支付能力和居住質量居住質量具體包括：周邊的地理位置和環(huán)境、服務設施、交通、教育條件、物業(yè)管理（二）投資將住房當成投資工具，購買住房獲取租金或資產(chǎn)增值需要考慮的因素：自身

2、資金實力、資金周轉、房屋地理位置、區(qū)域規(guī)劃、房產(chǎn)政策、政策因素二、個人購房動機（一）自己居住三、居住規(guī)劃的流程三、居住規(guī)劃的流程第二節(jié) 住房貸款規(guī)劃一、住房貸款的種類二、住房貸款償還方式三、住房貸款期限的確定第二節(jié) 住房貸款規(guī)劃一、住房貸款的種類一、住房貸款的種類（一）公積金貸款具有政策補貼性質貸款利率和費用低于商業(yè)貸款一般最長不超過30年（二）商業(yè)貸款發(fā)放對象廣泛，手續(xù)相對簡單貸款利率較高個人住房貸款最長30年，個人商業(yè)用房貸款最長10年（三）組合貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時申請住房商業(yè)貸款一、住房貸款的種類（一）公積金貸款二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息貸款到期后一次性歸

3、還全部本金和利息短期（一年期）個人住房貸款一般用這種方式（二）等額本金還款每次還款，償還的本金相等，同時付清當期應付的利息每月還款額 = 當期償還本金 + 當期償還利息 =貸款本金還款期數(shù) +（貸款本金-累積已還本金）當期利率期初還款負擔重，適合有一定儲蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭（三）等額本息還款，等額還款法（最常見）每次還款的金額（本金加利息）相等，現(xiàn)金流相當于一個年金貸款本金=每月還款額年金現(xiàn)值系數(shù)（P/A, i , n) （四）其它方法等比累進還款法，每次還款比例增加等額累進還款法，每次還款金額增加二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先

4、生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本金還款。（1）他第1個月需要償還多少住房貸款？（2）他第15個月需要償還多少住房貸款？答案：住房貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共還款10年，也即120期每個月需要償還的住房貸款本金=100萬120=8333.33元（1）第1個月需要償還的住房貸款利息= 100萬*0.5%=5000元第1個月需要償還的住房貸款=8333.33+ 5000=13333.33元（2）第15個月初的住房貸款未償還本金=100萬-8333.33*14=883333.33元第15個月需要償還的住房貸款利息= 883333.33*0.5%=4416

5、.67元第15個月需要償還的住房貸款=8333.33+ 4416.67 =12750元案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先生為買房準備貸款100案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本息還款。（1）他需要每月償還多少住房貸款？（2）假設王先生償還住房貸款6年后，準備將剩余的貸款一次性還清，他應一次性償還多少錢（6年后的貸款余額是多少）？（3）假設第6年的8月，住房貸款利率上調(diào)到年利率7%，第7年第1個月開始，他需要每月償還多少住房貸款？答案：（1）住房貸款年利率6%，月利率=6%12=0.5%，共還款10年，也即120期每月還款額=

6、 1000000 （P/A, 0.5%, 120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)= -11102.05元（2） 6年后應一次性還款（6年后的貸款余額）= 11102.05 （P/A, 0.5%, 12*4 ）=472729元，或=PV(0.5%,12*4, 11102.05,0,) =-472729元（3）每月還款額= 472729（P/A, 7%/12, 12*4 ）= 11320.08元，或=PMT(7%/12, 12*4, 472729,0,)= -11320.08元案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款100三、住房貸款期限的

7、確定購房者應根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和貸款期限房屋月供款占收入的比率，一般不應超過月收入25%-30%應考慮有無其它固定支出，如汽車貸款償還、固定的人壽保險支出三、住房貸款期限的確定購房者應根據(jù)自己的經(jīng)濟能力和資金分配情案例案例資料：小王月收入1.5萬元，假定未來收入不變。小王擬購買一套100萬元房屋，貸款首付30%，貸款利率6%，等額本息還款。（1）若小王選擇10年還清貸款，這一決策是否符合他的收入情況？（2）若小王選擇每月收入的30%償還貸款，他要多少個月才能還清貸款？解答（1）小王每月應還款=100萬 70% （P/A, 6% 12 , 10

8、12) =PMT(0.5%,120,700000,0)= -7771.44元， 月還款占月收入的比例= 7771.44 15000=51.81%（2）還清貸款需要的月數(shù)=NPER(0.5%,-4500,700000,0) =302個月，26年案例案例資料：第三節(jié) 購房規(guī)劃一、購房規(guī)劃的流程二、購房規(guī)劃的應用三、購房的其他費用第三節(jié) 購房規(guī)劃一、購房規(guī)劃的流程一、購房規(guī)劃的流程（一）估算可負擔購房總價（二）估算可負擔房屋單價（三）購房區(qū)位選擇一、購房規(guī)劃的流程（一）估算可負擔購房總價（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價= 可負擔的購房首付款+可負擔的購房貸款可負擔的購房首付款 = 目前可用于購

9、房的資產(chǎn)終值+每年可供購房的儲蓄終值可負擔的購房貸款 =貸款后每年可供還款金額的現(xiàn)值（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價= 購房總價估算案例案例資料：李先生計劃5年后購房。李先生家庭目前有金融資產(chǎn)15萬元可用于購房。預計李先生一家未來20年，每年可結余4萬元用于購房首付款和住房貸款還款。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報酬率約4%。李先生一家可買總價是多少的房屋？解答李先生可負擔的購房首付款=15萬（F/P, 4%, 5）+ 4萬 （F/A, 4%, 5）=39.92萬元李先生可負擔的購房貸款總額= 4萬 （P/A, 6%, 15）=38.85萬元李先生購房時可負擔房屋總價

10、= 39.92萬元+ 38.85萬元=78.77萬元購房總價估算案例案例資料：（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價房屋需求面積房屋需求面積取決于家庭人口數(shù)量、居住的空間要求假設前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。則，李先生可負擔購房單價=78.77萬元100=7877元/平米應檢查可負擔購房單價是否低于目標市場價格（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價房屋（三）購房區(qū)位選擇根據(jù)可承受的住房價格，考慮如下區(qū)位因素居住社區(qū)的生活環(huán)境交通是否便利是否有學校以及學校的質量未來是否有升值空間（三）購房區(qū)位選擇根據(jù)可承受的住房價格，考慮如下區(qū)位因素二、購房規(guī)

11、劃的應用（一）籌資計劃（二）換房規(guī)劃（三）房屋投資規(guī)劃二、購房規(guī)劃的應用（一）籌資計劃（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區(qū)位），再決定實現(xiàn)購房目標的各種籌資計劃（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區(qū)位），再決定實現(xiàn)購案例資料（1）小胡現(xiàn)有存款10萬元，準備5年后購買一套價值160萬元的住房，首付60萬。他的年投資收益率為4%。請問，為籌集首付款，小胡5年內(nèi)每年年末應定期定額投資多少錢？案例資料（1）小胡現(xiàn)有存款10萬元，準備5年后購買一套價值1解答公式計算方法共六筆現(xiàn)金流，可看成一筆現(xiàn)金流和一個年金之和60萬=10萬（F/P,4%,5) + A（F/A,4%,5) 也即 60萬=10

12、萬1.2167+ A5.42解方程得 A=（60萬-10萬1.2167） 5.42 = 8.83萬元Excel函數(shù)計算方法年金每期支付函數(shù)：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type） A =PMT(4%,5,-100000,600000,0)= -8.83萬元財務計算器規(guī)劃求解A012345AAAA-10萬60萬解答公式計算方法A012345AAAA-10萬60萬案例資料（2）小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，收入年增長率5% ，之前無任何儲蓄。小王希望5年后買房，目標購買區(qū)房價目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預計未來房價每年增長5%。銀行貸款額度是房價的8成，利率

13、6%，小王打算50歲前清償貸款。小王的年平均投資報酬率4%。請問小王應如何儲蓄，才能實現(xiàn)購房計劃？（為實現(xiàn)購房，估算小王應有的儲蓄率）案例資料（2）小王現(xiàn)年25歲，工作穩(wěn)定，年稅后收入10萬元，計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米100平方米 （1+ 5%)5 = 102.1萬元目標住房所需首付款= 102.1萬元20%=20.42萬元目標住房所需貸款= 102.1萬元80%=81.68萬元計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米100平計算步驟（續(xù)）假定小王購房前的儲蓄率是s第一年儲蓄終值=10萬元（1+5%）0 s（1+4%）4 =11.70萬元 s第二年儲蓄終值=

14、10萬元（1+5%）1 s（1+4%）3 =11.81萬元 s第三年儲蓄終值=10萬元（1+5%）2 s（1+4%）2 =11.92萬元 s第四年儲蓄終值=10萬元（1+5%）3 s（1+4%）1 =12.04萬元 s第五年儲蓄終值=10萬元（1+5%）4 s（1+4%）0 =12.16萬元 s五年后小王共積累資金 = 59.63萬元 s小王購房前的應有儲蓄率s=20.42萬元59.63萬元=34.2%計算步驟（續(xù)）假定小王購房前的儲蓄率是s計算步驟（續(xù)）購房后，小王如果采用本息等額還款法每年應還款 =816800（P/A, 6%/12, 20*12) *12=7.0221萬元，或PMT(6%

15、/12,20*12,816800,0,0)*12= -7.0221萬元小王第六年年收入= 10萬元（1+5%）5 =12.76萬元第六年應有儲蓄率s=7.022112.76=55%結論小王前五年儲蓄率應達到34.2%，第六年儲蓄率應達到55%。據(jù)此，可以適當提高首付比例以后25年還款期中，隨著收入增長，償還住房貸款站收入的比例將逐年下降計算步驟（續(xù)）購房后，小王如果采用本息等額還款法（二）換房規(guī)劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升級。單身或新婚階段，以小戶型住房為主小孩出生后，轉換為大戶型，并考慮周邊教育條件人至中年，經(jīng)濟條件允許，可再次換房退休時，可考慮醫(yī)療保障齊全、居住環(huán)境較好

16、的小戶型住房換房需要考慮的因素有無能力支付換房所必須支付的首付款有無能力償還換房后的貸款（二）換房規(guī)劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升例子案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價值100萬元的新房。郭先生舊房當前市價50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6%換房需要籌集的首付款 = 新房首付款 - 舊房余值（舊房總價-舊房貸款）=100萬30% -（50萬-20萬）= 0元換房后每年應償貸款=70萬 （P/A, 6% , 15)=7.21萬元如果不換房，每年應償貸款=20萬 （P/A, 6% , 15)=2.06萬

17、元換房后，還款壓力增加較多。例子案例資料：郭先生現(xiàn)年40歲，他看上一套價值100萬元的新（三）房屋投資規(guī)劃投資房產(chǎn)的收益租金收入買賣差價投資房產(chǎn)要考慮的因素未來租金走勢未來房價走勢購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費案例略計算房屋投資的現(xiàn)金流出現(xiàn)值和流入現(xiàn)值計算房價出售現(xiàn)值時，應使用房屋投資的必要報酬率（三）房屋投資規(guī)劃投資房產(chǎn)的收益三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費營業(yè)稅：由賣方承擔， 征買賣差額的5.55% ；購房滿5年的，免征營業(yè)稅個人所得稅：由賣方承擔，征買賣差額的20%，或賣出價的1%（2013年前）；購房滿5年且唯一房，免

18、征個人所得稅契稅：由買方承擔，征成交價的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收 其它稅費：交易手續(xù)費、權屬登記費、權證費、抵押登記費（二）普通住房的購房中介費用一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協(xié)商）可由買賣雙方約定由誰支付中介費用（三）購房貸款過程中發(fā)生的各種費用評估費、律師費、銀行規(guī)定的其它費用三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起 實施以下認定標準層高標準五層以上(含五層)的多高層住房以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄單套面積標準單套建筑面積在140平方米以下實際成交價格標準內(nèi)環(huán)線以內(nèi)低于330萬元/套內(nèi)外環(huán)間低于20

19、0萬元/套外環(huán)外低于160萬元/套上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起 實施以下認定標購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業(yè)稅普通住房5年以內(nèi)房款差額5.55%5年以上0非普通住房5年以內(nèi)總房款5.55%5年以上房款差額5.55%所得稅普通住房房款差額20或 總房款1%（2013年前）購房滿5年且唯一房，免征非普通住房房款差額20或 總房款2%（2013年前）契稅普通住房總房款1.5%90平方米以下首套房按1%征收非普通住房總房款3%中介費總房款1%總房款1%可自由約定購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業(yè)稅普通住房5年以內(nèi)第四節(jié) 租房與購房的決策一、租房與購房的比較二、租房與

20、購房的決策方法第四節(jié) 租房與購房的決策一、租房與購房的比較思考租房與購房各有哪些優(yōu)點和缺點？思考租房與購房各有哪些優(yōu)點和缺點？一、租房與購房的比較1. 租房的優(yōu)點可根據(jù)自身收支情況，方便地調(diào)整居住條件有更多剩余資金用于投資對工作地點不穩(wěn)定者，具有更大遷徙自由度不必擔心住房價格下跌，不必承擔房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費用2. 租房的缺點房租價格上漲存在非自愿搬離風險不能根據(jù)自身意愿進行裝修一、租房與購房的比較1. 租房的優(yōu)點一、租房與購房的比較3. 購房的優(yōu)點有自由使用房屋的權利，可根據(jù)需要裝修住房，提高居住質量購房具有資產(chǎn)保值和增值功能，能抵御通貨膨脹擁有住房后，可利用住房進行抵押融

21、資4. 購房的缺點購房支出很大，購房前期財務壓力大房屋的流動性低，變現(xiàn)能力差存在房價下跌的風險不利于變換工作地點一、租房與購房的比較3. 購房的優(yōu)點二、租房與購房的決策方法（一）年成本法（二）凈現(xiàn)值法二、租房與購房的決策方法（一）年成本法（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率購房年成本=自付款投資收益率+貸款余額貸款利率+年維修及稅收費用注意年成本法只考慮租房和購房的資金成本租房、購房年成本，每年都會變動，年成本法只比較第一年的成本假定住房價值不變動，房屋能夠以當初的買價賣出（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金投資收益率年成本法計算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海

22、淀某小區(qū)的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。如果購房，購買的總價是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業(yè)貸款利率向某商業(yè)銀行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年5000元。假定，李小姐的年平均投資收益率是4%請使用年成本法，判斷李小姐應該租房還是買房？年成本法計算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小年成本法計算步驟李小姐租房年成本（第一年） =300012+100004%=36400元李小姐購房年成本（第一年）=3000004%+4000005.51%+5000= 39040元按年成本法，租房成本小于購房成本。提問：哪些因素沒有考慮到？是否真的租房更便宜？年成本法計算步驟李小姐租房年成本（第一年） =300012年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調(diào)整未來房價的變動未來利率的變動如果利率降低，購房占用資金的機會成本將降低，購房年成本將降低。時間因素購房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報率（4%）隨著住房貸款的償還，購房占用資金的成本將逐漸降低至4%（ 7000004%）年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調(diào)整（二）凈現(xiàn)值法凈現(xiàn)值法將因租房和購房發(fā)生的