1、房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理試題及答案（卷五）單選題1.房地產(chǎn)的投資風(fēng)險中，物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風(fēng)險是指()。A.資本價值風(fēng)險B.將來運營費用風(fēng)險C.時間風(fēng)險D.持有期風(fēng)險2.開發(fā)商投資收益率是指開發(fā)項目達到正常賺錢年份時，項目年凈收益與項目()之比。A.投資的資本價值B.總開發(fā)成本C.總開發(fā)價值D.總投資額3.某綜合樓總建筑面積為10000m2;其中可發(fā)售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為()。A.80%B.90%C.85%D.95%4.國內(nèi)個人住房抵押貸款的風(fēng)險最后重要轉(zhuǎn)移在()身上。A

2、.開發(fā)商B.銀行C.購房者D.都是5.下列有關(guān)房地產(chǎn)市場特性的表述中，說房地產(chǎn)市場具有()是不對的的。A.供應(yīng)非同質(zhì)性B.需求多樣性C.競爭充足性D.交易復(fù)雜性6.產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的重要誘因是()。A.土地稀缺B.都市化進程快C.競爭充足性D.交易復(fù)雜性7.房地產(chǎn)投資決策分析重要涉及()和項目財務(wù)評價兩個部分。A.價格分析B.市場分析C.產(chǎn)品分析D.成本分析8.開發(fā)商在申請領(lǐng)取施工許可證時，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的()。A.20%B.30%C.40%D.50%9.由都市規(guī)劃管理部門核發(fā)的()，重要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界線。A.選址規(guī)劃意見告知書B.規(guī)劃設(shè)計條

3、件告知書C.建設(shè)用地規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證10.房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的措施，屬于()。A.成本導(dǎo)向定價法B.購買者導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.市場導(dǎo)向定價法答案：單選：B A C B C A B B D B單選題1.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是()房地產(chǎn)的價值。A.發(fā)明B.發(fā)現(xiàn)C.發(fā)明D.擬定對的答案B答案解析本題考察的是房地產(chǎn)估價的特點。估價師運用估價的理論與措施，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，模擬市場價格運營機制，通過科學(xué)的分析、測算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測出房地產(chǎn)價值。參見教材P7。2.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估

4、值也許有所不同，重要因素是()。A.掌握的估價信息不同B.遵循的估價原則不同C.履行的估價程序不同D.估價對象的狀況不同對的答案A答案解析本題考察的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范疇內(nèi)。估價原則是在長期估價實踐中總結(jié)出來的，估價工作中應(yīng)當遵循的法則和原則。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應(yīng)當遵循同樣的估價原則;估價程序是保證估價過程沒有錯漏、缺失的估價工作的先后程序。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循相似的估價程序;同一估價對象，其基本狀況肯定是同樣的。參見教材P9。3.從科學(xué)可操作性上看，可以用于判斷一種評估價值誤差大小或精確性的是()。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的

5、實際成交價值D.合格估價師的重新估價成果對的答案D答案解析本題考察的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范疇內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的核心提示，沒有這個提示，A也是對的的，但是有了可操作性的限制，則只有D為對的答案。參見教材P9。4.下列有關(guān)估價精確性問題的描述，錯誤的是()。A.合格估價師，也不也許得出完全相似的評估價值，只會得出近似評估價值B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差C.不能用一般物理量測量的誤差原則來規(guī)定估價的誤差原則，應(yīng)容許估價師有較大的，但又適度的誤差D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格的估價師的重新估價成果進行比較，實際中，是將其與真實價值進

6、行比較對的答案D答案解析本題考察的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范疇內(nèi)。選項D錯誤，判斷一種評估價值的誤差大小或精確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價成果進行比較。參見教材P9。5.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是()。A.房地產(chǎn)抵押價值評估B.抵押成數(shù)測算C.抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估D.房地產(chǎn)貸款項目評價對的答案C答案解析本題考察的是房地產(chǎn)抵押的需要。ABD都屬于貸款前期的估價服務(wù)項目。參見教材P15。6.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化狀況以及有關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價

7、值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的()。A.再次抵押估價B.抵押期間估價C.抵押房地產(chǎn)處置估價D.續(xù)貸抵押估價對的答案B答案解析本題考察的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化狀況以及有關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。參見教材P15。7.估價當事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，涉及房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人，其中()是估價主體。A.估價報告的使用者B.估價服務(wù)的需求者C.估價委托人D.房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)對的答案D答案解析本題考察的是

8、估價當事人。估價當事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，涉及估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。參見教材P27。8.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價當事人的說法中，對的的是()。A.估價委托人一定是估價對象權(quán)利人B.估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人C.估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人D.估價委托人一定是估價報告使用人對的答案B答案解析本題考察的是估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A;估價報告使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還

9、是上例，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價中，委托人也許是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人也許是也也許不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，也許是也也許不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材P29。9.一種估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由()決定的。A.估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要對的答案D答案解析本題考察的是估價目的。估價目的取決于委托人的估價需要。參見教材P29。10.一種估價項目中的估價目的，取決于()。A.估價師的經(jīng)驗判斷B.估價機構(gòu)的定位C.估價報告使用者的預(yù)期D.估價委托

10、人對估價的實際需要對的答案D答案解析本題考察的是估價目的。估價目的是指估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。參見教材P29。1、速動比率是 ()和()的比值A(chǔ)、(流動資產(chǎn)總額-存貨)和流動負債總額B、流動資產(chǎn)總額和流動負債總額C、(流動資產(chǎn)總額-存貨)和負債總額D、流動資產(chǎn)總額和負債總額2、假設(shè)整個投資市場的平均收益率為20%，寫字樓投資市場相對于整個投資市場的風(fēng)險有關(guān)系數(shù)是0.3;整個房地產(chǎn)市場的平均收益率為25%，寫字樓投資市場相對于整個房地產(chǎn)市場的風(fēng)險有關(guān)系數(shù)是0.8。國家債券的收益率為10%，那么寫字樓投資市場的預(yù)期收益率是：()A、22%B、13%C、18%

11、D、14.5%3、從事市場推廣工作最基本的一點就是要清晰地理解( )的市場和需求。A、盼望B、最佳C、潛在D、過去16、通過采用折現(xiàn)鈔票流法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行財務(wù)評估，就可以彌補( )與實際狀況不符的缺陷。A、成本投入的數(shù)量B、成本投入的數(shù)量和時間C、支出與投入的數(shù)量和時間D、銷售收入的數(shù)量4、建筑工程施工合同中的固定總價合同若涉及增價條款，則開發(fā)商可令承包商削減其( )，進而減少總承包價，以減少開發(fā)商的風(fēng)險。A、部分財務(wù)費用B、前期工程費用C、管理費用D、不可預(yù)見費用5、一種抱負的折現(xiàn)率至少等于( )再加上該項目的風(fēng)險報酬率。A、貸款利率B、存款利率C、目的收益率D、無風(fēng)險收益率6、施工圖

12、中軸線的編號規(guī)則為( )。A、水平方向用英文字母從左到右，垂直方向用阿拉伯數(shù)字由上往下B、水平方向用英文字母從右到左，垂直方向用阿拉伯數(shù)字由下往上C、水平方向用阿拉伯數(shù)字從左到右，垂直方向用英文字母由下往上D、水平方向用阿拉伯數(shù)字從右到左，垂直方向用英文字母由上往下7、在項目評估中，闡明項目在計算期內(nèi)資金盈余或短缺的基本報表是( )。A、投資籌劃與資金籌措表B、資金來源與運用表C、營業(yè)利潤測算表D、所有投資鈔票流量表21、下列哪項不屬國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源。A、預(yù)售收入B、預(yù)租收入C、自籌資金D、商業(yè)銀行貸款8、某寫字樓物業(yè)的業(yè)主為獲得較高收益并減少投資風(fēng)險，應(yīng)當首選的出租方略是( )。

13、A、以固定租金的形式出租B、簽訂長期租約C、簽訂短期租約D、令長、短期租約保持合理比例9、在項目評估時，當目的收益率不小于財務(wù)內(nèi)部收益率時，則該項目的FNPV( )。A、不小于零B、不不小于零C、等于零D、難以擬定10、目前國內(nèi)對申請開發(fā)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)公司的自有資金的規(guī)定是：不低于項目總投資的()。A、20%B、30%C、25%D、35%AADCDDCBBDBD1、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會( )。A、減少B、增長C、不變D、同步遞減2、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，波及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，必須一

14、方面做好( )工作：A、項目籌劃B、項目方案的設(shè)計C、可行性研究D、成本收益分析3、根據(jù)所有權(quán)構(gòu)造的不同，房地產(chǎn)公司可以分為獨資公司、一般合伙公司、( )。A、房地產(chǎn)投資信托B、外資公司C、有限責(zé)任公司D、股份有限公司4、最高工程費用與預(yù)測也許的工程費用之間的差距越( )，闡明開發(fā)項目承受工程費用增長風(fēng)險的能力越( )。A、大;小B、大;大C、小;大D、無法判斷5、為了估算收益性物業(yè)的價值(V)，可以用NOI除以資本化率，即V=NOI/R。其中，NOI是指( )。A、物業(yè)年潛在經(jīng)營收入B、物業(yè)年實際收入C、物業(yè)的年經(jīng)營收入D、物業(yè)年凈經(jīng)營收入6、債務(wù)融資的資金融出方承當較少的項目投資風(fēng)險，其所

15、獲得的報酬是融資合同中所規(guī)定的貸款利息和有關(guān)費用。( )A、對B、錯7、如下有關(guān)房地產(chǎn)項目融資的含義，描述對的的是( )。A、房地產(chǎn)項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關(guān)系，都是以房地產(chǎn)公司為核心B、房地產(chǎn)項目融資一般涉及資金籌措和資金供應(yīng)C、通過房地產(chǎn)投資項目融資，投資者一般可將固著在土地上的資產(chǎn)變成可流動的資金，使其進入社會生產(chǎn)領(lǐng)域，達到擴大社會資金來源、緩和公司資金壓力的目的D、房地產(chǎn)項目融資的實質(zhì)，是充足發(fā)揮房地產(chǎn)的財產(chǎn)功能，為房地產(chǎn)投資融通資金，以達到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的8、目前借入500元，年利率為10%，兩年后的實際經(jīng)濟價值等于( )元。A、605B、600C、65

16、0D、5509、為了減少建筑安裝工程費用的風(fēng)險，開發(fā)商可以采用( )的合同形式。A、固定單價合同B、成本加酬金合同C、分包合同D、固定總價合同10、可行性研究可以分為五個環(huán)節(jié)，如下排序?qū)Φ牡氖? )。調(diào)查研究;接受委托;編制可行性研究報告;方案的選擇和優(yōu)化;財務(wù)評價和綜合評價A、B、C、D、參照答案：1、B 2、C 3、A C D 4、B 5、D6、B 7、B C D 8、A 9、D 10、D一、單選題1、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運營管理為主的是()。A、物業(yè)管理和設(shè)施管理B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理C、資產(chǎn)管理和投資組合管理D、設(shè)施管理和投資組合管理2、()是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，

17、通過人員、場合、流程和技術(shù)的整合，來保證建筑環(huán)境的正常運營。A、物業(yè)管理B、資產(chǎn)管理C、績效管理D、投資組合管理3、如下各項中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是()。A、定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃C、設(shè)計和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本構(gòu)造D、持有或出租分析4、.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要工作不涉及()。A、制定物業(yè)方略籌劃B、監(jiān)控物業(yè)運營績效C、客戶報告與鈔票管理D、協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)公司與租戶的關(guān)系5、制定物業(yè)管理籌劃的基本是()的目的。A、業(yè)主B、租戶C、政府D、物業(yè)管理機構(gòu)6、物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇合適的宣傳媒介，一般來說，中低檔寫字樓物業(yè)可選擇的宣傳

18、媒體是()。A、廣播B、電視C、物業(yè)顧問機構(gòu)的期刊D、網(wǎng)絡(luò)7、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是()。A、甲級寫字樓B、乙級寫字樓C、丙級寫字樓D、丁級寫字樓8、一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大都市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周邊往往有以便快捷的公共交通，這重要是考慮了寫字樓的()因素。A、位置B、為租戶提供的服務(wù)C、交通以便性D、建筑設(shè)備系統(tǒng)9、寫字樓承租時為每個辦公室工作人員提供()的單元內(nèi)建筑面積比較合適。每個工作人員封閉的辦公面積

19、一般需要()。A、1015，56B、1520，56C、1520，810D、1218，6910、謝某打算承租某寫字樓的一種單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出如下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40，外墻面積8，單元間分隔墻面積10，公攤面積5，那么，可出租面積應(yīng)為()。A、44B、48C、54D、6411、在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)的整體租金水平，重要取決于()。A、物業(yè)出租經(jīng)營成本B、業(yè)主但愿的投資回報率C、通貨膨脹率D、物業(yè)自身的狀況及其所處的位置12、物業(yè)服務(wù)公司可以通過對()進行面積規(guī)劃，來協(xié)助租戶擬定最佳的承租面積大小。A、面積單元B、面積單位C、出租單位D、出租

20、單元13、在()中，一般由一家或數(shù)家大型百貨公司為重要租戶。A、市級購物中心B、地區(qū)購物商場C、居住區(qū)商場D、鄰里服務(wù)性商店14、往往以中型百貨公司為重要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮物店、快餐店、男女服裝店、玩具店等為次要租戶的零售商業(yè)物業(yè)為()。A、市級購物商場B、地區(qū)購物商場C、居住區(qū)商場D、鄰里服務(wù)性商店15、零售商業(yè)物業(yè)的重要輻射區(qū)域，其營業(yè)額的()都來自該區(qū)域。A、50%65%B、60%75%C、70%85%D、80%90%16、停車指數(shù)，即每100營業(yè)面積應(yīng)設(shè)立的車位個數(shù)，美國都市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在()之間。A、45B、56C、46D、5817

21、、商業(yè)經(jīng)營失敗的最大因素是低于預(yù)期的()水平。A、出租率B、資本回報C、營業(yè)收入D、租戶經(jīng)營收入18、商業(yè)零售物業(yè)基本租金常以每月每平方米為基本計算，也稱()。A、基準租金B(yǎng)、保險租金C、最低租金D、成本租金19、收取比例租金時，沒有統(tǒng)一的比例原則，由于租戶經(jīng)營的商品種類和()不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差別。A、投資金額B、地理位置C、租戶之間人際關(guān)系D、經(jīng)營方式20、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8%，月平均租金損失率為4%，月平均其她收入為潛在毛租金收入的5%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是()萬元。A、61.00B、61.60C、81.

22、00D、81.6021、下列對于鈔票流計算，錯誤的是()。A、從凈經(jīng)營收入中扣除抵押貸款還本付息后，就得到了稅前鈔票流B、稅前鈔票流扣除所得稅，就得到了稅后鈔票流C、當凈經(jīng)營收入局限性以支付抵押貸款還本付息金額時，該鈔票流為正值D、當凈經(jīng)營收入局限性以支付抵押貸款還本付息金額時，該鈔票流為負值22、有關(guān)大修基金和保證金基金的說法中，不對的的是()。A、大修基金一般用于支付物業(yè)經(jīng)營過程中的資本性支出B、用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取潛在毛租金收入的一種比例C、租戶常常需要繳納租賃保證金，以保證其在租約有效期間內(nèi)可以較好地履行租賃合約D、大修基金賬目下的費用支出，一般用支票支付23、公共設(shè)施設(shè)

23、備平常運營、維修及保養(yǎng)費在物業(yè)運營費用中占較大比例，不屬于該項費用的是()。A、維修和保養(yǎng)費B、雜項費用C、法定稅費D、能源費24、根據(jù)物業(yè)服務(wù)收費管理措施的規(guī)定，下列描述對的的是()。A、物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費時，只可選擇包干制B、物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費時，只可選擇酬金制C、物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費時，可在包干制和酬金制中選擇D、物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費時，只可選擇鈔票制二、多選題1、房地產(chǎn)組合投資管理的重要工作涉及()。A、制定并執(zhí)行組合投資方略B、設(shè)計和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本構(gòu)造C、進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析D、制定物業(yè)方略籌劃E、監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策2、專業(yè)

24、人員重要根據(jù)寫字樓()對其進行分類。A、所處的位置B、交通便利條件C、自然或質(zhì)量狀況D、設(shè)施完善限度E、收益能力3、人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字樓時考慮的因素出發(fā)，通過鑒別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，寫字樓分類過程中要考慮的因素涉及()。A、物業(yè)所處位置B、輻射區(qū)域的范疇C、建筑設(shè)備系統(tǒng)D、建造年代E、租戶類型4、在考察與否有合適的面積空間可以供尋租者使用時常常要考慮的因素是()。A、也許面積的組合B、尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C、已經(jīng)出租租戶的性質(zhì)D、尋租者將來擴展辦公室面積的籌劃E、尋租者需要的室內(nèi)裝修和裝修費用5、在量測寫字樓面積時，()概念非常重要。A、建筑面積B、

25、使用面積C、可出租面積D、出租單元內(nèi)建筑面積E、出租單元內(nèi)使用面積6、寫字樓租賃合約中租金調(diào)節(jié)幅度可參照()擬定。A、消費者價格指數(shù)B、商業(yè)零售價格指標數(shù)C、上證價格指數(shù)D、建安工程價格指數(shù)E、同行業(yè)物業(yè)租金7、商業(yè)輻射區(qū)域分析不涉及()。A、也許的顧客流量B、消費者行為、喜好和偏愛C、購買能力分析D、區(qū)域優(yōu)勢E、消費導(dǎo)向8、如下說法對的的是()。A、有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其她收入B、凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用C、稅前鈔票流=凈經(jīng)營收入-抵押貸款還本付息D、稅后鈔票流=稅前鈔票流-大修基金-所得稅E、稅前鈔票流=凈經(jīng)營收入-大修基金-抵押貸款還本付息9、下列各項中，

26、與計算稅前鈔票流有關(guān)的是()。A、所得稅B、竣工期限C、大修基金D、凈經(jīng)營收入E、抵押貸款還本付息10、收益性物業(yè)管理中的運營費用涉及()。A、綠化養(yǎng)護費B、清潔衛(wèi)生費C、辦公費D、房產(chǎn)稅E、大修理基金11、物業(yè)運營費中涉及保險費，如下各項費用中，屬于保險費的是()。A、火險B、全損險C、財產(chǎn)毀損責(zé)任保險D、員工醫(yī)療保險和失業(yè)保險E、職工信用保險12、在物業(yè)管理中常常用到的預(yù)算形式不涉及()。A、年度運營預(yù)算B、資本流預(yù)算C、資本支出預(yù)算D、長期預(yù)算E、資本收入預(yù)算答案部分一、單選題1、【對的答案】 A【答案解析】本題考察的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運營管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投

27、資組合管理以方略性管理為主。參見教材P336?！驹擃}針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】2、【對的答案】 A【答案解析】本題考察的是物業(yè)管理。物業(yè)管理是一種專業(yè)行業(yè)，它綜合運用多學(xué)科的知識，通過人員、場合、流程和技術(shù)的整合，來保證建筑環(huán)境的正常運營。參見教材P337?！驹擃}針對“物業(yè)管理”知識點進行考核】3、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容一般涉及：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)籌劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理

28、報告等。參見教材P337?！驹擃}針對“設(shè)施管理”知識點進行考核】4、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要工作涉及：制定物業(yè)方略籌劃，持有或發(fā)售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批重要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運營績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效體現(xiàn)，管理并評估物業(yè)服務(wù)公司的工作，協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。參見教材P338。【該題針對“房地產(chǎn)資產(chǎn)管理”知識點進行考核】5、【對的答案】 A【答案解析】本題考察的是制定物業(yè)管理籌劃。物業(yè)所有者(業(yè)主)的目的是制定管理籌劃的基本。參見教材P339?！驹擃}針對“制定物業(yè)管理

29、籌劃”知識點進行考核】6、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是加強市場宣傳。物業(yè)管理人員選定了進行物業(yè)宣傳的主題后，還要選擇合適的宣傳媒介，一般來說，對于中低檔寫字樓物業(yè)，選擇報紙的分類廣告或者物業(yè)顧問機構(gòu)的期刊比較合適;對于大規(guī)模的收益性物業(yè)，還可選擇電視、廣播來進行宣傳。參見教材P341。7、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的規(guī)定;但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。參見教材P344?！驹擃}針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點進行考核】8、【對

30、的答案】 C【答案解析】本題考察的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。大型寫字樓建筑往往能容納成千上萬人在里面辦公，有無快捷有效地道路進出寫字樓，會極大地影響到寫字樓的分類。一般說來，中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓不能像郊區(qū)寫字樓那樣提供足夠的停車位，但位于大都市中心商貿(mào)區(qū)的寫字樓周邊往往有以便快捷的公共交通。參見教材P345?！驹擃}針對“寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素”知識點進行考核】9、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是寫字樓租戶的選擇。一般來說，為每個辦公室工作人員提供1520的單元內(nèi)建筑面積比較合適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要56，但接待室、會議室、交通面積、儲藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及

31、公共活動所需的面積等應(yīng)給與足夠的考慮。參見教材P349。【該題針對“寫字樓租戶的選擇”知識點進行考核】10、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是寫字樓租金的擬定。根據(jù)建設(shè)部做出的有關(guān)規(guī)定，建筑面積按國家建筑面積計算規(guī)則計算，出租單元內(nèi)建筑面積涉及單元內(nèi)使用面積和外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間的分隔墻水平投影面積的一半;可出租面積是出租單元內(nèi)建筑面積加上分攤公用建筑面積?？沙鲎饷娣e=40+8/2+10/2+5=54()。參見教材P350?！驹擃}針對“寫字樓租金的擬定”知識點進行考核】11、【對的答案】 D【答案解析】本題考察的是寫字樓租金的擬定。在一定的市場條件下，某宗寫字樓物業(yè)

32、的整體租金水平，重要取決于物業(yè)自身的狀況及其所處的位置。參見教材P351。【該題針對“寫字樓租金的擬定”知識點進行考核】12、【對的答案】 D【答案解析】本題考察的是寫字樓租金的擬定。物業(yè)服務(wù)公司可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來協(xié)助租戶擬定最佳的承租面積大小。參見教材P351?！驹擃}針對“寫字樓租金的擬定”知識點進行考核】13、【對的答案】 A【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。在市級購物中心中，一般由一家或數(shù)家大型百貨公司為重要租戶。參見教材P355。【該題針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】14、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。地區(qū)購物商場中，中型百貨

33、公司往往是重要租戶，家具店、超級市場、圖書及音像制品店、禮物店、快餐店、男女服裝店、玩具店等，常常是此類商場的次要租戶。參見教材P356。15、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。一般把商業(yè)輻射區(qū)域分為重要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域三個部分，重要區(qū)域是與物業(yè)所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的60%75%都來自該區(qū)域。參見教材P357?！驹擃}針對“零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】16、【對的答案】 A【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100營業(yè)面積應(yīng)設(shè)立的車位個數(shù)，美國都市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在45之間。參見教材P358?！驹擃}針對“

34、零售商業(yè)物業(yè)分析”知識點進行考核】17、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇。低于預(yù)期的資本回報水平，是商業(yè)經(jīng)營失敗的最大因素。參見教材P359?！驹擃}針對“零售商業(yè)物業(yè)租戶的選擇”知識點進行考核】18、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。基本租金又稱最低租金，常以每月每平方米為基本計算。參見教材P361?！驹擃}針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】19、【對的答案】 D【答案解析】本題考察的是零售商業(yè)物業(yè)的租金。收取比例租金時，沒有統(tǒng)一的比例原則，由于租戶經(jīng)營的商品種類和經(jīng)營方式不同，使其經(jīng)營毛利潤率水平有很大的差別。參見教材P361?！?/p>

35、該題針對“零售商業(yè)物業(yè)的租金”知識點進行考核】20、【對的答案】 D【答案解析】本題考察的是收益型物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。有效毛租金收入=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其她收入=120-120(8%+4%)+1205%=111.6(萬元)，月凈經(jīng)營收入=有效毛收入-運營費用=111.6-30=81.6(萬元)。參見教材P366-367?！驹擃}針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】21、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。當凈經(jīng)營收入局限性以支付抵押貸款還本付息金額時，該鈔票流為負值。參見教材P367。【該題針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】2

36、2、【對的答案】 B【答案解析】本題考察的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。選項B錯誤，用于物業(yè)更新改造的大修基金，可以取有效毛收入或年凈經(jīng)營收入的一種比例。參見教材P370?！驹擃}針對“收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估”知識點進行考核】23、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。公共設(shè)施設(shè)備平常運營、維修及保養(yǎng)費涉及：維修和保養(yǎng)費、室內(nèi)裝修費、生活用水和污水排放、能源費、康樂設(shè)施費、雜項費用。參見教材P372?！驹擃}針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】24、【對的答案】 C【答案解析】本題考察的是收益性物業(yè)管理中的運營費用。物業(yè)服務(wù)公司在收取物業(yè)費時，可在包干制

37、和酬金制中選擇。參見教材P375?！驹擃}針對“收益性物業(yè)管理中的運營費用”知識點進行考核】二、多選題1、【對的答案】 ABE【答案解析】本題考察的是房地產(chǎn)組合投資管理。進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析、制定物業(yè)方略籌劃是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的重要工作。參見教材P338。【該題針對“房地產(chǎn)組合投資管理”知識點進行考核】2、【對的答案】 ACE【答案解析】本題考察的是寫字樓物業(yè)的分類。專業(yè)人員重要根據(jù)寫字樓所處的位置、自然或質(zhì)量狀況和收益能力進行分類。參見教材P344?！驹擃}針對“寫字樓物業(yè)的分類”知識點進行考核】3、【對的答案】 ACE【答案解析】本題考察的是寫字樓分類中應(yīng)考慮的因素。人們常從承租人在尋租或續(xù)租寫字摟時考慮的因素出發(fā)，通過鑒別寫字樓的吸引力，來對寫字樓進行分類。從這個角度出發(fā)，對寫字樓分類一般要考慮如下因素：寫字樓物業(yè)所處的位置、交通以便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的