1、商業(yè)建筑停車場專題研究PCIM 派頓投資管理咨詢 出品2013 11致：河北秀蘭房地產(chǎn)集團有限公司導(dǎo)語：在城市交通系統(tǒng)中，停車場系統(tǒng)一直是被政府以及各界人士關(guān)注多而行動少的問題。隨著城市不斷地發(fā)展，越來越多的大中型城市面臨著停車難的問題。其直接原因表現(xiàn)在停車泊位與需求在總量和分布上雙重失衡，停車供給能力的增長趕不上需求的增長。這種表現(xiàn)在商業(yè)產(chǎn)業(yè)中尤為明顯。當然，一個成熟的購物中心、寫字樓、餐飲廣場、商場百貨、城市綜合體，除了必要的區(qū)位要求，一個設(shè)計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場將為商業(yè)中心帶來更多的人流以及商機。商業(yè)建筑停車模式分類國內(nèi)外停車場常用模式停車位設(shè)計核心要點舒適度與個性化打造

2、上海代表性停車模式案例商業(yè)物業(yè)停車場研究思考一、商業(yè)建筑停車模式分類商業(yè)建筑中常見停車位分類：平面停車模式地下停車模式停車塔停車模式樓上停車模式混合停車模式地下停車模式地下停車位是目前大型城市綜合體常見形式，消費者通過商業(yè)停車道直達地下車庫后，乘坐直達電梯至商場等消費性空間。設(shè)計優(yōu)勢：土地利用效率高，適用于城市綜合體項目。設(shè)計劣勢：對車流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計提出一定要求，客戶需要一定時間的培養(yǎng)。樓上停車模式將停車場設(shè)置在中間樓層或樓層頂部，實現(xiàn)客戶分流，并有效提升高樓層商業(yè)價值。設(shè)計優(yōu)勢：與商業(yè)的銜接度較高，人流引導(dǎo)較為容易，帶動高樓層商業(yè)價值提升。設(shè)計劣勢：空間利用價值低，成本回報周期長。優(yōu)勢劣勢項

3、目匹配程度平面停車模式對使用者而言，便利度較高。土地占有面積較大，利用效率低，不適用于大型城市綜合體項目。低地下停車模式土地利用效率高，適用于城市綜合體項目。對車流引導(dǎo)系統(tǒng)設(shè)計提出一定要求，客戶需要一定時間的培養(yǎng)。高樓上停車模式與商業(yè)的銜接度較高，人流引導(dǎo)較為容易，帶動高樓層商業(yè)價值提升。空間利用價值低，成本回報周期長。中停車塔停車模式提供十分充足的停車空間，適用于超大型城市綜合體項目。停車費用過高，停車樓整體投資周期相對較長、收益較小。低混合停車模式多樣化的停車形式受到使用者歡迎。 依賴最便捷停車方式，停車引導(dǎo)效果欠缺。中各類停車模式優(yōu)劣勢對比二、國內(nèi)外停車場常用模式由于各個國家的情況不同，

4、包括經(jīng)濟發(fā)展水平、土地資源狀況、城市的人口密度等都有很大的差別，城市停車發(fā)展的模式也不同。國外發(fā)達國家：地下或立體停車模式在商業(yè)建筑停車模式中占據(jù)主流日本高崎停車場Consolidated 出租車停車場在日本東京，由于地皮十分緊缺和昂貴，像百貨店、寫字樓、飯店以及其他一些休閑娛樂等大型公共設(shè)施，一般都不設(shè)地面停車場，而是將停車場建在地下或者建造成外表像大樓那樣的立體停車場。有些大型公共設(shè)施的地下停車場可以停放上千輛轎車。而立體停車場占地面積不大，停放的車輛卻不少，有些大型立體停車場可以容納上百輛轎車，有效解決了大型商業(yè)項目停車問題。三、停車位設(shè)計核心要點研究表明，停車難易對營業(yè)額的影響超過30

5、%，停車場設(shè)計對于商業(yè)經(jīng)營的重要性可見一斑。從便利度來看，宜在商場周邊布置大量的地面停車場位，距離不宜過遠；在實際操作中，由于地面停車通常需要占用大量空間，地下室停車位方式已經(jīng)成為主流；停車場與商業(yè)空間需要合理有效銜接，盡量減少消費者路程時間的花費；停車口與商業(yè)口的關(guān)系的處理，可有效帶動冷門商鋪人流熱度；正確設(shè)置商場的貨物運輸及的士?？奎c的停車用地，并進行有效的人車分流體系，以免對消費者產(chǎn)生負面影響。商業(yè)購物中心停車場位置與店鋪關(guān)系商業(yè)購物中心停車場使用頻次排序正常情況下，工作時間，對寫字樓的停車位數(shù)量要求較高,酒店商場次之。而節(jié)假日時間以及下班時間對酒店以及商場的停車位需求較高，尤以酒店突出

6、。在調(diào)查車位使用頻次時，可以選擇用停車吸引率的方法。停車吸引率的方法是通過實際調(diào)查的某性質(zhì)用地停車高峰小時停車數(shù)比上該建筑的建筑面積得到，根據(jù)調(diào)查，數(shù)據(jù)如下建筑類別車位指標單位汽車泊位數(shù)/個住宅車位/戶0.65寫字樓車位/100建筑面積1.15大型商場車位/100營業(yè)面積4.5餐飲設(shè)施車位/100營業(yè)面積4.86商業(yè)購物中心停車場的設(shè)計與收費停車場的收費方式一般有兩種，一種是閘口收費，一種是中央收費。閘口收費是指駕車人直接將車開至停車場出口處，依順序直接向停車場管理運營商交納停車費的方式。停車場的中央收費是近幾年才在國內(nèi)逐級為百姓接受的收費方式，它是指在停車場的幾個顯眼地方(或是該建筑物的一些

7、顯見位置)設(shè)立獨立的停車場收費處，車主離場前先到收費處進行停車繳費然后直接離場的停車管理模式。兩種停車收費優(yōu)劣對比對比項目閘口收費中央收費出入一輛車的時間比較需2030秒/輛大約6-10秒/輛客戶接受程度傳統(tǒng)收費方式，已被廣泛接受國外已采用多年，國內(nèi)近幾年的商業(yè)物業(yè)普遍選擇管理成本較低成本較高管理難點遇收費糾紛容易造成擁堵在客戶離場前已交費，擁堵的可能性大大降低土建配合情況需閘口前設(shè)收費處，要求高只需管線預(yù)留到位，對出口處要求空間較小四、舒適度與個性化打造舒適度及個性化缺乏標識系統(tǒng)不夠簡潔清晰動線設(shè)計不夠完善停車位設(shè)計無新意空間小，停車技術(shù)難度大南京虹悅城負二層及部分負一層規(guī)劃了近9萬平米的停

8、車場，可滿足將近2400輛機動車同時?？?。綠色的地面，車位寬敞，還專門標識了人行過道，很人性化。點評及借鑒意義：其內(nèi)裝設(shè)計由日本著名設(shè)計事務(wù)所竹中工務(wù)店完成，注重人流、車流動線的內(nèi)外溝通，循環(huán)流暢，最大限度避免商業(yè)盲區(qū)和死角。地下停車場的色彩區(qū)域劃分，有效劃分輔助管理不同客戶群，同時各色彩區(qū)域能快速找到就近電梯。上海K11購物藝術(shù)中心上海最有文藝氣息的一個停車庫，每一層的顏色都不同。車庫寬敞，停車技術(shù)要求低。6樓到9樓是停車場，下面是商場。點評及借鑒意義：每一層都是不一樣的顏色，讓使用者在停車過程中感到趣味性。停車的空間較大，停車操作十分簡單，對使用者具有極強的舒適度。標識功能完善，能夠有效引

9、導(dǎo)車流、人流導(dǎo)入、導(dǎo)出。上海K11購物藝術(shù)中心項目簡介：上海K11購物藝術(shù)中心坐落于淮海路的黃金地帶，地下三層至地上六層，面積約40000平米，周圍配套設(shè)施成熟。通過凸顯“藝術(shù)人文自然”三大核心元素，在購物環(huán)境中打造藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然綠化體驗。交通配套：項目位于淮海路核心商圈，直臨淮海路車流主干道，交通四通八達。停車位設(shè)計：停車場在商場的最高層6-9樓，此處的商業(yè)價值比較低，用于停車場是國內(nèi)比較少見。項目正臨主街道，車流通道引導(dǎo)至側(cè)面進入塔樓停車場。在樓層中部設(shè)置停車位，并由外掛垂直電梯引導(dǎo)至樓下商業(yè)裙房，有效提升高樓層商業(yè)人氣，同時核心筒部分設(shè)置直達辦公塔樓，有效隔離塔樓辦公部分人群及

10、裙房商業(yè)人群。上海K11購物藝術(shù)中心進口與入口之間的關(guān)系停車區(qū)與主體商業(yè)之間的關(guān)系上海月星環(huán)球港項目簡介：上海月星環(huán)球港作為集“商業(yè)、旅游、文化” 三大中心功能于一體的全業(yè)態(tài)城市中心商業(yè)綜合體，總建筑面積達48萬平方米，商業(yè)面積近32萬平方米，高級辦公樓12萬平方米，五星級酒店面積約4萬平方米，以特大型綜合購物中心為主題，輔之以甲級辦公、展覽、娛樂、餐飲、休閑與健身等配套功能。交通配套：項目位于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的市中心地段，被多條主干道所環(huán)繞，車行流量密集，西臨內(nèi)環(huán)高架的中山北路段，交通通達性較佳。停車位設(shè)計：滿足大量停車需求，采取多樣化停車模式，在地下三層及屋頂均設(shè)置停車場。項目設(shè)置三處出入口，可直

11、達地下三層停車區(qū)域級屋頂停車，極大提升了項目的停車便利度。主要停車區(qū)（負三層）位于商業(yè)正下方位置，三部手扶電梯、三部外掛垂直電梯可直達商業(yè)空間，起到很好的銜接作用?？罩型＼囍饕ㄟ^直達電梯，連接商業(yè)空間部分。上海月星環(huán)球港進口與入口之間的關(guān)系停車區(qū)與主體商業(yè)之間的關(guān)系出入口出入口出入口上海大寧國際廣場項目簡介：上海大寧國際廣場，占地面積約5.5萬平方米，總建筑面積約25萬平方米，為一綜合性、多功能的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目。項目共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街。整個大寧商業(yè)廣場一共設(shè)置有約1300個停車位：包括5.5萬的地下車庫（約800個車位）和8層的立體車庫（約50

12、0個車位）。交通配套：項目離地鐵1號線延長路站僅約80米；鄰近上海交通樞紐的內(nèi)環(huán)立交和中環(huán)立交，車行流量十分巨大。東靠10車道的共和新路，北臨4車道的大寧路，西、南面為新建的3車道雙向道路。停車位設(shè)計：使用了國外較為流行的獨棟立體停車樓，同時地下也設(shè)置停車場，有效解決了大量消費者停車需求，對于提升項目人氣起到關(guān)鍵作用。為了滿足本項目多樣多消費人群分流，較大的停車需求，項目設(shè)置三處停車出入口，臨城市主干道設(shè)置停車入口，滿足停車便利度；內(nèi)部設(shè)置立體停車塔樓，滿足人流較大時段停車需求；星級酒店設(shè)置單獨停車出入口，以保證客戶舒適度。出入口設(shè)置距離較近，動線清晰，不容易導(dǎo)致使用者迷路。上海大寧國際廣場進

13、口與入口之間的關(guān)系上海大寧國際廣場停車區(qū)與主體商業(yè)之間的關(guān)系立體塔樓停車位位于商業(yè)街區(qū)后端，出停車場之后直接通達非臨街商業(yè)，實現(xiàn)非優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)的價值提升，同時與外部人流引導(dǎo)效果相同，最大限度降低商業(yè)盲區(qū)。地下商業(yè)垂直電梯直達商業(yè)空間，實現(xiàn)無縫隙對接效果，是常規(guī)做法。六、商業(yè)物業(yè)停車場研究思考依據(jù)我司對各類型停車模式及停車案例研究，充足、舒適、便利的停車功能在成功運用的商業(yè)項目發(fā)揮出極為明顯的功能價值，然后由于不同項目所處的立地條件、物業(yè)標準存在極大差異，設(shè)計模式亦存在較大的不同。們通過成熟案例的研究分析后得出以下核心要素：保證項目充足的停車位是設(shè)計前提；便利的停車通道能夠起到有效的引導(dǎo)作用；停車位與商業(yè)空間的有效銜接能夠推動商業(yè)價值提