1、 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及其對(duì)建筑業(yè)的影響賀靈童上海魯班企業(yè)管理咨詢有限公司分析員從、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)冬天等宏觀形勢(shì)來(lái)看，建筑業(yè)風(fēng)雨飄搖，短期內(nèi)須保暖安全過(guò)冬，長(zhǎng)期需要注重內(nèi)功提升。2011年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻。正當(dāng)中國(guó)走出國(guó)際金融危機(jī)的陰影、經(jīng)濟(jì)回升向好勢(shì)頭進(jìn)一步鞏固的關(guān)鍵時(shí)期，一輪“物價(jià)沖擊波”席卷而來(lái)以農(nóng)產(chǎn)品為主的生活必需品價(jià)格較快增長(zhǎng)，居民消費(fèi)價(jià)格總水平繼上年突破3%“警戒線”后一路攀升?！氨Ｔ鲩L(zhǎng)、抑通脹”成為2011宏觀調(diào)控目標(biāo)，而保持物價(jià)總水平基本穩(wěn)定成為宏觀調(diào)控政策的基調(diào)。今年7月，我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）路攀升至6.5%，創(chuàng)三年來(lái)的新高。但在國(guó)家持續(xù)收緊銀根、穩(wěn)定農(nóng)副產(chǎn)

2、品供應(yīng)、降低農(nóng)副產(chǎn)品流通成本等各類穩(wěn)定物價(jià)的經(jīng)濟(jì)手段與行政手段下，CPI已連續(xù)下滑至5.5%，通脹有所緩解，但要完成CPI控制在4%的目標(biāo)還有一定難度。短期來(lái)看，國(guó)家會(huì)適度放松流動(dòng)性，但不會(huì)太大。CPI連續(xù)四月下滑，通脹壓力減小6.45%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%至負(fù)房地直言地產(chǎn)0.0%國(guó)內(nèi)形勢(shì)緊張，國(guó)外機(jī)構(gòu)卻開(kāi)始紛紛唱面；9月，標(biāo)毎爾向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的流筋亟耳將加大；9月，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將在未來(lái)幾年降至舟8%，未來(lái)將越來(lái)越難隹嚕住宅成交量的持續(xù)下滑，下調(diào)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期，并預(yù)計(jì)中國(guó)建筑N6月，標(biāo)準(zhǔn)普爾首次將中國(guó)房產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)前景降國(guó)房地產(chǎn)市私募股權(quán)公

3、司黑石集團(tuán)首次111來(lái)6至12個(gè)月番歳產(chǎn)，并月,德意志銀行認(rèn)為根據(jù)中國(guó)房業(yè)合同量將遭遇下滑。容樂(lè)觀，未卜tJLJLC72011年7月2011年6月固定資產(chǎn)投資降溫曾經(jīng)以為冬天要來(lái)臨，國(guó)家卻用“四萬(wàn)億”送來(lái)了一個(gè)盛夏，建筑企業(yè)成為第一個(gè)受益的行業(yè)，各地基建投資、高鐵項(xiàng)目、房屋建設(shè)項(xiàng)目一片紅火。刺激之后，固定資產(chǎn)投資逐漸降溫，CPI卻持續(xù)高漲，央行，積極貨幣政策也轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，銀根緊縮，六次上調(diào)準(zhǔn)備金率，兩次上調(diào)利率，各地企業(yè)在建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地報(bào)批、融資上的難度加大。2011年前三季度全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）21萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)24.9%。與建筑業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)鐵路、公路、水利等細(xì)分領(lǐng)域的固定資產(chǎn)

4、投資增幅各異，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅回落，鐵路投資大幅下滑、交通投資低速增長(zhǎng)，只有水利投資受?chē)?guó)家政策影響保持高速增長(zhǎng)。準(zhǔn)備不能開(kāi)了十月下旬，龍湖酈城、綠地秋霞坊、中海御景熙岸等上海樓盤(pán)全面降價(jià)促銷(xiāo)，降幅高達(dá)20%至40%，房企紛紛開(kāi)展“搶收”行動(dòng)，從上海開(kāi)始領(lǐng)跑全國(guó)樓市降價(jià)潮。在此之前，鄂爾多斯地產(chǎn)資金鏈面臨崩盤(pán)，出現(xiàn)建筑工人追債潮；溫州老板“跑路”事件，使得溫州樓市資金鏈吃緊，9月份住宅價(jià)格指數(shù)甚至低于2010年水平。房企紛紛開(kāi)展“搶收”行動(dòng)，從上海開(kāi)始領(lǐng)跑全國(guó)樓市降價(jià)潮。在此之前，鄂爾多斯地產(chǎn)資金鏈面臨崩盤(pán)，出現(xiàn)建筑工人追債潮；溫州老板“跑路”事件，使得溫州樓市資金鏈吃緊，9月份住宅價(jià)格指

5、數(shù)甚至低于2010年水平。 500魯班商品住宅單月銷(xiāo)售面積同比増長(zhǎng)率住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（環(huán)比:咨旦沾新政-13%-23%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%注：住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)的數(shù)據(jù)來(lái)源中?2010年數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比II，2011年數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比均值。1月“國(guó)兒條”1月“國(guó)十一條聘7月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)諫全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售量?jī)r(jià)變化及代表性政策4月“國(guó)十條期2008年以來(lái)，一線城市成交量數(shù)量 # 一線城市樓市成交量持續(xù)下滑，甚至低于2008年冬天水平，而商品住宅價(jià)格指數(shù)也在持續(xù)下滑，受房地產(chǎn)低

6、迷影響，國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)下滑，跌至100.41，而三季度房地產(chǎn)企業(yè)信心指數(shù)更是跌破100，是近十個(gè)季度以來(lái)的最低點(diǎn)。2012年約有近800萬(wàn)保障房竣工，供給將快速上升；住建部已公布“二三線城市限購(gòu)5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)”，中央可能會(huì)進(jìn)一步施壓，督促符合條件的城市嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，屆時(shí)有效需求將被進(jìn)一步壓縮，樓市供需不平衡將進(jìn)一步加劇，降價(jià)潮將席卷全國(guó)。中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已現(xiàn)，短期內(nèi)國(guó)家調(diào)控政策不會(huì)有大的松動(dòng)，房地產(chǎn)迎來(lái)嚴(yán)冬。受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷影響，建筑業(yè)將面臨重大挑戰(zhàn)。房產(chǎn)商資金鏈緊繃今年19月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)總資金來(lái)源合計(jì)6.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.7%，增速較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)，首次增速出現(xiàn)下滑。而從房地

7、產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款為9749億元，所占比例僅為15.7%，是2008年以來(lái)的最低點(diǎn)，國(guó)內(nèi)貸款幾乎零增長(zhǎng)，個(gè)人按揭貸款負(fù)增長(zhǎng)，自籌資金比重占到41.2%，壓力巨大。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比増幅160%110%60%10%2222222222222222oooooooooooooooo由于信貸政策的緊霜貸款環(huán)境進(jìn)一步惡劣召房直開(kāi)發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮35%的政策，仁約8.2%,10月初；加了道,銀監(jiān)局先后信托，建行北京分行上調(diào)個(gè)人貸款利率至基準(zhǔn)利率105倍，這意味著實(shí)際支付的利息成本增吿30%-40%,信貸疊加效應(yīng)十分明顯。上市融資，額度有限、國(guó)內(nèi)融資渠道層層被卡、即使

8、尋找信托渠發(fā)布關(guān)于信托公司與綠城集團(tuán)及關(guān)聯(lián)企業(yè)開(kāi)展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)查的通知并叫停四家月公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)；而民間金融成本高，融資成本在36%60%不等，個(gè)別達(dá)到100%,并且在溫州、鄂爾多斯等地出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。2011年一7月腹背受敵之下，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈奇緊。截至10月29日，131家房地產(chǎn)上市公司披露的第三季度財(cái)報(bào)顯示，業(yè)績(jī)同比增速放緩至14%、環(huán)比更大降29.36%；現(xiàn)金流日趨緊張，存貨積壓，銷(xiāo)售遲滯，其中六成房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，近六成房企凈利潤(rùn)下滑甚至虧損。房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，而部分房地產(chǎn)上市公司更是資不抵債，堪比2008年冬天。專家認(rèn)為，上市房企前三季度業(yè)績(jī)?cè)鏊亠@

9、著放緩，預(yù)計(jì)四季度數(shù)據(jù)會(huì)更難看。 主要房地產(chǎn)上市公司凈資產(chǎn)負(fù)債率2008IH2O11300%250%200%150%100%目前，CPI依房企資金壓力日益明顯;谷時(shí)45個(gè)月的周轉(zhuǎn)期相建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)可謂是唇齒相依，如今“唇匸”之聲甚囂塵上，“齒”自然也是寒意逼人。緊縮，信貸環(huán)境不佳，融資渠道單一,約為40個(gè)月，與尤其是中小型房資金鏈緊 # 目前很多建筑企業(yè)在走建筑地產(chǎn)一體化的道路，盡管建筑業(yè)務(wù)有較大的優(yōu)勢(shì)，但在房地產(chǎn)業(yè)仍屬新兵、小兵，如果說(shuō)冬天來(lái)臨，最先遭受打擊的是這批中小型房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于房建施工業(yè)務(wù)而言，反映最直接的將是新簽合同額的下滑，而在建項(xiàng)目工程進(jìn)度款回收困難，新簽合同項(xiàng)目將遭遇停工

10、或緩建狀態(tài)，甚至有些企業(yè)已經(jīng)無(wú)法發(fā)出工資。年關(guān)將至，房地產(chǎn)、建筑業(yè)面臨支付高峰，而資金鏈的短缺將掐住了建筑商的咽喉，這個(gè)年關(guān)該如何安全度過(guò)將成為建筑企業(yè)的重要難題。地方債務(wù)平臺(tái)我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)投資巨大，是否是個(gè)安全的避風(fēng)港呢？基礎(chǔ)設(shè)施投資多依賴于地方債務(wù)平臺(tái)，但地方債務(wù)透明度低，存在大量隱性債務(wù)，審計(jì)署審計(jì)長(zhǎng)劉家義表示，截至2010年底，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)余額共計(jì)107174.91億元，這一債務(wù)總額占2010年GDP的1/4，超過(guò)當(dāng)年全國(guó)財(cái)政收入。2010年底地方政府性債務(wù)余額中，2011年、2012年到期償還的分別占24.49%和17.17%，即今明兩年地方債務(wù)有5.7億元債務(wù)

11、到期，償債壓力十分巨大。政府償債能力又過(guò)度依賴土地，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地財(cái)政收入有限。2011年前三季度全國(guó)133個(gè)城市成交土地成交樓面價(jià)總體同比下跌15%，其中住宅用地樓面價(jià)格下跌9.3%。前三季度成交土地溢價(jià)率僅為13.4%，只有去年同期的一半水平，下降顯著。10月住宅用地平均溢價(jià)率僅3%，再創(chuàng)年內(nèi)新低。由于償債能力不足，一些地方政府只能通過(guò)舉借新債償還舊債，有的地方還出現(xiàn)了逾期債務(wù)。今年年中，還出現(xiàn)了云南高速公路建設(shè)融資平臺(tái)近千億貸款違約情況，地方融資平臺(tái)違約風(fēng)險(xiǎn)初現(xiàn)。屆時(shí)處于談判劣勢(shì)的建筑企業(yè)能從中分得多少羹，目前仍是個(gè)未知數(shù)。人才困境隨著近來(lái)通脹水平的不斷提升，今年初，江蘇省宣布上

12、調(diào)最低工資標(biāo)準(zhǔn)，之后各地陸續(xù)提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)。從7月1日起，北京、河南、深圳、陜西、安徽、海南等多個(gè)省市提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，平均增幅在20%以上。建筑行業(yè)是典型的勞動(dòng)力密集型行業(yè)，最低工資的上調(diào)給建筑企業(yè)的人力成本造成一定壓力。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2011年第三季度固定資產(chǎn)投資價(jià)格同比增長(zhǎng)7.3%，其中人工費(fèi)增長(zhǎng)14.8%。人工費(fèi)用同比大幅増長(zhǎng)(%)15固定資產(chǎn)價(jià)格同比增長(zhǎng)率人工費(fèi)同比增長(zhǎng)率12-3，項(xiàng)目多的時(shí)候工地間還出現(xiàn)“搶”工人的現(xiàn)象。而一些工級(jí)人才，如項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)總監(jiān)、造價(jià)師、土建工程師等建筑行業(yè)的核心職位、建筑企與人工費(fèi)用上升相對(duì)應(yīng)的是建筑企業(yè)的“民工荒”尤其是有經(jīng)驗(yàn)的中高級(jí)技

13、術(shù)工人，200元/天的瓦匠、150元/天的程管理和技術(shù)業(yè)的骨干人才，也被甲方有競(jìng)爭(zhēng)力的薪資與輕松的工作壓力所吸引，流動(dòng)率較大。企業(yè)經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素之一是人力資源，但與每年20%以上的產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)相比，建筑行業(yè)人才的培養(yǎng)與成長(zhǎng)速度只能望其項(xiàng)背。建筑企業(yè)面臨嚴(yán)重的人力資源危機(jī)。山雨欲來(lái)前三季度，我國(guó)建筑業(yè)總產(chǎn)值為72466億元，同比增長(zhǎng)25.8%，全國(guó)建筑業(yè)房屋建筑施工面積為69.3億平方米，同比增長(zhǎng)23.9%。從這一數(shù)據(jù)來(lái)看，建筑業(yè)依然在保持著高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。山雨欲來(lái)，如今也是風(fēng)聲滿樓。上海市前三季度建筑業(yè)產(chǎn)值同比增長(zhǎng)僅6%；杭州市前三季度建筑業(yè)企業(yè)生產(chǎn)增速減緩，本年新簽合同額、建筑業(yè)總產(chǎn)值及新開(kāi)工面積增幅均呈大幅回落態(tài)勢(shì)；山西建筑業(yè)總產(chǎn)值增速逐季回落；北京前三季度建筑業(yè)增速回落目前不少建筑企業(yè)在建項(xiàng)目進(jìn)度款回收出現(xiàn)困難，有部分企業(yè)已經(jīng)無(wú)法發(fā)出工資，聽(tīng)聞溫州有建筑業(yè)巨頭準(zhǔn)備跑路，上海市建筑施工行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)滬企業(yè)座談會(huì)進(jìn)行中，企業(yè)普遍關(guān)心的問(wèn)題也是：年底農(nóng)民工討薪、上訪、惡意停工推翻合同，怎么辦？安全過(guò)冬安全過(guò)冬，首先要備好棉襖和干糧。于建筑企業(yè)而言，即要管理好企業(yè)的現(xiàn)金流，削減項(xiàng)目數(shù)量，加強(qiáng)應(yīng)收款管理，控制項(xiàng)目資金風(fēng)險(xiǎn)等等，保持企業(yè)“血液”的暢通。建筑企業(yè)通常只重視接項(xiàng)目，甚至低價(jià)中標(biāo)，再通過(guò)變更、索賠等手段來(lái)賺取利潤(rùn)。如此傷誠(chéng)信、累心力的方式，不如重視