1、目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc209258852 第一章 總 論 PAGEREF _Toc209258852 h 1 HYPERLINK l _Toc209258853 1.1建設(shè)單位概況 PAGEREF _Toc209258853 h 1 HYPERLINK l _Toc209258854 1.2項目提出的理由與過程 PAGEREF _Toc209258854 h 3 HYPERLINK l _Toc209258855 1.3項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc209258855 h 4 HYPERLINK l _Toc209258856 1.

2、4可行性研究報告編制原則和依據(jù) PAGEREF _Toc209258856 h 4 HYPERLINK l _Toc209258857 1.4.1 可行性研究報告編制原則 PAGEREF _Toc209258857 h 5 HYPERLINK l _Toc209258858 1.4.2 可行性研究報告編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258858 h 5 HYPERLINK l _Toc209258859 1.4.3 可行性研究報告研究范圍 PAGEREF _Toc209258859 h 6 HYPERLINK l _Toc209258860 1.5項目概況 PAGEREF _Toc20

3、9258860 h 6 HYPERLINK l _Toc209258861 1.5.1 項目擬建地點 PAGEREF _Toc209258861 h 6 HYPERLINK l _Toc209258862 1.5.2 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc209258862 h 6 HYPERLINK l _Toc209258863 1.5.3 項目總投資情況 PAGEREF _Toc209258863 h 6 HYPERLINK l _Toc209258864 1.5.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) PAGEREF _Toc209258864 h 6 HYPERLINK l _Toc209258865 第

4、二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc209258865 h 8 HYPERLINK l _Toc209258866 2.1鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc209258866 h 8 HYPERLINK l _Toc209258867 2.1.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析 PAGEREF _Toc209258867 h 8 HYPERLINK l _Toc209258868 2.1.2 房地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析 PAGEREF _Toc209258868 h 9 HYPERLINK l _Toc209258869 2.1.3目前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu) PAGER

5、EF _Toc209258869 h 11 HYPERLINK l _Toc209258870 2.2 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測 PAGEREF _Toc209258870 h 12 HYPERLINK l _Toc209258871 2.3鄂爾多斯市房地產(chǎn)價格預(yù)測 PAGEREF _Toc209258871 h 15 HYPERLINK l _Toc209258872 2.4項目競爭力分析 PAGEREF _Toc209258872 h 16 HYPERLINK l _Toc209258873 2.4.1項目優(yōu)勢 PAGEREF _Toc209258873 h 16 HYPERLINK

6、l _Toc209258874 2.4.2 項目劣勢 PAGEREF _Toc209258874 h 17 HYPERLINK l _Toc209258875 2.4.3 項目機會 PAGEREF _Toc209258875 h 17 HYPERLINK l _Toc209258876 2.4.4 項目威脅 PAGEREF _Toc209258876 h 18 HYPERLINK l _Toc209258877 2.4.5 項目市場定位 PAGEREF _Toc209258877 h 18 HYPERLINK l _Toc209258878 2.4.6 營銷策略 PAGEREF _Toc209

7、258878 h 19 HYPERLINK l _Toc209258879 2.5建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc209258879 h 19 HYPERLINK l _Toc209258880 第三章 場址和項目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc209258880 h 20 HYPERLINK l _Toc209258881 3.1場址 PAGEREF _Toc209258881 h 20 HYPERLINK l _Toc209258882 3.1.1場址位置 PAGEREF _Toc209258882 h 20 HYPERLINK l _Toc209258883 3.1.2 場地現(xiàn)狀 P

8、AGEREF _Toc209258883 h 20 HYPERLINK l _Toc209258884 3.1.3 城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求 PAGEREF _Toc209258884 h 20 HYPERLINK l _Toc209258885 3.1.4 周邊建筑物及環(huán)境條件 PAGEREF _Toc209258885 h 20 HYPERLINK l _Toc209258886 3.1.5 場地工程地質(zhì)情況 PAGEREF _Toc209258886 h 21 HYPERLINK l _Toc209258887 3.2項目建設(shè)條件 PAGEREF _Toc209258887 h 23 H

9、YPERLINK l _Toc209258888 3.2.1自然條件 PAGEREF _Toc209258888 h 23 HYPERLINK l _Toc209258889 3.2.2 社會經(jīng)濟環(huán)境 PAGEREF _Toc209258889 h 24 HYPERLINK l _Toc209258890 3.2.3 政策環(huán)境 PAGEREF _Toc209258890 h 25 HYPERLINK l _Toc209258891 3.2.4 人口環(huán)境 PAGEREF _Toc209258891 h 26 HYPERLINK l _Toc209258892 3.2.5基礎(chǔ)設(shè)施條件 PAGERE

10、F _Toc209258892 h 27 HYPERLINK l _Toc209258893 3.2.6市政條件 PAGEREF _Toc209258893 h 28 HYPERLINK l _Toc209258894 第四章 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc209258894 h 30 HYPERLINK l _Toc209258895 4.1編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258895 h 30 HYPERLINK l _Toc209258896 4.2規(guī)劃設(shè)計主題 PAGEREF _Toc209258896 h 30 HYPERLINK l _Toc209258897 4.3規(guī)

11、劃設(shè)計方案 PAGEREF _Toc209258897 h 31 HYPERLINK l _Toc209258898 4.3.1總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc209258898 h 31 HYPERLINK l _Toc209258899 4.3.2 總平面布置及功能布局 PAGEREF _Toc209258899 h 31 HYPERLINK l _Toc209258900 4.3.3 交通設(shè)計 PAGEREF _Toc209258900 h 32 HYPERLINK l _Toc209258901 4.3.4 景觀設(shè)計 PAGEREF _Toc209258901 h 32 HYPERL

12、INK l _Toc209258902 4.3.5日照間距 PAGEREF _Toc209258902 h 32 HYPERLINK l _Toc209258903 4.3.6總平面雨水排水與回收利用方式 PAGEREF _Toc209258903 h 33 HYPERLINK l _Toc209258904 4.3.7總平面設(shè)計指標(biāo) PAGEREF _Toc209258904 h 33 HYPERLINK l _Toc209258905 4.4建筑方案 PAGEREF _Toc209258905 h 33 HYPERLINK l _Toc209258906 4.4.1建筑方案描述 PAGER

13、EF _Toc209258906 h 33 HYPERLINK l _Toc209258907 4.4.2 建筑功能 PAGEREF _Toc209258907 h 34 HYPERLINK l _Toc209258908 4.4.3 建筑結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc209258908 h 34 HYPERLINK l _Toc209258909 4.4.4建筑材料及設(shè)施 PAGEREF _Toc209258909 h 35 HYPERLINK l _Toc209258910 第五章 配套工程建設(shè)方案 PAGEREF _Toc209258910 h 38 HYPERLINK l _Toc20

14、9258911 5.1電力工程 PAGEREF _Toc209258911 h 38 HYPERLINK l _Toc209258912 5.1.1 編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258912 h 38 HYPERLINK l _Toc209258913 5.1.2 編制目的 PAGEREF _Toc209258913 h 38 HYPERLINK l _Toc209258914 5.1.3 方案系統(tǒng)設(shè)置 PAGEREF _Toc209258914 h 38 HYPERLINK l _Toc209258915 5.1.4 供配電系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258915 h 3

15、9 HYPERLINK l _Toc209258916 5.1.5 照明設(shè)計 PAGEREF _Toc209258916 h 40 HYPERLINK l _Toc209258917 5.1.6 防雷、接地及電氣安全 PAGEREF _Toc209258917 h 41 HYPERLINK l _Toc209258918 5.2智能化系統(tǒng)（弱電） PAGEREF _Toc209258918 h 43 HYPERLINK l _Toc209258919 5.2.1編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258919 h 43 HYPERLINK l _Toc209258920 5.2.2 編制目

16、的 PAGEREF _Toc209258920 h 43 HYPERLINK l _Toc209258921 5.2.3 系統(tǒng)設(shè)置 PAGEREF _Toc209258921 h 44 HYPERLINK l _Toc209258922 5.2.4 系統(tǒng)說明 PAGEREF _Toc209258922 h 44 HYPERLINK l _Toc209258923 5.2.5 有線電視系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258923 h 45 HYPERLINK l _Toc209258924 5.2.6安全防范系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258924 h 45 HYPERLINK l

17、_Toc209258925 5.2.7室外線路 PAGEREF _Toc209258925 h 46 HYPERLINK l _Toc209258926 5.3給水排水 PAGEREF _Toc209258926 h 49 HYPERLINK l _Toc209258927 5.3.1設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc209258927 h 49 HYPERLINK l _Toc209258928 5.3.2工程概況、設(shè)計范圍 PAGEREF _Toc209258928 h 49 HYPERLINK l _Toc209258929 5.3.3給水系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258929

18、 h 51 HYPERLINK l _Toc209258930 5.3.4 生活熱水系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258930 h 52 HYPERLINK l _Toc209258931 5.3.5排水系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258931 h 53 HYPERLINK l _Toc209258932 5.3.6消防設(shè)計：（見消防篇） PAGEREF _Toc209258932 h 53 HYPERLINK l _Toc209258933 5.3.7管材選型 PAGEREF _Toc209258933 h 53 HYPERLINK l _Toc209258934 5.4采暖、

19、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) PAGEREF _Toc209258934 h 55 HYPERLINK l _Toc209258935 5.4.1設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc209258935 h 55 HYPERLINK l _Toc209258936 5.4.2 工程概況、設(shè)計范圍 PAGEREF _Toc209258936 h 55 HYPERLINK l _Toc209258937 5.4.3 室內(nèi)外設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)： PAGEREF _Toc209258937 h 55 HYPERLINK l _Toc209258938 5.4.4 采暖： PAGEREF _Toc209258938 h 55

20、HYPERLINK l _Toc209258939 5.4.5 通風(fēng)及防排煙 PAGEREF _Toc209258939 h 56 HYPERLINK l _Toc209258940 5.4.6 消聲、隔振措施 PAGEREF _Toc209258940 h 57 HYPERLINK l _Toc209258941 5.5熱力 PAGEREF _Toc209258941 h 57 HYPERLINK l _Toc209258942 5.5.1設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc209258942 h 57 HYPERLINK l _Toc209258943 5.5.2工程概況及設(shè)計范圍 PAGE

21、REF _Toc209258943 h 57 HYPERLINK l _Toc209258944 5.5.3 熱源 PAGEREF _Toc209258944 h 57 HYPERLINK l _Toc209258945 5.5.4換熱站 PAGEREF _Toc209258945 h 57 HYPERLINK l _Toc209258946 第六章 環(huán)境影響評價 PAGEREF _Toc209258946 h 50 HYPERLINK l _Toc209258947 6.1環(huán)境現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc209258947 h 50 HYPERLINK l _Toc209258948 6.

22、2項目建設(shè)與運營對環(huán)境影響 PAGEREF _Toc209258948 h 50 HYPERLINK l _Toc209258949 6.2.1施工階段環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc209258949 h 51 HYPERLINK l _Toc209258950 6.2.2 運行階段的環(huán)境影響分析 PAGEREF _Toc209258950 h 52 HYPERLINK l _Toc209258951 6.3環(huán)境保護措施 PAGEREF _Toc209258951 h 52 HYPERLINK l _Toc209258952 6.3.1項目實施階段的環(huán)境保護措施 PAGEREF _To

23、c209258952 h 52 HYPERLINK l _Toc209258953 6.3.2 項目運行階段的治理與保護措施 PAGEREF _Toc209258953 h 54 HYPERLINK l _Toc209258954 6.4環(huán)境影響評價結(jié)論 PAGEREF _Toc209258954 h 55 HYPERLINK l _Toc209258955 第七章 勞動安全、衛(wèi)生防護 PAGEREF _Toc209258955 h 56 HYPERLINK l _Toc209258956 7.1勞動安全 PAGEREF _Toc209258956 h 56 HYPERLINK l _Toc2

24、09258957 7.1.1概述 PAGEREF _Toc209258957 h 56 HYPERLINK l _Toc209258958 7.1.2 施工中主要安全措施 PAGEREF _Toc209258958 h 56 HYPERLINK l _Toc209258959 7.1.3 運行使用中主要安全措施 PAGEREF _Toc209258959 h 56 HYPERLINK l _Toc209258960 7.2衛(wèi)生防護措施 PAGEREF _Toc209258960 h 57 HYPERLINK l _Toc209258961 第八章 消防 PAGEREF _Toc20925896

25、1 h 58 HYPERLINK l _Toc209258962 8.1編制原則 PAGEREF _Toc209258962 h 58 HYPERLINK l _Toc209258963 8.2編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258963 h 58 HYPERLINK l _Toc209258964 8.3消防措施 PAGEREF _Toc209258964 h 58 HYPERLINK l _Toc209258965 8.3.1建筑專業(yè)消防設(shè)計 PAGEREF _Toc209258965 h 58 HYPERLINK l _Toc209258966 8.3.2 電氣專業(yè)防火 PAGE

26、REF _Toc209258966 h 59 HYPERLINK l _Toc209258967 8.3.3 消防給水系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258967 h 61 HYPERLINK l _Toc209258968 8.3.4防排煙系統(tǒng)： PAGEREF _Toc209258968 h 63 HYPERLINK l _Toc209258969 8.3.5火災(zāi)自動報警和聯(lián)動控制系統(tǒng) PAGEREF _Toc209258969 h 63 HYPERLINK l _Toc209258970 8.3.6 消防教育和管理 PAGEREF _Toc209258970 h 64 HYPERLI

27、NK l _Toc209258971 第九章 節(jié)能節(jié)水 PAGEREF _Toc209258971 h 66 HYPERLINK l _Toc209258972 9.1節(jié)能措施與能耗指標(biāo)分析 PAGEREF _Toc209258972 h 66 HYPERLINK l _Toc209258973 9.1.1節(jié)能要求： PAGEREF _Toc209258973 h 66 HYPERLINK l _Toc209258974 9.1.2 節(jié)能措施： PAGEREF _Toc209258974 h 66 HYPERLINK l _Toc209258975 9.1.3節(jié)能指標(biāo)分析 PAGEREF _T

28、oc209258975 h 67 HYPERLINK l _Toc209258976 9.2節(jié)水措施與水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc209258976 h 68 HYPERLINK l _Toc209258977 9.2.1節(jié)水措施 PAGEREF _Toc209258977 h 68 HYPERLINK l _Toc209258978 9.2.2 水環(huán)境系統(tǒng)的建設(shè)目標(biāo) PAGEREF _Toc209258978 h 68 HYPERLINK l _Toc209258979 第十章 組織機構(gòu)與人力資源配置 PAGEREF _Toc209258979 h 69 HYPERLINK

29、 l _Toc209258980 10.1組織機構(gòu) PAGEREF _Toc209258980 h 69 HYPERLINK l _Toc209258981 10.1.1項目法人組建方案 PAGEREF _Toc209258981 h 69 HYPERLINK l _Toc209258982 10.2人力資源配置 PAGEREF _Toc209258982 h 70 HYPERLINK l _Toc209258983 第十一章 項目招投標(biāo)要求及內(nèi)容 PAGEREF _Toc209258983 h 71 HYPERLINK l _Toc209258984 11.1編制依據(jù) PAGEREF _To

30、c209258984 h 71 HYPERLINK l _Toc209258985 11.2招標(biāo)方案 PAGEREF _Toc209258985 h 71 HYPERLINK l _Toc209258986 第十二章 項目實施計劃 PAGEREF _Toc209258986 h 74 HYPERLINK l _Toc209258987 第十三章 投資估算 PAGEREF _Toc209258987 h 75 HYPERLINK l _Toc209258988 13.1 項目投資估算 PAGEREF _Toc209258988 h 75 HYPERLINK l _Toc209258989 13.

31、1.1 編制依據(jù) PAGEREF _Toc209258989 h 75 HYPERLINK l _Toc209258990 13.1.2 編制范圍 PAGEREF _Toc209258990 h 75 HYPERLINK l _Toc209258991 13.1.3 投資構(gòu)成 PAGEREF _Toc209258991 h 76 HYPERLINK l _Toc209258992 13.2 投資計劃 PAGEREF _Toc209258992 h 76 HYPERLINK l _Toc209258993 第十四章 社會效益分析 PAGEREF _Toc209258993 h 77 HYPERL

32、INK l _Toc209258994 14.1環(huán)境效益分析 PAGEREF _Toc209258994 h 77 HYPERLINK l _Toc209258995 14.2社會效益分析 PAGEREF _Toc209258995 h 77 HYPERLINK l _Toc209258996 第十五章 結(jié)論與建議 PAGEREF _Toc209258996 h 78 HYPERLINK l _Toc209258997 15.1結(jié)論 PAGEREF _Toc209258997 h 78 HYPERLINK l _Toc209258998 15.2建議 PAGEREF _Toc209258998

33、 h 78附件： 1、總平面圖2、建筑平面圖、立面圖3、建設(shè)投資估算表第一章 總 論項目名稱：鄂爾多斯市銅川汽車博覽園住宅小區(qū)建設(shè)項目建設(shè)單位：鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項目建設(shè)地址：鄂爾多斯市銅川鎮(zhèn)可研編制單位：內(nèi)蒙古國基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 資質(zhì)證書編號：工咨乙10520060001證書等級：乙級發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會1.1建設(shè)單位概況本項目由鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司全資子公司鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱天駿房地產(chǎn)）組織開發(fā)。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司成立于2009年2月，公司注冊資本10000萬元，是一家集土地一級開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、車輛銷售

34、、商鋪租賃、路橋施工、園林綠化和物業(yè)管理為一體的大型企業(yè)。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限責(zé)任公司是一家規(guī)模較大的民營企業(yè)。公司注冊資本1億元，主要從事土地開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、汽車物流、銷售、維修等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的多元化股份制企業(yè)。公司旗下全面開發(fā)建設(shè)的“天駿（塔拉壕）國際汽車博覽園”是鄂爾多斯市政府規(guī)劃的市區(qū)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，是市政府2009年重點工程。園區(qū)本著“高起點、高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)，打造成中國西部最大的集汽車貿(mào)易、汽車修配、汽車物流、汽車展覽、汽車檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培養(yǎng)培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的大型綜合服務(wù)平臺?！疤祢E（塔拉壕）國際汽車產(chǎn)業(yè)園”

35、規(guī)劃有汽車銷售區(qū)（包括世界名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、汽車物流服務(wù)區(qū)、試乘試駕區(qū)、車輛檢測區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等九大區(qū)域。項目完成后將成為輻射中國西北地區(qū)規(guī)模較大、功能較全、檔次較高、服務(wù)設(shè)施較好、商家較多的產(chǎn)業(yè)平臺。公司旗下開發(fā)建設(shè)的銅川汽車博覽園（二期）是鄂爾多斯市、區(qū)兩級政府的重點園區(qū)，該項目立足鄂爾多斯，輻射晉、陜、蒙、甘、寧等周邊地區(qū)，項目總占地約10平方公里，總投資100多億元，集汽車貿(mào)易、修配、物流、展覽、檢測、工程機械展銷、車輛與機械相關(guān)服務(wù)人員培訓(xùn)、信息與技術(shù)咨詢服務(wù)、汽車文化綜合展示服務(wù)為一體的中國北方地區(qū)規(guī)模最大的汽車綜合貿(mào)

36、易服務(wù)新園區(qū)。鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限公司將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個汽車專業(yè)市場。目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有天駿國際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的天駿國際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場、工程機械集散中心和博覽園信息物流港等多個專業(yè)園區(qū)。天駿國際汽車城修配基地已于2009年3月開工建設(shè)，首期工程將于2009年底竣工并具備商戶入駐條件。這些專業(yè)園區(qū)將建設(shè)成我國汽車服務(wù)貿(mào)易區(qū)的典范，力求成為服務(wù)鄂爾多斯，立足周邊，輻射中國北方地區(qū)，規(guī)模大、功能全、品位高的汽車服務(wù)貿(mào)易平臺！鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于2009年5月，是鄂爾多斯市天駿實業(yè)有限公司的全資子公司。公司注冊資本6000萬元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、房屋

37、經(jīng)營和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。公司正在開發(fā)建設(shè)的銅川汽車博覽園二期是鄂爾多斯市、區(qū)兩級政府的重點項目。鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前擁有各類專業(yè)職稱的工程師15名。隨著公司經(jīng)營規(guī)模不斷壯大，公司將致力于打造精品工程，樹立一座座豐碑。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù)，依法經(jīng)營，規(guī)范管理，以行業(yè)旗艦為目標(biāo)打造中國地產(chǎn)新航母！1.2項目提出的理由與過程鄂爾多斯境內(nèi)地下有儲藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價值的重要礦產(chǎn)資源有12類35種，是我國煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。進入新世紀(jì)以來，全球性的能源恐慌為鄂爾多斯?fàn)I造了得天獨厚的發(fā)展空間，豐富的

38、煤炭資源成為鄂爾多斯的城市發(fā)展的強力助推器。隨著國家西部大開發(fā)的實施，鄂爾多斯的煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，經(jīng)濟建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。近兩年，鄂爾多斯市經(jīng)濟的快速發(fā)展，GDP水平大幅提升，帶動了城市居民收入的增長，促使當(dāng)?shù)匦纬闪舜罅康母呤杖肴巳?，為市民未來購房置業(yè)打下經(jīng)濟基礎(chǔ)。經(jīng)普訪調(diào)研分析，鑒于未來市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長等因素，考慮在未來3年內(nèi)置業(yè)者居多，粗略估計將帶來近600萬平米的剛性需求。目前，東勝老城區(qū)拆遷改建工作順利的進行，市政及生活配套設(shè)施日漸完備，隨著城市環(huán)境的改善，項目所在的東勝中心城區(qū)將成為鄂爾多斯市最適宜居住的區(qū)域之一，且由

39、于土地日漸稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)受到政府嚴(yán)格控制 ，因此該區(qū)域物業(yè)升值潛力極大。天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的佼佼者， 企業(yè)品牌及以開發(fā)項目良好，已成功開發(fā)了諸多優(yōu)質(zhì)樓盤，在市場及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號召力。在此背景下，該公司經(jīng)過慎密的市場調(diào)查分析，決定在東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)銅川汽車博覽園商住小區(qū)項目建設(shè)。1.3項目建設(shè)的必要性1、鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目的建設(shè)符合鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，與鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)發(fā)展程度相適應(yīng)，全面推進房地產(chǎn)的發(fā)展，使其成為房地產(chǎn)的一個新的分水嶺，滿足鄂爾多斯市銅川汽車博覽園區(qū)經(jīng)濟性住房市

40、場的需求。2、鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目整體規(guī)劃不僅體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟性和文化性,還堅決貫徹可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求,利用建造技術(shù)為人們提供舒適、環(huán)保、清新自然并充滿生機和活力的居住空間和居住環(huán)境，提升銅川汽車城商住小區(qū)的功能檔次，提高當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∷健?、鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目的建設(shè)將帶動本地段發(fā)展，拉動人民群眾消費，為當(dāng)?shù)卣斦块T增加稅收，對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生積極的影響。4、項目將建筑與環(huán)境景觀緊密的結(jié)合，整體規(guī)劃建立一種場所感的生活氛圍，突出“以人為本”的理念。組團空間體現(xiàn)親切宜人、疏密有致的特點,創(chuàng)造了自然、休憩的社區(qū)居住環(huán)境，引領(lǐng)市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得

41、市場的認可。項目的建設(shè)在實現(xiàn)舒適健康的居住生活的同時，也必將為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益。1.4可行性研究報告編制原則和依據(jù)1.4.1 可行性研究報告編制原則 1、本著實事求是的原則分析論證該項目的實施條件、經(jīng)濟和工程技術(shù)方案的可行性。2、建筑物建設(shè)既要經(jīng)濟實用，又要美觀、新穎，充分體現(xiàn)人與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一。3、規(guī)劃布局考慮到遠期與近期結(jié)合、充分發(fā)揮土地及建筑設(shè)施的綜合效益。4、場區(qū)內(nèi)規(guī)劃明確功能分區(qū)，以規(guī)范管理。5、場區(qū)內(nèi)公用建筑具有一定的開放性，實現(xiàn)資源共享。1.4.2 可行性研究報告編制依據(jù)1、內(nèi)蒙古自治區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 2、鄂爾多斯市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個

42、五年規(guī)劃綱要3、中華人民共和國城市規(guī)劃法4、中華人民共和國建筑法5、中華人民共和國環(huán)境保護法6、中華人民共和國節(jié)約能源法7、自動噴水滅火系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范8、國家頒發(fā)的各種相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范9、國家計委、建設(shè)部頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第二版)10、 國家計委2002年1月頒布的投資項目可行性研究指南(試用版)11、建設(shè)單位提供的其他基礎(chǔ)資料1.4.3 可行性研究報告研究范圍按照國家對編制可行性研究報告的有關(guān)要求，結(jié)合本項目的特點，可行性研究范圍確定為項目建設(shè)背景、市場分析與預(yù)測、項目工程建設(shè)方案、環(huán)境保護、消防和節(jié)能、項目實施進度、項目管理、投資估算、資金籌措及經(jīng)濟評價等內(nèi)容。1.5

43、項目概況1.5.1 項目擬建地點鄂爾多斯市銅川汽車博覽園天駿商住小區(qū)項目建設(shè)場地位于鄂爾多斯市東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)，距市區(qū)6公里，109國道、包府公路、繞城線沿園區(qū)而過，區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢明顯。1.5.2 建設(shè)規(guī)模本報告設(shè)計鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)建設(shè)項目（A、B、C、D四個區(qū)），規(guī)劃總用地面積 363311.95 m2，總占地面積241120.5m2，總建筑面積426600m2。其中A 區(qū)占地面積54327.15m2，建筑面積99400 m2（其中高層住宅建筑面積69600m2，商業(yè)建筑面積29800m2，）；B區(qū)占地面積59629.8m2，建筑面積111000m2（其中高層住宅建筑面積77900m

44、2，商業(yè)建筑面積33100m2，）；C區(qū)占地面積71235.6m2，建筑面積121100m2；D區(qū)占地面積55927.95m2，建筑面積95100m2。1.5.3 項目總投資情況鄂爾多斯市天駿商住小區(qū)項目估算總投資95913.79億元。1.5.4 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1規(guī)劃總用地面積363311.952總建筑面積4266003商業(yè)建筑面積629004住宅建筑面積3637005容積率1.776建筑密度%26%7綠化率%34%8總投資萬元95913.79第二章 需求分析和建設(shè)規(guī)模2.1鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀2.1.1 鄂爾多斯市房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析鄂爾多斯地區(qū)2006年

45、房價為平均每2500元/平方米左右，2007年高達3500元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。2006年鄂爾多斯市城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為1.3萬元，按家庭人口3人/戶計算，鄂爾多斯年家庭可支配收入近4萬元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。以下為部分地區(qū)人均收入對比圖表： 呼市包頭鄂爾多斯北京天津重慶大連人均可支配收入（元）12150132181300017653126391024411994家庭年均可支配收入（元）36450396543900052959379173073235982商品房銷售均價（元/）3944336535001135254432

46、6975433商品房單套均價（按120/套計算）4732804038003360001362240653160323640651960房價與年家庭可支配收入比值12.9810.1810.7725.7217.2310.5318.12按現(xiàn)各地區(qū)房價與家庭年均可支配收入計算，鄂爾多斯的人均購房壓力較小，通過這一比較，我們可以得到兩方面的信息：1、鄂爾多斯的人均消費能力高于其他一般城市；2、鄂爾多斯的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。2.1.2 房地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析1、人口增加導(dǎo)致的剛性需求鄂爾多斯東勝市現(xiàn)有常住人口30萬人，預(yù)計在今后4年即20072010年城市人口達到

47、60萬人，其中，東勝城區(qū)將達到50萬人規(guī)模，銅川鎮(zhèn)達到10萬人口規(guī)模。如果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，按照目前人均35平方米住宅面積的比例計算，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費面積即為1050萬平方米。東勝市現(xiàn)有住房895.9萬平方米，2006年開工尚未完工的建筑面積為144萬平方米，4年內(nèi)年均新增200萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。隨著東勝地區(qū)、城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。但鄂爾多斯整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?、城市化對地產(chǎn)

48、市場的影響不可否認，東勝區(qū)城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。目前，鄂爾多斯市的城市化進程正以肉眼看得到的速度飛快的進行著。以政府為首的東勝城區(qū)的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致2006年東勝市房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。2006年東勝城區(qū)拆遷量為1710戶，拆遷建筑面積21.65萬平方米，占當(dāng)年商品住宅銷售面積的27.3%，即使這樣，也僅是按一比一的換算比例換算的需求量，如果按5人/戶（考慮到老城區(qū)拆遷的分戶需求）

49、、人均35平方米的需求量計算，實際由于拆遷導(dǎo)致的住宅需求將達到30萬平方米左右，會占到當(dāng)年商品房實際成交量的三分之一。通過這一組數(shù)字，可以看出由于拆遷規(guī)模的擴大，導(dǎo)致住房被動的剛性需求急劇上升。3、流動人口對地產(chǎn)市場的影響發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，鄂爾多斯市絕對屬于經(jīng)濟增長最快地區(qū)。2000年東勝城區(qū)僅有10萬余人，到時隔6年后的2006年，僅東勝市戶籍人口即達到23.2萬人，年均增長人口2.2萬，年均增長比例為將近20%。目前，東勝市常住人口30.6萬人，加上流動人口近40萬人。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為東勝地區(qū)房價的

50、持續(xù)走高提供了有力的支持。4、以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴大了住房需求。同時，與國外情況有所不同的是，傳統(tǒng)“安居樂業(yè)”的心理導(dǎo)致居民盡其所有收入購房意愿強烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入購房。5、非理性消費需求對于房地產(chǎn)市場的影響土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預(yù)期成為一種認同，同時，由于上述幾方面原因造成的地產(chǎn)市場供不應(yīng)求及房價的快速上升，進一步強

51、化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴(yán)重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導(dǎo)。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使住房需求不斷釋放。目前鄂爾多斯的房地產(chǎn)市場是穩(wěn)定的、繁榮的，目前的市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實的有效需求，自用型消費還是市場中的主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在鄂爾多斯市的即定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。2.1.3目前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu)2006年，鄂爾多斯市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達到450萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的70%左右，經(jīng)濟適用房占20%左右，廉租房僅占總開發(fā)

52、量0.5%。80平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的1.6%，80120平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的63.5%，120平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的34.9%。在預(yù)售方面， 80平方米以下的住宅預(yù)售率為100%，80120平方米的住宅預(yù)售率達到80.5%，120平方米以上住宅預(yù)售率達到55.5%。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在：1、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡。即：非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)；2、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認可程度比較高，消化能力也比較強

53、，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出80平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。2.2 鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場供需預(yù)測1、居住人口結(jié)構(gòu)分析“十五”期間，鄂爾多斯市城鎮(zhèn)人口增加20萬人?！熬盼濉逼谀┒鯛柖嗨故谐擎?zhèn)建成面積為68.8平方公里，到“十五”末為142平方公里。隨著鄂爾多斯生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來鄂爾多斯務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)

54、生大量的住宅需求。主城區(qū)人口分布變化呈以下特點：（1）東勝區(qū)人口最多，鐵西區(qū)人口增長率最快，銅川鎮(zhèn)最具發(fā)展?jié)摿?。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長。隨著城市中心的轉(zhuǎn)移和新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，東勝區(qū)的人口開始下降，居民開始從人口擁擠、土地緊張的東勝區(qū)向新區(qū)遷居；鐵西和銅川鎮(zhèn)將是人口的主要遷入?yún)^(qū)。（2）人口密度與人口變動大致相同，東勝老城區(qū)人口密度仍是最高。近兩年內(nèi)，天驕路板塊的人口密度增長率最高，其次是鐵西區(qū)，而康巴什新區(qū)剛開始投入建設(shè)不久，醫(yī)療、教育、金融、娛樂等基礎(chǔ)設(shè)施才剛起步，還不完善，人口增長率較低，但是發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆Ｈ丝谠鲩L與其經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有緊密的聯(lián)系。東勝區(qū)的

55、人居狀況即將處于飽和狀態(tài)，而相比之下，鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)、伊旗的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。近兩三年內(nèi)，鐵西區(qū)會有長足發(fā)展，離東勝區(qū)購物中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足鄂爾多斯人居家、購物的現(xiàn)代需求。銅川鎮(zhèn)隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將形成自身的中心商務(wù)區(qū)與中心商圈，吸引鄂爾多斯人前往置業(yè)投資。（3）人口文化程度調(diào)查顯示，目前鄂爾多斯市主城區(qū)人口的文化程度比鄂爾多斯市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成正比。然而，與國內(nèi)同等經(jīng)濟規(guī)模的城市相比，鄂爾多斯主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，鄂爾多斯各經(jīng)濟單位近年來普遍重視文化程度的普及

56、與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了鄂爾多斯從業(yè)人員的文化教育水平。此外，鄂爾多斯市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高，有助于消費市場的引導(dǎo)。2、居住結(jié)構(gòu)分析鄂爾多斯的市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，鄂爾多斯人乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了/，其次是公車約占1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，東勝區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來鄂爾多斯人心目中的“高尚居住區(qū)域”，鐵西、康巴什新區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往鐵西區(qū)與市政府遷往康巴什新區(qū)標(biāo)志著行政區(qū)的

57、轉(zhuǎn)移，預(yù)示著這兩個新區(qū)將來的發(fā)展速度將超過東勝區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。隨著鐵西和康巴什新區(qū)交通和基礎(chǔ)設(shè)施的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)的建設(shè)，在居住結(jié)構(gòu)中鐵西和康巴什新區(qū)的比重已有很大提高，鄂爾多斯人選擇的居住區(qū)也將偏向這兩個城區(qū)，逐步形成東勝區(qū)、鐵西區(qū)、康巴什新區(qū)三分天下的格局。3、鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展方向鄂爾多斯市的房地產(chǎn)水平目前還處于初級階段，發(fā)展水平較全國其它發(fā)達城市還很低?？v觀這兩年鄂爾多斯市的房地產(chǎn)發(fā)展情況，可以看出雖然房價增長很快，但價位相對較低；沒有出現(xiàn)高品質(zhì)的產(chǎn)品，產(chǎn)品形式也相對單一,沒有出現(xiàn)高檔社區(qū)，房屋僅起到提供居住的作用，社區(qū)內(nèi)涵較少還未上升到文化的高度；營

58、銷手段也很初級僅是在簡單地賣房子，因此鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間還很大，未來產(chǎn)品將朝高端方向發(fā)展。4、鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對短缺的階段。東勝現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟管理職能向銅川鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移；東勝遠期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢是，東勝區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后東勝區(qū)的需求依然會很旺盛，銅川鎮(zhèn)和伊旗的房地產(chǎn)發(fā)展會隨著新區(qū)的建設(shè)和發(fā)展情況而發(fā)展。

59、另外，東勝區(qū)土地供應(yīng)受限，在供給小于需求的情況下，將有一部分購房人群被分流到新區(qū)。2.3鄂爾多斯市房地產(chǎn)價格預(yù)測2006年至2007年是鄂爾多斯房地產(chǎn)市場價格變化最大的一個時間段。市區(qū)內(nèi)的房價也在這一時期完成了從平均10002000元/平方米到平均20004000元/平方米的過度。至今，還有很多鄂爾多斯人沒有從這個現(xiàn)實中清醒過來。就象股市一樣，股價的急劇變化或者有業(yè)績支撐、或者有看漲預(yù)期、或者有人為炒做，樓市也是一樣。在前面的篇幅中，我們已經(jīng)從技術(shù)角度列舉了拉動房價的幾個主要因素，即：城市擴容、城市化進程、改善現(xiàn)有居住環(huán)境、非理性消費及外來人口等幾個因素綜合作用，致使現(xiàn)有需求極大的超出供給，進

60、而造成房價的上漲。但這僅是技術(shù)方面的因素，放諸四海皆可行，人為的因素在房地產(chǎn)價格的上漲過程中起到了至關(guān)重要的作用。1、管理部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。沒有及時的信息披露，沒有管理部門的權(quán)威機構(gòu)言論，消費者無法獲得正確的消費引導(dǎo)；2、代理商。鄂爾多斯的規(guī)模項目不多，大部分知名項目或高端項目全部集中在幾家代理公司手中，如大國機構(gòu)。這些代理公司大部分為外埠公司，這些公司在操作項目時尤其是在市場信息閉塞的地區(qū)操作項目時，習(xí)慣性的套用原駐地的市場價格走勢對本地項目的價格進行調(diào)整，而這些項目在本地又能起到排頭兵的作用。因此，現(xiàn)在市場上會出現(xiàn)開發(fā)商嚴(yán)重惜售的市場狀況。大家都在等:呼市的公司在看呼市的價格走勢，北