1、PAGE PAGE 46上海某別別墅項(xiàng)目目策劃目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc121328532 第一章：背景 PAGEREF _Toc121328532 h 11 HYPERLINK l _Toc121328533 一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)與與上海房房地產(chǎn)市市場 PAGEREF _Toc121328533 h 1 HYPERLINK l _Toc121328534 二、20001年年上海房房地產(chǎn)市市場 PAGEREF _Toc121328534 h 2 HYPERLINK l _Toc121328535 第二章：上海別別墅市場場整體情情況 PAGEREF _Toc1

2、21328535 h 3 HYPERLINK l _Toc121328536 一、上海海別墅市市場回顧顧和展望望 PAGEREF _Toc121328536 h 3 HYPERLINK l _Toc121328537 二、上海海別墅市市場 PAGEREF _Toc121328537 h 8 HYPERLINK l _Toc121328538 三、上海海別墅市市場的區(qū)區(qū)域分布布 PAGEREF _Toc121328538 h 8 HYPERLINK l _Toc121328539 四、上海海別墅市市場的價(jià)價(jià)格區(qū)間間 PAGEREF _Toc121328539 h 11 HYPERLINK l _

3、Toc121328540 五、上海海別墅市市場的供供需狀況況 PAGEREF _Toc121328540 h 12 HYPERLINK l _Toc121328541 六、目前前上海別別墅市場場的開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及對策 PAGEREF _Toc121328541 h 113 HYPERLINK l _Toc121328542 第三章：重點(diǎn)競競爭市場場研究 PAGEREF _Toc121328542 h 114 HYPERLINK l _Toc121328543 一、松江江板塊 PAGEREF _Toc121328543 h 114 HYPERLINK l _Toc121328544 二、水景景別墅

4、 PAGEREF _Toc121328544 h 117 HYPERLINK l _Toc121328545 第四章產(chǎn)產(chǎn)品基地地研究 PAGEREF _Toc121328545 h 118 HYPERLINK l _Toc121328546 一、地理理位置及及交通狀狀況 PAGEREF _Toc121328546 h 188 HYPERLINK l _Toc121328547 二、基地地資源及及周邊配配套 PAGEREF _Toc121328547 h 199 HYPERLINK l _Toc121328548 第五章競競爭分析析 PAGEREF _Toc121328548 h 20 HYPE

5、RLINK l _Toc121328549 一、競爭爭的基準(zhǔn)準(zhǔn)分析原原則 PAGEREF _Toc121328549 h 200 HYPERLINK l _Toc121328550 二、基準(zhǔn)準(zhǔn)競爭研研究對本本案的啟啟示 PAGEREF _Toc121328550 h 266 HYPERLINK l _Toc121328551 第六章客客源分析析 PAGEREF _Toc121328551 h 27 HYPERLINK l _Toc121328552 一、定位位原則： PAGEREF _Toc121328552 h 27 HYPERLINK l _Toc121328553 二、定位位： PAGE

6、REF _Toc121328553 h 277 HYPERLINK l _Toc121328554 第七章 SWOOT分析析 PAGEREF _Toc121328554 h 29 HYPERLINK l _Toc121328555 一、優(yōu)勢勢分析： PAGEREF _Toc121328555 h 29 HYPERLINK l _Toc121328556 二、劣勢勢分析： PAGEREF _Toc121328556 h 29 HYPERLINK l _Toc121328557 三、機(jī)會會分析： PAGEREF _Toc121328557 h 29 HYPERLINK l _Toc12132855

7、8 四、威脅脅分析： PAGEREF _Toc121328558 h 30 HYPERLINK l _Toc121328559 第八章產(chǎn)產(chǎn)品定位位思考 PAGEREF _Toc121328559 h 330 HYPERLINK l _Toc121328560 一、項(xiàng)目目的總體體定位 PAGEREF _Toc121328560 h 330 HYPERLINK l _Toc121328561 二、本項(xiàng)項(xiàng)目的市市場競爭爭定位： PAGEREF _Toc121328561 h 31 HYPERLINK l _Toc121328562 第九章營營銷概念念構(gòu)想 PAGEREF _Toc121328562

8、h 331 HYPERLINK l _Toc121328563 一、思考考方向一一（主推推方向）： PAGEREF _Toc121328563 h 322 HYPERLINK l _Toc121328564 二、思考考方向二二： PAGEREF _Toc121328564 h 399 HYPERLINK l _Toc121328565 第十章整整體開發(fā)發(fā)推廣的的思考 PAGEREF _Toc121328565 h 441 HYPERLINK l _Toc121328566 一、整體體開發(fā)理理念的思思考 PAGEREF _Toc121328566 h 411 HYPERLINK l _Toc12

9、1328567 二、關(guān)于于項(xiàng)目整整體推廣廣的思考考 PAGEREF _Toc121328567 h 41 HYPERLINK l _Toc121328568 三、分批批推案思思考 PAGEREF _Toc121328568 h 422 HYPERLINK l _Toc121328569 第十一章章相關(guān)建建議和思思考 PAGEREF _Toc121328569 h 433 HYPERLINK l _Toc121328570 一、對單單體面積積的思考考 PAGEREF _Toc121328570 h 43 HYPERLINK l _Toc121328571 二、對房房型設(shè)計(jì)計(jì)的思考考 PAGERE

10、F _Toc121328571 h 43 HYPERLINK l _Toc121328572 三、建筑筑立面及及風(fēng)格的的思考 PAGEREF _Toc121328572 h 444 HYPERLINK l _Toc121328573 四、開發(fā)發(fā)時(shí)機(jī)選選擇的思思考 PAGEREF _Toc121328573 h 455 HYPERLINK l _Toc121328574 五、對會會所功能能設(shè)置的的思考 PAGEREF _Toc121328574 h 445 HYPERLINK l _Toc121328575 六、智能能化系統(tǒng)統(tǒng)思考 PAGEREF _Toc121328575 h 445 HYPE

11、RLINK l _Toc121328576 七、新材材料、新新技術(shù)的的應(yīng)用 PAGEREF _Toc121328576 h 446第一章：背景一、宏觀觀經(jīng)濟(jì)與與上海房房地產(chǎn)市市場1、上海海宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的趨趨好，為為上海房房地產(chǎn)行行業(yè)高速速發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造俱佳佳條件；上海市統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局年年度統(tǒng)計(jì)計(jì)顯示：20001年，上海市市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)續(xù)、快速速、健康康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量量和效益益不斷改改善，實(shí)實(shí)現(xiàn)了“十五”計(jì)劃 的良好好開局。20001年，上海完完成國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值49950.84億億元，比比上年增增長100.2%，高于于全國22.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，并連連續(xù)第11 0年年實(shí)現(xiàn)兩兩位數(shù)增增長。上海良好好的

12、經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境，促使整整個(gè)城市市建設(shè)的的高速發(fā)發(fā)展；人人均GDDP達(dá)到到45000美元元，為城城市的房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展創(chuàng)造了了俱佳條條件；相相應(yīng)地 ，房地地產(chǎn)業(yè)也也為城市市經(jīng)濟(jì)增增長貢獻(xiàn)獻(xiàn)一定力力量，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長的的領(lǐng)頭羊羊。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值3008.558億元元，增長長17. 8%，增幅幅比上年年提高22.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，其對對經(jīng)濟(jì)增增長的貢貢獻(xiàn)率達(dá)達(dá)到9.7%，比上年年提高22.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 2、城市市建設(shè)的的良性發(fā)發(fā)展和大大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資，為上上海房地地產(chǎn)不斷斷帶來新新的增長長點(diǎn)；根據(jù)中央央提出的的上海要要建成“國際經(jīng)經(jīng)濟(jì)、貿(mào)貿(mào)易、金金融、航航運(yùn)”

13、四個(gè)中中心的指指導(dǎo)意見見，20001年年3月上上海市人人民代表表大會通通過了“十五 ”社會經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展計(jì)劃，其中中無論是是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展布局局，還是是城市基基礎(chǔ)設(shè)施施計(jì)劃布布局，都都是體現(xiàn)現(xiàn)了“四個(gè)中中心”的要求求。 隨著“十十五”計(jì)劃開開局新一一輪投資資計(jì)劃啟啟動(dòng)和投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，上海海市固定定資產(chǎn)投投資出現(xiàn)現(xiàn)了快速速回升的的良好態(tài)態(tài)勢。220011年完成成全社會會 固定定資產(chǎn)投投資19984.31億億元，比比上年增增長6.1%，增幅比比上年提提高5.4個(gè)百百分點(diǎn)，投資總總量超過過歷史最最高水平平。投資資結(jié)構(gòu)繼繼續(xù) 改改善。全全年完成成基本建建設(shè)投資資7122.499億元，比上年年增長11

14、.3%；完成成更新改改造投資資4366.833億元，增長110.22%；完完成房 地產(chǎn)開開發(fā)投資資6200.311億元，增長99.6%。城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)步伐加加快，全全年完成成城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資5510.78億億元，比比上年增增 長113.55%。市區(qū)22200萬萬平方米米的舊區(qū)區(qū)改造工工程啟動(dòng)動(dòng)，以及及黃浦江江兩岸綜綜合改造造等一系系列大市市政規(guī)劃劃啟動(dòng)，為上海海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供堅(jiān)實(shí)后后盾3、政策策積極引引導(dǎo)、管管理體制制逐步完完善，上上海房地地產(chǎn)市場場更趨成成熟，規(guī)規(guī)范；正是這樣樣相輔相相成的發(fā)發(fā)展模式式堅(jiān)定了了政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的信心，上海“十五”規(guī)劃已已明確指指出，

15、房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。近近年來，隨著 管理體體制的完完善，上上海房地地產(chǎn)市場場更趨成成熟，更更加規(guī)范范，這一一切，為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造了非非常有利利的運(yùn)行行環(huán)境，而上海海經(jīng)濟(jì)的的可持續(xù)續(xù)發(fā)展特特 性，為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，營造造了良好好的市場場氛圍。二、20001年年上海房房地產(chǎn)市市場20世紀(jì)紀(jì)90年年代的上上海房地地產(chǎn)市場場，走過過了以繁繁榮為主主要特征征的路程程。在990年代代中期二二三年的的回調(diào)整整理后，在900年代末末期伴隨隨經(jīng)濟(jì) 增長的的加速，房地產(chǎn)產(chǎn)市場急急速回升升，放出出巨量，20001年的的上海房房地產(chǎn)市市場創(chuàng)下下歷史最最好業(yè)績績，商品品房預(yù)售售面積118311.8萬萬

16、平方米米 ，存存量房銷銷售面積積14222.44萬平方方米，二二、三級級房地產(chǎn)產(chǎn)市場總總體產(chǎn)生生32554.22萬平方方米的銷銷量，表表現(xiàn)出新新的市場場行情特特征。 1、市場場供求兩兩旺，交交易再創(chuàng)創(chuàng)新高20011年，上上海商品品房供應(yīng)應(yīng)，在上上半年登登記數(shù)大大幅減少少的基礎(chǔ)礎(chǔ)上恢復(fù)復(fù)高速增增長，與與此同時(shí)時(shí)，上海海商品房房成交繼繼續(xù)保持持旺盛勢勢頭，在在連續(xù) 五年的的高速增增長后繼繼續(xù)大比比例攀升升。其中中： 供應(yīng)應(yīng)全年年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積16660萬平平方米，比20000年年增加77.1% 成交交全年年預(yù)售登登記面積積18332萬平平方米，比20000年年增加226.11%2、供不不應(yīng)求局局

17、面全面面形成20011年，全全年商品品房批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積和實(shí)實(shí)際預(yù)售售面積之之比達(dá)到到1：11.1004，全全年實(shí)際際預(yù)售面面積第一一次超過過批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積。3、成交交套數(shù)同同步增長長，單套套面積擴(kuò)擴(kuò)張趨緩緩20011年，與與預(yù)售總總面積急急劇增長長同步，上海商商品房預(yù)預(yù)售購買買套數(shù)也也急速增增加，由由19999年99.733萬套，20000年111.994萬 套增加加到20001年年的144.988萬套。與預(yù)售售總面積積急劇增增長略有有不同的的是，220011年的單單套面積積比總面面積增長長偏慢。 19999年 20000年 20001年總面積（萬/平平方米） 10075 14553 11

18、8322總套數(shù)（萬套） 9.73 11.94 14.98單套面積積（平方方米） 1100.466 1221.666 1122.274、市場場火熱讓讓人振奮奮，威脅脅存在不不容忽視視我們應(yīng)當(dāng)當(dāng)看到來來自市場場的威脅脅：20001年年全年新新增經(jīng)營營性項(xiàng)目目土地出出讓面積積為10050萬萬平方米米，而884%的的量集中中在10012月月， 也也就是說說，全市市去年第第四季度度新增出出讓面積積達(dá)8886萬平平方米。這個(gè)數(shù)數(shù)據(jù)將直直接影響響到今年年的市場場供應(yīng)，可以預(yù)預(yù)見，220022年市場場氛圍 良好，但競爭爭將極其其激烈。第二章：上海別別墅市場場整體情情況一、上海海別墅市市場回顧顧和展望望1、上海

19、海別墅市市場發(fā)展展的三個(gè)個(gè)階段從九十年年代初上上海的第第一批別別墅誕生生開始，上海別別墅伴隨隨著宏觀觀經(jīng)濟(jì)和和上海樓樓市的起起伏，走走過了出出生、成成長、調(diào)調(diào)整、放放量的一一個(gè)中長長期過 程。按按時(shí)間和和別墅的的發(fā)展周周期可將將其分為為三個(gè)階階段：第一階段段：外銷銷別墅掀掀起第一一次別墅墅浪潮；1999219998進(jìn)入九十十年代后后，外商商投資速速度和深深度皆有有強(qiáng)勁的的增長，適用商商業(yè)發(fā)展展的家居居別墅群群應(yīng)運(yùn)而而生，上上海出現(xiàn)現(xiàn)了大批批的外銷銷花園別別墅群，形成 上海別別墅市場場的第一一次浪潮潮。外銷別墅墅基本集集中在兩兩個(gè)區(qū)域域：長寧寧區(qū)虹橋橋路沿線線；市中中心徐家家匯華山山路、建建國路

20、一一帶其中長寧寧區(qū)虹橋橋路沿線線分布最最為密集集，虹橋橋路沿線線在內(nèi)、外環(huán)線線之間就就分布有有二十多多個(gè)外銷銷別墅樓樓盤，這這些樓盤盤大多為為虹橋開開發(fā)區(qū)的的伴生 產(chǎn)物，隨著虹虹橋開發(fā)發(fā)區(qū)的成成熟，外外銷別墅墅作為高高檔的房房地產(chǎn)商商品之一一，目標(biāo)標(biāo)市場有有局限性性。再由由于開發(fā)發(fā)過度，及前兩兩年東南南亞金融融危機(jī)的的 影響響，外銷銷房市場場經(jīng)歷了了一個(gè)較較長的低低迷期。直到近近來稍有有好轉(zhuǎn)，去年的的外銷別別墅的空空置率仍仍有300%左右右。 關(guān)鍵詞：外銷別別墅、開開發(fā)過度度、低迷迷第二階段段：內(nèi)需需獨(dú)顯魅魅力，內(nèi)內(nèi)銷別墅墅迎來別別墅市場場的第二二春；11998820000從19998年開開始

21、，在在世界各各國特別別是亞洲洲國家還還在經(jīng)歷歷著金金融風(fēng)暴暴所帶帶來的蕭蕭條時(shí)，中國卻卻保持著著穩(wěn)定高高速的發(fā)發(fā)展，特特別上海海作為 國內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的橋橋頭堡，更顯鶴鶴立雞群群。由于于經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，帶動(dòng)了了居民收收入的提提高，發(fā)發(fā)達(dá)的商商業(yè)和金金融氣氛氛以及日日趨完善善的市政政、交通通設(shè)施， 吸引引了眾多多國內(nèi)外外的投資資者。近近三、四四年來上上海的房房地產(chǎn)市市場特別別是住宅宅市場得得到了迅迅猛發(fā)展展，同時(shí)時(shí)也帶動(dòng)動(dòng)了別墅墅市場的的復(fù)蘇。 在外銷別別墅市場場陷入低低潮，還還未走出出迷谷的的時(shí)候，內(nèi)銷別別墅市場場反而比比較活躍躍，19998年年下半年年開始上上海西南南莘莊附附近地區(qū)區(qū)掀起第第二輪 滬

22、郊別別墅置業(yè)業(yè)熱潮，從20000年年開始，19999年-20000年，排屋、聯(lián)體別別墅等經(jīng)濟(jì)型型別墅墅涌入市市場，并并迅速被被市場所所認(rèn)可， 更預(yù)預(yù)示著上上海別墅墅市場春春天的到到來。 關(guān)鍵詞：滬郊置置業(yè)、排排屋、聯(lián)聯(lián)體第三階段段：別墅墅投資放放出巨量量，別墅墅品種逐逐步齊全全，意味味著“別墅年年”的到來來；20001至今一方面，別墅投投資放出出巨量。截止220011年低，上海別別墅類物物業(yè)銷售售面積已已經(jīng)占全全部住宅宅開發(fā)面面積近11/3。另外，從20001年年土地 出讓面面積的容容積率來來看，呈呈現(xiàn)出大大幅度下下降趨勢勢， 11-9月月容積率率為1.32，第三季季度為11.166，而220

23、000年同期期分 別別為1.87和和1.883。這這也反映映出20002年年投放市市場的別別墅仍將將一個(gè)較較大的上上升趨勢勢。 另一方面面，市場場形成了了有效供供應(yīng)。市市場上確確實(shí)出現(xiàn)現(xiàn)了一大大批區(qū)位位適中、品質(zhì)優(yōu)優(yōu)越、價(jià)價(jià)格適宜宜、升值值較快的的市場接接受度高高的別墅墅。從幾幾十萬 的排屋屋，到幾幾百萬甚甚至幾千千萬的豪豪宅，滬滬上別墅墅逐步形形成了高高中低檔檔滿足不不同市場場、不同同需求的的物業(yè)品品類體系系。 關(guān)鍵詞：1/33、高市市場接受受度2、20001年年上海別別墅市場場20011年上海海別墅市市場成為為上海樓樓市的熱熱點(diǎn)，品品質(zhì)優(yōu)異異、價(jià)位位適宜的的別墅引引爆了購購房者的的夠“墅”

24、熱情，紅紅火火火、如如日中天天場面令令業(yè) 內(nèi)內(nèi)人士驚驚嘆?？偪傮w上，20001上海海別墅市市場出現(xiàn)現(xiàn)了如下下新特征征： 別墅墅項(xiàng)目供供應(yīng)量猛猛增全年上市市別墅項(xiàng)項(xiàng)目422個(gè)，約約是20000年年的兩倍倍，在第第四季度度則達(dá)到到了上海海歷史最最高峰，上市別別墅項(xiàng)目目21個(gè)個(gè)幾乎與與20000年全全年的 量接近近。別墅墅市場出出盤量占占20001年上上市項(xiàng)目目總量的的16%，成為為上海房房地產(chǎn)市市場中的的一支生生力軍，由于其其投資周周期短、回報(bào)率率高吸引引 著愈愈來愈多多的開發(fā)發(fā)商投入入到別墅墅項(xiàng)目的的開發(fā)建建設(shè)上。20011年四個(gè)個(gè)季度純純別墅上上市量分分別為11、6、10、19，呈遞增增走勢，

25、平均每每月上市市3個(gè)別別墅項(xiàng)目目。 高低低兩端別別墅份額額逐步加加大，并并被市場場看好。別墅市場場中，高高檔別墅墅項(xiàng)目正正日益增增多，獨(dú)獨(dú)立且?guī)в絮r明明個(gè)性的的別墅總總價(jià)大多多在2000萬元元以上/棟，但但市場趨趨之若騖騖。在高高檔別墅墅走俏 的同時(shí)時(shí)，郊縣縣邊遠(yuǎn)地地區(qū)的聯(lián)聯(lián)體別墅墅以及混混合物業(yè)業(yè)類型中中總價(jià)在在70萬萬元/棟棟左右的的經(jīng)濟(jì)型型別墅，因走中中低價(jià)位位路線，迎合了了部分消消費(fèi)者的的 需求求而同樣樣俏銷。 現(xiàn)代代風(fēng)格大大行其道道20011年上海海別墅風(fēng)風(fēng)格一反反原有的的歐陸風(fēng)風(fēng)格、北北美風(fēng)格格一統(tǒng)天天下的局局面，現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格成為別別墅的流流行趨勢勢。從全全雙拼別別墅的花花語墅以

26、以及綠 洲長島島別墅中中的“貝氏別別墅”等，都都以現(xiàn)代代風(fēng)格為為代表，講究運(yùn)運(yùn)用大塊塊面玻璃璃，透光光，體現(xiàn)現(xiàn)出一種種時(shí)尚，得到了了業(yè)內(nèi)和和購房者者的認(rèn)同同。 新區(qū)區(qū)域市場場的形成成原先別墅墅市場大大多位于于西郊沿沿線、滬滬青平公公路和莘莘莊端橋橋一帶，隨著市市民對這這種“有天、有地、有花園園”物業(yè)的的青睞和和市場成成交的活活躍， 在上市市總量增增加的情情況下，其區(qū)域域分布已已開始打打破常規(guī)規(guī)，松江江地區(qū)、浦東滬滬南地區(qū)區(qū)、青浦浦、蘆潮潮港、張張江、普普陀等地地也紛紛紛出現(xiàn)較較大體量量 的別別墅、排排屋。 豪宅宅市場的的形成電影“大大腕”中的豪豪宅理論論不求求最好、只求最最貴，似似乎解釋釋了豪

27、宅宅市場的的成因。鼎邦儷儷池因其其全國住住宅最貴貴單價(jià)228000-35500 美元聞聞名上海海樓市，總共449套已已售800%以上上。湖南南路上湯湯臣怡園園也以每每平方米米270000元元的高價(jià)價(jià)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)風(fēng)騷，也也取得了了80%以上的的 銷售售業(yè)績，再次印印證了豪豪宅理論論。 競爭爭日趨激激烈、市市場投入入逐步加加大隨著供應(yīng)應(yīng)的增加加，市場場競爭日日趨激烈烈，別墅墅開發(fā)商商們不可可以“好酒不不怕巷子子深”，各開開發(fā)商為為了取得得預(yù)期的的市場效效果，不不惜重金金加大了了市 場場推廣費(fèi)費(fèi)用。這這一點(diǎn)從從20001年第第四季度度個(gè)案廣廣告投放放量排行行榜上別別墅項(xiàng)目目的表現(xiàn)現(xiàn)得到證證實(shí)。220011

28、第四季季度上海海樓市廣廣告投放放前十 名中，別墅項(xiàng)項(xiàng)目占了了六席。20011年第四四季度個(gè)個(gè)案廣告告投放量量排行榜榜排名 樓樓盤名稱稱 區(qū)域域 投放放量/萬萬元 發(fā)發(fā)展商1 佘山山銀湖別別墅 松松江 22718 廣廣東黃河河集團(tuán)上上海公司司4 新上上?；▓@園洋房 松江 1277377 茸欣欣房產(chǎn)6 春天天花園 長寧 887 東東方金馬馬8 虹橋橋高爾府府別墅 閔行 74 虹橋高高爾夫俱俱樂部9 康橋橋半島 南匯 725 康康橋半島島10 云云頂別墅墅 松江江 566488 富淘淘房產(chǎn)3、20002年年上海別別墅市場場展望20022年別墅墅市場較較20001年將將更上一一層樓，供需將將持續(xù)上上漲

29、，同同時(shí)也不不可避免免的帶來來相當(dāng)程程度的高高位風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 市場場供應(yīng)量量不減從20002年11月的別別墅上市市量來分分析，今今年的別別墅市場場供應(yīng)繼繼續(xù)呈上上升勢頭頭，1月月份已上上市4個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)項(xiàng)目，而而20001年一一季度才才1個(gè) ，前年年1季度度4個(gè)，超過了了歷史紀(jì)紀(jì)錄。除除了一些些開發(fā)商商開好別別墅項(xiàng)目目之外，更有一一些其他他行業(yè)公公司欲投投資別墅墅市場。 別墅墅項(xiàng)目遍遍地開花花據(jù)了解今今年的別別墅市場場除了在在傳統(tǒng)的的閔行、松江將將有大批批別墅項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)外，在在嘉定、江橋、南匯等等地都將將開發(fā)別別墅項(xiàng)目目，市場場競爭將將非常 激烈。 豪宅宅市場繼繼續(xù)看好好今年開盤盤的西郊郊莊園以以

30、單套總總價(jià)人民民幣3000-335000萬，創(chuàng)創(chuàng)下上海海別墅最最高價(jià)，目前一一期已全全部定完完，二期期也預(yù)定定了500%以上上。佘 山腳下下的上海海紫園最最高定價(jià)價(jià)將達(dá)到到1.33億人民民幣，屆屆時(shí)豪宅宅天價(jià)紀(jì)紀(jì)錄將再再度刷新新。豪宅宅滿足了了部分需需求者的的心理，而目前前可選擇擇的豪宅宅 并不不多，220022豪宅市市場將繼繼續(xù)走好好。 投資資別墅項(xiàng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)凸現(xiàn)雖然別墅墅市場前前景看好好，但若若出現(xiàn)供供求比例例失恒的的局面或或宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢勢的波動(dòng)動(dòng)，別墅墅市場最最先遭殃殃，據(jù)了了解去年年上市的的別墅項(xiàng)項(xiàng)目已有有一些 出現(xiàn)銷銷售阻力力，別墅墅市場若若沒有特特色、沒沒有創(chuàng)新新、沒有有文化、靠

31、簡單單的復(fù)制制，則市市場前景景不容樂樂觀。 二、上海海別墅市市場綜觀當(dāng)今今上海別別墅市場場，大致致按需求求表現(xiàn)為為六大類類型：居住型別別墅針對那那些不滿滿足于城城市鋼筋筋混凝土土環(huán)境的的人士而而言；度假型別別墅上海以以后會出出現(xiàn)一家家人擁有有兩套房房子的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)，郊郊區(qū)的別別墅用于于周末或或節(jié)假日日用，他他們對獨(dú)獨(dú)棟或聯(lián)聯(lián)體需求求較大；短期居住住型他們分分布在高高科技園園區(qū)、進(jìn)進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易區(qū)、外企聚聚集等地地；如金金橋、張張江、古古北等，這些別別墅環(huán)境境好，檔檔次高，投資回報(bào)報(bào)率高，大多租租給老總總居??； 旅游型型別墅適合合這類需需求的別別墅位于于風(fēng)景名名勝旁邊邊，被經(jīng)經(jīng)營者用用來當(dāng)賓賓館使用用

32、； 辦公型型別墅上海海這是為為滿足香香港、臺臺灣以及及國外公公司解決決辦公場場地需求求的； 投資型型別墅如上上海的老老別墅。三、上海海別墅市市場的區(qū)區(qū)域分布布據(jù)統(tǒng)計(jì)，從19992年年起至今今開發(fā)建建造的別別墅樓盤盤大約1160個(gè)個(gè)，可建建造面積積約在110000萬平方方米左右右，目前前已交付付使用或或正在建建造的 總量約約在7000萬平平方米左左右(估估計(jì)1.5萬套套)。從從上海別別墅市場場分布區(qū)區(qū)域來看看，主要要集中在在浦東、青浦3318國國道兩側(cè)側(cè)、閔行行莘莊周周 邊地地區(qū)、松松江新橋橋九亭等等區(qū)域。這些地地區(qū)別墅墅一個(gè)最最大的特特點(diǎn)就是是交通非非常方便便，與市市中心距距離大多多在155-

33、300公里之之間。 1、眾多多別墅產(chǎn)產(chǎn)品呈板板塊式分分布于如如下區(qū)域域 虹橋橋區(qū)域900年代初初期上海海的外銷銷別墅集集中區(qū)域域。這一區(qū)域域是傳統(tǒng)統(tǒng)的高檔檔住宅區(qū)區(qū)，也是是外銷別別墅集中中區(qū)。別別墅多以以租賃為為主，租租賃對象象則主要要是港澳澳臺人士士以及國國外來華華人士。區(qū)域內(nèi)內(nèi)別墅 主要是是早期開開發(fā)的高高級外銷銷別墅，如富宏宏花園別別墅、嘉嘉年別墅墅、龍柏柏花園、羅丹花花園別墅墅、滿庭庭花花園園、皇朝朝別墅、盛綠苑苑等等；近年來來 ，該該區(qū)域發(fā)發(fā)展商秉秉承了開開發(fā)精品品的路線線風(fēng)格，相繼開開發(fā)了定定位于高高級白領(lǐng)領(lǐng)的別墅墅住宅。金斯花花園、虹虹橋中華華園、虹虹橋高爾爾夫別墅墅、鼎邦邦麗

34、池池、奧玎玎宮廷別別墅等物物業(yè)的建建成，其其平均單單價(jià)一般般控制于于80000-1100000元平方米米，物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)特性也也吸引了了不少人人氣。加加之由 相對營營建以久久的名都都城、皇皇朝別墅墅等物業(yè)業(yè)所襯，蔚然勾勾勒出一一道建筑筑天際線線，使“入住虹虹橋”一度成成為業(yè)主主高貴身身份的象象征。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，西 郊郊賓館周周邊和動(dòng)動(dòng)物園周周圍的別別墅區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有別墅墅項(xiàng)目444個(gè)，共有別別墅16669棟棟，高級級公寓1147棟棟。 滬青青平公路路沿線依托托3188國道的的便捷優(yōu)優(yōu)勢，使使規(guī)模性性別墅住住宅更添添魅力。主要位于于虹橋機(jī)機(jī)場西面面，基本本上可以以看作是是虹橋地地區(qū)的延延伸段。這一帶帶別墅

35、以以高檔外外銷為主主，區(qū)域域市場內(nèi)內(nèi)別墅住住宅可謂謂姿態(tài)萬萬千、各各具特 色。如如大千美美墅、萬萬科三期期聯(lián)排、銀濤高高爾夫別別墅、海海天花園園、康虹虹苑、安安盛山莊莊、石濤濤園、西西郊莊園園、西郊郊別墅等等；再往往下延伸伸，由依依 傍于于淀山湖湖河畔的的威尼斯斯花園、國際華華城等景景觀稀有有別墅，顯示其其休閑性性度假的的物業(yè)特特性。 滬松松公路（泗涇）沿線排屋屋、獨(dú)棟棟為主的的內(nèi)銷居居住型別別墅得益于良良好的交交通條件件（滬青青平高速速公路、滬松公公路、擬擬建中的的R4輕輕軌）和和得天獨(dú)獨(dú)厚的自自然條件件，滬松松公路沿沿線，尤尤其是七七公里長長的泗 陳公路路沿線，短短兩兩三年，已吸納納了云頂

36、頂別墅、銀湖別別墅、麗麗茵別墅墅、九洲洲大唐、新上海海里弄人人家等十十?dāng)?shù)個(gè)高高級別墅墅樓盤，地價(jià)也也從原先先 的110萬/畝升到到35-55萬萬/畝。泗涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)可供住住宅建設(shè)設(shè)的9000畝土土地，基基本“名花有有主”，這里里將形成成一個(gè)以以高級別別墅為主主要形態(tài)態(tài) 的“泗涇別別墅”板塊。另外，松江新新城3000萬平平方米大大學(xué)城的的建設(shè)，會有大大批別墅墅樓盤涌涌現(xiàn)。 松江江佘山風(fēng)風(fēng)景區(qū)獨(dú)棟棟為主的的高檔度度假型別別墅上海獨(dú)一一無二的的山水資資源，造造就頂級級概念。目前真真正屬風(fēng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)內(nèi)的別墅墅并不多多見，天天馬別墅墅、銀湖湖別墅僅僅僅借用用佘山概概念而已已。但是是萬科 、明園園、利寶寶等十余余

37、家房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已在佘佘山度假假區(qū)悄悄悄地購置置了土地地，嘉兆兆實(shí)業(yè)更更是要在在此建造造1.33億天價(jià)價(jià)別墅上海海紫園，一場翻翻 天覆覆地的佘佘山頂級級別墅大大戰(zhàn)即將將拉開帷帷幕。 松江江九亭地地區(qū)西南樓樓市已燃燃起新一一輪開發(fā)發(fā)浪潮。這里，地地鐵輕軌軌、快速速干道、莘松立立交等組組成一幅幅覆蓋全全市的立立體網(wǎng)絡(luò)絡(luò)通道，靠近七七寶成熟熟社區(qū)，區(qū)域內(nèi)內(nèi)以獨(dú)立立式別墅墅、聯(lián)體體式別墅墅并存 的格局局更多建建立于密密集輻射射交通網(wǎng)網(wǎng)周邊，使市民民出入更更為自由由。交通通便捷優(yōu)優(yōu)勢再度度引來購購房者關(guān)關(guān)注。繼繼松江新新城之后后，松江江九亭近近30家家 開發(fā)發(fā)商匯聚聚，形成成申城新新的別墅墅開發(fā)居居住區(qū)

38、域域?，F(xiàn)有有三盛頤頤景園、江南文文化園、奧林匹匹克花園園等。從從價(jià)格來來看，目目前聯(lián)排排每平方方米2220 00元以上上，獨(dú)立立別墅售售價(jià)超過過30000元。 莘閔閔別墅園園區(qū)盤量最最集中的的別墅區(qū)區(qū)19955年5月月，一條條由莘莊莊通往松松江境內(nèi)內(nèi)的地下下隧道通通車伊始始，“莘閔別別墅園區(qū)區(qū)”開始逐逐漸被樓樓市認(rèn)識識，同年年百佳花花園的破破土，預(yù)示著11,0335畝的的首期莘莘閔園區(qū)區(qū)規(guī)劃開開始。到到20000年為為止，整整座園區(qū)區(qū)共有77,1335畝土土地，已已開發(fā)土土地3,3688畝，共共完成 各類別別墅建造造2,6673棟棟，總共共面積近近84萬萬方。其其價(jià)格范范圍有較較大跨度度，從2

39、25000-1000000元/平平方米不不等。到到目前為為止，共共 有116家房房地產(chǎn)公公司進(jìn)駐駐開發(fā)。隸屬松松江新橋橋鎮(zhèn)。主要產(chǎn)品品有：淺淺水灣花花園、雅雅閣花園園、櫻園園、騰谷谷苑、劍劍橋景苑苑、君臨臨天下、君臨頤頤和、花花語墅、現(xiàn)代緣緣墅、同同潤別莊莊、云間間水莊、彩虹 美墅、喬愛別別墅、綠綠洲比華華利、雅雅仕軒、桃花源源等。 閔行行顧戴路路板塊區(qū)區(qū)域板塊行行情集結(jié)結(jié)樓盤開開發(fā)，形形成區(qū)域域熱點(diǎn)。顧戴路拓拓寬竣工工以來，區(qū)域房房產(chǎn)發(fā)展展迅速，一大批批別墅商商品介入入其中，使中高高檔消費(fèi)費(fèi)概念初初露雛形形。風(fēng)荷荷云墅、圣淘沙沙花園、當(dāng)代藝藝墅等 高檔樓樓盤借助助環(huán)線交交通優(yōu)勢勢及本身身品位

40、，也有效效形成了了賣方市市場。 中心心城區(qū)土地地的珍貴貴稀有性性使城區(qū)區(qū)別墅較較為鮮見見。地處桂平平路的牡牡丹園均均在銷售售中獲得得不凡的的佳績。通常物物業(yè)有租租有售。此類別別墅物業(yè)業(yè)管理、景觀和和空氣質(zhì)質(zhì)量提出出很高要要求，單單棟價(jià)格格基本 在2000萬元元以上。個(gè)別精精品別墅墅如靜安安的南草草坪花園園，以其其地處中中心城區(qū)區(qū)的天然然優(yōu)勢及及毗鄰蘇蘇州河黃黃金水岸岸將單價(jià)價(jià)一再提提升。 浦東東板塊區(qū)區(qū)域多塊別別墅區(qū)塊塊并存繼浦東西西北沿江江片形成成高檔公公寓住宅宅區(qū)后，浦東東東南片的的內(nèi)、外外環(huán)線之之間，又又形成了了以張江江高科技技園區(qū)、金橋出出口加工工區(qū)、康康橋工業(yè)業(yè)區(qū)和 華夏文文化旅游游

41、區(qū)為核核心的四四大別墅墅住宅區(qū)區(qū)。尤其其是浦東東新機(jī)場場的投入入運(yùn)營、磁懸浮浮列車的的建設(shè)，更將匯匯集了浦浦東絕大大部分別別墅項(xiàng)目目的四大大 區(qū)域域拉到了了人們的的視線當(dāng)當(dāng)中。從從內(nèi)環(huán)線線以內(nèi)的的怡東花花園、四四季雅苑苑到外環(huán)環(huán)以外的的愛建三三陵府邸邸、海濱濱高爾夫夫別墅等等，別墅墅開發(fā)大大有余地地。 總總價(jià)格2209-35000萬的的湯臣豪豪園因高高爾夫球球場的附附加值而而爆棚滬滬上；康康橋地區(qū)區(qū)則嘗試試投資型型別墅，以30000畝畝超大規(guī)規(guī)模的康康橋半 島以“新獨(dú)院院住宅”概念面面市后，更將該該區(qū)域推推到別墅墅投資者者視野前前列，而而陸續(xù)推推出的115030000萬單單體別墅墅，區(qū)域域上市

42、量量也不亞亞 于金金橋。因因此，浦浦東地區(qū)區(qū)的別墅墅開發(fā)前前景令人人樂觀，也將是是未來上上海別墅墅開發(fā)的的重點(diǎn)區(qū)區(qū)域。 嘉定定南翔地地區(qū)依托南南翔古鎮(zhèn)鎮(zhèn)。多以獨(dú)立立式別墅墅為主，這些別別墅的平平均售價(jià)價(jià)在60000元元單價(jià)左左右，平平均租金金在30000元元天。租售并并舉的策策略是當(dāng)當(dāng)?shù)貏e墅墅商品營營銷特 色。嘉嘉華山莊莊、上佳佳別墅等等物業(yè)的的營建也也滿足當(dāng)當(dāng)?shù)馗呦M(fèi)群體體的置業(yè)業(yè)需求。 2、行政政區(qū)域分分布根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，目前前閔行、松江、浦東、長寧四四區(qū)別墅墅占別墅墅市場總總數(shù)的778.332%,各區(qū)分分布比率率如下閔閔行300.077%、松松江211.6 8%、浦東118.118%、長寧

43、88.399%、青青浦6.99%、嘉定定4.220%、南匯33.5%、其他他（奉賢賢、普陀陀、徐匯匯、靜安安、寶山山 、楊楊浦）66.999%。四、上海海別墅市市場的價(jià)價(jià)格區(qū)間間1、總價(jià)價(jià)結(jié)構(gòu)通過對在在售別墅墅的總價(jià)價(jià)進(jìn)行分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前上海別別墅供應(yīng)應(yīng)量集中中在1000萬至至2000萬價(jià)格格段，占占到了供供應(yīng)量的的46%；其次次是總價(jià)價(jià)在2 00至至3000萬的中中高檔別別墅，占占總供應(yīng)應(yīng)量的117%；而總價(jià)價(jià)在1000萬以以下的經(jīng)經(jīng)濟(jì)型別別墅和總總價(jià)在3300萬萬以上的的豪華型型別墅分分別為11 5%和122%。從價(jià)格上上看，上上海別墅墅市場的的產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)與消消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)基本吻吻合，不不

44、存在大大的結(jié)構(gòu)構(gòu)性矛盾盾。 2、一般般單價(jià)目前聯(lián)體體別墅單單價(jià)多在在30000-440000元，面面積2000平方方米左右右，總價(jià)價(jià)60萬萬-800萬，相相當(dāng)市中中心一套套中高檔檔公寓。獨(dú)立式式別墅 單價(jià)多多在50000元元以上，面積3300平平方米左左右，總總價(jià)在1150萬萬元以上上。一些些面積5500平平方米以以上甚至至10000平方方米以上上的宅院院 ，價(jià)價(jià)格則超超過10000萬萬以上。3、板塊塊均價(jià)五、上海海別墅市市場的供供需狀況況1、長期期供不應(yīng)應(yīng)求、短短期供過過于求。20000年上海海在建別別墅（包包括聯(lián)體體別墅和和獨(dú)立別別墅）1177萬萬平方米米，當(dāng)年年銷售面面積約550萬平平方

45、米。20001年在在建別墅墅大致在在40 0萬方方，銷售售面積在在1000萬平方方米上下下。20002年年預(yù)計(jì)新新建別墅墅面積可可能在8800-10000萬平平方米。 從長期需需求來看看，上海海別墅需需求在55-100萬套，而目前前別墅上上市總量量還不到到1.55萬套；但從短短期來看看，目前前上海住住宅市場場近兩千千萬平 方米的的銷售天天量也只只能維持持三年左左右，按按中房指指數(shù)辦公公室的分分析，在在購房者者中只有有5%的的家庭會會選擇別別墅，那那么上海海去年別別墅的需需求量就就 只有有76000套，建筑面面積也只只有2000多萬萬平方米米，與大大量的市市場供應(yīng)應(yīng)量有一一定的差差距。因因此，長

46、長期看好好的別墅墅市場在在短期內(nèi)內(nèi)將是供供過 于于求，短短期供應(yīng)應(yīng)量的增增長速度度超過需需求量的的增長速速度，必必將使一一些沒有有特色的的別墅被被棄之出出局。 2、本地地客源僅僅占三成成據(jù)調(diào)查表表明，在在目前在在上海別別墅的購購買人群群中，上上海籍僅僅占311.2%，國內(nèi)內(nèi)其他地地區(qū)的購購買者占占了255%，港港澳、臺臺同胞則則占了近近30 %，余余下的為為其他國國家外籍籍人士購購買。從從調(diào)查結(jié)結(jié)果，可可以看出出，絕大大多數(shù)購購房者并并不是長長期居住住在上海海的本地地人。產(chǎn)產(chǎn)品與客客戶之間間空間地地 域的的差距，導(dǎo)致了了信息了了不對稱稱和失靈靈。如何何迅速及及時(shí)把自自己項(xiàng)目目的信息息傳遞到到這

47、些潛潛在的客客戶手中中，將是是在這場場別墅競競爭中急急需解決決的 問問題。 六、目前前上海別別墅市場場的開發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)及及對策1、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)點(diǎn)目前，別別墅市場場紅紅火火火，但但高位風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也隨隨之凸現(xiàn)現(xiàn)，集中中表現(xiàn)為為客源、產(chǎn)品、地段三三者間的的矛盾，分別體體現(xiàn)在： 價(jià)值值選擇風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如：受靜靜態(tài)市場場局面誘誘惑，高高價(jià)位拿拿地，而而開發(fā)與與銷售動(dòng)動(dòng)作遲緩緩；以后來進(jìn)進(jìn)入高度度競爭的的板塊區(qū)區(qū)域，但但產(chǎn)品又又無明顯顯差異和和優(yōu)勢；遠(yuǎn)離市場場熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域、或或過早進(jìn)進(jìn)入“尚無人人氣”的潛力力板塊，“單打獨(dú)獨(dú)斗”； 價(jià)值值創(chuàng)造風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如：開發(fā)發(fā)在遠(yuǎn)郊郊，車程程在一小小時(shí)以上上且交通通不方便便的聯(lián)排排別墅；開發(fā)總價(jià)

48、價(jià)在二三三百萬一一套，品品質(zhì)卻又又無法明明顯高于于同類產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)獨(dú)立別墅墅；產(chǎn)品規(guī)劃劃設(shè)計(jì)質(zhì)質(zhì)量等有有明顯缺缺陷； 價(jià)值值傳播風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)如：過分分依賴產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)勢勢和外部部市場環(huán)環(huán)境，而而輕視營營銷作用用；營銷模式式簡陋單單一或者者不恰當(dāng)當(dāng)，例如如不重視視營銷策策略，僅僅依靠大大量粗放放式的廣廣告投放放或者夸夸大宣傳傳等2、對策策在競爭激激烈的市市場環(huán)境境下，別別墅開發(fā)發(fā)商應(yīng)高高度重視視開發(fā)中中存在價(jià)價(jià)值選擇擇風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)值創(chuàng)創(chuàng)造風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、價(jià)值值傳播風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。這這要求在在別墅的的開發(fā)有有一個(gè) 正確的的策劃方方法和過過程。 細(xì)致、充分、深入的的市場研研判； 精準(zhǔn)準(zhǔn)、到位位的市場場定位； 創(chuàng)造造品質(zhì)優(yōu)優(yōu)越、市市

49、場接受受度高的的產(chǎn)品 準(zhǔn)確確的營銷銷主題 創(chuàng)新新的營銷銷手段第三章： 重點(diǎn)點(diǎn)競爭市市場研究究一、松江江板塊1、松江江概況松江區(qū)，位于上上海西南南，黃浦浦江上游游。面積積6044平方公公里，滬滬籍人口口49萬萬，于119988年撤縣縣設(shè)區(qū)。松江古古稱華亭亭，別稱稱云間，唐天 寶十年年（公元元7511年）置置華亭縣縣，后改改稱松江江縣，今今年是松松江建縣縣12550周年年。上海海開埠前前，松江江是上海海地區(qū)政政治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)、文文化中心心 。歷歷史上曾曾有蘇蘇（蘇州州府）松松（松江江府）財(cái)財(cái)賦半天天下之之美譽(yù)。改革開開放以來來，尤其其是進(jìn)入入90年年代松江江經(jīng)濟(jì)快快速增長長，20000年年， 全全區(qū)國

50、內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1330.889億元元，工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值4221.006億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值4006.775億元元；地方方財(cái)政收收入122.077億元 ；全社社會固定定資產(chǎn)投投資總額額47.2億元元；社會會消費(fèi)品品零售額額62.44億億元。 松江是上上海市十五期間重重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的新城城，近期期規(guī)劃面面積366平方公公里，人人口255萬以上上。建設(shè)設(shè)中的松松江新城城以滬杭杭高速公公路為軸軸，北 部重點(diǎn)點(diǎn)展現(xiàn)歐歐陸城市市風(fēng)貌，南部體體現(xiàn)明清清建筑風(fēng)風(fēng)格，一城兩兩貌相相得益彰彰。建設(shè)設(shè)中的松松江大學(xué)學(xué)城以及及十五五期間間實(shí)施的的綜合交交通、行行 政中中心、商商務(wù)中心心、信息息網(wǎng)絡(luò)等等十大工工程，將將

51、努力把把松江建建設(shè)成一一座體現(xiàn)現(xiàn)上海郊郊區(qū)綜合合實(shí)力和和水平、居住環(huán)環(huán)境優(yōu)越越、中等等規(guī)模的的文化旅旅游 園園林城市市。松江關(guān)鍵鍵詞：松松江新城城/國家家級出口口加工區(qū)區(qū)/市級級工業(yè)區(qū)區(qū)/佘山山旅游度度假區(qū)/松江大大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米米之鄉(xiāng)/歷史文文化名城城/2、松江江九亭松江九亭亭，位處處上海西西南，與與莘莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、七寶寶鎮(zhèn)、新新橋鎮(zhèn)相相鄰。九九亭緊鄰鄰市區(qū)，同時(shí)又又具備市市郊的地地理?xiàng)l件件。九亭亭的產(chǎn)品品主要是是別墅和和多層 ，尤其其是別墅墅開發(fā)規(guī)規(guī)模大而而集中。已成為為與莘莊莊、新閔閔園區(qū)并并駕齊驅(qū)驅(qū)的別墅墅勝地。九亭別別墅的一一大獨(dú)特特優(yōu)勢就就是有一一個(gè)穩(wěn)固固的客源源群體。 與之

52、之相鄰的的新莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)飛速發(fā)發(fā)展，人人氣量在在急升。與之緊緊鄰的七七寶鎮(zhèn)正正在形成成一個(gè)旺旺盛的西西南商圈圈，吸納納著大量量就業(yè)人人口，九九亭房產(chǎn)產(chǎn)將有著著強(qiáng) 有有力的客客源支撐撐。20000年之后后，特別別是20001年年，半島島花園、新上海海弄里人人家取得得一定成成功的基基礎(chǔ)上，別墅市市場連續(xù)續(xù)出現(xiàn)了了像三盛盛頤景園園、江南南文化 園、新新上海花花園洋房房等的大大體量別別墅物業(yè)業(yè)項(xiàng)目，強(qiáng)烈的的產(chǎn)品吸吸引力和和集中廣廣告效應(yīng)應(yīng)引起了了市場的的強(qiáng)烈反反響，需需求大幅幅拉動(dòng)。20001年的的 九亭亭別墅市市場的確確令上海海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)刮目目相看。 價(jià)格格帶1999920001年年的九亭亭別墅價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)

53、現(xiàn)了三級級跳，均均價(jià)從225000元平平方米跳跳至45519元元平方方米，連連銷售情情況不理理想的北北美經(jīng) 典也水水漲船高高。九亭亭別墅價(jià)價(jià)格已經(jīng)經(jīng)基本消消除了區(qū)區(qū)位概念念影響，直*莘莘莊的同同類物業(yè)業(yè)。 去化化情況九亭別墅墅各盤，銷售情情況普遍遍良好。新上海海里弄人人家一、二期聯(lián)聯(lián)體別墅墅，已基基本售罄罄，目前前推出的的三期別別墅，在在房型、面積等等方面有有所調(diào) 整，雖雖然總價(jià)價(jià)適當(dāng)放放大，但但銷售依依舊紅火火。三盛盛頤景園園、江南南文化園園、半島島花園（二期）、九州州大唐花花園等基基本上能能達(dá)到平平均半年年銷售66 5以上的的業(yè)績。這反映映了九亭亭別墅市市場的影影響日益益擴(kuò)大以以及上海海房

54、地產(chǎn)產(chǎn)市場對對別墅物物業(yè)的需需求量逐逐漸上漲漲。但也也應(yīng)當(dāng)看看到，在在九亭也也有 像像北美經(jīng)經(jīng)典等去去化較慢慢的項(xiàng)目目，可見見別墅自自身的產(chǎn)產(chǎn)品力仍仍是銷售售率得到到保證的的主要因因素之一一。 3、松江江佘山佘山鎮(zhèn)地地處松江江西北，外與青青浦區(qū)相相連、內(nèi)內(nèi)與泗涇涇、茸北北、天馬馬山鎮(zhèn)為為鄰，佘佘山擁有有上海獨(dú)獨(dú)一無二二的山水水資源，佘山鎮(zhèn)鎮(zhèn)囊括了了上海大大多數(shù) 山體。東西佘佘山、鳳鳳凰山、辰山和和小山等等稀有資資源，加加上穿過過該區(qū)域域的通波波塘、辰辰山塘等等河流構(gòu)構(gòu)筑了松松江乃至至上海別別墅的頂頂級地段段，佘山山 國家家旅游度度假區(qū)更更是形成成了對佘佘山別墅墅的強(qiáng)大大支持。由于佘山山距離上上

55、海市區(qū)區(qū)較遠(yuǎn)，并且出出于對風(fēng)風(fēng)景區(qū)住住宅開發(fā)發(fā)的謹(jǐn)慎慎原則，佘山并并未象松松江其他他區(qū)域一一樣出現(xiàn)現(xiàn)大量的的住宅別別墅，目目前真正正屬風(fēng) 景區(qū)內(nèi)內(nèi)的別墅墅并不多多見，天天馬別墅墅、銀湖湖別墅僅僅僅借用用佘山概概念而已已。但是是隨著別別墅市場場的趨熱熱和深入入以及松松江新城城的興建建，佘山山頂級地地 段的的開發(fā)在在所難免免。據(jù)可可靠消息息透露，在沈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)公路以以北、方方松公路路以西、泗陳公公路以南南的佘山山度假區(qū)區(qū)內(nèi)，萬萬科、明明園、利利寶等十十余家房房地 產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)已已悄悄地地購置了了土地，嘉兆實(shí)實(shí)業(yè)更是是要在此此建造11.3億億天價(jià)別別墅上海紫紫園，一一場翻天天覆地的的佘山頂頂級別墅墅大戰(zhàn)即即將

56、拉開開帷幕 。由于所處處地段珍珍貴，所所以規(guī)劃劃中的別別墅項(xiàng)目目多為高高檔、豪豪華型別別墅，一一般具有有山水環(huán)環(huán)境好、容積率率非常低低、綠化化率水花花率高、花園面面積大 、單棟棟占地面面積大等等特點(diǎn)。如，“上海紫紫園”分為西西區(qū)、東東區(qū)兩個(gè)個(gè)區(qū)域，西區(qū)為為西佘山山南面約約13000畝土土地；東東區(qū)包括括月湖邊邊的2550 00畝土地地。首期期開發(fā)西西佘山別別墅建筑筑面積為為184400平平方米、容積率率01178、綠化率率7157，共建建233層別墅墅1600棟左 右，每每棟別墅墅平均擁擁有土地地面積55畝以上上?！霸潞f莊園”背依西西佘山，懷擁556萬平平方米的的月牙湖湖更是以以0。116的

57、低低容積率率刷新了了紀(jì)錄 。4、松江江新橋（莘閔園園區(qū)）新橋位于于松江區(qū)區(qū)的東側(cè)側(cè)，與閔閔行區(qū)相相鄰。滬滬杭高速速穿過鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)。新新橋的別別墅區(qū)集集中在新新橋北部部、滬杭杭高速以以東，靠靠近閔行行區(qū)一側(cè)側(cè)，也即即新閔 園區(qū)。從955年開始始，新閔閔園區(qū)成成為別墅墅園區(qū)的的熱點(diǎn)，到20000年年為止，新閔園園區(qū)共占占地7,1355畝土地地，已開開發(fā)土地地3,3368畝畝 ，共共完成各各類別墅墅建造22,6773棟，總共面面積近884萬方方。其價(jià)價(jià)格范圍圍有較大大跨度，從25500-100000元元/平方方米不等等。到目目前 為為止，共共有166家房地地產(chǎn)公司司進(jìn)駐開開發(fā)。主要產(chǎn)品品有：淺淺水灣花花

58、園、雅雅閣花園園、同潤潤別莊、云間水水莊、喬喬愛別墅墅、綠洲洲比華利利、雅仕仕軒、桃桃花源等等。5、泗涇涇、洞泗泗泗涇、洞洞涇位于于松江區(qū)區(qū)的中上上部，因因距離上上海市區(qū)區(qū)較九亭亭和新橋橋更遠(yuǎn)，又與佘佘山風(fēng)景景無緣，所以并并不是傳傳統(tǒng)意義義上的別別墅區(qū)。滬松公公路從 上至下下穿過泗泗涇和洞洞泗，麗麗茵別墅墅和頤景景園孤零零零地站站在泗涇涇靠近滬滬松公路路一側(cè)。20001年，泗涇靠靠近佘山山處，出出現(xiàn)了云云頂別墅墅，由于于 位置置靠邊，所以云云頂別墅墅并未改改變泗涇涇乃至洞洞泗的別別墅格局局。洞泗方面面，由于于靠近松松江新城城和松江江大學(xué)城城，又有有花橋現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)農(nóng)莊建成成，在將將來，該該板塊可

59、可能發(fā)展展成一個(gè)個(gè)別墅熱熱點(diǎn)。但但很大程程度取決決于該 區(qū)域的的路政完完整情況況。二、水景景別墅上海地處處平原，缺少山山體，除除了佘山山等少數(shù)數(shù)地塊之之外，大大多區(qū)域域的別墅墅無“山”戲可唱唱。而“山水”歷來又又是別墅墅的重頭頭戲。無無奈。上上海 別別墅開發(fā)發(fā)商只有有將“水”戲唱足足，隨著著滬上樓樓市的親親水熱潮潮，水景景別墅風(fēng)風(fēng)靡滬上上，水莊莊、灣、源比比比皆是。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，滬上223%的的別墅以以水景為為主賣點(diǎn)點(diǎn)，而松松江以水水景為主主賣點(diǎn)的的別墅比比率更是是達(dá)到335.55%之高高，松江江水景別別墅占滬滬上水景景別墅 的477.8%，幾近近半數(shù)。容積率率在0.3以下下的別墅墅更是大大打親水

60、水牌。運(yùn)運(yùn)氣好的的依湖傍傍河，運(yùn)運(yùn)氣差的的也要引引河、挖挖湖、造造灣。 上海部分分水景別別墅：楓丹白露露別墅 70%別墅依依水而建建,親水水空間零零距離佘山銀湖湖別墅-帝濤灣灣 自然然山水東方夏威威夷 44.5萬萬平米人人工湖,30000米人人工河道道云間水莊莊 南臨臨磚心河河,西面面西沙港港,小區(qū)區(qū)內(nèi)人工工河與自自然河相相通,區(qū)區(qū)內(nèi)順?biāo)炱萝扒f明珠珠 淀浦浦河麗水華庭庭-理想想墅 麗麗水,水水景主要要集中在在北部和和西部陽光愛琴琴海 家家家有水水景的早早期倡導(dǎo)導(dǎo)者.每每家都有有4-66米寬的的小溪,與外圍圍活水相相通威尼斯花花園 淀淀山湖九洲大唐唐花園 水面面面積5萬萬平方米米.戶戶戶臨水