1、目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc192494489 第一章 項目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機制 PAGEREF _Toc192494489 h 3 HYPERLINK l _Toc192494490 第一節(jié)項目分析 PAGEREF _Toc192494490 h 3 HYPERLINK l _Toc192494491 第二節(jié)物業(yè)管理服務(wù)模式 PAGEREF _Toc192494491 h 4 HYPERLINK l _Toc192494492 第三節(jié)物業(yè)管理服務(wù)機制 PAGEREF _Toc192494492 h 5 HYPERLINK l _Toc192

2、494493 第二章 項目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn) PAGEREF _Toc192494493 h 7 HYPERLINK l _Toc192494494 第一節(jié)項目人員配備及部門、崗位職責(zé) PAGEREF _Toc192494494 h 7 HYPERLINK l _Toc192494495 第二節(jié)項目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘 PAGEREF _Toc192494495 h 17 HYPERLINK l _Toc192494496 第三節(jié)項目人員的素質(zhì)承諾 PAGEREF _Toc192494496 h 18 HYPERLINK l _Toc192494497 第四節(jié)項目人員的勞資管理

3、 PAGEREF _Toc192494497 h 19 HYPERLINK l _Toc192494498 第五節(jié)項目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核 PAGEREF _Toc192494498 h 20 HYPERLINK l _Toc192494499 第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標準、承諾指標及措施 PAGEREF _Toc192494499 h 24 HYPERLINK l _Toc192494500 第一節(jié)管理總目標及承諾 PAGEREF _Toc192494500 h 24 HYPERLINK l _Toc192494501 第二節(jié)承諾指標及采取措施 PAGEREF _Toc1924945

4、01 h 25 HYPERLINK l _Toc192494502 第四章 安全護衛(wèi)服務(wù) PAGEREF _Toc192494502 h 27 HYPERLINK l _Toc192494503 第一節(jié)保安服務(wù)范圍 PAGEREF _Toc192494503 h 27 HYPERLINK l _Toc192494504 第二節(jié)整體安全防范措施 PAGEREF _Toc192494504 h 28 HYPERLINK l _Toc192494505 第三節(jié)保安員崗位管理 PAGEREF _Toc192494505 h 29 HYPERLINK l _Toc192494506 第四節(jié)消防管理 PA

5、GEREF _Toc192494506 h 31 HYPERLINK l _Toc192494507 第五節(jié)管理規(guī)定和管理作業(yè)規(guī)程 PAGEREF _Toc192494507 h 35 HYPERLINK l _Toc192494508 第六節(jié)應(yīng)急處理預(yù)案 PAGEREF _Toc192494508 h 57 HYPERLINK l _Toc192494509 第五章 房屋及設(shè)備設(shè)施管理標準及措施 PAGEREF _Toc192494509 h 63 HYPERLINK l _Toc192494510 第一節(jié)工程管理服務(wù)范圍 PAGEREF _Toc192494510 h 63 HYPERLI

6、NK l _Toc192494511 第二節(jié)房屋建筑的日常養(yǎng)護標準及采取措施 PAGEREF _Toc192494511 h 64 HYPERLINK l _Toc192494512 第三節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標準及措施 PAGEREF _Toc192494512 h 67 HYPERLINK l _Toc192494513 第四節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標準及措施 PAGEREF _Toc192494513 h 70 HYPERLINK l _Toc192494514 第五節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標準及措施 PAGEREF _Toc192494514 h 73 HYPERLINK

7、l _Toc192494515 第六節(jié)暖通中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標準及措施 PAGEREF _Toc192494515 h 76 HYPERLINK l _Toc192494516 第七節(jié)消防系統(tǒng)設(shè)備運行管理維護標準及措施 PAGEREF _Toc192494516 h 78 HYPERLINK l _Toc192494517 第八節(jié)設(shè)備機房、值班室、管井等清潔管理標準及措施 PAGEREF _Toc192494517 h 81 HYPERLINK l _Toc192494518 第六章 房屋及設(shè)施設(shè)備維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494518 h 82 HYPE

8、RLINK l _Toc192494519 第一節(jié)房屋建筑維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494519 h 82 HYPERLINK l _Toc192494520 第二節(jié)供配電系統(tǒng)設(shè)備維修 PAGEREF _Toc192494520 h 83 HYPERLINK l _Toc192494521 第三節(jié)弱電系統(tǒng)設(shè)備維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494521 h 85 HYPERLINK l _Toc192494522 第四節(jié)給排水系統(tǒng)設(shè)備維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494522 h 86 HYPERLINK l _Toc1

9、92494523 第五節(jié)暖通空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494523 h 87 HYPERLINK l _Toc192494524 第六節(jié)消防系統(tǒng)設(shè)備維護修繕計劃及實施細則 PAGEREF _Toc192494524 h 88 HYPERLINK l _Toc192494525 第七章 工程檔案管理、計算機應(yīng)用和工程管理制度 PAGEREF _Toc192494525 h 90 HYPERLINK l _Toc192494526 第一節(jié)房屋及設(shè)備檔案的建立 PAGEREF _Toc192494526 h 90 HYPERLINK l _Toc1924945

10、27 第二節(jié)房屋及設(shè)備檔案資料的管理 PAGEREF _Toc192494527 h 93 HYPERLINK l _Toc192494528 第三節(jié)計算機在管理工作中的應(yīng)用 PAGEREF _Toc192494528 h 95 HYPERLINK l _Toc192494529 第四節(jié)工程綜合管理制度 PAGEREF _Toc192494529 h 96 HYPERLINK l _Toc192494530 第八章 項目接管驗收方案 PAGEREF _Toc192494530 h 102 HYPERLINK l _Toc192494531 第九章 物業(yè)管理服務(wù)費測算 PAGEREF _Toc1

11、92494531 h 106第一章 項目分析、擬采取物業(yè)服務(wù)模式和機制第一節(jié) 項目分析一、項目概況和功能分析某某美術(shù)館：位于北京市某區(qū)，某年新建項目，建筑面積14777平方米，地上四層，設(shè)備設(shè)施先進精良。主要設(shè)備：樓宇自控系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、空調(diào)制冷系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，供暖系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。二、項目管理重點和難點分析根據(jù)上述項目概況和功能分析，我司認為某某美術(shù)館項目有以下管理重點和難點：1、某某美術(shù)館的管理重點：略。因此物業(yè)管理服務(wù)要做到以下幾點：確保美術(shù)館區(qū)域內(nèi)財產(chǎn)安全萬無一失、保密工作萬無一失、人身安全萬無一失、消防管理萬無一失；保障美術(shù)館設(shè)施設(shè)備運行

12、良好、維護保養(yǎng)有計劃、按時間、保質(zhì)量、有記錄；做好美術(shù)館的節(jié)能降耗工作，為國家節(jié)約資金；通過優(yōu)質(zhì)規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)樹立美術(shù)館節(jié)約、開放、親和、文明的公眾形象。第二節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)模式我公司在該項目設(shè)立美術(shù)館項目管理處，實行以項目主管負責(zé)制為基礎(chǔ)，公司統(tǒng)籌各部門協(xié)助為補充的管理模式。接受館方主管部門的監(jiān)督檢查，為館方提供國際化、專業(yè)化標準的物業(yè)管理服務(wù)。館 方 行 政 主 管 部 門館 方 行 政 主 管 部 門北京某物業(yè)管理有限公司溝通協(xié)調(diào)溝通協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查監(jiān)督檢查指導(dǎo)美 術(shù) 館美 術(shù) 館 項 目 管 理 處監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)工程保障組設(shè)備運行組工程保障組設(shè)備運行組安全護衛(wèi)

13、組安全護衛(wèi)組提供服務(wù)提供服務(wù)院 方 及 各 類 客 戶院 方 及 各 類 客 戶第三節(jié) 物業(yè)管理服務(wù)機制一、計劃目標管理1、某物業(yè)公司將根據(jù)美術(shù)館的具體情況和與之最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項詳細的服務(wù)標準和管理目標。依此標準和管理目標，公司與項目管理處簽訂目標管理責(zé)任書，并按目標管理責(zé)任書的內(nèi)容檢查、監(jiān)督項目管理處的工作，定期進行考評和驗證，并依此對項目管理處進行獎懲。2、針對物業(yè)管理工作的具體內(nèi)容，項目管理處將目標和服務(wù)標準進行分解、量化為硬性指標，落實到各職能部門、班組和個人，進行量化考核。二、行政監(jiān)督管理公司在物業(yè)項目現(xiàn)場采用以下管理方式對各職能部門、專業(yè)班組實施管理，保證服務(wù)工

14、作的正常運行。1、經(jīng)濟手段：公司與員工簽訂勞動合同，明確崗位職責(zé)，制定與員工崗位和工作成績掛鉤的薪金制度，以此調(diào)動員工工作積極性。公司與項目管理處管理班子成員簽訂聘崗協(xié)議，制定項目管理處管理班子成員的管理目標、管理業(yè)績和薪酬掛鉤的年薪制度，以此促進項目管理處管理班子成員的主觀能動性和創(chuàng)新精神。2、規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標準化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。3、日常行政管理：美術(shù)館項目管理處每周召開一次工作例會，制定每周詳細的工作計劃，各職能部門每日召開15分鐘晨會，布置當日工作，明確工作目標，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。4、宣傳教

15、育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識，樹立員工與公司利益、員工個人發(fā)展與公司發(fā)展一致性的認同感。加強員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。三、三體系管理認證美術(shù)館項目管理處根據(jù)公司通過認證ISO9001質(zhì)量管理管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系，三體系要求，依據(jù)三體系手冊、程序文件、崗位職責(zé)手冊、作業(yè)手冊（含綜合手冊、服務(wù)作業(yè)手冊、工程作業(yè)手冊、保安作業(yè)手冊、保潔作業(yè)手冊、綠化作業(yè)手冊）的要求和各項管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴格實施運行并持續(xù)改進，最大限度地提高館方滿意程度，爭取超越館方期望。四、協(xié)調(diào)管理1、用協(xié)調(diào)管理的方法，解決

16、各類矛盾和沖突。2、對員工實施人性化管理，遵循“只有為員工提供滿意的工作和生活環(huán)境，員工才能夠為業(yè)主方提供更滿意的服務(wù)”的思想。保障員工的后勤生活服務(wù)，鼓勵員工對服務(wù)工作和公司的管理提出意見和合理化建議，增加服務(wù)意識和管理凝聚力，把存在的問題逐一解決，讓員工滿意。3、對因員工服務(wù)質(zhì)量造成業(yè)主投訴等問題，在了解實事、明確責(zé)任后，采取紀律、經(jīng)濟處罰，不思悔改或情節(jié)嚴重的，可采取行政方法、法律手段予以解決。五、管理工作的控制方法1、嚴格崗位責(zé)任和管理作業(yè)規(guī)程的有效實施，實行責(zé)任目標控制。2、由人力資源部采用量化考核辦法，以嚴格的考核制度、競爭上崗制度和末位淘汰制度實行控制。3、實行公司月檢、檢查、監(jiān)

17、督、催辦，使項目管理處運作控制更為嚴謹。4、用嚴格的標準和規(guī)范，通暢嚴密的運作流程，環(huán)環(huán)相扣實施控制。5、各職能部門24小時值班制度，保證各項工作及時完成。6、項目管理處每周召開一次工作例會，每月召開一次工作總結(jié)會，對各職能部門的服務(wù)工作進行總結(jié)評比。第二章 項目人員配置、選聘和勞資管理、培訓(xùn)第一節(jié) 項目人員配備及部門、崗位職責(zé)針對美術(shù)館項目的特點及管理服務(wù)要求和標準，在人員編制上我們堅持“管理層精練、高效，操作層專業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的原則，以保證管理工作的有效落實，達到預(yù)期的管理目標。一、崗位設(shè)置和人員編制（30人）部門職 位配置說明配置人數(shù)項目管理處項目主管1人安全護衛(wèi)組班長1人護衛(wèi)員負責(zé)館內(nèi)安全

18、維護7人消防中控負責(zé)24小時運行值班4人樓宇自控負責(zé)24小時運行值班4人小計16人設(shè)備運行組空調(diào)運行技工負責(zé)館內(nèi)三個冷凍機組運行4人高壓配電值班負責(zé)24小時運行值班4人小計8人工程保障組綜合維修技工負責(zé)館內(nèi)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)4人弱電技工負責(zé)管內(nèi)所有弱電系統(tǒng)的維修保養(yǎng)1人小計5人項目管理處總合計30人二、部門職責(zé)及崗位職責(zé)1、部門職責(zé)安全維護組全面負責(zé)美術(shù)館館內(nèi)治安、消防安全管理工作。負責(zé)與上級政府治安、消防、主管部門的協(xié)調(diào)。負責(zé)美術(shù)館內(nèi)消防、治安中控室、樓宇自控室的管理工作。負責(zé)公共房間被用鑰匙的管理和館方委托鑰匙的管理工作。負責(zé)治安、消防培訓(xùn)、演練和全面消防檢查工作。負責(zé)組織落實護衛(wèi)

19、員系列人員的培訓(xùn)、考核工作。完成上級安排的其它工作。工程保障職責(zé)負責(zé)對涉及工程項目供方的評審和選擇工作。負責(zé)館方委托管理的房屋及設(shè)備設(shè)施的管理工作。負責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的標識管理工作。負責(zé)監(jiān)視和測量設(shè)備的購置、檢驗、效驗、失準報廢等工作。負責(zé)設(shè)備的管理、選型、檢查、報廢工作，組織對設(shè)備設(shè)施的更新改造。負責(zé)年度房屋完損等級的評定工作。負責(zé)與物業(yè)有關(guān)的工程檔案的管理工作。負責(zé)落實工程系列人員專業(yè)培訓(xùn)工作。完成上級安排的其它工作。設(shè)備運行職責(zé)負責(zé)美術(shù)館項目高壓配電室運行值班、空調(diào)機房運行值班。負責(zé)運行值班記錄的填寫。負責(zé)設(shè)備室內(nèi)的衛(wèi)生、保潔工作。負責(zé)落實值班人員的培訓(xùn)工作。完成上級安排的其它工作。2、

20、崗位職責(zé) 項目管理處主管主持美術(shù)館項目管理處管理資源配備，貫徹公司總經(jīng)理負責(zé)制的管理體制和層級管理原則，決定美術(shù)館項目管理處組織機構(gòu)的設(shè)置及其職權(quán)與相互關(guān)系。負責(zé)美術(shù)館項目管理處管理資源配備，決定主管以下員工的錄用、考核、獎罰、晉升及人事變動。組織編制美術(shù)館項目管理處年/月度工作計劃并組織實施，審批各職能部門的年/月度工作計劃，并指導(dǎo)、監(jiān)督其實施。審批美術(shù)館項目管理處預(yù)算，控制管理資金使用、費用開支、成本消耗、提高管理的經(jīng)濟效益。定期召開管理例會，聽取工作匯報，及時處理職能部門反映的各種問題，協(xié)調(diào)各部門的工作關(guān)系，以利于各項工作的開展。與館方領(lǐng)導(dǎo)保持良好的溝通，聽取各項合理化建議，不斷完善美術(shù)

21、館項目管理處的經(jīng)驗管理。根據(jù)公司的總體安排組織制定美術(shù)館項目管理處員工內(nèi)部管理制度，合理分配勞動報酬，調(diào)動員工積極性。負責(zé)組織完成館方及公司交辦的其它工作。安全護衛(wèi)組班長崗位職責(zé)負責(zé)組織、落實美術(shù)館項目管理處的安全、護衛(wèi)和消防等各項任務(wù)。負責(zé)美術(shù)館項目管理處護衛(wèi)員、中控室值班員、樓宇自控室值班員的思想教育、行政管理、違紀查處工作。負責(zé)美術(shù)館項目管理處護衛(wèi)員日常勤務(wù)的組織實施、檢查、指導(dǎo)、講評。負責(zé)護衛(wèi)組勤務(wù)值班，突發(fā)事件的組織指揮和各項處置方法的擬制、方案的演練。負責(zé)擬制護衛(wèi)員職責(zé)、規(guī)范、標準，并指導(dǎo)護衛(wèi)人員貫徹執(zhí)行。負責(zé)美術(shù)館項目管理處護衛(wèi)隊伍建設(shè)，幫助護衛(wèi)人員解決實際困難，定期組織培訓(xùn)學(xué)習(xí)

22、，不斷提高全員解決問題的能力和水平。負責(zé)消防管理工作，配備專管人員，配齊消防器材，經(jīng)常檢查，使消防器材始終保持良好狀態(tài)，使緊急疏散通道暢通無阻，無任何火災(zāi)隱患。完成館方和上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。工程組主管崗位職責(zé)在美術(shù)館項目管理處的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行房屋及其設(shè)備設(shè)施和能源管理方面的工作，貫徹公司的方針、政策規(guī)章制度。組織擬定設(shè)備操作、維護和運行管理的規(guī)章制度和技術(shù)規(guī)程并監(jiān)督執(zhí)行。監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)項目房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修和運行管理工作。組織和審批監(jiān)視和測量設(shè)備的購置、檢驗、效驗、失準和報廢工作。負責(zé)設(shè)備的管理、選型、檢查、報廢工作，組織對設(shè)備設(shè)施的更新改造。審批房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)計劃，原

23、材料采購計劃。組織收集編制房屋及其設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好房屋及其設(shè)備的技術(shù)管理工作。負責(zé)工程能源和物料消耗的經(jīng)濟技術(shù)分析，做好節(jié)能和物料消耗的管理工作。做好工程系列人員的專業(yè)培訓(xùn)、考核工作。完成業(yè)主方和上級領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。消防中控室崗位職責(zé)1、堅決貫徹執(zhí)行上級關(guān)于消防安全工作的指示和規(guī)定。2、熟練掌握消防設(shè)備的構(gòu)造、性能及操作程序，管好資料，熟記工作電話號碼，熟悉火警報警方法與程序，保證救災(zāi)時操作有序，準確、迅速。3、做好消防值班記錄，與各崗值班員保持聯(lián)系，認真及時地處理消防報警及電話投訴。4、定期進行消防設(shè)施（備）的巡查、養(yǎng)護，確保消防設(shè)施（備）始終處于良好狀態(tài)。5、按時交接班，嚴格

24、履行交接手續(xù)。交接班時，雙方必須將值班記錄、設(shè)施（備）狀況、事故處理情況及各處鑰匙一一交接清楚，做到上不清下不接。6、宣傳消防法規(guī)，報告消防隱患，提出消防合理化建議。7、非消防值班員不得在控制中心逗留，禁止私人占用值班電話。8、禁止在控制中心抽煙、睡覺、看書報或做與工作無關(guān)的事情，需短暫離崗時須得到領(lǐng)班同意，且在頂崗人員到位后方可離崗。9、確認發(fā)生火災(zāi)時，須迅速報告主任并果斷按滅火作戰(zhàn)方案處理。安防中控室崗位職責(zé)負責(zé)項目安防系統(tǒng)的日常監(jiān)控，確保出現(xiàn)異常情況能及時處理及報警，具體工作如下：1、負責(zé)中控室顯示器、消防聯(lián)動柜、各類報警系統(tǒng)的監(jiān)視工作；2、負責(zé)查出報警位置，及時調(diào)動安全員現(xiàn)場查看并處理

25、；3、負責(zé)對異常情況和可疑人員進行監(jiān)控和跟蹤、處理；4、負責(zé)對重點部位和可疑情況的電視錄像工作（系統(tǒng)自動記錄的拷貝）及錄像帶的管理工作；5、負責(zé)準確、真實、清晰的如實填寫相應(yīng)監(jiān)控表格；按上級要求負責(zé)上報安全員主管監(jiān)控、安全員設(shè)施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表；6、負責(zé)室內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)、清潔；7、負責(zé)保障中控崗電話的暢通；8、控制無關(guān)人員入內(nèi)并做好相應(yīng)記錄；9、嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄象帶；10、嚴禁空崗、睡崗，無人接崗不得下崗；11、做好設(shè)備的交接工作；12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交付的其他任務(wù)。樓宇自控崗位職責(zé)負責(zé)項目樓宇自控系統(tǒng)日常監(jiān)控，保障項目照明、空調(diào)運行正常具體工作如

26、下：1、負責(zé)控室顯示器、聯(lián)動柜、各類報警系統(tǒng)的監(jiān)視工作；2、負責(zé)查出報警位置，及時調(diào)動安全員現(xiàn)場查看并處理；3、負責(zé)準確、真實、清晰的如實填寫相應(yīng)監(jiān)控表格；按上級要求負責(zé)上報項目主管監(jiān)控、安全員設(shè)施運行狀況的各種數(shù)據(jù)和報表；6、負責(zé)室內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)、清潔；7、負責(zé)保障中控崗電話的暢通；8、控制無關(guān)人員入內(nèi)并做好相應(yīng)記錄；9、嚴禁收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄象帶；10、嚴禁空崗、睡崗，無人接崗不得下崗；11、做好設(shè)備的交接工作；12、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交付的其他任務(wù)。綜合維修工職責(zé)1、綜合維修電工必須熟練掌握各類電氣設(shè)備操作、維修及保養(yǎng)規(guī)程。必須服從綜合維修工程師的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。

27、2、每日須按時到崗，更換工服，清點工具，須在十五分鐘內(nèi)做好一切準備工作。接到維修通知后，必須十分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，服從工作安排。3、處理各類電氣故障須及時、準確，保證人身及設(shè)備安全，工作完畢須認真清理現(xiàn)場。并將處理結(jié)果報告綜合維修工程師。4、維修操作必須嚴格執(zhí)行電工工藝規(guī)范，各接點必須牢固接實，絕緣及防水處理必須可靠，不得疏忽大意。5、配電箱內(nèi)各開關(guān)及各電器元件、線路等不得有噪音、過熱及共它故障，各接點必須牢固接實。6、各類臨時用電，必須接入漏電開關(guān)，并保證漏電開關(guān)靈敏有效。7、維修人員工作完畢后，須立即回到指定地點休息待命，除工需要外，不得在管內(nèi)范圍內(nèi)走動，不得進入任何草坪綠地。8、維修人員

28、不得在美術(shù)館范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔扔廢棄物。弱電技工職責(zé)1、以所轄各弱電系統(tǒng)及其所有設(shè)備，必須清楚了解其性能，檢查方法，控制范圍及運行狀況。必須服從弱電維修領(lǐng)班及系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。2、每日巡查所有弱電系統(tǒng)一遍，并做好巡查記錄。3、發(fā)現(xiàn)故障須立即排除，保證各系統(tǒng)正常運行，保證人身及財產(chǎn)安全。4、排除故障時如對總體系統(tǒng)運行產(chǎn)生影響，須立即通知領(lǐng)班及工程師，得到批準后方可進行。5、如出現(xiàn)重大故障，且無能力排除時，須立即通知領(lǐng)班及工程師。6、接到維修通知后，十分鐘內(nèi)須趕到現(xiàn)場處理。工作完成后必須認真清理現(xiàn)場，并須將處理結(jié)果及時報告領(lǐng)班及工程師。7、維修操作時，各接線、接點務(wù)必須實；各螺絲

29、、螺母務(wù)必擰緊，各設(shè)備安裝必須牢固可靠。8、每周巡查弱電井一次，井道內(nèi)須保持無雜物、無存水，各類電纜均應(yīng)放置于電纜橋架內(nèi)，并蓋好蓋板，做好檢查記錄。9、對所轄設(shè)備須保持清潔、整齊，各連接線、接點必須保證接觸良好。10、維修人員工作完成后，須立即回到指定地點休息待命，除工作需要外，不得在美術(shù)館范圍內(nèi)走動，不得進入任何草坪綠地。11、維修人員不得在美術(shù)館范圍內(nèi)高聲喧嘩，隨地吐痰，亂扔廢棄物。設(shè)備運行技工崗位職責(zé)1、設(shè)備運行技工必須清楚了解本系統(tǒng)情況、所轄設(shè)備的性能及控制范圍。熟練掌握各類設(shè)備運行、操作及維修保養(yǎng)規(guī)程。必須服從運行領(lǐng)班及系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)和指揮。2、認真進行交接班工作，交班人員必須認真

30、講解本班工作情況，并認真做好交接班記錄，接班人員必須清楚了解上一班工作內(nèi)容，仔細查看交接班記錄。交接班記錄必須由當值人員本人簽字，不得代簽。3、認真清潔工具，保持良好工作狀態(tài)，工具使用完畢后，必須擦拭干凈，放回原處。4、按時、按數(shù)抄錄各類計量儀表，并認真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。5、按時仔細檢查所轄各類設(shè)備，并認真做好檢查記錄，不得偽造檢查結(jié)果。6、各類設(shè)備的操作，必須嚴格執(zhí)行有關(guān)操作程序。7、必須保持各設(shè)備間的環(huán)境及各類設(shè)備的清潔，每班至少清潔一次，須做到所有設(shè)備、管線、門、窗、窗臺、地面、柜頂、桌面等無塵土、無污跡、無雜物、無積水。8、與工作有關(guān)物品須擺放整齊，不得存放與工作無關(guān)之物

31、品。9、各類記錄須做到字跡工整、清晰、全面，記錄單據(jù)須保持清潔完整，不得損毀。須保持本系統(tǒng)各類設(shè)備正常運行，做到三干凈（即設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈）四不漏（即不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣）五良好（即使用性能良好、密封良好、緊固良好、潤滑良好、調(diào)整良好），各設(shè)備如有損壞必須立刻修復(fù)，如因客觀原因不能修復(fù)時，須立即報告領(lǐng)班及工程師。10、值班人員不得在任何設(shè)備機房會見客人，須堅守崗位，不得擅自離崗、串崗，需暫時離崗時，必須報告領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師離崗原因、去向及時間，獲得批準后方可離崗。11、本班工作未完成時，須在接班人員的協(xié)助下，加班完成，不得移交給接班人員，接班人員必須協(xié)助交接人員完成工

32、作后進行交接班。12、交班人員如發(fā)現(xiàn)接班人員酗酒或精神狀態(tài)不良時，不得進行交接，并須立即報告領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師，在領(lǐng)班或系統(tǒng)工程師未做出具體安排之前，交班人員不得離崗。13、值班人員嚴禁睡覺、賭博、酗酒及任何游戲，值班室及各設(shè)備間嚴禁吸煙?？照{(diào)運行技工崗位職責(zé)1、按照管理處制定的空調(diào)運行時間表，開關(guān)空調(diào)制冷機組并嚴格按照機組操作程序、規(guī)定、進行開機、運行、關(guān)機操作。2、充分了解、熟悉制冷機和附屬設(shè)備的性能及操作方法。3、遵照物業(yè)管理公司工程部制定的值班記錄表，認真準確記錄機器設(shè)備的運行情況、分析異常的數(shù)據(jù)、查明原因，確保主機處于良好的運行狀態(tài)。 4、定期巡視冷水機組運行情況，包括冷凍水泵、冷卻水

33、泵、涼水塔風(fēng)機。要求所有設(shè)備不漏水、不漏油、無異常噪音，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。做到小事不過夜，大事不影響正常供應(yīng)冷氣，并作好事故處理記錄。5、每周檢查各風(fēng)機盤管、新風(fēng)空調(diào)機的制冷效果一次。 6、每天班前清掃空調(diào)值班室，保持室內(nèi)整潔。 7、接受維修班長的工作安排，及時匯報工作情況和存在的問題。 8、按用戶實際需要及時調(diào)整空調(diào)設(shè)備，作到高效節(jié)能運行 。護衛(wèi)員職責(zé)1、上崗必須穿著統(tǒng)一制服，佩帶規(guī)定裝備和工作牌。認真檢查設(shè)備設(shè)施，認真做好“四防”（防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害）工作，發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況，排除險情，并及時報告主管領(lǐng)導(dǎo)，確保小區(qū)安全。2、熟悉本崗位任務(wù)和工作程序，堅守崗位，提高警惕，

34、執(zhí)勤過程中要以敏銳的目光，注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物，預(yù)防案件、事故的發(fā)生，對突發(fā)火災(zāi)、刑事案件等實施具體的應(yīng)急工作。3、愛護設(shè)施設(shè)備、公共財物，對美術(shù)館內(nèi)的一切設(shè)施、財物不得隨便移動及亂用，熟悉美術(shù)館消防系統(tǒng)及消防器材的安裝位置，熟練掌握各種消防器材的使用方法，遇到突發(fā)事件能正確進行處理。確保安全護衛(wèi)工作萬無一失。4、對崗位內(nèi)發(fā)生的各種情況要認真處理，并且做好記錄，發(fā)現(xiàn)違法犯罪嫌疑人要堅決設(shè)法抓獲并扭送公安機關(guān)處理。對發(fā)生在護衛(wèi)區(qū)內(nèi)的刑事案件或治安案件，應(yīng)保護現(xiàn)場，保護證據(jù)，維護秩序以及提供情況，但不得勘察現(xiàn)場。5、在執(zhí)行護衛(wèi)服務(wù)過程中，如遇違法分子不服制止，甚至行兇報復(fù)，可采取正當防衛(wèi)措施。

35、6、對美術(shù)館的人員、車輛及其攜帶、裝載的物品，按美術(shù)館規(guī)定進行驗證，制止未經(jīng)許可的人員進入美術(shù)館。7、嚴格執(zhí)行交接班制度。第二節(jié) 項目物業(yè)服務(wù)人員的配備和選聘一、人員選聘、配備原則1、堅持效率優(yōu)先的原則：根據(jù)該項目人員配備需求和公司人力資源規(guī)劃，面向社會和公司內(nèi)部公開選聘，公平、公正，擇優(yōu)錄取。2、堅持確保質(zhì)量的原則：立足于該項目的概況和特點，用優(yōu)秀的企業(yè)文化、廣闊的職業(yè)發(fā)展空間吸引優(yōu)秀人才，注重人員的專業(yè)水平、發(fā)展?jié)摿?、綜合素質(zhì)、實踐經(jīng)驗、求職動機和創(chuàng)新、進取、奉獻精神。3、堅持考評審批的原則：根據(jù)美術(shù)館項目管理處所需人員的不同層次和級別，采取不同的考評和審批方式，執(zhí)行不同程序；4、堅持持證

36、上崗的原則：所有員工上崗前必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)和考核，中層以上管理人員均持有物業(yè)上崗證，工程、特崗人員持證上崗率100%。5、堅持動態(tài)適應(yīng)的原則：在人員配備滿足美術(shù)館項目管理處需求后，及時了解人員與崗位的適應(yīng)程度，做必要調(diào)整，以達到人適應(yīng)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮團體精神，取長補短，共同進步，創(chuàng)造良好的職業(yè)生涯，使企業(yè)增值。第三節(jié) 項目人員的素質(zhì)承諾一、美術(shù)館項目管理處管理服務(wù)人員素質(zhì)承諾1、管理人員：所有管理人員要求大專以上學(xué)歷，持物業(yè)上崗證或其它相關(guān)管理崗位資格證書，有五年以上相關(guān)管理經(jīng)驗，工作任勞任怨，熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī)，善于溝通和協(xié)調(diào)、分析、處理問題，與客戶處理好各種關(guān)系。2、工

37、程人員：持有相關(guān)崗位證書，具有扎實的專業(yè)基礎(chǔ)、豐富的實踐經(jīng)驗、較強的操作能力，責(zé)任心強，能吃苦耐勞。派往該項目的工程人員需要有2年以上的相關(guān)工作經(jīng)驗，持有專業(yè)技術(shù)證書“雙證”或“多證”者優(yōu)先。3、護衛(wèi)人員：年齡20-25歲，身高1.75米以上，高中以上文化，部隊退伍軍人，錄用時持有部隊的推薦信，并以“黨員優(yōu)先、班長優(yōu)先、有立功表現(xiàn)優(yōu)先”的“三優(yōu)先”為招錄原則，保證保安員品行端正，素質(zhì)過硬。第四節(jié) 項目人員的勞資管理一、美術(shù)館項目管理處嚴格按照勞動法及北京市有關(guān)勞動保障法規(guī)要求和公司的人力資源管理辦法、勞動工資管理辦法的規(guī)定，對人員的招聘和錄用、試用轉(zhuǎn)正定級、內(nèi)部調(diào)動、調(diào)薪、任職、薪酬、福利、員

38、工的培訓(xùn)、員工的辭（離）職等進行嚴格管理。二、按照勞動法和北京市社會保險相關(guān)管理規(guī)定，協(xié)助公司對美術(shù)館項目管理處人員進行社會保險的管理工作。三、公司將與美術(shù)館項目管理處所有員工均簽訂定期勞動合同，明確崗位職責(zé)和內(nèi)容，規(guī)范雙方的權(quán)利和義務(wù)。勞資按不同技術(shù)工種、不同級別分別實行日薪、月薪和年薪制。四、公司將與美術(shù)館項目管理處領(lǐng)班以上人員簽訂聘崗協(xié)議和目標管理責(zé)任書。實行年薪制與管理業(yè)績掛鉤的方式，以此促進員工的主觀能動性和創(chuàng)新精神。五、對所有轉(zhuǎn)正定級人員均進行人身意外傷害保險的參保。第五節(jié) 項目物業(yè)服務(wù)人員的崗位培訓(xùn)和考核一、人員的崗位培訓(xùn)根據(jù)該項目的概況和美術(shù)館項目管理處人員的層次、特點，遵循按

39、需施教、學(xué)以致用、全員教育培訓(xùn)和重點提高相結(jié)合、嚴格考核和擇優(yōu)獎勵的原則，按照層次化、統(tǒng)一化、系統(tǒng)化的培訓(xùn)標準，通過組織入職培訓(xùn)、在崗培訓(xùn)、外派培訓(xùn)、針對項目特點的針對性培訓(xùn)，提高全員綜合素質(zhì)，實現(xiàn)“管理層精練、高效，操作層專業(yè)、優(yōu)質(zhì)”的培訓(xùn)目標，為項目管理處提供充足的人力資源。1、新員工入職培訓(xùn)結(jié)合入職培訓(xùn)基礎(chǔ)性、適應(yīng)性、非個性化的特點，由人力資源部集中組織或各單位自行組織培訓(xùn)，要求新員工培訓(xùn)考核合格后方能上崗。 培訓(xùn)內(nèi)容：公司概況、企業(yè)精神、質(zhì)量方針、目標、服務(wù)理念、員工手冊、安全知識、職業(yè)道德、崗位操作交底書及各項管理規(guī)章制度。 培訓(xùn)時間；入職后7-10天。 培訓(xùn)方式：采取公開課和專業(yè)課

40、、理論和實操分別授課和自學(xué)相結(jié)合的方式。2、在崗培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容：崗位職責(zé)、專業(yè)技能（包括服務(wù)、維修、綠化、消防、交通等）、緊急情況應(yīng)變措施、相關(guān)崗位證書的取得。 培訓(xùn)時間：每月至少組織一次，具體時間據(jù)實際工作情況定。 培訓(xùn)方法：采取理論授課和實操演練、內(nèi)部培訓(xùn)和外派取證相結(jié)合的方式。3、外派培訓(xùn) 培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)、管理動態(tài)、物業(yè)管理各項服務(wù)規(guī)范、標準、各類上崗證書的取證學(xué)校、知名公司的參觀學(xué)習(xí)、管理人員定期研討、撰寫物業(yè)管理體會。 培訓(xùn)時間：每半年至少組織一次，具體時間據(jù)政府主管部門培訓(xùn)通知和實際工作情況定。 培訓(xùn)方法：采取外派參加專題培訓(xùn)和內(nèi)部研討相結(jié)合的方式。4、結(jié)合該項目實

41、際情況，在正式接管前，將組織美術(shù)館項目管理處全體員工進行崗前培訓(xùn)。 培訓(xùn)內(nèi)容：項目基本情況、項目物業(yè)管理各項要求、方法及標準、項目重點問題的解決方案、相應(yīng)崗位的技能見習(xí)、美術(shù)館項目管理處各項規(guī)章制度、各崗崗位交底書、專業(yè)技能、職業(yè)道德規(guī)范等； 培訓(xùn)時間：據(jù)具體接管時間定 培訓(xùn)方式：擬進入美術(shù)館項目管理處的全體員工參加統(tǒng)一授課，采取公開課和專業(yè)課、理論和實踐相結(jié)合、課堂練習(xí)和現(xiàn)場練兵相結(jié)合的方式進行。5、培訓(xùn)目標 管理人員持證上崗率100%； 工程、特崗人員持證上崗率100%； 其它人員達到崗位技術(shù)要求。二、人員的崗位考核通過組織定期考核，充分發(fā)揮激勵、提高的作用，優(yōu)勝劣汰，從而增強員工的危機意

42、識和進取精神，推動物業(yè)管理工作水平的提高。1、月度考核 考核時間：每月8日前完成上月度的考核、評定。 考核內(nèi)容：各職能部門領(lǐng)班以上人員填寫月度考核績效報告，參加美術(shù)館項目管理處統(tǒng)一考核；各操作崗人員均由各職能部門分系列制定月度考核表進行考核。 考核程序：統(tǒng)考人員每月15日前填寫月度績效報告，由直接領(lǐng)導(dǎo)和美術(shù)館項目管理處領(lǐng)導(dǎo)進行公正的、實事求是的考核、評定；各操作崗員工于每月5日前填寫月度考核表，由領(lǐng)班和職能部門主管進行考核、評定。 考核方式：采取自我月度工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式。2、年度考核 考核時間：每年的元月5日前完成上年度的考核、評定。 考核內(nèi)容：結(jié)合各崗位員工的月

43、度考核成績，分層次、分系列制定年度績效考核表，進行全員性的考核。 考核程序：各崗員工完成自我工作總結(jié)、鑒定，由直接領(lǐng)導(dǎo)和主管領(lǐng)導(dǎo)進行考評、評定（具體按年度考核實施辦法執(zhí)行）。 考核方式：采取自我工作總結(jié)、鑒定和主管領(lǐng)導(dǎo)考核、評定相結(jié)合的方式（具體按年度考核實施辦法執(zhí)行）。3、考核結(jié)果的處理組織考核的目的是不斷激勵、改進、提高員工隊伍，優(yōu)化管理服務(wù)水平，提高管理服務(wù)質(zhì)量。因此，在考核結(jié)果的處理上，美術(shù)館項目管理處采取晉升、調(diào)薪、獎勵月度獎金和降級、降薪、扣發(fā)月度獎金或?qū)嵭小澳┪惶蕴啤钡姆绞健Ｔ露瓤己藢υ谠露裙ぷ髦?，表現(xiàn)突出，受到業(yè)主表揚、對公司走出貢獻等人員，月度考核將被評定為“A級、B+級”

44、或各系列的前列，將給予加發(fā)10%或5%月度獎金的獎勵。對在月度工作中，連續(xù)出現(xiàn)工作失誤、造成業(yè)主有效投訴、給公司聲譽造成一定影響等人員，月度考核將被評定為“C級、B-級”的員工，美術(shù)館項目管理處將進行降級或換崗的處理；對因月度工作失誤，連續(xù)兩個月以上被評定為“C級”的員工，美術(shù)館項目管理處將按照“末位淘汰制”對其淘汰或留崗察看一個月，同時完成補崗工作。年度考核年度綜合考核評定為“A級、B+級”的員工，可作為年終表彰先進個人的候選人，作為晉級、加薪的參考條件。 年度綜合考核評定為“B級”的員工，繼續(xù)在現(xiàn)崗工作。年度綜合考核評定為“B-級”的員工，做留職察看處理，對其提出不足之處及改進措施，限期改

45、正。年度綜合考核評定為“C級”的員工，美術(shù)館項目管理處將按照“末位淘汰制”予以淘汰，同時完成補崗工作。第三章 物業(yè)管理日常服務(wù)標準、承諾指標及措施第一節(jié) 管理總目標及承諾我公司承諾在簽訂委托合同并順利進駐該項目后，在硬件和配套設(shè)施滿足條件的前提下：按照“北京市優(yōu)秀管理大廈”標準管理；為館方創(chuàng)造良好、可靠的美術(shù)館展覽環(huán)境；為館方員工創(chuàng)造文明、潔凈的工作環(huán)境；為館方員工提供舒適、溫馨的綜合服務(wù)；為館方外來參觀人員提供熱情、周到的接待服務(wù)；為館方樹立美術(shù)館的良好形象。第二節(jié) 承諾指標及采取措施序號服務(wù)項目標準或承諾指標擬 采 取 的 措 施1綜合服務(wù)物業(yè)管理的客戶滿意率981、項目主管每月與館方交流

46、和溝通一次。每季度向館方辦公人員發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見表，了解服務(wù)情況并及時改進不足。對外來參觀人員在接待登記時隨時征詢意見。服務(wù)有效投訴率1%，投訴處理率100%1、建立健全的投訴處理機制，設(shè)立咨詢及投訴接待處，隨時處理客戶意見；項目管理處定期組織投訴處理的培訓(xùn)和考核，保證服務(wù)質(zhì)量達到標準。2工程管理設(shè)備、設(shè)施完 好 率1001、制定嚴格詳細的設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)和檢查制度及劃分責(zé)任區(qū)，定期巡檢、維護和保養(yǎng)，建立維保登記臺賬，保證設(shè)備、設(shè)施的完好無損和正常使用。2、各工程部負責(zé)監(jiān)督各項工作的落實情況，并跟蹤驗證。智能化系統(tǒng)運行正常率981、制定詳細的弱電系統(tǒng)管理規(guī)定，非專業(yè)人員嚴禁操作。2

47、、落實責(zé)任人負責(zé)對智能化系統(tǒng)進行定期維保和日常運行維護，確保系統(tǒng)運行正常率達98。房屋完好率1001、由各工程部根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃并組織各技術(shù)工種人員實施，每年對房屋及設(shè)備設(shè)施進行安全普查。2、嚴格日常監(jiān)督管理，確保無人為損壞。3、落實日常養(yǎng)護管理制度，發(fā)現(xiàn)有損壞及時維修。日常小修、報修及時率100，返修率1%1、實行24小時接待報修服務(wù)，維修人員在接到報修后10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。2、根據(jù)房屋特點庫存相關(guān)工程材料，并保證進庫物品合格。3、加強水、電、土建維修人員專業(yè)知識培訓(xùn)，操作人員持證上崗，嚴格按技術(shù)操作規(guī)程作業(yè)。4、綜合服務(wù)人員對維修情況進行回訪和確認，保證維修及時率和維修工程合格率。

48、5、較復(fù)雜的維修項目需制定施工方案，由公司工程領(lǐng)班監(jiān)督施工。3保安管理安全保障滿意率1001、嚴格崗位責(zé)任制和巡邏制度，安全保障內(nèi)容、標準和要求明確；2、保安班長每崗不少于一次巡視，隨時發(fā)現(xiàn)問題并糾正。3、定期組織培訓(xùn)和考核，保證每位上崗保安人員達到安保素質(zhì)要求；4、密切聯(lián)系所在區(qū)域安全管理部門，隨時掌握安保防范信息，保證有目的的做好安全防范工作。無因物業(yè)管理責(zé)任引發(fā)的治安、火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案件1、保證保安員骨干由駐京部隊退伍軍人組成，提供專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)安全的管理和服務(wù)。2、制定并組織落實治安、消防、車輛、交通管理制度，制定各種有效的緊急情況預(yù)案并定期組織培訓(xùn)和演練。說明：表中未列指標，按“全

49、國物業(yè)管理示范大廈”標準執(zhí)行。第四章 安全護衛(wèi)服務(wù)第一節(jié) 保安服務(wù)范圍一、美術(shù)館項目保安服務(wù)范圍1、負責(zé)美術(shù)館大門以內(nèi)所有部位區(qū)域安全護衛(wèi)。2、負責(zé)對美術(shù)館大門以內(nèi)的治安巡邏及公共秩序的維護，勸阻各種不當行為。3、負責(zé)對來訪人員及參觀的通報、登記工作，維護美術(shù)館的安全，負責(zé)檢驗進出人員所攜帶的物品。4、24小時對美術(shù)館實施全封閉式管理并設(shè)固定崗和樓內(nèi)巡邏崗進行有機結(jié)合。負責(zé)美術(shù)館樓內(nèi)的治安、消防、安全管理維護，發(fā)現(xiàn)問題及時報告處理5、負責(zé)對美術(shù)館樓內(nèi)可疑情況的查、問，并及時向有關(guān)部門報告處理。6、制定美術(shù)館樓內(nèi)各類安全應(yīng)急防護預(yù)案，并組織演練和實施。7、負責(zé)美術(shù)館樓內(nèi)治安監(jiān)控設(shè)備的有效運行，發(fā)

50、現(xiàn)問題及時處理并上報。第二節(jié) 整體安全防范措施一、的整體安全防范針對該項目的不同特點，安全防范總體原則手段為：全面布控，區(qū)域分隔，重點設(shè)崗與不間斷巡查相結(jié)合，人防與技防相結(jié)合進行管理。轄區(qū)內(nèi)安全管理設(shè)置治安中控崗、大門崗、巡視崗，同時制定全面、嚴格的管理制度和科學(xué)、有效的作業(yè)程序，以確保美術(shù)館整體安全防范工作。針對各種可能發(fā)生的突發(fā)時間制定具體的應(yīng)急方案，經(jīng)常組織護衛(wèi)人員進行專業(yè)訓(xùn)練和消防演練，提高護衛(wèi)人員的綜合素質(zhì)，對人員、物品進行嚴格管理和提供安保服務(wù)，做到在物業(yè)管理責(zé)任范圍內(nèi)“安放設(shè)施無故障、監(jiān)視控制無死角、巡視檢查無遺漏、執(zhí)勤上崗無雜念”，保證無因管理責(zé)任引發(fā)治安，火災(zāi)責(zé)任事故和刑事案

51、件。第三節(jié) 保安員崗位管理一、大門崗管理1、負責(zé)對進出美術(shù)館人員的管理登記，嚴禁非工作人員進入。2、負責(zé)落實美術(shù)館領(lǐng)導(dǎo)對大門崗安全管理的其他要求。3、負責(zé)維護管轄區(qū)域的防火安全，維護公共秩序，負責(zé)對可疑人員的禮貌查、問并及時上報處理。4、負責(zé)對攜帶物品出入的人員進行登記管理。5、嚴守值班制度，負責(zé)各類異常情況的處理，維護信息控制中心安全。二、消防監(jiān)控崗管理1、消防中心實行24小時輪班制度，值班員必須堅守崗位，不得隨意離開值班室，保持高度警惕性，做好值班記錄。2、值班人員熟練掌握報警設(shè)備的操作程序，必須持有有效操作證上崗。保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。3、消防中心嚴禁其他無關(guān)人員進入，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準的有關(guān)人

52、員進入時嚴格做好出入登記。4、每天值班員檢查消防系統(tǒng)是否正常，發(fā)現(xiàn)隱患立即上報處理。5、出現(xiàn)報警信號，立即檢查信號真?zhèn)吻闆r。6、消防中心內(nèi)應(yīng)配有手持滅火器材，消防斧、消防扳手。7、發(fā)現(xiàn)火警立即報告，并組織進行撲救。根據(jù)火情并及時報119。8、組織指揮應(yīng)急疏散。三、治安監(jiān)控崗管理1、治安監(jiān)控室實行24小時值班制度。2、嚴格按治安監(jiān)控操作規(guī)程進行操作，沒有上級指示，不得私自更改操作程序。3、認真監(jiān)視監(jiān)控畫面，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即報告并妥善處理。4、熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的功能和操作方法。5、愛護設(shè)備器材，認真維護保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)故障及時報告，保持室內(nèi)設(shè)備整潔有序。6、堅守崗位，認真負責(zé)，未完成交接班手續(xù)不能離崗。

53、六、巡邏崗管理1、制定細致、科學(xué)、全面的巡邏路線和巡視作業(yè)規(guī)程，并由項目管理處護衛(wèi)負責(zé)人監(jiān)督實施。2、制定有效可行的巡查問題處理流程和突發(fā)事件處理預(yù)案，明確巡查的重點部位，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理上報。3、巡視發(fā)現(xiàn)問題護衛(wèi)值班室啟動突發(fā)事件處理預(yù)案報告值班負責(zé)人指揮行動（必要時通知業(yè)主方或報警）處理記錄和總結(jié)分析。4、巡查護衛(wèi)員對管轄區(qū)內(nèi)實行不間斷巡視管理，嚴格控制可疑人員出入和不安全因素的產(chǎn)生，并建立詳細的巡查記錄。5、嚴格執(zhí)行本區(qū)域內(nèi)的巡查制度，檢查各層衛(wèi)生間、茶水間、地下室、消防通道、水、電、氣、施工現(xiàn)場人員公共設(shè)施等重點部位，做到及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，果斷處理或報告上級領(lǐng)導(dǎo)。第四節(jié)消防管理結(jié)

54、合美術(shù)館的特殊性和重要性，我們將消防安全管理工作列為該項目的安全防范重點工作，擺放在各類安全防范工作的首位。為了確保該項目的安全，針對消防安全管理工作制定如下措施：一、消防管理機構(gòu)及安全檢查1、成立以管理處主管為組長的消防責(zé)任領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)：組建一支由全體護衛(wèi)員為主的義務(wù)消防隊伍和管理處全體員工參與的消防安全知識宣傳防范隊伍，24小時待命，根據(jù)該項目的特點，制定相應(yīng)的防火應(yīng)急預(yù)案，如遇突發(fā)情況，保證做到組織指揮有序、通信聯(lián)絡(luò)暢通、判斷問題準確，物資保障到位，處置問題果斷，任務(wù)分工明確，確保該項目的防火安全。2、建立消防安全檢查制度；有項目管理處安全護衛(wèi)組依據(jù)項目消防管理制度，定期進行防火巡查；工程人

55、員依據(jù)消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃定期進行維護，定期對項目電器設(shè)備進行防火檢查；保潔人員負責(zé)隨時對項目廢棄易燃物品的清理；客服人員負責(zé)對客房及服務(wù)區(qū)域的防火安全防護檢查；做到項目管理處人員全員參與，確保該項目防火安全。3、項目護衛(wèi)員每班負責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進行巡查一次；每周有安全護衛(wèi)組織對管轄區(qū)域內(nèi)的消防器材、設(shè)施巡查一次；每月有管理處主管組織各部門府管轄區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施進行一次防火普查；公司安保部每季度對該項目進行一次防火安全檢查；對查出有問題的及時糾正，并認真按標準分被填寫消防安全日檢記錄、消防安全周檢、月檢記錄、消防安全季檢、年檢記錄，記錄統(tǒng)一由安全護衛(wèi)組存檔。4、展覽期間增加安全

56、檢查頻次；由管理處主管現(xiàn)場組織各部門對管轄區(qū)各展區(qū)公共區(qū)域進行防火普查，重點對電器、廢棄易燃物、消防設(shè)施設(shè)備的性能等檢查，護衛(wèi)人員不間斷對占領(lǐng)區(qū)進行防火巡查，并填寫巡查記錄，確保發(fā)現(xiàn)隱患及時排除。5、護衛(wèi)人員協(xié)助項目工程技術(shù)人員每日對消防系統(tǒng)進行檢查一次；每周對消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施按標準進行維護保養(yǎng)一次；每月由公司的工程部組織專業(yè)技術(shù)人員對項目消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施按國家消防設(shè)備設(shè)施維護標準進行檢查維護一次，定期進行檢測檢查，及時排除隱患，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施處理，并填寫消防設(shè)備設(shè)施維保記錄，確保項目消防自動報警系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施運行正常，工作穩(wěn)定。6、每月組織一次消防知識培訓(xùn)，每季度組織一次消防演練，

57、貫徹“全員參與、預(yù)防為主、防消結(jié)合”的防火管理措施，并嚴格執(zhí)行。7、定期組織有業(yè)主參加的大型消防演習(xí)，宣傳消防知識，提高物業(yè)管理人員和業(yè)主的防火自救能力和安全消防知識。8、配合上級部門的檢查和抽查，保證符合公安消防部門的要求（法律和規(guī)定）。二、消防設(shè)備的檢查、維護、保養(yǎng)1、消防監(jiān)控主機。按主機復(fù)位鍵，檢查主機系統(tǒng)是否有異常、故障的顯示，然后按消聲鍵消去控制器的聲音，再立即按復(fù)位鍵或恢復(fù)到機器報警前的正常狀況。2、消防泵、噴淋泵。電源是否正常，主閥門是否處于常開狀態(tài)，逆流閥關(guān)閉是否正常（噴淋泵還要檢查水壓是否正常），清潔情況如何，消防聯(lián)動柜直接啟動是否正常，每年年底做一次流量試驗。3、疏散出口指

58、示燈。檢查指示燈安裝是否牢固，指示燈下玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象，電源指示燈是否亮，然后斷開交流電，如果顯示屏發(fā)光，說明該燈是好的。4、煙感器、溫感器。檢查與底座接觸是否良好，外觀是否干凈，安裝傾斜度不大于45度，煙感器無遮擋，處于良好狀態(tài)，抽檢10%，完好率達100%。5、消防結(jié)合器。檢查結(jié)合器開關(guān)良好，接合頭是否靈活、完好、標志是否清楚，接合器是否被其他物體阻擋埋壓。6、噴淋頭。檢查有無漏水情況，外觀是否正常，觀察監(jiān)控主機噴淋系統(tǒng)是否良好。7、消防栓。檢查栓門是否良好，封條是否完整，拴內(nèi)部件是否齊全，固定是否良好。8、雙速風(fēng)機。檢查電源是否正常，啟動低速狀況，聯(lián)動柜無報警時處于聯(lián)動狀態(tài)，消

59、防中心可隨時啟動高速狀態(tài)。9、防火卷閘。檢查卷閘下面有無物品阻擋，操作箱是否上鎖，操作開關(guān)電源是否處于聯(lián)動狀態(tài)，啟動聯(lián)動柜測試完好率達100%。10、防火門。檢查開關(guān)是否良好，周圍無物品堵塞，防火門狀態(tài)良好。正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機風(fēng)。檢查電源、開關(guān)是否正常，正壓風(fēng)機還要測試聯(lián)動柜啟動是否正常。11、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機。檢查電源、開關(guān)是否正常，正壓風(fēng)機還要測試聯(lián)動柜啟動是否正常。12、緊急廣播。檢查電源是否正常，處于運行中按動樓層鍵后電壓正常，測試音響正常。13、中繼站。檢查電源是否正常，模塊顯示巡檢是否正常。防排煙閥。檢查閥門關(guān)閉是否良好，外觀潔凈，制動開關(guān)是否正常，聯(lián)動柜無報警顯示。14、防排煙

60、閥。檢查電源是否正常，模塊顯示巡檢是否正常。15、滅火器。檢查壓力、重量是否符合要求，噴管有無破損，檢查外觀有無明顯銹蝕，推車式滅火器需檢查行駛機件是否靈活，伸展膠關(guān)有無破損。16、消防通道。檢查通道是否暢通無阻，無任何物品堵塞。施工用電安全。檢查是否有超負荷用電。不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。17、氣體滅火系統(tǒng)。檢查控制器電源是否正常，停電時能否自動切換備用電池供電，氣瓶連管情況如何，聯(lián)動裝置電源是否正常，檢查控制面板的各開關(guān)、指示燈的功能是否正常。18、施工用電安全。檢查是否有超負荷用電，不規(guī)則的電源走線，施工現(xiàn)場的防火措施是否符合要求。19、計算機。檢查是否和聯(lián)動主機