1、 SHAPE * MERGEFORMAT 房地產的的商業(yè)模模式萬通集團團的董事事主席馮馮侖主持人： 下下面要為為我們進進行講解解的是萬萬通集團團的董事事主席馮馮侖先生生。馮侖侖先生畢畢業(yè)于西西北大學學，并獲獲得西北北大學的的經濟學學學士學學位，119844天他畢畢業(yè)于中中國中央央黨校，獲法學學士學位位，那么么他是萬萬通實業(yè)業(yè)集團董董事局主主席。下下面有請請馮總就就房地產產收購與與重組進進行講解解。馮侖： 剛才我我走到門門口，聽聽到介紹紹，這個個介紹就就像我來來找同方方大廈一一樣，很很難找到到的，而而這個介介紹也是是曲里拐拐彎大家家都不知知道我是是干什么么的。然然后我發(fā)發(fā)現這個個介紹也也是歷史史

2、轉型時時候特殊殊的介紹紹方法，要是在在二十年年以前肯肯定說我我是貧農農，二十十年以后后介紹就就是辦過過什么企企業(yè)，所所以我覺覺得這個個很有意意思。 今天是是跟大家家一起分分享一下下我們的的一個研研究心得得，這個個心得和和剛才的的介紹也也有點不不一樣，我不是是講企業(yè)業(yè)重組這這些事情情，是重重點介紹紹一下我我們最近近的一個個研究，就是關關于房地地產公司司的商業(yè)業(yè)模式。 為什么么要講這這個商業(yè)業(yè)模式呢呢？大家家會理解解，地產產公司中中，大家家談到最最多的一一個行為為方式呢呢，大概概是三個個詞，第第一是機機會，這這有一塊塊地，這這機會好好，中國國這偉大大，那偉偉大，然然后這個個也漲價價，那個個又遷政政

3、府，新新區(qū)又挪挪到哪兒兒，這兒兒又怎么么著。第第二個詞詞就是關關系，我我和市長長什么姑姑又有什什么關系系，他們們甚至還還有什么么曖昧關關系，所所以這一一定能搞搞定。第第三個事事就是搞搞定然后后就是利利益。那那么我們們試想在在中國目目前的地地產公司司，基本本上內心心世界都都是這樣樣運作和和想事情情，那么么這樣是是一個什什么東西西呢？接接下來的的價值觀觀就是盜盜賊心態(tài)態(tài)不是陽陽光心態(tài)態(tài)。因為為你首先先想到的的是機會會，機會會是公共共的，但但是關系系是私人人的，是是曖昧的的，然后后搞定，是不能能拿到臺臺面上來來的，于于是搞定定以后的的結果，你所掙掙的錢又又沒有辦辦法和大大家說的的，于是是外人就就認為

4、你你道德上上有問題題，叫做做比如說說包工頭頭行賄，房地產產公司都都很黑有有暴利，因為你你說不清清楚你收收益額是是多少，你凈資資產是多多少，收收益率多多高，都都說不清清楚，也也不敢說說，那么么你和誰誰有什么么關系，搞定什什么，那那么你也也不敢說說，私下下里可以以說，那那么公開開說就把把人家賣賣了，那那么公司司的價值值觀就出出現了問問題。 那么這這件事情情又不可可以拷貝貝，換一一個人就就不對了了，機會會是公開開的，關關系可是是私人的的，而要要把這個個關系由由生人變變成熟人人，你才才能做后后面的交交易，所所以在中中國熟人人之間才才做交易易，生人人是不作作，親人人之間才才不能分分你我。所以人人家現在在

5、開玩笑笑說理想想和米盧盧是零距距離心靈靈對話，那么零零距離怎怎么心靈靈對話，那么就就叫做負負距離心心靈對話話，那么么就是說說非常親親密才有有心靈對對話，那那么心靈靈對話是是包括利利益的交交換。所所以跨地地區(qū)就得得死，這這件事情情今天這這個人在在的時候候，機會會是相同同的，關關系不同同了，你你這個公公司又死死了，于于是我們們才會出出現這么么多公司司最后公公司很難難做大，然后很很多公司司就陷入入爛市里里面不可可自拔，然后今今天這個個進去了了，明天天那個出出來，然然后放人人的撈人人的，就就做這個個事，今今天誰又又被查了了，所以以這就是是我們目目前出現現的現象象。 在房地地產公司司里面講講得最多多的是

6、機機會、關關系、搞搞定。然然后在IIT行業(yè)業(yè)講得最最多的是是商業(yè)模模式、管管理團隊隊，還有有激勵機機制什么么期權，你會發(fā)發(fā)現這兩兩件事情情為什么么這么大大差別呢呢？也就就是說為為什么在在IT行行業(yè)會出出現一種種完全靠靠自己就就能夠拿拿到很多多錢，一一個商業(yè)業(yè)計劃書書就可以以拿到很很多錢，而且掙掙了錢，田素寧寧掙的錢錢都是陽陽光狀態(tài)態(tài)，他靠靠的錢都都是公開開的掙，那么網網易有多多少錢，張朝陽陽有多少少錢，王王志東有有多少錢錢，那么么大家都都知道。那么最最近我們們工商局局查中國國的首富富，都是是搞房地地產的，得出一一個很不不愉快的的結論，個人都都不交稅稅。于是是有關領領導就說說這件事事情，首首富里

7、面面1000家有225家是是做房地地產的，甚至有有一些間間接做的的還更多多，那也也就是說說，有很很多是不不陽光的的事情。所以，現在我我們才看看出來這這樣一個個問題，也就是是說我們們目前房房地產公公司的營營銷方式式是不可可能把公公司做到到，你想想盜賊能能成為億億萬富翁翁嗎？能能成為國國際性企企業(yè)嘛，那么別別人都不不能模仿仿和拷貝貝的事情情能連續(xù)續(xù)成長嗎嗎？成長長不了，所以這這些企業(yè)業(yè)做不大大，所以以這些企企業(yè)一個個錯誤犯犯了，結結果用第第二個錯錯誤掩蓋蓋，比如如說項目目套牢了了，已經經錯了，然后就就上市公公司，然然后上市市公司編編個假故故事圈錢錢，然后后這個錯錯誤不行行了，然然后上市市公司賣賣給

8、別人人，再去去騙一道道。 我最后后親身經經歷過有有一個朋朋友這樣樣的故事事，所以以在一個個企業(yè)當當中，我我認為房房地產公公司，商商業(yè)模式式是一個個非常重重要的問問題，如如果你不不能有一一個清晰晰、健康康、成長長、陽光光的商業(yè)業(yè)模式，你這個個企業(yè)不不可能成成長，而而這個企企業(yè)一定定就像現現在這樣樣，很多多故事沒沒有意義義，就是是說個人人快活了了，社會會也看不不到一個個很好的的企業(yè)，所以我我今天跟跟大家要要分享，就是我我們花了了一年多多時間，包括和和清華大大家做研研究的時時候，還還有國外外很多大大的研究究機構一一塊研究究的一個個商業(yè)模模式的問問題。那那么，時時間關系系，我都都是簡單單提示一一下。

9、商業(yè)模模式大概概分成兩兩類，一一類叫做做開發(fā)的的模式，一類就就是非開開發(fā)模式式，那么么開發(fā)的的模式呢呢，有分分成三種種，那么么我先說說一下，大家誰誰能回答答清楚，什么叫叫房地產產開發(fā)？這五個個字，我我想所有有人想一一句話說說清楚這這件事情情是說不不清楚，但是世世界上恰恰好很有有意思，最好的的公司必必須是自自己一句句話說清清楚，別別人一眼眼看得懂懂，但是是用我這這個話來來衡量全全世界的的公司就就是，聯聯想是一一句話就就說清楚楚，別人人都看得得懂，可可口可樂樂誰不懂懂嗎？如如果說難難得，穆穆隨中做做的公司司，那么么他做了了半天沒沒有說清清楚，那那么別人人也看不不懂。那那么房地地產公司司大家知知道的

10、是是機會、關系他他們搞定定了，那那么這些些東西等等于你不不可能有有好公司司出現。 那么從從文字上上來看，房地產產開發(fā)，房產還還是地產產？你也也不知道道，方正正是房中中有地，地中有有房，房房離不開開地，地地中長房房子。但但是實際際上我們們很多房房地產開開發(fā)公司司大量的的利潤根根本是來來自于房房子，大大量的利利潤是搞搞定和利利用土地地制度的的缺陷，拿到的的，比如如說這塊塊地現在在是協(xié)議議轉讓，你又認認識某領領導，現現在地價價比較便便宜，你你交一點點錢，然然后占住住了，然然后耗了了三年沒沒開發(fā)，土地增增值了，要么你你賣給下下面炒家家，然后后你自己己開發(fā)賺賺稅收，那么實實際上你你最后賺賺了是地地錢，你

11、你一沒有有品牌，二沒有有固定客客戶，房房子是沒沒有增值值的，而而且建安安成本大大家是固固定的，差距就就是在土土地的利利潤上。 現在土土地的制制度是國國家所有有、單位位支配、臺下交交易，那那么基本本上臺下下交易就就是解決決利潤的的問題，所以你你的利潤潤大量的的來自于于地，所所以所謂謂房地產產開發(fā)實實際上就就是一個個公關公公司去拿拿土地就就能賺錢錢。 那么什什么叫開開發(fā)呢？誰用一一句話可可以說清清楚何為為開發(fā)？問世間間何為開開發(fā)，直直叫人生生死相許許，大家家都天天天開發(fā)，大到西西部開發(fā)發(fā)，小到到科研開開發(fā)，什什么腦力力開發(fā)，實際上上開發(fā)也也是個含含糊的概概念，開開發(fā)不是是制造，制造是是按照一一種固

12、定定的流程程、標準準的尺寸寸重復拷拷貝，連連續(xù)成為為，大規(guī)規(guī)模成為為，所以以批量越越大，單單價越低低，那么么開發(fā)是是什么呢呢？西部部大開發(fā)發(fā)，美國國中部開開發(fā)，現現在中國國西部開開發(fā)，開開發(fā)就是是由無值值到有值值的驚險險跳躍，由無到到有，由由未知到到已知，現在開開發(fā)房地地產的現現狀都是是由無知知到有知知，就是是賭博，老百姓姓簡單理理解就是是開發(fā)，所以房房地產開開發(fā)本身身商業(yè)模模式這55個字就就注定了了你自己己是糊里里糊涂的的事，每每件事都都瞎賭，那么在在這里面面我們細細分看出出規(guī)律來來，我們們就看出出有三種種模式，把它看看得清楚楚一點： 第一種種模式就就是沃爾爾瑪的模模式，就就是在城城鄉(xiāng)結合合

13、部標準準化的拷拷貝、作作業(yè)、擴擴張，這這個我估估計昨天天王石王王總不知知道講的的什么話話題，大大家我想想萬科就就是這種種模式，所以也也可以叫叫萬科模模式。大大家仔細細看，萬萬科差不不多走了了19年年的歷史史，萬科科地產的的歷史是是第一階階段跟咱咱們在座座現在很很多公司司一樣，叫做全全國、全全方位、各品種種全面開開發(fā)，有有寫字樓樓、有商商場，錦錦州有、北海有有、上海海有，一一共144個城市市，北京京有，然然后有寫寫字樓、有賓館館、有住住宅，這這是第一一階段。這一階階段，后后來調整整，調整整收縮到到4個城城市，品品種就調調整成城城鄉(xiāng)結合合部，城城市花園園，這一一段調整整也花了了五六年年時間，以至于

14、于到現在在，比如如說武漢漢原來的的商場，現在又又在把它它拆了，重新做做成公寓寓了，這這還在調調整，包包括俊園園原來是是寫字樓樓又調成成公寓等等等，這這個調整整到現在在，嚦嚦嚦拉拉的的，900已經經結束了了，但還還有一點點還在做做，這就就是調整整到單一一產品、固定區(qū)區(qū)位、目目標客戶戶群非常常集中，中產階階級，這這是他的的調整。從去年年開始，這個商商業(yè)模式式成熟了了，開始始大規(guī)模模的拷貝貝，那么么我最近近也看了了萬科的的一些項項目，我我認為他他已經非非常成熟熟的一個個模式，就是目目標人群群是中產產階級，然后城城鄉(xiāng)結合合部成片片規(guī)模的的住宅，新的市市區(qū)、市市鎮(zhèn)，然然后產品品一級一一級升級級換代，內部

15、的的資源控控制到全全部都是是獨資，沒有合合資企業(yè)業(yè)，總部部控制所所有的規(guī)規(guī)劃、財財務、人人力資源源，土地地的獲得得一律市市場化。 所以大大家老是是在想，你們光光看到王王石在瀟瀟灑，我我不知道道大家研研究過沒沒有，為為什么他他能這樣樣？為什什么他這這樣子企企業(yè)的房房子買的的還哄搶搶，他也也不搞定定，我跟跟他接觸觸非常多多，他不不搞定，他跟我我們在一一起從來來沒有說說搞定誰誰，跟銀銀行吃飯飯非要什什么，他他也沒有有什么特特權背景景，他也也沒有什什么特殊殊關系，說跟誰誰又怎么么著，但但是你想想他怎么么能做的的，而且且他去年年做成了了中國第第一，去去年賣了了30多多億，最最后你發(fā)發(fā)現出現現一種狀狀況，

16、不不搞定，不通過過這個最最后反而而做成了了大企業(yè)業(yè)了，為為什么？就是因因為他商商業(yè)模式式非常清清晰，已已經跟類類似ITT行業(yè)一一樣，目目標客戶戶群很清清楚，做做的產品品非常單單一，資資源非常常集中在在那地方方，然后后土地獲獲得是投投標拍賣賣，用不不著搞這這些，然然后產品品靠自己己的研發(fā)發(fā)，銷售售靠品牌牌，他搞搞定誰？然后的的他一切切都市場場化，那那么成為為市場上上的最受受歡迎的的公司，那么需需要錢我我就增發(fā)發(fā)新股，那么最最近發(fā)了了20億億可轉債債，那么么最后發(fā)發(fā)B股，然后香香港上市市，那么么就是這這些玩意意兒，他他不需要要誰。于于是前一一段發(fā)可可轉債，有幾十十家公司司在報批批，都在在公關，那么

17、我我們前一一段我們們和王石石在非洲洲玩，那那么最后后打電話話告訴他他批了，他說批批就批了了，那么么他每年年交兩億億多稅，那么這這個模式式他內部部的基礎礎就非常常扎實，總部的的資源非非常集中中，然后后良性市市場力量量固定的的關系，然后產產品非常常的精致致，然后后作業(yè)拷拷貝非常常流程化化，那么么現在我我們?yōu)槭彩裁床荒苣芸鐓^(qū)域域化經營營呢？你你現在是是通過某某人搞定定了某一一個領導導，那么么然后組組建了一一個項目目公司，那么搞搞定的人人不能把把他炒了了，那么么用他當當項目經經理，那那么他再再找銀行行借錢，那么最最后他為為什么不不當老板板？他為為什么還還在那兒兒當經理理，一個個月拿幾幾千塊錢錢工資，那

18、么他他最后一一定會給給你鬧點點事。那那么萬科科在以前前也是這這樣的，比如說說城市花花園前面面鬧事，那么城城市花園園前面叛叛將、逃逃兵，那那么所以以萬科現現在已經經沒有這這樣的，全部是是全資公公司了，萬科是是什么？拍賣拿拿他的地地，然后后公司內內部招標標，競爭爭上崗，誰去成成都當老老總，然然后人力力資源部部考評行行了，直直接任命命就去了了，這時時候地已已經在這這兒了，地在這這兒以后后，接下下來規(guī)劃劃，萬科科整個系系統(tǒng)能他他有個內內部網絡絡的系統(tǒng)統(tǒng)，在網網上恩大大家都可可以討論論，怎么么來規(guī)劃劃怎么做做，集全全集團的的力量最最后把規(guī)規(guī)劃做好好，做好好以后招招標開工工，然后后整個的的采購集集團有一一

19、部分統(tǒng)統(tǒng)一集中中才就，你想這這就是項項目經理理，把這這個項目目集中做做細就完完了，所所以這種種情況下下就是一一種模式式。他現現在已經經能夠像像沃爾瑪瑪一樣全全中國拷拷貝進入入一個城城市，那那么現在在又進入入另外一一個城市市，不需需要搞定定誰，他他只需要要作經濟濟測算，人均GGDP比比如說一一千美元元以上這這個城市市我就可可以進了了，這就就完了，然后1100萬萬以上的的人口人人均GDDP1000美元元以上我我就可以以投資了了，這就就進入一一種非常常理性的的管理，這就是是萬科最最核心的的競爭力力。還不不是物業(yè)業(yè)管理，物業(yè)管管理都在在學，所所以大家家知道萬萬科今年年大概要要有600億的銷銷售，王王石

20、5月月份又要要去非洲洲了，那那么我說說你去那那么多，他說不不影響。 第二種種模式是是百貨公公司模式式，現在在是各種種大公司司的模式式，比如如在北京京，現在在的華潤潤置地，以前的的華遠，就是東東南西北北都有，高中低低檔都有有，產品品是寫字字樓、商商場、住住宅都有有，那么么就像百百貨公司司一樣，從電腦腦到針線線產品都都賣，那那么跨地地區(qū)不成成功，在在某一個個城市也也成功，因為他他可以規(guī)規(guī)避到超超大規(guī)模模城市當當中的區(qū)區(qū)位風險險，產品品替代性性的機會會風險。 比如說說這段寫寫字樓好好，正好好有一個個寫字樓樓，住宅宅不行，那么寫寫字樓賣賣了，那那么過一一段住宅宅好了，那么寫寫字樓不不好，那那么住宅宅賣

21、了。那么但但是跨地地區(qū)的百百貨公司司全國的的地產公公司沒有有成功的的，這是是一種模模式。這這種模式式的管理理體制上上比較復復雜，那那么體制制復雜到到什么程程度？基基本上是是我們說說的集團團管理，或者叫叫做一種種總公司司體制，那么萬萬科這個個博士他他基本上上是矩陣陣式的網網絡式的的管理，橫向的的全部都都是事業(yè)業(yè)部，縱縱向是利利潤中心心執(zhí)行的的一個機機構，都都是地方方公司。但是，總公司司體制也也就是說說這種百百貨公司司制，公公司體制制比較亂亂，特別別是國營營的從城城建轉過過來的這這種所謂謂這種公公司，大大部分都都是百貨貨公司式式、集團團式管理理，所謂謂我們總總公司的的，這種種公司在在一個地地區(qū)暫時

22、時還行，但是實實際上未未來也有有很大問問題。這這是一個個模式。 第三個個模式，就是專專門店的的模式，這是萬萬通這兩兩年致力力于的一一種商業(yè)業(yè)模式，在開發(fā)發(fā)領域萬萬通致力力于的一一種模式式，你有有普通的的桑塔納納，也有有賣比如如說寶石石捷，寶寶馬這樣樣的，和和萬科模模式沒什什么區(qū)別別，但是是只是產產品類型型不同，我們做做的都是是一萬以以上的這這種高級級的住宅宅，我的的量套數數不多，營業(yè)額額可能很很大，可可能我一一套就是是兩百萬萬以上，我算了了一下，萬科這這一套房房的目標標人群基基本上在在5080萬萬的為多多，那么么萬通現現在的客客戶一套套平均在在15002000萬的的最多這這個客戶戶，所以以這就

23、是是一個差差別。其其余的沒沒有差別別，管理理上應該該都是一一樣的。 那么萬萬通做這這種專門門店模式式、精品品店模式式，他并并不是以以大量的的客戶為為依據的的，但是是它是以以單價非非常高的的客戶為為訴求的的，這樣樣的話，也做了了一個區(qū)區(qū)隔，所所以這三三種店在在市場上上都能活活，但是是百貨公公司受到到挑戰(zhàn)是是越來越越大，要要么你便便利店，要么是是專賣店店、精品品店，要要么是沃沃爾瑪這這種大超超市，你你發(fā)現這這也是零零售業(yè)的的業(yè)態(tài)，但是地地產公司司這三種種模式都都可以選選擇，當當然大家家也可以以總結一一些其他他的模式式，但是是不管怎怎么樣你你都發(fā)現現這些模模式都有有一個要要求，第第一個你你的訴求求非

24、常清清楚，第第二個產產品單一一，要能能夠商業(yè)業(yè)模式連連續(xù)靠別別，一個個商業(yè)模模式要可可以連續(xù)續(xù)拷貝，別人也也能學，第二個個你內部部資源可可以很好好的配合合，集中中使用，而避免免比如說說今天我我搞定這這個城市市，明天天我搞定定那個城城市，我我前面搞搞定的都都沒有用用，因為為這個城城市得重重新來過過。就像像我一個個朋友在在一個城城市做最最大的地地產公司司，他算算了一下下，他做做了十多多年，他他說做了了十年的的話，大大概我們們公司酒酒的消費費量大概概在100噸左右右，以一一個人主主力在外外邊搞定定這些社社會能力力，一天天一個人人喝一斤斤酒，一一年喝2200天天吧，現現在我們們有效工工作日是是2200

25、多天，那么就就一天自自己喝一一斤酒，還不算算請人家家喝，你你陪人家家總得喝喝點，那那么一年年是2000斤，2000天2000斤，10年年是20000斤斤，20000斤斤就一噸噸多，將將近一噸噸酒，那那么這個個情況下下，你算算一下，當然你你這波人人喝完了了你換個個城市得得從頭喝喝，所以以你的競競爭力是是沒有積積累的，你沒有有辦法自自我拷貝貝的，你你今天做做的是商商場，要要跟這一一群人搞搞定，過過兩天你你又做寫寫字樓了了，又是是另外一一種關系系，你想想你又不不能拷貝貝，所以以萬科為為什么產產品不斷斷進步，他的客客戶是同同質化的的，他一一年幾千千個這種種中產階階級，所所以對中中產階級級這種細細微的需

26、需求他已已經能掌掌握了，所以他他的產品品做的和和我們一一般的產產品來說說，差距距不在形形似，現現在我們們的產品品之間形形的同構構性非常常容易學學，就是是形相近近都是相相近的，但是萬萬科在形形之上他他還慢慢慢有神了了，就是是中產階階級那個個神有了了，然后后最終會會有那個個韻，所所謂豐韻韻是什么么呢？閉閉著眼睛睛聞都能能聞出來來，這叫叫韻，不不需要那那么直截截了當的的看到那那些外在在的東西西，你憑憑心靈能能感覺到到很多東東西就是是韻，所所以氣韻韻，那么么人和人人之間的的差別不不在于外外在的差差別，一一百多斤斤的肉的的差別不不多，那那么差別別就在外外來的場場、氣、韻、神神，那么么萬科已已經做到到了中

27、產產階級的的氣韻神神都掌握握住了，那么所所以他的的產品一一但發(fā)功功做出來來的產品品，中產產階級馬馬上就聞聞風而動動，然后后奔走相相告過去去了，所所以越做做越順。 當然我我們現在在這種比比如說商商業(yè)模式式不清楚楚，百貨貨公司式式，什么么都弄，你發(fā)現現你老是是形似，商場就就是這樣樣，最后后神韻一一點都沒沒有，你你每一件件都是新新手做新新事。所所以我覺覺得大家家如果在在開發(fā)公公司里面面繼續(xù)做做，我覺覺得要選選一種商商業(yè)模式式，這是是對公司司最重要要的，你你如果不不能選擇擇一種自自己合適適的商業(yè)業(yè)模式，這公司司的成長長就會打打折扣。這是第第一個問問題。 第二個個問題，是非開開發(fā)的模模式，也也就是跟跟房

28、地產產這個行行業(yè)相關關的贏利利模式，還有66種模式式，前面面講了有有3種模模式，非非開發(fā)還還有6種種模式。 一種就就是經營營的模式式，物業(yè)業(yè)經營模模式，物物業(yè)經營營模式我我們現在在跟香港港置地合合作，香香港置地地就是這這樣，他他做一個個產品，然后自自己持有有，然后后收租，那么這這種模式式都是什什么企業(yè)業(yè)會適合合呢？這這種家族族公司、私人公公司，就就是特別別有錢的的世界上上的大家家族，在在全世界界的一些些著名的的城市和和著名的的街道的的一些標標志性的的物業(yè)全全部控制制在全世世界從荷荷蘭人開開始以來來的三四四百年的的這些沉沉淀下來來的全是是最富有有的家族族和私人人，大量量的都采采取這種種模式，就是

29、說說擁有很很好的物物業(yè)，然然后收租租經營，香港置置地一年年5億美美金的租租金，這這個家族族背景是是誰？是是怡和家家族，就就是18840以以來搜刮刮我們的的帝國主主義其中中和這個個有關系系，就是是議和家家族就是是東印度度公司，他已經經有1110年的的歷史，去年我我們成立立10周周年的時時候他們們來，他他們大班班和我們們吃飯，不驚異異看到我我們襯衫衫上印的的萬通是是10年年，他就就說我在在你后面面要加1100年年，所以以你想他他這種家家族和商商業(yè)模式式是非常常成功的的，那么么比如說說中國的的首富我我想到第第二、第第三代以以后慢慢慢都會變變成這樣樣，所以以這種商商業(yè)模式式它的好好處就是是穩(wěn)健、隱蔽、

30、財產繼繼承容易易，另外外不會貶貶值，非非常穩(wěn)定定，就是是我們說說比如到到舊金山山你會發(fā)發(fā)現，在在舊金山山最好的的一組建建筑是洛洛克非落落的家族族，你到到紐約原原來世貿貿中心曼曼哈頓這這一帶華華爾街的的這些建建筑很多多都是私私人家族族持有的的。那么么我們說說的這個個經營模模式主要要是以收收租為目目的。 那么跟跟這個模模式相關關派生出出來的模模式是類類似的，不是私私人家族族所有，但是不不斷的配配合去做做純粹物物業(yè)去收收租的，比如說說沃爾瑪瑪全美國國開店，就有一一家物業(yè)業(yè)公私合合他配合合，那么么你走到到哪兒沃沃爾瑪有有一個標標準，然然后成本本是多少少，然后后他一租租二十年年，然后后這個物物業(yè)公司司去

31、投資資，投資資完了租租給他，簽200年合約約，這也也是一種種物業(yè)經經營的模模式，我我就跟著著這些全全世界或或者全中中國開連連鎖店的的，和他他形成戰(zhàn)戰(zhàn)略伙伴伴，這個個大家發(fā)發(fā)現也是是可拷貝貝，你自自己可以以拷貝自自己。另另外商業(yè)業(yè)模式很很簡單，越做越越精，你你比如說說給沃爾爾瑪做你你可以計計算，每每一根梁梁是多少少錢，你你都可以以計算然然后做下下去。 比如說說北京華華聯，他他專門搞搞了一幫幫朋友做做了一個個物業(yè)投投資公司司，這個個公司和和他是平平行走的的，談走走到哪兒兒然后需需要的物物業(yè)都是是由物業(yè)業(yè)公司投投資，投投資之后后他也租租10年年，然后后都這樣樣走下去去。那么么現在沃沃爾瑪在在跟萬科科

32、談，那那么希望望萬科所所有的社社區(qū)都有有沃爾瑪瑪，那么么希望萬萬科做物物業(yè)，然然后租他他的店，這是一一種物業(yè)業(yè)的經營營模式。 第二種種模式就就是土地地開發(fā)模模式，就就是把房房屋和土土地分開開，你只只做地，這種商商業(yè)模式式也是可可以自我我拷貝的的，你每每天做吧吧。那么么在房屋屋和土地地開發(fā)中中間做得得比較成成功的和和大家比比較注意意的就是是路嘉嘴嘴，那么么路嘉嘴嘴他主要要是賣地地，他一一年房屋屋銷售五五六個地地，他主主要是賣賣地。那那么所以以全世界界都有這這樣的公公司，專專門經營營土地，利用政政策和城城市規(guī)劃劃的變化化，然后后適當的的買進一一些土地地，買進進土地以以后，把把它重新新規(guī)劃，包裝成成

33、項目，最后賣賣掉，你你這產品品就是地地，你也也不做房房子了，至于那那個房子子蓋成什什么樣，那是后后面一家家。在美美國，由由于整個個的這樣樣一個進進步的變變化，現現在多數數土地開開發(fā)商和和房屋供供應商是是分離的的，大家家試想在在中國，為什么么地產公公司做不不大，你你說你十十年公司司才做幾幾個項目目??？為為什么呢呢？在北北京一個個項目如如果是330萬平平米以上上，我相相信你要要不做七七到十年年是做不不完的，你要做做這么長長時間，你的財財務過程程你仔細細算一下下，你557年年，710年年正好是是一個經經濟周期期，就是是由簫條條到繁榮榮整個一一個周期期，四個個環(huán)節(jié)都都要走完完，那么么在這個個經濟周周期

34、當中中你肯定定已經死死掉了，時間太太長。萬萬科城市市華遠到到北京已已經做了了9年了了，最后后的決算算還沒完完，雖然然一期一一期在做做，但是是最后還還沒有完完。我們們做新欣欣家園這這幾個項項目都是是10年年至少，那么新新城國際際的項目目我們現現在已經經做了66年多了了，再做做5年就就是111年，肯肯定是這這樣的，這是在在北京非非常正常常的。那那么而這這個過程程經濟周周期打擊擊非常大大，那么么現在在在美國已已經分離離出來，土地開開發(fā)商我我只做三三年，那那么我把把土地分分成一塊塊一塊，賣給建建房子的的，有的的人買55塊，有有的人買買8塊，那么各各自干各各自的，我就賣賣土地。土地開開發(fā)的商商業(yè)模式式是

35、一個個非常好好的模式式，所以以也許在在座的很很多公司司把你的的生意簡簡化一下下，你就就做土地地開發(fā)，你不是是關系多多嘛，你你就不要要去研究究房子了了，別老老是又研研究房子子、又研研究土地地，這一一個公司司你想你你把你的的財務周周期放到到7年好好還是22年好？當然財財務周期期越短越越好，你你風險小小，銀行行借這個個錢才11年，你你一個項項目要擱擱7年，你還不不早死了了，又不不能像萬萬科一樣樣資本市市場還有有良性的的互動融融資，你你搞了一一個銀行行好不容容易搞定定1年期期的，房房子還沒沒有賣出出去，銀銀行行長長被抓了了，那么么就要查查你的貸貸款，那那么就算算你一切切順利，那么你你經濟周周期來了了，

36、那么么你房價價下進了了，你房房子賣不不出去你你怎么辦辦。 廣州前前10位位的房地地產公司司平均負負債率在在80以上，都這樣樣，所以以說負債債率高，開發(fā)周周期長，你又要要研究地地，又要要研究房房子，你你肯定是是不容易易成功的的，所以以如果你你只研究究地，你你就做土土地生意意，你就就做地產產商，而而不是做做房地產產開發(fā)商商，你就就簡單了了。所以以，這種種商業(yè)模模式應當當說在市市場上是是很容易易活下去去的。而而且，管管理非常常簡單，大家知知道，你你買一塊塊地，需需要管理理的強度度很小，但是你你要蓋房房需要管管理的鏈鏈條很長長，因為為你拿到到土地以以后，如如果按照照協(xié)議轉轉讓，你你最重要要的是把把這些

37、關關系維持持住，把把這個權權政保住住，另外外銀行不不要逼你你，剩下下的事你你就每天天睡覺，土地增增值，你你就在地地上種莊莊稼、養(yǎng)養(yǎng)牲口，不影響響你土地地價值，規(guī)劃只只要是明明確的，其實管管理很簡簡單，對對于這些些沒有管管理耐心心的人來來說，其其實土地地是非常常好的生生意。你你要定位位成開發(fā)發(fā)公司，你又是是地又是是房，你你想你公公司管理理非常復復雜，所所以這是是第二種種非傳統(tǒng)統(tǒng)的開發(fā)發(fā)公司模模式。 第三種種就是房房屋制造造公司，也就是是房屋供供應商這這種模式式，那么么就我剛剛才說的的，有一一種公司司的商業(yè)業(yè)模式就就只做房房屋，地地我不管管，這種種模式在在日本的的制造業(yè)業(yè)里頭，像大和和房屋、基水，

38、現在包包括日本本鋼鐵都都做了，現在日日本鋼鐵鐵做了很很多鋼結結構很好好的房子子，現在在和北新新建材合合作，那那么北新新建材就就是只做做房屋，大陸還還有什么么德盛洋洋房。那那么在美美國也是是，在澳澳洲、加加拿大很很多這樣樣的公司司，所以以我們原原來不知知道，都都說房地地產交流流，一去去看，你你們那事事我都不不懂，我我就是弄弄房子的的，我就就做房子子，我就就在那兒兒買5塊塊地蓋三三棟房子子賣給人人家，反反正地都都規(guī)劃好好了，掛掛著牌子子，我覺覺得這地地好，買買一塊，然后我我覺得好好就買兩兩塊，然然后蓋完完了就賣賣掉。那那么日本本大和就就是我給給你做房房子，那那么至于于那個地地和我沒沒關系，你自己己

39、找。所所以這種種模式大大和一個個獨立住住宅的產產品，一一年的銷銷售額3300多多億人民民幣，他他是跟可可口可樂樂一樣工工業(yè)化生生產，所所以這也也是一種種商業(yè)模模式，而而這種商商業(yè)模式式我覺得得未來大大陸像北北新建材材現在走走的這個個路子也也可能成成功，也也簡單，就做房房子，所所謂商業(yè)業(yè)模式實實際上回回答起來來非常簡簡單，你你要回答答的問題題就是是是什么，干什么么，怎么么干，就就是這些些基本問問題，你你說我是是房子，房屋供供應商，我做哪哪個檔次次的房屋屋，是獨獨立式的的，還是是復合式式的，如如果我用用機器做做還是用用網絡營營銷，還還是我現現場試作作業(yè)等等等，等等等你無非非回答這這些問題題，最后后

40、成本是是多少，營銷怎怎么控制制，團隊隊怎么配配合，把把這種營營銷模式式捋一下下。那么么第三種種模式就就是房屋屋供應商商模式，就做房房屋供應應商品之之。 第四種種模式就就是專業(yè)業(yè)投資公公司模式式，專業(yè)業(yè)投資公公司模式式也就是是美國有有一家現現在上市市的最近近表現很很好的一一個房地地產的公公司，就就是專業(yè)業(yè)投資公公司，上上面是一一個投資資控股公公司，下下面有散散狀的有有三個系系統(tǒng)，一一個系統(tǒng)統(tǒng)是公寓寓的投資資和經營營出租，另外一一個系統(tǒng)統(tǒng)是寫字字樓的投投資和出出租，他他有3770多幢幢寫字樓樓，第三三個有配配合前兩兩個系統(tǒng)統(tǒng)的營銷銷、服務務整個的的這樣一一套機構構，那么么他一年年的營業(yè)業(yè)額是225

41、億美美金，在在全世界界算是最最大的上上市的地地產公司司了，在在美國，那么這這種模式式非常清清晰，他他是投資資公司，母公司司這部分分是個投投資主體體不是利利潤公司司，他跟跟房子沒沒關系，他只是是在選擇擇我投在在哪兒個個產品上上，但是是他投資資的領域域不會投投到金融融、飲料料、保健健品，他他只在房房有關的的領域，所以他他開發(fā)很很小，他他也做一一點開發(fā)發(fā)，但是是做得很很小，主主要就是是投資、物業(yè)經經營和出出租，然然后他股股票漲得得很好，他一年年租金也也將近55億美金金，他的的總收入入是255醫(yī)，所所以這樣樣一個公公司，那那么就叫叫做投資資公司，這種投投資公司司到亞洲洲以后，我也看看到一些些投資的的公

42、司，比如說說我認識識一個臺臺灣著名名的老板板，他這這個投資資更瀟灑灑，他是是私人家家族投資資公司，但是他他只投資資在房地地產領域域，跟我我說公眾眾的上市市投資公公司還不不一樣，他每天天主要的的工作是是聽歌劇劇，與世世界主要要領袖聊聊天，然然后世界界政治經經濟專家家分析世世界形勢勢，開始始我們老老不懂，說你做做房地產產天天這這么轉悠悠，那么么怎么做做呀？他他說我們們這就是是生意，他有一一段想收收購我們們萬通，他說你你萬通有有多少人人？我說說整個我我們是1150多多人，那那么他說說你這么么多人？我155個人就就能做。他說我我所謂的的總公司司投資主主體就是是十幾個個人，我我是投資資公司，我是私私人，

43、我我也不需需要出名名，比如如說柬埔埔寨紅森森當權了了，戰(zhàn)爭爭結束和和平之前前，我已已經分析析了亞洲洲形勢，我要判判斷這個個和平是是持久的的繁榮和和平，還還是暫時時的軍政政府過兩兩天又要要政變？如果他他是長期期所有專專家告訴訴我，這這個政權權可以支支撐比如如說510年年，經濟濟會繁榮榮、會復復蘇，我我就知道道，我就就到金邊邊買一塊塊地，為為什么？這個時時候沒人人敢去，對紅森森的長期期預期不不清楚，他說我我買塊地地，買塊塊地以后后我就玩玩去了，然后弄弄兩個規(guī)規(guī)劃師做做產品研研究的，做規(guī)劃劃，他就就慢慢規(guī)規(guī)劃著，規(guī)劃到到什么時時候呢？規(guī)劃到到柬埔寨寨經濟開開始繁榮榮了，他他說我這這兒已經經產品研研究

44、了兩兩三年了了，很細細了，土土地也增增值了，這個時時候我就就把房子子賣了，賣了我我就走了了，他說說第二輪輪我不會會做了，因為第第二輪高高了。他他就是說說我在一一個周期期的低點點價格低低價買到到一個土土地，然然后我做做詳細的的產品研研究，最最后繁榮榮的高位位把他賣賣出去，然后他他說這時時候，比比如說科科索沃要要打仗了了，我再再看看這這個地方方有沒有有機會，沒有機機會他要要打一陣陣我就不不玩了，然后發(fā)發(fā)現977要回歸歸了，他他就說告告訴我，他說他他發(fā)現997回歸歸以后，深圳和和香港怎怎么樣，然后馬馬上在深深圳買了了塊地，所以這這一輪最最好的時時候深圳圳繁榮的的時候就就賣完了了，又走走了，那那么第二

45、二輪他再再弄就是是高價買買地了。那么他他說我就就在全世世界這么么玩根本本不累，然后他他搞經濟濟政治學學家然后后給他分分析，經經濟政治治穩(wěn)不穩(wěn)穩(wěn)定，他他每個地地方做一一件事，然后就就走，而而且很利利索，然然后他不不需要很很多的人人，然后后我這十十幾個人人就幫我我安排投投資籌錢錢，然后后現金少少了我少少投點，多了我我多投點點，然后后我全世世界找規(guī)規(guī)劃師、建筑師師，比如如說柬埔埔寨東南南亞熱帶帶誰做得得好，我我也知道道，找一一個人幫幫著規(guī)劃劃就完了了，產品品也不太太差，然然后我就就這么玩玩，這個個人是美美國波特特利的研研究生畢畢業(yè)的，他是典典型的私私人家族族，但是是是一個個投資公公司，一一點都不不累

46、，他他也不是是一個國國際上很很大的公公司，然然后品牌牌什么的的，他也也不需要要品牌，他說我我壓得住住，實在在不行我我擱在那那兒，除除非革命命了，把把我沒收收了，我我就認倒倒霉，只只要正常常法律承承認我的的財產，我基本本上就是是這樣，他說他他前幾年年基本上上不去共共產黨國國家，那那么他說說因為老老革命沒沒收了，最后不不承認是是我的。那么他他買不買買郊區(qū)地地，買黃黃金地段段，因為為土地放放在哪兒兒總會增增值。 第五種種跟這個個接近的的，叫做做金融投投資模式式，就是是我剛才才說的投投資公司司模式還還是專業(yè)業(yè)性的，那么現現在還有有一種模模式是金金融投資資性質的的，就是是說對于于這個產產品離得得更遠，他

47、就是是說投資資于共同同基金，比如說說房地產產基金，然后把把自己公公司按照照一種基基金管理理的模式式，比如如說相當當于我們們現在說說你是個個房地產產專業(yè)基基金，然然后這個個基金管管理了很很多錢，同時你你又從全全社會找找到了一一個相當當好的團團隊，把把你這個個項目這這個錢投投在不同同的項目目上，既既不投萬萬通也不不投萬科科，可能能投得很很短，你你也有，我也有有，可能能在中國國投200個項目目，涉及及到很多多的公司司，然后后這種就就叫做金金融投資資，而且且這些人人不投在在具體的的項目，而是投投在基金金里，然然后基金金上市，可以賣賣掉，所所以國外外很多的的養(yǎng)老基基金、投投資基金金，像國國外的像像高盛、

48、所羅門門都有一一些基金金，那么么這種基基金又是是一種金金融模式式，所以以這是基基金的投投資模式式。 那么最最后還有有一種模模式，就就是跟物物業(yè)相關關的服務務模式。就是圍圍繞不動動產的專專業(yè)服務務公司，這也是是可選擇擇的一種種模式，當然這這個服務務不是我我們窄意意的物業(yè)業(yè)管理、保潔，實際上上是和物物業(yè)相關關的增值值服務，像美國國有一個個公司，和中華華南安在在合作，他管理理車庫、管理賓賓館的后后勤系統(tǒng)統(tǒng)，管理理軍隊大大院等等等，那么么這是和和物業(yè)相相關的增增值系統(tǒng)統(tǒng)，那么么他管的的醫(yī)院最最多，全全美國大大約三分分之二的的醫(yī)院都都是他管管理的，因為普普通的物物業(yè)管理理都是不不賺錢的的，你不不敢賺錢錢

49、，你從從私人的的口袋里里拿錢，僅次于于占領他他的貞操操，你僅僅從私人人的口袋袋里扣錢錢，一家家一戶賺賺不了錢錢，而且且你老是是強調，我是給給你制造造幸福的的，但是是你最后后發(fā)現我我是從自自己的口口袋里拿拿錢制造造幸福，我幸福福什么，我自己己拿錢。那么世世界上沒沒有純物物業(yè)公司司小區(qū)里里面增值值賺錢的的，沒有有。那么么比如說說大型建建筑物里里面最難難管的是是物業(yè)能能源這個個系統(tǒng)，比如說說電力照照明大量量的耗費費能源，如果這這個管得得好就有有增值服服務，比比如說我我們的大大廈我們們的一年年能源費費三百多多萬，有有一家美美國的公公司他說說他來管管，他說說我一年年1500萬就可可以了，那么這這就增值值

50、了，所所以你必必須給他他5070萬萬的利潤潤，所以以這種公公司純粹粹的非常常專業(yè)的的叫和物物業(yè)相關關的服務務，不是是簡單的的物業(yè)管管理，創(chuàng)創(chuàng)造增值值服務的的，這中中商業(yè)模模式也是是可以存存在下去去的。 我講了了開發(fā)當當中我們們盡可能能的可以以看到的的三種模模式，非非開發(fā)的的簡單的的說還有有六種模模式，一一共簡單單介紹九九種房地地產行業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)模式。那么，這個課課題我們們還在研研究，未未來我們們可能還還能發(fā)覺覺出更多多的商業(yè)業(yè)模式。但是不不管怎么么樣，大大家可以以去看有有一本書書叫做IIT行業(yè)業(yè)有777種商業(yè)業(yè)模式，我現在在房地產產行業(yè)我我們現在在作的初初步研究究不到110種，希望大大家貢獻獻

51、，我們們共同討討論，能能夠發(fā)覺覺出很多多的商業(yè)業(yè)模式，一旦發(fā)發(fā)覺出這這些商業(yè)業(yè)模式，我相信信你只要要選擇一一款適合合你自己己的，你你一定能能夠使你你的企業(yè)業(yè)不再走走關系搞搞定這樣樣一種惡惡性循環(huán)環(huán)，而成成為一種種很好的的陽光下下的公司司，擁有有陽光價價值體現現，那么么使你公公司能夠夠健康的的成長，我上午午就簡單單說這些些，如果果大家還還有什么么問題，簡單的的留點時時間可以以和大家家聊一下下。 講到新新城國際際如何挑挑戰(zhàn)競爭爭激烈的的CBDD？這個個是這樣樣，整個個競爭我我們現在在認為非非常有條條件在于于第一這這個項目目拿這個個成本比比較低，就是時時間長，我6年年前買的的這個項項目，擱擱了2個個

52、億，然然后一直直放到現現在，所所以成本本不是很很高，這這是按照照傳統(tǒng)的的開發(fā)我我們來算算。第二二個我們們認為產產品環(huán)節(jié)節(jié)是非常常好的，為什么么好呢？因為我我們現在在叫學先先進、傍傍大款、走正道道，我們們現在是是傍大款款，就是是香港置置地在香香港有552的的物業(yè)，那么1110年年的歷史史，那么么在這種種情況下下我們整整個物業(yè)業(yè)的形式式、經營營和品質質是我們們在CBBD里面面少見的的認真和和踏實，大家想想很多人人做大樓樓，什么么機電這這一塊都都自己找找一個公公司都包包出去做做，現在在我們整整個在產產品打造造上光中中介服務務，包括括機電顧顧問、包包括物業(yè)業(yè)的發(fā)展展顧問，這些中中介機構構付出的的錢將近

53、近一個億億，香港港就是根根據他說說這個房房子要做做就做到到品質上上無可挑挑剔，這這不是一一句話的的愿望，每個人人結婚都都想幸福福，但是是還是不不幸婚史史為多，為什么么呢？你你不注意意每天日日子上的的那些細細節(jié)，所所以現在在他正好好我們現現在的問問題是，你新婚婚之際你你不知道道日子中中可能碰碰到的細細節(jié)，你你得磨合合個十年年八年，現在我我們等于于和置地地合作，我占660，他占440，他把我我們每個個細節(jié)的的磨合他他告訴我我們怎么么做，我我相信這這個產品品，因為為現在認認購的非非常好，品質上上特別是是底下商商鋪這部部分，他他們有在在香港和和其他地地方投資資的很多多經驗，我們也也請了上上海新天天地的

54、規(guī)規(guī)劃師和和他們一一起，所所以這部部分的物物業(yè)經營營將來收收租是非非常可觀觀的。所所以品質質上萬通通的說服服力不足足以和大大家比，為什么么？我也也就100年，你你們也110年，我也犯犯了很多多錯誤，你們也也犯過錯錯誤，所所以都是是半斤八八兩，但但是我想想有這樣樣一個有有長期經經營經驗驗的人來來和我們們合作，是品質質保證的的一個非非常重要要的。這這是第二二個。 第三個個就是財財務保證證，這么么大的項項目總投投資要55個億，財務要要保證，很多CCBD的的項目，我相信信都是小小馬拉大大車的，都是辦辦喜事的的沒有辦辦過喪事事，也就就是房地地產周期期我講的的是反周周期的安安排，實實際上現現在是繁繁榮周期

55、期，看不不出毛病病來，簫簫條以后后水落石石出，那那么現在在這一段段房子賣賣得出去去，銀行行給你貸貸款，店店商給你你融資，那么現現在毛病病看不出出來。那那么現在在大家知知道，我我們現在在這個公公司放到到上市公公司去了了，放到到負債率率不到110的的上市公公司，而而這個上上市公司司現在帳帳上有幾幾億現金金，這個個已經披披露了，大家也也可以去去看。那那么我們們可能接接下來就就會更名名，然后后我們馬馬上今年年會增發(fā)發(fā)，所以以的話我我們已經經做好準準備，就就是這個個項目我我們和置置地的想想法，就就是我們們把它全全部蓋起起來，我我們也要要有這個個財務安安排，所所以置地地這邊他他們確實實是1000多年年的家

56、族族也就是是錢多，當然也也會理財財，人家家不會理理財哪來來那么的的錢。所所以我們們基本上上預售我我們怎么么把它建建起來，預售到到三分之之一我們們怎么把把它建起起來，預預售到二二分之一一我們怎怎么把它它建起來來，甚至至不預售售我們怎怎么把它它建起來來?，F在在我們這這個上市市公司已已經理干干凈了，只有這這一個項項目，所所以負債債率很低低，還有有大量的的現金，我們今今年還準準備增發(fā)發(fā)，所以以整個的的都已經經踏實了了，所以以這是我我們把這這件事情情都弄得得很有競競爭性，當然還還說一些些其他的的競爭性性虛的，什么品品牌亂七七八糟的的，這些些東西信信也可不不信也可可?，F在在我們分分析CBBD的競競爭對手手

57、大部分分都是財財務壓力力，沒有有什么可可說的，只要市市場不好好，那么么大部分分都出局局，所以以我們重重點把理理財放在在第一位位，所以以我們相相信我們們是有競競爭性的的。提問： 您剛才才講的咱咱們房地地產細化化那塊有有一塊專專業(yè)化的的公司代代理這種種，在房房地產服服務機構構下面有有一些代代理行的的情況，您對專專業(yè)化營營銷代理理機構代代理行的的代理前前景的看看法？第第二個在在開發(fā)商商這塊比比較關心心地皮的的情況，您對如如何選擇擇合適時時機購地地是什么么樣的看看法？第第三個就就是談一一下伯奧奧論壇的的事情？就這三三個問題題回答一一下。回答： 代理行行我介紹紹幾個模模式你們們研究一一下，一一個是臺臺灣

58、信義義的模式式，他是是新有理理念，新新有價值值觀，然然后建立立模式，然后培培訓，然然后做了了前7年年賠錢，地產市市場很好好他都賠賠錢，然然后地產產市場不不好，他他開始賺賺錢第88年，一一直賺錢錢賺到現現在，就就做這么么一件事事，然后后到第119年上上市，這這是代理理行業(yè)華華人地區(qū)區(qū)最好的的臺灣心心意公司司，心意意模式，你有興興趣我們們有一些些他們的的資料，可以給給你參考考。 另外一一個就是是香港中中園這是是代理模模式，中中園在香香港的代代理公司司當中，是一直直不錯的的，你也也可以研研究一下下他怎么么和網絡絡配合，怎么來來提升他他的附加加值。總總之代理理公司、服務公公司一定定要有增增值服務務，否

59、則則僅僅替替人家跑跑個腿永永遠賺不不了太多多錢，因因為這個個錢可以以算的，你必須須增值服服務，客客戶才可可以在增增值這一一塊給你你相當的的利潤，你利潤潤才能提提高。所所以代理理公司我我覺得是是這樣，當然美美國的經經紀人制制度和我我們又不不一樣，所以我我覺得華華人地區(qū)區(qū)你研究究一下信信義和中中園應該該是很重重要的。 第二個個是什么么時候買買地，我我個人覺覺得簫條條時候買買土地，繁榮時時候賣產產品，假假如你做做加法，也就是是說經濟濟不景氣氣的時候候，你應應該買地地，然后后繁榮的的時候很很旺盛你你就把房房子做出出來賣掉掉，然后后等下一一次不景景氣，因因為你去去研究一一下香港港中國海海外的例例子，他他

60、是反過過來的，繁榮的的時候買買土地，簫條的的時候賣賣房子，現在把把香港賺賺的十幾幾年錢全全賠完了了，現在在轉到大大陸。那那么現在在北京這這幾年出出現的所所謂的很很偉大的的開發(fā)商商，被媒媒體爆炒炒的都是是簫條的的時候買買的房子子，你仔仔細看他他都是995年、96年年買的地地，然后后99年年開始賣賣房子那那么一定定要繁榮榮的時候候辦產品品，簫條條的時候候買土地地，這是是一個。 第三個個就是伯伯奧亞洲洲論壇是是民間發(fā)發(fā)起，但但是政府府支持的的一個非非政府的的經濟論論壇，那那么他所所有的這這些活動動去年是是籌備了了江主席席去了，今年朱朱總理會會去，那那么他是是富有成成效，而而且他也也是一個個神話，這塊