1、建筑工程建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)則（修正）調(diào)整原因及依據(jù)為正確引導(dǎo)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，規(guī)范規(guī)劃管理中建設(shè)工程的建筑面積計(jì)算方法，現(xiàn)依照建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范（GB/T50353-2005），結(jié)合本市實(shí)踐，對原建筑工程建筑面積、容積率計(jì)算規(guī)則（洪規(guī)技字2007 第1號）進(jìn)行修訂 第一條 各項(xiàng)建設(shè)工程設(shè)計(jì)應(yīng)符合國家和本市的相關(guān)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，不得隨意虛構(gòu)設(shè)計(jì)平面用途及性質(zhì)。第二條 建設(shè)單位（個(gè)人）、設(shè)計(jì)單位應(yīng)當(dāng)按照誠信原則，規(guī)范建筑面積計(jì)算，如實(shí)申報(bào)送審材料。第三條 以下各點(diǎn)按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算建筑面積并計(jì)入容積率（一）地上建筑物層高在2.2米及以上者按全面積計(jì)入容積率；層高小于2.2米者

2、按1/2面積計(jì)入容積率（含建筑物頂部的樓梯間、電梯機(jī)房，及有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、設(shè)備管道層、底層車庫、雜物間等）。（二）在室外地坪以上部分的高度超過1.5米(含覆土)的集中地下室，其建筑面積計(jì)入容積率。場地地坪標(biāo)高不一致時(shí)，室外地坪以周邊城市道路標(biāo)高加上0.3米計(jì)算（周邊城市道路標(biāo)高不一致，以低的城市道路標(biāo)高為標(biāo)準(zhǔn)）。第四條 以下各點(diǎn)按建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范計(jì)算建筑面積但不計(jì)入容積率（一）因特殊原因（人防、地質(zhì)、管線等）地下室整體抬高作為大空間停車使用的，應(yīng)進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)并組織好排水并與相鄰地塊平接，抬高不超過2.6米。（二）主體建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于停車及設(shè)備

3、用房的地下室。（三）住宅建筑下面在室外地坪以上部分的高度不超過1.5米的用于儲藏功能的住宅地下室或半地下室。 （四）層高不超過4.5米、通透的、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的五層（含五層）以上住宅、中小學(xué)等公益性建筑的底部架空層； 臨江、臨湖的住宅架空層層高，經(jīng)規(guī)劃局認(rèn)可，可適當(dāng)提高。（五）無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層（層高不超過4.5米）。 （六）超高層建筑的無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的避難間（非避難空間除外）。（七）出挑寬度大于2.1米的公共建筑懸挑雨篷；出挑寬度大于2.1米、高度大于6米的公共建筑有柱雨篷。（三）北向外廊原則上要求統(tǒng)一封閉，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。 （四）入戶花園為陽臺的一種形式，其計(jì)算方法同

4、本條第一款。進(jìn)深大于3米的入戶花園按全面積計(jì)算建筑面積。（五）與陽臺相接的附屬構(gòu)件（如花臺等），其底板與陽臺底板高差小于0.6米、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、位于房屋建筑結(jié)構(gòu)圍合范圍以內(nèi)、外挑寬大于0.6米的，視為陽臺，其計(jì)算方法同本條第一款。第六條 建筑層高計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（一）普通住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高最低不小于2.9米，但最高不大于3.2米；當(dāng)層高大于3.2米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計(jì)算建筑面積，k=h3（h為建筑層高）。（二）套型建筑面積大于144平方米的住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高可適當(dāng)提高，但最高不大于3.6米；當(dāng)層高大于3.6米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的k倍計(jì)算建筑面積，k=

5、h3（h為建筑層高）。（三）辦公、賓館建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高最低不小于3.2米，但最高不大于4.2米；當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.2米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計(jì)算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。門廳、大堂、中廳、內(nèi)廊、采光廳、會議室等不列入超層高控制范圍。（高檔酒店、賓館除外）（四）單層面積小于300平方米或分隔成小間的沿街商業(yè)（含商業(yè)街）建筑層高不大于4.5米；當(dāng)建筑層高大于4.5米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計(jì)算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。（五）單層面積大于300平方米小于1000平方米或分隔成小間的沿街商業(yè)（含商業(yè)街）建筑層高不

6、大于4.8米；當(dāng)建筑層高大于4.8米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計(jì)算建筑面積，K= h3.2（h為建筑層高）。 （六）單層面積大于1000平米的商業(yè)建筑層高不宜超過6米，且不得分割；當(dāng)建筑層高大于6米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的K倍計(jì)算，K=h3.6（h為建筑層高）。臨街分割成小間的商業(yè)部分按本條第四款標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算建筑面積。（七）電影院、劇場、體育館、展覽館等公共建筑層高可按功能要求適當(dāng)加高。第七條 部分計(jì)入建筑占地面積的建筑物（一）無頂蓋且無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按水平投影面積的一半計(jì)算建筑占地面積。 （二）高于室外地坪4米以上住宅的有柱雨篷，按

7、柱外邊圍合面積的一半計(jì)算建筑占地面積。（三）臨城市道路騎樓按柱外邊圍合面積的一半計(jì)建筑占地面積。第八條 不計(jì)算建筑占地面積的建筑物（一）考慮南昌氣候特征，地下車庫出入口坡道應(yīng)設(shè)置頂蓋。頂蓋應(yīng)盡可能低矮，為輕巧的玻璃或結(jié)合綠化設(shè)置的，不計(jì)算建筑占地面積。（二）高于室外地坪4米以上的懸挑陽臺（不論凹凸）、平臺、過道等，不計(jì)算占地面積。（三）二層出挑建筑按水平投影面積的一半計(jì)算占地面積，高于室外地坪十米以上部位出挑不計(jì)算占地面積。（四）無柱雨篷不計(jì)算占地面積。 第九條 其它（一）陽臺面積 住宅套內(nèi)建筑面積為90平方米及以下戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內(nèi)建筑面積的7%。 住宅套內(nèi)建筑面積為90平方

8、米以上戶型，其各類陽臺面積總和不大于套內(nèi)建筑面積的6%(超高層住宅不受此限制)。 （三）住宅建筑女兒墻的高度應(yīng)小于2.2米（當(dāng)立面設(shè)計(jì)確有需要時(shí)，局部可適當(dāng)加高，其加高部分的面寬應(yīng)小于該總面寬的30%）。（四）多、低層地下室設(shè)置通風(fēng)采光井以改善地下室室內(nèi)環(huán)境的，通風(fēng)采光井寬度(取采光井圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍至外墻面的最大垂直距離)不宜超過1.8米(含1.8米)，下沉庭院及采光井的面積之和不得大于地下室（除停車部分）建筑面積的30%；采光井的外墻周長之和不得大于地下室（停車部分除外）的外邊周長的30%；。超過1.8米的，采光井地坪標(biāo)高視作該建筑的地坪標(biāo)高。（五）飄窗突出外墻的距離不大于0.6米、高度不大于

9、2.2米、窗臺高度不小于0.4米、寬度不大于該開間的2/3的，可不計(jì)算建筑面積、不計(jì)入容積率；（六）飄窗結(jié)構(gòu)剪力墻及結(jié)構(gòu)柱不得突出外墻。 飄窗下部的樓板不應(yīng)凸出外墻、不得用實(shí)體墻圍合； 飄窗下部作放置空調(diào)室外機(jī)時(shí)外側(cè)可用格柵遮擋，不得用實(shí)體墻封閉； 轉(zhuǎn)角凸窗長邊洞口與短邊洞口之和不得大于該房間的開間尺寸。第十條 本規(guī)則所稱總建筑面積是指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及以下各層建筑面積之和。第十一條 本規(guī)則所稱結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層是指建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，采用不同的結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）類型，并通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換，稱該樓層為結(jié)構(gòu)（設(shè)備管道）轉(zhuǎn)換層。第十二條 本規(guī)則所稱避難層是指建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專