1、第 一 篇至 尊 地 位位、王 者 風風 范項 目 分 析析一、位置置及地塊塊分析項目位置置 項目位于于武漢市市新華下下路與西西北湖路路交匯處處，毗鄰鄰西北湖湖畔，是是未來武武漢市金金融、商商貿(mào)的CCBD核核心地段段。2、項目目現(xiàn)狀及及建筑規(guī)規(guī)劃指標標項目名稱稱（暫定定）中人大廈廈用地性質(zhì)質(zhì)居住用地地土地面積積25畝建筑面積積（M2）1167725（住宅：10667255、商業(yè)業(yè)：1000000）容積率7.55覆蓋率待定綠化率待定機動車泊泊位數(shù)待定建筑高度度100米米3、環(huán)境境配套及及交通狀狀況道路交通通：項目毗鄰鄰新華下下路、建建設大道道，周邊邊取水樓樓站（建建設大道道）、機場河站站（青年年

2、路）、北湖站站、建銀銀大廈站站（新華華下路），近四十條條大、中中巴在附附近日夜夜經(jīng)過，方便直直達武昌昌火車站站、天河機場場、動物物園、黃黃家大灣灣等，加加上新華華路汽車車客運站站可直接到達達省內(nèi)各各地及部部分鄰省省城市，交通系系統(tǒng)發(fā)達達，出行行無新華下路往不利。西北湖路建設大道生活配套套：綜合商場場：武漢漢新世界界百貨、世貿(mào)廣廣場、武武漢廣場場、中百百連鎖倉儲超超市。酒店：高高雄大酒酒店、艷艷陽天酒酒店、亢亢龍?zhí)幼泳栖?、香格里里拉大酒店、中亞大大酒店、希木大大酒店。新世界百貨高雄大酒店香格里拉大酒店銀行證券：中國信合大廈、建行大廈湖北省分行、交通銀行武漢分行、中國銀行武漢市新華支行、工商銀行

3、武漢市江漢區(qū)支行建設大道分理處、武漢市商業(yè)銀行北湖支行、中國民生銀行武漢市支行新華支行、興業(yè)證券股份有限公司武漢建設大道證券營業(yè)部等教育文衛(wèi)衛(wèi)：教育：、臺北路路學校、北湖小小學、萬萬松園路路小學、先鋒中中學、天門墩中中學、武武漢市六六中、武武漢市外外語學校校、武漢漢市藝術術學校。文化：武武漢市青青少年宮宮、武漢漢市雜技技廳、武武漢市江江漢區(qū)圖圖書館、武漢市圖圖書館、武漢圖圖書大世世界、武武漢市博博物館。醫(yī)院：協(xié)協(xié)和醫(yī)院院、臺北北醫(yī)院、武漢市市六醫(yī)院院、同濟濟醫(yī)院、臺北路學校新華醫(yī)院院、武漢漢市婦幼幼保健醫(yī)醫(yī)院、兒兒童醫(yī)院院。廣播電視中心社區(qū)服務中心雜技廳口 二、地塊塊解析1、地塊塊紅線圖圖項目

4、的一、二期地塊項目一期地塊西湖全景2、項目目四至景景觀緊鄰鄰物業(yè)項目東臨新華下路。該朝向不僅景觀較差，同時又受廢氣、噪音污染，而北側為江漢文體中心及江漢區(qū)政府，該朝向視野比較開闊，無高層建筑遮擋。北湖全景西靠北湖湖畔，該方向雖存在一定的朝向問題及世紀華庭的遮擋，但還可看到部分湖景，同時可通過增加本項目的小區(qū)園林綠化來提升物業(yè)的景觀價值。噴泉公園全景南面與武漢市最高檔的寫字樓建設銀行大廈僅一路之隔，不僅享有名廈的城市景觀，而且還可近擁西湖湖畔，南北通透、景觀優(yōu)美、視野開闊。3、地塊塊街區(qū)價價值和內(nèi)內(nèi)部地勢勢、組團團分析本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，呈不規(guī)則形狀，整體地勢較為平緩。為了使項目

5、的小區(qū)交通更為流暢，方便與外部交通保持密切，又能體現(xiàn)項目的恢宏氣勢，因此本項目的次出入口處設在新華下路，主出入口可設在西北湖路，同時與世紀華庭出入口保持一定的距離，避免相互間的干擾。為了避免噪音、廢氣的污染，合理地安排建筑布局，項目可通過臨街布商業(yè)裙樓，充分利用城市風景、小區(qū)景觀以及自然湖景，盡量減少高壓線對項目的影響。如高壓線可外遷，本項目的檔次形象優(yōu)勢將更加明顯。移動后的高壓線綜述：本項目地理位置優(yōu)勢明顯，商業(yè)繁華度高、交通便利捷達、配套設施完善、教育設施齊全、環(huán)境景觀極佳，展現(xiàn)高檔次物業(yè)的所有氣質(zhì)，有著其它地方無法比擬的優(yōu)勢，是地位榮耀的象征，未來將是成功人士熱捧的目標。第 二 篇專 業(yè)

6、 公 司司、品 牌 戰(zhàn)戰(zhàn) 略開發(fā)商分分析開發(fā)商簡簡介武漢萬全全置業(yè)有有限公司司是二OOO二年年經(jīng)武漢漢市人民民政府批批準改制制重組的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，注冊資資金22200萬萬元。公公司主營營房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)及及商品房房銷售，兼營建建筑材料料、物業(yè)業(yè)管理，現(xiàn)有員員工300人，共共有計劃劃財務部部、規(guī)劃劃工程部部、綜合合管理部部、物業(yè)業(yè)管理部部、營銷銷拓展部部等五個個部門，擁有中中高級專專業(yè)技術術人才的的員工占占70%以上，是一支支專業(yè)素素質(zhì)相當當高的團團隊。開發(fā)商目目標以中人大大廈開發(fā)發(fā)為中心心，擬定定三年內(nèi)內(nèi)將公司司打造成成為個性性突出、效益良良好、擁擁有獨特特品牌價價值的專專業(yè)房地地產(chǎn)公司司，為武

7、武漢市建建設作出出更大貢貢獻。可利用資資源工程建設設品牌優(yōu)勢勢第 三 篇把 握 機 遇遇、優(yōu) 勢 競競 爭項目SWWOT分分析一、識別別產(chǎn)品的的競爭優(yōu)優(yōu)勢片區(qū)內(nèi)同檔次物業(yè)的推出其它片區(qū)高質(zhì)素的物業(yè)從價格上對本項目的打壓價格攀升受限項目發(fā)展展難點：地塊不規(guī)則地塊上空的高壓線噪聲污染開發(fā)商的知名度WTCBD的規(guī)劃完成政府的舊城改造高端市場發(fā)展良好購房熱度增加片區(qū)的認可度高 珠山路延長線的十字路口位置 南昌大道是景德鎮(zhèn)唯一的景觀大道OS項目利用用點：顯赫的地理位置完善的生活配套便捷的交通系統(tǒng)優(yōu)美的景觀資源項目的規(guī)模優(yōu)勢較大的發(fā)展空間SUPEERIOORITTY 優(yōu)優(yōu)勢：便捷的交交通系統(tǒng)統(tǒng)項目位于于漢

8、口市市中心CCBD商商圈核心心地段，周邊城城市干線線道路交交通網(wǎng)密密布，市市政配套套、生活活資源完完善，出出行快捷捷，生活活便利；高尚地地段優(yōu)勢勢明顯。優(yōu)越的景景觀資源源項目不僅僅擁有良良好的城城市景觀觀，而且且近擁西西湖、北北湖兩大大自然景景觀，同同時還可可共享噴噴泉公園園，具有有武漢市市中心區(qū)區(qū)無比優(yōu)優(yōu)越的景景觀資源源。項目的規(guī)規(guī)?；瘍?yōu)優(yōu)勢項目占地地面積雖雖僅有225畝，但總建建筑面積積將超過過十萬平平方米，中心區(qū)區(qū)有這樣樣規(guī)模的的住宅項項目并不不多見，項目的的規(guī)模順順應了購購買者的的社區(qū)規(guī)規(guī)?；牡某绷鳌］^大的發(fā)發(fā)展?jié)摿α﹄S著武漢漢中心區(qū)區(qū)的形成成，本項項目位為為漢口都都市中軸軸線上，屬

9、于城城市中心心的中心心，隨著著西北湖湖片區(qū)開開發(fā)和需需求快速速上升勢勢頭，未未來該物物業(yè)將成成為眾多多置業(yè)者者熱力追追捧的熱熱點。 此外項目目周邊住住宅物業(yè)業(yè)均為武武漢知名名樓盤，整體上上比較，從居家家的氛圍圍、人群群的素質(zhì)質(zhì)至消費費水平均均是其它它區(qū)域無無可比擬擬的。OPPOORTUUNITTY 機機會：項目位處處武漢未未來中心心區(qū)，片片區(qū)內(nèi)名名廈云集集，消費費水平是是武漢市市最高，這些將將為本項項目帶來來更多的的目標消消費群；目前該片片區(qū)已成成為眾多多置業(yè)者者的首選選之地，其認可可度是武武漢市最最高的，這些有有利于本本項目樹樹立高檔檔物業(yè)形形象；政府加大大舊城改改造的力力度，周周邊的景景觀

10、環(huán)境境將更加加優(yōu)美，國際化化大都會會城市形形象的顯顯現(xiàn)也提提升了本本項目的的價值；近年來武武漢市高高端市場場發(fā)展勢勢頭良好好，本項項目將趁趁此良機機創(chuàng)造新新高。W0RSST 劣劣勢：高容積率率、建筑筑密度較較大，高高質(zhì)素產(chǎn)產(chǎn)品建筑筑設計的的創(chuàng)新難難度較大大；地塊整體體呈不規(guī)規(guī)則形狀狀，局限限了項目目的建筑筑布局，不利于于項目的的整體規(guī)規(guī)劃，一一定程度度上弱化化了地塊塊的最大大化價值值；項目上空空有兩條條高壓走走廊，影影響了項項目的整整體形象象及檔次次；項目在前前期需拆拆遷補償償?shù)馁M用用較大；城市中心心噪音和和廢氣粉粉塵污染染，影響響居家環(huán)環(huán)境；從資金角角度考慮慮的分期期開發(fā)節(jié)節(jié)奏，有有可能對對

11、項目整整體推廣廣、快速速消化的的開發(fā)策策略不利利；本項目作作為開發(fā)發(fā)商第一一個開發(fā)發(fā)項目，在本地地市場的的知名度度與影響響力有限限。THREEATEEN威脅脅：隨著片區(qū)區(qū)內(nèi)眾多多物業(yè)的的相繼推推出，會會對本項項目的銷銷售造成成一定的的壓力近年來武武漢市高高端市場場的快速速發(fā)展，同時伴伴隨著一一些質(zhì)素素較高的的別墅的的推出，本項目目將面臨臨被分流流部分客客戶群的的威脅。受中心區(qū)區(qū)規(guī)劃的的限制，本項目目在規(guī)劃劃上將會會受一定定的限制制影響二、綜合合評價與與對策建建議優(yōu)勢明顯顯：主要集集中在項項目地塊塊區(qū)位、周邊景景觀方面面，是項項目與生生俱來的的優(yōu)勢，通過對對產(chǎn)品傾傾力打造造，利用用片區(qū)內(nèi)內(nèi)項目的

12、的規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，充充分挖掘掘項目更更多的賣賣點，符符合極品品物業(yè)的的高檔次次、高標標準要求求，最終終形成CCBD名名牌物業(yè)業(yè)；機會較好好：本項項目的市市場環(huán)境境、發(fā)展展水平和和消費力力有利于于本項目目走高檔檔次、高高品質(zhì)的的道路。外部硬硬件條件件成熟，挖掘產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)賣點，采用出出位營銷銷手法，選擇有有利的市市場時機機，把握握入市時時機與營營銷節(jié)點點的控制制，合理理安排上上市推盤盤周期和和分階段段營銷推推廣力度度，實現(xiàn)現(xiàn)項目的的最佳銷銷售；劣勢與威威脅：主要是是項目地地塊不規(guī)規(guī)整和上上空的高高壓線對對項目的的整體規(guī)規(guī)劃帶來來一定的的不良影影響，同同時政府府出臺相相關政策策對CBBD改造造的種種種

13、條件限限制，帶帶來諸多多不確定定因素造造成的開開發(fā)風險險，以及及片區(qū)其其它競爭爭對手的的出現(xiàn)和和其它片片區(qū)諸如如別墅項項目等價價格相當當?shù)母邫n檔次物業(yè)業(yè)對市場場客戶的的分流與與爭奪；對策建議議：盡早配合合規(guī)劃設設計單位位對項目目的地塊塊進行整整體的概概念設計計，充分分利用不不規(guī)則土土地的每每一寸土土地，合合理安排排建筑，使用特特色園林林體現(xiàn)項項目的與與眾不同同；地塊上空空的高壓壓線應盡盡可能地地與政府府協(xié)商外外遷；加大政府府公關力力度及注注意相關關政策信信息，建建立政企企的互動動橋梁，爭取政政策傾斜斜支持和和最大寬寬松條件件；加大資金金籌措力力度，建建立多渠渠道融資資橋梁，爭取本本地銀行行的支

14、持持和最大大優(yōu)惠條條件；實行全面面的品質(zhì)質(zhì)管理制制度，建建立嚴格格的質(zhì)量量監(jiān)控體體系，絕絕對保證證產(chǎn)品賣賣點的逐逐一兌現(xiàn)現(xiàn)；把握時機機，加快快前期準準備工作作的進度度，爭取取早日入入市；利用市場場炒作蓄蓄勢造勢勢，強勢勢出擊；密切注意意競爭對對手的產(chǎn)產(chǎn)品定位位及市場場的發(fā)展展動態(tài)，及時調(diào)調(diào)整策略略，實行行差異化化營銷；第 四 篇彰 顯 個 性性、唯 我 獨獨 尊項 目 定 位位一、定位位背景及及定位思思考 1、定定位背景景市場分析競爭分析開發(fā)商目標可利用資源項目分析客戶定位形象定位注解：市市場分析析與競爭爭樓盤分分析部分分在市場場調(diào)研報報告中詳詳細闡述述得出部部分可借借鑒的結結論；項目分析析、

15、開發(fā)發(fā)商目標標、可利利用的資資源在本本章中進進行分析析并得出出物業(yè)發(fā)發(fā)展路線線；定位過程程是綜合合以上五五種因素素思考，需對項項目的客客戶群進進行定位位，進而而推出項項目的市市場形象象定位。2、定位位思考? 品位偏好風格偏好家庭工作社會階層客戶定位區(qū)域市場隨著住宅發(fā)展不斷對市場深入的細分，來尋找目標客戶群體?形象定位發(fā)展 主題物業(yè)風格物業(yè)大中小戶物業(yè) 區(qū)區(qū)域住宅宅物業(yè) 中中低高檔檔物業(yè) 隨著市場場的不斷斷細分，建造的的物業(yè)逐逐漸發(fā)展展成為適適合更加加細分的的特定客客戶人群群，歷史史經(jīng)過了了區(qū)域特特定階段段、檔次次特定階階段、風風格特定定階段，那么下下一步將將會如何何發(fā)展呢呢？專家家預測以以后的

16、住住宅產(chǎn)品品除滿足足居住條條件之外外，更進進一步滿滿足的將將是客戶戶人群某某種興趣趣嗜好，這群人人也許對對自家小小院情有有獨鐘，也許非非常喜歡歡品茶聊聊天交朋朋結友，也許彰彰顯自身身的身份份地位，也許喜喜歡和寵寵物相依依為伴，也許只只是喜歡歡庭院種種一株充充滿生命命活力的的綠色植植物我們發(fā)發(fā)現(xiàn)其實實細節(jié)才才是最能能打動人人的地方方，是未未來項目目定位的的點睛之之筆二、項目目定位（一） 功能定定位從地塊價價值研判判及本地地市場現(xiàn)現(xiàn)狀，做做亦商亦亦住的物物業(yè)才是是本項目目最佳的的功能定定位，原原因如下下：空白性：目前外外地大量量投資客客涌入武武漢市是是市場的的基礎，而且作作為有形形象地標標性商住住

17、兩用物物業(yè)屬于于本地市市場空白白。地標性：本地塊塊作此物物業(yè)，具具有唯一一第一的的優(yōu)勢，無論是是投資還還是居家家，都希希望具有有形象感感身份感感?；旌象w：為規(guī)避避風險，擴大購購買群體體，打造造商住兩兩用二合合一高檔檔物業(yè)可可實現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品最優(yōu)優(yōu)化及利利潤最大大化。根據(jù)多年年對高檔檔項目的的操作經(jīng)經(jīng)驗以及及項目的的定位，以下為為高檔物物業(yè)功能能定位的的影響因因素及對對應的比比重：檔次（330%）利潤（25%）風風險（118%）成本本（144%）環(huán)境（8%）停車車位（55%）影響因素素及分數(shù)數(shù)純住宅商住兩用用二合一一商、住、辦三合合一檔次30282720利潤25151820風險1810158成本141

18、2117環(huán)境8653停車位544525合計1007580556055綜合以上上對比分分析，不不難看出出商住兩兩用（二二合一）組合為為最優(yōu)方方案，而而商、住住、辦（三合一一）為最最不可取取方案，同時從從開發(fā)商商的開發(fā)發(fā)目標利利潤出發(fā)發(fā)，商住住兩用為為本項目目最適合合方案，雖然在在檔次上上與純住住宅（高高檔住宅宅）比較較會受一一定的影影響，但但只要合合理地安安排商業(yè)業(yè)面積與與住宅面面積的配配比，以以及商業(yè)業(yè)部分的的規(guī)模與與檔次，也可保保證項目目的整體體檔次與與形象。因此，本項目目的功能能定位為為商住兩用用二合一一同時，由由于考慮慮到本項項目將發(fā)發(fā)展成為為高檔住住宅，對對商業(yè)面面積應合合理地控控制，

19、不不宜過大大。因此此，本項項目的商商業(yè)面積積應以不不超過總總建筑面面積的百百分之十十為宜。即總建建筑面積積約11167225平方方米，其其中商業(yè)業(yè)面積為為1萬平平方米，住宅面面積為11067725萬萬平方米米。（二） 客戶戶定位目標客戶戶：通過前期期的市場場調(diào)查報報告分析析及本項項目分析析可知，本項目目的目標標客戶應應該是本本地實力力階層、財富階階層，在在武漢工工作5年年以上，有一定定的事業(yè)業(yè)基礎的的高收入入階層；同時是是有一定定的社會會地位，家庭人人口在三三口和四四口以上上的家庭庭為主。他們希希望能擁擁有輕松松自由的的生活空空間，但但又與繁繁華地區(qū)區(qū)密切聯(lián)聯(lián)系；他他們愿意意白天盡盡情享受受都

20、市的的喧囂和和繁華，晚上回回到屬于于自己的的舒適、優(yōu)美、自由的的環(huán)境空空間和家家人共同同分享生生活的溫溫馨與快快樂；他他們還可可以在自自已的朋朋友與親親戚面前前彰顯自自身的地地位。他他們可能能是公司司的金領領階層，可能是是自由生生意人，也可能能是外資資公司在在武漢的的高級管管理人員員項目的目目標客戶戶群定位位金融、證證券、外外資企業(yè)業(yè)等中高高層管理理人員IT行業(yè)業(yè)城市精精英律師、醫(yī)醫(yī)生、教教師等高高收入人人士私營個體體企業(yè)主主少數(shù)具有有灰色收收入的公公務人員員本項目的的目標客客戶具備備以下特特征年齡：330-550歲之之間的中中青年家庭結構構：主要要部分為為三口之之家以上上知識結構構：多數(shù)數(shù)受

21、過高高等教育育家庭收入入：一般般為100萬元以以上的中中高收入入家庭客戶來源源：主要要集中在在江漢區(qū)區(qū)、江岸岸區(qū)、橋橋口區(qū) 偶得客戶群 游離客戶群重點客戶群核心客戶群外資、合資和外企業(yè)長期駐武漢市高層管理者員，外方雇員；公務員、事業(yè)單位（如醫(yī)生）、城市新貴武漢市實力私營、個體經(jīng)商者金融、電信、律師、會計、證券等高收入行業(yè)人士【目標客客戶購買買心理】：注重物業(yè)業(yè)的地段段及自身身品質(zhì)，作為都都市財知知一族，現(xiàn)代人人的置業(yè)業(yè)觀念對對居家的的便利度度及周邊邊環(huán)境要要求很高高。注重物業(yè)業(yè)功能及及配套設設置，除除了庭院院環(huán)境及及休閑設設施外，更關心心智能化化、節(jié)能能環(huán)保措措施、配配套設施施等配置置。注重物

22、業(yè)業(yè)的形象象定位及及創(chuàng)新理理念，物物業(yè)本身身的文化化品位，能夠體體現(xiàn)業(yè)主主中上流流社會的的身份特特點，滿滿足業(yè)主主精神上上的需求求。注重商圈圈環(huán)境與與地段區(qū)區(qū)位的未未來發(fā)展展前景，注重物物業(yè)品牌牌。注重發(fā)展展商形象象，發(fā)展展商的實實力是購購房者對對購房承承諾可信信度作出出高低判判斷的一一個重要要依據(jù)，同時也也是對物物業(yè)品牌牌形象預預期的一一個基本本準則。 注重物業(yè)業(yè)升值能能力，對對于購買買期房的的置業(yè)者者來說，發(fā)展商商在預售售期間的的發(fā)售價價格有否否為業(yè)主主留有一一定的升升值空間間。注重居住住身份的的提升，物以類類聚，人人以群分分，住宅宅物業(yè)品品牌形象象的最大大號召力力是激起起消費者者的階層層

23、歸屬感感和自豪豪感。自我實現(xiàn)現(xiàn)需要社會地位位得到承承認受尊重的的需要感受自身身得到尊尊重社會交往往需要生活/出出行便利利安全需要要居住有安安全保證證基本生活活需要有房可住?。ㄈ?形象象定位1、形象象定位的的要素 向顧客展示一種美好的生活前景和健康的生活觀念讓客戶有有很好的的感知度度；能夠讓客客戶可獲獲得實際際利益；使客戶的的個人生生活品位位得到提提升。 2、形象象定位我們的物物業(yè)是 CBD名名宅攬自然然美景與與城市風風光為一一體的尊尊崇人居居萬全全置業(yè)個性之之作，掀掀開CBBD尊貴貴人居新新篇章帶給我們們的感受受： 商務中心 自然景觀與城市風光互動互融名宅：身份地位顯赫，是財知人士、富貴一族

24、的聚居地定位詮釋釋：充分體現(xiàn)現(xiàn)項目中中心區(qū)地地位優(yōu)勢勢，西湖湖、北湖湖、噴泉泉公園三三大自然然景觀與與中心區(qū)區(qū)的繁華華完美結結合；彰顯項目目的檔次次與個性性；符合目標標客戶群群渴望追追求的便便利、繁繁華、舒舒適、尊尊貴、高高雅的名名門社區(qū)區(qū)。（四） 項目目推廣名名稱1、項目目命名樓盤的推推廣名稱稱雖然不不是影響響樓盤銷銷售的最最為關鍵鍵的因素素，但在在當前如如此紛繁繁的樓盤盤推廣轟轟炸攻勢勢之下，如何能能夠有效效吸引廣廣大客戶戶的眼球球，成為為購房者者關注的的重心，一個能能夠讓人人耳目一一新的名名字就會會成為沖沖破市場場的第一一利器；而一個個好的名名字并不不僅僅是是只求標標新立異異，而且且必須

25、滿滿足以下下幾個基基本條件件：能夠朗朗朗上口（至少不不能拗口口）充分體現(xiàn)現(xiàn)項目的的檔次與與氣質(zhì)給人以聯(lián)聯(lián)想的空空間2、命名名及釋義義她的名字字叫 盛世世名門 (faamouus houuse ) 充分體體現(xiàn)項目目和業(yè)主主的高貴貴身份及及顯赫地地位盛世：大大唐盛世世是中國國歷史最最鼎盛時時期，也也代表著著人生的的巔峰時時刻，是是不可超超越的。名門：突突出項目目地位的的顯赫，彰顯業(yè)業(yè)主身份份的尊貴貴，是城城市商賈賈巨頭的的最佳選選擇。或者我們們就叫她她 王府世世家 除除此之外外她可以叫叫 國國際金座座 她還還可以叫叫 假日星星殿舒適的家家是每個個人都留留戀的，悠閑的的日子是是每個人人都向往往的。該

26、該推廣名名從客戶戶的感受受出發(fā)，并從側側面反映映出項目目所具備備的高貴貴品質(zhì)和和給業(yè)主主提供的的多種休休閑娛樂樂設施及及多方位位的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務。備選名：尊皇天下下 金玉豪豪園 景秀秀名庭 水水岸新都都 （五） 物業(yè)業(yè)類型定定位選擇類型型方案結合本項項目的規(guī)規(guī)劃技術術指標和和地塊的的實際情情況，項項目有兩兩種開發(fā)發(fā)方案可可供選擇擇，分別別是：全全部高層層、小高高層+高高層。選擇主要要依據(jù)成本因素素休閑綠化化空間景觀利用用市場接受受程度營銷推廣廣因素3、方案案選擇 在前面面的市場場調(diào)研報報告中，目標客客戶群雖雖已接受受該區(qū)域域的高尚尚“高層住住宅”概念，認同“高層住住宅”可以更更加充分分利用景景觀資

27、源源，但如如果“全部高高層”，區(qū)內(nèi)內(nèi)各戶的的景觀面面會受到到一定的的影響，而且市市場接受受難度則則進一步步增大，開發(fā)風風險性增增高，因因此建議議不選擇擇此方案案；“小高層層+高層層”考慮的的是：第第一，可可以減少少小區(qū)空空間的飽飽合度，增加區(qū)區(qū)內(nèi)通透透感，使使更多部部分單位位可以無無遮擋地地領略西西北湖、噴泉公公園的景景觀；第第二，部部分物業(yè)業(yè)為小高高層可降降低成本本、推廣廣容易，市場可可接受程程度更高高；第三三，可以以充分發(fā)發(fā)揮高層層建筑的的優(yōu)勢和和有效的的表現(xiàn)項項目俊朗朗飄逸的的氣質(zhì)，形成層層次感、立體感感更強的的獨特的的城市景景觀；第第四，具具有巨大大的價值值提升空空間。因因此該方方案是

28、我我們選擇擇的最佳佳物業(yè)類類型：“小高層層+高層層”（六） 戶型型及面積積定位根據(jù)前期期市場分分析，三三房、四四房仍是是中心區(qū)區(qū)需求的的主體，因此我我們的項項目預計計80%900%的戶戶型為三三和四房房；由于兩房房在該片片區(qū)市場場需求量量較小，另一方方面為了了提高項項目的整整體品質(zhì)質(zhì)，所以以在該項項目中不不考慮兩兩房；對于一些些多人口口家庭且且經(jīng)濟實實力更濃濃厚的客客戶來說說，可以以適當增增加五房房，但所所占比例例不超過過20%；部分戶型型考慮復復式；三房和四四房以面面積在11201800M2戶型的的為主；五房不超超過2220 MM2。戶型面積積比例如如下表：戶型面積（MM2）所占比例例3*2

29、120-140035%3+1*2130-150025%4*2140-160015%4+1*2150-18015%5*2190-2200 10%（七） 價格格定位 確定最后的價格考慮影響定價的因素分析競爭者的產(chǎn)品和價格估計成本和需求選擇定價目標 1、制定定本項目目價格需需考慮的的重要因因素 整體的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境 市場的供供需狀況況 物業(yè)的地地理位置置物業(yè)的整整體定位位物業(yè)的質(zhì)質(zhì)素、包包裝宣傳推廣廣效果建筑工程程進度項目的開開發(fā)建造造成本和和宣傳推推廣成本本發(fā)展商的的期望銷銷售率和和期望利利潤樓盤權重重本項目世紀華庭庭元辰國際際福星城市花園園萬豪花園園XABCD100%40%15%15%30%按揭均

30、價價（元）權重43000350003400041000位置13111198.510交通1188777周邊環(huán)境境8665555.5商服配套套1066676.5公共教育育設施67規(guī)模118651075景觀1195108785戶型結構構151111858.510內(nèi)部規(guī)劃劃設施151311.55111312工程進度度6.56.5發(fā)展知名名度533333合計100QXQAQBQCQD10088.558675.55815583.55A世紀華華庭IA：440%PA：444255MA：117700B元辰國國際IB：115%PB：441033MB：6615C福星城城市花園

31、園IC：115%PC：336922MC：5554D萬豪花花園ID：330%PD：443466MD：113044X本項目目100%M：442433通過對當前市場比較可知，本項目住宅部分的均價為4200元/平方米注明：P=(QX/Qi)Pi Mi=PiIIP修正后樓盤的價格PI樓盤按揭價格 第 五 篇把 握 商 機機、價 值 無無 限商 業(yè) 部 分分 定 位一、業(yè)態(tài)態(tài)定位（一）常常規(guī)業(yè)態(tài)態(tài)定位1、綜合合性百貨貨商場。其特點點是經(jīng)營營規(guī)模較較大、經(jīng)經(jīng)營品種種較為豐豐富，主主要包括括服裝、皮具、化妝品品、首飾飾、精品品等，客客流量通通常低于于大型超超市，但但毛利率率相對較較高，多多采用專專柜經(jīng)營營的方

32、式式。 2、主題性性商場。如珠寶世世界、家家居廣場場、家電電廣場等等，其特特點是經(jīng)經(jīng)營品種種限于一一定的主主題。 3、超市。其特點點是采用用開放式式貨架經(jīng)經(jīng)營的方方式，經(jīng)經(jīng)營品種種主要是是家庭日日常必需需品，通通常毛利利率較低低，但顧顧客購物物頻率高高于其它它業(yè)態(tài)的的商場，因此客客流量相相對較高高。 A、大型超超市。其特點點是單店店規(guī)模較較大、品品種齊全全，以經(jīng)經(jīng)營國產(chǎn)產(chǎn)及合資資產(chǎn)品為為主，以以當?shù)鼐泳用駷橹髦饕談諏ο?，滿足顧顧客日常常生活一一站式購購物的需需要，如如沃爾瑪瑪?shù)取?BB、便民民式超市市。其特點點是單店店規(guī)模較較小、分分店較多多，主要要經(jīng)營食食品和日日常生活活必需品品。 C、

33、百貨與與超市相相結合的的業(yè)態(tài)。其特點點是在同同一商場場內(nèi)同時時引入百百貨與超超市兩種種業(yè)態(tài)，以超市市來提高高客流量量，以百百貨來確確保商場場整體毛毛利率，從而把把兩者的的優(yōu)勢有有機地結結合起來來。 D、連鎖專專賣（專專業(yè)）店店。主要是是服裝、醫(yī)藥、咖啡店店等。 E、個體經(jīng)經(jīng)營的獨獨立街鋪鋪。（二）非非常規(guī)業(yè)業(yè)態(tài)定位位：金融融保險非常規(guī)業(yè)業(yè)態(tài)定位位是發(fā)展展商通過過各種途途徑或渠渠道直接接引入一一至兩家家大型的的外資金金融保險險機構，使用全全部的商商業(yè)裙樓樓面積，而不是是通過對對市場的的公開招招商來實實現(xiàn)裙樓樓的商業(yè)業(yè)價值。1、銀行行：因項項目周邊邊主要以以國外知知名的銀銀行機構構為主，外資銀銀行

34、在武武漢市尚尚未正式式進駐，本項目目可通過過引入一一些有實實力的外外資銀行行如東亞亞銀行、匯豐銀銀行、花花旗銀行行等來體體現(xiàn)項目目的檔次次及價值值。2、保險：國內(nèi)外外的保險險公司如如美國友友邦保險險。從以上分分析可以以看出，目前武武漢尚缺缺乏類似似香港太太古城、廣州天天河城、深圳中中信廣場場這種真真正意義義上的大大型SHHOPPPINGG MAALL，同時外外資銀行行在武漢漢市還是是個空白白。隨著著武漢城市市建設的的大力推推進及城城市經(jīng)濟濟的迅速發(fā)發(fā)展，相相信在不不久的將將來便會會出現(xiàn)大大型百貨貨商場、大型超超市的旗旗艦店，或大型型外資金金融保險險機構的的相繼進進駐。因因此，本本項目的的業(yè)態(tài)定

35、定位為集集購物、娛樂、餐飲、休閑為為一體的的大規(guī)模模商業(yè)服服務場所所或大型外外資金融融保險機機構的辦辦公場所所。鑒于非常常規(guī)商業(yè)業(yè)運作主主要是取取決于發(fā)發(fā)展商的的自身行行為，在在這里不不作更多多的闡述述，以下下主要是是按常規(guī)規(guī)商場運運作模式式對本項項目的商商業(yè)裙樓樓進行探探討。二、商業(yè)業(yè)功能定定位項目的經(jīng)經(jīng)營主題題應緊扣扣家庭式式購物消消費，通通過主力力店、精精品店、特色店店的設置置協(xié)調(diào)商商業(yè)功能能的組合合，突出出項目的的購物、休閑、娛樂為為一體的的新型消消費模式式，同時時應與本本項目消消費者的的地位形形象相匹匹配，創(chuàng)創(chuàng)造良好好的適宜宜中高層層次消費費群的購購物環(huán)境境，讓更更多的消消費者了了解

36、本項項目擁有有更優(yōu)雅雅的購物物環(huán)境和和高品質(zhì)質(zhì)的商品品。功能內(nèi)容www.未來食食城.ccom風情食園園、飲食食店中店店、特色色食品店店www.未來娛娛樂.ccom迷你電影影、游戲戲天地、娛樂無無極限www.未來潮潮流.ccom流行榜樣樣、未來來時尚www.未來商商務.ccom在線數(shù)碼碼中心www.未來品品味.ccom品牌名店店街www.未來街街坊.ccom超市、百百貨、連連鎖店www.未來文文化.ccom文化書城城 HYPERLINK http:/www.未來食城城.coom wwww.未來來食城.coom風情食園園：地方方風情食食園如潮潮汕菜、湘菜、東北菜菜、川菜菜等飲食店中中店：咖咖啡廳、

37、果汁店店、甜品品店、茶茶座、小小酒吧特色食品品店：全全國各地地名特產(chǎn)產(chǎn) HYPERLINK http:/www.未來娛樂樂.coom wwww.未來來娛樂.coom 娛樂無極極限：兒兒童游戲戲場、大大型游戲戲場、小小型迷你你影院奧林匹克克運動場場：健身身房、司司諾克、保齡球球館等 HYPERLINK http:/www.未來潮流流.coom wwww.未來來潮流.comm流行時尚尚：流行行服飾、時尚飾飾品、化化妝品、皮鞋、眼鏡、音像等等 HYPERLINK http:/www.未來商務務.coom wwww.未來來商務.comm數(shù)碼天地地：手機機、電腦腦、數(shù)碼碼相機等等 HYPERLINK h

38、ttp:/www.未來品味味.coom wwww.未來來品味.comm品牌名店店街：服服裝、皮皮具、珠珠寶首飾飾、鐘表表等 HYPERLINK http:/www.未來街坊坊.coom wwww.未來來街坊.comm超市：沃沃爾瑪、家樂福福、新一一佳、香香港百佳佳、7-111便利利店等百貨：武武商、中中心、王王府井、西武等等連鎖店：尚典、名典、一致、萬澤、中聯(lián)等等 HYPERLINK http:/www.未來文化化.coom wwww.未來來文化.comm文化書店店：大型型書店、各類專專業(yè)書店店等 HYPERLINK http:/www.未來服務務comm wwww.未來服服務coom沖洗店、

39、干洗店店、商務務中心、通信公公司、外外資銀行行、郵局局、旅行行社等三、經(jīng)營營特色定定位（1）一一個商場場要在經(jīng)經(jīng)營上取取得成功功，并非非一定要要走特色色化經(jīng)營營路線。大眾化化的經(jīng)營營定位與與特色化化的經(jīng)營營定位本本身并無無孰優(yōu)孰孰劣之分分，而要要視乎商商場所處處的經(jīng)營營環(huán)境來來定。如如果商場場所處的的商圈內(nèi)內(nèi)擁有足足夠數(shù)量量的穩(wěn)定定消費群群，而且且周邊沒沒有過于于強大的的競爭對對手，那那么，采采用大眾眾化的經(jīng)經(jīng)營定位位，往往往可以取取得較為為穩(wěn)定的的收益，經(jīng)營風風險相對對小很多多。不過過，縱觀觀目前西西北湖片片區(qū)商業(yè)業(yè)市場，這樣的的區(qū)域性性商業(yè)空空白點已已不多見見，絕大大部分的的區(qū)域已已是商家

40、家林立，競爭激激烈，但但除了新新世界百百貨外，其它大大部分商商業(yè)普遍遍存在著著產(chǎn)品價價格低、購物環(huán)環(huán)境差、管理混混亂等現(xiàn)現(xiàn)象。因此，本項目目應在購購物檔次次、購物物環(huán)境上上改變以以往的消消費習慣慣，走大大眾化和和特色化化相結合合的道路路。（2）商商場特色色化定位位可以體體現(xiàn)在許許多方面面，但有有三個方面面往往是是最主要要的，一一是商品品特色，可以體體現(xiàn)在品品類選擇擇、檔次次高低等等方面；二是服服務特色色；三是是購物環(huán)環(huán)境。四、經(jīng)營營模式定位位目前各各商場所所采用的的經(jīng)營方方式主要要有以下下幾種：（1）自營：1）購購銷：商商場自行行進貨，自行銷銷售，自自擔經(jīng)營營風險。2）保保底抽傭傭：商場場將場

41、內(nèi)內(nèi)一定面面積的鋪鋪位或?qū)９窠挥捎蓪嶋H用用家經(jīng)營營，商場場按該鋪鋪位或?qū)９皲N售售額的一一定比例例定期抽抽取傭金金，同時時雙方約約定最低低銷售保保底額，當銷售售額低于于該保底底額時，商場仍仍按保底底額的一一定比例例抽取傭傭金。33）純分分成，商商場將場場內(nèi)一定定面積的的鋪位或或?qū)９窠唤挥蓪嶋H際用家經(jīng)經(jīng)營，商商場按該該鋪位或或?qū)９皲N銷售額的的一定比比例定期期抽取傭傭金，雙雙方不約約定最低低銷售保保底額，共同經(jīng)經(jīng)營，共共擔風險。（2）招租：商場將將場內(nèi)一一定面積積的鋪位位或?qū)９窆癯鲎馀c與實際用用家，商商場獲租租金收益益，鋪位位或?qū)９窆裼蓪嶋H用用家負責責經(jīng)營，獲取經(jīng)經(jīng)營收益益，承當當經(jīng)營風風險。此

42、此外，還還可委托托管理公公司進行行經(jīng)營管管理。商商業(yè)經(jīng)營營管理能能力不同同的企業(yè)業(yè)對經(jīng)營營方式的的選擇應應有所不不同，如如下表：經(jīng)營方式式適用情況況自營企業(yè)具有有商場經(jīng)經(jīng)營管理理能力自營為主主，招租租為輔企業(yè)具有有商場經(jīng)經(jīng)營管理理能力，但為擴擴大規(guī)模模，充實實服務功功能，以以招租形形式引入入一些核核心經(jīng)營營業(yè)務以以外的商商戶作為為補充。自營為輔輔，招租租為主企業(yè)缺乏乏商場經(jīng)經(jīng)營管理理能力或或營運資資金不足足。全部招租租企業(yè)無商商場經(jīng)營營管理能能力。委托管理理公司經(jīng)經(jīng)營管理理企業(yè)無商商場經(jīng)營營管理能能力。本項目商商業(yè)部分分的經(jīng)營營模式主主要依據(jù)據(jù)項目具具體情況況而定，基本原原則是力力求為開開發(fā)商

43、創(chuàng)創(chuàng)造最大大經(jīng)濟效效益與社社會效益益，同時時為了保保持統(tǒng)一一的項目目管理，建議采采用不完完全出售售的經(jīng)營營模式，盡量避避免出現(xiàn)現(xiàn)分解成成“豆腐塊塊”的方式式出售，這種方方式可導導致商場場缺乏規(guī)規(guī)模效應應和應有有的檔次次，在經(jīng)經(jīng)營上容容易產(chǎn)生生混亂，在銷售售上也不不易對項項目實施施整體控控制。因因此，本本司建議議從維護護商場統(tǒng)統(tǒng)一形象象和項目目的檔次次出發(fā)，部分出出售，按按照產(chǎn)權權與經(jīng)營營管理權權適當分分離的經(jīng)經(jīng)營模式式，聘請請知名的的管理公公司對其其進行統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一一經(jīng)營。五、經(jīng)營營規(guī)模定定位 一一般來講講，商場場的規(guī)模模越大，它所能能覆蓋的的商圈范范圍就越越大，但但商場單單店的規(guī)規(guī)模也

44、并并非越大大越好，而是要要受到以以下因素素的制約約： （1）顧客購購物疲勞勞度對商商場單店店規(guī)模的的制約。一般情情況下，顧客在在商場購購物的時時間不會會超過33小時，超過這這個時間間就容易易處于疲疲勞狀態(tài)態(tài)。顧客客購物休休閑的步步速一般般是300-400米/分分鐘，瀏瀏覽購物物的步行行距離一一般不超超過75500米米。由此此可大致致測算，顧客對對商場單單店營業(yè)業(yè)面積的的最大承承受能力力在2.5萬平平方米左左右。如如果單店店面積超超過這一一規(guī)模，則超出出部分的的營業(yè)面面積，在在通常情情況下需需要考慮慮引入購購物以外外的其他他商業(yè)用用途，如如餐飲、娛樂、休閑等等服務型型消費場場所。 （2）商圈購購

45、買力對對單店規(guī)規(guī)模的制制約。簡簡單測算算，單店店的極限限規(guī)模約約等于商商圈購買買力減去去圈內(nèi)競競爭店分分流的購購買力，再除以以商場單單位面積積的保本本銷售額額。一方方面，商商場的購購買力取取決于商商圈人口口及其消消費水平平，商圈圈人口通通常包括括圈內(nèi)居居住人口口，市內(nèi)內(nèi)過客及及外地游游客；消消費水平平往往與與其收入入水平和和消費習習慣有關關；競爭爭店分流流的購買買力往往往與競爭爭各方在在規(guī)模、檔次、經(jīng)營能能力、經(jīng)經(jīng)營范圍圍等方面面的差異異程度有有關；另另一方面面，商場場單位面面積的保保本銷售售額與其其經(jīng)營成成本和經(jīng)經(jīng)營毛利利率有關關。 （3）產(chǎn)品品品種對商商場規(guī)模模的制約約。目前前我國現(xiàn)現(xiàn)有的

46、商商品品種種約700萬種，實際上上一個商商場所能能經(jīng)營的的品種往往往只占占很小的的比例，即使是是一些超超大規(guī)模模的商場場，其經(jīng)經(jīng)營的品品種也不不超過十十幾萬種種，而對對于走特特色化經(jīng)經(jīng)營路線線的商場場，可供供選擇的的商品種種類就更更少。如如果商場場規(guī)模過過大，勢勢必造成成品種重重復經(jīng)營營，降低低商場單單位面積積銷售額額，從而而影響整整體經(jīng)營營效益。根據(jù)本項項目每層層面積約約為20000-25000平方方米，整整體規(guī)模模符合消消費者的的消費心心理，同同時拓大大經(jīng)營范范圍，引引入豐富富的產(chǎn)品品品種，這樣會會更加刺刺激消費費者的消消費欲望望。六、目標標客戶分分析根據(jù)當?shù)氐胤康禺a(chǎn)產(chǎn)商鋪市市場現(xiàn)狀狀及我

47、司司市場調(diào)調(diào)研結果果及考慮慮項目相相關諸因因素的影影響，中中人大廈廈項目的的商業(yè)部部分目標標客戶群群定位為為：投資客戶戶私營企業(yè)業(yè)中高級政政府官員員有灰色收收入人員員金融、保保險界高高級經(jīng)理理經(jīng)營商戶戶傳統(tǒng)商戶戶專業(yè)店連鎖店品牌形象象店心理行為為特征分分析投資客戶戶方面私營企業(yè)業(yè)此類客戶戶能夠較較容易地地接受新新觀念、新事物物。由于于常年的的積累，有較強強的經(jīng)濟濟實力，能容易易接受新新的投資資方式和和投資理理念。另另外這部部分客戶戶大多數(shù)數(shù)沒有較較高的文文化背景景，因此此更加追追求文化化氛圍的的塑造，該部分分客戶還還體現(xiàn)出出適度的的前衛(wèi)性性。這部部分客戶戶具有較較強的投投資眼光光，善于于觀察把

48、把握機會會，對待待事物觀觀望性較較強，亦亦會跟風風，在大大形勢下下會與其其他大部部人做出出同樣的的行為。同時作作為生意意人士，該類客客戶大多多傾向于于鄰街帶帶鋪的單單位。中高級政政府官員員該類目標標客戶身身處領導導層，具具有一定定的經(jīng)濟濟實力，有一分分為二地地看待事事物的習習慣，在在行動上上注重身身份的體體現(xiàn)。作作為決策策層或管管理層人人員，這這部分客客戶心理理也非常常成熟，思考問問題講究究全面統(tǒng)統(tǒng)籌性，經(jīng)濟收收入較高高且來源源穩(wěn)定，無后顧顧之憂，因此在在消費行行為上會會經(jīng)過獨獨有的思思考，一一旦認為為具有可可行性將將一蹴而而就，明明顯帶有有果斷性性、自信信性、自自主性。另外，作為政政府官員員

49、，他們們對私密密性要求求較高。3）有灰灰色收入入人員此類客戶戶具有較較為盲目目的跟風風性，追追求投資資的最大大利潤率率，對價價格敏感感度不強強，較容容易接受受新的投投資理念念，由于于商鋪的的保值性性強，故故其成為為此類人人員的首首選投資資項目。金融、保保險界高高級管理理者此類客戶戶由于本本身職業(yè)業(yè)的特殊殊性，故故其消費費行為上上體現(xiàn)出出拘謹性性、實用用性、敏敏感性等等特征。強烈追追求利潤潤的最大大化，對對商鋪總總價也較較為敏感感，一旦旦超出承承受范圍圍則立即即退卻，持觀望望態(tài)度，其行為為非常謹謹慎。把把投資看看作一種種戰(zhàn)略來來看待，因此在在投資前前期同樣樣謹慎，同時亦亦體現(xiàn)出出果斷性性，在機機

50、會面前前果斷決決策，行行動迅速速。經(jīng)營客戶戶方面1、傳統(tǒng)統(tǒng)商戶此類客戶戶主要經(jīng)經(jīng)營五金金、日常常生活用用品、食食品等，由于其其經(jīng)營產(chǎn)產(chǎn)品利潤潤相對較較少，故故其在選選擇經(jīng)營營商鋪上上總價是是其考慮慮的首要要因素，一般不不會選擇擇價格相相對較高高的臨街街商鋪。經(jīng)營的的面積為為中小戶戶型，一一般在220到660平方方米之間間。2、專業(yè)業(yè)店此類客戶戶主要經(jīng)經(jīng)營家電電、燈飾飾、家具具等，由由于其經(jīng)經(jīng)營貨物物種類的的特點，故其要要求的店店面面積積較大，一般在在1000平方米米以上。這類商商家較傾傾向于經(jīng)經(jīng)營集中中化，因因為單獨獨經(jīng)營較較難形成成市場的的聚集效效應。對對商鋪地地段要求求不高，3、連鎖鎖店此

51、類客戶戶主要為為餐飲類類。一般般會選擇擇在人流流量大的的臨街的的黃金地地段，經(jīng)經(jīng)營的面面積均為為大戶型型，一般般要求2200平平方米以以上。此此類店鋪鋪對帶旺旺周圍的的商圈起起到功不不可沒的的地位。因此也也成為大大型商城城競相引引入的對對象之一一。4、品牌牌形象店店此類客戶戶主要為為經(jīng)營服服裝類。作為展展示自己己品牌的的需要，在商鋪鋪選擇上上，地段段和人流流量是其其重點考考慮方向向。臨街街的黃金金商鋪亦亦是眾多多品牌爭爭相搶租租的對象象。一般般此類商商業(yè)的租租金是最最貴的，要求的的面積為為中等戶戶型，一一般在880到1100平平方米。七、形象象定位集旅游、購物、休閑、娛樂為一體的CBD高檔次S

52、hopping Mall八、項目目招商根據(jù)項目目自身所所處區(qū)域域及消費費群體的的檔次，宜定位位為中高高檔大型型商場，對以下下招商對對象的商商戶組合合提出建建議：專業(yè)店：國內(nèi)外外中高檔檔品牌專專業(yè)店超市：國國內(nèi)外品品牌連鎖鎖超市（如沃爾爾瑪、家家樂福）百貨：國國內(nèi)大型型知名百百貨零售售業(yè)（如如武商、王府井井百貨等等）飲食：國國內(nèi)中高高檔餐飲飲連鎖商商戶（如如名典、上島）娛樂：國國內(nèi)中高高檔娛樂樂連鎖商商戶八、商業(yè)業(yè)部分均均價確定定由于本項項目的商商業(yè)部分分距主干干道較近近，有利利發(fā)展一一定的商商業(yè)面積積，結合合目前武武漢市商商業(yè)物業(yè)業(yè)及片區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)市市場分析析，我司司認為本本項目保保守的銷

53、銷售均價價為1000000元/平平方米。綜述：通通過引入入以上商商戶，有有效提高高項目檔檔次與商商業(yè)氛圍圍，并以以其品牌牌效應帶帶動整個個招商進進程，吸吸引更多多處于觀觀望階段段的中高高檔次及及稍低檔檔次的商商戶入駐駐，并同同時營造造出一種種入駐商商戶多、所剩面面積有限限的搶租租效果。第 六 篇精 雕 細 鑿鑿、鑄 就 輝輝 煌物業(yè)發(fā)展展建議一、項目目概述 本地塊塊位于新新華下路路與西北北湖路交交匯處，西、南南面緊臨臨北湖與與西湖，北面為為江漢文文體中心心，東靠靠新華下下路。都市市中心絕絕版地塊塊，朝向向俱佳，鬧中有有靜，靜靜中帶旺旺。坐擁擁CBDD的繁華華與便利利。擁有有最好的的西北湖湖、噴

54、泉泉公園景景觀資源源。健康康生活圖圖景全覽覽，美麗麗尊貴人人生盡現(xiàn)現(xiàn)。二、設計計理念差異化的的產(chǎn)品。中人大大廈從空空間形式式、規(guī)劃劃方略、建筑立立面、園園林主題題上都決決定了是是一個力力避同質(zhì)質(zhì)化，追追求個性性化、獨獨特性的的產(chǎn)品，形成自自己的獨獨特風格格從而占占領武漢漢市場的的高檔住住宅市場場，讓同同行和客客戶為之之側目，為之震震撼。在在使用功功能上給給予客戶戶極大的的滿足和和引導，實現(xiàn)地地塊價值值的最大大化，即即景觀資資源的最最大化，戶戶可可觀賞湖湖景、街街景，整整體表現(xiàn)現(xiàn)均好。三、規(guī)劃劃設計建建議依據(jù)和原原則尊重居者者生活習習慣，照照顧住戶戶日常需需要，滿滿足住戶戶居住要要求。窗外景致致

55、流動，湖景、園林景景觀、庭庭院景觀觀輝映成成趣。在花園、架空層層等公共共半公共共空間內(nèi)內(nèi)大量設設置可駐駐留場所所，滿足足鄰里交交往需求求，營造造更多情情感空間間。利用用漫步道道貫穿社社區(qū)，讓讓住戶感感受通暢暢隨意。尊重居者者隱私，盡量避避免戶與與戶對視視情況出出現(xiàn)。通透是視視覺的連連貫和空空間的連連續(xù)，社社區(qū)內(nèi)與與社區(qū)外外風景交交流得當當，視野野盡量開開闊。總體規(guī)劃劃設計建建議本項目整整體上應應圍繞主主題“自然、家園、CBDD”規(guī)劃，充分利利用外部部景觀資資源的獨獨特優(yōu)勢勢，在布布局上采采用主景景突出式式設計手手法，利利用CBBD與西西北湖的的獨立空空間，形成一一系列各各具特色色的景觀觀單元，

56、使自然然景觀和和人文景景觀和諧諧融合。建筑布局局建議本項目由由于受高高壓線的的影響，不僅影影響了項項目的檔檔次及形形象，而而且使地地塊失去去了完整整性，項項目本身身的布局局自由度度也受到到了一定定的限制制，因此此，本項項目應爭爭取外遷遷高壓線線。項目目的占地地面積約約25畝畝，容積積率為66.5-7.55，建筑筑面積約約為122萬平方方米，為為了滿足足以上的的規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟指標標，同時時在考慮慮高壓線線存在的的前提下下，應充充分利用用景觀資資源，力力求總體體朝向為為南北最最佳朝向向。項目目由3幢幢高層（A、BB、D）及1幢幢（C）小高層層組成，具體建建筑布局局如下圖圖所示：北 湖DCABB裙 樓西

57、 湖噴泉公園詳解：1、項目目A幢可可觀賞到到西湖全全景、北北湖與噴噴泉公園園的部分分景觀、小區(qū)園園林全景景；2、項目目B幢可可觀城市市繁華景景觀、噴噴泉公園園大部分分景觀以以及小區(qū)區(qū)園林全全景；3、項目目C幢可可觀西湖湖全景、北湖大大部分景景觀以及及小區(qū)園園林全景景；4、項目目D幢可可觀城市市繁華景景觀、江江漢文體體中心、小區(qū)園園林部分分景觀；5、項目目A、CC幢正面面遠離了了高壓走走廊，而而B、DD幢雖離離高壓走走廊較近近，但均均為側面面，影響響不大。6、商業(yè)業(yè)裙樓頂頂部設置置空中花花園，增增加小區(qū)區(qū)綠化率率以及項項目外觀觀的美觀觀度。7、項目目C、DD兩幢底底部設置置兩層架架空，CC幢架空

58、空層可增增加小區(qū)區(qū)綠化率率，D幢幢架空層層可設置置泛會所所。建筑風格格及外立立面建議議項目的整整體風格格應與CCBD相相協(xié)調(diào)，外立面面可結合合湖景以以及城市市景觀，造形上上追求大大氣高貴貴、俊朗朗飄逸，顏色應應體現(xiàn)簡簡潔健康康，彰顯顯作為高高檔高尚尚住宅領領跑者的的氣質(zhì)。1、風格格建議：現(xiàn)代典典雅風格格。線條條明朗、簡潔。造型俊俊雅、色色彩統(tǒng)一一。2、外立立面建議議：利用用挑檐、挑梁、屋頂?shù)鹊仍黾油馔饬⒚娴牡膭痈性煸煨?，形形成獨特特的城市市景觀?？照{(diào)位建建議：利利用造形形遮擋空空調(diào)主機機，確保保項目外外立面干干凈整潔潔。陽臺建議議：陽臺臺與外立立面的整整體應保保持協(xié)調(diào)調(diào)。窗建議：塑鋼窗窗，窗戶

59、戶玻璃可可選用灰灰?；蚓G綠玻。外墻建材材建議：可選用用進口高高檔涂料料。外墻顏色色：主體體顏色應應以象牙牙白、淺淺黃色、橙色等等暖色調(diào)調(diào)為主。入口設置置及交通通組織建建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解：項目的主主次出入入口分設設在新華華下路及及西北湖湖路，主主出入口口可彰顯顯項目檔檔次并形形成良好好的視覺覺沖擊力力；主出入口口為人行行出入口口，次出出入口為為車行出出入口；項目車位位均為地地下車位位，分設設在A、B、DD幢；項目整體體上很好好地保證證了人車車分流，又可使使車輛與與外界交交通更加加便捷。戶型設計計建議總原則：功能分分區(qū)，清清晰合理理宜：動靜靜分離、潔污分分離，室室內(nèi)“交通”便

60、利；起居室室、餐廳廳、廚房房是住宅宅中的動動區(qū)，應應靠近入入戶門設設置；臥臥室是靜靜區(qū)，位位置應比比較深入入，以保保證居住住的私密密性；衛(wèi)衛(wèi)生間設設在動區(qū)區(qū)與靜區(qū)區(qū)之間，以方便便使用；衛(wèi)生間間屬污區(qū)區(qū)，廚房房、餐廳廳屬于潔潔區(qū)，應應適當分分離；室室內(nèi)交通通線便捷捷。忌：功能能分區(qū)不不合理；交通線線太多；對著起起居室的的衛(wèi)生間間無前室室；臥室室門朝客客廳敞開開；各空空間面積積比例不不當。 各功能空空間區(qū)分分原則：尺度合合理、便便于使用用起居廳宜：1寬敞、明亮、通風，有較好好的視野野，采光光口和地地面比例例不應小小于17；朝向向以南北北朝向為為最佳；2由于起起居廳兼兼交通廳廳，所以以在廳中中的門應