1、廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析報(bào)告一、廈門市宏觀經(jīng)濟(jì)情況（一）廈門市概述廈門市位于東經(jīng)11753118o15，北緯24232446，地處我國(guó)東南沿海福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺(tái)灣海峽，面對(duì)金門諸島，與臺(tái)灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內(nèi)陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成，陸地面積約1565.09平方公里，海域面積300多平方公里。曾先后榮獲“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)際花園城市”等稱號(hào)。廈門是中國(guó)十大旅游城市之一，也是中國(guó)接待國(guó)際游輪最多的口岸之一，是一個(gè)國(guó)際性海港風(fēng)景城市。經(jīng)過(guò)二十多年的對(duì)外

2、開(kāi)放，廈門已經(jīng)發(fā)展成為中國(guó)東南沿海最具活力的中心城市。1980年以來(lái)，廈門國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)每年以超過(guò)15%的速度增長(zhǎng)，長(zhǎng)期平均增長(zhǎng)率高居中國(guó)第一。2005年廈門人均GDP超過(guò)5500美元，居全國(guó)前列。在2005年中國(guó)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)比中，廈門列第九位，被聯(lián)合國(guó)列為中國(guó)最有發(fā)展前途的25個(gè)城市之一。2003年5月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，同意廈門市調(diào)整部分行政區(qū)劃。調(diào)整的主要內(nèi)容包括：一、思明區(qū)、鼓浪嶼區(qū)和開(kāi)元區(qū)合并為思明區(qū)，原三區(qū)的行政區(qū)域劃歸思明區(qū)管轄。二、將杏林區(qū)的杏林街道辦事處和杏林鎮(zhèn)劃歸集美區(qū)管轄。杏林區(qū)更名為海滄區(qū)。三、設(shè)立翔安區(qū)，將同安區(qū)所轄新店、新圩、馬巷、內(nèi)厝、大嶝5個(gè)鎮(zhèn)劃歸翔安區(qū)管

3、轄。行政區(qū)劃調(diào)整后，廈門市轄思明、湖里、集美、海滄、同安和翔安6個(gè)區(qū)。翔安區(qū)，東臨泉州南安市，西至同安（大同）城區(qū)和同安灣，北至大帽山體，南至大嶝海域。翔安區(qū)陸域面積共351.6平方公里，全區(qū)可用于工業(yè)和城市建設(shè)的土地面積在200平方公里以上，占廈門全市面積的近30%。根據(jù)廈門海灣型城市的發(fā)展戰(zhàn)略，廈門市對(duì)翔安區(qū)的空間定位和規(guī)劃結(jié)構(gòu)作出了重大調(diào)整，制定出“一心兩環(huán)、一主四輔八片”的組團(tuán)式海灣城市框架。即：以廈門本島為城市主中心，馬鑾片區(qū)和翔安片區(qū)為城市副中心，海滄、杏林灣大學(xué)城和同安大同則為廈門的次中心區(qū)，從而形成“一主兩副三次”的城市結(jié)構(gòu)布局。對(duì)此，降安區(qū)也規(guī)劃了“一心”加“五片”的組團(tuán)式空

4、間結(jié)構(gòu)。“一心”即城市中心區(qū)，“五片“即新圩農(nóng)業(yè)保護(hù)片區(qū)、馬巷工貿(mào)片區(qū)、東坑灣高檔居住片區(qū)、劉五店澳頭港口物流園區(qū)、大嶝蓮河對(duì)臺(tái)特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。在發(fā)展時(shí)序上，翔安區(qū)根據(jù)空間拓展模式，其建設(shè)開(kāi)發(fā)由北向南，分近、中、遠(yuǎn)三個(gè)階段逐步展開(kāi)。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況如下表所示。表一 廈門市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)2004年2005年2006年國(guó)民生產(chǎn)總值全國(guó)（億元）136515182321209407全國(guó)增長(zhǎng)率9.5%9.9%10.7%廈門（億元）883.211029.551162.37廈門增長(zhǎng)率16%16%16.7%三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例2.3:59.3:38.42.0:55.6:42.41

5、.6:54.0:44.4招商引資合同利用外資10.55億美元12.95億美元23.11億美元增長(zhǎng)率57.7%22.7%78.5%實(shí)際利用外資5.7億美元7.07億美元9.55億美元增長(zhǎng)率35.1%24.1%34.9%固定資產(chǎn)投資總額（億元）304.65401.62662.10增長(zhǎng)率24.3%31.8%66.5%房地產(chǎn)投資總額（億元）91.46110.17213.93增長(zhǎng)率15.4%20.50%87.5%常住人口人均生產(chǎn)總值人均值￥40146/4890￥45758/5584￥49887/6257增長(zhǎng)率14.4%12.7%城鎮(zhèn)居民人均收入人均可支配收入￥14443￥16403￥18513增長(zhǎng)率11

6、.8%13.6%12.9%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)人均總消費(fèi)支出￥10739￥11849￥14162增長(zhǎng)率13.5%10.3%19.5%人均食品類消費(fèi)￥4231￥4382￥5022增長(zhǎng)率3.6%14.6%人口戶籍人口(萬(wàn)人)146.77153.22160.38常住人口(萬(wàn)人)225233人口自然增長(zhǎng)率5.75.597.52戶均規(guī)模(人)3.233.25城鎮(zhèn)居住人均住房面積21.5m221.4 m222.93 m2增長(zhǎng)率7.4%消費(fèi)價(jià)格指數(shù)總指數(shù)103.1101.0100.85房地產(chǎn)消費(fèi)指數(shù)102.7105.6106.09(數(shù)據(jù)來(lái)源：以上數(shù)據(jù)分別摘自于2004年度、2005年度、2006年度廈門市國(guó)民經(jīng)

7、濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào))（三）宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定高速增長(zhǎng)由右圖可看出，廈門近三年來(lái)國(guó)民生產(chǎn)總值穩(wěn)定增長(zhǎng)，從走勢(shì)看，廈門市經(jīng)濟(jì)處于飛速發(fā)展的階段，遠(yuǎn)高于同期全國(guó)增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)配置優(yōu)化廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例從04年的2.3:59.3:38.4至05年為2.0:55.6:42.4再到06年是1.6:54.0:44.4，這說(shuō)明當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，而且在二、三產(chǎn)業(yè)中的制造業(yè)、建筑業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的比重越來(lái)越占據(jù)主要地位。3、外資由右圖所示，到06年末，實(shí)際利用外資達(dá)到9.95億美元，同比增長(zhǎng)達(dá)34.9%，這表明廈門經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的看好。4、固定資產(chǎn)投資加快0

8、6年廈門市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成662.1億元，增幅比上年提高66.5個(gè)百分點(diǎn)。從走勢(shì)上看，固定資產(chǎn)投資提速加快。5、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r與人均生產(chǎn)總值根據(jù)廈門市人均GDP情況，作出評(píng)價(jià)如下表：評(píng)價(jià)體系廈門市人均GDP房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r評(píng)價(jià)年度人均GDP結(jié)論8004000高速增長(zhǎng)2004年4890平穩(wěn)增長(zhǎng)40008000平穩(wěn)增長(zhǎng)2005年5584平穩(wěn)增長(zhǎng)800020000衰退2006年6257平穩(wěn)增長(zhǎng)備注：本表評(píng)價(jià)體系摘自房地產(chǎn)投資分析與決策，丁蕓等編，建筑工業(yè)出版社，2003年版。按照行業(yè)生命周期理論劃分為萌芽期、成長(zhǎng)期、成熟期和衰退期四階段，結(jié)合上表結(jié)論，廈門市房地產(chǎn)處于成熟期間。特別是06

9、年反映出房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已在平穩(wěn)增長(zhǎng)期的末段。6、房地產(chǎn)投資總額與國(guó)民生產(chǎn)總值及固定資產(chǎn)投資總額從表一中截取如下分析數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)價(jià)：年度廈門GDP（億元）固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資占GDP比重房地產(chǎn)投資占固定投資比重2004883.21304.6591.4610.37%30.02%20051029.55401.62110.1710.70%27.43%20061162.37662.10213.9318.40%32.31%評(píng)價(jià)：由上表數(shù)據(jù)可以看出，（1）04年、05年房地產(chǎn)投資占廈門市生產(chǎn)總值的比重保持穩(wěn)定，在06年躍升到18.4%,而這一比率在全國(guó)僅為8.75%，表明

10、房地產(chǎn)業(yè)在廈門經(jīng)濟(jì)起著重要支柱作用, 已成為拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿χ弧?2) 宏觀上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重應(yīng)該在1520%之間。理論認(rèn)為，超過(guò)30%便認(rèn)為市場(chǎng)存在泡沫。近三年房地產(chǎn)投資比重均值為29.92%，說(shuō)明已存在泡沫，但泡沫效應(yīng)并未釋放。7、2004年是廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)的新拐點(diǎn)，目前正進(jìn)入高速發(fā)展階段根據(jù)右圖2000年2006年廈門房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷售增長(zhǎng)率曲線可以看出2004年是新的一個(gè)周期的起始點(diǎn)。按照目前存在的兩種看法，一是認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)67年為一個(gè)周期，其中約計(jì)五年發(fā)展，兩年低落；另一是認(rèn)為46年為一個(gè)周期，其中約計(jì)四年發(fā)展，兩年低落。據(jù)此推斷：如果以67

11、年為周期，則，2004年2011年為一個(gè)周期，其中2004年2009年為增長(zhǎng)期，20102011年為低落期；如果以46年為周期，則，2004年2010年為一個(gè)周期，其中2004年2008年為增長(zhǎng)期，20092010年低落期。8、價(jià)格指數(shù)（CPI）持續(xù)上升由右圖可以看出，房地產(chǎn)消費(fèi)指數(shù)遠(yuǎn)高于總體消費(fèi)價(jià)格指數(shù)，通貨膨脹壓力加大，說(shuō)明有更多的錢流向了房地產(chǎn)。二、廈門市城市規(guī)劃情況（一）重大項(xiàng)目規(guī)劃廈門城市總體規(guī)劃分近期（2000年）、遠(yuǎn)期（2010年）、遠(yuǎn)景三個(gè)階段。城市規(guī)劃區(qū)面積560平方公里，廈門將從“海島城市”逐漸發(fā)展成為“海灣城市”，遠(yuǎn)期城市面積將擴(kuò)大到154平方公里以上，人口156萬(wàn)人左右

12、，最終將建筑成為現(xiàn)代化國(guó)際性城市。城市總體分為四大片區(qū)：本島中心片區(qū)，包括中部新市區(qū)、南部舊城區(qū)、鼓浪嶼-萬(wàn)石山風(fēng)景名勝區(qū)、北部港區(qū)、高科技工業(yè)區(qū)和東部前埔副中心；西片區(qū)包括新陽(yáng)工業(yè)區(qū)、海滄新市區(qū)、南部工業(yè)區(qū)和海滄港區(qū)；北片區(qū)包括集美、杏林、同安組團(tuán)；東片區(qū)包括馬巷、新店、劉五店、大嶝島，遠(yuǎn)景還包含金門島等組團(tuán)。1、重大工程的建成加快人口導(dǎo)入導(dǎo)出速度及加強(qiáng)廈門與周邊城市的聯(lián)系“區(qū)港聯(lián)動(dòng)”向自由港轉(zhuǎn)型，推進(jìn)對(duì)臺(tái)航運(yùn)和中轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)向區(qū)域性航運(yùn)物流中心轉(zhuǎn)型，最終向海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)航運(yùn)物流中心方向邁進(jìn)。2、廈門的交通建設(shè)呈現(xiàn)出“力度大、速度快”的趨勢(shì)“十一五”期間廈門主要建設(shè)的重要道路包括島內(nèi)的成功大道、環(huán)

13、島干道、疏港快速路、仙岳路，連通島內(nèi)外的杏林大橋、集美大橋、翔安隧道，島外環(huán)同安灣大道、同安灣大橋等，通過(guò)這些路網(wǎng)的建設(shè)，加快島內(nèi)外對(duì)接，使島內(nèi)外居民更加快捷地進(jìn)出，從而直接推動(dòng)島外的發(fā)展。（二）廈門市住房近期建設(shè)規(guī)劃1、社會(huì)保障性商品住房規(guī)劃（含經(jīng)濟(jì)適用住房、不含安置房） 根據(jù)廈門市目前居民的收入水平、居住狀況、分戶情況及人口機(jī)械增長(zhǎng)速度，廈門市計(jì)劃在未來(lái)3-5年內(nèi)建設(shè)402萬(wàn)平方米的社會(huì)保障性商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房、不含安置房），皆為90平方米以下的小戶型。 根據(jù)廈門市產(chǎn)業(yè)推進(jìn)的方向和用地資源分布，社會(huì)保障性商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）重點(diǎn)增加島外各區(qū)的項(xiàng)目。 海滄區(qū)、集美區(qū)、同安區(qū)和翔安

14、區(qū)皆安排有不同規(guī)模的社會(huì)保障性商品住房，建設(shè)時(shí)間上集美區(qū)和翔安區(qū)的項(xiàng)目先行，海滄區(qū)和同安區(qū)的項(xiàng)目安排在兩年以后逐步推進(jìn)。 2、社會(huì)保障性租賃住房規(guī)劃 規(guī)劃保障性商品房、租賃房項(xiàng)目分布示意圖根據(jù)廈門市目前常住人口的構(gòu)成情況以及外來(lái)人口的增長(zhǎng)速度，廈門市的社會(huì)保障性租賃住房重點(diǎn)提供給不同對(duì)象：廉租房主要提供給具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭；普通租賃房主要提供給具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的經(jīng)濟(jì)水平略高的家庭；租賃公寓主要用于引進(jìn)人才的居住需要；本島陽(yáng)光公寓和島外“金包銀”工程中的外口公寓主要提供給常住城鎮(zhèn)的外來(lái)人口。 規(guī)劃保障性商品房、租賃房項(xiàng)目分布示意圖據(jù)統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)3-5年內(nèi)廉租住房建設(shè)總量約為2

15、80.33萬(wàn)平方米，全部為90平方米以下住房，能及時(shí)緩解本島及幾大工業(yè)區(qū)的住房配套問(wèn)題，保證工業(yè)項(xiàng)目的及時(shí)投產(chǎn)，促進(jìn)全市住房結(jié)構(gòu)的合理性。 根據(jù)廈門市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間時(shí)序、道路交通建設(shè)的安排以及現(xiàn)狀居住配套的情況，對(duì)規(guī)劃項(xiàng)目制訂了初步的開(kāi)工計(jì)劃。3、商品住房調(diào)整規(guī)劃 根據(jù)本次規(guī)劃預(yù)測(cè)，“十一五”期間新增加商品住房建筑面積約1656萬(wàn)平方米。近兩年由于存量項(xiàng)目的壓力，開(kāi)工項(xiàng)目較多，總量較大。 2008年以后，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加快和島外工業(yè)項(xiàng)目的投產(chǎn)，住房建設(shè)重點(diǎn)明顯向島外轉(zhuǎn)移。 三、廈門市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析（一）土地供需市場(chǎng)分析1、土地政策分析（1）土地政策背景回顧：從規(guī)范交易機(jī)制到嚴(yán)控土地供應(yīng)

16、2002年5月9日國(guó)土資源部簽發(fā)11號(hào)文件招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地使用權(quán)規(guī)定，文件叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（即71號(hào)令）,規(guī)定各地要在04年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢。小結(jié)：國(guó)家從2002年開(kāi)始相繼出臺(tái)文件，規(guī)定土地出讓必須以招拍掛方式進(jìn)行，消除暗箱操作，以建立公開(kāi)的土地出讓機(jī)制。相較而言，廈門土地市場(chǎng)化方面，走在全國(guó)的前列。2002年6月25日，廈門市土地交易市場(chǎng)正式運(yùn)行，全市所有經(jīng)營(yíng)性商品房用地的出讓，都將在這個(gè)有形市場(chǎng)進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)、拍賣或掛牌交易。2004年10月2

17、8日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于深化改革嚴(yán)格管理土地的決定，隨后，國(guó)土資源部出臺(tái)土地利用年度計(jì)劃管理辦法、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法等一系列土地新政文件，進(jìn)一步加大土地管理力度。小結(jié)：2004年是廈門房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年，房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，政府為了給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，開(kāi)始逐步實(shí)施宏觀調(diào)控政策。土地一級(jí)市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的源頭，也是政府進(jìn)行調(diào)控的著力點(diǎn)之一，用來(lái)遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資規(guī)模。經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)走市場(chǎng)化之路毋庸置疑，但各地不少開(kāi)發(fā)商為在招投標(biāo)中獲得土地，不惜開(kāi)高價(jià)，地價(jià)托高的同時(shí)，也必然推動(dòng)了房?jī)r(jià)的漲幅。（2）2005年土地政策回顧：開(kāi)始重點(diǎn)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)4月23日，廈門市出臺(tái)土地使用權(quán)公開(kāi)出讓新規(guī)

18、則和島內(nèi)新建住宅150平方米以上補(bǔ)充規(guī)定。市規(guī)劃局、市國(guó)土房產(chǎn)局聯(lián)合發(fā)布競(jìng)買人在規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的土地使用權(quán)公開(kāi)出讓規(guī)則。新規(guī)則主要適用于我市一些城市重點(diǎn)地段和具有特定要求的項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓。新舊“國(guó)八條”相繼出臺(tái)。3月26日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知，提出調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房的供應(yīng)，并督促建設(shè)，同時(shí)嚴(yán)格控制拆遷數(shù)量。4月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家堡主持召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)調(diào)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。小結(jié)：2004年宏觀調(diào)控的失效，使得中央政府在2005年加強(qiáng)了宏觀調(diào)控政策的力度，也表明中央政府調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的決心

19、。（3）2006年土地政策：確定土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)細(xì)化指標(biāo)2006年7月13日，國(guó)家建設(shè)部文件關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)的規(guī)定，90平方米套型建筑面積明確為單套住房的建筑面積，而70%比例將針對(duì)各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積即年度城市開(kāi)發(fā)總量。而廈門市“將堅(jiān)持總量控制、區(qū)域平衡，總量和項(xiàng)目相結(jié)合的原則來(lái)執(zhí)行國(guó)家這一規(guī)定?！薄霸诳偭靠刂粕?，我市今后出讓的土地將盡可能增加90平方米以下的中小戶型，在總量上達(dá)到90平方米以下的戶型占70%。在區(qū)域平衡上，島外將嚴(yán)格執(zhí)行這一規(guī)定，90平方米以下的戶型肯定會(huì)大幅增加，而島內(nèi)將根據(jù)特定區(qū)域、地段有所區(qū)別，具體要視每個(gè)項(xiàng)目的具體情況而定?！毙?/p>

20、結(jié)：島外樓市將步入中小戶型時(shí)代，對(duì)于中低收入購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也稱得是個(gè)利好消息。隨著島外土地供應(yīng)量加大及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，大量中小戶型增加將帶來(lái)市場(chǎng)供需關(guān)系變化，從而減緩房?jī)r(jià)上漲速度甚至不排除局部時(shí)間內(nèi)小幅下跌，房?jī)r(jià)整體將趨于平穩(wěn)發(fā)展。（4）07年土地稅費(fèi)政策連續(xù)出臺(tái) 政策執(zhí)行力度加大今年新年伊始，最引人注目的就是有關(guān)土地的稅費(fèi)政策的連續(xù)出臺(tái)。不僅有新的政策劍指房地產(chǎn)市場(chǎng)，如2007年1月1日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍。還有城鎮(zhèn)土地使用稅額的提高2倍，以及城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。最觸痛房地產(chǎn)開(kāi)放商的還是2007年1月16日，國(guó)家

21、稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知，規(guī)定從2007年2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的繳納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤薄Ｐ〗Y(jié)：從這次全國(guó)兩會(huì)上傳遞的信息可以看出，2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了新一輪的宏觀調(diào)控大潮。新年至今，從稅收、金融、土地等各方面出臺(tái)的無(wú)論是“新政策”，還是“舊政新施”，都體現(xiàn)了去年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的連續(xù)性，加大政策的執(zhí)行力度將是今年宏觀調(diào)控的亮點(diǎn)之一。2、土地供應(yīng)市場(chǎng)分析（1）土地出讓體量逐年增加，價(jià)格不斷攀升廈門近年土地公開(kāi)出讓可以清晰地劃分為兩大階段：19982001年的土地市場(chǎng)冷靜穩(wěn)定，有序運(yùn)行，無(wú)論出讓規(guī)模與出讓金額均表現(xiàn)

22、得波瀾不驚；20022005則是高速運(yùn)行階段，20022004年三年間雖然出讓規(guī)模并無(wú)太大的增長(zhǎng)，但成交單價(jià)卻逐年攀升，到2005年，不論是成交量還是成交單價(jià)，都達(dá)到一個(gè)歷史高峰。2003年，廈門市全年經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)招標(biāo)、拍賣、掛牌16幅，其中出讓成交13幅（拍賣1幅、掛牌12幅）、土地面積43.8萬(wàn)平方米（拍賣3.1萬(wàn)平方米、掛牌40.7萬(wàn)平方米）。到2004年共推出地塊16幅，年度土地供應(yīng)可建總面積約61.27萬(wàn)平方米。2005年，廈門市持續(xù)了在土地市場(chǎng)的調(diào)控措施。推出地塊35幅，年度土地供應(yīng)總面積為148.71萬(wàn)平方米，可建總面積約302.52萬(wàn)平方米。2006年，全市06年商品房實(shí)施項(xiàng)

23、目出讓26幅，土地面積181.51萬(wàn)平方米；其中島外普通商品房項(xiàng)目出讓17幅，土地面積104.91萬(wàn)平方米。2007年上半年總計(jì)成交土地面積755638平方米，建筑面積1723034平方米（不包括工業(yè)用地和加油加汽站用地）。其中，居住用途用地39.64萬(wàn)平方米，建筑面積94.01萬(wàn)平方米；商業(yè)用途用地51.09萬(wàn)平方米，建筑面積132.56萬(wàn)平方米。（2）以住宅用地為主，商業(yè)、綜合用地增加2004年，土地供應(yīng)中居住用地超過(guò)2/3，推地132.47萬(wàn)平方米。商業(yè)和綜合等用地比例達(dá)到32%。2005年，土地出讓總量達(dá)到歷史最高峰、樓面地價(jià)屢創(chuàng)新高、超百萬(wàn)平方米的土地推介等。土地供應(yīng)明顯以居住用地為

24、主，推地104.66萬(wàn)平方米，而商業(yè)用地在今年也有所增加。2006年，成交地塊的用途還是以居住、商業(yè)為主，29個(gè)地塊占了總成交地塊的72.5%，還有10個(gè)地塊用于酒店規(guī)劃建設(shè)。全市共出讓土地面積220.06萬(wàn)平方米，建筑面積498.9684萬(wàn)平方米。2007年上半年，廈門共拍賣27幅土地，成交26幅，5幅工業(yè)用地，7幅加油加氣站用地，6幅辦公、商業(yè)用地，8幅居住、商業(yè)用地（其中共有9幅土地出讓，原大洲集團(tuán)獲得土地退回）。另外，2007年上半年廈門政府根據(jù)本身特殊地地理結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)特征仍舊抓緊對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，在保持一定規(guī)模土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，這表現(xiàn)在以下方面：逐步放大非住

25、宅類建設(shè)用地地供應(yīng)；島內(nèi)住宅類項(xiàng)目明顯減少，辦公、商業(yè)、酒店等用地增多；近年全市土地出讓逐年增加，政府開(kāi)始大面積地進(jìn)行島外開(kāi)發(fā)、舊城改造。（3）土地供應(yīng)重心逐漸轉(zhuǎn)移到島外近年來(lái)，土地供應(yīng)逐漸傾向島外區(qū)域。隨著廈門城市化進(jìn)程步伐的加快，廈門土地市場(chǎng)島外出讓量逐年增加，島內(nèi)土地的稀缺性將逐漸凸顯，島外出讓將逐漸占據(jù)主導(dǎo)地位。2005年島外土地出讓占地面積59.4萬(wàn)平方米，占到全年土地出讓的40%；總建筑面積129.6萬(wàn)平方米，占到全年出讓的42.8%；成交金額12.99億元，占據(jù)全年成交額的21.1%。略高于2004年的比例，但總量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于往年，其中建筑面積一項(xiàng)甚至高于2004年的全年出讓總量。

26、2006年投入市場(chǎng)并成交的地塊共有41個(gè)，主要集中在思明、集美、同安三大區(qū)域。思明區(qū)以成交了12地塊雄居榜首，集美區(qū)與同安區(qū)則分別以8個(gè)地塊平分秋色。湖里區(qū)雖較為遜色些，出讓成交6個(gè)地塊，卻讓五緣灣片區(qū)的關(guān)注度急劇升溫，海滄區(qū)成交地塊5個(gè)，另2個(gè)成交地塊則隸屬翔安區(qū)。近年土地供應(yīng)分布圖今年上半年廈門共計(jì)出讓9幅居住類地塊，8幅成交。累計(jì)成交面積363304平方米，建筑面積878233平方米。其中島內(nèi)兩幅，總出讓面積146216平方米，建筑面積365115平方米；島外成交6幅，總出讓面積217088平方米，建筑面積503118平方米。上半年共計(jì)出讓6幅辦公、商業(yè)類地塊，總占地面積392334平方

27、米，建筑面積854800平方米。島內(nèi)4幅，島外兩幅。另外，從各類性質(zhì)土地供應(yīng)分布來(lái)看，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的郊區(qū)化趨勢(shì)，也導(dǎo)致了土地供應(yīng)重心郊區(qū)化。商業(yè)用地主要是服務(wù)于郊區(qū)的新興開(kāi)發(fā)地區(qū)，綜合用地即有郊區(qū)用地，也有市中心區(qū)的辦公等類用地。3、土地需求市場(chǎng)分析（1）多數(shù)住宅地塊受關(guān)注度高，島內(nèi)地皮搶手多數(shù)出讓地塊受關(guān)注較高低，主要是受廈門特殊的人文地理環(huán)境的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)城市的發(fā)展格局雖帶著謹(jǐn)慎，但信心十足。2007年上半年流標(biāo)1幅地塊，流標(biāo)率較低。主要是翔安居住、商業(yè)項(xiàng)目的流拍，以天價(jià)拿得地塊，投資該地塊，風(fēng)險(xiǎn)大，從而造成了流標(biāo)。（2）本地大型房地產(chǎn)企業(yè)仍然是土地市場(chǎng)的主角受讓人地塊編號(hào)所屬區(qū)域用途土地

28、面積（）可建面積（）成交價(jià)(元)樓面地價(jià)（元/）恒達(dá)昌2007G10思明居住339301630008150000005000古龍J2009G01集美居住、商業(yè)376051151008050000006993.92T2007G01同安居住、商業(yè)50092.7907003640000004013.23匯景2007XG01翔安居住、商業(yè)、教育51712.811183004420000003736.26新景地2007G09湖里居住、商業(yè)、教育11228620211516100000007965.76建昌J2007P01集美居住、商業(yè)5904.955211001280000006066.35聯(lián)發(fā)2007

29、G01思明商業(yè)、辦公14908.868516002070000004011.632002年前廈門土地公開(kāi)市場(chǎng)的主力軍一直都是以明發(fā)集團(tuán)、鑫新景地房地產(chǎn)為代表的民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，從2002年開(kāi)始，很少參與土地公開(kāi)市場(chǎng)的國(guó)有開(kāi)發(fā)企業(yè)也竟相加入戰(zhàn)局。2003年與2004年國(guó)企與民企基本平分江山，而到了2005年競(jìng)投主體發(fā)生了極大的變化，全年35宗成交地塊中，國(guó)企就占據(jù)了20宗，自然人占據(jù)5宗，而民營(yíng)企業(yè)僅占10宗。2006年有萬(wàn)科、駿豪等國(guó)內(nèi)領(lǐng)先開(kāi)發(fā)商染指廈門土地市場(chǎng)，意味著廈門未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體將從原來(lái)的本地國(guó)企和本地民企雙雄爭(zhēng)霸演變成本地國(guó)企、本地民企、外地及外資房企三足鼎立的局面。2007年上半

30、年土地所得者主要還是以廈門本地國(guó)企及本地民企為主。4、土地價(jià)格分析（1）居住用地作為供應(yīng)主力，依舊大幅拉升地價(jià)從2002年的特房GO1新座地塊和明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)地塊到2003年國(guó)建優(yōu)山美地地塊，從2004年的建發(fā)愛(ài)琴海地塊到2005年的2005GO1地塊與香山游艇碼頭地塊，幾乎每年都會(huì)上演幾出群雄逐鹿的競(jìng)價(jià)大戲。競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)叫價(jià)此起彼伏，競(jìng)爭(zhēng)場(chǎng)面異?；鸨?，成交價(jià)超底價(jià)的比例最高達(dá)238.7%，其中2004年在超底價(jià)比例前五名中占據(jù)3席，可算是爭(zhēng)奪最為激烈的一年。05年的土地出讓雖然超底價(jià)比例不如2004年，但屢創(chuàng)歷史最高的樓面地價(jià)使得2005年的土地市場(chǎng)依然火熱。12月8日由源昌集團(tuán)競(jìng)得的原特房嘉園地

31、塊以4238元/平方米的樓面地價(jià)大幅提升該片區(qū)的地價(jià)水平，國(guó)貿(mào)拍得的鐘宅灣片區(qū)中的2005G19地塊以5468元/平方米的樓面地價(jià)，一舉刷新廈門住宅樓面地價(jià)的記錄。2006年廈門市通過(guò)公開(kāi)招拍掛全年共成交地塊41宗，用地面積215萬(wàn)平方米，成交金額144.9億元。其中超過(guò)6000元/平方米的土地有6宗，其最高樓面價(jià)從2005年的5468元/平方米漲至7433元/平方米。不論是土地的供應(yīng)量還是成交金額，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越往年的數(shù)值，刷新了歷史紀(jì)錄。從土地供應(yīng)的位置可以發(fā)現(xiàn)，地塊所處地段多比較優(yōu)越，如島內(nèi)五緣灣片區(qū)、島外同安新城區(qū)、集美體育公園片區(qū)、海滄濱湖片區(qū)，同時(shí)在島內(nèi)土地逐漸稀缺的環(huán)境下，島外地塊的

32、供應(yīng)量也達(dá)到了近幾年來(lái)最大的一次。2007年更是屢屢突破樓板價(jià)格記錄（居住用地為主），見(jiàn)下表所示：樓面地價(jià)（元/）地塊編號(hào)土地面積可建面積地塊位置受讓人7965.762007G09112286202115湖里五緣灣新景地6993.92J2007G0137605115100集美古龍6066.35J2007P015904.95521100集美杏林建昌6592.8J2007G0232809.62972200集美印斗路特區(qū)4013.23T2007G0150092.790700同安鳳山路古龍3736.262007XG0151751.81118300翔安區(qū)匯景在2007年4月，匯景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以4.

33、42億競(jìng)得翔安區(qū)馬新路以西、區(qū)府大道以北、橫五路以南地塊，樓面地價(jià)達(dá)3736.26元/，刷新了翔安區(qū)的最高的樓面地價(jià)。（2）島內(nèi)走高已成定局在政府嚴(yán)格控制島內(nèi)的商品房開(kāi)發(fā)用地，增加島外土地供應(yīng)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向島外轉(zhuǎn)移的政策大背景下，島內(nèi)土地資源日益稀缺，地價(jià)中長(zhǎng)期走高已成定局。在近年的土地出讓中，島外地塊也是一路走高，但就海滄、集美、同安在加上翔安區(qū)這四個(gè)區(qū)域之間微妙的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也可能會(huì)使一定時(shí)間段內(nèi)島外土地供應(yīng)量急劇放大。另外一方面在島外房地產(chǎn)市場(chǎng)需求沒(méi)有形成有效突破的前提下，島外土地市場(chǎng)價(jià)格的真正意義上漲仍然需要較長(zhǎng)時(shí)間的分析和觀察。（3）房?jī)r(jià)走高、島外拓展已成必然從今年的土地成交

34、訊息來(lái)看，島內(nèi)居住用地的樓面地價(jià)已經(jīng)全部超過(guò)5000元/平方米，且樓面地價(jià)超過(guò)6000元/平方米的地塊占了很大比例。而從島外來(lái)看，2006年島外用地成交的樓面地價(jià)多在15002000元/平方米之間，而今年的島外地塊成交樓面地價(jià)多抬升到30006000元/平方米。因此，雖然用地放量供應(yīng)，但從用地成本增加及開(kāi)發(fā)商的投資熱度來(lái)看，2007年廈門的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有下跌的可能性。（二）房地產(chǎn)供需市場(chǎng)分析1、房地產(chǎn)供需市場(chǎng)總體情況掃描表二 房地產(chǎn)供需市場(chǎng)總體情況2004年2005年2006年2007年上半年商品房新開(kāi)工面積面積（萬(wàn)m2）291.25478.8640.7402.06同期-11.23%4.4%7.

35、9%53.3%商品房施工面積面積（萬(wàn)m2）1337.341426.391996.952243.75同期3.65%6.7%31.1%44.6%商品房銷售面積面積（萬(wàn)m2）305.89319.49433.27180.11同期15.0%4.4%32.6%4.1%商品房銷售金額金額(億元)126.83136.36274.7126.61均價(jià)(元/ m2)4146.264268.056340.157029.63商品房空置面積面積（萬(wàn)m2）96.2164.5646.9235.17同期-14.5%-32.9%-28.1%-38.1%通過(guò)上表可得出如下兩點(diǎn)結(jié)論:(1)房地產(chǎn)投資活躍,開(kāi)發(fā)提速。（如右圖示）（2）

36、市場(chǎng)需求旺盛。從圖可以看出，廈門市房地產(chǎn)銷售旺季在年度下半年；市場(chǎng)存在供給增加、空置率降低，價(jià)格反而上升的現(xiàn)象，說(shuō)明需求確實(shí)旺盛。2、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響分析（1）房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施簡(jiǎn)要回顧政府在2006年又出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)必須“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)”，“自2006年6月1日起，各城市（包括縣城，下同）年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”和“對(duì)于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個(gè)人所得稅”等措施。政策的調(diào)控手段主要是以國(guó)務(wù)院出臺(tái)的行政調(diào)控政策為綱，央行及相關(guān)的部委

37、制訂具體的貨幣、金融、稅收及行業(yè)政策。各地方政府具體抓落實(shí)，對(duì)部分政策因地制宜的作出一些調(diào)整，力圖形成一個(gè)有效的調(diào)控體系。加息：即控制信貸。信貸增長(zhǎng)會(huì)刺激投資增長(zhǎng)，此舉目的調(diào)整國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度，也意味著國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開(kāi)始。國(guó)六條：針對(duì)性很強(qiáng)，目的是解決住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理所突出的矛盾，并理順市場(chǎng)秩序較為混亂的局面。國(guó)十五條：涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國(guó)六條的細(xì)則之一，是今年到目前為止對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的政策。預(yù)售：目的是進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序，有效抑制開(kāi)發(fā)商的捂盤行為，對(duì)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價(jià)格有積極的作用。外資：從供應(yīng)與需求兩個(gè)方面打擊外資對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)

38、的影響，及時(shí)地制止外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張。個(gè)稅：試圖通過(guò)幾個(gè)政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會(huì)再進(jìn)行投資，抑制房?jī)r(jià)上漲的推力。規(guī)劃：讓90平方米占全市70%以上的具體規(guī)劃塵埃落定；并表明將加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度、加大土地供應(yīng)的調(diào)控力度、加大稅收和信貸政策的調(diào)節(jié)力度；鼓勵(lì)自住性需求，合理規(guī)范投資行為，加大房屋拆遷的管理力度的立場(chǎng)。土地增值稅由預(yù)征改為清算：規(guī)定從2007年2月1日起，各地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，正式向企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。實(shí)行清算方式繳納土地增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本將增加。這也預(yù)示，房地產(chǎn)

39、開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)性。物業(yè)稅：該稅在2004年就提出，近日傳言已在北京、上海、深圳試點(diǎn)，其主要是針對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅，目的是抑制二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和炒作行為。（2）調(diào)控措施對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響分析對(duì)廈門2006年商品房市場(chǎng)影響甚微。具體表現(xiàn)在，政策實(shí)施后，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情依然高漲，而由于廈門市場(chǎng)大小面積商品房都顯得頗為充足，整體沒(méi)有受到影響。嚴(yán)征土地增值稅，會(huì)有效遏制開(kāi)發(fā)商爆炒房?jī)r(jià)的沖動(dòng)，使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。但是，房?jī)r(jià)和市場(chǎng)是由多種因素綜合決定的，從預(yù)征到清算，是房地產(chǎn)市場(chǎng)改革調(diào)控步入一個(gè)新時(shí)期的開(kāi)始。從目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開(kāi)發(fā)商甚至是大

40、開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是很多開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇向二、三線城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險(xiǎn)較小。三就是一些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房?jī)r(jià)與消費(fèi)者共同承擔(dān)稅賦的現(xiàn)象。加息。央行自04年10月到今年8月22日共進(jìn)行了八次加息調(diào)整，聯(lián)想到06年4月央行加息后，當(dāng)年5月“國(guó)六條”便砸向了房地產(chǎn)行業(yè)，加息似乎意味著新一輪宏觀調(diào)控的大幕拉開(kāi)。但是，聯(lián)系近期證券業(yè)的迅猛發(fā)展，有理由相信今年以來(lái)的四次加息主要是針對(duì)證券業(yè)，不是僅針對(duì)房地產(chǎn)，加息只是央行在傳達(dá)一個(gè)緊縮的信號(hào)。另外，連續(xù)多次加息，其對(duì)市場(chǎng)的心理影響也逐漸呈減弱趨勢(shì)。再就是，從加息的幅度來(lái)看，對(duì)開(kāi)發(fā)商和老百姓的影響都較溫

41、和，表明政府有明確的調(diào)控意圖，但并不希望對(duì)行業(yè)產(chǎn)生過(guò)大的沖擊。物業(yè)稅的征收是必然，但短期內(nèi)開(kāi)征很困難，如資產(chǎn)如何評(píng)估、征收費(fèi)率如何制定均很復(fù)雜，估計(jì)到十一五期末才可能實(shí)施。另一方面，物業(yè)稅并不能解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，房?jī)r(jià)的漲跌仍取決于供求關(guān)系，在二手房市場(chǎng)均價(jià)低于新房市場(chǎng)均價(jià)這一事實(shí)下，炒房者總能將稅賦轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)買者頭上。3、07年廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)分析（1）2007年上半年廈門市房地產(chǎn)完成投資增幅回升受全年土地供應(yīng)量的逐步增加的影響，上半年廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成投資增幅迅速回升。其中，上半年全市完成土地購(gòu)置面積74.16萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)42.8%，土地購(gòu)置費(fèi)完成55.03億元，增長(zhǎng)15.

42、2%，增加了7.24億元。（2）2007年上半年廈門房地產(chǎn)新開(kāi)工、施工面積增長(zhǎng)較快，竣工面積下降6.4%右圖表明：由于去年拍賣的土地項(xiàng)目多數(shù)在今年上半年開(kāi)工建設(shè)，造成今年廈門市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)較快，同比增長(zhǎng)53.3%。至6月末，全市房屋施工面積比去年同期增長(zhǎng)44.6%，施工規(guī)模迅速擴(kuò)大。由于前年開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大多于去年年底已經(jīng)竣工，造成今年全市商品房可供量迅速減少，這與同期快速增長(zhǎng)的新開(kāi)工面積形成巨大反差。（3）2007年上半年廈門商品房銷售面積增幅迅速回落受商品房供應(yīng)量迅速減少的影響，今年全市商品房銷售面積增幅迅速回落。（4）2007年上半年空置商品房同比下降了38.1%至6月末全

43、市空置商品房為35.17萬(wàn)平方米，下降38.1%。4、住宅市場(chǎng)分析（1）廈門2007年上半年成交量分析數(shù)據(jù)表明,今年上半年的銷售量大致呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的振蕩趨勢(shì)，在年初1月份取得不錯(cuò)的開(kāi)門紅之后，2月份受春節(jié)影響成交量大幅下降，3、4月份調(diào)整上揚(yáng)，而到了傳統(tǒng)的銷售旺季5、6月份，成交量比3、4月份有較大幅度回升。全市住宅共成交12257套，平均每月成交2043套。按成交12257套來(lái)算，套均面積131.28平方米，從這一數(shù)據(jù)大致可推斷上半年的住宅銷售上，大戶型占了較大的比例，甚至可能是主要的銷售戶型。（2）廈門2007年上半年成交區(qū)域分析從區(qū)域分布來(lái)看，上半年的住宅市場(chǎng)島內(nèi)島外平分秋色，主要呈現(xiàn)思

44、明區(qū)、湖里區(qū)、海滄區(qū)三足鼎立的局面。島內(nèi)占了銷售份額的54，島外占46。其中海滄和思明區(qū)為第一集團(tuán)，湖里區(qū)為第二集團(tuán)。海滄區(qū)16月份住宅共成交3980套，在各區(qū)當(dāng)中排在首位，而思明區(qū)16月共成交3855套，以微弱的劣勢(shì)排在海滄區(qū)之后。湖里區(qū)半年成交2774套，一直很穩(wěn)定的坐著島內(nèi)的第二把交椅。島外另外三個(gè)區(qū)域，集美區(qū)成交926套，同安區(qū)成交717套，是島外的第二集團(tuán)，從半年的成交量看還難望海滄項(xiàng)背，但其未來(lái)前景正不斷被看好。而翔安區(qū)的住宅市場(chǎng)目前還尚待起步，半年僅成交5套。（3）廈門2007年上半年住宅成交均價(jià)分析2007年16月全市住宅均價(jià)為8667.46元/平方米。從住宅均價(jià)走勢(shì)圖上可以看

45、出，除了3月份住宅均價(jià)略微下降之外，上半年各月均價(jià)一路上漲，從1月份的7029.42元/平方米，一直到6月份的10957.00元/平方米，每平方米上漲了3926元，漲幅將近4000元。尤其是6月份，單月住宅均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)，直逼1.1萬(wàn)元/平米。從區(qū)域來(lái)看，2007年上半年島內(nèi)住宅均價(jià)為10757.25元/平方米，其中思明區(qū)住宅均價(jià)為11462.43元/平方米，湖里區(qū)住宅均價(jià)為9551.79元/平方米。占全市成交量半數(shù)以上的這兩個(gè)區(qū)域的成交價(jià)格對(duì)全市均價(jià)有最直接的影響，集美區(qū)價(jià)位基本與海滄區(qū)持平。（4）廈門07年上半年購(gòu)房群體分析從商品居住用房購(gòu)買對(duì)象分析，廈門本地人購(gòu)房面積占總量的44.31

46、%，外地人(包括本省其他地區(qū)、外省市及境外)占總量的55.69%，在外地的購(gòu)房人群中，福建省內(nèi)的占大多數(shù)，占總量的39.19%。（5）小結(jié)縱觀廈門目前的樓市，沒(méi)有哪一個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)或者下降，房?jī)r(jià)上升似乎成為必然的趨勢(shì)，只是各個(gè)區(qū)域漲幅空間不同。目前各個(gè)區(qū)域的新盤無(wú)疑成為房?jī)r(jià)上升的主要推動(dòng)力，對(duì)區(qū)域價(jià)格拉動(dòng)起了關(guān)鍵作用。同時(shí)，一些新盤都是在付出了較高樓面地價(jià)的條件下獲得，高昂的拿地成本為抬高房?jī)r(jià)提供了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。5、保障性用房市場(chǎng)分析（1）保障性用房申購(gòu)條件簡(jiǎn)述申請(qǐng)社會(huì)保障性住房必須符合以下三個(gè)條件，戶籍條件：申請(qǐng)人及其家庭成員必須具有廈門市城鎮(zhèn)戶口，且至少有一個(gè)家庭成員在廈落戶滿3年，通

47、過(guò)購(gòu)買商品房入戶的則不能再申請(qǐng)社會(huì)保障性住房。收入及家庭資產(chǎn)條件：其06年的規(guī)定是，中低收入家庭家庭年收入上限為：3人及以下戶為5萬(wàn)元，45人戶為6萬(wàn)元，5人以上戶7萬(wàn)元。家庭資產(chǎn)主要包括房產(chǎn)、汽車、有價(jià)證券、投資（含股份）、存款（含現(xiàn)金和借出款）等，申請(qǐng)承租社會(huì)保障性租賃房的家庭資產(chǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)為中低收入家庭收入上限的4倍以下，申請(qǐng)購(gòu)買社會(huì)保障性商品房的家庭資產(chǎn)控制標(biāo)準(zhǔn)為中低收入家庭收入上限的6倍以下。以3人戶為例，申請(qǐng)租房的家庭資產(chǎn)必須在20萬(wàn)元以下，申請(qǐng)購(gòu)房的家庭資產(chǎn)必須在30萬(wàn)元以下。住房條件：申請(qǐng)人家庭必須是無(wú)房戶或住房困難戶，今年社會(huì)保障性住房的申請(qǐng)條件為人均建筑面積12平方米以下。（

48、2）保障性用房區(qū)域分布情況覆蓋整個(gè)廈門市域范圍，所涉及的八個(gè)項(xiàng)目除了已開(kāi)工的外（集美永祥花園、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、高林居住區(qū)、觀音山公寓），其余的均將在06年下半年全面動(dòng)工。所有保障性住房均為小戶型，大部分建筑面積在70平方米以下。面積標(biāo)準(zhǔn)低，但廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)一應(yīng)俱全，每戶至少有一面朝南；且選址也都是在交通便利、具有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。首批保障性住房分布項(xiàng)目名稱提供套數(shù)高林居住區(qū)4000杏北新城錦園居住區(qū)1000翔安東方新城1500萬(wàn)景公寓952五緣公寓616觀音山公寓936古樓公寓725杏林灣高腳樓1900同安西福小區(qū)2000集美北部新城1600湖邊水庫(kù)后坑小區(qū)2500翔安洪

49、塘西爐小區(qū)2271（3）供應(yīng)量情況廈門市未來(lái)三至五年將建設(shè)社會(huì)保障性租賃房和保障性商品房共160萬(wàn)平方米約2萬(wàn)套，其中租賃房（含廉租房、普通租賃房、租賃公寓）30萬(wàn)平方米約4000套，保障性商品住房130萬(wàn)平方米約1.6萬(wàn)套。此外，結(jié)合重點(diǎn)工程、舊城（村）改造的需要，廈門市還將建設(shè)1.5萬(wàn)套左右的安置房。（4）小結(jié)通過(guò)實(shí)施社會(huì)保障性住房計(jì)劃，預(yù)計(jì)“十一五”期間，廈門市可解決3.4萬(wàn)戶（中低收入）家庭住房困難問(wèn)題，占同期商品住宅總套數(shù)的23。自住需求得到一定的緩解，但不會(huì)對(duì)整個(gè)廈門樓市形成大的影響。大規(guī)模推出此類商品房，消耗了大量土地資源，造成有限土地的稀缺，使得進(jìn)一步供地緊張，開(kāi)發(fā)商土地成本抬

50、高，導(dǎo)致普通商品房?jī)r(jià)格上漲。政策性用房購(gòu)置后在流通環(huán)節(jié)上如規(guī)定5年內(nèi)不能上市交易，政府有回購(gòu)權(quán)利等，這些條件都會(huì)損害購(gòu)房者利益，也降低了購(gòu)買政策性用房的動(dòng)力。6、其它物業(yè)類型上半年市場(chǎng)交易情況商場(chǎng)16月總成交2047套，均價(jià)16638.45元/平方米；寫字樓成交563套，均價(jià)11996.61元/平方米；車庫(kù)成交3521套，均價(jià)3393.62元/平方米；別墅成交101套，均價(jià)16038.04元/平方米。四、翔安區(qū)投資環(huán)境介紹（一）翔安區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)介1、產(chǎn)業(yè)及布局規(guī)劃翔安區(qū)按照構(gòu)筑“十”字形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征的設(shè)想，縱軸沿翔安大道由北到南產(chǎn)業(yè)布局依次為新圩鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)、食品輕工工業(yè)、馬巷鎮(zhèn)內(nèi)厝鎮(zhèn)的制造業(yè)、高新技

51、術(shù)產(chǎn)業(yè)、劉五店的港口物流業(yè)；橫軸沿水瓊線從西到東產(chǎn)業(yè)布局依次為：東坑灣的高檔生活區(qū)服務(wù)業(yè)、新店鎮(zhèn)中心的市級(jí)公建配套服務(wù)業(yè)、香山西的區(qū)域商業(yè)金融服務(wù)業(yè)、香山蓮河大嶝的旅游服務(wù)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布局依據(jù)發(fā)展模式將由北向南，分近、中、遠(yuǎn)三個(gè)階段展開(kāi)，具體包括六個(gè)園區(qū)和八個(gè)市場(chǎng)。六個(gè)園區(qū)包括銀鷺高科技工業(yè)園、東部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、內(nèi)厝創(chuàng)業(yè)園、政務(wù)區(qū)、文教區(qū)、劉五店港口物流園區(qū)；八個(gè)專業(yè)市場(chǎng)包括汽車交易市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、貢香市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、糧油市場(chǎng)、汽車運(yùn)輸市場(chǎng)和大嶝對(duì)臺(tái)小額商品貿(mào)易市場(chǎng)等八個(gè)物資批發(fā)和集散市場(chǎng)。2、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃建成三縱三橫的交通路網(wǎng)工程。三縱包括翔安大道、新大線、內(nèi)大線；三橫包括

52、324國(guó)道、水瓊線、水劉線。路網(wǎng)建設(shè)水、電、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)供電工程規(guī)劃為22萬(wàn)伏變電站和11萬(wàn)伏伏變電站各一個(gè)及LNG發(fā)電廠。路網(wǎng)建設(shè)水、電、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè)供水方面，實(shí)現(xiàn)村村通自來(lái)水工程。污水、垃圾處理處理方面，污水處理廠設(shè)計(jì)容量為日處進(jìn)污水5萬(wàn)噸，垃圾處理廠技術(shù)指標(biāo)為庫(kù)容2004萬(wàn)立方。通信方面，設(shè)計(jì)為交通設(shè)備容量74140門，交換設(shè)備實(shí)裝59221門，交接箱245臺(tái)。（二）翔安區(qū)優(yōu)劣勢(shì)評(píng)價(jià)1、優(yōu)勢(shì)（1）翔安發(fā)展命脈，15分鐘經(jīng)濟(jì)圈。翔安隧道項(xiàng)目連接五通劉五店，于2009年年底正式建成后從島內(nèi)到翔安大約只需15分鐘，同時(shí)翔安隧道將與廈門北面的廈門大橋、西面的海滄大橋構(gòu)成三條連接大陸的路網(wǎng)格局，形

53、成廈門島經(jīng)濟(jì)圈，而與之直接相連的劉五店碼頭作為對(duì)臺(tái)貿(mào)易的重要貨運(yùn)碼頭（距離大小金門僅5海里）也將形成與金門的海空聯(lián)運(yùn)交通通道和黃金旅游線。（2）優(yōu)越地理位置，戰(zhàn)略發(fā)展重心。翔安地處廈門東部，地理環(huán)境優(yōu)越，東北與泉州市交界，西面與同安區(qū)接壤，南隔海與金門島相望，居廈、漳、泉閩南“金三角”中心地帶，扼守閩南地區(qū)南下北上之咽喉，她作為海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的重要城區(qū)必將成為最具潛力的開(kāi)發(fā)特土。 （3）廈門城市副中心，現(xiàn)代濱海新城。大廈門的城市發(fā)展戰(zhàn)略為翔安鋪就了寬廣的卷軸，翔安的區(qū)域規(guī)劃則為廈門腹地延伸鑄造了縱深的結(jié)構(gòu)，其定位為廈門城市副中心。（4）千年文風(fēng)古韻，兩岸風(fēng)水龍脈。翔安區(qū)行政建制始于晉太

54、康三年，歷史悠久。鴻漸山山脈渡江延伸，庇佑兩岸。共事龍脈且交通便利，交往頻繁。獨(dú)特的地理和人文條件成就海峽商貿(mào)交流重鎮(zhèn)，并將成為臺(tái)灣旅游休閑、創(chuàng)業(yè)投資的橋頭堡，區(qū)域價(jià)值快速提升。 （5）豐富土地資源，廣闊城市空間。翔安轄區(qū)東臨泉州南安市，西至同安（大同）城區(qū)和同安灣，北至大帽山體，南至大嶝海域陸域，面積共351.6平方公里，其中可用于工業(yè)和城市建設(shè)的土地面積在200平方公里以上，占廈門全市總面積的近30%，豐富的可開(kāi)發(fā)土地將為翔安保持強(qiáng)大的發(fā)展后勁。（6）山海自然環(huán)境，生態(tài)人居典范。翔安負(fù)山襟海，連綿山脈筑起一道天然的綠色屏障，西南兩面環(huán)海，東北部與南安市接壤，轄有同安灣及大嶝海域，面積133

55、.84平方公里，蜿蜒曲折的海岸線長(zhǎng)75公里，形成一條藍(lán)色的生命線，而沿海還有東坑灣區(qū)，下潭尾灣區(qū)和陸域的香山風(fēng)景區(qū)，九溪流域以及大嶝三島等豐厚的海島資源。（7）布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，成就科技航母。規(guī)劃面積為15平方公里的火炬（翔安）產(chǎn)業(yè)區(qū)將建設(shè)成為公共設(shè)施共享、生活區(qū)集中、工業(yè)分區(qū)明確、市政配套齊全、交通高效便捷的高科技工業(yè)園區(qū)，實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)的研發(fā)、中間實(shí)驗(yàn)、制造于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)鏈，形成支柱特色產(chǎn)業(yè)集群。目前，友達(dá)光電、中華映管等重點(diǎn)項(xiàng)目已動(dòng)工建設(shè)。同時(shí)隨著翔安首個(gè)市級(jí)工業(yè)區(qū)巷北工業(yè)區(qū)、汽車城等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，翔安將以海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)高新技術(shù)航母的全新姿態(tài)展現(xiàn)在世人面前。 （8）傳承歷史文脈，發(fā)展

56、文教事業(yè)。翔安文教區(qū)位于翔安大道以東、水劉線以北，廈門高級(jí)技工學(xué)校、海洋技術(shù)學(xué)院、南洋學(xué)院、華天職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東南學(xué)院等5個(gè)院校落戶其中。園區(qū)規(guī)劃文、理、工學(xué)科互相結(jié)合重點(diǎn)培育高級(jí)技術(shù)人才，提升產(chǎn)業(yè)工人勞動(dòng)技能，使之成為立足翔安、服務(wù)廈門的支柱產(chǎn)業(yè)。2、劣勢(shì)（1）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，工業(yè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，人口密度和經(jīng)濟(jì)總量制約房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（2）發(fā)展滯后，配套設(shè)施極不完善，現(xiàn)都是一片生地,要到真正配套完善起碼要過(guò)5年左右。（3）帶動(dòng)翔安整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵是建立在翔安隧道順利通車的基礎(chǔ)上，就地理位置而言，廈門處臺(tái)灣海峽地震活躍帶,翔安隧道處巖石斷裂帶,哪天地殼一動(dòng),翔安隧道就象斷列的水管,海水侵入

57、,海底隧道成海底水道。3、評(píng)價(jià)（1）翔安受到政府力捧，廈門市政府在現(xiàn)在的城市開(kāi)發(fā)中有一個(gè)潛在的指導(dǎo)思想就是島內(nèi)剩余能不開(kāi)發(fā)就不開(kāi)發(fā)，盡量集約用地，盡量在把原有地塊的功能發(fā)揮到極至。（2）在六個(gè)片區(qū)中，06年和07年上半年翔安區(qū)經(jīng)濟(jì)總量增幅最大，這另一方面也說(shuō)明廈門市政府和地方官員對(duì)發(fā)展翔安經(jīng)濟(jì)的力度和決心。（3）在廈門購(gòu)房的客戶中，外地客戶占一半以上，其中泉州、漳州、龍巖又是絕對(duì)購(gòu)買主力，這對(duì)翔安而言有著一個(gè)最直接的優(yōu)勢(shì)距離泉州近?？偠灾璋矊⑹菑B門發(fā)展空間最大、后勁最足的城市片區(qū)，越是不毛之地，越加更有機(jī)會(huì)。（三）翔安區(qū)現(xiàn)有樓盤介紹1、特房美地雅登開(kāi)發(fā)商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公

58、司投資商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置：水瓊線以南、翔安大道以東、翔安東路以西、橫三路以北項(xiàng)目規(guī)模：占地面積167349平米；建筑面積430523平米建筑類型：小高層價(jià)格：起價(jià) 6109元/平方米，均價(jià) 6600元/平方米技術(shù)指標(biāo)：綠化率44%；容積率2.57主力戶型：1室1廳1衛(wèi)（建筑面積56）；2室2廳1衛(wèi)（建筑面積:76-128）；3室2廳2衛(wèi)（建筑面積:129-133）；4室2廳2衛(wèi)（建筑面積160）。銷售時(shí)間:2007-8-10銷售狀況：售完2、特房錦繡祥安開(kāi)發(fā)商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司投資商：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置：馬巷鎮(zhèn)東部，東至舫陽(yáng)

59、東路、西至規(guī)劃的舫陽(yáng)西路、南至規(guī)劃的內(nèi)垵路東段、北至規(guī)劃的舫陽(yáng)南路項(xiàng)目規(guī)模：占地面積158402.75平方米；建筑面積316800平方米建筑類型：小高層、多層價(jià)格：帶電梯小高層起價(jià)4850元/平米，均價(jià)5500元/平米；多層花園洋房起價(jià)6300元/平米，均價(jià)7000元/平米技術(shù)指標(biāo)：綠化率42.5%，容積率2主力戶型：1室1廳1衛(wèi)（建筑面積56）；2室2廳1衛(wèi)（建筑面積:96）；3室2廳2衛(wèi)（建筑面積87124）；4室2廳2衛(wèi)（建筑面積146-220）。銷售時(shí)間:2007-8-15銷售狀況：售完（四）翔安居住用地出讓價(jià)格一覽表三 翔安居住用地出讓價(jià)格一覽表時(shí)間地塊編號(hào)土地面積(平方米)掛牌價(jià)樓

60、面價(jià)(元平方米)成交樓面價(jià)(元平方米)競(jìng)得者2004年X2004G01171897.03664.88廈門國(guó)貿(mào)地產(chǎn)2006年X2006G01158402.7511171.09廈門特房集團(tuán)2006年2006XG01167349.0141149.77廈門特房集團(tuán)2007年上半年2007XG0151712.813736.26廈門匯景房地產(chǎn)2007年上半年2007XG0229164.6054888.51廈門大洲房地產(chǎn)(后退回)2007-8-20X2007G0266704.7562821.114497.41廈門特房集團(tuán)2007-9-82007XG037931.1232795.98計(jì)算結(jié)果(元/平方米)人均