1、物業(yè)治理投標書制作投標的一般程序獵取招標信息，決策是否參與投標報送投標申請，承受資格審查獵取與生疏招標文件并參與答疑和現(xiàn)場勘查投標決策與編制投標書報送投標書參與開標及辯論會中標和簽訂物業(yè)效勞合同投標流程分解一、甄別招標信息1.對招標方主體的需求分析對招標方真實意圖的了解、分析與把握是真招標還是走過場是重名譽還是重質量是比效勞還是比價格對競爭對手的分析可能競爭對手的篩選主要競爭對手特點的了解可能的競爭因素， 是否有特別的目的對招標方主要負責人的了解分析將來招標方對物業(yè)治理的分管體制對物業(yè)治理的了解把握程度將來與其合作的難易與融洽分析2、企業(yè)對履約可行性的分析是否符合企業(yè)進展空間是否具有同類型物業(yè)

2、的相對優(yōu)勢是否有相應的關鍵人員儲藏二、獵取招標文件1.物業(yè)治理企業(yè)在獲得投標信息后，即可收集相關信息，并按企業(yè)的拓1.物業(yè)治理企業(yè)在獲得投標信息后，即可收集相關信息，并按企業(yè)的拓展打算，確定投標意向。2.物業(yè)效勞企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關人員在對招標物業(yè)業(yè)效勞方案。3.獵取招標文件后，應快速落實公司經(jīng)營資質的有關資料和證件，具體清楚事項，以便作預備。三、考察物業(yè)現(xiàn)場投標單位組織人員到物業(yè)現(xiàn)場進展現(xiàn)場實地考察，比照招標文件有關內容、認真分析，從而為治理方案的設想奠定根底。四、編制投標書一、本錢測算投標制作人需了解最崗位薪資；期不應超過合同期限；4.對于競爭性較強的工程，可考慮適當?shù)膬r格

3、優(yōu)待措施，以增加本企業(yè)獲標的勝算度。較為準確的測算。在確定單價時，要從競爭戰(zhàn)略高度和戰(zhàn)術要求上去推敲，單價確定后與工作量相乘，便可得出治理效勞費總標價。4.對于競爭性較強的工程，可考慮適當?shù)膬r格優(yōu)待措施，以增加本企業(yè)獲標的勝算度。二編制標書方案介紹投標企業(yè)的概況和經(jīng)受首先介紹投標單位的位置、規(guī)模、經(jīng)營資質等級、企業(yè)性質、機構、資本、人員構造等根本狀況，著重介紹現(xiàn)轄物業(yè)類型、名稱、治理面積及歷年獲得的 效績、成果、閱歷。在介紹公司優(yōu)勢時要突出重點，宣傳公司“人無我有，人有我強”的特色。分析所投標的物業(yè)治理特點工程簡介通常包括如下內容：顧客根本狀況。如業(yè)主或物業(yè)使用人清單、顧客根本特征年齡、職業(yè)、

4、籍貫等。物業(yè)根本狀況。如物業(yè)的地理位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、機電設備清單、配套設施清單等。工程開發(fā)狀況。如開發(fā)建設單位、設計單位、承建商、施工單位、工程開發(fā)及交付的進度、主要戶型、售價等。工程周邊狀況。水、電、氣、暖、有線電視、 、寬帶等生活效勞單位的分支機構、聯(lián)系方式；醫(yī)院、學校、公交站、超市、銀行、郵局等效勞網(wǎng)點的分布；派出所、居委會等聯(lián)系方式。競爭對手狀況。如對周邊同類工程的調研物業(yè)效勞企業(yè)、供給的效勞工程及標準、物業(yè)效勞費價格、顧客評價等。通過對投標物業(yè)建筑架構、配套設施、周邊環(huán)境、居民構造等方面進展分擬定質量治理目標和承受的治理方式為依據(jù)。治理方式，是指治理單位對投標物業(yè)在

5、治理運作、綜合效勞等方面擬承受的方式。擬定治理效勞內容包括開發(fā)建設期間將供給的治理效勞內容、物業(yè)竣工驗收期間的治理效勞內容、住戶入住及裝修期間的治理效勞內容、實質運作期間的治理效勞內容。重點是實質運作的治理效勞內容，大體分為為房屋治理、保安、清結、修理、綠化、社區(qū)文化活動等七大效勞，內容力求周詳。物資裝備打算本著合理配置、保障利用的原則，對員工住房、治理辦公用房以及各類設備和用具，擬出一個周密的打算，打算中應準確列出住房面積、物品分類單價及金額。治理人員配備依據(jù)物業(yè)實際需求設置治理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡高效，在治理層、技術人員依據(jù)物業(yè)實際需求設置治理骨干、專業(yè)人員、，力求精簡高效，在治理層

6、、技術人員對各崗位人員應制訂出相應的崗位職責和條件。但根本的原則是：組織架構扁平化、高效運作、能快速響應業(yè)主需求。治理規(guī)章制度律為準繩，以地方政府相關法律為依據(jù)，結合實際而定，使之具有合法性、有用性和可操作性，也才能產(chǎn)生約束力。檔案建立與治理的設立應按標準化、電腦化建立檔案治理流程，將系統(tǒng)收集環(huán)境資料圖片、建筑工程資料、圖紙、住戶檔案資料、裝修修理記錄、文書檔案、財務報表、小區(qū)榮譽等各類資料進展整理、分類、編目進入電腦儲存，以備檢查利用。經(jīng)費收支預算依據(jù)招標文件中供給的數(shù)據(jù)，以及實地考察了解到的材料進展測算，制定經(jīng)費收支測算表。提出經(jīng)營、治理、效勞的思路為提高治理水平，投標者可依據(jù)所投物業(yè)的實

7、情，重視社會熱點，在創(chuàng)立安全文明單位、實施科學化、標準化治理、開展增收節(jié)支、效勞承諾等諸方面提出全文明單位、實施科學化、標準化治理、開展增收節(jié)支、效勞承諾等諸方面提出即務實又能表達創(chuàng)的大思路，以確保治理目標的實現(xiàn)。應急方案的編寫 12.社區(qū)文化與便民效勞措施。這是直接效勞于業(yè)主的內容，因而會受到評委們的重視。1313調整、排版、印制、裝幀、蓋章封裝等工作 公章；投標書中的甲方單位名稱是否正確；授權書、承諾函等格式是否與招標文件要求格式全都，文字打印是否有錯字；投標書日期是否正確，是否與封面所示吻合名目編號、頁碼、標題是否與內容編號、頁碼內容首頁、標題全都;名目內容從挨次到文字表述是否與招標文件

8、要求全都；報價表格式是否依據(jù)招標文件要求格式，子目排序是否正確，單價數(shù)量與是否等于總計金額，報價明細總計是否與投標報價函金額全都；所承諾的內容與投標書其他有關內容是否全都；責人簡歷、經(jīng)受、年限是否滿足招標文件強制標準；投標文件的紙張大小、頁面設置、頁邊距、頁眉、頁腳、字體、字號、字型等是否按規(guī)定統(tǒng)一。五、報送投標書應留意的問題五、報送投標書應留意的問題1. 投標文件的送達。投標人熟記招標文件中的遞交投標書的時間和地點，依據(jù)招標文件規(guī)定的地點，在規(guī)定的時間內送達投標文件1. 投標文件的送達。投標人熟記招標文件中的遞交投標書的時間和地點，依據(jù)招標文件規(guī)定的地點，在規(guī)定的時間內送達投標文件六、參與開

9、標及辯論會投標現(xiàn)場是呈現(xiàn)投標企業(yè)自身實力，從眾多投標人中脫穎而出的關鍵環(huán)節(jié)，在辯論中，述標人應做到：保持儀表：著裝干凈、舉止大方、眼睛專注有神、呈現(xiàn)自信；算依據(jù)、保障機制、承諾條件等；語言表達力量：清楚、簡練、重點突出有條理、音量適中、對答如流；和技巧拖延相結合；理要正，引用數(shù)據(jù)或政策法規(guī)；6.話要甜 ，面帶微笑，布滿熱忱，使用敬語；6.話要甜 ，面帶微笑，布滿熱忱，使用敬語；辯論流程留意事項：1.在進入會場之前，辯論人還應檢查自己的儀表是否符合標準。2.進場和退場的形式：辯論場合大致分為兩種：一是封閉式，即評委和招標方代表及其他有關人員在單獨房間，辯論人在外等候，按排名先后依次進入；二是開放

10、式，即評委和招標方代表及其他有關人員、辯論人在同一場所，之間沒有封閉，大家在一起關注整個現(xiàn)場辯論過程。無論封閉式還是開放式場合，辯論人都要依次入場和退場，實行正確的進場和退場形式也能顯示出辯論人的素養(yǎng)。進場：現(xiàn)場辯論會場一般都設有大門。假設門是關著，應先敲門輕扣三下到應答許可前方可進入。進入辯論會場以后，辯論人應主動與評委和招標方代表打招呼、握手或微笑致意等。退場：對物業(yè)治理公司來說，一次辯論的圓滿完成，退場是最終一道關卡。當假照實行的是封閉式辯論場，此時應起身向評委和招標方代表及有關人員致謝，并禮貌地與他們道別，出門禮儀與進場一樣；出門后，應回身輕輕將房門關好。向評委和招標方代表致意，一般應

11、起立或點頭微笑。在辯論場合，無論自己的學問多么豐富，力量多么出眾都切記不要和別人爭辯， 可以把知道的東西講出來供他們參考；同時要聲明講出來只是給他們做參考，還要 聲明自己所知道的是極有限的，假設有錯誤，期望他們能夠不客氣地加以指正。在聽到不利的意見的時候應不應當反對呢？要區(qū)分以下幾種狀況分別對待： 1假設與評委和招標方代表剛生疏，對他們的脾氣、人格、作用、身世都不太清楚，那么對于不同意的意見最好不要反對，也不必隨聲附和。假設他們問到時可以推說害的謠言，那么就應當馬上提出反對。但是，在這種場合就多少需要一點說話的技切忌感情用事、大喊大叫、談吐不清，這不但會把氣氛弄得格外緊急，而且也不能讓人明白你

12、的意思。七、中標和簽訂物業(yè)效勞合同30評標委員會推舉的中標候選1-2招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果進展公示，公示時間不得少于三個工作日；30人的投標文件訂立書面合同，并按招標方要求交履約擔保金。招標人與中標人簽訂合同后 5 個工作日內，應當向中標人和未中標人的投標人退還投標保證金。投標書的編寫要點投標書的編寫要點1.投標書編寫的根本理念針對性要強要真正悟透招標物業(yè)的特點及需求，而不是泛泛而談；論述物業(yè)治理中的難點，并將此作為工作重點，全面精煉闡述物業(yè)治理效勞方案要說明本企業(yè)是最適合的，而不是論證本企業(yè)是最好的物業(yè)公司最忌諱一本標書打天下也不要認為標書越厚越精巧越好編制和封送標書應

13、留意的幾個問題1、不要有硬傷：如：簽字、蓋章、計算、錯別字等錯誤；所供給材料不全等問題。2、投標文件中的每一空白均需填寫，如有空缺，則視為放棄意見。3、投標文件應字跡清楚、干凈、紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方，最好用打字方式。4、 計算數(shù)字要準確無誤，無論單價、合計、分部合計、總標價及其大寫數(shù)字均應認真核對。5的規(guī)定，不得缺項或漏項、不得涂改個別字句如經(jīng)修改，應在修改處加蓋投標單位負責人的印章件中的某一條實質性要求遺漏，未做出響應，都將導致廢標。6、嚴格依據(jù)招標文件要求包裝封印，封套上寫明送交地址、收件人、投標編號、物業(yè)名稱等，法人簽字并蓋投標單位公章；建議在標書中選錄本;在引用通用性的技術方案時，要

14、留意表述重點的轉換性安排并留意文字的統(tǒng)一性。8、商務標的籌劃：閱讀招標文件時，投標負責人要登記投標價格限額和主要費用構成。需要表達三個特點：首先要對于人員、物耗、能耗、檢測費用、開辦費用等要有相對精準的測算，其次要“具體說明”對于商務標中各項費用報價，應有逐項費用說明，有些是國家和地方政策法規(guī)規(guī)定(如最低工資標準和社保繳金比例)，有些是行業(yè)和社會的收費標準(如物資選購和酬金稅金);7建議在標書中選錄本;在引用通用性的技術方案時，要留意表述重點的轉換性安排并留意文字的統(tǒng)一性。8、商務標的籌劃：閱讀招標文件時，投標負責人要登記投標價格限額和主要費用構成。需要表達三個特點：首先要對于人員、物耗、能耗

15、、檢測費用、開辦費用等要有相對精準的測算，其次要“具體說明”對于商務標中各項費用報價，應有逐項費用說明，有些是國家和地方政策法規(guī)規(guī)定(如最低工資標準和社保繳金比例)，有些是行業(yè)和社會的收費標準(如物資選購和酬金稅金);當依據(jù)“本錢法”正向測算結果超出預算限額時，就需要承受“限額法”倒算出成本限額，適當壓縮人員配置和物耗開支。9、方案的內容必需符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。10、方案中對招標文件要求做出的實質性響應內容必需是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項效勞承諾、工作目標及打算、具體工程的實施方案等。11、11、廢標與無效標無效標書是指未開標的不審議的標書如：未按規(guī)定時間送達；封裝不合規(guī)定；未有

16、授權書或未帶身份證等，指未按規(guī)定的各項要求送達的標書。廢標廢標是指開標后經(jīng)審議不合招標書要求的標書；廢標一經(jīng)確定，即不參與評標。廢標一經(jīng)確定，即不參與評標。包括各種狀況：標書內容未按規(guī)定填寫如：無法人簽字，資質過期，應供給的證明材料不全等硬傷。未實質性相應標書內容如：所報工程內容不全，提出額外條件，費用明顯偏低又不作說明的等等；等等；未全部加蓋法人或托付授權人印簽的，如未在投標書的每一頁上簽字蓋章，或未在全部重要匯總標價旁簽字蓋章，或未將托付授權書放在投標書中；投標者單位名稱或法人姓名與登記執(zhí)照不符的、超出經(jīng)營范圍投標的；投標保證金未在規(guī)定的時間內繳納的、或投標保證金金額缺乏、匯出行與投標人開

17、戶行不全都的；投標書的附件資料不全，如設計圖紙漏頁，有關表格填寫漏項等；資格證明文件不全的。投標文件制作思考與探討一、工程的整體籌劃顧客的需求分析分類？不同類別的顧客會有哪些需求？這些需求中，哪些是共性的，哪些是共性的？如何響應這些需求？對策是否可行？顧客需求分析表顧客分類顧客特征可能的需求 策響應的對對策可行性分析性文件2工程的特點分析需要答復：本工程在選址、功能、外觀、園林、交通、構造、照明、設備、2工程的特點分析需要答復：本工程在選址、功能、外觀、園林、交通、構造、照明、設備、裝飾、配套、施工質量、開發(fā)打算、銷售進度等方面，有哪些顯而易見的特點？中哪些是可行的？工程特點分析表項工程的特點

18、潛在的響應的對策對策可行性分析支持性文件治理問題3效勞工程、標準及效勞承諾工程、標準與價格類別效勞工程效勞標準效勞價格根底性效勞針對全部顧客共性化效勞針對局部業(yè)主支持性效勞面對開發(fā)建設單位效勞承諾，是物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主公開承諾的效勞標準，是確保效勞透亮化的手段之一。物業(yè)效勞企業(yè)應中選取那些顧客接觸面即顧客可以直接感受到的效勞工程的效勞標準予以承諾。關鍵成功因素及挑戰(zhàn)1關鍵成功因素：做好哪些事情，我們就會獲得顧客的認同及贊許？或：哪些因素，會導致顧客的滿足？實現(xiàn)？2不同類型的物業(yè)，其治理效勞的重點與難點相差甚大。即使是同一類型的物業(yè)，由于工程規(guī)模、業(yè)主群體、設施設備、地理位置等諸多因素，其治理的

19、重點與難點也不盡一樣。因此，有必要對每一個工程進展針對性地分析，確定其關鍵成功因素及挑戰(zhàn)，即工程治理效勞中的重點及難點。效勞定位與效勞愿景1效勞定位對物業(yè)效勞模式的概況。特性是什么？2效勞愿景對工程將來奇特藍圖的描述可以用一句話來概括。工程需求時，他們首先想到的就是我們工程。3治理效勞團隊的績效目標主要包括財務、顧客、流程、人力資源等四個方面的指標。二、物業(yè)治理流程籌劃對物業(yè)治理流程的籌劃，通常包括了共用設施設備治理、公共秩序治理、清潔治理、有害生物防治、園藝治理等常規(guī)內容。1.共用設施、設備治理確定工作對象及工作界面。例如：強電系統(tǒng)、電梯升降系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。

20、確定工作內容。例如：運行巡檢、修理保養(yǎng)、預防性修理定期小修、裝飾裝修治理、工程保修治理等。確定工作方法。如對上述內容的作業(yè)方法、流程、頻次、檢驗標準等。確定關鍵因素。包括關鍵設備例如有特別養(yǎng)護要求的設備、交付時存在質量缺陷的設備、關鍵時段例如夏季用電頂峰、冬季供暖季等、關鍵。制訂工作打算。例如共用設備運行打算、共用設備定期保養(yǎng)、修理打算、共用設施、場地維護打算、公共能耗使用打算等。2公共秩序治理2公共秩序治理1安全防范治理定工作對象。例如：人流量如業(yè)主、租客、訪客等、物流量如家具、建筑垃圾、日用品等、車流量如業(yè)主車輛、訪客車輛等。定工作對象。例如：人流量如業(yè)主、租客、訪客等、物流量如家具、建筑

21、垃圾、日用品等、車流量如業(yè)主車輛、訪客車輛等。確定工作方法。例如：設置監(jiān)視區(qū)、防護區(qū)、禁區(qū)，并通過門禁驗證、來訪登記、搬出放行、巡邏、閉路監(jiān)控等手段加以把握。制訂工作打算。例如巡邏路線、緊急集合訓練打算、保險投放打算等。停車場治理與安排、車輛進出把握、車輛停靠治理、車輛收費治理等。引車輛停靠、建立中心收費制度分流車流量等。以及上述方法的作業(yè)流程、頻次與檢驗標準。制訂工作打算。例如：停車場巡邏、交通故障處理、車輛損傷處理等。消防治理確定工作內容。包括火災預防、滅火救援。確定工作方法。包括預防建立義務消防隊，建立消防治理制度，制定消、應對、事后恢復等。清潔治理1確定工作對象及工作內容。例如：公共區(qū)

22、域包括室內、室外清潔、垃圾收集與處理、管道疏通、外墻清洗、泳池清潔等。確定工作方法。例如：不同部位、不同材質的清潔作業(yè)方法、流程、作業(yè)頻次、檢驗標準。確定關鍵因素。包括關鍵的時段如重大節(jié)假日、上下班頂峰等、關鍵的部位如出人口、大堂、客戶效勞中心、會所等、關鍵的大事如開放日、社區(qū)文化活動、上級檢查等。特別狀況下的應對預案。例如：暴雨、大雪、沙塵暴、臺風等惡劣天氣下的清潔預案。制訂工作打算。例如：外墻、大理石定期清潔打算。有害生物防治1確定工作對象。例如：老鼠、蒼蠅、蟑螂、蚊子、白蟻等。確定工作部位。例如：天面、地下室、綠化帶、溝渠池井等。確定工作方法。例如：用藥物及燈光誘殺白蟻、設置檔鼠柵、投放滅鼠毒餌、設置紫外線滅蟲燈等，以及上述方法的作業(yè)流程、頻次、檢驗標準。制訂工作打算。例如：有害生物