1、2022年新商品房合同范本資料匯編目 錄1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同1（DOC17頁(yè)）x2、最高法關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋x3、商品房買(mǎi)賣(mài)合同XXXX0216(房產(chǎn)局確認(rèn)版本)x4、通XXXX556號(hào)(關(guān)于印發(fā)貴州省商品房買(mǎi)賣(mài)合同示x5、最新商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)x6、四川省商品房買(mǎi)賣(mài)合同x7、商品房買(mǎi)賣(mài)合同樣本解釋x8、興仁財(cái)富中心商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本x9、商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)明(1)x10、商品房買(mǎi)賣(mài)合同改80月3x商品房買(mǎi)賣(mài)合同本合同雙方當(dāng)事人： 賣(mài)方以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方： 注冊(cè)： 營(yíng)業(yè)執(zhí)照碼： 郵政編碼： 法定代表人： 職務(wù)： 聯(lián)絡(luò) ： 委托代理人： 職務(wù)： ： 職務(wù)： 聯(lián)絡(luò) ： 委托代理機(jī)構(gòu)： 注冊(cè)： 營(yíng)業(yè)執(zhí)

2、照碼： 郵政編碼： 法定代表人： 職務(wù)： 聯(lián)絡(luò) ： 買(mǎi)方以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方： 本人法定代表人： 國(guó)籍： 護(hù)照營(yíng)業(yè)執(zhí)照碼： ： 郵政編碼： 聯(lián)絡(luò) ： 委托代理人： 國(guó)籍： ： ： 郵政編碼： 根據(jù)?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就乙方向甲方購(gòu)置商品房甲、乙雙方達(dá)成如下協(xié)議： 第一條甲方用地根據(jù)及商品房坐落位置。 甲方以 方式獲得位于 、編為 的地塊的土地使用權(quán)。 土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)為 。 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)為 。 土地使用權(quán)證為 土地面積為 。地塊規(guī)劃用途為 土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。 甲方經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上

3、建立商品房現(xiàn)定名名 主體建筑物的性質(zhì)為 屬 構(gòu)造建筑層數(shù)為 層。工程建立規(guī)劃容許證為 。 第二條乙方所購(gòu)商品房的面積。 乙方向甲方購(gòu)置商品房以下簡(jiǎn)稱(chēng)該商品房建筑面積共 平方米其中實(shí)得建筑面積 平方米公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e 平方米共 套間。該商品房屋平面圖見(jiàn)本合同附件一房屋以附件一上表示為準(zhǔn)。 該商品房分別為本合同第一條規(guī)定的工程中的： 第 幢座 層 房 第 幢座 層 房 第 幢座 層 房 第 幢座 層 房。 上述面積為甲方暫測(cè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)際測(cè)定面積。如暫測(cè)面積與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)際測(cè)定的面積有差異的以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記實(shí)際測(cè)定面積以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)際面積為準(zhǔn)。 根據(jù)法律規(guī)定的房屋所有權(quán)與該房屋占

4、用土地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一致的原那么該商品房相應(yīng)占有的土地使用權(quán)在土地使用權(quán)登記時(shí)由主部門(mén)核定。 第三條該商品房銷(xiāo)售特征。 該商品房為現(xiàn)房預(yù)售商品房。 預(yù)售商品房批準(zhǔn)為 商品房預(yù)售容許證為 。 該商品房為內(nèi)銷(xiāo)外銷(xiāo)商品房。 外銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)為 外銷(xiāo)商品房容許證為 。 第四條價(jià)格與費(fèi)用。 該商品房屬于不屬于定價(jià)的商品房。按實(shí)得建筑面積計(jì)算該商品房售價(jià)價(jià)為 幣每平方米 元總金額為 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。 除上述房?jī)r(jià)款甲方根據(jù)有關(guān)規(guī)定代收取以下稅費(fèi)： 代收 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 代收 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 代收 計(jì) 幣 億 千 百

5、拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 代收 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 代收 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 代收 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整； 第五條實(shí)際面積與暫測(cè)面積差異的處理。 該商品房交付時(shí)房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差異不超過(guò)暫測(cè)面積的 不包括 時(shí)上述房?jī)r(jià)款保持不變。 實(shí)際面積與暫測(cè)面積差異超過(guò)暫測(cè)面積的 不包括 時(shí)甲乙雙方同意按下述第 種方式處理： 乙方有權(quán)提出退房甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方并按 利率付給利息。 每平方米價(jià)格保持不變房?jī)r(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整。 。 第六條價(jià)格與費(fèi)用調(diào)整的特殊約定。 該商品房出現(xiàn)

6、以下情況之一時(shí)房?jī)r(jià)款和代收取的稅費(fèi)可作相應(yīng)調(diào)整： 由于該商品房屬于定價(jià)的預(yù)售商品房有權(quán)批準(zhǔn)最后核定的價(jià)格與本合同第四條規(guī)定的價(jià)格不一致按有關(guān)部門(mén)最后核定的每平方米價(jià)風(fēng)格整。 預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)建立過(guò)程中甲方代收取的稅費(fèi)調(diào)整時(shí)按實(shí)際發(fā)生額調(diào)整。 。 第七條付款優(yōu)惠。 乙方在 年 月 日前付清全部房?jī)r(jià)款 的甲方給予乙方占付款金額 的優(yōu)惠即實(shí)際付款額為 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元整。 第八條付款時(shí)間約定。 乙方應(yīng)當(dāng)按以下時(shí)間如將房?jī)r(jià)款當(dāng)面交付甲方或匯入甲方指定的 銀行帳戶(hù)名稱(chēng)： 帳： ： 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的

7、 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元； 年 月 日前支付全部房?jī)r(jià)款的 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元。 第九條交接商品房時(shí)的付款額約定。 在雙方交換該商品房時(shí)乙方累計(jì)支付的款額應(yīng)當(dāng)占全部房?jī)r(jià)款的 計(jì) 幣 億 千 百 拾 萬(wàn) 千 百 拾 元。其余房?jī)r(jià)款在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記辦完權(quán)屬登記手續(xù)之日起 天內(nèi)付清。 第十條乙方逾付款的違約責(zé)任。 乙方如未按本合同第八條規(guī)定的時(shí)間付款甲方對(duì)乙方的逾應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限

8、之第二天起至實(shí)際付款之日止月利息按 計(jì)算。逾超過(guò) 天后即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)甲方有權(quán)按下述第 種約定追究乙方的違約責(zé)任： 終止合同乙方按累計(jì)應(yīng)付款的 向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。 乙方按累計(jì)應(yīng)付款的 向甲方支付違約金合同繼續(xù)履行。 。 第十一條交付限。 甲方須于 年 月 日前將經(jīng)開(kāi)工驗(yàn)收包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須的綜合驗(yàn)收合格并符合本合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備的該商品房交付乙方使用。但如遇以下特殊原因除甲、乙雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外甲方可據(jù)實(shí)予以延： 人力不可抗拒的火災(zāi)、水災(zāi)、等自然災(zāi)害； ； 。

9、第十二條甲方逾交付的違約責(zé)任。 除本合同第十一條規(guī)定的特殊情況外甲方如未按本合同規(guī)定的限將該商品房交付乙方使用乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同第十一條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實(shí)際交付之日止月利息在 個(gè)月內(nèi)按 利率計(jì)算；自第 個(gè)月起月利息那么按 利率計(jì)算。逾超過(guò) 個(gè)月那么視為甲方不履行本合同乙方有權(quán)按以下第 種約定追究甲方的違約責(zé)任： 終止合同甲方按乙方累計(jì)已付款的 向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。 甲方按乙方累計(jì)已付款的 向乙方支付違約金合同繼續(xù)履行。 。 第十三條設(shè)計(jì)變更的約定。 預(yù)售商品房開(kāi)發(fā)建立

10、過(guò)程中甲方對(duì)原設(shè)計(jì)方案作重大調(diào)整時(shí)必須在設(shè)計(jì)方案批準(zhǔn)后 日內(nèi)書(shū)面乙方。乙方應(yīng)當(dāng)在收到該之日起 天內(nèi)提出退房要求或與甲方協(xié)商一致簽訂補(bǔ)充協(xié)議。乙方要求退房的甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方并按 利率付給利息。 第十四條交接與乙方責(zé)任。 預(yù)售商品房開(kāi)工驗(yàn)收合格后甲方應(yīng)書(shū)面乙方交付該商品房手續(xù)。乙方應(yīng)在收到該之日起 天內(nèi)到甲方指定地點(diǎn)付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款項(xiàng)。假設(shè)在規(guī)定限內(nèi)乙方仍未付清全部應(yīng)付清甲方有權(quán)按本合同第十條規(guī)定向乙方追究違約責(zé)任。 第十五條交接與甲方責(zé)任。 在乙方付清本合同第九條規(guī)定的應(yīng)付款之日起 天內(nèi)雙方對(duì)該商品房進(jìn)展驗(yàn)收交接、交接鑰匙、簽署房屋交接單。假

11、設(shè)因甲方責(zé)任在乙方付清全部應(yīng)付款之日起 后仍未進(jìn)展驗(yàn)收交接乙方有權(quán)按本合同第十二條的約定追究甲方違約責(zé)任。 第十六條甲方裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任。 甲方交付使用的商品的裝飾、設(shè)備達(dá)不到本合同附件二規(guī)定的的乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)償雙倍的裝飾、設(shè)備差價(jià)。 第十七條質(zhì)量爭(zhēng)議的處理。 乙方對(duì)該商品房提出有重大質(zhì)量問(wèn)題甲、乙雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)以 出具的書(shū)面工程質(zhì)量評(píng)定作為處理爭(zhēng)議的根據(jù)。 第十八條甲方根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾。 甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公用配套建筑按以下日投入正常運(yùn)行： ； ； ； ； ； ； 第十九條產(chǎn)權(quán)登記的約定。 在乙方實(shí)際接收該商品房之日起甲方協(xié)助乙

12、方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定的限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起 天內(nèi)獲得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)乙方有權(quán)提出退房甲方須在乙方提出退房要求之日起 天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方并按已付款的 賠償乙方損失。 第二十條物業(yè)理的約定。 該商品房移交后乙方承諾遵守小區(qū)樓宇理睬選聘的物業(yè)理制定的物業(yè)理規(guī)定；在小區(qū)樓宇理睬未選定物業(yè)理機(jī)構(gòu)之前甲方指定 負(fù)責(zé)物業(yè)理乙方遵守負(fù)責(zé)物業(yè)理的制定的物業(yè)理規(guī)定。 第二十一條保修責(zé)任。 自乙方實(shí)際接收該商品房之日起甲方對(duì)該商品房的以下部位和設(shè)施承擔(dān)建筑施工質(zhì)量保修責(zé)任保修內(nèi)的保修費(fèi)用由甲方承擔(dān)： 墻面保修 月； 地面保修 月； 頂棚保修 月；

13、門(mén)窗保修 月； 上水保修 月； 下水保修 月； 暖氣保修 月； 煤氣保修 月； 電路保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月； 保修 月。 保修內(nèi)因不可抗力的因素或其他非甲方原因造成的損壞甲方無(wú)須承擔(dān)責(zé)任但可協(xié)助維修維修費(fèi)用由乙方承擔(dān)。 第二十二條乙方購(gòu)置的房屋僅作 使用乙方使用間不得擅自改變?cè)撋唐贩恐课輼?gòu)造和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外乙方在使用間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承擔(dān)義務(wù)。 甲方不得擅自改變與該商品有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。 第二十三條甲方保證在交接時(shí)該商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛

14、保證在交接時(shí)已消除該商品房原由甲方設(shè)定的抵押權(quán)。如交接后發(fā)生該商品房交接前即存在的財(cái)務(wù)糾紛由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。 第二十四條自該商品房交付之日起 劃撥土地使用權(quán)批準(zhǔn)甲方與 簽訂的 土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的甲方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任依法隨之轉(zhuǎn)移給乙方。 第二十五條本合同未盡事項(xiàng)由甲、乙雙方另行議定并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。 第二十六條本合同之附件均為本合同不可分割之部分。本合同及其附件內(nèi)空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。 本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)均遵照有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 第二十七條甲、乙一方或雙方為境外組織或個(gè)人的本合同應(yīng)經(jīng)該商品房所在地。 第二十八條本合同在履行生爭(zhēng)議由甲、乙雙方

15、協(xié)商解決。協(xié)商不成的甲、乙雙方同意由 仲裁會(huì)仲裁。甲、乙雙方不在本合同中約定仲裁機(jī)構(gòu)事后又沒(méi)有達(dá)成書(shū)面仲裁協(xié)議的可向人民起訴。 第二十九條本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字經(jīng) 指外銷(xiāo)商品房之日起生效。 第三十條本合同生效后甲乙雙方任何一方無(wú)正當(dāng)理由要求終止合同的除雙方簽訂補(bǔ)充協(xié)議外責(zé)任方須按本合同及其補(bǔ)充協(xié)議的有關(guān)條款之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任并按實(shí)際已付款已收款的 賠償對(duì)方損失。 第三十一條本合同自生效之日起 天由甲方向 申請(qǐng)登記備案。 第三十二條本合同連同附表共 頁(yè)一式 份甲、乙雙方各執(zhí)一份 各執(zhí)一份均具有同等效力。 甲方簽章： 乙方簽章： 代表人代理人： 代表人代理人： 簽章 簽章 年 月 日 年 月 日簽

16、于 簽于 附件一： 房屋平面圖略 附件二： 裝飾、設(shè)備 外墻： 內(nèi)墻： 頂棚： 地面： 門(mén)窗： 廚房： 衛(wèi)生間： 臺(tái)： 電梯： 其他：院商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛假設(shè)干解釋解讀一(2021-07-08 09:11:50) HYPERLINK javascript:; 轉(zhuǎn)載標(biāo)簽： HYPERLINK t _blank 欺詐行為 HYPERLINK t _blank 雙倍返還 HYPERLINK t _blank 房產(chǎn)廣告 HYPERLINK t _blank 重大影響 HYPERLINK t _blank 返還定金 HYPERLINK t _blank 商品房認(rèn)購(gòu) HYPERLINK t _blank

17、不可歸責(zé)事分類(lèi)： HYPERLINK t _blank 精華文摘 注：本文共分為四個(gè)部 摘自寇志中律師的博客僅供學(xué)習(xí)參考之用 人民?審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?以下稱(chēng)?解釋?共條主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補(bǔ)償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔(dān)保貸款按揭等方面如何詳細(xì)適用法律作出明確的規(guī)定。其中對(duì)出賣(mài)人嚴(yán)重違背老實(shí)信譽(yù)原那么、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原那么。適用要點(diǎn)一：集資房房改房經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋法條原文第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱(chēng)為

18、出賣(mài)人將尚未建成或者已開(kāi)工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。本條是解釋適用范圍的規(guī)定適用要點(diǎn)：一將商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人作了嚴(yán)格的限定即僅僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二將商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的包括兩類(lèi)：現(xiàn)房銷(xiāo)售和房銷(xiāo)售。商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅指買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的房或現(xiàn)房銷(xiāo)售合同。三非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房屋包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本?解釋?。 我國(guó)目前存在著多種類(lèi)型的房屋有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、組織建立的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制的房改房、集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接買(mǎi)賣(mài)其交易要受到政策的調(diào)整比方需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)

19、于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限前方可而私有房屋的買(mǎi)賣(mài)與商品房買(mǎi)賣(mài)又有所不同。從房地產(chǎn)交易的實(shí)際情況來(lái)看房屋買(mǎi)賣(mài)的主流為商品房買(mǎi)賣(mài)而且人民受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要也是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。同時(shí)由于此類(lèi)糾紛不僅關(guān)系到住房制度改革措施的推進(jìn)而且涉及到廣闊人民的切身利益因此?解釋?將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。適用要點(diǎn)二：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有獲得預(yù)售答應(yīng)證明商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及救濟(jì)法條原文： 1?解釋? “第二條 出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的可以認(rèn)定有效。2?解釋? “第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同

20、時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣(mài)人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任: 一成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的或者提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明； (二) 成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的；三成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的。 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售答應(yīng)制度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)依法向城、房地產(chǎn)理部門(mén)預(yù)售登記獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?后才可進(jìn)展預(yù)售。未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不得進(jìn)展商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中由于種種原因開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常操作在未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的情況下與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)售商品房嚴(yán)

21、重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益由此引發(fā)了許多糾紛。 對(duì)于未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題適用要點(diǎn)如下： 一、出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同因?yàn)檫`背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。 ?合同法?第五十二條規(guī)定 “有以下情形之一的合同無(wú)效：五違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定。 ?城商品房預(yù)售理?第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示?商品房預(yù)售答應(yīng)證?。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的批準(zhǔn)文。未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不得進(jìn)展商品房預(yù)售。 從上述法律法規(guī)可以看出行政法規(guī)?城商品房預(yù)售理?明確要求未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不

22、得進(jìn)展商品房預(yù)售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的條件下違規(guī)與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同的此買(mǎi)賣(mài)合同的訂立違背了我國(guó)法律的強(qiáng)迫性規(guī)定屬無(wú)效合同。 二、在實(shí)務(wù)中有一種情況是可以認(rèn)定為有效的那就是：在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的。?解釋?對(duì)此作了寬松的解釋對(duì)這是從鼓勵(lì)交易原那么出發(fā)而出臺(tái)的解釋。該條解釋明確規(guī)定：“出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的可以認(rèn)定有效。 三 救濟(jì)： 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明的假如買(mǎi)受人想反悔的這時(shí)可以選擇

23、以下方式： 第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效并可以懇求雙倍返還已付購(gòu)房款。假如選擇認(rèn)定合同無(wú)效的在實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)置人來(lái)說(shuō)還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢(xún)后到起訴前開(kāi)發(fā)商獲得了商品房預(yù)售答應(yīng)證明該訴訟懇求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。第二、申請(qǐng)撤銷(xiāo)該合同并可以懇求雙倍返還已付購(gòu)房款。按照?民法通那么?及?合同法?對(duì)撤銷(xiāo)民事行為的規(guī)定買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示上有瑕疵即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危使對(duì)方在違犯意思的情況下訂立的合同受損害方有權(quán)懇求人民或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。而開(kāi)發(fā)商“成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的或者提供虛假商品房預(yù)售答應(yīng)證明；顯然屬

24、于欺詐行為。 “成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的 怎樣認(rèn)定？根據(jù)?城商品房預(yù)售理?第九條規(guī)定：“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示?商品房預(yù)售答應(yīng)證?。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的批準(zhǔn)文。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規(guī)定 向買(mǎi)受人出示 和沒(méi)有在 售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的批準(zhǔn)文均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為“成心隱瞞行為。第三、假如開(kāi)發(fā)商既有成心隱瞞或提供假證又根本就不能獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證明?的而導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話購(gòu)置人還可以選擇“解除合同并可以懇求雙倍返還。但是假如選擇解除合同的話要特別慎重因?yàn)楹贤姆ǘń獬龡l件是有嚴(yán)格規(guī)定的。?合同法?第九

25、十四條規(guī)定：“有以下情形之一的當(dāng)事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(二)在履行限屆滿(mǎn)之前當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為說(shuō)明不履行主要債務(wù)；(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)經(jīng)催告后在合理限內(nèi)仍未履行；(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；(五)法律規(guī)定的其他情形。 根據(jù)上述條款之規(guī)定有兩種情形可以適用解除合同一是因?yàn)槲传@得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?而導(dǎo)致以后的商品房交付使用或者產(chǎn)權(quán)遲延經(jīng)催告后在合理限內(nèi)仍未履行的；二是因?yàn)槲传@得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?而導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的。附：相關(guān)知識(shí)：摘自?宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列? 第一、商品房預(yù)售 根據(jù)?城

26、商品房預(yù)售理?的規(guī)定商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)商將正在建立中的房屋預(yù)先給承購(gòu)人由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 第二、預(yù)售答應(yīng)制度我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售答應(yīng)制度開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)依法向城、房地產(chǎn)理部門(mén)預(yù)售登記獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?后才可進(jìn)展預(yù)售。未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不得進(jìn)展商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中由于種種原因開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常操作在未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的情況下與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同預(yù)售商品房嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)房者的合法權(quán)益由此引發(fā)了許多糾紛。第三、沒(méi)有獲得預(yù)售答應(yīng)證商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力 1 法律：?合同法?第五十二條 “有以下情形之一的合同無(wú)效：五違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)迫性

27、規(guī)定。 2 行政法規(guī)：?城商品房預(yù)售理?第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示?商品房預(yù)售答應(yīng)證?。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的批準(zhǔn)文。未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不得進(jìn)展商品房預(yù)售。 3 解釋?zhuān)喝嗣?解釋?中明確規(guī)定：“出賣(mài)人未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效但是在起訴前獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明的可以認(rèn)定有效。適用要點(diǎn)三：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？廣告銷(xiāo)售是樓盤(pán)的主要銷(xiāo)售途徑廣闊的購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)的理解也多是從廣告和宣傳資料開(kāi)場(chǎng)有相當(dāng)部的購(gòu)房人根據(jù)樓盤(pán)廣告所宣傳的各種條件而是否購(gòu)置該樓盤(pán)。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符糾

28、紛由此而生但購(gòu)房人維權(quán)難度大這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會(huì)成為商品房買(mǎi)賣(mài)中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討以對(duì)廣闊的購(gòu)房人以幫助。法條原文：?解釋?第3條： 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾詳細(xì)確定并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和許諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違背的應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。適用要點(diǎn)： 1. 開(kāi)發(fā)商一般的商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)不承當(dāng)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣告宣傳假如不

29、兌現(xiàn)就有可能承當(dāng)違約責(zé)任。 該條解釋認(rèn)為一般情況下商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此而承當(dāng)違約責(zé)任；但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾詳細(xì)確定并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的應(yīng)當(dāng)視為要約只要開(kāi)發(fā)商作出的許諾符合上述條件即使沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同假如與實(shí)際交付的不一致的就要承當(dāng)違約責(zé)任。 2. 要開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告宣傳承當(dāng)違約責(zé)任必須同時(shí)具備兩個(gè)條件。 條件一：說(shuō)明和許諾的內(nèi)容一定要詳細(xì)確定。商業(yè)廣告含宣傳資料的內(nèi)容符合出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和許諾詳細(xì)確定；內(nèi)容詳細(xì)確定就是詳細(xì)明確從下面這個(gè)案例討：案例：李先生正

30、在找房看到某房屋銷(xiāo)售廣告“交樓條件一梯兩戶(hù)、南北通風(fēng)李先生非常喜歡該樓盤(pán)于是簽署了該樓盤(pán)的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?。幾個(gè)月過(guò)去了當(dāng)李先生滿(mǎn)心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)卻發(fā)現(xiàn)樓盤(pán)的設(shè)計(jì)和當(dāng)初廣告上所寫(xiě)的完全不同所謂的“一梯兩戶(hù)、南北通風(fēng)變成了“一梯三戶(hù)就更談不上南北通風(fēng)了這讓李先生頓時(shí)有種受騙受騙的感覺(jué)立即要求與開(kāi)展商解除合同。但開(kāi)展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫(xiě)明了“此廣告解釋權(quán)歸于開(kāi)展商一切條款以正式簽訂的合同為主。該廣告的內(nèi)容沒(méi)有載入合同不具有法律效力已簽訂的合同不能解除。除此以外假如李先生要單方解除合同開(kāi)展商將會(huì)追究李先生的違約責(zé)任。李先生郁悶不已訴至。在這個(gè)案例中李先生對(duì)一梯兩戶(hù)型和一梯三戶(hù)型房屋的看

31、法直接影響到房屋的銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)展商所作出的銷(xiāo)售廣告內(nèi)容中對(duì)戶(hù)型設(shè)計(jì)作出了詳細(xì)的承諾因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約即使開(kāi)展商在廣告上注明“此廣告的解釋權(quán)歸開(kāi)展商但也不能據(jù)此來(lái)逃避相應(yīng)的法律責(zé)任。對(duì)于該廣告的說(shuō)明雖然沒(méi)有載入預(yù)售合同但也應(yīng)視為合同內(nèi)容具有法律效力。所以該案中的開(kāi)展商已經(jīng)違背了合同的規(guī)定應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。判決李先生勝訴。還要注意該解釋中幾個(gè)術(shù)語(yǔ)的含義： A廣告范圍：廣告是針對(duì)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)所作的對(duì)開(kāi)發(fā)范圍外所作的說(shuō)明和許諾并不受此條款約束這就涉及到廣告宣傳的范圍問(wèn)題有一個(gè)業(yè)主投訴說(shuō)我們小區(qū)開(kāi)發(fā)商承諾的班車(chē)沒(méi)有了可開(kāi)發(fā)商抗辯的很合情合理我們一共有三開(kāi)發(fā)這只是第一等到全部開(kāi)發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。B 廣

32、告：是指商業(yè)廣告商品房銷(xiāo)售廣告是指廣義上的廣告包括媒體廣告如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、播送電視廣告和招貼廣告；售樓書(shū)及各種宣傳材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示等。 C 說(shuō)明和許諾：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用播送、電視、報(bào)紙、刊等媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣傳資料、設(shè)置戶(hù)外廣告、樣板房等形式在宣傳和介紹商品房的同時(shí)作出的對(duì)購(gòu)置商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。 D相關(guān)設(shè)施：指商品房的根底設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車(chē)場(chǎng)等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套如商業(yè)、效勞業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施配套。 條件二：對(duì)合同的

33、訂立和房?jī)r(jià)確實(shí)定有重大影響。對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響但是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響理中很難掌握。就此點(diǎn)而言對(duì)開(kāi)發(fā)商還是很有壓力的但對(duì)購(gòu)房人訴訟來(lái)講也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的這一點(diǎn)該做聰明的業(yè)主會(huì)在聰明的律師的指導(dǎo)下打破的辦案技巧在此不便討。該條款運(yùn)用了?合同法?有關(guān)要約以及要約邀請(qǐng)的概念。根據(jù)?合同法?5條規(guī)定商業(yè)廣告在一般情況下屬要約邀請(qǐng)但假如商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成要約。 符合上述兩個(gè)條件的廣告沒(méi)有寫(xiě)入合同開(kāi)發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任?！霸撜f(shuō)明和許諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容當(dāng)事人違背的應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任 。注意該條款與以前的?商品房銷(xiāo)售理

34、?有很大的不同?商品房銷(xiāo)售理?第十四條:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷(xiāo)售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行?廣告法?、?房地產(chǎn)廣揭發(fā)布暫行規(guī)定?等有關(guān)規(guī)定廣告內(nèi)容必須、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。 第十五條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷(xiāo)售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定?？梢钥闯鲈谠摻忉尦雠_(tái)以前假如廣告內(nèi)容不寫(xiě)入合同那么廣告就不成為合同一部開(kāi)發(fā)商就無(wú)須對(duì)廣告內(nèi)容承當(dāng)責(zé)任。而這次的解釋卻特別嚴(yán)格即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約不這些廣告內(nèi)容是否在商品房購(gòu)銷(xiāo)合同中表述開(kāi)發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承當(dāng)責(zé)任。這是對(duì)購(gòu)房人保護(hù)力度的加大。適用要點(diǎn)四：商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立能不

35、能退還定金？ 在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中先簽一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)然后交付定金在有些地方干脆連認(rèn)購(gòu)協(xié)議也沒(méi)有直接交付一定數(shù)量的定金待樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后再簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同這已成為商品房買(mǎi)賣(mài)的一個(gè)慣例。然而在詳細(xì)理中有關(guān)“購(gòu)房定金的糾紛屢見(jiàn)不鮮。特別是一些購(gòu)房者在交完定金后由于種種原因不想買(mǎi)下訂購(gòu)的房子那么在這種情況下購(gòu)房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對(duì)?解釋?相關(guān)規(guī)定討如下。法條連接：1?解釋?第四條 “出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的出賣(mài)

36、人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。2?商品房銷(xiāo)售理?第二十二條 “不符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的從其約定。3?城商品房預(yù)售理?第六條“商品房預(yù)售實(shí)行答應(yīng)制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)展商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售答應(yīng)獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?。未獲得?商品房預(yù)售答應(yīng)證?的不得進(jìn)展商品房預(yù)售。4人民?適用擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題解釋?第一百一十八條

37、 “當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的當(dāng)事人主張定金權(quán)利的不予支持。 ：適用要點(diǎn)：一、出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備互相間就合同內(nèi)容已根本獲得一致但因?yàn)榇嬖谝恍┪炊ㄇ樾萎?dāng)事人不愿意放棄成立合同的時(shí)機(jī)于是采取立約定金來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的互相信任以求最終成立合同完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的交付定金的當(dāng)事人無(wú)故回絕訂立合同時(shí)喪失定金收受定金的當(dāng)事人無(wú)故回絕訂立主合同時(shí)應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 注意：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立前收取的款項(xiàng)可能為

38、擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚一是明確寫(xiě)明為交付“定金或者明確約定該款項(xiàng)的處理為：認(rèn)購(gòu)人不按照約定訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的該款不退出賣(mài)人的原因不能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的雙倍返還。這種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的才適用定金法那么否那么“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的當(dāng)事人主張定金權(quán)利的不予支持。 二、“定金終究該不該退要區(qū)別情況對(duì)待：一)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形： 1.“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式向購(gòu)房人收受定金作為訂立?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?擔(dān)保的假如因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事

39、人雙方的事由導(dǎo)致?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?未能訂立那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 “因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由認(rèn)定？ 業(yè)界人士均認(rèn)為雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致而與認(rèn)購(gòu)意向書(shū)內(nèi)容無(wú)關(guān)致使簽約不成的那么雙方不存在違約行為屬于“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。如：?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等詳細(xì)條件而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商假設(shè)后來(lái)雙方不能就這些條件協(xié)商一致導(dǎo)致不能簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?此時(shí)因當(dāng)事人雙方對(duì)?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?未能訂立均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 因不可抗力或者原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌膶儆凇耙虿荒軞w責(zé)于當(dāng)

40、事人雙方的事由開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。 2. 不符合商品房銷(xiāo)售條件的或者開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的證明不或有瑕疵致使未能訂立?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。假如開(kāi)發(fā)商本身不具備房屋銷(xiāo)售或預(yù)售條件導(dǎo)致?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?無(wú)效的開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金并承當(dāng)締約過(guò)失責(zé)任。 ?商品房銷(xiāo)售理?第二十二條第一款規(guī)定： “不符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 3沒(méi)有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)不誰(shuí)的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。 ?商品房銷(xiāo)售理?第二十二條第一款規(guī)定： “符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人

41、收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的從其約定。 二開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕返還定金的情形：假如因購(gòu)房人一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕返還定金。購(gòu)房人一方的原因常有： 1?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?已就日后簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的某些條件作了明確約定而購(gòu)房人卻不同意按這些條件簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?導(dǎo)致未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同顯然購(gòu)房人明顯存在違約行為故開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕返還定金。 2?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?明確約定購(gòu)房人必須在一定限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商商談?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的簽訂事宜否那么定金不退

42、。購(gòu)房人成心拖延不按照?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?規(guī)定的日前往簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的屬購(gòu)房人違約開(kāi)發(fā)商有權(quán)回絕返還定金。 三開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金的情形： 假如因開(kāi)發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商一方的原因常有： 1開(kāi)發(fā)商提出與?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?約定不同的條件致使?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?未能訂立的那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。 2由于開(kāi)發(fā)商的原因此不是原因小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更致使?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?未能訂立的那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。 3?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?明確約定在一定限內(nèi)商談?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的簽訂事宜假如開(kāi)發(fā)商在上述限內(nèi)將該

43、認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?導(dǎo)致雙方不能簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的屬開(kāi)發(fā)商違約應(yīng)雙倍返還定金。 四?解釋?第五條：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。假如認(rèn)購(gòu)書(shū)中對(duì)商品房的價(jià)格、房、面積、朝向等主要問(wèn)題做了約定就具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容假如出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的那么該?認(rèn)購(gòu)協(xié)議?應(yīng)當(dāng)定性為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。那么協(xié)議中假如涉及定金問(wèn)題那么根據(jù)?合同法?、?擔(dān)保法?之規(guī)定來(lái)處理不屬于這里討的導(dǎo)致雙方不能簽訂?商品房買(mǎi)賣(mài)合同?的范圍。購(gòu)房者在簽訂?認(rèn)購(gòu)

44、書(shū)?性質(zhì)的協(xié)議時(shí)給付定金、訂金、或預(yù)付款等時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重行事以免損失定金。最理想的當(dāng)然是定金交得出去假如不能達(dá)成商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)又能拿得回來(lái)。仔細(xì)閱讀上面的分析會(huì)有的。適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購(gòu)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同法條原文 ?解釋?第五條 “商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。?商品房銷(xiāo)售理?第十六條 “商品房銷(xiāo)售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： 一當(dāng)事人名稱(chēng)或者和住所； (二)商品房根本狀況； 三商品房的銷(xiāo)售方式；四商品房?jī)r(jià)款確實(shí)

45、定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 五交付使用條件及日； 六裝飾、設(shè)備承諾；七供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套根底設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 八公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬； 九面積差異的處理方式； 十產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 十一解決爭(zhēng)議的； 十二違約責(zé)任； 十三雙方約定的其他事項(xiàng)。 一、是商品房認(rèn)購(gòu)？ 認(rèn)購(gòu)一般都發(fā)生在時(shí)？認(rèn)購(gòu)的形式有哪些？出賣(mài)人與買(mǎi)受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事宜進(jìn)展初步確認(rèn)并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保這是當(dāng)前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常形式。商品房認(rèn)購(gòu)是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買(mǎi)賣(mài)契約之前所簽訂的文書(shū)是對(duì)雙方交易

46、房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上一般稱(chēng)之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。認(rèn)購(gòu)的法律性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題從認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看認(rèn)購(gòu)書(shū)是當(dāng)事人就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)展的約定是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)所以認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同即認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買(mǎi)賣(mài)合同是預(yù)約與本約的關(guān)系當(dāng)事人交付的定金為立約定金。認(rèn)購(gòu)的形式現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu)書(shū)、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無(wú)哪種形式一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同作出約定直接約定商品房的本質(zhì)內(nèi)容的不多見(jiàn)。商品房認(rèn)購(gòu)一般在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥開(kāi)發(fā)工程的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手

47、續(xù)開(kāi)發(fā)工程已定型但尚未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證的間內(nèi)簽訂。 二、如何認(rèn)定名為商品房買(mǎi)賣(mài)認(rèn)購(gòu)協(xié)議實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同？ 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是當(dāng)事人雙方互相之間行為的主要根據(jù)因此在理中為明確詳細(xì)的寫(xiě)明合同內(nèi)容是非常重要的為了商品房的交易行為目前使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本一般是房地產(chǎn)理部門(mén)擬訂的格式合同文本。 ?解釋?第五條 “商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)本條規(guī)定認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件： 條件一、具備?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)

48、賣(mài)合同的主要內(nèi)容； 條件二、出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。 ?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容共有13條之多?商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本?約定的合同內(nèi)容有25條之多。建立部2003年6月施行的?商品房銷(xiāo)售理?6條中對(duì)商品房銷(xiāo)售合同的內(nèi)容做出比擬明確的規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：()當(dāng)事人名稱(chēng)或者和住所；(二)商品房根本狀況；(三)商品房的銷(xiāo)售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五)交付使用條件及日；(六)裝飾、設(shè)備承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、道路、綠化等配套根底沒(méi)施和公

49、共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十)解決爭(zhēng)議的； (十二)違約責(zé)任；十三雙方約定的其他事項(xiàng)。2000年9月建立部與工商行政理的?商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本?中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的根本情況；2工程建立根據(jù)；(3)商品房銷(xiāo)售的根據(jù)； (4)買(mǎi)受人所購(gòu)房屋的根本情況；(5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；(6)面積確認(rèn)及面積差異處理；(7)付款方式及限；(8)買(mǎi)受人逾付款的違約責(zé)任；9交付限；(10)出賣(mài)人逾交付房屋的違約責(zé)任； (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)變更的約定；(12)交接；(13)出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和

50、債權(quán)債務(wù)糾紛；(14)出賣(mài)人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任；(15)出賣(mài)人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16)產(chǎn)權(quán)登記的約定；(17)保修責(zé)任；(18)雙方就小區(qū)、樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定；(19)買(mǎi)受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)；(20)爭(zhēng)議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說(shuō)明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之日起生效；(25)登記備案。?商品房銷(xiāo)售理?是建立部公布的部門(mén)規(guī)章是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人有約束力的強(qiáng)迫性而?商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本?那么是有關(guān)部門(mén)共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而發(fā)布的文本是種任意性的指導(dǎo)性而不具有強(qiáng)迫力只是作為當(dāng)事人的種參

51、考。具備?商品房銷(xiāo)售理?第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容并不要求具備全部?jī)?nèi)容只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的再加上第二個(gè)條件就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同至于哪些是合同的主要內(nèi)容可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的內(nèi)涵為：認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)實(shí)際履行出賣(mài)人已經(jīng)收取了購(gòu)房款。既包括全款也包括部購(gòu)房款；對(duì)付款方式?jīng)]有要求既包括一次性付清又包括分付款還包括住房貸款方式。 三、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金問(wèn)題在商品房銷(xiāo)售上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金

52、等名稱(chēng)而且一般對(duì)返還問(wèn)題都沒(méi)有明確規(guī)定。在購(gòu)房實(shí)務(wù)中因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)該房屋不滿(mǎn)意或?qū)?gòu)房合同磋商不成功時(shí)購(gòu)房人要求返還定金或所交預(yù)定款而開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房人違約為借口回絕返還定金。認(rèn)購(gòu)所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題如何？ 一、?商品房銷(xiāo)售理?第二十二條 “不符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的從其約定。 根據(jù)上述規(guī)定可以分為三種情

53、形來(lái)處理： 一是符合商品房銷(xiāo)售條件的所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰那么的由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的定金不返還。由于開(kāi)發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的雙倍返還定金。 二是符合商品房銷(xiāo)售條件的所預(yù)交款項(xiàng)沒(méi)有明確約定為定金或明確約定適用定金罰那么的無(wú)誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。 三是不符合商品房銷(xiāo)售條件的開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。 二、?擔(dān)保法?解釋15條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無(wú)權(quán)要求返還定金；承

54、受定金的一方回絕訂立主合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 ?解釋?第四條 “出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的假如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)按照法律定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。 值得注意的是：1、理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的？ 通常理解為：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后開(kāi)發(fā)工程被行政取消、緩建、開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)工程滅失等。2、當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容協(xié)商一致是否就可推是一方回絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰那么？對(duì)于這一問(wèn)題一般認(rèn)

55、為只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒(méi)有特別約定那么不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違背預(yù)約合同回絕訂立主合同不能適用定金罰那么。如有一個(gè)案件雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)交付了定金后在這正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補(bǔ)充條款是有關(guān)延交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定買(mǎi)方意欲刪除被告不同意后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。后買(mǎi)方起訴要求雙方返還定金。一審訊被告有過(guò)錯(cuò)雙倍返還定金。二審認(rèn)為在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)被告未出示銷(xiāo)售合同的補(bǔ)充條款致原告不能承受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示未能達(dá)成一致雙方均不存在違約被告應(yīng)返復(fù)原告定金。案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。200

56、0年1月8日雙方簽訂SOHO現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書(shū)一份約定認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房一套1月21日至30日簽預(yù)售合同交付定金3萬(wàn)元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)中鴻天未獲得商品房銷(xiāo)售答應(yīng)證。許高提出取證后再簽中鴻天回絕引發(fā)糾紛。一審認(rèn)為認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效違背法律強(qiáng)迫性規(guī)定。無(wú)效后定金失去擔(dān)保效力一次性返還3萬(wàn)元。許高不服上訴。二審認(rèn)為雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效是的在主合同之前就已存在許高已交納定金該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)以外

57、的情況并無(wú)約束力。被告抗辯主合同無(wú)效并不成立。根據(jù)擔(dān)保法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的適用定金罰那么。二審改判雙倍返還定金。四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容有哪些？(1)當(dāng)事人名稱(chēng)或者和住所； 一般包括買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(chēng)()、郵政編碼、聯(lián)絡(luò) 。假如有委托代理人的話那么包括委托代理人的名稱(chēng)()、郵政編碼、聯(lián)絡(luò) 。(2)商品房根本狀況；有關(guān)房屋的情況是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的根本描繪也是標(biāo)的物特定化的過(guò)程這主要包括以下內(nèi)容：a房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d房屋的配套設(shè)施和裝修。(

58、3)商品房的銷(xiāo)售方式；在房地產(chǎn)中商品房銷(xiāo)售的方式有很多不同的銷(xiāo)售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同所以明確銷(xiāo)售方式也是非常重要的譬如是現(xiàn)房銷(xiāo)售還是商品房預(yù)售或者是商品房包銷(xiāo)等方式。(4)商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每所需支付的價(jià)款交付給賣(mài)方。?城房地產(chǎn)交易價(jià)格理暫行規(guī)定?第4條規(guī)定對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接收理與

59、間接收理相結(jié)合的原那么建立主要由形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)制止壟斷、哄抬價(jià)格。?商品住宅價(jià)格理暫行規(guī)定?中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)格銷(xiāo)售方與購(gòu)置方可以考慮房屋構(gòu)造質(zhì)量低和行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。?商品房銷(xiāo)售理?8條規(guī)定商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要防止價(jià)格的形式盡量確定價(jià)格否那么日后出現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)檎哒{(diào)整、建筑材料漲價(jià)等就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格而且要寫(xiě)明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)應(yīng)該按照以下原那么進(jìn)展調(diào)解和解決：A.除規(guī)定必須執(zhí)行定價(jià)的以外當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格議定的價(jià)格

60、應(yīng)該予以保護(hù)。一方以調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的可以支持。方以建筑材料或商品房?jī)r(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的一般不予支持。B.合同雙方約定的商品房銷(xiāo)售價(jià)格同時(shí)又約定商品房銷(xiāo)售價(jià)格以主部門(mén)的核定價(jià)格為準(zhǔn)的方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。C.合同雙方約定的商品房銷(xiāo)售價(jià)格不明確的或者在合同履行生不可抗力等情況的合同雙方當(dāng)事人可以另行約定商品房銷(xiāo)售價(jià)格；協(xié)商不成的參照當(dāng)?shù)毓嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝?lèi)質(zhì)量房屋的價(jià)格處理。D.在逾交付商品房的同時(shí)因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格變化造成的損失由過(guò)錯(cuò)方承當(dāng)。?商品房銷(xiāo)售理?9條規(guī)定商品房銷(xiāo)售可以按套(單元)計(jì)價(jià)也可以按