1、新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)、建筑業(yè)賬務(wù)處理分析2019-10-22新收入準(zhǔn)則下房地產(chǎn)行業(yè)之賬務(wù)處理分析眾所周知，新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)模式產(chǎn)生了巨大的影響，顛覆了以前的交付確認(rèn)收入模式，將房 地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)提前，改為可以根據(jù)合同履約進(jìn)度確認(rèn)。實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)具體是按履約時(shí)點(diǎn)確認(rèn)還是按履約進(jìn)度 確認(rèn)，需要結(jié)合銷售合同的條款、銷售流程、房地產(chǎn)銷售相關(guān)法律法規(guī)等進(jìn)行綜合判斷。一、新準(zhǔn)則下，如何界定是時(shí)點(diǎn)確認(rèn)還是期間確認(rèn)？首先界定出期間確認(rèn)條件，滿足了就是期間確認(rèn)，不滿足就是時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。根據(jù)新準(zhǔn)則，期間確認(rèn)條件，滿足其一 即可：1、在合同履行過(guò)程中，客戶收到且消耗企業(yè)履約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益。比如房子

2、雖然沒(méi)造好，但先有在建工程可 以由客戶拿去抵押貸款了。C社：顯然，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)讓購(gòu)房者這么干，客戶抵押貸款了，企業(yè)拿什么抵押。2、資產(chǎn)已由客戶控制。新準(zhǔn)則對(duì)于控制做出了定義，即，主導(dǎo)該商品的使用并從中獲得幾乎全部經(jīng)濟(jì)利益。C社：意思就是說(shuō)房子還沒(méi)造完，但客戶已經(jīng)能使用或處置了，顯然，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)讓客戶這么干，客戶處 置了，企業(yè)拿什么賺錢。3、合同履行過(guò)程中的產(chǎn)出商品，不可替代用途，且企業(yè)有強(qiáng)制付款請(qǐng)求權(quán)。C社：不可替代用途，準(zhǔn)則說(shuō)了，在合同里約定或?qū)嶋H可行性限制，企業(yè)不能輕易將商品用于其他用途，這一點(diǎn)就是對(duì) 企業(yè)的約束，不能把房子造成啥都能裝的倉(cāng)庫(kù)，這一點(diǎn)太好滿足了，企業(yè)沒(méi)問(wèn)題。強(qiáng)制付款

3、請(qǐng)求權(quán)，即，對(duì)于已經(jīng)造出來(lái)的部分（雖然還沒(méi)完工），企業(yè)有權(quán)向客戶收錢（準(zhǔn)則強(qiáng)調(diào)該權(quán)利要有法 律約束力），以彌補(bǔ)企業(yè)的建造成本和合理的利潤(rùn)。當(dāng)然企業(yè)有權(quán)要錢，但可以不去要錢。這樣的合同約束，企業(yè)很開(kāi) 心，就不知道客戶樂(lè)不樂(lè)意了，房子沒(méi)造完，客戶就有付款義務(wù)了（首付不算）。以上三個(gè)條件說(shuō)完，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，最適用的就是第3條了，協(xié)議里約束一下企業(yè)，不改變房屋用途，再增加 一個(gè)收款權(quán)利，何樂(lè)而不為，但是客戶那邊如何說(shuō)服是個(gè)問(wèn)題，企業(yè)要想按進(jìn)度確認(rèn)收入，就必須搞定客戶（保不準(zhǔn)會(huì) 私下跟客戶搞個(gè)協(xié)議約定一下，放心，房子沒(méi)造完，我不會(huì)跟你要錢）。實(shí)務(wù)具體操作可參考如下約定（來(lái)源于某上市房企的協(xié)議約定，有點(diǎn)

4、流氓條款，購(gòu)房者以后還是要多讀一讀協(xié)議 條款）：在購(gòu)銷協(xié)議的約定,買方有義務(wù)根據(jù)進(jìn)度結(jié)算表向企業(yè)支付款項(xiàng)，且實(shí)方?jīng)]有單方面權(quán)利終止購(gòu)銷協(xié)議。因?qū)嵎竭`約而導(dǎo)致買方?jīng)]有單方面解除合同約定的權(quán)利，如經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意可撤銷的話,買方需要足額補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商因履行義務(wù)而發(fā) 生的成本和合理利潤(rùn)。此外，實(shí)務(wù)中，我們也可以參考碧桂園的做法，碧桂園在合同中約定了不得更改或替換物業(yè)單元用途，滿足了準(zhǔn) 則具有不可替代用途”的條件；對(duì)于強(qiáng)制付款請(qǐng)求權(quán)，取得了法律意見(jiàn)書，滿足了準(zhǔn)則有權(quán)就累計(jì)至今已完成的履約 部分收款，且該權(quán)利有法律約束力”的要求。二、房產(chǎn)企業(yè)的銷售傭金作為合同取得成本準(zhǔn)則規(guī)定如下：企業(yè)為取得合同發(fā)生的增量成本預(yù)

5、期能夠收回的，應(yīng)當(dāng)作為合同取得成本確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)，但是資產(chǎn)的攤銷期限不 超過(guò)一年的,可以在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。合同取得成本應(yīng)當(dāng)采用與該資產(chǎn)相關(guān)的商品收人確認(rèn)相同的基礎(chǔ)（即，在履約義 務(wù)履行的時(shí)點(diǎn)或按照履約義務(wù)的履約進(jìn)度）進(jìn)行攤銷，計(jì)入當(dāng)期損益。C社：新準(zhǔn)則提出了合同取得成本，首先它是已取得合同而發(fā)生，其次預(yù)計(jì)能收回。之所以能夠作為資產(chǎn)，體現(xiàn)在預(yù)計(jì) 能收回，即預(yù)計(jì)未來(lái)有經(jīng)濟(jì)利益流入，其對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的流入體現(xiàn)在未來(lái)合同實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生的收入或者哪怕沒(méi)有實(shí)現(xiàn)收入， 但客戶同意承擔(dān)這些支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的銷售傭金，簽一份合同拿多少錢，房企合同一般簽了未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售的成功率很大，未來(lái)很可能 經(jīng)濟(jì)利益流入，所以傭

6、金支出發(fā)生符合資產(chǎn)定義，確認(rèn)為合同取得成本。此外，對(duì)于發(fā)生的東奔西走的差旅費(fèi)，也是為取得合同發(fā)生，但不同于傭金的是，這些費(fèi)用的發(fā)生并非已取得合 同，連合同簽不簽還不確定，就更別談合同收入的實(shí)現(xiàn)了，因此不能確認(rèn)為資產(chǎn)，但是如果客戶同意承擔(dān)差旅費(fèi)，相當(dāng) 于未來(lái)有經(jīng)濟(jì)利益流入，只是與合同沒(méi)有直接關(guān)系，因此可以將差旅費(fèi)確認(rèn)為一項(xiàng)其他應(yīng)收款，而非合同取得成本。后續(xù)，合同取得成本按照配比原則，在未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益流入時(shí)，轉(zhuǎn)入費(fèi)用。前面主要回答的是C社準(zhǔn)則研習(xí)群有C友提出的為什么能資本化的問(wèn)題。還有C友認(rèn)為，在簽收確認(rèn)收入之前 發(fā)生的成本，只要預(yù)計(jì)收入很可能實(shí)現(xiàn)，也就是說(shuō)很可能經(jīng)濟(jì)利益流入，那么，這些支出都能資本

7、化，典型的就包括合 同取得后發(fā)生的為給客戶運(yùn)送產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)。這個(gè)問(wèn)題拋出來(lái)有興趣的C友可以進(jìn)一步深究。既然以前在銷售費(fèi)用列示的 銷售傭金能資本化，那么現(xiàn)在的銷售費(fèi)用運(yùn)輸費(fèi)誰(shuí)說(shuō)不能資本化呢，大家都是發(fā)生在收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)之前，說(shuō)不定哪天準(zhǔn) 則就增補(bǔ)漏洞了?？偠灾?，銷售傭金的資本化以及收入的可提前確認(rèn)，這在一定程度上使得房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表比舊準(zhǔn)則下會(huì)好看許多。三、最后，介紹一下多項(xiàng)履約義務(wù)之買房送裝修”在房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)中，常常存在買房送裝修”、買房送車位”等活動(dòng)。在新收入準(zhǔn)則下，就要對(duì)多項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng) 估，識(shí)別各單項(xiàng)履約義務(wù)。如買房送裝修，先分別評(píng)估各單項(xiàng)履約義務(wù)，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個(gè)履約義務(wù)。再

8、 將合同交易價(jià)格分?jǐn)傊吝@兩個(gè)履約義務(wù)。1、房產(chǎn)銷售可以根據(jù)本文界定是按時(shí)點(diǎn)還是期間確認(rèn)。2、房屋裝修按照建筑服務(wù)業(yè)履約進(jìn)度確認(rèn)收入。案例：某房地產(chǎn)公司從事乙住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與銷售。該房地產(chǎn)公司開(kāi)展買房送裝修”活動(dòng)，該房地產(chǎn)公司開(kāi)展預(yù) 計(jì)20 x7年3月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)2011年3月竣工并裝修完畢交付給客戶。項(xiàng)目總收入預(yù)計(jì)為4億元,預(yù)算總成本為3億元, 銷售傭金為400萬(wàn)元。乙住宅項(xiàng)目毛坯房20 x7年、20 x8年及20 x9年末的履約進(jìn)度分別為30%，80%和100%。20 x 9年毛坯房完成后，20 x 0年-20 x 1年3月完成裝修工程，該項(xiàng)裝修服務(wù)如單獨(dú)提供預(yù)計(jì)為8000萬(wàn)，成本預(yù)計(jì)為6

9、000 萬(wàn)。裝修服務(wù)20 x 0年及20 x 1的履約進(jìn)度分別為80%和20%。根據(jù)該房地產(chǎn)公司與當(dāng)?shù)刭?gòu)房者簽署的購(gòu)房協(xié)議，根 據(jù)購(gòu)銷協(xié)議的約定，買方有義務(wù)根據(jù)進(jìn)度結(jié)算表向企業(yè)支付款項(xiàng)，且買方?jīng)]有單方面權(quán)利終止購(gòu)銷協(xié)議。協(xié)議簽訂后且開(kāi) 發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始履行相關(guān)義務(wù)，因買方違約而導(dǎo)致買方?jīng)]有單方面解除合同約定的權(quán)利，如經(jīng)開(kāi)發(fā)商同意可撤銷的話,買方需 要足額補(bǔ)償開(kāi)發(fā)商因履行義務(wù)而發(fā)生的成本和合理利潤(rùn)。（為簡(jiǎn)化分析，假設(shè)本案例滿足商品的不可替代用途條件,假設(shè)合 同不包含重大融資成分，且不考慮交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi),所有房屋均于20 x8年度完成交付）。案例分析：1、該案例屬于買房子送裝修多項(xiàng)服務(wù)，首先就要對(duì)多項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行評(píng)估，拆分出房產(chǎn)銷售和房屋裝修兩個(gè)履約義 務(wù)。將合同交易價(jià)格分?jǐn)傊练慨a(chǎn)銷售和房屋裝修者兩個(gè)履約義務(wù)。2、該案例中房產(chǎn)銷售同時(shí)滿足不可替代用途”及強(qiáng)制付款請(qǐng)求權(quán)”，應(yīng)按照簽訂預(yù)售合同后項(xiàng)目完工進(jìn)度在一段 時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入。3、該案