1、大中型企業(yè)產(chǎn)業(yè)園辦公集群規(guī)劃設(shè)計方案文本第1頁PART 01 策劃1 產(chǎn)業(yè)策劃 1.1定位提出 1.2定位實現(xiàn)2 商業(yè)策劃 1.1定位提出 1.2定位實現(xiàn)3 品質(zhì)策劃 1.1定位提出 1.2定位實現(xiàn)第2頁產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)策劃產(chǎn)業(yè)策劃產(chǎn)業(yè)定位：針對大中型企業(yè)總部產(chǎn)業(yè)辦公集群第3頁差異化處理產(chǎn)業(yè)定位定位提出整個中鐵產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要配置從大型到小型各種企業(yè)類型，確保整個中鐵產(chǎn)業(yè)鏈有效運轉(zhuǎn)，已建成2號地塊和規(guī)劃中3號地塊滿足中小型企業(yè)辦公需求，該地塊（1號地）滿足大中型企業(yè)辦公需求。大型企業(yè)中型企業(yè)小型企業(yè)3號地2號地本案第4頁企業(yè)規(guī)模設(shè)定產(chǎn)業(yè)定位定位提出中國三峽中國國電辦公面積約60000建筑面積74028

2、停車位286總部辦公面積35202酒店建筑面積42506公寓建筑面積12567大中型企業(yè)中小型企業(yè)1-4期800-小棟總部5期4000-6000少許1.8萬青羊總部基地大中型企業(yè)主要是指以中鐵為代表辦公面積在5000平米到30000平米之間企業(yè)。第5頁單體建筑規(guī)模設(shè)定產(chǎn)業(yè)定位定位實現(xiàn)單棟建筑規(guī)模就依據(jù)大中型企業(yè)面積需求設(shè)計成了兩種，一個單棟30000平米左右一類高層辦公樓，一個單棟10000平米左右二類高層辦公樓（5000平米企業(yè)剛好能夠半棟購置，滿足需求）。高層與小高層 配比3:1。10FLOORS20FLOORS48m58m31m20m1000030000第6頁建筑平面劃分設(shè)定產(chǎn)業(yè)定位定位

3、實現(xiàn)同時，為了適應(yīng)市場改變和不確定性，在建筑平面布置時候增加了靈活性，可多層劃分為一家企業(yè)（面積從1200到300000不等），也可單層劃分一家（面積1200或1500），還可半層劃分為一家（面積600或750），甚至也可劃分為小企業(yè)單元（面積100平米到500平米），以滿足大中型企業(yè)市場靈活改變需求。A.多層一家B.一層一家C.一層兩家D.一層多家第7頁辦公平面模式比較產(chǎn)業(yè)定位定位實現(xiàn)優(yōu)點：關(guān)鍵筒居中，劃分靈活，大小辦公空間均可滿足，360度觀景采光。缺點：大辦公空間相對局促，共享交流空間不夠。適合：圍合式與分散式布局。結(jié)論：能夠采取優(yōu)點：關(guān)鍵筒偏向一面，劃分靈活。兼顧大空間和小空間布置需求

4、。缺點：影響部分辦公空間采光。適合：圍合式布局。結(jié)論：能夠采取優(yōu)點：交通體左右兩邊布置，采光通風(fēng)絕佳。缺點：更適合劃分為一家,劃分靈活性差適合：分散與圍合式布局。結(jié)論：不宜采取模式一關(guān)鍵筒居中布置模式二關(guān)鍵筒偏心布置模式三關(guān)鍵筒兩端布置第8頁辦公層高確實定產(chǎn)業(yè)定位定位實現(xiàn)調(diào)研案例：調(diào)研區(qū)域：成華區(qū)2個高新區(qū)8個武侯區(qū)2個錦江區(qū)2個青羊區(qū)2個金牛區(qū)2個點式塔樓層高范圍：3.6m4.2m平均層高：3.868m主力層高：3.8m3.9m第9頁辦公層高確實定產(chǎn)業(yè)定位定位實現(xiàn)結(jié)構(gòu)高度+設(shè)備高度+辦公凈高=辦公層高600mm2500mm800mm3900mmVRV多聯(lián)機空調(diào)系統(tǒng)辦公室凈高:2500mm第1

5、0頁商業(yè)策劃商業(yè)定位：經(jīng)濟有效滿足城市界面、相鄰小區(qū)及辦公內(nèi)部商業(yè)服務(wù)配套需求第11頁定位提出依據(jù)用地周圍規(guī)劃情況，決定商業(yè)必要性和商業(yè)布點用地北側(cè)為天斑路城市干道，且緊貼地鐵5號線站點，沿街商業(yè)配置滿足地鐵帶來城市人流用地西側(cè)為規(guī)劃學(xué)校和幼稚園及住宅小區(qū)，適當(dāng)布置商業(yè)以滿足小區(qū)人流對商業(yè)需求用地本身有大量辦公人群，必定需要對應(yīng)商業(yè)配套，所以園區(qū)內(nèi)部商業(yè)設(shè)計也就顯得極為主要第12頁定位實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)組成北側(cè)服務(wù)城市人流商業(yè)：提議包含小百貨、餐飲、銀行、五金、服裝等西側(cè)服務(wù)小區(qū)人流商業(yè)：提議包含文具、玩具、書店、便利店、美發(fā)店等內(nèi)部服務(wù)辦公人流商業(yè)：提議包含餐飲、銀行、便利店、咖啡吧、棋牌等北 側(cè)

6、 商 業(yè) 西 側(cè) 商 業(yè) 內(nèi) 部 商 業(yè) 第13頁1.因為都是小商業(yè)需求，所以在建筑布置上放棄大集中商業(yè)布置，選擇臨街店鋪布置形式，層數(shù)均為2層，布置上采取連續(xù)商鋪+類獨棟空間組合，滿足不一樣業(yè)態(tài)需求。2.總體布置也強調(diào)內(nèi)外打通，防止過長臨街面，形成開放式商業(yè)體驗。類獨棟商鋪連續(xù)商鋪定位實現(xiàn)商業(yè)建筑展現(xiàn) 第14頁北京總部基地定位實現(xiàn)商業(yè)定量分析 項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列北京總部基地10612.511.8%銀河SOHO 項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列銀河SOHO32.89.729.6%注：銀河SOHO位于城市中

7、心，且完全開放，對商業(yè)需求較大。案例研究第15頁深圳星河雅寶科技創(chuàng)新園定位實現(xiàn)商業(yè)定量分析 項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列深圳星河雅寶科技創(chuàng)新園156.2615.6810%上海新江灣城灣谷科技園一期項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列上海新江灣城灣谷科技園一期4137.3%案例研究第16頁青羊總部基地定位實現(xiàn)商業(yè)定量分析 項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列青羊總部基地10998.3%天府軟件園2期項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列天府軟件園2期561

8、017.9%注：商業(yè)包含沿街商業(yè)和內(nèi)部下層商業(yè)，其中沿街商業(yè)約占總面積10%。案例研究第17頁龍?zhí)对６伎偛砍嵌ㄎ粚崿F(xiàn)商業(yè)定量分析 項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列龍?zhí)对６伎偛砍?0024.18%藍光空港總部基地項目名稱總建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）商業(yè)所占面積比列藍光空港總部基地801012.5%結(jié)論：考慮項目位于城市開發(fā)區(qū)，對商業(yè)需求不會太大，本案商業(yè)面積約占總建筑面積8%,建筑面積大約為23000,(包含園區(qū)內(nèi)部食堂和活動中心）。案例研究第18頁定位實現(xiàn)商業(yè)定量分析 服務(wù)不一樣人流商業(yè)配比:北層服務(wù)城市人流商業(yè)(8000) - 占40%

9、西側(cè)服務(wù)小區(qū)人流商業(yè)(6000) - 占20%內(nèi)部服務(wù)辦公人流商業(yè)(9000) - 占40%北 側(cè) 商 業(yè) 商業(yè)總面積：23000第19頁品質(zhì)策劃品質(zhì)定位：面向中高端客戶人群，打造高品質(zhì)辦公園區(qū)品質(zhì)定位品質(zhì)策劃第20頁本案天回鎮(zhèn)大豐鎮(zhèn)三河鎮(zhèn)差異化品質(zhì)策劃定位提出較偏區(qū)域位置加上大中型產(chǎn)業(yè)定位必定需要較高辦公品質(zhì)來吸引客戶，與市中心辦公形成顯著差異化競爭，突出其顯著特點。財富中心仁恒置地城市理想百揚大廈市中心辦公偏遠(yuǎn)區(qū)域辦公天府廣場仁恒置地城市理想財富中心人保大廈百揚大廈城市之心莘莊近郊商務(wù)區(qū)成都龍?zhí)对６伎偛砍?KM4.1KM3.3KM800M700M250M第21頁高品質(zhì)辦公環(huán)境品質(zhì)策劃定位實

10、現(xiàn)內(nèi)部辦公環(huán)境：我們在辦公樓每23層之間都設(shè)置了通高共享邊庭，方便企業(yè)員工交流休憩和上下層之間交通聯(lián)絡(luò)，降低垂直電梯壓力。共享邊庭外部綠化環(huán)境：綠化為面整體打造，強調(diào)步行系統(tǒng)多樣有趣，創(chuàng)造園林化景觀環(huán)境。第22頁成本造價控制品質(zhì)策劃定位實現(xiàn)希望經(jīng)過適當(dāng)成本投入，利用精巧設(shè)計語言，創(chuàng)造出高品質(zhì)效果展現(xiàn)。土地成本核實，結(jié)合周圍相同業(yè)態(tài)售價，對建成后銷售價格做一個預(yù)估，以制訂出大致成本控制，做到有放矢。（需和業(yè)主方一起來完成）銀巢商鼎中心標(biāo)準(zhǔn)寫字樓建筑面積34710售價4500元/開間面積40-1000中鐵產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)寫字樓建筑面積00售價5500元/開間面積400-4800金華財富廣場商住、綜合體建

11、筑面積230000售價8500元/開間面積50-100中鐵產(chǎn)業(yè)園銀巢商鼎中心金華財富廣場第23頁用地強度控制品質(zhì)策劃定位實現(xiàn)經(jīng)過盈利把控，取得利潤和品質(zhì)平衡，得出用地指標(biāo)。第24頁PART 02 理念1 生態(tài)化環(huán)境設(shè)計2 參數(shù)化綠色設(shè)計3 智能化功效設(shè)計4 人性化空間設(shè)計第25頁 OUR VISION: 新型生態(tài)商務(wù)區(qū) 設(shè)計定位EBD特征：點式高層為主，還綠地給園區(qū)可連續(xù)生態(tài)特色辦公集群第26頁生態(tài)化環(huán)境設(shè)計綠化為面，強調(diào)園區(qū)環(huán)境整體打造，突出步行系統(tǒng)，從平面到空間，形成全方位立體綠化系統(tǒng)綠化為面垂直綠化2.1綠化為面第27頁生態(tài)化環(huán)境設(shè)計公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭

12、院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院經(jīng)過自然劃分，區(qū)分出中心公共庭院和每棟辦公樓私家庭院，提升銷售賣點無邊界綠化分區(qū)2.1A企業(yè)用地B企業(yè)用地公私分區(qū)第28頁氣流分析成都地域較為寒濕，屬于靜風(fēng)區(qū)，所以對通風(fēng)要求較高成都地域主要風(fēng)向為東北風(fēng)經(jīng)過軟件模擬光環(huán)境，塔樓采光不佳位置可設(shè)成架空;采光很好位置可設(shè)計成公共活動場所參數(shù)化綠色設(shè)計光學(xué)分析輔助總平布局，創(chuàng)造更會合理空間效果(包含氣流和日照)2.2輔助總平面設(shè)計第29頁通風(fēng)效果不佳試驗樓往西移動通風(fēng)效果變好經(jīng)過軟件模擬，試驗樓往西移動通風(fēng)效果很好調(diào)整前調(diào)整后5號高層主面通風(fēng)不佳5號高層往南移動，通風(fēng)變好經(jīng)過軟件模擬，5號高層往南移動，通風(fēng)條件有改進

13、調(diào)整前調(diào)整后參數(shù)化綠色設(shè)計2.2輔助總平面設(shè)計第30頁參數(shù)化綠色設(shè)計輔助建筑造型，做到造型與功效完美結(jié)合 裙房層風(fēng)環(huán)境 多層風(fēng)環(huán)境 高層風(fēng)環(huán)境形體扭轉(zhuǎn)前主要道路通風(fēng)情況不佳主要道路通風(fēng)情況不佳形體扭轉(zhuǎn)后：主要道路通風(fēng)情況得到改進2.2輔助造型設(shè)計第31頁智能化功效設(shè)計智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)2.3日光室內(nèi)照明系統(tǒng)智能電氣技術(shù)樓宇自控管理系統(tǒng)第32頁人性化空間設(shè)計共享空間打造，經(jīng)過建筑內(nèi)部共享邊庭，建筑底層架空灰空間，屋頂平臺利用等，為員工創(chuàng)造出豐富交流活動平臺室內(nèi)共享空間底部架空灰空間屋頂平臺利用2.4共享邊庭第33頁PART 03 規(guī)劃1 歷次總圖比較2 總平面布局3 與周圍環(huán)境關(guān)系 3.1與信息產(chǎn)業(yè)

14、園關(guān)系 3.2與總規(guī)關(guān)系4 園區(qū)內(nèi)部技術(shù)分析 4.1 功效分析 4.2 交通分析 4.3 景觀分析第34頁歷次布局比較第一輪第二輪3.1結(jié)論：選取方案一布局方式：塔樓盡可能南北朝向，采取行列式，每棟有私家庭院，共同圍合公共景觀塔樓進行高低錯落結(jié)論：高層低密度，降低多層建筑及高層建筑裙房建設(shè)整個園區(qū)一體化打造，不區(qū)分中鐵二院辦公樓形象內(nèi)部庭院降低與外界聯(lián)絡(luò)，保持私密及平靜氣氛商業(yè)裙房主要分布于北面道路及西面道路第35頁總體布局24F 99M17F 69.3M經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)：5F24M2F13.2m10F46.5M9F 38.6M2F10.2m2F10.2m19F 77.1M9F 38.6M10F4

15、2M8F38.1M23F 99M總建筑面積290434.1總占地面積30680.8容積率2.92213681總建筑密度30.87%地下室車位2296中鐵二院面積60432.4中鐵二院地下室面積30090二院一期面積28111中鐵二院地下室車位94624F 99M21F 87.3M用地面積99391建筑名稱標(biāo)準(zhǔn)層面積每棟建筑面積沿街塔樓1號樓1497.633819內(nèi)部塔樓2號樓1226.402號試驗樓（二院）4048.428111沿街塔樓3號樓1497.633819沿街塔樓4號樓1497.629326.2內(nèi)部塔樓5號樓1497.632321.4內(nèi)部塔樓6號樓138611039內(nèi)部塔樓7號樓138

16、611039內(nèi)部塔樓8號樓1497.624984內(nèi)部塔樓9號樓1325.99911內(nèi)部塔樓10號樓1325.912364內(nèi)部塔樓11號樓1497.624984沿街商業(yè)312715807半地下車庫909614584.5地下室755153.2總平面圖第36頁3.2鳥瞰效果總體布局第37頁3.2鳥瞰效果總體布局第38頁3.2鳥瞰效果總體布局第39頁與周圍環(huán)境關(guān)系與信息產(chǎn)業(yè)園關(guān)系延續(xù)信息產(chǎn)業(yè)園高層序列，并一樣將獨棟高層置于地塊角部將高層序列置于地塊沿街面，更有利于營造優(yōu)美內(nèi)部環(huán)境及緩解交通壓力3.3第40頁與周圍環(huán)境關(guān)系延續(xù)總規(guī)中央綠軸設(shè)計，并取消二層連廊，在地面層形成編組站線型3.3與總規(guī)關(guān)系第41

17、頁與周圍環(huán)境關(guān)系80米100米80米70米100米50米延續(xù)總規(guī)中間低兩側(cè)高天際線關(guān)系，并適當(dāng)錯動起伏3.3與總規(guī)關(guān)系場地豎剖面第42頁34.2米49.8米80米24米40米與周圍環(huán)境關(guān)系沿中央綠軸中央綠軸界面沿街效果3.3與總規(guī)關(guān)系第43頁100米110米90米150米40米80米100米130米與周圍環(huán)境關(guān)系城市道路界面沿街效果3.3與總規(guī)關(guān)系沿天斑路第44頁功效分析二院辦公區(qū)一期試驗樓+辦公二院辦公區(qū)二期塔樓二院辦公區(qū)3.4第45頁功效分析沿街商業(yè)食堂及活動區(qū)沿街商業(yè)沿街商業(yè)建筑總面積：15807食堂及活動中心面積：71103.4公共功效區(qū)第46頁功效分析地下室總面積：75515二院一期

18、地下室面積：30090-1F-2F一期二期三期-1F半地下室3.4地下室分區(qū)第47頁交通分析地下車庫出入口車行入口塔樓入口3.4第48頁交通分析出地面樓梯下沉廣場（通往地面）地鐵站地下門廳地下通道3.4第49頁景觀分析景觀總平面圖3.4強調(diào)綠化為面整體園林化效果第50頁景觀分析公共庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院私有庭院公私庭院分區(qū)3.4第51頁景觀分析視野方向3.4第52頁景觀分析景觀意向3.4第53頁景觀分析景觀意向3.4第54頁PART 04 形態(tài)1 方案一 1.1適當(dāng)提升造價 1.2嚴(yán)格控制造價2.方案二第55頁目標(biāo)：用可控價格造型元素展現(xiàn)出

19、高品質(zhì)辦公形態(tài)。第56頁方案1造型前衛(wèi) 依據(jù)參數(shù)化研究結(jié)果，塔樓部分樓層進行了形體扭轉(zhuǎn)4.1第57頁方案一 裙房層風(fēng)環(huán)境 多層風(fēng)環(huán)境 高層風(fēng)環(huán)境形體扭轉(zhuǎn)前主要道路通風(fēng)情況不佳主要道路通風(fēng)情況不佳形體扭轉(zhuǎn)后：主要道路通風(fēng)情況得到改進依據(jù)參數(shù)化研究結(jié)果，塔樓部分樓層進行了形體扭轉(zhuǎn)4.1第58頁方案1-2適當(dāng)提升造價，打造未來感十足立面表皮4.1第59頁方案1-2適當(dāng)提升造價，打造未來感十足立面表皮4.1第60頁方案1-2適當(dāng)提升造價，打造未來感十足立面表皮4.1第61頁方案1-2適當(dāng)提升造價，打造未來感十足立面表皮4.1第62頁方案1-2嚴(yán)格控制造價，穩(wěn)中求變4.1第63頁方案1-2嚴(yán)格控制造價，

20、穩(wěn)中求變4.1第64頁方案1-2嚴(yán)格控制造價，穩(wěn)中求變4.1第65頁方案1公共活動場所與地形結(jié)合4.1第66頁方案24.2穩(wěn)重大方 表達踏實嚴(yán)謹(jǐn)性格，但在平穩(wěn)中適當(dāng)改變，做到不失個性。第67頁方案二4.2第68頁方案二4.2第69頁方案二4.2第70頁方案二4.2第71頁方案二4.2第72頁方案二4.2第73頁PART 05 功效1 地下室 1.1三種模式比較 1.2最終結(jié)果2.辦公 2.1一類高層平面 2.2二類高層平面 2.3試驗室平面3.商業(yè) 3.1臨街商業(yè) 3.2食堂和會所第74頁地下室方案比選方案一方案二方案三整體布局方式不一樣：造價比較(除二院辦公區(qū)地下室之外)：結(jié)論：方案一：分區(qū)

21、設(shè)置全地下室方案二：設(shè)置半地下車庫方案三：設(shè)置機械停車樓兩層地下室一層地下室機械停車樓兩層地下室一層地下室半地下車庫兩層地下室一層地下室方案一：17181.45萬元方案二：15352.67萬元方案三：15924.23萬元深化設(shè)計比較深化設(shè)計比較造價高，對環(huán)境影響大，故放棄第75頁地下一層組合平面圖地下車庫建筑面積 ：64711地下車庫停車位 ：1860輛方案一第76頁地下一層組合平面圖地下車庫建筑面積 ：60357地下車庫停車位 ：1690輛半地下車庫面積 ：6756半地下車庫停車位 ：218輛方案二第77頁首層組合平面圖第78頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)首層平面圖建筑面積：4033.5第79頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)二層平面圖建筑面積：4365.2第80頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)三層平面圖建筑面積：4365.2第81頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)四層平面圖建筑面積：4365.2第82頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)五層平面圖建筑面積：4365.2第83頁一期（試驗樓+2#樓）院辦公區(qū)剖面圖第84頁二期（1#樓）院辦公區(qū)首層平面圖建筑面積：2770.6第85頁二期（1#樓）院辦公區(qū)二層平面圖建筑面積