1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析與風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策解析與風(fēng)險(xiǎn)防范內(nèi)容第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析第二講 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅政策解析第三講 房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)人所得稅的稅收政策解析第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析。第五講 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策解析第六講 稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避內(nèi)容第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析一、計(jì)稅營(yíng)業(yè)額價(jià)外費(fèi)用（一）價(jià)外費(fèi)用的界定 營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第13條：價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析一、計(jì)稅營(yíng)業(yè)額

2、價(jià)外費(fèi)用第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）什么樣的價(jià)外費(fèi)用不需要繳納營(yíng)業(yè)稅同時(shí)符合以下條件代收的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)：（1）國(guó)務(wù)院、財(cái)政部或省級(jí)政府批準(zhǔn)收??；（2）開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門(mén)印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全部上交給財(cái)政。（三）價(jià)外費(fèi)用如何可以不繳納營(yíng)業(yè)稅？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）什么樣的價(jià)外費(fèi)用不需要第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二、視同銷(xiāo)售（一）營(yíng)業(yè)稅視同銷(xiāo)售行為包括哪些內(nèi)容？什么情況下不需要視同銷(xiāo)售行為繳納營(yíng)業(yè)稅？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二、視同銷(xiāo)售第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）視同銷(xiāo)售行為價(jià)格的確定順序發(fā)生變化：營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第20條：應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且

3、無(wú)正當(dāng)理由的或視同銷(xiāo)售沒(méi)有價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額，核定時(shí)，按下列順序核定：1.按納稅人最近時(shí)期發(fā)生的同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定2.按其他納稅人最近時(shí)期同類(lèi)應(yīng)稅行為的平均價(jià)格確定3.按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）成本利潤(rùn)率由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。例第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）視同銷(xiāo)售行為價(jià)格的確定第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析三、混合銷(xiāo)售行為難點(diǎn)疑點(diǎn)處理。四、融資性售后租回業(yè)務(wù)。五、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)。六、促銷(xiāo)贈(zèng)送業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)承諾，購(gòu)買(mǎi)一套100平米的住房，可以贈(zèng)送兩部空調(diào)。問(wèn)：贈(zèng)送的空調(diào)是否繳納增值稅和

4、企業(yè)所得稅？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析三、混合銷(xiāo)售行為難點(diǎn)疑點(diǎn)處理第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析七、折扣銷(xiāo)售（一）營(yíng)業(yè)稅財(cái)稅【2003】16號(hào)及營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第十五條： 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額；如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中扣除。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析七、折扣銷(xiāo)售第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）企業(yè)所得稅國(guó)稅函【2008】875號(hào)：現(xiàn)金折扣計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，不得沖減銷(xiāo)售額。計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)金折扣，允許在當(dāng)年計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。（三）個(gè)人所得稅財(cái)稅201150號(hào)：企業(yè)在銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)過(guò)程中，通過(guò)

5、價(jià)格折扣、折讓方式向個(gè)人銷(xiāo)售商品和提供服務(wù)，不征收個(gè)人所得稅。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）企業(yè)所得稅第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析八、銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)細(xì)則第十四條：1.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際收到預(yù)售房款后，發(fā)生退回的，允許從應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)中減除；2.房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品后，因各種原因?qū)е峦朔康?，?yīng)當(dāng)退還已繳納營(yíng)業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅稅額中減除。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析八、銷(xiāo)售退回業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析九、拆一還一思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)與某拆遷戶李某達(dá)成拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，約定如下：1.以相同面積60平米與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換。2.由于房地產(chǎn)企業(yè)提供的房屋位置因素，等面積的

6、部分，每平米李某按協(xié)議支付給房地產(chǎn)企業(yè)200元的差價(jià)。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析九、拆一還一第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析3.超過(guò)的面積75平米-60平米=15平米，按如下規(guī)定處理：（1）10平米內(nèi)的部分按5500元/平米結(jié)算（2）5平米部分按6000元/平米結(jié)算。4.房地產(chǎn)企業(yè)換出房屋的不含地價(jià)款的成本價(jià)2000元/平米，含地價(jià)款的成本價(jià)為3000元/平米。 。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析3.超過(guò)的面積75平米-60第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十、從被拆遷人角度分析拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉及到的主要稅收政策（一）營(yíng)業(yè)稅：對(duì)國(guó)家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個(gè)人所擁有的土地使用權(quán)，并按照土地管理法規(guī)

7、定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個(gè)人的土地及地上附著物（包括不動(dòng)產(chǎn)）的補(bǔ)償費(fèi)，不征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)稅函【2008】277號(hào)、國(guó)稅函發(fā)【1993】149號(hào)、國(guó)稅函2007969號(hào)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十、從被拆遷人角度分析拆遷補(bǔ)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）個(gè)人所得稅財(cái)稅200545號(hào)：對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅?！揪C上所述】被拆遷人因政府收回土地使用權(quán)取得的補(bǔ)償費(fèi)，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，因此，房地產(chǎn)企業(yè)支付的補(bǔ)償費(fèi)不需要依據(jù)發(fā)票扣除，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)政府收回土地的文件、當(dāng)事人出具的收款收據(jù)、協(xié)議等直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析

8、（二）個(gè)人所得稅第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（三）契稅財(cái)稅200545號(hào)：對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。（四）企業(yè)所得稅第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（三）契稅第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十一、受托平整土地業(yè)務(wù) 【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)受當(dāng)?shù)卣?，拆除乙企業(yè)的地上建筑物并代為支付乙企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000萬(wàn)元。共從當(dāng)?shù)卣〉檬杖霝?000萬(wàn)元，其中，拆除業(yè)務(wù)收入1500萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十一、受托平整土地業(yè)務(wù) 第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十二、對(duì)外投資

9、業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)將外購(gòu)一處房產(chǎn)（十九層）以投資方式投資給乙企業(yè)，外購(gòu)成本8000萬(wàn)元。占乙企業(yè)30%股份。該房產(chǎn)投資時(shí)的公允價(jià)值12000萬(wàn)元。股權(quán)持有時(shí)間滿6個(gè)月后，又將該股權(quán)按8000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給關(guān)聯(lián)方丙企業(yè)。轉(zhuǎn)讓時(shí)，乙企業(yè)的未分配利潤(rùn)和累計(jì)盈余公積合計(jì)達(dá)到60000萬(wàn)元。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十二、對(duì)外投資業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析問(wèn)1：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅？如果繳納，計(jì)稅依據(jù)=？問(wèn)2：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？問(wèn)3：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否繳納印花稅？問(wèn)4：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，涉及到不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，是否繳納

10、契稅？問(wèn)5：上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否有權(quán)進(jìn)行特別納稅調(diào)整？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析問(wèn)1：上述投資行為和股權(quán)轉(zhuǎn)讓第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十三、先購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)（一）先購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)允許按差額繳納營(yíng)業(yè)稅，操作中應(yīng)當(dāng)注意哪些問(wèn)題？存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？（二）如何避免營(yíng)業(yè)稅的重復(fù)課稅？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十三、先購(gòu)后銷(xiāo)業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十四、工程總包與分包業(yè)務(wù)案例北京甲公司發(fā)包一項(xiàng)工程，總造價(jià)5000萬(wàn)元，沈陽(yáng)一房地產(chǎn)公司乙競(jìng)標(biāo)成功，乙又將工程造價(jià)中的3000萬(wàn)元工程轉(zhuǎn)包給濟(jì)南的丙公司，簽訂分包合同。？第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十四、工程總包與分包業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策

11、解析十五、地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 【思考】 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司銷(xiāo)售地下車(chē)位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收取，需要繳納什么稅？十六、甲供材料。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十五、地下車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十七、委托代建業(yè)務(wù)【思考】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預(yù)算總造價(jià)9000萬(wàn)元，預(yù)算總成本8500萬(wàn)元。1、甲企業(yè)將9000萬(wàn)元的工程款打到乙企業(yè)的帳上：借：預(yù)付帳款工程款 9000 貸：銀行存款 9000第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十七、委托代建業(yè)務(wù)第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析2、乙企業(yè)收到：借：銀行存款 9

12、000 貸：預(yù)收帳款工程款 90003、乙企業(yè)發(fā)生支出，按照施工方提供的發(fā)票：借：在建工程 8500 貸：銀行存款 85004、完工后，乙企業(yè)：借：預(yù)收帳款工程款 9000貸：在建工程 8500 其他業(yè)務(wù)收入代建收入500并按500萬(wàn)元繳納了5%營(yíng)業(yè)稅。第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析2、乙企業(yè)收到：第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析5、甲企業(yè)收到轉(zhuǎn)來(lái)的辦公樓：借：固定資產(chǎn) 9000 貸：預(yù)付帳款工程款 90006、稅務(wù)稽查中要求乙企業(yè)補(bǔ)繳：營(yíng)業(yè)稅及城建稅和附加=9000（1+20%）5%（1+7%+3%）= 594（萬(wàn)元）同時(shí)要求補(bǔ)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅等。問(wèn)：稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理是否準(zhǔn)確？第一講 房地產(chǎn)

13、營(yíng)業(yè)稅政策解析5、甲企業(yè)收到轉(zhuǎn)來(lái)的辦公樓：第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十八、企業(yè)重組【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)2011年7月將一個(gè)分公司的全部資產(chǎn)，包括房屋、土地、存貨等所有的資產(chǎn)、負(fù)債、人員等都出售給乙企業(yè)，并辦理過(guò)戶手續(xù)。如何進(jìn)行稅務(wù)處理？十九、轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂，將正在開(kāi)發(fā)尚未完工的棟商品房轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)企業(yè)。涉及到哪些稅收問(wèn)題？二十、小產(chǎn)權(quán)房。 第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析十八、企業(yè)重組第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二十一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第25條 自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式從事下列業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在實(shí)際收到預(yù)收款的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生：（1）

14、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（3）建筑公司提供建筑業(yè)勞務(wù)（4）納稅人發(fā)生租賃業(yè)務(wù)的第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析二十一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售房款納稅包括哪些情況？會(huì)計(jì)上如何處理？如何納稅？【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)2011年簽訂正式購(gòu)房合同收取6000萬(wàn)元房款，簽訂預(yù)售合同取得4000萬(wàn)元。回答下列問(wèn)題：第一講 房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策解析（二）房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售房款納第二講 土地增值稅政策解析一、土地增值稅收入總額的確定。二、扣除項(xiàng)目金額組成內(nèi)容（一）地價(jià)款。（二）開(kāi)發(fā)成本。（三）開(kāi)發(fā)費(fèi)用。（四）開(kāi)發(fā)稅金。（五）加計(jì)扣除費(fèi)用。第二講 土地增值稅政策解析一、土地增

15、值稅收入總額的確定。第二講 土地增值稅政策解析三、土地增值稅清算（一）土地增值稅的清算單位。（二）土地增值稅的清算條件 。（三）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證。（四）清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。第二講 土地增值稅政策解析三、土地增值稅清算第二講 土地增值稅政策解析四、土地增值稅的優(yōu)惠政策（一）普通住宅優(yōu)惠政策。（二）規(guī)劃搬遷優(yōu)惠政策。（三）無(wú)償贈(zèng)送優(yōu)惠政策。（四）公租房房源。第二講 土地增值稅政策解析四、土地增值稅的優(yōu)惠政策第二講 土地增值稅政策解析五、土地增值稅的常規(guī)籌劃方法（一）臨界點(diǎn)法。（二）化整為零法。第二講 土地增值稅政策解析五、土地增值稅的常規(guī)籌劃方法 第三講 個(gè)人所得稅政策一、工資薪

16、金所得（一）哪些補(bǔ)貼項(xiàng)目免征個(gè)人所得稅？（二）工資薪金所得繳納個(gè)人所得稅的一些特殊規(guī)定1.營(yíng)業(yè)員提成。2.董事費(fèi)。3.從兩處或兩處以上取得工資薪金收入。4.實(shí)物獎(jiǎng)勵(lì)。 第三講 個(gè)人所得稅政策一、工資薪金所得第三講 個(gè)人所得稅政策5.職工低價(jià)購(gòu)房。6.職工免費(fèi)住房。7.免費(fèi)旅游 。（三）工資薪金中“五險(xiǎn)一金”個(gè)人所得稅規(guī)定1、企業(yè)按規(guī)定為職工繳納的住房公積金、基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)，免征個(gè)人所得稅。（財(cái)稅字【1997】144號(hào)、國(guó)稅發(fā)【2000】83號(hào)、財(cái)稅【2006】10號(hào)、財(cái)稅【2012】40號(hào)）第三講 個(gè)人所得稅政策5.職工低價(jià)購(gòu)房。第三講 個(gè)人所得稅政策2、但以現(xiàn)

17、金方式發(fā)給職工的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金，一律并入職工的當(dāng)期工資薪金，繳納個(gè)人所得稅。（財(cái)稅字【1997】144號(hào)、國(guó)稅函【1999】615號(hào)）第三講 個(gè)人所得稅政策2、但以現(xiàn)金方式發(fā)給職工的補(bǔ)充養(yǎng)老保第三講 個(gè)人所得稅政策（四）其他個(gè)人所得稅問(wèn)題1、單位支付并由個(gè)人消費(fèi)的商業(yè)保險(xiǎn)、“免費(fèi)”午餐等征稅。2、外籍個(gè)人以非現(xiàn)金形式或?qū)崍?bào)實(shí)銷(xiāo)方式取得的合理的搬遷費(fèi)、洗衣費(fèi)、住房補(bǔ)貼、境內(nèi)外差旅費(fèi)、語(yǔ)言補(bǔ)習(xí)費(fèi)、子女教育費(fèi)、舉報(bào)違法行為獲得的獎(jiǎng)金等免稅。財(cái)稅199420號(hào)：第三講 個(gè)人所得稅政策（四）其他個(gè)人所得稅問(wèn)題第三講 個(gè)人所得稅政策3、自2008年3月1日起，個(gè)人出租住房取得的所得減

18、按10%稅率征收個(gè)人所得稅。財(cái)稅【2008】24號(hào)第三講 個(gè)人所得稅政策3、自2008年3月1日起，個(gè)人出租第三講 個(gè)人所得稅政策二、內(nèi)部退養(yǎng)取得補(bǔ)償金如何征稅？ （1）（補(bǔ)償金/從退養(yǎng)至法定離退休年齡之間的月份+當(dāng)月工薪-3500） （2）確定稅率檔次（3）計(jì)算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=（補(bǔ)償金+當(dāng)月工薪-免稅項(xiàng)目-3500）稅率-扣除數(shù) 第三講 個(gè)人所得稅政策二、內(nèi)部退養(yǎng)取得補(bǔ)償金如何征稅？ 第三講 個(gè)人所得稅政策三、單位與職工解除勞動(dòng)合同而支付的一次性補(bǔ)償金如何征稅？ （1）（補(bǔ)償金-當(dāng)?shù)厣夏昶骄べY3）/工齡 （2）確定稅率檔次（3）應(yīng)納稅額= （補(bǔ)償金-當(dāng)?shù)厣夏昶骄べY3）-3500稅率-

19、扣除數(shù)*工齡（ 12年） 第三講 個(gè)人所得稅政策三、單位與職工解除勞動(dòng)合同而支付的一第三講 個(gè)人所得稅政策【思考】2007年甲公司股東48名，高管8名占30%股份，其余為股東代表，代表著公司480名職工（出資人）。該公司為國(guó)企改制而成，股本1240萬(wàn)?，F(xiàn)有一國(guó)企集團(tuán)（乙）欲收購(gòu)其70%的股權(quán)，雙方議定甲公司將480名職工持有的70%股份以1：7的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給乙，乙持有甲公司70%的股權(quán)。同時(shí)變更公司名稱(chēng)。甲公司480名職工將交納的個(gè)人所得稅1240*70%*（7-1）*20% =1041.6萬(wàn)元。第三講 個(gè)人所得稅政策【思考】2007年甲公司股東48名，第三講 個(gè)人所得稅政策四、單位在新疆承擔(dān)一

20、個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在地要求在當(dāng)?shù)赝甓悾夜疽验_(kāi)“外出經(jīng)營(yíng)證明”在當(dāng)?shù)囟惱U納流轉(zhuǎn)稅，然后稅務(wù)機(jī)關(guān)查我公司的原始票據(jù)，查出該項(xiàng)目我公司轉(zhuǎn)包給他人的安裝費(fèi)，據(jù)此要求我公司再多1%的個(gè)稅，請(qǐng)問(wèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)是否合理，我公司是否應(yīng)交1%個(gè)稅？文件規(guī)定是什么？第三講 個(gè)人所得稅政策四、單位在新疆承擔(dān)一個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析一、房產(chǎn)稅（一）單位蓋的自行車(chē)棚等是否繳納房產(chǎn)稅？（二）企業(yè)發(fā)生的房屋的裝修費(fèi)用是否作為房地產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)？（三）出租房產(chǎn)約定由承租方負(fù)擔(dān)稅金的涉稅風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題？（四）房產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納房產(chǎn)稅？第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析一、房產(chǎn)第四講

21、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（五）免租金期間房產(chǎn)稅繳納問(wèn)題。（六）房產(chǎn)原值是否應(yīng)包括地價(jià)問(wèn)題。（七）免費(fèi)提供給職工居住的房產(chǎn)是否繳納房產(chǎn)稅？（八）轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的房產(chǎn)稅問(wèn)題。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（五）免第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析二、土地使用稅【思考】房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品房所占用的土地，什么時(shí)間停止征收土地使用稅？答：財(cái)稅2006186號(hào)第二條：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印

22、花稅、契稅政策解析二、土地第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析青地稅函（2009）128號(hào)：外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買(mǎi)受人。財(cái)稅【2008】152號(hào)：因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析青地稅函第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（二）沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)的土地是否繳納土地使用稅？1、財(cái)稅200656號(hào): 自2006年5月1日起,在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的

23、，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。2、財(cái)稅2008152號(hào)：自2009年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)，利用林場(chǎng)土地興建度假村等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所的，其經(jīng)營(yíng)、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（二）沒(méi)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析【思考】房地產(chǎn)企業(yè)征用土地后，遲遲沒(méi)有動(dòng)遷完畢，是否需要繳納土地使用稅？ （三）開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的綠地是否繳納土地使用稅？ 第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析【思考】第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析三、印花稅（一）委托代理合同【思考】

24、房地產(chǎn)企業(yè)委托代理銷(xiāo)售商品房的合同是否需要繳納印花稅？國(guó)稅發(fā)1991155號(hào)：在代理業(yè)務(wù)中，代理單位與委托單位之間簽訂的委托代理合同，凡僅明確代理事項(xiàng)、權(quán)限和責(zé)任的，不屬于應(yīng)稅憑證，不貼印花。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析三、印花第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（二）民間借貸合同【思考】房地產(chǎn)企業(yè)向非金融企業(yè)或個(gè)人借款的合同，是否繳納印花稅？（1）借款合同印花稅僅限于工商企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)簽訂的合同。（2）（1988）國(guó)稅地字第30號(hào)：融資租賃借款合同應(yīng)當(dāng)按“借款合同”繳納印花稅。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（二）民第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、

25、印花稅、契稅政策解析（三）房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的其他印花稅政策1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，能夠提供政府部門(mén)出具的相關(guān)資料的，免征印花稅。財(cái)稅【2008】24號(hào)2、借款展期合同免稅。 (國(guó)稅發(fā)1991155號(hào)）3、無(wú)息、貼息貸款合同；條例4、房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專(zhuān)利證、土地使用證。按件貼花五元 。5、“實(shí)收資本+資本公積”增加金額繳納印花稅。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（三）房第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（四）物業(yè)管理服務(wù)合同需要繳印花稅嗎？（五）房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的購(gòu)房合同不兌現(xiàn)或不按期兌現(xiàn)的合同，是否貼花？ （六）某些合同

26、履行后，實(shí)際結(jié)算金額與合同所載金額不一致的，應(yīng)否補(bǔ)貼印花？第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（四）物第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析四、契稅（一）改組改制企業(yè)公司制改造、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、合并、分立、出售（符合條件，與原企業(yè)30%以上職工簽訂不少于3年勞動(dòng)合同，減半征收契稅；與全部職工簽訂3年以上勞動(dòng)合同，免征）、企業(yè)注銷(xiāo)、破產(chǎn)（符合條件，與原企業(yè)30%以上職工簽訂不少于3年勞動(dòng)合同，減半征收契稅；與全部職工簽訂3年以上勞動(dòng)合同，免征），免征契稅。財(cái)稅【2012】4號(hào)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析四、契稅第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（

27、二）國(guó)家入股國(guó)家作價(jià)出資入股的國(guó)有土地使用權(quán)，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅，不屬于企業(yè)改制行為。財(cái)稅【2008】129號(hào)（三）增資企業(yè)以名下的土地、房屋對(duì)全資子公司進(jìn)行增資，不征收契稅。國(guó)稅函【2008】514號(hào)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（二）國(guó)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（四）補(bǔ)繳土地出讓金房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的土地使用權(quán)，因改變土地用途簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)當(dāng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)=補(bǔ)繳的土地收益金+應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用國(guó)稅函【2008】662號(hào)（五）精裝修房銷(xiāo)售精裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)以包括裝修費(fèi)在內(nèi)的總價(jià)款繳納契稅。國(guó)稅函

28、【2008】606號(hào)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（四）補(bǔ)第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（六）招拍掛國(guó)稅函2009603號(hào) 對(duì)通過(guò)“招、拍、掛”程序承受?chē)?guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開(kāi)發(fā)成本不得扣除。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（六）招第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（七）房屋附屬設(shè)施有關(guān)契稅政策（財(cái)稅2004126號(hào)）（1）對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車(chē)位、汽車(chē)庫(kù)、自行車(chē)庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照契稅法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動(dòng)的，不征收契稅。 第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（七）房第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（2）采取分期付款方式購(gòu)買(mǎi)房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。（3）承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。第四講 房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅政策解析（2）采第五講 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的最新企業(yè)所得