1、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的模型分析以三亞為例【摘要】房價一直是政府、金融機(jī)構(gòu)和老百姓關(guān)注的焦點，三亞的房價是否太高，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與房價到底有什么關(guān)系，這些都是值得深思的問題。本文先從理論上分析房地產(chǎn)信貸風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)增長、房價等的關(guān)系，再結(jié)合三亞市的實際數(shù)據(jù)，采用VAR模型，對三亞的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)展定量分析，力圖得出減少三亞市房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的可行性政策建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸風(fēng)險VAR模型一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險、GDP增長及房價的關(guān)系、GDP增長導(dǎo)致房價虛高與一般商品相比，房地產(chǎn)商品具有供應(yīng)彈性小的特點，其供應(yīng)曲線更為陡峭。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的開展，需求曲線挪動后，房地產(chǎn)價格的增長幅度會高于一般商品價格的增長

2、幅度。此時，少數(shù)理性的投資者會對房地產(chǎn)進(jìn)展投機(jī)，房地產(chǎn)的需求進(jìn)一步擴(kuò)大投機(jī)需求，價格進(jìn)一步上漲，虛高的房價即泡沫隨之產(chǎn)生。由此，在經(jīng)濟(jì)正常開展，且政府不對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展干預(yù)的情況下，房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生幾乎是必然的，泡沫持續(xù)時間的長短和危害大小取決于整個社會可用于房地產(chǎn)投機(jī)的資金額的多少。、虛高房價導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險增加世界各國的經(jīng)濟(jì)開展史說明，虛高的房價已經(jīng)成為銀行風(fēng)險累計的標(biāo)志。當(dāng)房地產(chǎn)價格較高，漲幅較快時，房價的持續(xù)增長會給消費者一種房價將繼續(xù)走高的預(yù)期，一些投機(jī)者會利用連環(huán)抵押貸款的方式進(jìn)展住房投機(jī)，這就積累了銀行的信貸風(fēng)險。而開發(fā)商在獲取工程后，都會充分利用財務(wù)杠桿，借入數(shù)倍于其自有資

3、金的銀行資金；另一方面，由于房價上漲，開發(fā)商獲得了高額的回報，會進(jìn)一步吸引更多的開發(fā)商進(jìn)入，導(dǎo)致更多的銀行貸款進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。對于銀行來說，房價的走高使得貸款抵押物價值不斷上升，且利息收入也穩(wěn)定，因此銀行也有繼續(xù)放貸的沖動。而政府，更是房價持續(xù)走高的受益者和推動者，在獲得更多土地轉(zhuǎn)讓收入和房地產(chǎn)稅收的情況下，政府一般會出臺更多的優(yōu)惠政策，以刺激房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，同時也加劇銀行的信貸風(fēng)險。綜上所述，隨著房價的上漲，消費者投機(jī)者、開發(fā)商、銀行、政府為了各自的利益，都會進(jìn)一步推動房價的上漲，從而導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險越來越大。但如前所述，房價是不會無限上漲的，當(dāng)房價的上漲超過全社會消費才能的時候，資金鏈條

4、就會斷裂，房地產(chǎn)泡沫也就會破滅，這時房價就會迅速大幅下降，很多開發(fā)商、銀行也會因此破產(chǎn)，從而導(dǎo)致整個社會的經(jīng)濟(jì)開展停滯甚至倒退。二、對三亞市房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)展定量分析通過以上分析可知，GDP的增長和房價與房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有親密關(guān)系，同時，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險與房地產(chǎn)貸款利率、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場構(gòu)造等也有直接關(guān)系。本文結(jié)合三亞的實際數(shù)據(jù)，用VAR模型對三亞的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)展定量分析。、指標(biāo)的選取本文選取的指標(biāo)分別為三亞GDPsyg、全國GDP(gdp)、三亞房價fj、貸款的基準(zhǔn)利率lv以及金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款額占總貸款額的比例fdb?？紤]到數(shù)據(jù)獲得的可能性，以中國人民銀行規(guī)定的貸款的基準(zhǔn)利率代替房地產(chǎn)貸款

5、利率。另外，雖然也可以選取不良貸款率作為金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險指標(biāo)，但是在房地產(chǎn)泡沫破滅前，經(jīng)濟(jì)是一片繁榮，不良貸款率在泡沫的掩蓋下是比擬低的，因此本文就選取三亞市金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款額占總貸款額的比例作為衡量房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的指標(biāo)。、模型估計結(jié)果及說明模型回歸結(jié)果。本文對fdb、gdp、syg、fj、lv建立VAR模型，由于指標(biāo)存在季節(jié)性，且是非平穩(wěn)的，所以先對它們進(jìn)展季節(jié)性調(diào)整，并且進(jìn)展一階差分處理，調(diào)整后各指標(biāo)分別為gdp、syg、fj、lv，再根據(jù)AI準(zhǔn)那么和滯后構(gòu)造的單位根分析，在滯后1階時，AI最小，且模型所有的根均在單位圓內(nèi)，故確定模型為滯后1期的VAR模型。脈沖響應(yīng)分析。建立VRA

6、模型后，進(jìn)展基于該模型的脈沖響應(yīng)分析，下面是fdb對于gdp、syg、fj、lv的12個季度的脈沖響應(yīng)圖：轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.左上圖表示fdb對全國GDP增長率的響應(yīng)，右上圖表示fdb對三亞GDP增長率的響應(yīng)，左下列圖表示fdb對于房價增長率的響應(yīng)，右下列圖表示fdb對于房地產(chǎn)貸款利率變化的響應(yīng)，橫坐標(biāo)表示時間，縱坐標(biāo)表示沖擊的力度。從上面的四個圖形中可以看出，當(dāng)gdp、syg、fj、lv四個變量的增長率有一個單位正的沖擊后，房價的增長率對三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響最大，其次是房地產(chǎn)貸款利率和全國GDP的增長率，最后是三亞GDP的增長率。從左上圖看，當(dāng)全國GDP增長率在某個季度有一個單位正的沖

7、擊時，三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險是減少的，且在2個季度后降到最低，7個季度后恢復(fù)到原來的程度。比擬左上圖和右上圖，我們發(fā)現(xiàn)三亞GDP對三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有正的影響，與全國GDP的影響相反，但三亞GDP的影響較小，時間較短，5個季度后根本為0。三亞GDP和全國GDP對三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的影響不一樣，其原因在于三亞的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和特殊房地產(chǎn)市場構(gòu)造。三亞的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造中，房地產(chǎn)占很大的比重，到達(dá)30%以上；而三亞85%的房地產(chǎn)由島外消費者購置，僅僅15%左右由本地人購置。所以，全國GDP對三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險影響大，且當(dāng)全國GDP增長率增加時，會有更多的人在三亞買房，三亞房地產(chǎn)業(yè)的信貸風(fēng)險會下降；同時，由于三亞本地

8、人買房只占市場總額的小局部，即使三亞GDP增加，三亞本地買房的人增加也不多。而且，三亞GDP的增加，很大程度上依賴于房地產(chǎn)投資的拉動，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)信貸規(guī)模的增加，進(jìn)一步說，也就是房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的增加。左下列圖說明，房價對三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有極大的影響，當(dāng)房價上漲率某個季度有一個單位正的沖擊時，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險會迅速增加，在2個季度后到達(dá)最大值，直到半年后影響才漸漸減弱。右下列圖說明，利率的增加能有效降低三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，當(dāng)利率在某個季度有一個單位正的沖擊時，三亞的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險就會下降，但要在3個季度后才能降到最低值，降低的時間會持續(xù)7個季度。三、結(jié)論及政策建議、控制過高的房價和過低的

9、利率。由于全國GDP不是三亞能控制的，而三亞GDP總量也不是輕易能調(diào)控的，所以降低三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的可行方法就是控制過高的房價和過低的利率。、政府應(yīng)加強(qiáng)調(diào)控力度。由以上分析可以看出，房價假如上漲，三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險會增加，且整個影響持續(xù)的時間比擬長。相比其他幾個因素的影響，政府更應(yīng)該控制房價的過快上漲，這才是控制三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的關(guān)鍵。、施行有利消費者購房的金融政策。通過進(jìn)步房地產(chǎn)貸款利率來降低三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險需要較長的時間，大約在9個月后才有最好效果，因此，這期間應(yīng)出臺一些有利于消費者購房的金融政策。比方降低首付的比例，減少房產(chǎn)稅、契稅等。、調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，減少GDP對房地產(chǎn)的依賴。三亞GDP的增長導(dǎo)致三亞房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的增加，主要原因是三亞GDP的增長很大一局部是由房地產(chǎn)業(yè)拉動的，所以通過調(diào)整三亞的產(chǎn)業(yè)