1、 PAGE PAGE 6瀘水縣物資有限責任公司小沙壩農(nóng)村建材市場工程實施方案依據(jù)怒江州人民政府及瀘水縣人民政府關(guān)于六庫地區(qū)市場規(guī)劃及整頓工作會高標準，上檔次規(guī)劃好六庫市場，加快市場建立，改善六庫市容市貌，緩解六庫城區(qū)交通壓力，提升六庫城市功能，標準六庫市場秩序。為經(jīng)營者供給良好的經(jīng)營場所及相關(guān)效勞，提高小沙壩農(nóng)村村民的收入，結(jié)合我公司與小沙壩社會主義農(nóng)村的實際，制訂該工程工程的建立規(guī)劃和實施方案。一、工程背景及狀況瀘水縣物資建材市場工程位于瀘水縣小沙壩社會主義農(nóng)村旁，背靠1 6600600045009504 層的多層建筑及聯(lián)排單層建筑物組成，并配有材料堆場、地面停車場、公廁等關(guān)心設(shè)施。該工程建

2、成后將與小沙壩社會主義農(nóng)村連為一體，形成一個較大規(guī)模，設(shè)施、效勞齊全的建材市場。二、建材市場商鋪建立工程簡介市場根本狀況建材市場商鋪分為兩局部，一局部為多層建筑商鋪，一局部為聯(lián)排單層商鋪。其中多層建筑一、二、三、四層為商鋪，大樓設(shè)有兩個主要入口，一為建材市場一穿城路。市場全部商鋪均設(shè)水、強電、弱電設(shè)施，該2022 12 10 2022 6 月份。4 層的多層建筑及兩幢聯(lián)排單層建筑物組成，并配有材料堆場、地面停車場、公廁等關(guān)心設(shè)施。8 個區(qū)(宿舍、倉庫區(qū)，機電設(shè)備區(qū)，餐飲、百貨效勞區(qū)，門窗、鐵藝、石材加工區(qū)，涂料、油漆、潔具、裝飾裝璜綜合區(qū)，管材、板材、地磚、地板綜合區(qū)，五金、各類小型建材綜合區(qū)

3、，鋼材、水泥區(qū)、堆場、倉庫)。商鋪共分為大戶型，小戶型，面積分別為116.12M2、210.19M2、90.44M2、275.08M2、150.29M2、49.95M2、48.08M2、31.5M2、31.91M2、72.89M2、53.2M2。市場全部商鋪均設(shè)水、強電、弱電設(shè)施。形成一個較大規(guī)模，設(shè)施、效勞功能齊全的建材市場。市場優(yōu)勢分析1 的交通運輸條件：2 具規(guī)模的建材市場，經(jīng)營面積大，可以表達規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強的滿足力和選擇力。為寬闊商戶供給一個寬松便利、配套齊全的經(jīng)營環(huán)境；3 材市場，是地方政府在標準市場中，唯一指定的建材經(jīng)營市場。4 到達高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一

4、治理、統(tǒng)一回報的效果，為商戶營造一個良好的經(jīng)營環(huán)境 與氣氛。三、投資估算及資金籌措投資估算：該工程打算總投資額 1200 萬元。其中：1、工程總投資 950 萬元包括： 土建工程、機械設(shè)備、安裝工程、運輸設(shè)備、 消防設(shè)備：、供水供電設(shè)備土地征用、土地轉(zhuǎn)讓費及其它：250 多萬元資金籌措：自籌資金 600 多萬元，向銀行貸款 600 萬元。四、本案招商籌劃方案招商范圍機電設(shè)備、地板、水泥等方面；其次，小百貨、餐飲類。招商方案1 樓層功能區(qū)劃依據(jù)各類商品間的經(jīng)營互動原則，進展局部科學規(guī)律整合、規(guī)劃。2 商鋪實行定價租賃制并實施一系列優(yōu)待政策，以便為招商信息宣傳制造懸念賣點。3 店鋪定價租賃的切入點

5、與眾不同的懸念招商策略。4 場，做出肯定品牌化，為目標業(yè)主供給經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。商鋪出租狀況分析經(jīng)營范圍不符合約條件，以此避開患病不必要的違約責任。防止承租方“逃單”租商鋪繳納肯定的租賃保證金，它的作用主要用于沖抵承租方應(yīng)擔當未繳付的相關(guān)費用以及消滅違約后的賠償。由于商鋪相對應(yīng)的電費、水費和物管費等較高， 因此保證金的比例相比住宅應(yīng)適當高出一些一般狀況下，承租方應(yīng)繳納 13 個月的房屋租金作為租賃保證金相關(guān)費用后，承租方應(yīng)當在合理期限內(nèi)補足支付保證金，假設(shè)經(jīng)出租方書面、信函通知后肯定時間內(nèi)尚未補足的話，出租方可以單方面解約，并追究承租方相應(yīng)的違約責任。裝修期間免租

6、在商鋪租賃過程中，免租裝修期作為承租方節(jié)約開支很重要的一點經(jīng)常會消滅 在合同中。在此情形下，依據(jù)慣例出租方同意不收取承租方在裝修期間一般為一 個月的租金。但“免租裝修期”非法律上明確規(guī)定的概念，因此雙方在簽訂租賃 合同時，肯定要明確商定其趕止時間和免除支付的具體費用。一般狀況下，出租方 裝修添附方案并經(jīng)過該商鋪的物管方認可后才能實施裝修。假設(shè)有特別的改建和搭建，應(yīng)當明確 商定清楚并符合國家相關(guān)條例。對于廣告和店招的位置也應(yīng)有明確說明；二是，如 三是，當租賃期滿后，裝修和添附的設(shè)施要在合同里就明確規(guī)定后其的處置方式。承租方的營業(yè)許可方案商鋪的目的就在于開放經(jīng)營活動，因此承租方首要條件就是必需合法

7、取得營業(yè) 假設(shè)該商鋪原本已經(jīng)注冊了商業(yè)執(zhí)照，而該商業(yè)登記信息沒有注明遷移的，將會導 致在同一個商鋪上無法再次注冊的執(zhí)照；二是，涉及特種經(jīng)營行業(yè)如餐飲等 的還需要經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生和環(huán)保等部門的檢查合格并取得相關(guān)證件后，方可 取得營業(yè)執(zhí)照。消滅上述兩種情形的話，在合同中可設(shè)定為出租方無責任。而承租 方無法辦出營業(yè)執(zhí)照時，雙方都可免責解除合同。承租方成了“二房東”得出租方的書面同意。稅費擔當主體額征收。五、商鋪租金與投資回報效益分析租金與投資回報分析首先，租金永久都是個動態(tài)的參數(shù)，租金經(jīng)常不是單純由其價值打算的，它很 大程度上取決于市場供求形式的影響，也和開發(fā)商的籌劃包裝、宣傳推廣活動關(guān)系 6

8、年、8 10 年都能以這個租金水平來出租商鋪。所以，用某一時點的靜態(tài)租金水平去測算投資回報率是很不科學的。78%左右。商鋪租金凹凸分析業(yè)態(tài)定位、客流大小、商業(yè)氣氛、競爭程度等外在因素，所以說租金的變化是最快 也是最難以捉摸的，我們決不能以當前的租金水平來衡量商鋪價值，肯定要全面考 量全部影響因素，推斷租金在將來一段時期的趨勢。另外，租金應(yīng)依據(jù)主，商鋪市 場價值銷售價值和投資回報率來定制，而不應(yīng)以商鋪開發(fā)價值來定。建材市場商鋪價值呈上升趨勢。租金定價原則方案租金基準定價，應(yīng)全面權(quán)衡經(jīng)營戶和開發(fā)商的投資本錢，經(jīng)調(diào)研，根底月租金價為：25 元/m2。隨著市場的進展與完善，商鋪價值不斷提高，月租金可按

9、每年 5%左右遞增。租賃優(yōu)待政策措施1 1 2。2 1 32 金不變。3 1 4.5；3 年內(nèi)租金不變。5 1 7.5；5 租金不變。六、市場治理機構(gòu)及職能建立方案公司物業(yè)治理部是公司的物業(yè)治理機構(gòu)，對整個市場的公共設(shè)施、居住秩序、部、保安部、清潔工、裝卸工、小件快運部。水電工主要負責場內(nèi)的水電修理，線路維護，定時檢查用電線路，電焊和切割環(huán)境有無安全隱患。物管員主要負責房屋出租與回收，監(jiān)視商戶按規(guī)定裝修和改造房屋，催促商戶按規(guī)定時間繳納房租費及水電費，工作中力所能及為經(jīng)營戶解決問題，幫助保安調(diào)解糾紛。保安員主要負責整個市場內(nèi)的治安，治理場內(nèi)秩序、調(diào)整24 小時安全巡查，幫助公安及工商人員嚴峻打

10、擊假冒偽劣產(chǎn)品、黃、賭、毒等違法犯罪活動。清潔工負責整個市場內(nèi)的公共衛(wèi)生及廁所衛(wèi)生，保障市場清潔、干凈，準時消退污染物及污染源。裝卸工主要保障場內(nèi)商戶的物品裝卸，小件快運主要在商戶及消費者需要運送物品時運送物品，除公司指定的小件快運外，其余小件快運不得進入市場內(nèi)，指定的小件快運車輛按公司指定位置停放，不得影響其它車輛進出，不得占用消防通道。七、社會效益分析加之土地面積的大量削減，靠種植無法滿足村民的溫飽問題，多數(shù)村民主要靠低保 維持生活，形成了大量充裕勞動力。建材市場的建成需要大量的治理人員及工作人 員，為幫扶農(nóng)村經(jīng)濟進展，公司在農(nóng)村勞動力人員中擇優(yōu)錄用一批農(nóng)村剩余勞 動力就業(yè)。六庫建筑建材市場經(jīng)營商戶搬遷到小沙壩農(nóng)村