1、第六章 用益物權(quán) 上海政法學(xué)院 民法學(xué)課題組制作9/27/20221上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第六章 用益物權(quán) 上海政法學(xué)院9/24/20221上海政學(xué)習(xí)目標(biāo) 了解：居住權(quán)的概念和特征。 理解：用益物權(quán)的內(nèi)容和體系；宅基地使用權(quán)的概念和特征。 掌握：用益物權(quán)的概念與特征；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念、特征、效力；地役權(quán)的概念、特征、內(nèi)容。9/27/20222上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程學(xué)習(xí)目標(biāo) 了解：居住權(quán)的概念和特征。9/24/20222知識(shí)網(wǎng)絡(luò)圖 用益物權(quán)居住權(quán)地役權(quán)宅基地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)用益物權(quán)概述內(nèi)容和體系發(fā)展和功能概念和特征消滅取得和效力概念和特征集體土地建設(shè)使用權(quán)國(guó)有土地建

2、設(shè)使用權(quán)消滅取得和內(nèi)容概念和特征消滅取得和內(nèi)容概念和特征取得和消滅概念和特征9/27/20223上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程知識(shí)網(wǎng)絡(luò)圖 用益物權(quán)居住權(quán)地役權(quán)宅基地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)土第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念與特征二、社會(huì)變遷與用益物權(quán)的發(fā)展軌跡及功能實(shí)現(xiàn)三、用益物權(quán)的內(nèi)容和體系9/27/20224上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的概念與特征9/24/202一、用益物權(quán)的概念與特征 （一）用益物權(quán)的概念 所謂用益物權(quán)，是指非所有人在他人所有的物上享有的占有、使用和收益的他物權(quán)。 （二）用益物權(quán)的特征 1目的的用益性 2地位的獨(dú)立性 3客體的限制性 一是用益物權(quán)

3、的客體必須具有使用價(jià)值； 二是用益物權(quán)的客體以不動(dòng)產(chǎn)作為主導(dǎo)； 三是用益物權(quán)的享有和行使必須以對(duì)客體的實(shí)際占有為前提。9/27/20225上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、用益物權(quán)的概念與特征 （一）用益物權(quán)的概念9/二、社會(huì)變遷與用益物權(quán)的發(fā)展軌跡及功能實(shí)現(xiàn)9/27/20226上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、社會(huì)變遷與用益物權(quán)的發(fā)展軌跡及功能實(shí)現(xiàn)9/24/2022三、用益物權(quán)的內(nèi)容和體系（一）外國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法上的用益物權(quán)（二）我國(guó)現(xiàn)行法中的用益物權(quán)制度9/27/20227上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程三、用益物權(quán)的內(nèi)容和體系（一）外國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法上的（一）外國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法

4、上的用益物權(quán)羅馬法中的用益物權(quán)包括役權(quán)（包括人役權(quán)和地役權(quán)）、用佃權(quán)和地上權(quán)三種。法國(guó)民法典完全采納了羅馬法的役權(quán)概念，并在其第二卷規(guī)定了用益權(quán)、使用權(quán)及居住權(quán)（第三編），役權(quán)和地役權(quán)（第四編）；德國(guó)法上的用益物權(quán)可以概括分為地上權(quán)、役權(quán)和土地負(fù)擔(dān)；日本民法上的用益物權(quán)制度也借鑒了羅馬法和德國(guó)法的經(jīng)驗(yàn)，在日本民法典中用益物權(quán)有地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)及入會(huì)權(quán)四種；從大清民律草案到國(guó)民黨政府制定的民法典都規(guī)定了用益物權(quán)制度，其中主要包括地上權(quán)、典權(quán)、永佃權(quán)和地役權(quán)。9/27/20228上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）外國(guó)民法和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法上的用益物權(quán)羅馬法中的用益物（二）我國(guó)現(xiàn)行法中的用益物權(quán)

5、制度 我國(guó)現(xiàn)在由民法通則和各種民事單行法構(gòu)成實(shí)質(zhì)民法體系。通說認(rèn)為，我國(guó)民法通則、土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法和水法等已經(jīng)建立起了以下用益物權(quán)體系：城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)，國(guó)有耕地、林地、草原使用權(quán)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（農(nóng)地使用權(quán)），宅基地使用權(quán)和水資源使用權(quán)（取水權(quán)）等。此外，通說還認(rèn)為，我國(guó)礦產(chǎn)資源法、漁業(yè)法和野生動(dòng)植物保護(hù)法還規(guī)定了漁業(yè)權(quán)、采礦權(quán)和狩獵權(quán)等各種準(zhǔn)用益物權(quán)（準(zhǔn)物權(quán)）。 物權(quán)法規(guī)定的用益物權(quán)種類包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和居住權(quán)。2002年12月由全國(guó)人大制定公布的中國(guó)民法典草案物權(quán)法篇規(guī)定了下列用益物權(quán)：基地使用權(quán)、農(nóng)地使用權(quán)、林地利用權(quán)（地役權(quán)）

6、、典權(quán)、居住權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、漁業(yè)權(quán)。9/27/20229上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）我國(guó)現(xiàn)行法中的用益物權(quán)制度 我國(guó)現(xiàn)在由民法 第二節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與特征 二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得 三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力 四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅 五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù)9/27/202210上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程 第二節(jié)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與特征 （一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，依照法律和土地承包經(jīng)營(yíng)合同，以承包的方式對(duì)農(nóng)村集體所有的或國(guó)家所有、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用的土地享有的占有、使用，

7、從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)等生產(chǎn)并進(jìn)行收益的權(quán)利。 （二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特征 1土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)者。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的客體是集體所有或國(guó)家所有由集體使用的土地。 2土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在性質(zhì)上是一種他物權(quán)。9/27/202211上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的概念與特征 （一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（一）依法律行為取得 物權(quán)法第130條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)取得?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人發(fā)放土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證、林權(quán)證或者草原使用權(quán)證，并登記造冊(cè)，確認(rèn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”。 物權(quán)法第132條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)

8、權(quán)人有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)”。（二）依法律行為以外的原因取得9/27/202212上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（一）依法律行為取得9/24/202三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利 占有、使用土地的權(quán)利。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策權(quán)。產(chǎn)品收益權(quán)和處分權(quán)。新增改良土地的使用、經(jīng)營(yíng)權(quán)。流轉(zhuǎn)權(quán)。即承包方對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依照法律規(guī)定等轉(zhuǎn)讓、互換、出租、轉(zhuǎn)包方式進(jìn)行流通或由第三人具體從事經(jīng)營(yíng)承包人獲取收益的權(quán)利。優(yōu)先承包權(quán)。要求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的義務(wù) 維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。依法保護(hù)和合理利用土地

9、，不得給土地造成永久性損害。法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。9/27/202213上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人的權(quán)利9/24四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前收回和交回（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限屆滿（三）承包地被征收（四）承包地使用價(jià)值喪失（五）其他消滅原因 合同解除。不可抗力。繼承落空。9/27/202214上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程四、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前收回和交回五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù) 1承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地，不得單方解除承包合同。 2承包期內(nèi)，發(fā)包方不得調(diào)整土地，因自然災(zāi)害嚴(yán)重毀損承包地等特殊情形

10、對(duì)個(gè)別農(nóng)戶之間承包的耕地和草地需要適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)本村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)人民政府和縣級(jí)政府農(nóng)業(yè)主管部門批準(zhǔn)。 3承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地，婦女離婚或喪偶，仍在原居住地生活或不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發(fā)包方不得收回其原承包地。 4承包人應(yīng)得的承包收益，其繼承人可以繼承。 5發(fā)包方實(shí)施干涉承包方享有的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、排除妨害、消除危險(xiǎn)、賠償損失等民事責(zé)任。9/27/202215上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程五、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的保護(hù) 1承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收第三節(jié)

11、建設(shè)用地使用權(quán)一、國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)二、集體土地建設(shè)使用權(quán)9/27/202216上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第三節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)一、國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)9/24/202一、國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)（一）國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)概述（二）有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)9/27/202217上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)（一）國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)概述9/24/（一）國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)概述 國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)是指法人、非法人組織、自然人等以建設(shè)為目的，依照法定的條件和程序所取得的，對(duì)一定范圍的國(guó)有土地所享有的占有、使用等權(quán)利。 主要有兩種類型的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)，即有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)和劃撥

12、的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)。9/27/202218上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)概述 國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)是（二）有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)1概念、特征2取得3內(nèi)容4轉(zhuǎn)讓9/27/202219上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)1概念、特征9/24/21概念、特征 國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。它有下列特征：出讓的性質(zhì)是民事法律行為。主體是土地所有權(quán)人與建設(shè)用地使用權(quán)人?？腕w是國(guó)有土地。權(quán)利的性質(zhì)是他物權(quán)。9/27/202220上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程1

13、概念、特征 國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以所2取得 有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)之取得一般采取出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、繼承等方式，其中，出讓的方式有協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種基本形式，但不管哪一種形式，都要簽定出讓合同。9/27/202221上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程2取得 有償出讓的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)之取得一般采取3內(nèi)容占有和使用權(quán)。收益權(quán)。處分權(quán)。從事必要附屬行為的權(quán)利。9/27/202222上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程3內(nèi)容占有和使用權(quán)。9/24/202222上海政法學(xué)院4轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使

14、用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須遵循特定原則，包括出讓方地位不變的原則。權(quán)利義務(wù)一體轉(zhuǎn)移的原則。土地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)主體同一性原則。分割轉(zhuǎn)讓限制原則。土地所有人的優(yōu)先購買權(quán)。9/27/202223上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程4轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)（三）劃撥的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán) 劃撥的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)，又稱為無償劃撥的國(guó)有土建設(shè)使用權(quán)，是指建設(shè)用地使用權(quán)人按照一定的程序向政府提出用地申請(qǐng)，政府

15、通過行政審批程序?qū)⑼恋責(zé)o償撥給使用者使用，并對(duì)使用者的權(quán)利予以確認(rèn)而產(chǎn)生的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán)。9/27/202224上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（三）劃撥的國(guó)有土地建設(shè)使用權(quán) 劃撥的國(guó)有土地建設(shè)使 應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在取得方式的性質(zhì)上屬于通過行政行為取得，劃撥行為是一種行政行為；通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)在權(quán)利內(nèi)容上僅限于使用者對(duì)土地的占有、使用權(quán)、個(gè)別情況下有收益權(quán)，使用者不得將該使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、也不發(fā)生繼承等；劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)限，使用權(quán)的取得是無償?shù)?，其無償性表現(xiàn)為，使用者取得土地使用權(quán)無需向國(guó)家支付出讓金或其他對(duì)價(jià)；通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)，其適用范

16、圍具有局限性；通過劃撥取得的國(guó)有土地使用權(quán)具有不定期性；劃撥9/27/202225上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程 應(yīng)注意以下幾個(gè)問題：劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)在取得 取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在有些情況下可以由政府批準(zhǔn)無償收回；劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)，使用者須向國(guó)家繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。9/27/202226上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程 取得的國(guó)有土地使用權(quán)，在有些情況下可以由政府批準(zhǔn)無償二、集體土地建設(shè)使用權(quán)（一）集體土地建設(shè)使用權(quán)概述（二）集體土地建設(shè)使用權(quán)的取得與終止9/27/202227上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、集體土地建設(shè)使用權(quán)（一）集體土地建設(shè)使用權(quán)概述9/24/（一）集體土地建設(shè)使用權(quán)概述所謂

17、集體土地建設(shè)使用權(quán)，是指土地使用人依法定程序取得的、在農(nóng)民集體所有的土地上從事非農(nóng)業(yè)建筑而使用該土地的權(quán)利。集體土地建設(shè)使用權(quán)具有以下特征： 在主體范圍上，集體土地建設(shè)使用權(quán)人的范圍有一定的限制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)村村民、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的建設(shè)者。 在客體方面，集體土地建設(shè)使用權(quán)的客體是農(nóng)民集體所有的土地，且主要是建設(shè)用地，涉及農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)。 在內(nèi)容方面，集體土地建設(shè)用地的使用權(quán)人有權(quán)占有、使用該土地，在土地上進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，從事生產(chǎn)或生活或公益事業(yè)，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租。但是符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)兼并等情形致使土地使用權(quán)

18、依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。9/27/202228上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）集體土地建設(shè)使用權(quán)概述所謂集體土地建設(shè)使用權(quán)，是指土地（二）集體土地建設(shè)使用權(quán)的取得與終止 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或有資格使用集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的使用人，向縣級(jí)以上地方人民政府提出申請(qǐng)，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)，作為土地所有人的農(nóng)民集體或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能自行與他人設(shè)定集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。 集體土地建設(shè)使用權(quán)在下列情形下終止： 為鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)，收回他人已經(jīng)取得的土地使用權(quán)； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)連續(xù)閑置2年以上或因停辦閑置1年以上，原土地

19、所有者應(yīng)當(dāng)收回其土地使用權(quán)； 不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，土地所有人報(bào)經(jīng)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，收回土地使用權(quán)； 因撤銷、遷移、解散等原因而停止使用土地的，土地使用權(quán)終止。9/27/202229上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）集體土地建設(shè)使用權(quán)的取得與終止 由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)第四節(jié) 宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念與特征二、宅基地使用權(quán)的取得三、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容四、宅基地使用權(quán)的消滅9/27/202230上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第四節(jié) 宅基地使用權(quán)一、宅基地使用權(quán)的概念與特征9/24/2一、宅基地使用權(quán)的概念與特征 宅基地使用權(quán)是指公民個(gè)人依法定程序取得的在農(nóng)民集體所有的土地上建造住宅并居住使用的權(quán)利

20、。由于農(nóng)村宅基地是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起的，宅基地在一定程度上具有福利和社會(huì)保障的功能，宅基地使用權(quán)的特征 1宅基地使用權(quán)的主體是公民個(gè)人。 2宅基地使用權(quán)的客體是集體所有的土地。 3宅基地使用權(quán)的內(nèi)容主要體現(xiàn)為住宅。9/27/202231上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、宅基地使用權(quán)的概念與特征 宅基地使用權(quán)是指公民個(gè)二、宅基地使用權(quán)的取得（一）取得條件（二）取得程序9/27/202232上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、宅基地使用權(quán)的取得（一）取得條件9/24/202232上（一）取得條件 凡無宅基地、居住擁擠確需分居而又無宅基地的，因國(guó)家或鄉(xiāng)村建設(shè)需要另行安排宅基地的農(nóng)村村民，均可向

21、村民委員會(huì)或村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)批劃宅基地； 應(yīng)當(dāng)使用原有宅基地和村內(nèi)空閑地，確需使用耕地的，經(jīng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)； 宅基地面積不能超過省、自治區(qū)、直轄市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)； 符合鄉(xiāng)土地利用總體規(guī)劃； 出租、出賣住房后再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。9/27/202233上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）取得條件 凡無宅基地、居住擁擠確需分居而又無宅（二）取得程序 農(nóng)村村民使用宅基地應(yīng)當(dāng)先向村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出申請(qǐng)； 經(jīng)村民代表會(huì)或村民大會(huì)討論通過后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。其中，使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，經(jīng)鄉(xiāng)人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，如占用農(nóng)用地的，按照農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的有

22、關(guān)規(guī)定報(bào)有審批權(quán)的縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)； 經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，核發(fā)證書，登記造冊(cè)，確認(rèn)宅基地使用權(quán)。不過，各地具體操作程序有所不同。9/27/202234上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）取得程序 農(nóng)村村民使用宅基地應(yīng)當(dāng)先向村農(nóng)業(yè)集三、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容（一）使用權(quán)人的主要權(quán)利筑宅權(quán)。轉(zhuǎn)讓權(quán)。即在轉(zhuǎn)讓住宅（房屋和其他建筑物）所有權(quán)時(shí)，有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。種植權(quán)。（二）使用權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)正當(dāng)使用義務(wù)。接受規(guī)劃義務(wù)。遵守法律義務(wù)。9/27/202235上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程三、宅基地使用權(quán)的內(nèi)容（一）使用權(quán)人的主要權(quán)利9/24/20四、宅基地使用權(quán)的消滅宅基地的收回和調(diào)整宅基地

23、的征收宅基地使用權(quán)的拋棄宅基地的滅失宅基地長(zhǎng)期閑置9/27/202236上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程四、宅基地使用權(quán)的消滅宅基地的收回和調(diào)整9/24/2022第五節(jié) 地役權(quán)一、地役權(quán)的概念和特征二、地役權(quán)的取得三、地役權(quán)的內(nèi)容四、地役權(quán)的消滅9/27/202237上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第五節(jié) 地役權(quán)一、地役權(quán)的概念和特征9/24/202237上一、地役權(quán)的概念和特征（一）地役權(quán)的概念（二）地役權(quán)的特征9/27/202238上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、地役權(quán)的概念和特征（一）地役權(quán)的概念9/24/20223（一）地役權(quán)的概念 地役權(quán)一般是指基于土地而發(fā)生的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系，是需役地人為自己土

24、地的方便和利益而對(duì)供役地人的土地設(shè)定的權(quán)利。 物權(quán)法第一百五十六156條：地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。 9/27/202239上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）地役權(quán)的概念 地役權(quán)一般是指基于土地而發(fā)生的（二）地役權(quán)的特征1自治性2從屬性3不可分性4主體復(fù)雜性 需役地與供役地的不同所有人； 屬于同一所有人而由不同的使用權(quán)人占有使用時(shí)，需役地與供役地的不同使用權(quán)人； 分屬不同人所有的需役地與供役地各自的使用權(quán)人； 分屬不同人所有的需役地的使用權(quán)人與供役地的所有人或需役地的所有人與供役地的使用權(quán)人。9/27

25、/202240上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）地役權(quán)的特征1自治性9/24/202240上海政法學(xué)二、地役權(quán)的取得（一）約定取得（二）法定取得因他物權(quán)設(shè)立而取得地役權(quán)因他物權(quán)分割而取得地役權(quán)時(shí)效取得繼承取得習(xí)慣取得9/27/202241上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、地役權(quán)的取得（一）約定取得9/24/202241上海政法三、地役權(quán)的內(nèi)容（一）地投權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)（二）供役地人的權(quán)利和義務(wù)9/27/202242上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程三、地役權(quán)的內(nèi)容（一）地投權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)9/24/2022（一）地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)1地役權(quán)人享有的權(quán)利 使用供役地的權(quán)利 實(shí)施附屬行為的權(quán)利 基于地役權(quán)的物上

26、請(qǐng)求權(quán):包括排除妨害請(qǐng)求權(quán)、損害賠償請(qǐng)求權(quán)等。2地役權(quán)人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù) 正當(dāng)使用義務(wù)。 維持設(shè)置義務(wù)。 公序良俗義務(wù)。9/27/202243上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)1地役權(quán)人享有的權(quán)利9/24/2（二）供役地人的權(quán)利和義務(wù)1供役地人享有的權(quán)利 供役地人在不妨礙地役權(quán)行使的范圍內(nèi)，可以行使與地役權(quán)人相同的權(quán)利，可以使用地役權(quán)人在供役地上修建的附屬設(shè)施。 地役權(quán)的設(shè)定為有償時(shí)，供役地人有權(quán)請(qǐng)求需役地人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)。 供役地人因使用土地的需要，可在不影響地役權(quán)設(shè)立目的的前提下，請(qǐng)求變更供役地的利用場(chǎng)所及方法。9/27/202244上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）供役地人的權(quán)

27、利和義務(wù)1供役地人享有的權(quán)利9/24/22、供役地人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)容忍及不作為的義務(wù)。費(fèi)用分擔(dān)的義務(wù)。9/27/202245上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程2、供役地人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)容忍及不作為的義務(wù)。9/24/2四、地役權(quán)的消滅（一）地役權(quán)消滅的原因（二）地役權(quán)消滅的法律效果9/27/202246上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程四、地役權(quán)的消滅（一）地役權(quán)消滅的原因9/24/202246（一）地役權(quán)消滅的原因土地滅失土地征收土地規(guī)劃約定消滅事由發(fā)生混同9/27/202247上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）地役權(quán)消滅的原因土地滅失9/24/202247上海拋棄法院宣告消滅時(shí)效目的的事實(shí)不能地役關(guān)系解除。物權(quán)法

28、第168條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：（一）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；（二）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。9/27/202248上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程拋棄9/24/202248上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）地役權(quán)消滅的法律效果地役權(quán)消滅時(shí)，應(yīng)辦理注銷登記。地役權(quán)人占有供役地的，應(yīng)恢復(fù)原狀，返還土地。關(guān)于供役地上設(shè)置的工作物（如引水管線），應(yīng)類推適用關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定，即其權(quán)利消滅時(shí)，地役權(quán)人可以收回，但應(yīng)恢復(fù)土地原狀。供不應(yīng)求役地所有人以時(shí)價(jià)購買其設(shè)置的工作物時(shí)，地役權(quán)人不得拒絕。物權(quán)法第

29、一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。 司考鏈接一9/27/202249上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）地役權(quán)消滅的法律效果地役權(quán)消滅時(shí)，應(yīng)辦理注銷登記。地役第六節(jié)居住權(quán)一、居住權(quán)的概念和特征二、居住權(quán)的取得和消滅三、居住權(quán)的內(nèi)容9/27/202250上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程第六節(jié)居住權(quán)一、居住權(quán)的概念和特征9/24/202250上一、居住權(quán)的概念和特征（一）居住權(quán)的概念居住權(quán)就是非所有人居住他人的房屋的權(quán)利。（二）居住權(quán)的特征居住權(quán)的主體是特定的自然人。居住權(quán)的客體是房屋。居住權(quán)的內(nèi)容是占有、使用和收益。居住權(quán)是一種無償用益物權(quán)。居住權(quán)具有長(zhǎng)期

30、性、終身性。9/27/202251上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程一、居住權(quán)的概念和特征（一）居住權(quán)的概念9/24/20225二、居住權(quán)的取得和消滅（一）居住權(quán)的取得通過當(dāng)事人之間的契約設(shè)定。通過單方法律行為設(shè)定。依法律規(guī)定取得。依法院的判決取得。9/27/202252上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程二、居住權(quán)的取得和消滅（一）居住權(quán)的取得9/24/20225（二）居住權(quán)的消滅居住權(quán)人放棄居住權(quán)的；居住權(quán)期間屆滿的；解除居住權(quán)關(guān)系的條件成就的；居住權(quán)被撤銷的；住房被征收的；住房滅失的。另外，當(dāng)居住權(quán)人死亡時(shí)，居住權(quán)自然消滅。9/27/202253上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）居住權(quán)的消滅9/24/202

31、253上海政法學(xué)院民法三、居住權(quán)的內(nèi)容（一）居住權(quán)人的權(quán)利（二）居住權(quán)人的義務(wù)9/27/202254上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程三、居住權(quán)的內(nèi)容（一）居住權(quán)人的權(quán)利9/24/202254上（一）居住權(quán)人的權(quán)利對(duì)房屋的占有、使用權(quán)。在某些特殊情形下，特別是和房屋的所有權(quán)人有約定的情況下，居住權(quán)人可以把居住的房屋予以出租。居住權(quán)人占有、使用住房以及其他附著物，可以不支付使用費(fèi)，不承擔(dān)重大維修費(fèi)用，但當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人對(duì)部分住房享有專用的，可以使用該住房的共用部分。居住權(quán)人有權(quán)對(duì)房屋進(jìn)行必要的改良和修繕，但不得對(duì)房屋作重大的結(jié)構(gòu)性的改變。居住權(quán)人可以對(duì)抗房屋的所有權(quán)人及第三人對(duì)自己所居住房

32、屋的侵害。9/27/202255上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（一）居住權(quán)人的權(quán)利對(duì)房屋的占有、使用權(quán)。9/24/20（二）居住權(quán)人的義務(wù)合理居住義務(wù)不得轉(zhuǎn)讓和繼承義務(wù)限制出租義務(wù)日常負(fù)擔(dān)義務(wù)返還房屋義務(wù)9/27/202256上海政法學(xué)院民法學(xué)精品課程（二）居住權(quán)人的義務(wù)合理居住義務(wù)9/24/202256上司考鏈接一（單選）甲為了能在自己的房子里欣賞遠(yuǎn)處的風(fēng)景。便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上從事高層建筑；作為補(bǔ)償，甲每年支付給乙4000元。兩年后，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙。丙在該土地上建了一座高樓，與甲發(fā)生了糾紛。對(duì)此糾紛，下列判斷哪一個(gè)是正確的？ A.甲對(duì)乙的土地不享有地役權(quán) B.甲有權(quán)不讓丙建高樓，但得每年支付其4000元 C.丙有權(quán)建高樓，但須補(bǔ)償甲由此受到的損失 D.甲與乙之間的合同因沒