1、高級(jí)購(gòu)購(gòu)物中心心經(jīng)營(yíng)管管理注意意事項(xiàng)一、投資資回收期期長(zhǎng)、對(duì)對(duì)自有資資金回報(bào)報(bào)率是個(gè)個(gè)考驗(yàn)高級(jí)級(jí)購(gòu)物中中心，作作為企業(yè)業(yè)持有物物業(yè)是長(zhǎng)長(zhǎng)線投資資，資金金的長(zhǎng)期期沉淀需需要較長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)期期，未來(lái)來(lái)收益主主要來(lái)自自兩點(diǎn)：一是今今后長(zhǎng)期期穩(wěn)定的的現(xiàn)金流流，二是是資產(chǎn)的的變現(xiàn)。當(dāng)然，如果能能進(jìn)行公公允價(jià)值值記帳，長(zhǎng)期沉沉淀資本本也可以以在企業(yè)業(yè)賬面價(jià)價(jià)值進(jìn)行行體現(xiàn)。二、選址址與市場(chǎng)場(chǎng)定位購(gòu)物物中心選選址非常常重要，首先是是交通與與區(qū)域環(huán)環(huán)境，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)對(duì)地段段的要求求更強(qiáng)于于住宅和和酒店，在交通通便利、人流密密集、資資訊發(fā)達(dá)達(dá)的成熟熟商業(yè)區(qū)區(qū)為首選選，在城城市規(guī)劃劃新區(qū)選選址面臨臨未來(lái)城城市規(guī)劃劃實(shí)現(xiàn)

2、可可能性的的風(fēng)險(xiǎn)很很大。目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體影響響購(gòu)物中中心的市市場(chǎng)定位位與開發(fā)發(fā)檔次。高級(jí)購(gòu)購(gòu)物中心心的消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)行為為完全不不同于大大賣場(chǎng)，沃爾瑪瑪、家樂(lè)樂(lè)福主要要是針對(duì)對(duì)大眾客客戶，高高級(jí)購(gòu)物物中心客客戶是高高端消費(fèi)費(fèi)者，兩兩者消費(fèi)費(fèi)群體的的差異不不僅表現(xiàn)現(xiàn)在客流流量，更更體現(xiàn)在在產(chǎn)品類類別、服服務(wù)方式式、裝修修水平、購(gòu)物體體驗(yàn)上，同時(shí)在在業(yè)態(tài)引引進(jìn)中也也有區(qū)別別，如餐餐飲、娛娛樂(lè)、休休閑產(chǎn)品品。通過(guò)過(guò)招租經(jīng)經(jīng)營(yíng)是購(gòu)購(gòu)物中心心運(yùn)營(yíng)的的主要方方式，因因此在規(guī)規(guī)模上要要適度控控制，尤尤其是層層高與層層數(shù)。一一般來(lái)說(shuō)說(shuō)，規(guī)模模越大的的購(gòu)物中中心越難難管理，國(guó)內(nèi)盈盈利性較較好的購(gòu)購(gòu)物中心心規(guī)模

3、一一般在558萬(wàn)萬(wàn)平米，首層租租金最貴貴，在北北京可以以達(dá)到110000元/平平米/月月，出租租率也比比較高。三、主力力店決定定成敗主力力店不僅僅能為購(gòu)購(gòu)物中心心帶來(lái)人人氣，更更重要的的是一些些其他高高端品牌牌會(huì)跟隨隨主力店店同時(shí)進(jìn)進(jìn)入。當(dāng)當(dāng)初金融融街購(gòu)物物中心與與亞洲首首席時(shí)裝裝名店LLaneeCraawfoord(連卡佛佛)簽約約后，世世界頂級(jí)級(jí)品牌LLouiisVuuittton、Dioor、GGuccci、FFerrragaamo也也紛紛進(jìn)進(jìn)駐。主力力店進(jìn)駐駐后，接接下來(lái)就就是購(gòu)物物中心次次主力店店、特色色店與互互補(bǔ)產(chǎn)品品店。四、購(gòu)購(gòu)物中心心規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)首先先是交通通體系規(guī)規(guī)劃，包包括平

4、面面交通、豎向交交通、人人車分流流、出人人口設(shè)計(jì)計(jì)、停車車設(shè)計(jì)、卸貨區(qū)區(qū)安排。第二二是層高高與荷載載設(shè)計(jì)，不同的的業(yè)態(tài)對(duì)對(duì)高度、荷載的的要求是是截然不不同的。如果只只是單純純的珠寶寶首飾、高檔服服裝、名名酒超市市每平米米負(fù)載112000KG足足夠。如如果配備備餐飲，在設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)還要要提前考考慮排油油、排煙煙、新風(fēng)風(fēng)、供水水、排水水。五、成本本控制國(guó)內(nèi)內(nèi)做高端端購(gòu)物中中心的開開發(fā)上，在材料料選擇、檔次規(guī)規(guī)劃上不不遺余力力，結(jié)果果是成本本普遍偏偏高，由由于是經(jīng)經(jīng)營(yíng)型物物業(yè)，在在以后的的租金策策略制定定與投資資回收期期上會(huì)遇遇到麻煩煩，因此此成本控控制非常常重要，結(jié)合金金融街購(gòu)購(gòu)物中心心的建造造經(jīng)驗(yàn)，

5、在一些些裝修材材料選擇擇上，國(guó)國(guó)內(nèi)品牌牌就可以以滿足要要求，石石材、地地板、玻玻璃、電電梯涂料料建議國(guó)國(guó)產(chǎn)高級(jí)級(jí)品牌。在成成本控制制方面，建議依依托集團(tuán)團(tuán)優(yōu)勢(shì)采采取集中中采購(gòu)，可以和和寫字樓樓、酒店店用材保保持一致致，尤其其是對(duì)廠廠商的選選擇上，在施工工過(guò)程中中，甲方方對(duì)施工工隊(duì)伍的的管理也也很重要要，圖紙紙會(huì)審要要精細(xì)，減少今今后變更更的數(shù)量量，同時(shí)時(shí)與施工工單位簽簽訂一次次包死合合同。六、物業(yè)業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)務(wù)是購(gòu)物物中心能能否保值值升值的的關(guān)鍵。購(gòu)物中中心的物物業(yè)管理理不同于于住宅的的物業(yè)管管理。商商業(yè)物業(yè)業(yè)管理很很重要一一點(diǎn)內(nèi)容容，就是是需要補(bǔ)補(bǔ)充招商商。任何何一個(gè)店店的招商商工作結(jié)結(jié)束

6、后，并不意意味著招招商就結(jié)結(jié)束了。所有的的商店在在開業(yè)一一年內(nèi)，租戶置置換率達(dá)達(dá)到200%-440%，只有等等到開業(yè)業(yè)三年穩(wěn)穩(wěn)定后，租戶置置換率才才可能降降至2%-3%。俗話說(shuō)，謀定后后動(dòng)。購(gòu)購(gòu)物中心心運(yùn)作成成功與否否，戰(zhàn)略略規(guī)劃起起決定性性作用！來(lái)源：聯(lián)聯(lián)商論壇壇購(gòu)物物中心戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃工作至至少包括括下列內(nèi)內(nèi)容：調(diào)調(diào)研信息息、明確確定位（核心目目標(biāo)客戶戶、邊緣緣目標(biāo)客客戶） 、招商商層次與與比例規(guī)規(guī)劃、招招商（租租戶）引引入考核核標(biāo)準(zhǔn)、場(chǎng)地規(guī)規(guī)劃、業(yè)業(yè)態(tài)分布布設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)比比例控制制、整體體運(yùn)營(yíng)計(jì)計(jì)劃、部部門運(yùn)營(yíng)營(yíng)計(jì)劃以以及租戶戶KPII、部門門KPII、員工工KPII，等等等工作。這是未未來(lái)

7、購(gòu)物物中心有有效、健健康運(yùn)作作的堅(jiān)實(shí)實(shí)基礎(chǔ)。招招商管理理必須嚴(yán)嚴(yán)格遵從從購(gòu)物中中心的整整體戰(zhàn)略略規(guī)劃！物業(yè)管管理、服服務(wù)管理理、企劃劃管理和和商品管管理（當(dāng)當(dāng)存在自自營(yíng)部分分時(shí)，可可能會(huì)涉涉及到商商品的進(jìn)進(jìn)、銷、存、價(jià)價(jià)格管理理及相應(yīng)應(yīng)的供應(yīng)應(yīng)商管理理和專柜柜管理，故以其其他顏色色顯示以以示區(qū)別別）是購(gòu)購(gòu)物中心心的服務(wù)務(wù)核心，核心服服務(wù)對(duì)象象為租戶戶，補(bǔ)充充服務(wù)對(duì)對(duì)象為顧顧客。會(huì)會(huì)員管理理將使購(gòu)購(gòu)物中心心以更加加統(tǒng)一的的形象、統(tǒng)一的的服務(wù)、統(tǒng)一的的推廣、統(tǒng)一的的活動(dòng)來(lái)來(lái)面對(duì)客客戶。對(duì)對(duì)象明確確的會(huì)員員管理，不僅是是提升核核心目標(biāo)標(biāo)客戶忠忠誠(chéng)度的的有效方方法，更更是吸引引邊緣目目標(biāo)客戶戶轉(zhuǎn)化為為

8、核心目目標(biāo)客戶戶的一記記良方！購(gòu)購(gòu)物中心心為租戶戶、顧客客所提供供的各種種服務(wù)是是否有效效，是否否到位，最終將將在財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)上上體現(xiàn)出出來(lái)。同同時(shí)，財(cái)財(cái)務(wù)管理理對(duì)外也也是一項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)-能否否清晰、準(zhǔn)確、及時(shí)的的提供帳帳單明細(xì)細(xì)（固定定租金、提成租租金、臨臨時(shí)租金金、科目目費(fèi)用、保證金金、滯納納金、押押金、服服務(wù)明細(xì)細(xì)，等）、能否否便捷的的為租戶戶管理好好預(yù)付款款并進(jìn)行行帳單自自動(dòng)抵扣扣，等等等，這些些細(xì)節(jié)都都顯示出出購(gòu)物中中心的規(guī)規(guī)范管理理水平。對(duì)對(duì)于某些些商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商開發(fā)發(fā)的購(gòu)物物中心，其經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式是是將產(chǎn)權(quán)權(quán)部分或或全部出出售給業(yè)業(yè)主，然然后由購(gòu)購(gòu)物中心心管理公公司將產(chǎn)產(chǎn)權(quán)反租租。此時(shí)

9、時(shí)，購(gòu)物物中心的的運(yùn)營(yíng)管管理者不不僅僅需需要管理理購(gòu)物中中心，還還需要管管理業(yè)主主及其定定期回報(bào)報(bào)。確切的的講，在在實(shí)際運(yùn)運(yùn)營(yíng)中，增值過(guò)過(guò)程不是是一條單單純的鏈，而是一一個(gè)環(huán)環(huán)！各各種管理理支撐系系統(tǒng)所維維護(hù)與采采集的大大量數(shù)據(jù)據(jù)，經(jīng)過(guò)過(guò)篩選、匯總與與挖掘，為運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理決決策分析析提供強(qiáng)強(qiáng)有力的的數(shù)據(jù)支支持！分分析決策提升升再再分析再?zèng)Q決策再提升升只只有遵循循這樣的的循環(huán)，并以此此不斷的的來(lái)指導(dǎo)導(dǎo)、支持持流程的的優(yōu)化、效率的的提高、考核的的客觀調(diào)調(diào)整，等等。由此此，管理理與服務(wù)務(wù)水平才才會(huì)得到到持續(xù)的的提升！ 上圖中中每一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)都都是一個(gè)個(gè)最簡(jiǎn)的的增值過(guò)過(guò)程，步步步推進(jìn)進(jìn)，循環(huán)環(huán)往復(fù)。理論上

10、上講，從從第一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)運(yùn)運(yùn)作開始始到最后后一個(gè)節(jié)節(jié)點(diǎn)結(jié)束束，購(gòu)物物中心實(shí)實(shí)現(xiàn)了盈盈利。那那么針對(duì)對(duì)不同管管理機(jī)制制的購(gòu)物物中心，微觀上上是如何何獲得盈盈利的呢呢？根據(jù)據(jù)管理機(jī)機(jī)制的不不同，分分偏物業(yè)業(yè)和偏百百貨兩種種類型。下面我我們來(lái)了了解一下下這兩種種不同類類型購(gòu)物物中心的的運(yùn)作增增值過(guò)程程。下圖顯顯示了偏偏物業(yè)型型購(gòu)物中中心業(yè)務(wù)務(wù)操作增增值模型型：規(guī)劃準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作是將購(gòu)購(gòu)物中心心的戰(zhàn)略略規(guī)劃在在戰(zhàn)術(shù)上上實(shí)現(xiàn)，并通過(guò)過(guò)購(gòu)物中中心管理理系統(tǒng)描描述出來(lái)來(lái)。而租租戶引入入工作最最主要的的參考和和指導(dǎo)依依據(jù)就是是購(gòu)物中中心的定定位。夯實(shí)實(shí)了這些些基礎(chǔ)，租約維維護(hù)、產(chǎn)產(chǎn)生銷售售提成、相關(guān)費(fèi)費(fèi)用、出出具

11、帳單單和收款款將在購(gòu)購(gòu)物中心心管理系系統(tǒng)的支支撐下一一氣呵成成的完成成，每一一步都將將是一個(gè)個(gè)增值的的過(guò)程。同同時(shí)，我我們應(yīng)該該注意到到，所有有的增值值點(diǎn)都是是依靠服服務(wù)貫穿穿起來(lái)的的。換句句話說(shuō)，忽視了了服務(wù)或或者服務(wù)務(wù)不到位位，增值值鏈將斷斷裂！ 經(jīng)經(jīng)過(guò)最后后的決策策分析，結(jié)合租租戶、部部門和員員工的KKPI指指標(biāo)進(jìn)行行分析與與考核，進(jìn)行必必要的調(diào)調(diào)整、提提升與淘淘汰。下面面，我們們?cè)賮?lái)看看偏百貨貨型購(gòu)物物中心業(yè)業(yè)務(wù)操作作增值模模型：顯然然，偏百百貨型購(gòu)購(gòu)物中心心的運(yùn)作作增值過(guò)過(guò)程就是是物業(yè)型型購(gòu)物中中心的運(yùn)運(yùn)作結(jié)合合了自營(yíng)營(yíng)百貨的的管理。而自營(yíng)營(yíng)百貨管管理的業(yè)業(yè)務(wù)核心心簡(jiǎn)言之之是進(jìn)、銷、

12、存存與專柜柜管理。這些內(nèi)內(nèi)容討論論較多，在此不不再贅述述。綜上所所述，我我們認(rèn)為為，真正正的購(gòu)物物中心決決不是一一個(gè)零售售企業(yè)，而是一一個(gè)管理理企業(yè)、一個(gè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)！購(gòu)物中中心土地地開發(fā)的的配置由由于所在在區(qū)位的的差異，其土地地取得的的難易程程度影響響著土地地取得的的多少以以及土地地使用計(jì)計(jì)劃，因因此主要要土地配配置計(jì)劃劃會(huì)依所所在區(qū)域域位于繁繁華區(qū)與與否而有有所不同同，但基基本仍有有數(shù)項(xiàng)原原則是二二者皆須須考慮的的：（一一）住宅宅區(qū)應(yīng)與與購(gòu)物中中心及人人行步道道相結(jié)合合。（二二）購(gòu)物物中心應(yīng)應(yīng)與其他他商店及及其他相相關(guān)的具具吸引力力的中心心連接。（三）周邊道道路系統(tǒng)統(tǒng)與公共共運(yùn)輸系系統(tǒng)完善

13、善。而在在都會(huì)型型購(gòu)物中中心，更更需注意意如下部部分：（一）維維持都會(huì)會(huì)中心發(fā)發(fā)展的狀狀態(tài)及方方法。（二）考考慮位在在社區(qū)鄰鄰里中的的影響及及與現(xiàn)有有建筑物物的關(guān)系系。（三三）維持持現(xiàn)有性性質(zhì)及未未來(lái)發(fā)展展的目的的及方法法。（四四）步道道系統(tǒng)從從過(guò)去、現(xiàn)在到到未來(lái)的的延續(xù)性性。同時(shí)時(shí)，一個(gè)個(gè)優(yōu)良的的計(jì)劃必必須考慮慮將新的的購(gòu)物中中心建筑筑融入既既有的環(huán)環(huán)境中，例如現(xiàn)現(xiàn)有街道道可能可可以改為為人行步步道或庭庭園，而而沿街商商店應(yīng)有有雨遮等等，這些些對(duì)于現(xiàn)現(xiàn)有的街街道景觀觀皆有影影響。另另外，可可能也有有其他需需要考慮慮的項(xiàng)目目，例如如 以人人行步道道連接新新舊建筑筑群，以以及為露露天市場(chǎng)場(chǎng)或停車

14、車場(chǎng)加蓋蓋。而在在其他案案例方面面，既有有的商店店可能需需要更新新，以利利 與新新的購(gòu)物物中心連連接等。在購(gòu)物物中心開開發(fā)時(shí)另另一主要要空間是是非賣場(chǎng)場(chǎng)的部分分，可能能包括了了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)運(yùn)動(dòng)中心心、辦公公室、旅旅館等。 任一一項(xiàng)都需需要特殊殊及復(fù)雜雜的考慮慮，而不不僅是在在通路及及服務(wù)上上做調(diào)整整。例如如在購(gòu)物物中心上上建住宅宅，在機(jī)機(jī)能、動(dòng)動(dòng)線及景景 觀上上都需要要做特別別的考慮慮。對(duì)于于購(gòu)物中中心的配配置而言言，其他他尚需滿滿足的項(xiàng)項(xiàng)目如下下：（一一）盡可可能整合合住宅區(qū)區(qū)的人行行步道，使其能能與購(gòu)物物中心相相連。購(gòu)購(gòu)物中心心的營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間以以外的時(shí)時(shí)間，應(yīng)應(yīng)至少有有一 條條通路可可

15、以出入入購(gòu)物中中心。（二）服服務(wù)性的的交通動(dòng)動(dòng)線可以以依機(jī)能能集中或或分散地地設(shè)置，但不能能干擾購(gòu)購(gòu)物中心心的活動(dòng)動(dòng)。（三三）無(wú)論論是在視視覺(jué)上或或心理上上，各種種機(jī)能都都應(yīng)為整整體的一一部分。位于都都會(huì)區(qū)外外、主要要作為建建立都會(huì)會(huì)區(qū)副都都會(huì)的購(gòu)購(gòu)物中心心，其土土地成本本較低，較易取取得廣大大的土地地面積，因而其其 主要要配置計(jì)計(jì)劃可以以水平式式發(fā)展，使基地地上的土土地使用用有多樣樣的變化化，天際際線及建建筑形態(tài)態(tài)也能有有多重面面貌。而而位于都都 會(huì)中中心內(nèi)的的購(gòu)物中中心，其其土地成成本高，不易取取得大面面積土地地，因而而其配置置形態(tài)可可能需要要垂直式式的往天天空及地地底發(fā) 展，而而形成獨(dú)獨(dú)

16、棟式的的建筑。由于此此二者在在配置概概念上有有所差異異，因而而以下便便依水平平配置及及垂直配配置形態(tài)態(tài)分別論論述。一一、水平平配置形形式水平平配置形形的購(gòu)物物中心可可參考?xì)W歐、美的的案例。以美國(guó)國(guó)的案例例而言，購(gòu)物中中心通常常為一、二層樓樓高，330至660公尺尺 深的的建筑。在此大大型建筑筑內(nèi)的各各個(gè)店家家所含括括的區(qū)域域大小不不一，可可能橫跨跨整棟建建筑的深深度，如如百貨公公司及超超級(jí)市 場(chǎng)，也也可能小小至僅有有面寬66公尺、深度112公尺尺的范圍圍，如一一般的精精品店等等。購(gòu)物物中心通通?？蓺w歸納為幾幾種典型型配置形形式：（一）傳傳統(tǒng)商店店沿街配配置形式式，商店店沿著主主要人行行步道配配

17、置。（二）建建筑物自自街面退退縮形式式，建筑筑物平面面配置成成U形或或L形，商店沿沿著凹入入的內(nèi)庭庭配置，退縮的的部分為為庭園 或停車車場(chǎng)。將將服務(wù)入入口及卸卸貨場(chǎng)配配置于內(nèi)內(nèi)庭，而而將店面面向外開開向街道道及人行行步道。這是一一種高密密度的配配置形式式，適 用于集集中性的的購(gòu)物行行為，但但其停車車量容易易不足。（三）建筑物物平面配配置同上上為U形形或形，但店面面開口面面對(duì)中庭庭，停車車場(chǎng)及購(gòu)購(gòu)物中心心入口在在外圍，四周有有綠化的的 人行行步道環(huán)環(huán)境。若若拉長(zhǎng)內(nèi)內(nèi)廷使其其變長(zhǎng)縮縮窄，及及形成商商店街或或Malll的形形式。（四）以以高密度度族群方方式配置置，其停停車場(chǎng)及及入口在在外圍，而商店店

18、面對(duì)內(nèi)內(nèi)部網(wǎng)狀狀的人行行步道。商店，特別是是主要 的賣點(diǎn)點(diǎn)，都配配置在人人行步道道沿線上上。（伍伍）如果果能多層層次的考考慮以上上的基礎(chǔ)礎(chǔ)形式，則可有有更多樣樣的表現(xiàn)現(xiàn)。如商商店可有有兩個(gè)正正面，分分別向外外部及中中 庭；或利用用人車不不同層方方式促使使人車分分離，而而使車輛輛也能穿穿越購(gòu)物物中心內(nèi)內(nèi)部空間間而不影影響步行行者，使使購(gòu)物者者有更多多 的便便利等。在高密密度地區(qū)區(qū)，購(gòu)物物中心也也可以象象三明治治一樣，在一個(gè)個(gè)大建筑筑物內(nèi)，上下兩兩層為停停車場(chǎng)，中間層層為步行行 道。以美國(guó)國(guó)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)而言，最成功功的配置置形式為為簡(jiǎn)單的的形式，如I型型、T型型及L型型等，而而復(fù)雜的的平面配配置則不不

19、易成功功。對(duì)于于Malll的最最大長(zhǎng)度度并沒(méi)有有一定的的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)發(fā)者的角角度來(lái)看看，當(dāng)購(gòu)購(gòu)物者經(jīng)經(jīng)過(guò)一些些沒(méi)有租租出去的的店面，這個(gè) Malll便算算太長(zhǎng)了了。而根根據(jù)針對(duì)對(duì)美國(guó)的的Malll所做做的研究究來(lái)看，最合適適的長(zhǎng)度度是1880公尺尺，最長(zhǎng)長(zhǎng)不要超超過(guò)2440公尺尺。若長(zhǎng)長(zhǎng) 度太太長(zhǎng)，則則建筑物物可能會(huì)會(huì)被街道道所截?cái)鄶?，且量量體可能能過(guò)大，此時(shí)便便要注意意與周圍圍環(huán)境融融合的問(wèn)問(wèn)題。購(gòu)物中中心、商商業(yè)街與與專業(yè)市市場(chǎng)的不不同點(diǎn)及及注意事事項(xiàng)首先需要要分析以以上三類類形態(tài)商商業(yè)的特特征：綜綜合購(gòu)物物中心是是由主力力店與配配套業(yè)態(tài)態(tài)相組合合，集購(gòu)購(gòu)物、休休閑、餐餐飲、娛娛樂(lè)等于于一

20、體，能較好好地滿足足消費(fèi)者者“一站站式”的的消費(fèi)需需求；并并且營(yíng)業(yè)業(yè)面積較較大、車車位要求求多、所所處位置置一般為為城區(qū)或或片區(qū)的的核心地地段(如如華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)象城、中信城城市廣場(chǎng)場(chǎng)、華僑僑城銅鑼鑼灣廣場(chǎng)場(chǎng)等)。商業(yè)街街是由不不同業(yè)態(tài)態(tài)相對(duì)集集聚的自自然組合合，基本本為街鋪鋪形態(tài)，主要滿滿足消費(fèi)費(fèi)者在休休閑、觀觀光、逛逛街、生生活體驗(yàn)驗(yàn)需求的的同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)購(gòu)物物需求，所處位位置一般般為城市市的核心心商業(yè)地地段(如如上海南南京路商商業(yè)街、深圳東東門商業(yè)業(yè)街、廣廣州上下下九商業(yè)業(yè)街等)；專業(yè)業(yè)市場(chǎng)是是一種特特定業(yè)態(tài)態(tài)，主要要滿足特特定業(yè)內(nèi)內(nèi)人士、消費(fèi)者者固有的的消費(fèi)需需求，其其目標(biāo)性性非常強(qiáng)強(qiáng)，具有有行

21、業(yè)“一站式式”購(gòu)買買完成的的特征(如家居居建材市市場(chǎng)、賽賽格電子子廣場(chǎng)等等)。三類形態(tài)態(tài)商業(yè)的的運(yùn)作要要注意以以下幾個(gè)個(gè)核心點(diǎn)點(diǎn)：一、綜合合購(gòu)物中中心1.商業(yè)業(yè)體量(經(jīng)營(yíng)面面積)，即消費(fèi)費(fèi)支撐力力2.品牌牌主力店店和選擇擇與主力力店組合合數(shù)量，即商業(yè)業(yè)定位3.業(yè)態(tài)態(tài)分布的的位置與與所處的的樓層，即業(yè)態(tài)態(tài)組合的的合理化化4.核心心商圈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目的對(duì)比比，經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況分分析(確確定擬進(jìn)進(jìn)入的細(xì)細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng))5.目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群體以及及可有效效輻射范范圍的細(xì)細(xì)分6.招商商代理公公司的專專業(yè)執(zhí)行行能力以以及商家家資源度度，即招招商執(zhí)行行力度7.經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理公公司的專專業(yè)管理理水平8.開發(fā)發(fā)商的實(shí)實(shí)力二、商業(yè)

22、業(yè)街1、是否否集購(gòu)物物、休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、文化化、景觀觀、特色色風(fēng)情等等為一體體2、交通通與步行行關(guān)系如如何分割割3、不同同業(yè)態(tài)能能否形成成有機(jī)的的商業(yè)氛氛圍，聚聚群效應(yīng)應(yīng)程度如如何4、業(yè)態(tài)態(tài)的多元元化與品品牌度5、宏觀觀的統(tǒng)一一規(guī)劃與與統(tǒng)一管管理水平平三、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)1、通過(guò)過(guò)市調(diào)瞄瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的價(jià)值2、消費(fèi)費(fèi)目標(biāo)群群體的集集中購(gòu)買買特征3、社會(huì)會(huì)需求的的目的性性購(gòu)買力力4、交通通、物流流便捷程程度5、商家家的品牌牌度與售售后服務(wù)務(wù)能力6、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理水水平“一城城一地一一特色”解解碼中國(guó)國(guó)式購(gòu)物物中心開開發(fā)之道道一般而論論開發(fā)商商從自己己投資回回報(bào)的角角度來(lái)考考慮，這這無(wú)可厚厚非。但

23、但是不懂懂商業(yè)地地產(chǎn)的盈盈利模式式及規(guī)律律，仍按按住宅開開發(fā)的盈盈利模式式來(lái)要求求商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目的投資資回報(bào)注注定是要要失敗的的。為什什么呢？商業(yè)地地產(chǎn)的盈盈利模式式的不同同會(huì)造出出不同的的經(jīng)營(yíng)與與開發(fā)的的模。眾眾所周知知，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的第一個(gè)個(gè)原則就就是通過(guò)過(guò)統(tǒng)一開開發(fā)、統(tǒng)統(tǒng)一定位位、統(tǒng)一一經(jīng)營(yíng)管管理及收收租金的的形式來(lái)來(lái)達(dá)成投投資回報(bào)報(bào)目的。如果違違背這個(gè)個(gè)原則，后果將將會(huì)面臨臨悲劇下下場(chǎng)，那那么開發(fā)發(fā)購(gòu)物中中心需要要遵循那那些原則則呢？1.“以以客為尊尊”滿足足目標(biāo)消消費(fèi)者的的需求因購(gòu)物中中心的體體量龐大大，不是是單單一一個(gè)品類類或者單單一的消消費(fèi)群體體就能支支持的，而是需需要融合合多種符符合項(xiàng)目目定位的的業(yè)態(tài)，提供給給消費(fèi)者者一個(gè)一一站式的的服務(wù)，所以要要面對(duì)最最大限度度的滿足足不同程程度的需需求。在在這里你你不能單單單追求求產(chǎn)品的的高檔化化，高檔檔化的消消費(fèi)群總總是少數(shù)數(shù)的。2.一站站式齊全全的功能能配套許多策劃劃者總是是在問(wèn)：功能配配套怎么么劃分，如果設(shè)設(shè)定比例例，其實(shí)實(shí)這里的的奧秘同同樣是需需要結(jié)合合項(xiàng)目本本體條件件、消費(fèi)費(fèi)者需要要、項(xiàng)目目定位、商家進(jìn)進(jìn)駐意愿愿等綜合合因素影影響。眾眾多百貨貨與傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)形形態(tài)的改改變都是是應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)及消費(fèi)費(fèi)者的消消費(fèi)需求求變化而而變化