1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔入伙指引1.目的規(guī)范入伙工作的策劃、組織實施。2.范圍適用于服務(wù)中心。3.職責(zé)3.1服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)組織和協(xié)調(diào)入伙各項工作的順利實施。3.2品質(zhì)管理部負(fù)責(zé)協(xié)助進(jìn)行入伙資料的準(zhǔn)備。3.3各相關(guān)人員負(fù)責(zé)入伙辦理各項具體操作。4.方法和過程控制4.1物業(yè)與開發(fā)商的工作對接4.1.1提前兩個月對接入伙的準(zhǔn)確時間，并做好提前入伙的準(zhǔn)備。 /4.1.2對接入伙前的接管驗收工作。具體按接管驗收指引執(zhí)行。4.1.3對接入伙前的清潔工作。地產(chǎn)可委托物業(yè)在入伙前進(jìn)行房屋的清潔工作，一般需要10-15天（根據(jù)面積多少而定）。在進(jìn)行清潔工作時，物業(yè)應(yīng)避免產(chǎn)生局部未清潔的現(xiàn)象

2、，室內(nèi)和花園內(nèi)的垃圾要處理掉，對玻璃、廚廁等明顯地方，要保持干凈，對安裝有坐便器的衛(wèi)生間，清潔后應(yīng)貼上封條。4.1.4對接集中辦理入伙的場地。入伙現(xiàn)場盡量選擇在明亮、寬敞、通風(fēng)好、舒適的場所，避免在室外、寒冷和嚴(yán)熱的地方。4.1.5對接入伙現(xiàn)場和路線的布置（含標(biāo)識）工作。4.1.5.1布置時應(yīng)確定好入伙的線路，包括車行和人行線路，尤其是分期開發(fā)的小區(qū)/大廈，要考慮到不影響已入伙業(yè)主的正常生活。4.1.5.2應(yīng)注意考慮到人行出入口的位置，人流較多的入伙各流程可采取流水線的方式布置，高尚社區(qū)業(yè)主可采取一對一服務(wù)辦理方式。4.1.6入伙問題說辭統(tǒng)一。根據(jù)實際情況，針對重點投訴和客戶主要關(guān)心的問題，開

3、發(fā)商和物業(yè)共同制定對客戶的入伙問題統(tǒng)一說辭，并培訓(xùn)到參與入伙工作的所有工作人員。4.1.7對接返修工作事宜。4.2集中入伙策劃、準(zhǔn)備4.2.1服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)指定入伙工作負(fù)責(zé)人。由入伙工作負(fù)責(zé)人進(jìn)行入伙策劃并編制入伙方案，策劃內(nèi)容包括：入伙戶數(shù)、入伙流程、工作人員崗位分工、現(xiàn)場突發(fā)事件預(yù)案、入伙收取費用、現(xiàn)場的包裝等。4.2.2入伙所收取的各項費用的確定4.2.2.1確定開始計收物業(yè)管理服務(wù)費的時間。一般入伙時間在上半月的，從當(dāng)月15日開始計收；入伙時間在下半月的，從下月起計收。開發(fā)商可能由于銷售或其它需要，要求延遲計收管理費的時間，由開發(fā)商支付延遲期間的管理費。開發(fā)商承諾贈送業(yè)主管理費的，由開

4、發(fā)商按期支付管理費。4.2.2.2確定需要預(yù)交管理費的月數(shù)。通常情況下，為了使前期配套設(shè)施的完善和返修等工作有足夠的人力管理，需要預(yù)收三個月管理費（但個別業(yè)主如拒交的，也可不預(yù)交，讓業(yè)主選擇按月交納）。4.2.2.3確定需要預(yù)交水費的金額。一般需要預(yù)收一定金額（三個月用量）的水電費。業(yè)主入住后按業(yè)主實際用水量扣減，直至完畢后，業(yè)主按月實際用量交納水費。4.2.2.4確定是否需要代開發(fā)商收取其他費用。4.2.2.5門禁卡工本費。此筆費用由開發(fā)商確定免費送卡數(shù)量，并計入開發(fā)成本，通常在入伙時贈送2-3張給業(yè)主，超過數(shù)量應(yīng)按照成本價收取。具體操作根據(jù)各項目情況確定。4.2.2.6裝修類費用按照裝修管

5、理規(guī)定執(zhí)行。4.2.2.7停車場類費用。確定各類車位的月租費。4.2.2.8其它需要確定的費用。4.2.3業(yè)主入伙指引準(zhǔn)備4.2.3.1入伙指引包括的內(nèi)容為：歡迎詞，業(yè)主入伙需準(zhǔn)備和攜帶的資料，入伙辦理流程，裝修辦理流程，業(yè)主在入伙時需要交納的費用等。4.2.3.2入伙指引的內(nèi)容既要清楚、明了，詳細(xì)，又要避免長篇累牘，讓業(yè)主感覺繁雜和摸不著頭腦。4.2.3.3業(yè)主入伙指引應(yīng)在入伙前，隨開發(fā)商的收樓通知書一并發(fā)給業(yè)主。4.2.3.4入伙前，開發(fā)商應(yīng)確定防盜門、窗花、陽臺推拉門、遮陽棚等的樣式，包括款式、規(guī)格、用材等。如小區(qū)允許在陽臺安裝防盜網(wǎng)的，還需要確定防盜網(wǎng)的樣式。4.2.4入伙時需要準(zhǔn)備的

6、資料在入伙前兩個月確定好入伙時業(yè)主需要填寫的資料，提前印刷或復(fù)印好。以下資料供參考：序號資料份數(shù)備注1臨時業(yè)主公約一式三份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份，營銷一份。2業(yè)主（住戶）資料卡即業(yè)主（住戶）檔案登記表3委托銀行代收款協(xié)議一式三份業(yè)主（住戶）一份，物業(yè)管理項目一份，銀行一份。4業(yè)戶消防責(zé)任書一式二份業(yè)主（住戶）一份，物業(yè)管理項目一份5房屋驗收表業(yè)主驗房時記錄驗收意見的表格6前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書一式二份業(yè)主一份，物業(yè)管理項目一份。如項目辦在銷售樓盤時未與業(yè)主簽訂該協(xié)議，需要在入伙時與業(yè)主簽訂。7業(yè)主（住戶）檔案袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量8普通資料袋按戶數(shù)確定印刷數(shù)量9物品領(lǐng)用登記表登記業(yè)主領(lǐng)用的物

7、品10鑰匙領(lǐng)（借）用登記表陪同驗房等人員借用鑰匙時登記11裝修申請相關(guān)資料以備部分業(yè)主現(xiàn)場辦理裝修手續(xù)12停車場車位租用協(xié)議一式二份業(yè)主一份，服務(wù)中心一份13停車場車位管理協(xié)議一式二份業(yè)主一份，服務(wù)中心一份14業(yè)戶手冊結(jié)合本項目實際情況印刷業(yè)戶手冊，便于在入伙時派送。內(nèi)容可涵蓋項目物業(yè)管理的內(nèi)容，如常用電話、周邊配套、小區(qū)配套、服務(wù)項目介紹、裝修介紹等內(nèi)容。15各戶型房屋設(shè)計平面圖、水電走向圖等業(yè)主在入伙當(dāng)時辦理裝修手續(xù)所需4.2.5入伙現(xiàn)場展板的準(zhǔn)備4.2.5.1入伙展板的內(nèi)容通常包括：公司簡介、入伙辦理流程、裝修辦理流程、收費指引、資料樣本等。4.2.5.2應(yīng)根據(jù)入伙展板的內(nèi)容，設(shè)計美觀的

8、入伙展板。入伙展板的背景可選擇項目的實景。展板的內(nèi)容應(yīng)盡量避免冗長的文字，以流程圖為主。4.2.5.3可在現(xiàn)場布置需要業(yè)主填寫資料的正確填寫示范樣木。4.2.6入伙其它工作準(zhǔn)備4.2.6.1準(zhǔn)備入伙所需其它的物資，如入伙現(xiàn)場布置的桌椅、住戶鑰匙掛板、展板架、點鈔驗鈔機（如采用POS機收費時，要注意將物業(yè)和開發(fā)商的收費區(qū)分刷卡收取，以便于今后核對）、公章（業(yè)務(wù)章），圓珠筆、訂書機、回形針、印油等。4.2.6.2為方便臨時復(fù)印之需，在入伙現(xiàn)場準(zhǔn)備復(fù)印機。4.2.6.3聯(lián)系銀行收款事宜。4.2.6.4如入伙現(xiàn)場還需要聯(lián)系一些商家，如空調(diào)等家電、潔具、廚具、裝修公司等以方便業(yè)主入伙的，也應(yīng)提前聯(lián)系，確

9、定展區(qū)和價格。4.2.7入伙培訓(xùn)4.2.7.1在安排好入伙時各相關(guān)崗位后，應(yīng)對所有參加入伙的工作人員進(jìn)行入伙培訓(xùn)，內(nèi)容包括：現(xiàn)場各崗位的職責(zé)、入伙統(tǒng)一說辭、各部門的銜接、時間的節(jié)點等。4.2.7.2可進(jìn)行入伙前的模擬演練，對演練中暴露出的問題和不足，入伙負(fù)責(zé)人應(yīng)及時組織進(jìn)行整改。4.3入伙手續(xù)辦理4.3.1業(yè)主辦理入伙手續(xù)時應(yīng)帶資料：4.3.1.1家庭戶應(yīng)帶資料收樓通知書（原件）；房屋買賣合同；業(yè)主身份證原件及三份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收和房屋所有權(quán)登記）；業(yè)主家人身份證復(fù)印件一份；業(yè)主資料卡；業(yè)主及家庭成員1寸照片一張/人；指定銀行存折原件（銀行卡）及復(fù)印件一張；委托人除須帶以

10、上A-G項所要求的資料外，還需帶上業(yè)主授權(quán)委托書一份，受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。4.3.1.2公司戶應(yīng)帶資料收樓通知書（原件）；房屋買賣合同；單位法定代表人身份證原件及二份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收）；單位出具的法定代表人身份證明一份；營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）一份，同時攜帶原件以便核對；居住在本物業(yè)的單位人員身份證復(fù)印件一份；以單位名義開戶的指定銀行存折原件及復(fù)印件三份；如法定代表人委托他人辦理，受委托人除須帶好以上A-G項所要求的資料外，還需帶上單位授權(quán)委托書一份，法定代表人授權(quán)委托書一份（均需載明授權(quán)范圍），受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。4.3.1.3車位的入伙收樓通

11、知書（原件）；車位購買合同書車位產(chǎn)權(quán)人身份證及三份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收和車位所有權(quán)登記）；業(yè)主資料卡；車位產(chǎn)權(quán)人1寸照片一張；指定銀行存折原件及復(fù)印件一張。4.3.2由指定專人引導(dǎo)入伙業(yè)主到手續(xù)辦理現(xiàn)場。4.3.3向入伙業(yè)主介紹流程和注意事項，接受業(yè)主咨詢。4.3.4由工作人員驗證業(yè)主所帶的房屋買賣合同等，核實業(yè)主身份，并驗證、收回業(yè)主的收樓通知書、已填妥的業(yè)主資料卡以及應(yīng)攜帶的資料。4.3.5由工作人員與業(yè)主簽訂入伙相關(guān)協(xié)議，包括：業(yè)主公約、委托銀行代收款協(xié)議書、業(yè)戶消防責(zé)任書。已購買車位的業(yè)主須簽訂車位服務(wù)協(xié)議書。租車位的業(yè)主須簽訂車位租用協(xié)議書。已購商鋪業(yè)主須簽商鋪管理

12、協(xié)議書等。4.3.6由指定的財務(wù)工作人員根據(jù)審批的入伙收費標(biāo)準(zhǔn)收取入伙相關(guān)費用。4.3.7由指定專人陪同業(yè)主驗房，抄錄水、表底數(shù)，并請業(yè)主在房屋驗收表上簽驗收意見。4.3.8如業(yè)主驗房后提出質(zhì)量問題，由驗房陪同人員征求顧客意見后將房屋驗收表復(fù)印件交項目辦處理，項目辦處理完畢后，通知業(yè)主復(fù)驗并簽驗收意見。4.3.9由指定專人發(fā)放鑰匙，并請業(yè)主在物品領(lǐng)用登記表中簽收。4.3.10每日入伙工作結(jié)束召開碰頭會，對當(dāng)天入伙工作進(jìn)行總結(jié)，對相關(guān)問題給出統(tǒng)一說辭。每日將入伙信息報送相關(guān)部門。4.4出租物業(yè)的入伙辦理手續(xù)4.4.1對租賃公司的商用物業(yè)的顧客或公司，須與資產(chǎn)運營中心簽訂租賃合同，并須于三個月內(nèi)提

13、供營業(yè)執(zhí)照及復(fù)印件、負(fù)責(zé)人和職員的身份證復(fù)印件及照片。4.4.2租用業(yè)主房屋的租戶，須與業(yè)主簽訂的租房合同書，并到服務(wù)中心簽訂租戶管理協(xié)議書。4.4.3租用受托管的寫字樓、商場的顧客或公司，須與業(yè)主簽訂的租賃合同，并到服務(wù)中心簽訂管理協(xié)議書，要求寫字樓及商場內(nèi)必須按消防管理規(guī)定配備相應(yīng)的滅火器材，并提供營業(yè)執(zhí)照、負(fù)責(zé)人和職員身份證復(fù)印件。4.5轉(zhuǎn)讓房的入伙辦理手續(xù)4.5.1受讓方應(yīng)持以下資料:房屋轉(zhuǎn)讓合同；房屋產(chǎn)權(quán)證；業(yè)主身份證原件及二份復(fù)印件（用于服務(wù)中心存檔、辦理銀行托收）；業(yè)主家人身份證復(fù)印件一份；業(yè)主資料卡；業(yè)主及家庭成員1寸照片一張/人；指定銀行存折原件（銀行卡）及復(fù)印件一張；委托人除須帶以上A-G項所要求的資料外，還需帶上業(yè)主授權(quán)委托書一份，受委托人身份證原件及復(fù)印件一份。4.5.2由工作人員與業(yè)主簽訂入伙相關(guān)協(xié)議，包