1、物業(yè)管理常用法律法例解讀物業(yè)法律法例知識(shí)講課講課老師：xx（物業(yè)半島分公司經(jīng)理）標(biāo)準(zhǔn)課時(shí)：7小時(shí)課程綱領(lǐng)第一部分物業(yè)管理?xiàng)l例與物權(quán)法1、物業(yè)管理的法律關(guān)系2、物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例第二部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主2、業(yè)主大會(huì)3、業(yè)主委員會(huì)第三部分先期物業(yè)管理與承接查收1、先期物業(yè)管理2、承接查收第四部分物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理方法1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的組成物業(yè)管理常用法律法例解讀2、物業(yè)服務(wù)的訂價(jià)制度3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示制度4、物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)制度5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的酬勞制6、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)責(zé)任7、物業(yè)平時(shí)開銷的收費(fèi)制度第五部分物業(yè)室內(nèi)裝飾裝飾管理1、總則2、主管部門3、一般規(guī)定4、建筑主體與承重構(gòu)造

2、5、裝飾項(xiàng)目的申請(qǐng)與審批6、申報(bào)遞交的資料7、裝飾裝飾管理服務(wù)協(xié)議8、物業(yè)服務(wù)的裝飾規(guī)約9、裝飾裝飾的拜托與承接物業(yè)管理常用法律法例解讀10、裝飾裝飾活動(dòng)的環(huán)境影響11、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量12、室內(nèi)裝飾的完工查收13、室內(nèi)裝飾的保修14、保修項(xiàng)目及限時(shí)15、保修責(zé)任的例外16、一些行為規(guī)約的辦理規(guī)定17、白蟻防治合同物業(yè)管理常用法律法例解讀序言有關(guān)的法律法例種類1、物業(yè)管理?xiàng)l例2、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則3、住所專項(xiàng)維修資本管理方法4、物業(yè)管理公司資質(zhì)管理方法5、先期物業(yè)管理招標(biāo)招標(biāo)管理暫行方法6、住所室內(nèi)裝飾裝飾管理方法7、房子建筑工程質(zhì)量保修方法8、xx異產(chǎn)毗鄰房子管理規(guī)定9、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管

3、理方法10、物業(yè)服務(wù)訂價(jià)成本監(jiān)審方法（試行）11、xx供水水質(zhì)管理規(guī)定12、商品房銷售管理方法13、住所室內(nèi)裝飾裝飾管理方法14、房子建筑工程質(zhì)量保修方法物業(yè)管理常用法律法例解讀15、中華人民共和公民法公則16、中華人民共和國(guó)物權(quán)法17、中華人民共和國(guó)大氣污染防治法18、中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法19、xx房子白蟻防治管理規(guī)定20、xx建筑垃圾管理規(guī)定第一部分物業(yè)管理?xiàng)l例與物權(quán)法1、物業(yè)管理的法律關(guān)系1.1主體：1）2）3）4）1.2客體：1）物：2）行為：3）物業(yè)管理常用法律法例解讀1.3內(nèi)容：1）2）1.4業(yè)主的權(quán)益：1）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，_2）建議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管

4、理的有關(guān)事項(xiàng)_3）提出_、_的建議4）監(jiān)察業(yè)主委員會(huì)的工作5）監(jiān)察物業(yè)管理公司執(zhí)行物業(yè)服務(wù)合同（6）監(jiān)察的管理和使用7）法律、法例規(guī)定的其余權(quán)益2、物權(quán)法與物業(yè)管理?xiàng)l例2.1總則：1）規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)2）保護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司的合法權(quán)益3）創(chuàng)立友好、安全、xx、整齊的居住和工作環(huán)境4）合用于本省行政地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)物業(yè)管理常用法律法例解讀2.1行政主管部門1）省人民政府建設(shè)行政主管部門2）市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門3）街道做事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門4）居民委員會(huì)2.2物管地區(qū)的區(qū)分依據(jù)1）2）物業(yè)的_等要素（3）xx、xx等沒有實(shí)行物業(yè)管理，但建成居

5、住區(qū)需要實(shí)行物業(yè)管理的種類。2.3存案的部門區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門1）xx物業(yè)：2）在管物業(yè)：3）xx類：2.4物業(yè)管理人的采用規(guī)定1）業(yè)主_自行管理建筑物及其隸屬設(shè)備，_拜托物業(yè)服務(wù)公司或許其余管理人管理；2）對(duì)建設(shè)單位邀請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)公司或許其余管理人，_；物業(yè)管理常用法律法例解讀（3）依據(jù)業(yè)主的拜托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其隸屬設(shè)備，并接受業(yè)主的監(jiān)察。2.5物業(yè)服務(wù)公司的職責(zé)1）履責(zé)依據(jù)：2）3）4）2.6物業(yè)服務(wù)合同條款1）2）兩方的權(quán)益義務(wù)。3）4）5）6）7）8）9）2.7物業(yè)服務(wù)合同期滿更正程序1）2）3）4）2.8物業(yè)服務(wù)的基本要求1）踴躍、主悅耳取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物

6、業(yè)管理服務(wù)的建講和建議。物業(yè)管理常用法律法例解讀2）實(shí)時(shí)辦理業(yè)主投訴，改良物業(yè)管理服務(wù)。3）豐富社區(qū)文化生活，成立特點(diǎn)社區(qū)文化。2.9物業(yè)產(chǎn)權(quán)確實(shí)定1）清楚產(chǎn)權(quán)人的責(zé)、權(quán)、利2）明確物業(yè)服務(wù)公司的管理權(quán)限和服務(wù)范圍2.10私有產(chǎn)權(quán)1）2）3）4）5）個(gè)人的合法財(cái)富受法律保護(hù)，嚴(yán)禁任何單位和個(gè)人入侵、哄搶、破壞2.11社團(tuán)產(chǎn)權(quán)1）2）3）4）5）2.12建筑物區(qū)分全部權(quán)（1）合用于，自己構(gòu)造區(qū)分為各個(gè)獨(dú)立單元；物業(yè)管理常用法律法例解讀（2）房子，擁有相對(duì)獨(dú)立的所有權(quán)；3）各區(qū)分全部權(quán)人對(duì)建筑物_，對(duì)建筑物，對(duì)建筑物_；4）共用部分、共同事務(wù)應(yīng)當(dāng)依據(jù)_；5）業(yè)主在物業(yè)管理方面的權(quán)益、義務(wù)等應(yīng)依據(jù)_

7、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而定。2.13建筑物區(qū)分全部權(quán)的特點(diǎn)1）2）3）4）2.14物業(yè)共用部位的管理規(guī)約1）物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)依據(jù)規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)備，不得私自改變用途；2）公共道路、綠地改造流程；3）全部利潤(rùn)歸屬全體業(yè)主共有。2.15車位車庫(kù)管理規(guī)約1）規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，應(yīng)當(dāng)?shù)谝恢惝?dāng)?shù)貐^(qū)業(yè)主的需要；2）規(guī)劃車位的產(chǎn)權(quán)歸屬商定形式；（3）出租/銷售流程；物業(yè)管理常用法律法例解讀4）非業(yè)戶租借合同期。2.16業(yè)主侵權(quán)行為管理規(guī)約1）2）3）4）2.17業(yè)主行為規(guī)約1）嚴(yán)禁2）嚴(yán)禁3）嚴(yán)禁4）嚴(yán)禁5）嚴(yán)禁6）嚴(yán)禁7）嚴(yán)禁8）嚴(yán)禁9）嚴(yán)禁10）嚴(yán)禁11）嚴(yán)禁物業(yè)管理常用法律法例解讀12）嚴(yán)禁2.

8、18業(yè)主違犯行為規(guī)約的辦理行為規(guī)約辦理規(guī)定破壞或許私自改動(dòng)房子承重構(gòu)造、主體構(gòu)造責(zé)令限時(shí)更正，處510萬罰款。違犯罪律法例以及管理規(guī)約，改變房子用途，將住規(guī)劃行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律法例的規(guī)定查處。宅改變成經(jīng)營(yíng)性用房建設(shè)行政主管部門責(zé)令限時(shí)拆掉，對(duì)業(yè)主處將沒有防水要求的房間或許露臺(tái)改為洗手間、廚房10005000罰款，對(duì)裝飾裝飾公司處或許將洗手間改在基層住戶的寢室、起居室（廳）、書齋和廚房的上方500050000罰款；逾期未拆掉的，行政主管部門能夠申請(qǐng)人民法院強(qiáng)迫執(zhí)行。破壞或許私自改變房子外觀規(guī)劃行政主管部門依據(jù)有關(guān)法律法例的規(guī)定查處。違紀(jì)搭建建筑物、修建物破壞或許私自占用、改建物業(yè)共用部位房

9、地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限時(shí)更正，賞賜警示；對(duì)破壞或許私自占用、移裝共用設(shè)備設(shè)備個(gè)人能夠處10000元以下的罰款；對(duì)單位能夠處20萬元以下的罰款。損毀樹木、園林寄存不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物件，寄存、鋪設(shè)超負(fù)荷物件有關(guān)行政主管部門依法查處。亂丟垃圾，高空拋物發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲或許影響街坊采光、通風(fēng)2.19物業(yè)出租/售規(guī)約2.20共用部位/設(shè)備設(shè)備的維修/更新物業(yè)管理常用法律法例解讀1）業(yè)主、物業(yè)使用人2）因阻攔維修、更新，造成其余業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)富損失的3）共有物業(yè)的維修、更新、改造的開銷4）共用部位、共用設(shè)備設(shè)備維修、更新等原由，造成房子設(shè)備設(shè)備等傷害的5）保修期內(nèi)

10、發(fā)生的開銷6）保修期滿后發(fā)生的開銷第二部分業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)四個(gè)主體：業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)1、業(yè)主1.1業(yè)主的權(quán)益：1）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的商定，接受物業(yè)管理公司供給的服務(wù)2）建議3）提出4）投票權(quán)（5）選舉物業(yè)管理常用法律法例解讀6）監(jiān)察7）監(jiān)察8）監(jiān)察9）監(jiān)察物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備專項(xiàng)維修資本的管理和使用10）法律、法例規(guī)定的其余權(quán)益1.2業(yè)主的義務(wù)1）2）恪守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則恪守物業(yè)管理地區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)備設(shè)備的使用、公共次序和環(huán)境衛(wèi)生的保護(hù)等方面的規(guī)章制度3）4）5）6）2、業(yè)主大會(huì)1）2）3）4）5）物業(yè)管理常用法律法例解讀2.1業(yè)主大會(huì)的成立條

11、件1）已交托使用的物業(yè)建筑面積占管理地區(qū)建筑面積50%以上2）20%以上業(yè)主可聯(lián)名提初版面要求2.2業(yè)主大會(huì)籌辦組1）成員2）人數(shù)2.3初次業(yè)主大會(huì)籌辦組職責(zé)1）2）3）4）5）6）7）2.4初次業(yè)主大會(huì)籌辦資料1）2）3）4）5）6）7）其余有關(guān)的有關(guān)文件資料物業(yè)管理常用法律法例解讀2.5初次業(yè)主大會(huì)職責(zé)1）制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2）制定管理規(guī)約3）選舉業(yè)主委員會(huì)成員2.6業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)1）制定和更正業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）制定和更正管理規(guī)約；3）選舉業(yè)主委員會(huì)或改換業(yè)主委員會(huì)成員；4）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；5）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)公司或其余管理人；6）；7）改變共有部分

12、的用途；8）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得利潤(rùn)的分派與使用；9）法律法例或管理規(guī)約確立應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。2.7業(yè)主的投票權(quán)（1）專有部分占總建筑面積2/3以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)2/3以上決定；物業(yè)管理常用法律法例解讀2）專有部分占總建筑面積1/2以上的業(yè)主且總?cè)藬?shù)1/2以上決定。2.8業(yè)主大會(huì)會(huì)議1）組織者2）按期會(huì)議3）暫時(shí)會(huì)議2.9業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式1）集體討論2）書面征采建議2.10業(yè)主大會(huì)會(huì)議的公示1）內(nèi)容2）時(shí)間3）地點(diǎn)4）報(bào)告2.11業(yè)主大會(huì)會(huì)議代表1）代理/代表人的選舉2）業(yè)主拜托別人參加物業(yè)管理常用法律法例解讀2.12業(yè)主大會(huì)會(huì)議的表決制度1）表決方式2）3）4）以書面形式在物業(yè)

13、管理地區(qū)內(nèi)通知2.13業(yè)委會(huì)委員資格條件1）2）3）4）5）6）7）3、業(yè)主委員會(huì)3.1業(yè)主委員會(huì)架構(gòu)1）主任3人2）秘書1人3）委員2-8人3.2業(yè)委會(huì)的存案制度物業(yè)管理常用法律法例解讀1）存案時(shí)間2）存案部門3）存案資料4）公示5）見告3.3業(yè)委會(huì)的會(huì)議制度1）會(huì)議的召開條件2）會(huì)議的規(guī)定3.4業(yè)委會(huì)的一般職責(zé)1）；2）；3）；4）實(shí)時(shí)認(rèn)識(shí)業(yè)主、物業(yè)使用人的建講和建議，監(jiān)察和輔助物業(yè)服務(wù)公司執(zhí)行服務(wù)合同；5）敦促業(yè)主、物業(yè)使用人恪守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)辦理物業(yè)管理活動(dòng)中的有關(guān)問題；物業(yè)管理常用法律法例解讀6）配合街道做事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居委會(huì)做好物業(yè)管理地區(qū)的社區(qū)建設(shè)工作。3.5業(yè)委會(huì)的法定職

14、責(zé)1）2）3）4）5）6）7）法律、法例規(guī)定的其余職責(zé)。3.6業(yè)委會(huì)委員資格的自動(dòng)停止1）2）3）4）5）3.7業(yè)委會(huì)委員職務(wù)更正程序1）停止委員資格；2）移交由其保存的人財(cái)物；3）候補(bǔ)或重選；物業(yè)管理常用法律法例解讀4）存案、公示、報(bào)告。3.8業(yè)委會(huì)任期屆滿更正程序1）任期屆滿前3個(gè)月，主動(dòng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；2）選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)；3）任期屆滿起10日內(nèi)交接手續(xù)。3.9業(yè)委會(huì)的法定權(quán)益1）業(yè)主大會(huì)或許業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主擁有拘束力；2）有權(quán)依據(jù)法律、法例以及管理規(guī)約對(duì)業(yè)主傷害別人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為作出辦理。3.10業(yè)委會(huì)的檔案管理1）業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)的會(huì)議記錄；2）3）業(yè)

15、主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同；4）5）專項(xiàng)物業(yè)維修資本的籌集及使用帳目；6）7）業(yè)主的建講和建議。物業(yè)管理常用法律法例解讀3.11業(yè)委會(huì)的公示資料1）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2）3）4）5）6）7）8）其余應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公然的情況和資料。3.12業(yè)委會(huì)的印章管理1）刻制印章依據(jù)2）審批部門3）業(yè)主大會(huì)印章4）業(yè)委會(huì)印章3.13業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)管理1）由全體業(yè)主擔(dān)當(dāng)2）經(jīng)費(fèi)管理第三部分先期物業(yè)管理與承接查收先期管理初期介入物業(yè)管理常用法律法例解讀管理階段內(nèi)容作用服務(wù)對(duì)象付款單位1、先期物業(yè)管理1.1先期物業(yè)管理的招招標(biāo)合用物業(yè)、招標(biāo)主體、招標(biāo)主體、協(xié)議選聘、恪守原則1.2招標(biāo)主體：物業(yè)服務(wù)

16、公司、專業(yè)管理公司1.3先期物業(yè)管理的規(guī)定1）分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理地區(qū)的，；2）先期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后_存案；3）商品房買賣合同內(nèi)應(yīng)_由業(yè)主購(gòu)房時(shí)簽訂。1.4物業(yè)管理用房1）面積要求2）配置要求物業(yè)管理常用法律法例解讀3）產(chǎn)權(quán)歸屬1.5先期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳交主體物業(yè)買受人（業(yè)主）、建設(shè)單位2、承接查收2.1先期物業(yè)的承接查收1）先期階段2）業(yè)委會(huì)成立后3）新聘物業(yè)服務(wù)公司后2.2承接查收交接資料1）完工查收資料2）技術(shù)資料3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件4）各種_清單5）物業(yè)_清單（6）物業(yè)_其余資料物業(yè)管理常用法律法例解讀第四部分物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)管理方法1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的組成1）

17、2）3）2、物業(yè)服務(wù)的訂價(jià)制度1）訂價(jià)原則2）政府指導(dǎo)價(jià)3）市場(chǎng)調(diào)理價(jià)3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的公示制度1）公示原則2）公示項(xiàng)目4、物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)制度1）包干制2）酬勞制5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的酬勞制1）公示項(xiàng)目物業(yè)管理常用法律法例解讀2）業(yè)主委員會(huì)能夠_審計(jì)6、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳費(fèi)責(zé)任1）業(yè)主應(yīng)當(dāng)_2）業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)_3）4）物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，_5）開發(fā)建設(shè)單位全額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情況。7、物業(yè)平時(shí)開銷的收費(fèi)制度1）物業(yè)平時(shí)開銷項(xiàng)目2）收費(fèi)規(guī)定第五部分物業(yè)室內(nèi)裝飾裝飾管理1、總則1）合用范圍：；2）住所室內(nèi)裝飾裝飾應(yīng)當(dāng)，符合標(biāo)準(zhǔn)；（3）住所完工查收合格后，_進(jìn)行裝飾裝飾的活動(dòng)。物業(yè)管理常用法律法例解讀2、主

18、管部門1）國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門2）省、自治區(qū)、人民政府建設(shè)行政主管部門3）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門3、一般規(guī)定1）嚴(yán)禁2）嚴(yán)禁3）嚴(yán)禁4）嚴(yán)禁5）嚴(yán)禁4、建筑主體與承重構(gòu)造1）建筑主體：2）承重構(gòu)造：5、裝飾項(xiàng)目的申請(qǐng)與審批1）搭建建筑物、修建物2）改變住所外立面，在非承重外墻上開門、窗物業(yè)管理常用法律法例解讀3）拆改供水、電、暖、燃等管道和設(shè)備4）超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或許規(guī)范增添樓面荷載5）超出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)或許規(guī)范增添樓面荷載6）改動(dòng)洗手間、廚房間防水層。6、申報(bào)遞交的資料1）房子全部權(quán)證（或許證明其合法權(quán)益的有效憑據(jù)）2）3）4）原設(shè)計(jì)單位或許擁有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案5

19、）6）有關(guān)部門的贊成文件或設(shè)計(jì)、施工方案7、裝飾裝飾管理服務(wù)協(xié)議1）裝飾裝飾工程的實(shí)行內(nèi)容及實(shí)行限時(shí)2）3）荒棄物的清運(yùn)與辦理4）（5）嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)物業(yè)管理常用法律法例解讀6）7）違約責(zé)任以及其余需要商定的事項(xiàng)。8、物業(yè)服務(wù)的裝飾規(guī)約1）將住所室內(nèi)裝飾裝飾工程的嚴(yán)禁行為和注意事項(xiàng)，見告裝飾人和裝飾拜托的裝飾裝飾公司；2）依據(jù)住所裝飾裝飾管理服務(wù)協(xié)議實(shí)行管理；3）嚴(yán)禁向裝飾人指派裝飾裝飾公司或許強(qiáng)行銷售裝飾裝飾資料；4）嚴(yán)禁索要或收受裝飾人或裝飾裝飾公司的xx、利益。9、裝飾裝飾的拜托與承接1）裝飾裝飾公司，必然經(jīng)建設(shè)行政主管部門資質(zhì)審察2）3）4）住所室內(nèi)裝飾裝飾工程發(fā)生糾葛的，應(yīng)依據(jù)“先磋商，再調(diào)停，后訴訟”的辦理原則10、裝飾裝