1、第五章 房地產(chǎn)評估一、單項選擇題3000元/m230407%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。A2900元/m2B3223元/m2C3322元/m2D4000 元/m2500030002000萬元，該房45010%（）。A9%B12.5%C7.5%D5%A、B、C127萬元、142萬元、151A、B、C三個參照物與被25%、40%35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。A140萬元B157.5 萬元C141.4萬元D148.5 萬元某評估機(jī)構(gòu)采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進(jìn)行評估。其中磚混結(jié)構(gòu)建筑物10500100 10003棟具有代表性的建筑物180316510150 10 1

2、20萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）。A1736.85萬元B1795.45 萬元C1818.36萬元D2100 萬元80萬元，1995199819951998年每年比上年提高分別為：3%、3%、2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。A86萬元B87萬元C90 萬元D85 萬元2000101200210 層每層建筑面積為 1000 平方米，則由此計算出的建筑容積率為（ ）A06B51C2D62001203000 元，土地8%80001200 元，建筑物的年純收益為（）。A8600 元B8800元C9000 元D12000 元5000.72.03000 元/平方米，則樓面地價

3、為（）。A1000元/平方米B1500元/平方米C2100 元/平方米D2800元/平方米有一宗地，出讓年期為503010%，預(yù)計未來每年的收益為15 萬元，則該宗地的評估價值最接近于（）。A128 萬元B141萬元C149萬元D150 萬元708%，以后價值最近近于（）。A700 萬元B800萬元C1000 萬元D1100萬二、計算題5萬元/畝，其他費用（含稅費）3萬元/1.5 億元/平方公里，9%，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投資占總投資3/410%10%，試估算該地產(chǎn)的市場價值。40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前582%515萬元固定不變。假定資本化率（折現(xiàn)率

4、）為10%，如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn)10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？要求：5年預(yù)期收益現(xiàn)值必須使用年金法計算；寫出計算過程；寫出正確結(jié)論。ABC60019975值。評估人員通過搜集有關(guān)數(shù)據(jù)資料（過程略），3ABC易實例有關(guān)情況見下表：項目待估對象坐落略略略略所處地區(qū)繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)非繁華區(qū)用地性質(zhì)商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)土地類型空地空地空地空地價格總價25.2 萬元49 萬元43.5 萬元單價1500 元1400 元/m31450元/m4/m2交易日期1996.10168m21996.12350m21997.1300m21997.5600m2面積形狀長方形長方形長方形長方形地勢平坦平坦

5、平坦平坦地質(zhì)普通普通普通普通基礎(chǔ)設(shè)施完備較好較好較好交通通訊狀況很好很好很好很好剩余使用年限35 年30 年35 年30 年已知以下條件：（1）交易情況正常；（2）1996 年以來，土地價格每月上漲 1%。A與待估對象處于同一地區(qū)，BC行判斷：項目項目BC自然條件相同10相同10社會環(huán)境相同10相同10街道條件稍差8相同10繁華程度稍差7稍差7交通便捷程度稍差8稍差8規(guī)劃限制相同10相同10交通管制相同10相同10離公交車站稍遠(yuǎn)7相同10交通流量稍少8稍少8周圍環(huán)境較差8相同10綜合打分8693注：比較標(biāo)準(zhǔn)以待估地塊的各區(qū)域因素標(biāo)準(zhǔn)，即待估地塊的區(qū)域因素分值為 100。3%。8%?！捌咄ㄒ黄健?/p>

6、20002.523000元/10%，建筑費和專業(yè)費在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計售價為 9000 元/平方米，1.B解題思路：（萬元）2.5%6.5%6%1.B解題思路：（萬元）試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。某城市某用途土地容積率修正系數(shù)如下表0.10.50.40.71.01.11.31.72.02.12.50.60.81.01.11.21.61.81.92.1數(shù)1000 1.32.0，試對被評估宗地的價格根據(jù)容積率因素作出修正。參考答案一、單項選擇題2.C450300010% 7.5%20003.C解題思路：12725%+14240%+15135%=141.4（萬元

7、）4. B 解題思路：180（500/165）+150（1000/120）=1795.45（萬元）5.B解題思路：80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=86.57（萬元）6.B解題思路： 120091000 5.12000評估價值=（萬元）評估價值=（萬元）建筑物年純收益=28000-19200=8800（元）8.B解題思路：3000/2=1500（元/平方米）9.A解題思路：尚可使用年限=50-30=20（年）10.C解題思路：70/(8%-1%)=1000（萬元二、計算題解：估算每平方米土地取得費用和開發(fā)費用拆遷補償、安置費用：5000066775 元平方米其他費用：300006674

8、5 元平方米土地取得費用合計：75 元/平方米+45 元/平方米=120 元/平方米土地開發(fā)費用：150，000，0001，000，000150 元平方米每平方米土地取得費用和開發(fā)費用合計為：120+150270 元平方米計算利息：土地取得利息：120 92 1 =22.572 土地開發(fā)利息：1503/4 (1 9%)1.5 1+1501/4 (1 9%) 0.5 1 =15.525+1.65=17.175總利息：22.572+17.17539.7 元平方米（3）計算利潤：2701027（元平方米）（4）計算土地成本：270+39.7+27336.7（元平方米）（5）計算待估土地公平市場價值：

9、336.7（1+10）370.37（元平方米）每平方米土地公平市場價值為 370.37 元平方米，近似等于每平方米 370 元。解：計算公式為：計算過程：前五年的租金收益分別為：R1=8（萬元） R2=8(1+2%)=8.16（ 萬 元 ） R3=8(1+2%)2=8.32（ 萬 元 ）0 R4=8(1+2%)3=8.49（ 萬 元 ） R5=8(1+2%)4=8.66（萬元）后五年的租金收益均為：R=15（萬元） 折現(xiàn)率為：r=10%將（2）中的數(shù)據(jù)代入（1）P=66.75（萬元3解：作為正常交易看待，故無需修正。進(jìn)行交易時間修正。A 交易時間修正系數(shù)1071001.07 B 交易時間修正系

10、數(shù)1051001.05 C 交易時間修正系數(shù)1041001.04（A 1996 10 5 B 1996 12 1997 5 月地5C 1997 1 1997 5 月地價共上漲了4。）進(jìn)行區(qū)域因素修正。AB區(qū)域因素修正系數(shù)100861.163C區(qū)域因素修正系數(shù)100931.075（注：式中 86 由表 2 中加總獲得，同理 93 也由表 2 縱向加總獲得。）進(jìn)行個別因素修正。3 3。土地使用權(quán)年限因修正。除交易實例 B 與待評估地塊的剩余使用年限相同外，交易實例 AC 均需作使用年限因素修正，修正系數(shù)計算如下（8）：A C 使用年限修正系數(shù)11（1+8）3011（1+8）350.9659交易實例

11、 A 的個別修正系數(shù)1.030.96590.995交易實例 B 的個別修正系數(shù)1.03交易實例 C 的個別修正系數(shù)1.030.96590.995計算待估土地初步價格。A150011.0710.9951597（元平方米） B140011.051.1631.031761（元平方米） C140011.041.0750.9951613（元平方米采用算術(shù)平均法求得評估結(jié)果。待估地塊單位面積價格評估值（1597+1761+1613）31657（元平方米待估地塊總價評估值1657600994200（元）因此，這一地塊的評估值為 994200 元。4解：地價樓價-建筑費-專業(yè)費-利息-銷售稅費-利潤計算樓價：

12、樓價20002.5900045,000,000（元）計算建筑費和專業(yè)費建筑費300020002.515,000,000（元）專業(yè)費建筑費1015,000,000101,500,000（元）計算銷售費用和稅費銷售費用45,000,0002.51,125,000（元） 銷售稅費45,000,0006.52,925,000（元）計算利潤利潤（地價+建筑費+專業(yè)費）10（地價+16,500,000）10（注:16,500,000 15,000,000+1,500,000 取得.）計算利息利息地價（1+6）21+（15,000,000+1,500,000）（1+6）110.1236地價+990，000（注:地價是在兩年前就投入的，故要用 2 次方.而建筑費與專業(yè)費是在兩年內(nèi)均勻