1、一、關(guān)于廉租房的定義1999 年建設(shè)部頒布的城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法中，政府對廉租房做出了正式的解釋：城鎮(zhèn)廉租住房是指政府和單位在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。這一定義對廉租住房的供給主體、分配對象以及房屋特性等內(nèi)容做出了解釋。這一定義也被學(xué)術(shù)界廣泛引用。但是關(guān)于這一定義的爭論也是有的。柯年滿認(rèn)為，“從世界各國的經(jīng)驗來看，廉租住房的投資主體包括政府和私人機(jī)構(gòu)(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))，用人單位則盡量避免卷入其中。因而上述定義并不準(zhǔn)確。準(zhǔn)確的廉租住房的定義應(yīng)該是廉租住房是由政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮埽蚓哂谐擎?zhèn)常住戶口的最低收入家庭提供的租金

2、相對低廉的普通住房，或由私人機(jī)構(gòu)開發(fā)經(jīng)營、政府提供補(bǔ)貼的商品住房”1（柯年滿中國城鎮(zhèn)廉租住房問題研究：碩士學(xué)位論文武漢：武漢科技大學(xué)，2000）?？碌亩x認(rèn)為用人單位作為廉租住房供給主體是不符合社會保障原則要求的，在這一點(diǎn)上，廉租房制度在我國的發(fā)展過程也證明了他的這一觀點(diǎn)，但是他對于私人機(jī)構(gòu)參與廉租房的開發(fā)經(jīng)營的觀點(diǎn)也是值得商榷的。在2003年 發(fā)布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法和 2005年 發(fā)布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法兩個文件中，中央政府對于廉租住房的定義沒有進(jìn)一步做出新的規(guī)定。但是，在具體條款上有了一些改動，如單位不再承擔(dān)廉租住房的供給責(zé)任，政府是廉租住房的

3、供給主體；廉租住房的分配對象從必須都具有城鎮(zhèn)戶口放寬到了至少有一名家庭成員有當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口；收入線也不單純以最低生活保障金為準(zhǔn)，而是由當(dāng)?shù)卣灾鞔_定等。通過這些變化，我們可以看到廉租住房制度設(shè)計思路進(jìn)一步明確，更加關(guān)注廉租住房的社會保障性質(zhì)、保障對象資格認(rèn)定的合理性以及政策的可操作性。目前，國內(nèi)廣泛應(yīng)用的對廉租住房的定義是：政府在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。這一概念的一個明顯的問題就是無法體現(xiàn)我國當(dāng)前廉租房制度的補(bǔ)貼方式多樣化，僅僅只能體現(xiàn)出實物配租這一種補(bǔ)貼方式。劉穎提出了“泛廉租住房”的概念，她認(rèn)為，廉租房是指

4、政府以租金或?qū)嵨锏刃问?，向住房困難且明顯缺乏自主購租住房能力的城市居民家庭，提供多層次扶持，使其租賃到的與家庭基本居住需要相稱的社會保障性質(zhì)的普通住房?！緞⒎f中國廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析：博士學(xué)位論文成都：四川大學(xué)，20062】文獻(xiàn)：二、關(guān)于廉租住房的保障對象根據(jù)2 005年 7月 發(fā)布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法第四條的規(guī)定，申請廉租住房的家庭應(yīng)當(dāng)同時具備下列條件：申請家庭人均收入符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)；申請家庭人均現(xiàn)住房面積符合當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的面積標(biāo)準(zhǔn)；申請家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口?？梢钥吹?，這一管理辦法在收入標(biāo)準(zhǔn)和住房面積標(biāo)準(zhǔn)方

5、面給各地實踐留出了很大的選擇空間；通過戶籍方面的限制規(guī)定將大量的進(jìn)城農(nóng)民排除在廉租房制度之外。各地的實踐基本上都是以當(dāng)?shù)爻鞘凶畹褪杖氡Ｕ暇€作為廉租房制度保障對象的收入標(biāo)準(zhǔn)，保障面積標(biāo)準(zhǔn)定在 6-10 平方米之間。對于廉租住房制度究竟應(yīng)當(dāng)將哪些群體劃入制度保障對象的范圍中，學(xué)界是有爭論的。幾種代表性的觀點(diǎn)是：第一種，如王朝才、張東，他們認(rèn)為在節(jié)約土地資源、促進(jìn)社會公平和確保低收入人群受益等方面，廉租房明顯優(yōu)越于經(jīng)濟(jì)適用房，因此主張用廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房，將中低收入家庭也納入廉租住房體系【王朝才，張東發(fā)展廉租房 解決低收入人群基本住房問題經(jīng)濟(jì)研究參考2007（62）：2】；第二種，如楊振華，他指出

6、住房保障不能僅局限在最低收入人群，還應(yīng)包括拆遷戶、單親、老齡空巢家庭、外地打工者等中低收入者，這些群體的家庭收入雖然高于當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ暇€但仍是缺乏購買商品房能力的?！緱钫袢A適用對象范圍過窄廉租房如何走出困境北京日報：2003年 7 月5 日】第三種，如劉曉君，根據(jù)社會排斥理論，認(rèn)為現(xiàn)行廉租房制度保障對象界定政策排斥了進(jìn)城農(nóng)民工、城鄉(xiāng)結(jié)合部的失地農(nóng)民等同樣有住房困難問題的弱勢群體，為了體現(xiàn)公平原則，應(yīng)當(dāng)將這部分社會群體納入到住房社會保障的范圍內(nèi)?！緞跃庾》靠v覽北京：中國建筑工業(yè)出版社，200548】文獻(xiàn)：三、關(guān)于廉租住房制度建設(shè)的具體實施機(jī)制（一）關(guān)于廉租房供給主體。陳傳偉、吳長征認(rèn)為，

7、廉租房制度屬典型的社會福利分配制度，不宜通過市場行為進(jìn)行運(yùn)作，只能由政府統(tǒng)一控制、管理，居住廉租房者必須由政府界定【4陳傳偉，吳長征淺議建立廉租房供應(yīng)體系的有關(guān)問題及對策中國房地產(chǎn)2004（1）：61】。張仕廉，陳玲燕則認(rèn)為基于我國廉租房供求結(jié)構(gòu)矛盾和商品房大量空置的特點(diǎn)，將空置商品房轉(zhuǎn)換為廉租房的構(gòu)思不失為一種有效的解決方式?！?張仕廉，陳玲燕空置商品房轉(zhuǎn)換為廉租房的動力機(jī)制研究建筑經(jīng)濟(jì)2008（8）：45】有的學(xué)者則建議在政府給予房租補(bǔ)貼的前提下，充分發(fā)揮二級住房市場的動態(tài)調(diào)節(jié)機(jī)制，讓低收入家庭自行到市場上租賃房屋，這樣既能靈活快速的解決住房困難問題，又能避免由于集中建設(shè)廉租住房導(dǎo)致的城市

8、“貧民窟”問題。宋博通持中間意見，認(rèn)為短期內(nèi)在住房二級市場合適房源不多而政府財力有限、租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不夠高的情況下，還是由政府提供房源為好，待“住房過濾”效應(yīng)體現(xiàn)和財力提高以后，再過渡到以市場供給為主【6宋博通政府興建住房與貨幣補(bǔ)貼成本比較研究深圳大學(xué)學(xué)報(理工版)2001（3）：76】。（二）關(guān)于廉租房房源的優(yōu)劣。秦麗、趙正佳通過對騰退的公有住房、現(xiàn)有的公有住房、政府出資興建的廉租住房、政府出資收購的廉租住房以及社會捐贈的廉租住房的比較分析，認(rèn)為這五種房源作為我國廉租房的主要房源還有很大的阻力。其根本原因就是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然十分落后。而低收入家庭對廉租房的需求很大，為此，我們不得不尋求其他解決

9、這一問題的途徑，真正建立起我國切實可行的廉租房保障制度?！?秦麗，趙正佳關(guān)于廉租房幾種房源的優(yōu)劣分析房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設(shè)2001（7）：45】關(guān)靜認(rèn)為實物配租住房的來源應(yīng)以二手老舊住房為主，不應(yīng)大面積新建廉租住房。理由有三：一是新建廉租住房一般建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施都要比市場老舊住房好，很容易造成對最低收入家庭的住房保障程度過高。二是新建廉租住房形成貧民集中居住，帶來許多社會問題；而分散的老舊住房將這些貧困家庭分散到城鎮(zhèn)各個地方，便于社區(qū)和他人的幫扶。三是新建廉租住房一般地點(diǎn)較偏遠(yuǎn)，而許多居住廉租住房的家庭活動能力不強(qiáng)，加之經(jīng)常有重大病或殘疾成員，給這些人就業(yè)和生活造成很大不便。【2關(guān)靜如何把握住

10、房保障之“度”住房保障2006（10）：71】向壽生則對運(yùn)用政府集中興建、BOT方 式供房、利用私房、政府購買、現(xiàn)有房屋認(rèn)定以及轉(zhuǎn)化控制住房這幾種方式的優(yōu)劣勢比較分析，最終建議引入非結(jié)構(gòu)化模糊決策支持系統(tǒng)來指導(dǎo)各地對廉租房房源的決策?！?向壽生廉租房供房模式的比較分析：碩士學(xué)位論文西安：西安建筑科技大學(xué)2004】（三）關(guān)于廉租房的保障方式。認(rèn)為廉租房制度應(yīng)該以實物補(bǔ)貼作為主要保障方式的觀點(diǎn)已經(jīng)由于實物配租對于市場的較大干擾而逐漸被放棄。白玉、張洪認(rèn)為實物配租雖然在短期內(nèi)可以較好地解決低等級住房短缺問題，但是從長期看會干擾住房市場的運(yùn)行，增加政府負(fù)擔(dān)。而租金配租一方面會加速過濾，充分利用舊房，節(jié)

11、約社會資源，另一方面會刺激開發(fā)商新建住房，拉動經(jīng)濟(jì)增長?？梢娮饨鹋渥鈨?yōu)于實物配租，將會成為廉租房制度實施的主導(dǎo)方式?！?白玉，張洪我國廉租房配租方式的實證研究經(jīng)濟(jì)師2008（9）：20】姚玲珍等認(rèn)為租金貨幣化補(bǔ)貼優(yōu)于實物補(bǔ)貼，原因在于有利于加快廉租房保障體系的建立、有利于建立輪候配租制度、有利于建立解決“雙困戶”分級分批解困機(jī)制，并且房源豐富?！?姚玲珍中國公共住房政策模式研究上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2003】（四）關(guān)于廉租房面積標(biāo)準(zhǔn)的確定。2003 年底頒布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法中規(guī)定“：城鎮(zhèn)最低收入家庭廉住房保障水平應(yīng)當(dāng)以滿足基本住房需要為原則，根根當(dāng)?shù)刎斦惺苣芰途用褡》繝顩r合

12、理確定”，同時規(guī)定城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的6 0%。這是國家對最低收入家庭住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，對各地廉租房制度實踐過程中對廉租房面積標(biāo)準(zhǔn)的制定有指導(dǎo)意義。學(xué)界對廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)的研究也受到國家這一規(guī)定的影響，有很多學(xué)者直接引用國家的這一標(biāo)準(zhǔn)。部分學(xué)者則提出了自己的觀點(diǎn)，如方和榮提出制定廉租房的保障面積標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循的三個原則：一是應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)基本居住需要的原則。二是允許各地適度差異原則。三是必須綜合考慮家庭成員組成情況。姚英杰認(rèn)為對廉租房保障面積標(biāo)準(zhǔn)采取全國一刀切的原則是不妥當(dāng)?shù)?，廉租房制度?yīng)該成為一個長效機(jī)制，作為一個長效機(jī)制，在制定的過程中必須充

13、分考慮到這一制度應(yīng)該具備廣泛的適應(yīng)性，作為解決低收入群體住房困難問題的制度，廉租房制度必須充分考慮這些群體的實際家庭情況，體現(xiàn)政策彈性，并將之納入制度細(xì)則的制定過程中。（五）關(guān)于廉租房建設(shè)的融資問題。在對我國廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀的研究方面，巴曙松、張旭、王淼等通過對財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金凈收益等幾個方面進(jìn)行了分析，總結(jié)了目前我國廉租房建設(shè)融資的特征包括：政府起主導(dǎo)作用、處于被動地位、資金需求大、存在不穩(wěn)定性；【1 巴曙松，張旭，王淼廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新趨勢國際融資2006（9）：43】金秋萍則增加了對廉租房相關(guān)社會保障和社會捐贈的研究，指出由于受我國經(jīng)濟(jì)水平和生活習(xí)慣的影響

14、，社會捐贈的融資方式缺乏穩(wěn)定性，對于廉租房的建設(shè)來說治標(biāo)不治本，僅僅只能作為輔助的融資方式?！? 金秋萍我國廉租房融資的現(xiàn)狀及模式創(chuàng)新上海房地2008（9）：25】巴曙松、張旭、王淼在對我國廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀的研究基礎(chǔ)上提出了通過金融創(chuàng)新緩解廉租房融資困局的幾項對策，包括：房地產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)租賃、“租賃”+“信托”模式、建立房地產(chǎn)信托投資基金、項目融資以及發(fā)行住房建設(shè)公債等?！? 巴曙松，張旭，王淼廉租房建設(shè)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新趨勢國際融資2006（9）：45】總結(jié)以上我國學(xué)者對廉租房相關(guān)領(lǐng)域的研究現(xiàn)狀，國內(nèi)對于廉租房相關(guān)領(lǐng)域的研究已經(jīng)取得了一定的成果，在一些方面也已經(jīng)基本取得了共識，例如明確了廉

15、租房制度是解決我國城鎮(zhèn)低收入群體住房困難問題的主體制度；政府在建立健全廉租房制度過程中的主導(dǎo)性等。但是在廉租房制度的具體實施環(huán)節(jié)方面還缺乏科學(xué)系統(tǒng)的研究，例如在制度保障對象的確定方面，對農(nóng)民工群體和處于經(jīng)濟(jì)適用房制度與廉租房制度之間的“夾心層”群體是否應(yīng)當(dāng)納入保障范圍的問題仍然缺乏相關(guān)的理論研究；在具體補(bǔ)貼方式的使用方面，對于實物配租和貨幣形式補(bǔ)貼等方式的比例應(yīng)當(dāng)如何分配，分配的依據(jù)等問題仍然缺乏明確的思路。（3-6頁）第二章 廉租房制度的理論分析自 1998 年，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，第一次明確提出“廉租住房”這一概念至今已經(jīng)有 10多 年的時間，但社

16、會各界對廉租房以及廉租房保障制度的定義和特點(diǎn)仍然存在很多認(rèn)識模糊的問題，本章結(jié)合廉租房的定義、特點(diǎn)以及我國建立廉租房保障制度的理論依據(jù)對我國廉租房制度進(jìn)行相關(guān)的理論分析。第一節(jié) 廉租房制度的內(nèi)涵及特點(diǎn)一、廉租房制度的內(nèi)涵按照1 999年 建設(shè)部發(fā)布的城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法，廉租房是指政府和單位在住宅領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣Ｕ下毮?，向具有城?zhèn)長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。具體來說，廉租住房保障制度是指由政府主導(dǎo)，采取金補(bǔ)貼，實物配租等不同補(bǔ)貼形式，為城鎮(zhèn)居民中的低收入群體解決住房困難問題而建立的住房供給、分配、管理體系以及相關(guān)操作程序和規(guī)則等。二、廉租房制度的特點(diǎn)（一）廉租房的公共產(chǎn)品

17、屬性對于廉租房的公共產(chǎn)品屬性，僅僅通過薩繆爾森對公共產(chǎn)品的定義這個角度來看是不明確的，但是僅僅從產(chǎn)品自然屬性的角度來判斷公共產(chǎn)品的方法已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出其局限性。張洪武教授提出了判斷公共產(chǎn)品屬性的另一個分析角度，他提出對公共產(chǎn)品的分析應(yīng)該結(jié)合生產(chǎn)關(guān)系這個角度進(jìn)行分析，“從生產(chǎn)關(guān)系的角度看，凡在一定制度安排下，在某個范圍內(nèi)供大家消費(fèi)的產(chǎn)品就是公共產(chǎn)品。產(chǎn)品的自然的非競爭屬性只是為產(chǎn)品成為非排他的公共產(chǎn)品提供了可能，要把可能變?yōu)楝F(xiàn)實需要以供求關(guān)系為基礎(chǔ)的政治選擇與制度安排?！薄?張洪武公共產(chǎn)品的界定標(biāo)準(zhǔn)及制度安排中共福建省委黨校學(xué)報2008（3）：29】在我國廉租房就是在我國建立完善的住房社會保障體系

18、的背景下，針對市場機(jī)制無法解決城鎮(zhèn)低收入群體住房困難問題的實際情況而由政府主導(dǎo)供給的一種產(chǎn)品。從這個角度來看，廉租房有著清晰的公共產(chǎn)品屬性。（二）廉租房制度保障對象的特定性廉租房制度作為我國住房保障制度的重要組成部分，建立這種制度的目的是非常明確的，是要解決城鎮(zhèn)低收入群體的住房困難問題，要達(dá)到實施這一制度的最終目的，必須要明確廉房保障對象的特定性，即只有那些達(dá)到城鎮(zhèn)低收入群體標(biāo)準(zhǔn)且確實存在住房困難問題的群體才有資格成為廉租房保障的對象。對于廉租房保障對象的范圍和確定范圍的目標(biāo)定位方法還存在著很多的爭議，但是姚英杰認(rèn)為保證廉租房保障對象必須具有特定性是毋庸置疑的。只有明確了這一特定性才能保證廉租

19、房制度的公平性和制度實施的效果。（三）廉租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)性廉租房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系到對制度保障對象的保障水平，雖然廉租房制度的保障群體是社會弱勢群體，但是對廉租房建設(shè)的質(zhì)量和相關(guān)配套設(shè)施等方面的要求不可放松。考慮到廉租房制度的社會保障性和公平性，必須本著滿足低收入家庭的基本住房需求的原則，確立適當(dāng)?shù)牧夥拷ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)，尤其是將廉租房的面積限定在一個合理的范圍內(nèi)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的適當(dāng)性是既達(dá)到滿足社會低收入家庭的住房需求的目的又獲得社會各界對廉租房制度認(rèn)同的基礎(chǔ)。（四）廉租房制度實施方式的地域性我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平呈現(xiàn)出地域上的不均衡性，各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大。而各地方政府在建立相應(yīng)廉租房保障制度的過程中也

20、必然要考慮到當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況。廉租房制度的實施也必須建立在符合當(dāng)?shù)氐褪杖肴后w的住房需求和該地區(qū)住房市場發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上，另外政府的財力和對于低收入家庭的相關(guān)政策以及當(dāng)?shù)氐淖》空咭捕际菓?yīng)該考慮的因素。各地方必須結(jié)合這些實際情況制定當(dāng)?shù)亓夥恐贫鹊木唧w實施細(xì)則，因此在廉租房制度的具體實施方式上也必然會呈現(xiàn)出一定程度的地域性。（第9-10）第三節(jié) 我國城鎮(zhèn)廉租房制度的具體實施情況由于我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出明顯的地域不均衡性，各地在推行廉租房制度的過程中也面臨不同的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境，因此我國廉租房制度在具體實施的過程中也顯現(xiàn)出明顯的地域性，本節(jié)結(jié)合我國幾個重點(diǎn)城市廉租房制度的實踐，從廉租房制度的保障對象

21、、廉租房制度的房源供給、廉租房制度的補(bǔ)貼方式、廉租房的退出機(jī)制這幾個方面介紹我國廉租房制度的具體實施情況。一、廉租房制度的保障對象廉租房制度是國家為解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題而建立的一種社會保障制度，因此確定這一制度的保障對象對于達(dá)到制度建立的目標(biāo)，維護(hù)社會公平都有著重要的意義，可以說對于廉租房制度保障對象的確定是這一制度得以順利實施的關(guān)鍵點(diǎn)。1998 年頒發(fā)的關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知第七條規(guī)定：“對不同收入家庭實行不同的住房供應(yīng)政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房?！痹撐募鞔_了

22、廉租住房的供應(yīng)對象為最低收入家庭。2003 年建設(shè)部等五部委頒布的城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法第四條規(guī)定：“符合市、縣人民政府規(guī)定的住房困難的最低收入家庭，可以申請城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房”，其中明確規(guī)定，廉租住房制度是針對于具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的有住房困難的最低收入家庭。由于確定最低收入家庭的標(biāo)準(zhǔn)，即最低收入線是按各地方政府公布的城鎮(zhèn)職工最低生活保障線測定，因此各地在具體分配過程中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定方面也存在差異，所以我國廉租房制度保障對象的確定呈比較明顯的地域性。下面介紹幾個典型城市在確定廉租房制度保障對象方面的實踐：北京市對廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是：申請租房補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥鈶?yīng)當(dāng)以家庭為單位，

23、并符合以下條件：第一、申請人必須具有本市城鎮(zhèn)戶籍，在本市生活，申請家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人。第二、申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。最新關(guān)于這一標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是：家庭人均月收入 580元 、人均住房使用面積 7.5平 方米?！?北京限價房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房申請指南，http：/sqtjb.ejiingc.n/z/flz/fzlzfcxxn/214047802s.hmtl】上海市對于廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是：申請家庭自申請之日的上月起連續(xù) 6個月人均月收入低于 800元 （含8 00元 ），家庭不擁有機(jī)動車輛、出租房屋和家庭金融資產(chǎn)9 萬 元以上等價值較大

24、的財產(chǎn)和臨時的較大財產(chǎn)收入（如福利、體育彩票中獎等）。申請家庭的人均居住面積低于 7平 方米（不含7 平方米）。申請家庭成員在戶主戶籍地具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口且實際居住，并至少有一人取得本市非農(nóng)業(yè)常住戶口 3年 以上，其他成員戶口遷入此住處須滿 1年 以上。并且將對曾獲得省部級及以上勞動模范稱號的退休職工；烈屬、因公犧牲軍人家屬，一至四級殘疾軍人；曾獲得全國三八紅旗手或 2次 及以上省部級三八紅旗手稱號的退休職工；1966 年底以前的歸國老華僑的家庭人均月收入標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)到 960 元。進(jìn)一步擴(kuò)大了上海廉租房制度保障人群的范圍?！?上海市廉租住房主要政策，http：/z/bfz2/00609t/2

25、0060920_3577h.mt】青島市對于廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是：家庭人均月收入不超過最低工資標(biāo)準(zhǔn)(2007 年為6 10元 )、家庭人均住房建筑面積1 0平 方米（含）以下、家庭成員應(yīng)具有市內(nèi)四區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口，其中至少有一人應(yīng)達(dá)到5 年（含）以上?！?，青島市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法，http：/c.nw/eb政/務(wù)公開/房屋管理住/房保障廉/租房/tabdi/200c/tl/detalim/id8/26/itemdi/1116/】天津市對廉租房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定更為細(xì)化，分為申請租房補(bǔ)貼的標(biāo)準(zhǔn)、申請實物配租的標(biāo)準(zhǔn)和申請租金減免的標(biāo)準(zhǔn)。申請廉租住房租房補(bǔ)貼的家庭應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

26、第一、具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口；第二、上年人均月收入低于600 元（含）；第三、人均現(xiàn)住房使用面積在 7.5 平方米（含）以下；第四、未享受廉租住房、經(jīng)濟(jì)租賃房（含實物配租和租房補(bǔ)貼）、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房保障政策。具有本市常住戶口、家庭上年年收入低于 2.8 萬元（含）、家庭人均現(xiàn)住房使用面積在7 .5平 方米（含）以下的市級以上（保持榮譽(yù)）勞動模范中住房困難家庭；具有本市非農(nóng)業(yè)常住戶口，人均月收入低于 600 元（含），因重大疾病等特殊變故導(dǎo)致原房屋置換、變賣2 年以上，現(xiàn)租房居住，無力改善住房條件的家庭，可以享受廉租住房租房補(bǔ)貼保障政策。申請廉租住房實物配租的家庭應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：第一、

27、具有市內(nèi)六區(qū)非農(nóng)業(yè)常住戶口且家庭人口在 2 人（含）以上；第二、享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇的家庭或民政部門定期定量補(bǔ)助的社會優(yōu)撫對象；第三、人均現(xiàn)住房使用面積在7 .5平 方米（含）以下；第四、簽訂天津市房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議（住宅房屋貨幣補(bǔ)償）在 3 個月以內(nèi)。第五、未享受廉租住房租房補(bǔ)貼、經(jīng)濟(jì)租賃房（含實物配租和租房補(bǔ)貼）、經(jīng)濟(jì)適用住房等住房保障政策。申請公有住房租金核減的標(biāo)準(zhǔn)：具有本市行政區(qū)域內(nèi)非農(nóng)業(yè)常住戶口，享受城鎮(zhèn)最低生活保障待遇的家庭或民政部門定期定量補(bǔ)助的社會優(yōu)撫對象承租的公有住房可享受租金核減政策?！?天津市廉租住房管理辦法津政發(fā)(2008)38號 ，http：/wwwt.jfgn

28、e.tgovc.n/Pagesz/uidsihouurzhuafng.aspx】二、廉租房制度的房源供給關(guān)于廉租房制度房源供給，國家政策方面主要是城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法第十條規(guī)定：實物配租的廉租住房來源主要包括：政府出資收購的住房；社會捐贈的住房；騰空的公有住房；政府出資建設(shè)的廉租住房；其他渠道籌集的住房。實物配租的廉租住房來源應(yīng)當(dāng)以收購現(xiàn)有舊住房為主，限制集中興建廉租住房。第十一條規(guī)定：政府新建的廉租住房建設(shè)用地實行行政劃撥方式供應(yīng)；各級地方人民政府應(yīng)當(dāng)在行政事業(yè)性收費(fèi)等方面給予政策優(yōu)惠；對地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門購買舊住房作為廉租住房，以及實物配租的廉租住房租金收入按照規(guī)定

29、給予稅收優(yōu)惠。2007 年 8 月國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見提倡：多渠道增加廉租住房房源。要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應(yīng)。小戶型租賃住房短缺和住房租金較高的地方，城市人民政府要加大廉租住房建設(shè)力度。新建廉租住房套型建筑面積控制在5 0 平方米以內(nèi)，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房以及普通商品住房小區(qū)中配建，并在用地規(guī)劃和土地出讓條件中明確規(guī)定建成后由政府收回或回購；也可以考慮相對集中建設(shè)。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型住房面向社會出租。各地方根據(jù)國家政策精神結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況在廉租房制度中房源供給途徑的拓展方面做了很多有益的探索，

30、呈現(xiàn)出多種房源供給方式并存，重點(diǎn)不同的格局。例如：上海市廉租住房以發(fā)放租金補(bǔ)貼，廉租對象直接到市場上去租房為主，輔以實物配租形式。北京市集中修建了廉租住房小區(qū)-廣渠門北里，主要針對優(yōu)撫家庭的住房困難問題。天津市則利用舊城改造的時機(jī)修建了多個廉租住房小區(qū)，很好的解決了廉租房土地供給的問題。青島市也利用舊城改造的時機(jī)，改善舊城居住市民的住房條件，消化了部分對廉租住房的需求。三、廉租房制度的補(bǔ)貼方式目前我國廉租房制度的實踐中補(bǔ)貼方式主要是實物分配和租賃住房補(bǔ)貼兩種。下面就這兩個方面對廉租房制度的補(bǔ)貼方式進(jìn)行分析。（一）實物配租。根據(jù)當(dāng)前城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法的規(guī)定：實物配租是指“市、縣人民政府向符合條件的申請對象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金?！睂嵨锱渥庾鳛榱夥恐贫妊a(bǔ)貼方式的重要組成部分，其在對于解決城鎮(zhèn)低收入群體住房困難問題方面是有可行性的，尤其是對于老、弱、病、殘等城市優(yōu)撫特殊家庭比較適用，并且實行實物配租因較為集中而能立即形成社會影響。但是采取實物配租的形式往往需要大量資金興建廉租房，有違住房商品化和社會化的原則等問題。各地方在實踐的過程中對于實物配租方式的使用一般是解決城市優(yōu)撫對象的住房困難問題。（二）租賃住房補(bǔ)貼。根