1、濟(jì)南某賓館項(xiàng)目前期定位和物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告_90_信立怡高課件濟(jì)南某賓館項(xiàng)目前期定位和物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告_90_信立怡高課件前 言本報(bào)告受貴方委托，根據(jù)雙方初步的溝通內(nèi)容和精神，從市場(chǎng)的角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位分析，為項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)資料和開(kāi)發(fā)建議。報(bào)告內(nèi)容包括：長(zhǎng)清市場(chǎng)調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品建議。本報(bào)告只針對(duì)住宅地塊，未包含酒店地塊。前 言本報(bào)告受貴方委托，根據(jù)雙方初步的溝通內(nèi)容和精神報(bào)告整體框架目標(biāo)現(xiàn)狀構(gòu)建問(wèn)題發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議報(bào)告整體框架目標(biāo)現(xiàn)狀構(gòu)建問(wèn)題發(fā)展戰(zhàn)略物業(yè)發(fā)展建議目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄contents

2、12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng) 項(xiàng)目-地段項(xiàng)目北臨清河街，東靠靈巖路，位于長(zhǎng)清中心區(qū)，區(qū)域位置獨(dú)一無(wú)二，資源一流，地塊稀缺清河街水鳴街靈巖路項(xiàng) 目五峰路 項(xiàng)目-地段項(xiàng)目北臨清河街，東靠靈巖路，位于長(zhǎng)清中心區(qū)，區(qū)域項(xiàng)目西靠長(zhǎng)清樂(lè)園，東臨清悅園，北近清怡園。坐擁得天獨(dú)厚的公園資源與綠樹(shù)林蔭的原生態(tài)環(huán)境 項(xiàng)目-環(huán)境項(xiàng)目西靠長(zhǎng)清樂(lè)園，東臨清悅園，北近清怡園。坐擁得天獨(dú)厚的公園周邊市政、文化體育、商業(yè)配套設(shè)施設(shè)完善,是長(zhǎng)清區(qū)的絕版地段 項(xiàng)目-配套購(gòu)物：心連心超市、三聯(lián)家電長(zhǎng)清店、萬(wàn)隆超市、人民家電超市等市政：長(zhǎng)清區(qū)區(qū)政府、公安局、城建局、法院、建委、電視臺(tái)、公路局、供電局等教育：長(zhǎng)清幼兒園、石麟幼

3、兒園、長(zhǎng)清石麟小學(xué)、長(zhǎng)清實(shí)驗(yàn)小學(xué)、長(zhǎng)清實(shí)驗(yàn)中學(xué)、長(zhǎng)清一中等醫(yī)療：長(zhǎng)清區(qū)人民醫(yī)院、長(zhǎng)清區(qū)中醫(yī)院等長(zhǎng)清區(qū)人民醫(yī)院人民法院交警一中隊(duì)鎮(zhèn)醫(yī)院心連心超市長(zhǎng)清區(qū)委區(qū)政府公安局公路局周邊市政、文化體育、商業(yè)配套設(shè)施設(shè)完善,是長(zhǎng)清區(qū)的絕版地段 地塊北側(cè)靠清河街，南至水鳴街，東鄰清悅園，西至長(zhǎng)清樂(lè)園項(xiàng)目四至東面：清悅園南面：水鳴街西面:長(zhǎng)清樂(lè)園北面：長(zhǎng)清區(qū)區(qū)政府、清河街地塊四至地塊北側(cè)靠清河街，南至水鳴街，東鄰清悅園，西至長(zhǎng)清樂(lè)園項(xiàng)目四地塊A地塊B水 鳴 街清 河 街 項(xiàng)目地塊較小、容積率高 項(xiàng)目-規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)總建筑面積14.52萬(wàn)平方米A地塊規(guī)劃指標(biāo)占地面積1.34公頃地上容積率小于等于3.4地下容積

4、率小于等于1.4建筑密度小于等于22%綠地率小于等于33%停車(chē)位1/100平方建筑面積B地塊規(guī)劃指標(biāo)占地面積2.51公頃地上容積率小于等于3.0地下容積率小于等于1.2建筑密度小于等于18%綠地率小于等于35%停車(chē)率小于等于100%地塊A地塊B水 鳴 街清 河 街 項(xiàng)目地塊較小、容積率高屬性界定長(zhǎng)清中心區(qū)小規(guī)模高容積率項(xiàng)目 屬性 具象 詮釋 區(qū)位長(zhǎng)清中心區(qū)處于長(zhǎng)清中心區(qū)，屬于配套成熟、生活便利的區(qū)域交通交通便利臨清河街、靈巖路、水鳴街三條干道配套配套完善市政、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等配套完善環(huán)境環(huán)境優(yōu)美、樹(shù)木郁郁蔥蔥地塊周邊擁有綠樹(shù)成蔭的生態(tài)環(huán)境，自然環(huán)境資源得天獨(dú)厚項(xiàng)目地塊小、容積率高規(guī)劃高品質(zhì)住

5、宅難度較大屬性界定長(zhǎng)清中心區(qū)小規(guī)模高容積率項(xiàng)目 屬性 具象目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 打造長(zhǎng)清住宅標(biāo)桿，提升城市片區(qū)形象 我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng) 宏觀形勢(shì)分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，但風(fēng)險(xiǎn)猶存，未真正擺脫國(guó)際金融危機(jī) 中國(guó)今明兩年“超八

6、”均無(wú)虞 大規(guī)模財(cái)政刺激措施和寬松的貨幣政策有效緩解了全球經(jīng)濟(jì)低迷對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的沖擊。中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)在今年第一季度探底，預(yù)計(jì)2009年經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)8.2%；如果繼續(xù)保持財(cái)政刺激政策，并且世界經(jīng)濟(jì)保持溫和復(fù)蘇，預(yù)計(jì)明年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將達(dá)到8.9%。 輕度通貨緊縮 中國(guó)在2009年的大部分時(shí)間都將經(jīng)歷輕度的通貨緊縮，預(yù)計(jì)全年居民消費(fèi)價(jià)格將下降0.5%。考慮到寬松的貨幣政策、2008年末基數(shù)較低以及水、電、氣價(jià)格可能上升的因素，預(yù)計(jì)2009年末居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)將由負(fù)轉(zhuǎn)正，明年居民消費(fèi)價(jià)格將上漲3.0%。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的風(fēng)險(xiǎn) 1）世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性有可能造成外部需求脆弱，以及政府?dāng)U張性財(cái)政政策等刺激措施的

7、可持續(xù)性； 2）寬松貨幣政策可能造成的資產(chǎn)泡沫和不良貸款率，以及政府必須通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整找到新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。 宏觀形勢(shì)分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體向好，但風(fēng)險(xiǎn)猶存，未真正 宏觀形勢(shì)分析 地王頻現(xiàn) 上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，中海地產(chǎn)買(mǎi)下它的代價(jià)是70.06億元；廣州珠江新城地塊，城建集團(tuán)創(chuàng)下的地王樓面價(jià)是15324元/平方米。綠城集團(tuán)以36億元、25億元一口氣摘得蘇園土掛06號(hào)地塊、蘇園土掛07號(hào)兩幅土地，。類似情況不斷涌現(xiàn)。當(dāng)樓市出現(xiàn)“降溫”苗頭時(shí)，開(kāi)發(fā)商仍然在土地市場(chǎng)重金出手，這更多是出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，“賭漲”未來(lái)。 京滬樓市均現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，房?jī)r(jià)未全面松動(dòng) 價(jià)升量跌已蔓延至二線城市 年初

8、開(kāi)始持續(xù)半年的價(jià)量齊升，到兩個(gè)月前的量跌價(jià)升，再到10月的量?jī)r(jià)齊跌， 9月第三周，北京商品住宅期房簽約總量跌破2000套，日均簽約跌破300套，創(chuàng)下3月份以來(lái)的日均成交量新低。受前期階段性供應(yīng)偏緊等因素影響，成交量下滑之勢(shì)已從一線城市蔓延至二線城市。 受到房?jī)r(jià)持續(xù)攀升、政策轉(zhuǎn)向影響購(gòu)房者心理等共同因素影響，國(guó)內(nèi)一二線城市房產(chǎn)交易呈現(xiàn)量跌現(xiàn)象，但長(zhǎng)期趨勢(shì)向好 長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)仍會(huì)形成持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)35年超級(jí)資產(chǎn)泡沫將形成 宏觀經(jīng)濟(jì)在變好，企業(yè)、居民收入在增加，貨幣創(chuàng)造的過(guò)程就變成了在資本市場(chǎng)財(cái)富創(chuàng)造的過(guò)程。這時(shí)，投資者信心會(huì)膨脹，導(dǎo)致過(guò)度負(fù)債。預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)，會(huì)導(dǎo)致超級(jí)資產(chǎn)泡沫的形成。由于房

9、地產(chǎn)投資恢復(fù)迅速，使得房地產(chǎn)價(jià)格漲幅會(huì)趨緩，但仍會(huì)形成持續(xù)的上漲態(tài)勢(shì)。 宏觀形勢(shì)分析 地王頻現(xiàn) 上海長(zhǎng)風(fēng)地塊，中海地產(chǎn)買(mǎi) 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)一：房源消化以去庫(kù)存為主，新增供應(yīng)量少。進(jìn)入下半年，市場(chǎng)可售房源持續(xù)下降。0809年各月月初房源存量情況（套數(shù)）0809年住宅新增供應(yīng)量月度變化（套數(shù)） 近期供應(yīng)量較小，各新項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，潛在供應(yīng)量巨大 自09年3月以來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持較好發(fā)展勢(shì)頭 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)一：房源消化以去庫(kù)存為主，新增供應(yīng)量 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)二：需求旺盛，成交量大。剛性需求為主，改善性及投資為輔，其中投資性需求自五月份上升較大。0809年住宅成交量月度變化

10、（套數(shù)） 5月以來(lái)成交量持續(xù)下降，9月份呈現(xiàn)最低。據(jù)調(diào)查了解，房源充足的樓盤(pán)幾乎都有較好的成交情況。 成交量的下降由于在售房源的減少與價(jià)格的上漲預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍會(huì)保持良好的勢(shì)頭，未來(lái)成交量呈現(xiàn)逐步下降局面 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)二：需求旺盛，成交量大。剛性需求為主 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)三：供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。進(jìn)入八月份，大部分項(xiàng)目存在明顯的價(jià)格增長(zhǎng)，平均價(jià)格漲幅在400元以上。 供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲 多數(shù)樓盤(pán)接近尾盤(pán)，面對(duì)良好的市場(chǎng)形勢(shì)，提升價(jià)格以實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 客戶對(duì)價(jià)格上漲存在一定的抗性 價(jià)格普遍上漲,客戶有一定抗性 濟(jì)南房地產(chǎn)走勢(shì)分析特點(diǎn)三：供需失衡導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲。進(jìn)入八濟(jì)南市場(chǎng)

11、呈現(xiàn)需求大于供給態(tài)勢(shì)，大部分樓盤(pán)價(jià)格上漲，客戶存在一定抗性濟(jì)南房地產(chǎn)上半年成交量穩(wěn)步提升，五月后成交量下降，但市場(chǎng)形勢(shì)保持較好勢(shì)頭中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)大勢(shì)整體向好大牌開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地，看好未來(lái)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍會(huì)呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)大勢(shì)有一定安全保障大勢(shì)整體向好區(qū)域勢(shì)頭向好濟(jì)南市場(chǎng)呈現(xiàn)需求大于供給態(tài)勢(shì)，大部分樓盤(pán)價(jià)格上漲，客戶存在一應(yīng)“西進(jìn)”戰(zhàn)略，立“山水長(zhǎng)清，泉城新區(qū)”目標(biāo)，長(zhǎng)清區(qū)利用自己的資源，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)人文，經(jīng)濟(jì)，旅游火熱發(fā)展，規(guī)劃成為一個(gè)非常宜居的城市。長(zhǎng)清規(guī)劃 大學(xué)科技園區(qū)，打造人文西部工業(yè)新區(qū)建設(shè)提速，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)形象舊城改造項(xiàng)目提上日程鐘靈毓秀 物華天寶 豐富旅游資源傲視群城 應(yīng)

12、“西進(jìn)”戰(zhàn)略，立“山水長(zhǎng)清，泉城新區(qū)”目標(biāo)，長(zhǎng)清區(qū)利用自己整個(gè)長(zhǎng)清市場(chǎng)09年成交量一直保持較高水平，推售體量約22萬(wàn)方，已售面積約19.97萬(wàn)方，銷(xiāo)售率達(dá)到90%，其中常春藤市場(chǎng)占有率達(dá)55%。長(zhǎng)清市場(chǎng)供需分析從兩個(gè)圖表中可以看出，09年1-9月份，長(zhǎng)清市場(chǎng)成交率很高；據(jù)我司實(shí)地調(diào)查，所剩房源基本上為頂層。根據(jù)調(diào)研分析長(zhǎng)清市場(chǎng)的年需求量約10萬(wàn)平米。單位：萬(wàn)平方米整個(gè)長(zhǎng)清市場(chǎng)09年成交量一直保持較高水平，推售體量約22萬(wàn)方長(zhǎng)清市場(chǎng)價(jià)格分析長(zhǎng)清區(qū)9月份的均價(jià)（別墅除外）為3735元/，09年價(jià)格漲幅為11.65%項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)價(jià)格均價(jià)銀座常春藤31503820御龍灣(別墅)60008000港基濱河

13、華庭31003500長(zhǎng)興苑33503700長(zhǎng)清市場(chǎng)價(jià)格分析長(zhǎng)清區(qū)9月份的均價(jià)（別墅除外）為3735元/長(zhǎng)清市區(qū)潛在供應(yīng)量所處狀態(tài)樓盤(pán)名稱總開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平方米）物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商備注潛在項(xiàng)目長(zhǎng)興苑20濟(jì)南市長(zhǎng)清區(qū)龍泉路東段路南山東逸和置業(yè)預(yù)計(jì)明年推出港基濱河華庭6.1長(zhǎng)清區(qū)經(jīng)十西路與重汽黃河路交界處西北角山東港基建設(shè)年底推出2萬(wàn)方，其他明年推出鳳凰山莊1.8長(zhǎng)清區(qū)鳳凰路南龍泉街東段東鋪委員會(huì)預(yù)計(jì)明年推出恒大項(xiàng)目200長(zhǎng)清城區(qū)，大學(xué)城與西部經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)學(xué)交匯處恒大地產(chǎn)預(yù)計(jì)明年推出逸和城180濟(jì)南市長(zhǎng)清文昌片區(qū)山東逸和置業(yè)三年之后開(kāi)發(fā)總計(jì)407.9萬(wàn)平方米潛在地塊2.4長(zhǎng)清區(qū)靈巖路與大學(xué)路交匯處西側(cè)住宅用地4

14、.4長(zhǎng)清區(qū)靈巖路與大學(xué)路交匯處書(shū)香門(mén)第對(duì)面住宅用地總計(jì)6.8萬(wàn)平方米目前長(zhǎng)清城區(qū)在售房均為普通住宅，近期將要開(kāi)發(fā)的恒大項(xiàng)目體量較大，預(yù)計(jì)品質(zhì)較高，將會(huì)成為長(zhǎng)清城區(qū)很有競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目。長(zhǎng)清市區(qū)潛在供應(yīng)量所處樓盤(pán)名稱總開(kāi)發(fā)量物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商備注潛在大學(xué)城潛在供應(yīng)量 所處狀態(tài)樓盤(pán)名稱總開(kāi)發(fā)量（萬(wàn)平方米）物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商備注潛在項(xiàng)目潤(rùn)和山居（未售）7.6長(zhǎng)清區(qū)大學(xué)科技園中華女子學(xué)院北臨山東同圓置業(yè)近期開(kāi)盤(pán)魯商常春藤57長(zhǎng)清區(qū)西部大學(xué)科技園大學(xué)路南山東魯商置業(yè)常春藤即將推出4萬(wàn)方的小高層御龍灣10.6康橋圣菲20長(zhǎng)清大學(xué)科技園內(nèi)山東康橋置業(yè)近期開(kāi)盤(pán)總計(jì)95.2萬(wàn)平方米潛在地塊64.5長(zhǎng)清區(qū)大學(xué)城內(nèi)上海綠地住宅

15、用地60長(zhǎng)清區(qū)大學(xué)城的CBD的中心地段路勁地產(chǎn)住宅用地35.1長(zhǎng)清區(qū)大學(xué)城中心位置北京建工住宅用地15.3長(zhǎng)清區(qū)大學(xué)城內(nèi)中建五局住宅用地總計(jì)174.9萬(wàn)平方米全國(guó)地產(chǎn)大鱷紛紛在長(zhǎng)清大規(guī)模拿地，且大學(xué)城環(huán)境優(yōu)越，產(chǎn)品豐富，必然會(huì)分流一部分長(zhǎng)清城區(qū)較為高端的客戶。大學(xué)城潛在供應(yīng)量 所處狀態(tài)樓盤(pán)名稱總開(kāi)發(fā)量物業(yè)地址開(kāi)發(fā)商備注兩室和三室為主流戶型，濱河華庭與長(zhǎng)興苑的兩室都占到總量的80%，常春藤的兩室與三室分別占總量的40%、45%。戶型結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目名稱面積范圍戶型所占比例銀座常春藤68一室1%90-110二室40%110-130三室45%140以上四室14%港基濱河華庭80-100兩室80%110-

16、130三室20%長(zhǎng)興苑80一室2%80-130兩室80%139三室15%167四室3%兩室和三室為主流戶型，濱河華庭與長(zhǎng)興苑的兩室都占到總量的80長(zhǎng)清城區(qū)項(xiàng)目客戶來(lái)源以長(zhǎng)清市區(qū)為主，周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)為解決孩子戶口問(wèn)題成為比較主要的客戶群體。長(zhǎng)清城區(qū)項(xiàng)目客戶來(lái)源長(zhǎng)清區(qū)（80%）長(zhǎng)清核心區(qū)42%企事業(yè)單位中高階層客戶，改善生活環(huán)境的二次置業(yè)或多次置業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)8%開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)職工，方便工作周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)30%為了解決孩子的戶口和教育問(wèn)題的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶濟(jì)南市區(qū)（19%）以濟(jì)南西部區(qū)域?yàn)橹骺粗卦撌袌?chǎng)投資環(huán)境的客戶臨近地區(qū)（1%）平陰縣，肥城市等主要為了解決孩子戶口和教育問(wèn)題的其他臨近城市客戶港基濱河華庭長(zhǎng)興苑長(zhǎng)清城區(qū)項(xiàng)目

17、客戶來(lái)源以長(zhǎng)清市區(qū)為主，周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)為解決孩子戶口問(wèn)魯商常春藤項(xiàng)目2009年客戶以長(zhǎng)清區(qū)為主，占60%。大學(xué)城項(xiàng)目客戶來(lái)源長(zhǎng)清區(qū)（60%）長(zhǎng)清核心區(qū)企事業(yè)單位中高階層客戶，改善生活環(huán)境的二次置業(yè)或多次置業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)職工，方便工作大學(xué)城各大高校教職工周?chē)l(xiāng)鎮(zhèn)為了解決孩子的戶口和教育問(wèn)題的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶濟(jì)南市區(qū)（35%）市中區(qū)看中區(qū)域的升值潛力、優(yōu)越環(huán)境其他區(qū)臨近地區(qū)（5%）平陰縣，及泰安，德州，東營(yíng)主要為了解決孩子戶口和教育問(wèn)題的其他臨近城市客戶2009年客戶來(lái)源團(tuán)購(gòu)客戶魯商常春藤項(xiàng)目2009年客戶以長(zhǎng)清區(qū)為主，占60%。大學(xué)城長(zhǎng)清城區(qū)購(gòu)買(mǎi)者（378位），占45%大學(xué)城購(gòu)買(mǎi)者（463位），55%

18、以90平左右兩室為主以130平左右為主09年長(zhǎng)清區(qū)購(gòu)房客戶約841位客戶去向購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品本地居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民客戶特征企事業(yè)單位中高層個(gè)體與私營(yíng)業(yè)主舊城改造換房首次置婚房換房進(jìn)城，改變戶籍改善居住環(huán)境，關(guān)注片區(qū)景觀，社區(qū)檔次，管理服務(wù)購(gòu)買(mǎi)目的長(zhǎng)清客戶購(gòu)買(mǎi)分析由于長(zhǎng)清城區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)基本為中小戶型的普通住宅，長(zhǎng)清區(qū)改善型和追求舒適型的客戶只有去大學(xué)城常春藤購(gòu)買(mǎi)，因此長(zhǎng)清長(zhǎng)清城區(qū)中高端住宅供應(yīng)是個(gè)缺口。長(zhǎng)清城區(qū)購(gòu)買(mǎi)者（378位），占45%大學(xué)城購(gòu)買(mǎi)者（463位）市場(chǎng)分析小結(jié)3月份以來(lái)，成交量一直保持較高水平，價(jià)格持續(xù)上漲；下半年出現(xiàn)價(jià)高量跌的現(xiàn)象09年長(zhǎng)清區(qū)出現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺的勢(shì)頭，年消化量近20萬(wàn)平米長(zhǎng)清城區(qū)內(nèi)

19、多為小戶型普通住宅，中高端客戶基本去大學(xué)城內(nèi)購(gòu)買(mǎi)社區(qū)品質(zhì)較高的社區(qū)全國(guó)地產(chǎn)大鱷紛紛在長(zhǎng)清拿地，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將非常激烈市場(chǎng)分析小結(jié)3月份以來(lái)，成交量一直保持較高水平，價(jià)格持續(xù)上漲目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)困局一：項(xiàng)目占地規(guī)模僅為2.33公頃，容積率卻達(dá)到3。在規(guī)模小、容積率高的條件下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品選擇普通住宅還是高端住宅？何種產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)我們的既定目標(biāo)？困局二：長(zhǎng)清區(qū)房地產(chǎn)水平相對(duì)落后，市場(chǎng)整體容量較小，但未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，本項(xiàng)目需要具備哪些核心競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目困局困局

20、一：項(xiàng)目占地規(guī)模僅為2.33公頃，容積率卻達(dá)到3。在規(guī)模目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)城市中心區(qū)同等大小規(guī)模的案例分析城市中心區(qū)較大規(guī)模的案例借鑒案例研究案例借鑒城市中心區(qū)同等大小規(guī)模的案例分析案例借鑒項(xiàng)目介紹杭州綠園位于杭州中心黃龍洞求是路玉古路口，總占地55畝，總建筑面積122449平方米，由四幢18至24層高層景觀公寓組成。園區(qū)配有精品商店、會(huì)館、大型地下車(chē)庫(kù)、高智能化設(shè)施，提供星級(jí)酒店式物管和服務(wù)，每戶配有家用中央空調(diào)、家用燃?xì)鉄崴疇t。以獨(dú)具人文精神的建筑和浙大黃龍國(guó)

21、際化社區(qū)的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造高品味和高價(jià)值感的生活。項(xiàng)目亮點(diǎn)與訴求點(diǎn)完美、典雅的建筑風(fēng)格格局：杭州綠園在基本呈方形的園區(qū)內(nèi)，作南北西的大圍合，使園內(nèi)空間最大化。因四周已成大空間格局，所以任何一戶對(duì)外的視域十分開(kāi)闊。西面只是二層高的圍合，所以東西亦呈開(kāi)放，可直接引棲霞嶺和老和山景色入內(nèi)。風(fēng)貌：南主樓為18層，兩端退臺(tái)為16層；北主樓為24層；整個(gè)建筑群與周?chē)篌w量建筑相襯，采用聯(lián)合體塊，以中軸對(duì)稱方式組織群體，體現(xiàn)建筑的穩(wěn)重大氣；但同時(shí)以圓弧手法柔化輪廓和立面，體現(xiàn)出凝重中而不失優(yōu)雅的風(fēng)貌。綠城杭州綠園項(xiàng)目介紹杭州綠園位于杭州中心黃龍洞求是路玉古路口，總占地5通透、怡人的園林景觀采用圍而不合的設(shè)計(jì)，使園

22、區(qū)顯得通透，引秀美的山水景色入園區(qū)，與周?chē)淖匀痪吧埔狻⒑椭C地相處。園區(qū)的建筑群落環(huán)擁10000余平方米的特大中心花園，環(huán)境設(shè)計(jì)師結(jié)合庭院道路布局，局部抬高1.5米，構(gòu)成地形的高低起伏；而遍植園區(qū)的灌木、花卉，讓住戶領(lǐng)略四季的流動(dòng)，植物配置錯(cuò)落有致、疏密有間，創(chuàng)造出中心花園的縱深感和起伏感。園區(qū)各處點(diǎn)綴清新浪漫的水景、綠景和各種主題小品，步移景異，營(yíng)造出詩(shī)畫(huà)意境，給人以心靈的撫慰。極具用心的生活功能設(shè)計(jì) 綠園對(duì)于住宅所應(yīng)有的生活功能也很設(shè)置到位，從小型超市的建設(shè)到乒乓球室、桌球室和健身房的配備，都能感覺(jué)到綠城在用心的為業(yè)主服務(wù)，即使是室內(nèi)細(xì)部的修飾也是極其細(xì)致用心的，每一個(gè)走進(jìn)綠園的人都能深

23、刻的體會(huì)到綠城作品中優(yōu)雅的居家品質(zhì)。配置家用中央空調(diào)、家用燃?xì)鉄崴疇t。設(shè)置游泳池、健身房、桌球室、乒乓球室。設(shè)置閱覽室、棋牌室、兒童游戲室、休閑吧。設(shè)置洗衣中心、超市等。可借鑒意義 大圍合，使園內(nèi)空間最大化。因四周已成大空間格局，所以任何一戶對(duì)外的視域十分開(kāi)闊； 采用聯(lián)合體塊，以中軸對(duì)稱方式組織群體； 采用圍而不合的設(shè)計(jì)，使園區(qū)顯得通透； 完善的生活配套設(shè)置。通透、怡人的園林景觀采用圍而不合的設(shè)計(jì)，使園區(qū)顯得通透項(xiàng)目介紹中新城上城位于南開(kāi)區(qū)北馬路、城廂東路交匯處，占地63畝，建筑面積17.2萬(wàn)平方米，容積率4.1。這里面包括11棟板塔結(jié)構(gòu)高層住宅樓和一棟L型SOHO辦公樓。呈錯(cuò)落式布局。所在區(qū)

24、域歷史底蘊(yùn)濃郁，是天津文化經(jīng)濟(jì)的發(fā)源地，也是天津?yàn)閿?shù)不多的正方位地區(qū)之一。借助中心區(qū)域集中景觀，與老城廂整體的大力度興建的嶄新環(huán)境，形成富有錯(cuò)落感與流動(dòng)水系的景觀。 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)靈感則完全源自紐約上城的現(xiàn)代建設(shè)思想和全球的財(cái)富基礎(chǔ)，將紐約的上東區(qū)、上西區(qū)的豪宅范本移植到上城豪苑，將上城公館打造成紐約第五大道的奢華商業(yè)，將紐約的金融中心華爾街復(fù)制到上城CBD，將紐約中央別墅區(qū)搬到上城官邸。建筑設(shè)計(jì)首創(chuàng)“新古典主義入戶方式”，內(nèi)部立體連廊交通，室外空間“室內(nèi)化”；層高2.9-4.8米外干掛石材，LOW-E鍍膜玻璃幕墻配套1+1多功能會(huì)所，50000m2 奢侈消費(fèi)泛會(huì)所+6000m2 專屬會(huì)所。

25、中新城上城（天津）可借鑒意義：將紐約的上東區(qū)、上西區(qū)的豪宅范本移植首創(chuàng)“新古典主義入戶方式”，內(nèi)部立體連廊交通，室外空間“室內(nèi)化”；層高2.9-4.8米外干掛石材，LOW-E鍍膜玻璃幕墻項(xiàng)目介紹中新城上城（天津）可借鑒意義：區(qū)域：位居天河中心區(qū)中軸線上，是珠江新城的首席中央居住區(qū)位置環(huán)境：南望珠江，北依珠江公園，東鄰廣州賽馬場(chǎng)，西為市民廣場(chǎng)和海心沙觀光公園；東接直達(dá)深圳與珠江三角洲的華南快速干線，西北面駁廣州大道與黃埔大道總體規(guī)劃：近11萬(wàn)平方米的土地上，采取了先堆高5米再架空7米的方式營(yíng)建，中心花園面積達(dá)48000平方米，另有2座寬闊天橋橫貫?zāi)媳?，將整個(gè)社區(qū)相連物業(yè)管理：廣州新世界物業(yè)管理有

26、限公司，管理費(fèi)3.9元/平方米凱旋新世界（廣州）可借鑒意義：采取底層架空的方式，增加綠地面積；區(qū)域：位居天河中心區(qū)中軸線上，是珠江新城的首席中央居住區(qū)凱旋類型：精裝修公寓位置：朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)北路、四季星河路 環(huán)境：地處四、五環(huán)線間，距離CBD僅10分鐘車(chē)程，北臨1600畝森林公園，東傍2000畝的綠化隔離帶總體規(guī)劃：項(xiàng)目用地面積520畝，總建面約60萬(wàn)平米，總體布局北高南低，西低中高，共計(jì)1600套，8層至16層錯(cuò)層設(shè)計(jì)綠化景觀：建筑與園林在空間上相互滲透，綠化與建筑互為界面，相互圍合物業(yè)管理：聘請(qǐng)國(guó)際知名物業(yè)新加坡高力國(guó)際，提供量身訂做的家政秘書(shū)服務(wù)特點(diǎn)：全成品開(kāi)盤(pán)：社區(qū)立體化園林、全體系高品質(zhì)

27、室內(nèi)裝修，小學(xué)、幼兒園、四季會(huì)、酒店式公寓、體育館同期建成。建筑與園林融合奢侈豪華的裝修精雕細(xì)琢精選保安人員北京星河灣可借鑒意義：注重每一個(gè)細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)；類型：精裝修公寓建筑與園林融合奢侈豪華的裝修精雕細(xì)琢精選保安 項(xiàng)目介紹濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)地處城市核心區(qū)大觀園商圈，位于經(jīng)四路北經(jīng)二路以南順河高架橋以西緯一路以東的魏家莊片區(qū)。項(xiàng)目總占地345畝，規(guī)劃總建筑面積約100萬(wàn)平方米，是由城市高尚住宅、5A級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、商街、小學(xué)、幼兒園、公共廣場(chǎng)組成的綜合體項(xiàng)目，成為濟(jì)南城市核心區(qū)域最大的城市綜合體項(xiàng)目。 規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目整體布局中采用了點(diǎn)板結(jié)合的布局模式，住宅高度高低錯(cuò)落，通過(guò)不同的高度組

28、合，形成高低起伏的城市天際線。 建筑風(fēng)格在本項(xiàng)目的建筑采用“新北歐”設(shè)計(jì)風(fēng)格，用不同的材質(zhì)組合與色彩對(duì)比，形成了形態(tài)自然而又不乏條理的形體造型，通過(guò)玻璃與陽(yáng)臺(tái)的組合，簡(jiǎn)潔大氣而不失細(xì)節(jié)。 戶型設(shè)計(jì)濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)高尚住宅區(qū)C組團(tuán)和D組團(tuán)豪宅設(shè)計(jì)，戶型為235、280的大三居，室內(nèi)按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，兩個(gè)組團(tuán)共八棟樓，建筑面積約14萬(wàn)平方米,約500戶。 園林設(shè)計(jì)高尚住宅區(qū)內(nèi)花園式的院落組團(tuán)空間：通過(guò)對(duì)南入口住宅與北入口住宅的有機(jī)組織，形成一個(gè)個(gè)院落式的組團(tuán)入戶方式，一方面通過(guò)院落強(qiáng)化人與人之間的交流，另一方面也減少道路面積，增大了綠地面積，再有意識(shí)的經(jīng)過(guò)人工水體的導(dǎo)入，形成自然的、生態(tài)的花園。濟(jì)南

29、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可借鑒意義：建筑風(fēng)格采用“新北歐”設(shè)計(jì)、簡(jiǎn)潔大氣；院落式組團(tuán)設(shè)計(jì)方式，減少道路面積，增大綠地面積。 項(xiàng)目介紹濟(jì)南萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可借鑒意義：案例總結(jié)處于城市中心繁華的黃金地段，占據(jù)市政配套、環(huán)境、交通等優(yōu)勢(shì)資源；項(xiàng)目規(guī)劃布局多為圍合式、點(diǎn)式布置；高品質(zhì)園林設(shè)計(jì)；戶型豪華化，多為160-200平戶型，全明設(shè)計(jì)；外立面多用石材、高檔鋁板等豪華材料；電梯、門(mén)窗等內(nèi)裝全部采用國(guó)際知名品牌；配有會(huì)所、酒店等私人特色配套；配有頂級(jí)物管；豪宅案例總結(jié)處于城市中心繁華的黃金地段，占據(jù)市政配套、環(huán)境、交通目 錄contents12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)目困局案例借鑒問(wèn)題構(gòu)建/解決思路6目 錄conte

30、nts12354項(xiàng)目目標(biāo)背景分析現(xiàn)狀分析項(xiàng)本項(xiàng)目制定什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略？基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？核心問(wèn)題界定核心問(wèn)題分解本次報(bào)告涉及的三個(gè)核心問(wèn)題分解如下本項(xiàng)目產(chǎn)品有什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力？本項(xiàng)目制定什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略？基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)問(wèn)題一：本項(xiàng)目制定什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略？問(wèn)題一：本項(xiàng)目制定什么樣的產(chǎn)品戰(zhàn)略？產(chǎn)品戰(zhàn)略選擇從地塊和市場(chǎng)環(huán)境分析是否豪宅開(kāi)發(fā)？地段：處于城市核心，區(qū)政府對(duì)面，相鄰城市廣場(chǎng)和公園，城市資源配套極為優(yōu)越市場(chǎng)：城區(qū)在售樓盤(pán)較少，且全部為普通住宅，尚無(wú)高端產(chǎn)品供應(yīng)客戶：城區(qū)60%的改善型需求客戶轉(zhuǎn)向大學(xué)城購(gòu)買(mǎi)相對(duì)較好的住宅社區(qū)。城區(qū)絕版地段市場(chǎng)高端產(chǎn)

31、品缺乏存在高端客戶群具備高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)條件具備高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)背景具備高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)背景本項(xiàng)目走豪宅開(kāi)發(fā)路線經(jīng)以上分析并借鑒城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)案例，建議：產(chǎn)品戰(zhàn)略選擇從地塊和市場(chǎng)環(huán)境分析是否豪宅開(kāi)發(fā)？地段：處于城市問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略以創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)和特色景觀營(yíng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，以領(lǐng)導(dǎo)者的身份高形象的姿態(tài)樹(shù)立長(zhǎng)清高端樓盤(pán)的標(biāo)桿.競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位 領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品具有不可重復(fù)性過(guò)河拆橋改變游戲規(guī)則強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值追隨者

32、補(bǔ)缺者搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)客戶明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)本項(xiàng)目位于長(zhǎng)清城區(qū)核心位置，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目較少，且目前尚無(wú)高端項(xiàng)目；由于項(xiàng)目體量較小，難有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，必須在產(chǎn)品層面營(yíng)造獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，超越在售樓盤(pán)。本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位為區(qū)域甚至的豪宅領(lǐng)導(dǎo)者者。以創(chuàng)新產(chǎn)品形態(tài)和特色景觀營(yíng)造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，以領(lǐng)導(dǎo)者的身份高問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略項(xiàng)目核心價(jià)值本項(xiàng)目位于長(zhǎng)清城市中心，交通便捷、配套完善、生活和商務(wù)均十分便利，地段絕版。本項(xiàng)

33、目擁有稀缺的三大城市景觀公園，環(huán)境稀缺。建設(shè)長(zhǎng)清屬于少數(shù)人的高端豪宅項(xiàng)目，產(chǎn)品稀缺。長(zhǎng)清城市是一個(gè)人文、綠色的山水生態(tài)之城。項(xiàng)目形象定位傳遞“稀缺感”和“尊貴感”清城第一中央豪宅項(xiàng)目核心價(jià)值本項(xiàng)目位于長(zhǎng)清城市中心，交通便捷、配套完善、生活問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略中央公館中央：長(zhǎng)清城區(qū)的中心位置，區(qū)政府對(duì)面，是城市商業(yè)、金融、辦公、生活的中心，“中央”代表身份的象征。公館：引申為較為高級(jí)、尊貴的住宅，帶有些許政治色彩。在人們印象中，公館通常為大使、政要等社會(huì)名流

34、的居所。因此，作為深具文化內(nèi)涵的公館是本案定位的最佳選擇，它不僅迎合了本案目標(biāo)消費(fèi)群體，也為本案勾畫(huà)了一幅名仕生活的藍(lán)圖。項(xiàng)目案名建議主推案名中央公館中央：長(zhǎng)清城區(qū)的中心位置，區(qū)政府對(duì)面，是城市商業(yè)、金中央公園中央：長(zhǎng)清城區(qū)的中心位置，區(qū)政府對(duì)面，是城市商業(yè)、金融、辦公、生活的中心，“中央”代表身份的象征。公園：項(xiàng)目緊鄰城區(qū)三大景觀公園，周邊林蔭大道環(huán)繞，植被繁茂，綠量充沛，同時(shí)公園也是娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、游玩的場(chǎng)所，項(xiàng)目置身于公園之中，屬于公園的一部分，居住與公園自然結(jié)合。輔推案名中央公園中央：長(zhǎng)清城區(qū)的中心位置，區(qū)政府對(duì)面，是城市商業(yè)、金問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)

35、爭(zhēng)戰(zhàn)略定位項(xiàng)目形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目客戶定位問(wèn)題二：基于開(kāi)發(fā)目標(biāo)、市場(chǎng)和產(chǎn)品戰(zhàn)略本項(xiàng)目如何定位？競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略根據(jù)長(zhǎng)清區(qū)在售項(xiàng)目的客戶判斷根據(jù)本項(xiàng)目所處位置進(jìn)行判斷項(xiàng)目客戶定位來(lái)源：長(zhǎng)清城區(qū)政府各部門(mén)高級(jí)官員置業(yè)特征：自住，大部分已有住房，購(gòu)房目的是為了改善居住條件或?yàn)橄硎苌睢：诵目蛻簦杭s60-70%來(lái)源：長(zhǎng)清城區(qū)企業(yè)家、藝術(shù)家、高級(jí)教授等企事業(yè)單位高收入階層置業(yè)特征：自住，大部分已有住房，購(gòu)房目的是為了改善居住條件或?yàn)橄硎苌?。重要客戶：約20-30%來(lái)源：當(dāng)?shù)厮綘I(yíng)業(yè)主等富裕階層置業(yè)特征：自住，首次或多次，購(gòu)房目的是為了改善居住條件或?yàn)橄硎苌?。邊緣客戶：約5-10%客群特征較強(qiáng)的尊貴感需求；

36、年齡集中在35歲以上；追求舒適享受和私密性的生活方式；注重環(huán)境景觀和生活品位；追求健康向上的生活方式；價(jià)格承受力較強(qiáng)，面積需求較大，；對(duì)生活配套服務(wù)要求較高。 根據(jù)長(zhǎng)清區(qū)在售項(xiàng)目的客戶判斷根據(jù)本項(xiàng)目所處位置進(jìn)行判斷項(xiàng)目問(wèn)題三：本項(xiàng)目產(chǎn)品具備什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力？問(wèn)題三：本項(xiàng)目產(chǎn)品具備什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力？產(chǎn)品體系的確立中小規(guī)模面向少數(shù)小規(guī)模面向個(gè)別人中大規(guī)模多數(shù)人進(jìn)入家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國(guó)際名流。當(dāng)?shù)仄髽I(yè)家、藝術(shù)家、高級(jí)教授、政府要員等一些社會(huì)名人。當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位較高收入階層、私營(yíng)業(yè)主等富裕階層。頂級(jí)豪宅高端豪宅主流豪宅豪宅分類豪宅特點(diǎn)豪宅客群產(chǎn)品體系的確立中小規(guī)模

37、面向少數(shù)小規(guī)模中大規(guī)模家族型富豪高端豪宅產(chǎn)品體系1、絕版地段現(xiàn)實(shí)中心地段絕版資源地段 湖景江景山景2、頂級(jí)規(guī)劃品牌設(shè)計(jì)院高層低密度化圍合、點(diǎn)式布置高品質(zhì)園林豪華入口、地下車(chē)庫(kù)大堂、單元入口大堂戶型豪華化3、豪華裝修豪華外立面極品內(nèi)裝品牌電梯架空層高檔門(mén)窗樣板房4、特色會(huì)所 大規(guī)模功能齊全會(huì)所特色私人會(huì)所酒店或酒店公寓、頂級(jí)物管品牌物管、高新科技安全舒適面子通訊高端豪宅產(chǎn)品體系1、絕版地段現(xiàn)實(shí)中心地段絕版資源地段 湖景本項(xiàng)目產(chǎn)品體系如何確立基于地塊屬性的要求基于客戶需求的要求基于可比案例的要求基于高端豪宅產(chǎn)品KPI體系的要求本項(xiàng)目產(chǎn)品體系本項(xiàng)目產(chǎn)品體系如何確立基于地塊屬性的要求基于客戶需求的要求

38、基低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品質(zhì)園林景觀、建筑小品人本規(guī)劃本項(xiàng)目產(chǎn)品體系科技建筑頂級(jí)配套豪華裝修引進(jìn)品牌物管品牌物管新古典歐式建筑藝術(shù)風(fēng)格需求導(dǎo)向的合理戶型配比儀式感入口和精裝修大堂極品內(nèi)裝品牌電梯、高檔門(mén)窗依托五星酒店的頂級(jí)配套豪華樣板間豪華戶型低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品整體布局采取點(diǎn)式、圍合式布局方式 本地塊形狀為方形，容積率較高，高層建筑物采取點(diǎn)式、圍合式布局方式，使社區(qū)內(nèi)空間最大化，各建筑物布局注意景觀的均好性。整體布局采取點(diǎn)式、圍合式布局方式 本地塊形狀為社區(qū)入口、車(chē)庫(kù)入口、商業(yè)布局建議整體布局水鳴街沿街社區(qū)商鋪社區(qū)主

39、入口車(chē)庫(kù)出入口社區(qū)次商鋪社區(qū)入口、車(chē)庫(kù)入口、商業(yè)布局建議整體布局水鳴街沿街社區(qū)商鋪社新古典建筑風(fēng)格-體現(xiàn)新古典建筑的簡(jiǎn)美優(yōu)雅與“度假村”式的休閑輕松，實(shí)現(xiàn)建筑與人之和諧。建筑風(fēng)格的特征 采用豐富的虛實(shí)對(duì)比柔和的色彩系列質(zhì)樸的材料搭配考究的比例尺度細(xì)膩的裝飾點(diǎn)綴建筑風(fēng)格清雅的格調(diào)、質(zhì)樸的材質(zhì)、柔和的色彩、親切的尺度及豐富的細(xì)部錯(cuò)落掩映于園林之中。新古典建筑風(fēng)格-體現(xiàn)新古典建筑的簡(jiǎn)美優(yōu)雅與“度假村”式的打造生態(tài)園林景觀，實(shí)現(xiàn)建筑、自然與人之和諧。和諧一體特色鮮明 與建筑風(fēng)格協(xié)調(diào) 符合當(dāng)?shù)刈匀缓蜌夂驐l件 有利于營(yíng)銷(xiāo)推廣 戶戶有景可觀 處處體現(xiàn)人文 時(shí)時(shí)享受生態(tài)園林景觀打造生態(tài)園林景觀，實(shí)現(xiàn)建筑、自然

40、與人之和諧。和諧一體特色鮮明取坡式綠化，首層綠地抬高了一米五。綠化面積增大：形成坡地后，可見(jiàn)面積比平面綠化達(dá)1.15：l園林景觀綠化層次豐富：園區(qū)綠化景觀包含三個(gè)層次的綠化：高大的喬木與高層建筑的尺度、體量相匹配；中等大小的樹(shù)木；再有灌木、草坪等等。要求達(dá)到層次感豐富、四季常綠的綠化境界。取坡式綠化，首層綠地抬高了一米五。綠化面積增大：形成坡地后，采取底層架空的方式，增大綠化面積和社區(qū)活動(dòng)空間底層架空7米，底層架空，除必要的入口、門(mén)廳外，用于園林造景、居民健身設(shè)施及活動(dòng)等開(kāi)敞式空間，底層架空既增大了園林景觀面積，又增加了小區(qū)居民的公共活動(dòng)空間。促進(jìn)鄰里之間的交流和社區(qū)和諧。園林景觀采取底層架空

41、的方式，增大綠化面積和社區(qū)活動(dòng)空間底層架空7米，底商的頂部露臺(tái)綠化為社區(qū)提供更多綠化空間沿水鳴街商鋪屋頂露臺(tái)進(jìn)行綠化園林景觀商業(yè)頂層露臺(tái)的綠化底商的頂部露臺(tái)綠化為社區(qū)提供更多綠化空間沿水鳴街商鋪屋頂園林景觀 花草、樹(shù)木、清水、名石、金魚(yú)等一一都透露著文化的意境。處處打造“入則自然”的感覺(jué)。園林景觀 花草、樹(shù)木、清水、名石、金魚(yú)等一一都透露著文化的意交通體系結(jié)合綠化景觀布局實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流的交通體系，園區(qū)的中央?yún)^(qū)域成為純步行鄰里空間。機(jī)動(dòng)車(chē)從社區(qū)外駛?cè)氲叵萝?chē)庫(kù)。車(chē)庫(kù)與各組團(tuán)相連通，駕車(chē)業(yè)主可從車(chē)庫(kù)直接進(jìn)入住宅組團(tuán)，無(wú)需再次返回地面。具有儀式感卻不失私密性的入口。社區(qū)道路全部為花崗巖鋪裝，兩側(cè)為景觀綠

42、化交通體系結(jié)合綠化景觀布局實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流的交通體系，園區(qū)的中央?yún)^(qū)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)自然采光、通風(fēng)的地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)自然采光口地下車(chē)庫(kù)車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)自然采光、通風(fēng)的地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)自然采光口地下車(chē)庫(kù)低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品質(zhì)園林景觀、建筑小品人本規(guī)劃本項(xiàng)目產(chǎn)品體系科技建筑頂級(jí)配套豪華裝修引進(jìn)品牌物管品牌物管新古典歐式建筑藝術(shù)風(fēng)格需求導(dǎo)向的合理戶型配比精裝修入口和大堂極品內(nèi)裝品牌電梯、高檔門(mén)窗依托五星酒店的頂級(jí)配套豪華樣板間豪華戶型低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品以享受型豪華三室和四室戶型為主。112面積戶型比例120-140舒適三室20%140-160豪華三

43、室40%160-180豪華四室30%180-220豪華四室10%戶型配比高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星（標(biāo)桿）STAR現(xiàn)金牛CASHCOW嬰兒（創(chuàng)新產(chǎn)品）BABY瘦狗 DOG波士頓矩陣企業(yè)回籠資金保證實(shí)現(xiàn)高價(jià)值的保證140-160三居160-180四居120-140三居180平以上四居以享受型豪華三室和四室戶型為主。112面積戶型比例120-1戶型設(shè)計(jì)豪華戶型，160200平米戶型，雙主臥、工人房、全明設(shè)計(jì)，入戶花園，贈(zèng)送露臺(tái)入戶花園大面積露臺(tái)陽(yáng)臺(tái)戶型設(shè)計(jì)豪華戶型，160200平米戶型，雙主臥、工人房、全頂層復(fù)式送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動(dòng)空間，取代地下室的功能一層架空7米二層以上3.3米頂層復(fù)式

44、一層架空、標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米層高頂層設(shè)計(jì)層高超過(guò)普通住宅層高，以追求舒適度為原則頂層復(fù)式送頂層閣樓和屋頂花園作為功能一層架空7米二層以上3.低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品質(zhì)園林景觀、建筑小品人本規(guī)劃本項(xiàng)目產(chǎn)品體系科技建筑頂級(jí)配套豪華裝修引進(jìn)品牌物管品牌物管新古典歐式建筑藝術(shù)風(fēng)格需求導(dǎo)向的合理戶型配比精裝修入口和大堂極品內(nèi)裝品牌電梯、高檔門(mén)窗依托五星酒店的頂級(jí)配套豪華樣板間豪華戶型低密度塔樓圍合、點(diǎn)式布置提升價(jià)值的實(shí)用科技技術(shù)豪華外立面高品干掛石材外立面，體現(xiàn)可以傳家的品質(zhì)感，傳達(dá)簡(jiǎn)約、大氣、不夸張的風(fēng)格特征。豪華外立面 豪宅客戶對(duì)外立面的要求程度相對(duì)較高，傳統(tǒng)的貼面材料過(guò)于陳舊。建議外墻選擇大面積石材。 色彩上摒棄鮮艷的色澤，轉(zhuǎn)而采用沉穩(wěn)、大氣、莊重的高級(jí)灰、咖啡色、淺黃色，使得建筑整體呈現(xiàn)出一分渾然天成的和諧美感。干掛石材外立面，體現(xiàn)可以傳家的品質(zhì)感，傳達(dá)簡(jiǎn)約、大氣、不夸張?jiān)b進(jìn)口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施，讓日常生活成為一種享受極品內(nèi)裝簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單飲食是一種文化原裝進(jìn)口成套衛(wèi)浴設(shè)施、廚房設(shè)施，讓日常生活成為一種享受極品內(nèi)奢華不僅來(lái)自進(jìn)口家私，還