1、濱江公館商業(yè)營(yíng)銷策略報(bào)告2009年10月24日東莞中原商業(yè)部東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣2商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展背景原油、能源價(jià)格雖仍持續(xù)上漲，市場(chǎng)對(duì)通漲預(yù)期的態(tài)度依然保持樂(lè)觀！進(jìn)入第三季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)V型反轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)逐漸清晰！股市也現(xiàn)繁榮跡象！小結(jié)：客戶投資意愿明顯加強(qiáng)，商鋪、寫字樓等抗通漲的投資產(chǎn)品逐步受到市場(chǎng)再青睞！3東莞城市居民人均收入及社會(huì)消費(fèi)分析近年來(lái)東莞城市居民可支配收入快速增長(zhǎng)，為商業(yè)的發(fā)展提供基本保障！08年全年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額838.23億元，比上年增長(zhǎng)20.5% ，商品貿(mào)易發(fā)展勢(shì)頭迅猛。1978-2008年?yáng)|莞社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長(zhǎng)速

2、度1978-2008年?yáng)|莞人均可支配收入及其增長(zhǎng)速度年均20%的速度增長(zhǎng)4萬(wàn)江總體經(jīng)濟(jì)概況 2007年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值52.68億元，同比增長(zhǎng)18.14%；出口總額累計(jì)3.56億美元，同比增長(zhǎng)13.0%；各項(xiàng)工商稅收累計(jì)8.14億元，同比增長(zhǎng)39.8%；09年1至5月份，萬(wàn)江生產(chǎn)總值26.9億元，同比增長(zhǎng)4.26%。 萬(wàn)江經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為商業(yè)市場(chǎng)提供了良好的發(fā)展支撐。在整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)第一、第二產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)值上呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而第三產(chǎn)業(yè)則呈現(xiàn)上升趨勢(shì)， 將為商業(yè)提供源源不斷的“血液” 。萬(wàn)江國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值變化圖（億元）萬(wàn)江三大產(chǎn)業(yè)比重變化圖年均超20%的增長(zhǎng)速度第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到

3、60%5萬(wàn)龍片區(qū)規(guī)劃萬(wàn)江整體規(guī)劃：水岸新城1城：水岸新城 2區(qū)：行政文化區(qū)+商貿(mào)中心區(qū) 3河：東江南支流+東莞水道+汾溪河 4帶：莞穗大道兩側(cè)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展帶+萬(wàn)道路兩側(cè)商貿(mào)服務(wù)旅游業(yè)發(fā)展帶+四環(huán)路兩側(cè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶+環(huán)城路兩側(cè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)和專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展帶 5組團(tuán)：中心發(fā)展組團(tuán)+東北發(fā)展組團(tuán)+西北發(fā)展組團(tuán)+西部發(fā)展組團(tuán)+南部發(fā)展組團(tuán) 本項(xiàng)目四環(huán)路莞穗大道東江東江南支流7東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣8東莞城區(qū)商圈對(duì)比分析商圈代表項(xiàng)目商圈特點(diǎn)商圈特點(diǎn)西正商圈西城樓大街成熟、落后影響力遞減自發(fā)形成的傳統(tǒng)商業(yè)圈人流旺盛、中低檔次、同質(zhì)化嚴(yán)重天和百貨東縱商圈世紀(jì)廣

4、場(chǎng)成熟發(fā)展空間有限東莞核心商圈，規(guī)模效應(yīng)大、品牌眾多高檔住宅區(qū)眾多，消費(fèi)力基礎(chǔ)雄厚東湖沃爾瑪廣場(chǎng)世博廣場(chǎng)南城商圈南城步行街重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮笫艿酱笮推放粕碳仪嗖A片區(qū)發(fā)展快速，消費(fèi)力穩(wěn)步上升東泰商圈CBD商圈萬(wàn)江商圈麥德龍開(kāi)發(fā)區(qū)域具備一定潛力過(guò)量開(kāi)發(fā)，消費(fèi)力難以支持新規(guī)劃出臺(tái)，迎來(lái)迅速發(fā)展機(jī)遇華南MALL小結(jié)：萬(wàn)江商圈適逢發(fā)展機(jī)遇，發(fā)展?jié)摿^好！10隨著居民消費(fèi)需求的升級(jí)，商業(yè)形態(tài)也正逐漸從單純的商品買賣進(jìn)化到以服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)，呈現(xiàn)街鋪、連鎖店、超市、專業(yè)市場(chǎng)、特色商業(yè)步行街等多種業(yè)態(tài)齊頭并進(jìn)局面；大而全的商業(yè)形態(tài)大行其道，東莞商業(yè)缺少足夠的經(jīng)營(yíng)內(nèi)涵及經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力。隨著目標(biāo)消費(fèi)群體被進(jìn)一

5、步細(xì)分市場(chǎng)，特定的消費(fèi)需求所要求的消費(fèi)層次及深度越來(lái)越專業(yè)化，針對(duì)性更強(qiáng)的主題式商城將成為東莞各商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要機(jī)遇之一；東莞市場(chǎng)內(nèi)缺少高品質(zhì)、高端的消費(fèi)商業(yè)，且由離廣州、深圳、香港較近，導(dǎo)致東莞高消費(fèi)力外流現(xiàn)象比較明顯。東莞商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 小結(jié)：東莞高端消費(fèi)力外流現(xiàn)象明顯，發(fā)展大規(guī)模中高端的商業(yè)業(yè)態(tài)存在著較大的風(fēng)險(xiǎn)！服務(wù)性優(yōu)良，專業(yè)度更高的主題式商業(yè)將成為各商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展的重要機(jī)遇之一。11東莞商業(yè)發(fā)展動(dòng)向在東莞商業(yè)快速過(guò)量發(fā)展的情況下，政府已正在研究推行大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)聽(tīng)證制度，以此抑制商業(yè)的體量的不合理膨脹；差異化經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)主題鮮明化成為東莞商業(yè)發(fā)展主旋律。中小型主題式商城將是未來(lái)發(fā)展的主要趨

6、勢(shì)之一；以社區(qū)為中心，以居民消費(fèi)為發(fā)展點(diǎn)，服務(wù)社區(qū)及居民的商業(yè)形態(tài)將成為政府及品牌商家重點(diǎn)發(fā)展的方向。小結(jié)：社區(qū)商業(yè)街、鄰里購(gòu)物中心等商業(yè)形態(tài)將是東莞商業(yè)發(fā)展的新熱點(diǎn)；大規(guī)模商業(yè)發(fā)展將逐步受到限制，以差異化、特色化經(jīng)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的中小型特色主題商業(yè)將是東莞商業(yè)發(fā)展主要趨勢(shì)之一。12萬(wàn)江商業(yè)總體分布小 結(jié) 本項(xiàng)目位于中心區(qū),交通體系完善，為商業(yè)成熟地段。本項(xiàng)為社區(qū)商業(yè)，消費(fèi)源有限，招商、銷售均有一定難度。新型、大型集中商業(yè)缺乏配套，未能形成消費(fèi)氛圍，商業(yè)前景堪憂。理想0769商業(yè)街華南MALL麥德龍本項(xiàng)目都會(huì)廣場(chǎng)金龍商業(yè)街萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)臨美麗灣商業(yè)街商業(yè)集中區(qū)新行政中心板塊商業(yè)14主要在營(yíng)

7、商業(yè)規(guī)模商業(yè)街商業(yè)商業(yè)面積集中式商業(yè)商業(yè)面積理想0769商業(yè)街40000華南MALL400000金龍商業(yè)街6500都會(huì)廣場(chǎng)40000萬(wàn)江茶葉批發(fā)市場(chǎng)100000麥德龍超市10800風(fēng)臨美麗灣商業(yè)街15000總體商業(yè)規(guī)模超過(guò)60萬(wàn)平方米，未計(jì)算各居民樓零散商業(yè)商業(yè)體量巨大，特別是大型集中商業(yè)較多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。小結(jié)15理想0769項(xiàng)目名稱：理想0769開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2007年?duì)I業(yè)面積： 4萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、中介、零售經(jīng)營(yíng)模式：社區(qū)為主鋪位數(shù)量: 600間左右物業(yè)管理費(fèi)：1.8元/平米/月租 金: 50-75元/平米/月；售 價(jià)： 8000-15000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析入口形象17開(kāi) 間:

8、3.5-7米進(jìn) 深:4-12米主流面積: 以26-61平米為主，商鋪內(nèi)7M層高可自主分隔。實(shí)用率:91-96%租 期：3-5年免 租 期：視租期長(zhǎng)短而定，一般在5個(gè)月以下，第一年2個(gè)月，第二年3個(gè)月基礎(chǔ)指標(biāo)分析18周邊交通二期商業(yè)社區(qū)配套為主目前在招商的四期開(kāi)業(yè)率高，商業(yè)逐步成熟19華南MALL項(xiàng)目地址：萬(wàn)道路與四環(huán)路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2004年商業(yè)面積： 40萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：多家主力店娛樂(lè)動(dòng)感街區(qū)餐飲、休閑、服裝區(qū)等 經(jīng)營(yíng)模式：主題休閑購(gòu)物車位數(shù)量: 8000個(gè)左右物業(yè)管理費(fèi)：2.6元/平米/月租 金: 50-120元/平米/月；售 價(jià)： 8000-23000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析20主

9、力店形象總規(guī)劃圖規(guī)劃超前，體量大，經(jīng)營(yíng)困難21都會(huì)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱：都會(huì)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2004年?duì)I業(yè)面積： 4萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：餐飲、服裝、零售、電器經(jīng)營(yíng)模式：零售為主鋪位數(shù)量: 600余間物業(yè)管理費(fèi)：1.5元/平米/月租 金: 55-130元/平米/月；售 價(jià)： 1-4萬(wàn)元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析整體規(guī)劃22風(fēng)臨美麗灣項(xiàng)目地址：萬(wàn)江區(qū)莞穗大道與西城路交匯處 開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2006年?duì)I業(yè)面積： 1.5萬(wàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：建材裝飾、零售經(jīng)營(yíng)模式：社區(qū)為主鋪位數(shù)量: 200間左右物業(yè)管理費(fèi)：1.9元/平米/月租 金: 40-60元/平米/月；售 價(jià)： 12000元/平米商業(yè)市場(chǎng)代表個(gè)案分析入口形象24總規(guī)劃區(qū) 位

10、社區(qū)配套為主外街道開(kāi)業(yè)率不高，商業(yè)氛圍有待培育25項(xiàng)目四至分析金鱉大道蓬廟橋莞穗大道項(xiàng)目位置萬(wàn)江河南面為萬(wàn)江河，是整個(gè)小區(qū)景觀資源最佳處東面為農(nóng)民房，景觀較差；北面是小區(qū)主出口，臨莞穗大道；西面為臨金鱉大道，交通便利北27西面為金鱉大道小結(jié)：周邊商業(yè)較為凌亂，檔次不高； 項(xiàng)目無(wú)法有效借勢(shì)周邊商業(yè)，只能在發(fā)展社區(qū)配套商業(yè)基礎(chǔ)上，適當(dāng)延伸特色化、目標(biāo)性消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)。南面望萬(wàn)江河?xùn)|面望農(nóng)民房北面為海逸酒店等娛樂(lè)業(yè)態(tài)28周邊業(yè)態(tài)分析小結(jié)：周邊以休閑娛樂(lè)、社區(qū)配套等業(yè)態(tài)為主！經(jīng)營(yíng)狀況較好！29項(xiàng)目解析金鱉大道蓬廟橋莞穗大道項(xiàng)目位置東 江商業(yè)分布規(guī)劃總用地:99749.20住宅建筑面積:201965.8

11、0商業(yè)面積：9900(一期1000平)總套數(shù)：274230項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值面分析項(xiàng)目有東北面部分臨雙向六車道的城市主干道莞穗大道，但西面必須通過(guò)50M左右的支路連接，具有一定的昭示性，但由于整個(gè)項(xiàng)目不能成為人流、車流的主要?jiǎng)泳€，其商業(yè)價(jià)值不高。莞穗大道項(xiàng)目位置東 江商業(yè)分布連接莞穗大道31莞穗大道項(xiàng)目位置東 江主要車流走向次要車流走向連接莞穗大道小結(jié):商業(yè)價(jià)值依次為東北面西北面總的來(lái)說(shuō)，受項(xiàng)目道路規(guī)劃限制，項(xiàng)目高商業(yè)價(jià)值的地方較少。 3233東莞城區(qū)商業(yè)發(fā)展萬(wàn)江區(qū)商業(yè)發(fā)展概述東莞商業(yè)宏觀市場(chǎng)整體定位思路及營(yíng)銷推廣34項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)分析打造萬(wàn)江特色商業(yè)典范快速招商，聚集人氣提升商鋪價(jià)值，快速融資增加住

12、宅附屬價(jià)值點(diǎn)有效形成住宅銷售推動(dòng)力發(fā)展商目標(biāo)：快速招商，聚集人氣提升住宅價(jià)值點(diǎn)在09年動(dòng)蕩的市場(chǎng)中，發(fā)展商目標(biāo)如何實(shí)現(xiàn)？35增加附加值主動(dòng)、有效招商策略特色主題形象增加項(xiàng)目的附加值：強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍包裝和渲染應(yīng)商戶之需局部調(diào)整及改造在競(jìng)爭(zhēng)者普遍采取坐等招商情況下，主動(dòng)出擊聯(lián)系商戶，聚焦品牌商戶租賃需求。避免市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，在特定租賃群體及消費(fèi)者中獲得認(rèn)同36項(xiàng)目推廣名、形象總體業(yè)態(tài)規(guī)劃推廣形象業(yè)態(tài)規(guī)劃項(xiàng)目定位37定位思路定位思路1：結(jié)合項(xiàng)目所在區(qū)域休閑娛樂(lè)業(yè)較為充足的特點(diǎn)，本項(xiàng)目不具備與其競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)條件，發(fā)展社區(qū)性的休閑性業(yè)態(tài)是出路。定位思路2：根據(jù)區(qū)域休閑娛樂(lè)屬性較強(qiáng)的特點(diǎn)，可針

13、對(duì)性招一些休閑娛樂(lè)用品業(yè)態(tài)，搶占市場(chǎng)！定位思路3：根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群有一定消費(fèi)力的特點(diǎn)，適當(dāng)發(fā)展符合這部分消費(fèi)群品質(zhì)生活需求的中高端業(yè)態(tài)。社區(qū)配套為本 餐飲娛樂(lè)為牽引 以專業(yè)（主題性）制勝38推廣形象東江畔歐式風(fēng)情休閑購(gòu)物街主題定位濱江風(fēng)情購(gòu)物街；功能定位以社區(qū)配套商業(yè)為主，餐飲、休閑娛樂(lè)為輔；經(jīng)營(yíng)檔次定位中檔為主，高檔補(bǔ)充，摒棄低檔；消費(fèi)人群定位濱江公館業(yè)主、萬(wàn)龍片區(qū)居民；招商推廣定位濱江公館配套、萬(wàn)江休閑購(gòu)物風(fēng)向標(biāo)案名：濱江風(fēng)情購(gòu)物街39主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線利用其與莞穗路連接路展示面，引進(jìn)餐飲等配套社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)其位于小區(qū)中央位置，展示性不強(qiáng)特點(diǎn)，引進(jìn)干

14、洗、零售等配套建材配套區(qū)，已由發(fā)展商關(guān)系戶確定品質(zhì)生活區(qū)與莞穗路相連，昭示性強(qiáng)，引進(jìn)中高檔煙酒、餐飲、茶莊等40業(yè)態(tài)說(shuō)明社區(qū)配套區(qū)（2862 ）社區(qū)銀行、便利店、面包店、藥店、洗衣店、音像店、電信營(yíng)業(yè)店、音像制品、圖書、美容美發(fā)、家飾、花店、沖印店等；餐飲娛樂(lè)區(qū)（ 2862 ，可根據(jù)實(shí)商戶際要求打通 ）主要目標(biāo)為中華美食、特色餐飲、休閑餐飲、快餐連鎖，小面積商鋪可規(guī)劃為面包、糕點(diǎn)、特色小吃類、臺(tái)球館等；品質(zhì)生活區(qū)以煙酒、茶莊、櫥柜等業(yè)態(tài)為主，配合濃郁的生活氛圍，打造中高檔次性的品質(zhì)生活商業(yè)。41主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)東莞國(guó)藥美宜家音像店水果超市煙酒店茶莊

15、櫥柜窗簾布藝鶴留山名典咖啡粵菜館湘 菜 館重慶火鍋目標(biāo)商戶組合效果模擬品質(zhì)生活區(qū)建材店2-3家42整體租售策略租賃體系及合作方式總體營(yíng)銷策略招商政策工作鋪排工作組織與安排形象豎立及氛圍營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)包裝營(yíng)銷推廣43總體營(yíng)銷策略總體原則主題定位招商，銷售視招商成果調(diào)整招商思路低租金、長(zhǎng)免租期，商家海選推廣思路強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，主題引導(dǎo)，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)直銷推介銷售思路預(yù)計(jì)于明年4月發(fā)售(根據(jù)招商情況，適時(shí)調(diào)整)44招商策略 龍頭先行：聯(lián)系餐飲、休閑娛樂(lè)類龍頭實(shí)力商戶，采取無(wú)底價(jià)或開(kāi)發(fā)商合作招商政策，快速爭(zhēng)取進(jìn)駐； 星火燎原：通過(guò)“主力商戶進(jìn)駐信息”發(fā)布，形成良好開(kāi)端，全力啟動(dòng)招商；第一步：龍頭先行，星火燎原第二步：

16、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，放水養(yǎng)魚(yú)第三步：廣撒網(wǎng)海選，上門招商第四步：渠道制勝，連橫互動(dòng) 立足長(zhǎng)遠(yuǎn)：項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)為一期，良好開(kāi)端是后續(xù)商業(yè)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度出發(fā)，一期商業(yè)必須做旺，旺場(chǎng)才能滿場(chǎng)； 放水養(yǎng)魚(yú)：低租金、長(zhǎng)免租期、免費(fèi)停車位等，吸引商戶進(jìn)駐，做旺做好第一期； 廣撒網(wǎng)：廣開(kāi)門徑，從各個(gè)途徑獲得商戶資源； 上門招商：對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)聚集的商業(yè)重地進(jìn)行地毯式推介海選，直接引導(dǎo)商戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 渠道制勝：充分利用各種廣告媒介及行業(yè)協(xié)會(huì)，爭(zhēng)取更多商戶資源，引進(jìn)更多商戶 連橫互動(dòng)：與知名美食家合作，如蔡瀾的“蔡瀾美食坊”，免費(fèi)引進(jìn)，提升形象和實(shí)力 。45客戶市場(chǎng)推廣客戶直銷專業(yè)途徑傳播洗腦商業(yè)招商點(diǎn)對(duì)點(diǎn)告知客戶

17、項(xiàng)目資料獲得客戶租賃需求進(jìn)行商業(yè)特色定位點(diǎn)對(duì)點(diǎn)聯(lián)系目標(biāo)商家關(guān)注認(rèn)同重點(diǎn)吸引2-3個(gè)大型商戶進(jìn)駐建立客戶資料數(shù)據(jù)庫(kù)持續(xù)積累和跟進(jìn)進(jìn)行主力商家突破外包裝通過(guò)龍頭商戶進(jìn)駐，以點(diǎn)帶面！逐個(gè)擊破！通過(guò)主力商家進(jìn)駐信息發(fā)布和現(xiàn)場(chǎng)包裝，形成濃厚的高端商業(yè)氛圍引導(dǎo)市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目。持續(xù)報(bào)道全面說(shuō)服成交招商推廣思路三線連橫，主動(dòng)出擊46招商政策高調(diào)形象，優(yōu)惠價(jià)格，快速招商議價(jià)招商，重點(diǎn)引進(jìn)部分特殊商戶內(nèi)鋪（展示面差）臨街獨(dú)立商鋪開(kāi)發(fā)商通力合作共榮共贏根據(jù)不同區(qū)域制定差異化招商政策，力爭(zhēng)全線引進(jìn)、組合發(fā)力，快速招商 。47主要人流動(dòng)線品牌快餐特色餐飲次要人流動(dòng)線社區(qū)配套商業(yè)品質(zhì)生活區(qū)租賃價(jià)格建議品質(zhì)生活區(qū)租金：5

18、075元/租賃年限：35年免租期限：812個(gè)月（含裝修期）遞增：從第3年起每年5租金：4060元/租賃年限：3年免租期限：2-3個(gè)月（含裝修期）遞增：從第2年起每年5租金：6090元/租賃年限：3年免租期限：6-8個(gè)月（含裝修期）遞增：從第2年起每年5主入口根據(jù)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較，項(xiàng)目租金初步建議為：議價(jià)招商實(shí)際操作過(guò)程中，根據(jù)商戶實(shí)力、租賃面積大小，給予客戶更大優(yōu)惠，雙方商談租金等優(yōu)惠條件，不設(shè)底線，力爭(zhēng)引進(jìn)，促進(jìn)整體商業(yè)繁榮關(guān)系商家租金：40-60元/租賃年限：9-12個(gè)月免租期限：1-3個(gè)月個(gè)月（含裝修期）48獨(dú)特招商合作模式有較大意向進(jìn)駐的中高檔餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶，開(kāi)發(fā)商可采取合作方

19、式：方式1：投資加盟 開(kāi)發(fā)商投資加盟，實(shí)現(xiàn)企業(yè)多元化發(fā)展方式2：場(chǎng)地投資 開(kāi)發(fā)商以場(chǎng)地投資入股，獲得收益分成方式3：保底提成 開(kāi)發(fā)商收取少額底租，絕大部分租金體現(xiàn)在總營(yíng)業(yè)額分成上49工作安排階段劃分階段目標(biāo)階段主題準(zhǔn)備期第一步：項(xiàng)目定位及VI設(shè)計(jì)應(yīng)用設(shè)計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)，包括LOGO、廣告調(diào)性、各種媒體應(yīng)用示意進(jìn)行項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括樓體、圍墻等設(shè)計(jì)；項(xiàng)目定位及設(shè)計(jì)物料第二步：項(xiàng)目導(dǎo)式、包裝方案及樣板鋪的設(shè)置確定外立面整改方案并盡快施工，制作效果圖確定樣板層、大堂裝修方案，制作效果圖建立項(xiàng)目形象差異化 第三步：?jiǎn)?dòng)招商工作確定招商政策，有針對(duì)性篩選客戶，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)開(kāi)展招商工作篩選客戶、主動(dòng)導(dǎo)入50總體招

20、商銷售節(jié)點(diǎn)11月12月10年1月時(shí)間節(jié)點(diǎn)工作組織建立項(xiàng)目形象11.1411.274.14招商政策確定12.27招商物料、現(xiàn)場(chǎng)包裝招商推廣招商啟動(dòng)10.4.1（暫定10年4月，視后期招商情況決定)營(yíng)銷進(jìn)程現(xiàn)場(chǎng)包裝形象建立期招商啟動(dòng)期確定初步意向強(qiáng)勢(shì)招商期簽訂各類餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶23位總結(jié)招商現(xiàn)狀進(jìn)行招商調(diào)整09年啟動(dòng)商鋪銷售項(xiàng)目11月中旬正式啟動(dòng)招商，廣告出街，力爭(zhēng)三個(gè)月內(nèi)取得各類餐飲、休閑娛樂(lè)實(shí)力商戶23位進(jìn)駐申請(qǐng)意向，暫定10年4-5月啟動(dòng)商鋪銷售。10年2月10年3月10年4月10年5月51項(xiàng)目LOGO縱觀項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)置獨(dú)立的項(xiàng)目標(biāo)識(shí)較難實(shí)現(xiàn)，建議在1、2、3號(hào)商鋪上進(jìn)行主入口歐式風(fēng)

21、情包裝及設(shè)置項(xiàng)目標(biāo)識(shí) 。建造項(xiàng)目標(biāo)識(shí)現(xiàn)場(chǎng)包裝建立直觀形象52現(xiàn)場(chǎng)包裝項(xiàng)目導(dǎo)視項(xiàng)目東北、西北兩面豎立商業(yè)導(dǎo)視，增強(qiáng)認(rèn)知增設(shè)停車位專用標(biāo)識(shí)導(dǎo)示導(dǎo)示項(xiàng)目西北面暫定為商業(yè)街主入口53進(jìn)行主題包裝渲染，標(biāo)榜項(xiàng)目定位及形象商鋪門頭包裝缺失，與整體商業(yè)定位不協(xié)調(diào)，待確定項(xiàng)目形象推廣語(yǔ)及VI系統(tǒng)后進(jìn)行統(tǒng)一包裝表現(xiàn) ?，F(xiàn)場(chǎng)包裝商鋪包裝54歐式小品包裝點(diǎn)綴增加與定位格調(diào)相符的街區(qū)小品，增強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)識(shí)別。55增加門柱小燈及路燈現(xiàn)場(chǎng)包裝商鋪包裝56圍墻廣告57商業(yè)資源58中原（中國(guó)）工商鋪大聯(lián)盟專業(yè)商業(yè)平臺(tái)為了推動(dòng)中原在全國(guó)范圍內(nèi)的非住宅類業(yè)務(wù)更加專業(yè)化、規(guī)?；?、組織化地開(kāi)展，中原（中國(guó)）工商鋪大聯(lián)盟于2007年12月6日正式成立。由中原（中國(guó)）董事副總經(jīng)理黃雄負(fù)責(zé)。大聯(lián)盟現(xiàn)行總架構(gòu)由寫字樓中心、商業(yè)中心、投資中心、支持中心組成。針對(duì)非住宅類物業(yè)的一手與二手業(yè)務(wù)，大客戶發(fā)展及研發(fā)支持等，設(shè)置了不同別。目前已形成以北京、上海、深圳、廣州四大城市分行工商鋪部門為主線，二三線城市工商鋪部門為輔線，包括重慶、四川、浙江、東莞、南京、香港、森拓普等分公司的全國(guó)工商