1、關(guān)于房屋買賣合同錦集九篇房屋買賣合同 篇1合同法第116條明確規(guī)定，當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。由此可見，法律只是賦予當事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)，如果當事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。但并非在任何情況下，守約方都不能向違約方同時主張違約金和定金。根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時主張。在房屋買賣合同糾紛的實踐中，最常見的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除合同的一種代價

2、。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故，違約定金和違約金不能同時主張是理所當然的。根據(jù)最高法院關(guān)于適用若干問題的解釋第117條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。對解除主合同后責任的處理，適用中華人民共和國合同法的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見，無論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點，在北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（試行）第26條中有明確規(guī)定，如果當事人雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，一方違約

3、，對方不能同時主張定金和違約金；如果當事人雙方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對方雖然不能同時主張違約定金和違約金，但是同時主張解約定金和違約金是沒有問題的。根據(jù)合同法第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。如何判斷違約金與實際損失之間的高低呢？關(guān)于解約違約金，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條的規(guī)定，只有當違約金超過造成的損失30%時，法院才會適當減少。根據(jù)最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見（法發(fā)2

4、0 xx40號），法院在調(diào)整過高違約金時，應(yīng)當根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯、預期利益、當事人締約地位強弱、是否適用格式合同或條款等多項因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機械司法而可能造成的實質(zhì)不公平。關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國現(xiàn)行法律規(guī)定并沒有明確規(guī)定一個比例或者標準。通常法官會根據(jù)合同履行的實際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對已經(jīng)約定的違約金進行調(diào)整。根據(jù)最高人民法院關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見（法發(fā)20 xx40號），法院要正確確定舉證責任，違約方對

5、于違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)；根據(jù)北京市高級人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問題的指導意見（試行）（京高法發(fā)20 xx43號），當事人請求減少違約金的，法院應(yīng)當尊重當事人的意思自治，保護誠信守約的當事人，依據(jù)促進交易及維護交易安全的原則，對約定違約金過分高于造成損失的部分，進行適當減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當事人對損失數(shù)額計算方法沒有約定的，法院可以比照守約當事人相同條件下所獲取的利益來確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠實信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對損失數(shù)額雙方當事人應(yīng)當分別舉證。由此可見，在申請調(diào)

6、整過高的違約金時，不僅僅是由違約方負舉證責任，非違約方同樣需要負舉證責任。當然，當事人未提出違約金調(diào)整請求的，法院不主動調(diào)整。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得解除商品房買賣合同違約金征收個人所得稅問題的批復（國稅函20 xx865號），在商品房買賣過程中，如房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金。根據(jù)個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購房個人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項目繳納個人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司

7、代扣代繳。但是上述批復并未涵蓋房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括二手房買賣合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等等。違約金是針對一方遭受的實際損失而來的，根據(jù)稅法的原理，這部分并不構(gòu)成真正的所得，因此無需繳納個人所得稅。因此，房屋買賣合同糾紛所得違約金是否需要繳納個人所得稅，不能一概而論?？傊?，應(yīng)對房屋買賣合同糾紛中的違約金適用是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房屋買賣合同糾紛中的違約金適用問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過

8、委托當?shù)赜薪?jīng)驗的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護。房屋買賣合同 篇2房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同，并必須由買賣雙方到房屋所在地的房管機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這既是確立房屋買賣關(guān)系的必要程序和憑據(jù)，也是日后處理房屋買賣糾紛的重要依據(jù)。實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下七種：1 房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，

9、具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2 產(chǎn)權(quán)未登記過戶，合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。3 產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)

10、人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。4 侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。5 單位違反規(guī)定購房，合同無效。機關(guān)、團體、部隊

11、、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關(guān)，否則也無效。6 價格欺詐，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標準議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后

12、，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。 7 非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 簽房屋認購書流程購房者在

13、選好房源，談妥價格后，第一步便是去簽訂認購書，并交付一定額度的定金，定金一般在5000元到1萬元之間。定金多少才算恰當，并無一定標準，視各人需要而定，由雙方協(xié)商。房屋買賣合同 篇3房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題涉及預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題（主要是指現(xiàn)房），我國法律界對該問題討論的不是很多，但是由于厘清該問題對司法實踐頗有裨益，因此本文擬就該問題作些探討。一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的基本理論問題。在研究房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題之前，本文先就合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一些基本理論問題進行簡要地說明。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指合同債權(quán)人通過協(xié)議將其債權(quán)全部或者部分地轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。其特征是：第一、合同權(quán)利轉(zhuǎn)

14、讓是不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人。第二、合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的對象是合同債權(quán)。第三、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓既可以是全部的轉(zhuǎn)讓，也可以是部分的轉(zhuǎn)讓。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的生效有兩個條件：第一、權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同成立。第二、債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)讓的事實通知債務(wù)人。合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的法律效力分為對內(nèi)效力和對外效力，對內(nèi)效力具體表現(xiàn)為：第一、合同權(quán)利由讓與人轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果是全部轉(zhuǎn)讓，則受讓人將作為新債權(quán)人而成為合同權(quán)利的主體，轉(zhuǎn)讓人將脫離原合同關(guān)系，由受讓人取代其地位。如果是部分權(quán)利轉(zhuǎn)讓，則受讓人將加入合同關(guān)系，與原債權(quán)人一起成為共同債權(quán)人。第二、在轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利時從屬于主債權(quán)的從權(quán)利也將隨主權(quán)利移轉(zhuǎn)而發(fā)生移轉(zhuǎn)。第三、轉(zhuǎn)讓

15、人應(yīng)當保證其轉(zhuǎn)讓的權(quán)利是有效存在且不存在權(quán)利瑕疵的。對外效力具體表現(xiàn)為：第一、債務(wù)人不得再向轉(zhuǎn)讓人即原債權(quán)人履行債務(wù)。第二、受讓人不僅取得債權(quán)人轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，而且應(yīng)取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。第三、債務(wù)人在合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓時就已經(jīng)享有的對抗原債權(quán)人的抗辯權(quán)，并不因合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓而消滅。2我國關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的立法例包括中華人民共和國民法通則（以下簡稱民法通則）第九十一條和中華人民共和國合同法（以下簡稱合同法）第五章的有關(guān)規(guī)定，其中第七十九條至八十三條專門規(guī)定合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，第八十七條規(guī)定辦理批準、登記等手續(xù)問題。民法通則第九十一條規(guī)定：“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當取得合

16、同另一方的同意，并不得牟利。依照法律規(guī)定應(yīng)當由國家批準的合同，需經(jīng)原批準機關(guān)批準。但是，法律另有規(guī)定或者原合同另有約定的除外”。該條款沒有對權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和義務(wù)的轉(zhuǎn)移進行區(qū)分，而是將二者作為一個整體看待。合同權(quán)利義務(wù)的.轉(zhuǎn)讓含有義務(wù)轉(zhuǎn)移的因素，所以需要取得合同另一方的同意，但是如果轉(zhuǎn)讓人不承擔合同義務(wù)（單務(wù)合同）或者義務(wù)已經(jīng)履行完畢，其轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否需要合同另一方的同意呢？僅就該條文理解，在這種情況下，仍需另一方的同意。同時該條文對合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓還有一個限制，即轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)時不得牟利，這種規(guī)定明顯帶有計劃經(jīng)濟體制立法模式的色彩。合同法關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定“是在對民法通則第91條進行補

17、充的基礎(chǔ)上，并借鑒涉外經(jīng)濟合同法第26條的有關(guān)規(guī)定發(fā)展而來，它彌補了合同債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)讓的立法漏洞”。3因合同法關(guān)于債權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定比較明確，本文不再詳述。合同法未對合同所指向的標的物作動產(chǎn)和不動產(chǎn)的劃分，應(yīng)當理解為只要符合法律規(guī)定，不論動產(chǎn)還是不動產(chǎn)，合同權(quán)利都可以轉(zhuǎn)讓。因此可以講合同法對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓提供了明確的法律依據(jù)。下面就該權(quán)利轉(zhuǎn)讓所涉及的問題進行分析論述。二、我國關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。因預售商品房以外的其他房屋買賣合同的權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題并不復雜，本文對該問題不再贅述，下面僅就預售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行分析。預售商品房買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題一般稱之為預售商品房再轉(zhuǎn)讓。

18、對于預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題有兩種截然相反的觀點：第一種是反對轉(zhuǎn)讓，主要理由是“炒樓花”具有較大的投機性，允許炒樓花可能導致房價上漲，擾亂房地產(chǎn)市場秩序，損害房屋實際使用者的利益，影響國民經(jīng)濟的發(fā)展。贊成轉(zhuǎn)讓的認為，炒家進入房地產(chǎn)市場進行風險投資，既可以為房地產(chǎn)開發(fā)聚集資金，又可以活躍市場，從世界各國房地產(chǎn)交易實踐來看，炒家參與房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為成熟房地產(chǎn)市場的主要特點.4本人贊同第二種觀點，商品房再轉(zhuǎn)讓形成的原因是多方面的，可能是為了投資，也可能是因其他原因，購買的商品房對預購方已經(jīng)沒有意義，例如預購方移居國外。如果一概禁止轉(zhuǎn)讓，則限制了預購方合法權(quán)益的行使。5其實，關(guān)于預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題，我

19、國1995年房地產(chǎn)管理法已經(jīng)作出了規(guī)定，該法第五十四條規(guī)定：“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”。因迄今為止國務(wù)院尚未作出具體規(guī)定，有些學者據(jù)此認為預購商品房不能再轉(zhuǎn)讓。本人認為該規(guī)定是一種委任性條款，即授權(quán)國務(wù)院對預售商品房再轉(zhuǎn)讓制定行政法規(guī)，其隱含的意思是預購商品房可以再轉(zhuǎn)讓。我們無法想象國務(wù)院會制定這樣的行政法規(guī)：“根據(jù)房地產(chǎn)法第五十四條的規(guī)定，預售商品房不能再轉(zhuǎn)讓”。如果預售商品房不可以再轉(zhuǎn)讓，那么房地產(chǎn)法應(yīng)當直接作出規(guī)定，沒有必要再授權(quán)國務(wù)院制定不可轉(zhuǎn)讓的行政法規(guī)。所以該條款“實際上是對商品房的預售合同轉(zhuǎn)讓的認可”。6我國最高人民法院對

20、預購商品房再轉(zhuǎn)讓問題有詳盡的司法解釋。1993年最高人民法院全國民事審判工作座談會紀要（以下簡稱1993年座談會紀要）規(guī)定：“關(guān)于轉(zhuǎn)賣預售商品房問題。預購方在預售方實際交付房屋之前，將預售商品房轉(zhuǎn)賣給第三人的，必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。違反法律、政策規(guī)定，倒買倒賣預售商品房的，應(yīng)當認定買賣行為無效。在預售方已實際交付房屋后，預購方將房屋賣給第三人的，可按一般房屋買賣關(guān)系處理”。1993年座談會紀要大體包含這樣幾層含義：一、預購方可以轉(zhuǎn)讓商品房。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前。三、該轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定。四、違法法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預售商品房的行為無效。五、在房屋交付之后

21、預售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系。其中該座談會紀要未明確解釋“轉(zhuǎn)讓行為必須符合法規(guī)、政策規(guī)定”的具體含義，但是根據(jù)該段后半部分的規(guī)定，違法“法規(guī)、政策規(guī)定”主要是指倒買倒賣預售商品房的行為。該規(guī)定沿襲了民法通則的立法本意，這大體與我國當時的經(jīng)濟體制有關(guān)。1995年最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答（以下簡稱1995年司法解釋）中，對預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題作出比較詳細的規(guī)定，為避免不必要的爭論，本文全文引用該規(guī)定：“七、關(guān)于預售商品房的轉(zhuǎn)讓問題。28、商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當認定無效。29、商品房預售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部

22、門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。30、商品房預售合同的預購方，在實際取得預購房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理”。根據(jù)以上規(guī)定，可以將預售商品房的債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題歸納為：一、預售商品房合同無效的，預售商品房的轉(zhuǎn)讓合同一般也無效。二、該轉(zhuǎn)讓行為必須是在預售方實際交付房屋之前，且商品房買賣合同和權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同都辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)。三、在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是

23、房屋買賣關(guān)系，而非預售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。與1993年座談會紀要相比，1995年司法解釋對商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓問題的規(guī)定出現(xiàn)了很大變化：一、1993年座談會紀要規(guī)定在房屋交付之后預售方轉(zhuǎn)讓房屋的，是房屋買賣關(guān)系，而1995年司法解釋強調(diào)在實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，預購方將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，是房屋買賣關(guān)系。1993年座談會紀要關(guān)于這方面的規(guī)定有悖于物權(quán)理論，因為在房屋交付后預購方并不當然取得房屋的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓房屋的行為也不當然都是房屋買賣關(guān)系，其中可能仍然包括預售商品房再轉(zhuǎn)讓關(guān)系。1995年司法解釋將房屋買賣關(guān)系限定在預購方實際取得房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后的轉(zhuǎn)讓范圍內(nèi)。預購方取得房屋

24、所有權(quán)證書當然取得房屋的所有權(quán)，即便這時房屋還未交付，其再將房屋轉(zhuǎn)讓亦當然是房屋買賣關(guān)系。二、1993年座談會紀要規(guī)定違反法規(guī)、政策規(guī)定倒買倒賣預售商品房的行為無效，而1995年司法解釋則強調(diào)轉(zhuǎn)讓預售商品房應(yīng)當辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，將辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)作為轉(zhuǎn)讓預售商品房合同有效的條件。但是，該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指預購方和預售方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)還是指預購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)？該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”的具體含義是什么？無論該“轉(zhuǎn)讓手續(xù)”是指什么，決不可能是預購方和預售方向房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，因為如果辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，預購方已經(jīng)取得預購商品房的所有權(quán)，那么預購方和受讓人之間就不存在預售商品房合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系，而

25、只存在房屋買賣關(guān)系。根據(jù)該解釋的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當包括預購方和預售方、預購方和受讓方兩個轉(zhuǎn)讓手續(xù)。那么該轉(zhuǎn)讓手續(xù)是指什么呢？該解釋沒有作出進一步的規(guī)定，但是根據(jù)房地產(chǎn)法第四十四條第二款：“商品房預售人應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人 民 政 府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓手續(xù)應(yīng)當是指預售合同的登記備案手續(xù)。同理預購方和受讓方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)也應(yīng)當是預售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。20 xx年最高人民法院又發(fā)布了關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（以下簡稱20 xx年司法解釋），其中第六條涉及登記備案問題。該條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法

26、律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外”。根據(jù)該條規(guī)定，預售商品房合同不以辦理登記備案手續(xù)為合同生效的條件，除非雙方當事人另有約定。也就是說20 xx年司法解釋對1995年司法解釋關(guān)于預購方轉(zhuǎn)讓預售商品房權(quán)利的條件進行了修正，即預購方和預售方合同簽訂的預售商品房買賣合同，如果符合法律規(guī)定的條件，則該預售商品房買賣合同生效，而該買賣合同是否登記備案不影響合同的效力。同理，預購方和受讓方簽訂的預售商品房權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是否備案也不能成為影響轉(zhuǎn)讓合同效力的原因。此外

27、，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記時，預購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人的，對該轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)如何認定？根據(jù)最高人民法院以上司法解釋的規(guī)定，預售商品房再轉(zhuǎn)讓限定在商品房尚未實際交付以前，交付以后的轉(zhuǎn)讓問題不適用該解釋。登記是房屋所有權(quán)變更的公示方式，在房屋未辦理登記時，該房屋的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，那么該轉(zhuǎn)讓是否屬于無權(quán)處分呢？無權(quán)處分行為主要包括以下幾種情形：出賣他人之物，出租他人之物，未經(jīng)共有人同意出租、出賣共有物，將他人之物設(shè)定抵押、質(zhì)押等。7從表面上看，該轉(zhuǎn)讓屬于無權(quán)處分，但是仔細推敲起來就會發(fā)現(xiàn)這種理解存在問題：房屋未交付以前，預購方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利只要通知預售方，該轉(zhuǎn)讓合同即對預售方

28、發(fā)生法律效力，但是按照無權(quán)處分處理，預購方轉(zhuǎn)讓房屋必須經(jīng)過預售方追認，該轉(zhuǎn)讓合同才能生效，這種結(jié)論讓人覺得不可思議。其實，按照合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓理論，除不得轉(zhuǎn)讓的情形外，預購方可以將其對預售方享有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給第三人，此時預購方轉(zhuǎn)讓的是房屋買賣合同中請求預售方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。因此，在商品房已經(jīng)交付但是尚未辦理房屋權(quán)屬登記，預購方將購買交付的商品房轉(zhuǎn)讓他人，其法律性質(zhì)仍然屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，只是該轉(zhuǎn)讓不適用最高人民法院關(guān)于預售商品房再轉(zhuǎn)讓司法解釋的有關(guān)規(guī)定，而應(yīng)當適用合同法關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。三、房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律適用問題。在理論界和實務(wù)界有一種觀點，認為未取得權(quán)屬證書的房屋，無論

29、是房屋所有權(quán)還是債權(quán)都不得轉(zhuǎn)讓，因轉(zhuǎn)讓而簽訂的合同都是無效的。其法律根據(jù)是房地產(chǎn)法第三十七條，該條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（六）、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”。這種觀點對法律的理解有失偏頗。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，至少有三種“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓：第一是房地產(chǎn)開發(fā)商出賣現(xiàn)房的情況。根據(jù)20 xx年6月1日國務(wù)院頒布實施的商品房銷售管理辦法，其第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；

30、（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實”。從以上規(guī)定可以看出，開發(fā)商不需要辦理產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)，可以直接將現(xiàn)房出賣給買受人。也許有人會提出，房地產(chǎn)法第三十八條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓

31、房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書”。那么如何解釋“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書”的規(guī)定和商品房銷售管理辦法第七條的規(guī)定之間的矛盾呢？實際上，二者之間不存在競合問題，理由為：房地產(chǎn)法第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是指轉(zhuǎn)讓以出讓方式取得的土地使用權(quán)，如果轉(zhuǎn)讓已經(jīng)有建成房屋的土地使用權(quán)時該房屋應(yīng)當具有所有權(quán)證書，一般情況下，買受人應(yīng)當是具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而商品房銷售管理辦法第七條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓是商品房（現(xiàn)房）的轉(zhuǎn)讓問題，而非單純的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，對買受人的條件沒有限制。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之一。第二是開發(fā)商預售商品房的情形。所謂預售商

32、品房是指“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或者房價款的行為”。8因為是預售正在建設(shè)中的商品房，房屋還未建成，開發(fā)商不可能取得房屋權(quán)屬證書，但是開發(fā)商卻可以轉(zhuǎn)讓該未建成的房屋。同時，開發(fā)商在預售商品房時有一部分房屋未賣出，但是房屋已經(jīng)建成，開發(fā)商同樣不需要取得房屋權(quán)屬證書，其可以憑原商品房預售證書繼續(xù)轉(zhuǎn)讓該已建成房屋。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之二。第三是無權(quán)處分情形。無權(quán)處分是指無處分權(quán)人處分他人財產(chǎn)，并且與相對人訂立財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。合同法第五十一條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的

33、，該合同有效”。對該條款的效力，我國法律界的通說為“效力待定”。也就是說，即使出賣人出賣他人房屋并也不當然導致合同無效，經(jīng)房屋所有人追認或者出賣人訂立合同后取得處分權(quán)的，該是房屋買賣為有效。此為“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書”的房屋也可以轉(zhuǎn)讓的情形之三。以上三種均為出賣人在未取得房屋權(quán)屬證書的情況下可以轉(zhuǎn)讓房屋的情形，只是第三種情形受到一定的限制，即無處分權(quán)的人處分他人房屋，未經(jīng)房屋所有人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后未取得處分權(quán)的，該合同無效。至少排除這三種情形之外，其他房屋在未取得房屋權(quán)屬證書時不得轉(zhuǎn)讓，例如自然人、法人自建的房屋，在未取得房屋權(quán)屬證書時不得出賣。按照這種邏輯思路，可以得出買受人

34、與出賣人（可以是開發(fā)商，也可以是開發(fā)商之外的自然人、法人或者其他組織）簽訂房屋買賣合同，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)之前，買受人對出賣人享有的權(quán)利包括：接受房屋和要求出賣人協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)；與此相對應(yīng)，出賣人的義務(wù)包括：交付房屋和協(xié)助辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。買受人可以將對出賣人的上述請求權(quán)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人（受讓人）。此時，因房屋尚未辦理過戶手續(xù)，房屋所有權(quán)仍然屬于出賣人，所以買受人轉(zhuǎn)讓的只能是房屋買賣合同的權(quán)利（請求權(quán)），而不是房屋所有權(quán)。在這種情況下，該權(quán)利的轉(zhuǎn)讓問題應(yīng)當適用民法通則第九十一條和合同法關(guān)于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，同時由于合同法對民法通則有關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題進行了修正（轉(zhuǎn)

35、讓權(quán)利只需通知出賣人，該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同即對出賣人發(fā)生法律效力），根據(jù)“特別法優(yōu)于普通法”的原則，關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利問題應(yīng)當適用合同法的有關(guān)規(guī)定（預售商品房再轉(zhuǎn)讓問題還應(yīng)當適用最高人民法院有關(guān)的司法解釋）。四、與房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓有關(guān)的其他法律問題。（一）、買受人轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利是否還應(yīng)當交納契稅和契稅的繳納對轉(zhuǎn)讓合同效力的影響。根據(jù)我國稅收征收方面的法律規(guī)定，房屋買賣合同的買受人應(yīng)當按照房屋買賣的成交價格交納契稅。如果在只有買賣合同的雙方當事人的情況下，契稅的納稅人只能買受人當無異議。在房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓中，應(yīng)當由哪一方繳納契稅？未繳納契稅是否導致該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效？對這個問題在理論界和司法實務(wù)界

36、有兩種截然對立的觀點：一種認為，買受人和出賣人都應(yīng)當繳納契稅，即先由買受人繳納契稅取得房屋權(quán)屬證書后，再由受讓人繳納契稅取得買受人的房屋權(quán)屬證書。如果買受人未繳納契稅，應(yīng)當認定該權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效。另一種觀點認為，契稅應(yīng)當由受讓人交納。如果買受人和出賣人都繳納契稅，結(jié)果是人為地制造了兩次買賣、兩次稅費，無法實現(xiàn)社會效益的最大化。9本人同意后一種觀點，除該觀點的理由之外，還有如下理由：第一、中華人民共和國契稅暫行條例第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納契稅”，其第四條規(guī)定：“契稅的計稅依據(jù)：（一）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用

37、權(quán)出售、房屋買賣，為成交價格；”，中華人民共和國契稅暫行條例細則第七條規(guī)定：“條例所稱房屋買賣，是指房屋所有人將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的行為”。根據(jù)以上規(guī)定，契稅的納稅人應(yīng)當是房屋買賣合同的買受人，即買受人為房屋權(quán)屬的承受人。買受人是否成為契稅的納稅人應(yīng)當區(qū)別二種情形：第一是買受人將合同權(quán)利部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人不退出原房屋買賣合同，買受人和受讓人共同對出賣人享有權(quán)利，是該房屋的共有人，也是房屋權(quán)屬的共同承受人，契稅當然由二者共同繳納。第二是買受人將合同權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給受讓人，買受人退出原房屋買賣合同，受讓人單獨對出賣人享有權(quán)利，是房屋權(quán)屬的承受人，契稅由

38、受讓人繳納，因買受人已退出原房屋買賣合同，其不應(yīng)當再承擔契稅的繳納義務(wù)。從另外的一個角度分析，可以將契稅的繳納看作是取得房屋權(quán)屬證書的對價，買受人沒有取得房屋權(quán)屬證書，當然不需要繳納契稅。如果買受人繳納契稅，則其取得房屋權(quán)屬證書，此時的轉(zhuǎn)讓行為是房屋買賣關(guān)系，而不是合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓關(guān)系。第二、如果認為因買受人未繳納契稅則權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同無效，那么出賣人未繳納土地增值稅也同樣會導致合同無效。這就象我們?nèi)コ匈徺I商品，因銷售者沒有交納稅款而導致買賣合同無效一樣荒謬無比。納稅與否是納稅人和稅收征收機關(guān)之間的稅收征收關(guān)系，該法律關(guān)系屬于稅法的調(diào)整范圍，而買賣合同以及權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同是民事關(guān)系，二者之間沒有任何原因

39、和結(jié)果關(guān)系。第三、無論民法通則和合同法，還是最高人民法院的相關(guān)司法解釋，都承認房屋買賣合同權(quán)利可以轉(zhuǎn)讓，并且都沒有將買受人繳納契稅作為房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓生效的要件。其實，不交納契稅并不代表買受人可以不交納其他稅費，其還是應(yīng)當按照稅收法律的規(guī)定交納所得稅等其他稅費。因此，房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓權(quán)利的買受人不應(yīng)當繳納契稅。同時，無論是買賣合同的當事人，還是權(quán)利轉(zhuǎn)讓的當事人，契稅或者其他稅費是否繳納都不是合同是否成立或者生效的要件。（二）抵債房屋的再轉(zhuǎn)讓問題。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，以房抵債的現(xiàn)象非常普遍。開發(fā)商由于資金緊張或者為避免流動資金的大量占用，往往要求施工方墊資施工，待房屋建成后以房屋折

40、價抵頂工程款。在這種情形下，實際存在兩種法律關(guān)系：建筑工程施工合同關(guān)系和房屋買賣合同關(guān)系。因建筑工程施工合同與本文主旨無關(guān)，故僅論述房屋買賣合同關(guān)系。以房抵債的法律性質(zhì)為房屋買賣關(guān)系，即開發(fā)商以建成房屋折價作為給付施工方的工程款，施工方以開發(fā)商欠其的工程款作為購買房屋的對價。建設(shè)部城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第三條也對此作了明確規(guī)定：“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。前款所稱其他合法方式，主要包括下列行為：（四）以房地產(chǎn)抵債的；”。施工方為了使房屋變現(xiàn)，就需要轉(zhuǎn)讓該房屋，這種轉(zhuǎn)讓分為兩種情形：一是施工方在取得房屋權(quán)屬登記證書后再轉(zhuǎn)讓房屋

41、，該轉(zhuǎn)讓應(yīng)當為房屋買賣關(guān)系。二是施工方與第三人達成房屋買賣協(xié)議，由施工方將該抵債房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人將房屋價款給付施工方。第一種方式需要繳納契稅和其他稅費，為減少變現(xiàn)成本，施工方大多采取第二種方式變現(xiàn)。如何確定施工方轉(zhuǎn)讓行為的法律性質(zhì)？開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議為房屋買賣關(guān)系，則開發(fā)商承擔的義務(wù)為交付房屋和協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，施工方享有的權(quán)利為接受房屋和要求開發(fā)商承擔協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。因施工方尚未取得房屋權(quán)屬證書，其與第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議實際上轉(zhuǎn)讓的仍然是對開發(fā)商享有的權(quán)利，即該轉(zhuǎn)讓為合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。同時由于該房屋已經(jīng)建成，所以該轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)當適用合同法關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。由于施工方不具

42、有房地產(chǎn)開發(fā)資格，其與第三人達成協(xié)議后，再由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，并出具發(fā)票等辦理房屋權(quán)屬登記所需的手續(xù)。如果開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格、施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格、第三人和開發(fā)商簽訂買賣合同的房屋價格相同，例如三個合同的房屋價格分別為100萬元，權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題不會產(chǎn)生任何異議。但是施工方為盡快使房屋變現(xiàn)，往往會降價銷售房屋，例如開發(fā)商和施工方以房抵債協(xié)議約定的房屋價格為100萬元，施工方和第三人權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同約定的房屋價格80萬元，最后第三人和開發(fā)商以80萬元簽訂商品房買賣合同，此時存在一個問題：合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是指不改變合同權(quán)利的內(nèi)容，由債權(quán)人將權(quán)利轉(zhuǎn)

43、讓給第三人。最后一個合同改變了第一個合同的內(nèi)容，這種改變是否影響權(quán)利轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)？施工方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利的完整流程是，開發(fā)商和施工方簽訂商品房買賣合同，工程款為房屋價款，其后施工方再和第三人簽訂權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同，施工方收取第三人給付的對價，最后施工方通知開發(fā)商。因該流程比較煩瑣，施工方往往在和第三人或者包括第三人和開發(fā)商達成初步的房屋買賣協(xié)議后（可能是口頭的，也可能是書面的），由開發(fā)商和第三人簽訂正式的商品房買賣合同，第三人不需要按照合同約定向開發(fā)商交付房款，因其已經(jīng)將房屋價款交付給了施工方。同時因該房屋已經(jīng)由施工方交付給第三人，該第三人就享有要求開發(fā)商出具辦理房屋權(quán)屬登記各種手續(xù)的權(quán)利。從該層面上分析

44、，最后一個合同只具有形式上的意義，或者說該價格僅為繳納契稅而確定的成交價。但是無論如何，施工方的轉(zhuǎn)讓行為仍然為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，我們權(quán)且稱之為“簡化的權(quán)利轉(zhuǎn)讓”。（三）、合同法第八十七條的具體含義。合同法第八十七條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定”。具體到房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題，“辦理批準、登記手續(xù)”的含義是指受讓人辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)還是房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)？如果是轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，那么未辦理登記手續(xù)是否影響該合同的效力？根據(jù)該條款“轉(zhuǎn)讓權(quán)利或者轉(zhuǎn)移義務(wù)應(yīng)當辦理批準、登記手續(xù)”的規(guī)定，該“批準、登記手續(xù)”顯然是指轉(zhuǎn)讓合

45、同的批準、登記手續(xù)，這種理解應(yīng)無異議。關(guān)于房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓登記問題，只有1995年司法解釋第二十九條作出規(guī)定，但是該司法解釋即不是法律（狹義的法律），也不是行政法規(guī)，同時該司法解釋只適用1995年1月1日以前發(fā)生的房地產(chǎn)糾紛案件，而不適用1995年以后的案件，再者法律、行政法規(guī)對房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓是否需要登記都沒有作出規(guī)定。本人認為，房屋買賣合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓不需要辦理登記手續(xù)，或者至少說現(xiàn)在不需要辦理登記手續(xù)。因此，未辦理登記手續(xù)不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。五、結(jié)論。（一）、我國法律和司法實踐都承認房屋買賣合同權(quán)利可以再行轉(zhuǎn)讓，權(quán)利轉(zhuǎn)讓包括預售商品房再轉(zhuǎn)讓和其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。（二）、預售商

46、品房再轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓的條件是：（1）、預購方和預售方簽訂的預售商品房買賣合同合法有效。（2）、預購方和受讓方簽訂的預售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效。（3）、預售商品房債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當在預購方還未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書之前簽訂。（4）、預購方向預售方履行了通知義務(wù)。（三）、特殊的權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同。（1）、轉(zhuǎn)讓已經(jīng)交付但是尚未辦理權(quán)屬登記的商品房。（2）、轉(zhuǎn)讓尚未辦理權(quán)屬登記的抵債房屋。該二種情形均屬于合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓，適用合同法關(guān)于權(quán)利轉(zhuǎn)讓的一般規(guī)定。（四）、其他房屋買賣合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓條件：1、出賣人和買受人簽訂的房屋買賣合同合法有效。2、買受人和受讓人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同合法有效。3、買受人向出賣人履行了通知義務(wù)。

47、（五）、排除條件是：1、轉(zhuǎn)讓權(quán)利的轉(zhuǎn)讓人不應(yīng)當繳納契稅，同時契稅或者其他稅費是否繳納也不影響轉(zhuǎn)讓權(quán)利合同的效力。2、轉(zhuǎn)讓合同不需要辦理登記手續(xù)。注釋：1、因合同權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)移需要經(jīng)過對方同意，該轉(zhuǎn)讓可研究的問題有限，故本文論述的前提是轉(zhuǎn)讓人（原合同買受人）不承擔合同義務(wù)或者其義務(wù)已經(jīng)履行完畢的情況下單純的合同權(quán)利轉(zhuǎn)讓問題。2、參見王利明、崔建遠：合同法新論總則，中國政法大學出版社，20 xx年3月修訂版，第412-426頁。3、駱小春：預購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考，載河北法學，20 xx年第5期，第112頁。4、駱小春：預購商品房再轉(zhuǎn)讓的法律思考，載河北法學，20 xx年第5期，第112頁。

48、5、參見金儉：析商品房預售合同，載現(xiàn)代法學，1996年第1期，第62頁。6、趙英偉：商品房預售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究，法律圖書館，首頁法律論文資料庫“商品房”搜索，下載于20 xx年8月4日。7、參見田韶華、包雯：論我國合同法上的無權(quán)處分合同及其效力，載法學家，20 xx年第2期，第54頁。梁慧星：如何理解合同法第五十一條，載人民法院報，20 xx年1月8日，第3版。王軼：論無權(quán)處分行為的效力，載中外法學，20 xx年第3期，第287頁。8、1995年2月17日建設(shè)部城市商品房預售管理辦法第二條。9、鄒征優(yōu)、林奇良：不是轉(zhuǎn)讓房屋，是轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利，載人民法院報，20 xx年2月26日，第B4

49、版。房屋買賣合同 篇4出賣人(甲方):身份證號碼:買受人(乙方):身份證號碼:甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下,以資共同遵守。一、甲方自愿將其位于_的房屋(建筑面積_平方米)。含儲藏室號平方米，共計元(小寫)。二、合同簽訂后，乙方一次性支付甲方房款元(小寫)。如甲方反悔本合同，按本合同房屋造價的雙倍賠償乙方。三、本合同簽定時,甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時,甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，因過戶所產(chǎn)生的費用由乙方承擔。四、本合同簽訂后,甲方對房屋使用、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。五、本合同簽訂后,甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利,乙方保證

50、按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后,甲方不得就該房屋與他人訂立買賣合同。六、違約責任1、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過五個月時,甲方有權(quán)解除合同。解約時,乙方已付房價款的_作為甲方的損失賠償金。2、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責任由甲方承擔,并應(yīng)賠償乙方的損失。3、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?甲方應(yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款,并賠償乙方的房屋裝修費用。4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的,甲方應(yīng)當通知乙方,如

51、有補償款發(fā)放,甲方應(yīng)當全額退還乙方。七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成依法向當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。八、其他約定：本合同簽訂前此房屋所產(chǎn)生的費用由甲方承擔，簽訂后所產(chǎn)生的費用由乙承擔。九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。十、本合同一式3份,甲乙方各執(zhí)一份,見證人各一份。甲方(公章)：_ 乙方(公章)：_法定代表人(簽字)：_ 法定代表人(簽字)：_年_月_日 _年_月_日房屋買賣合同 篇5甲方： 身份證：乙方： 身份證：甲乙雙方協(xié)商一致，達成以下合意。1、甲方欲將登記在其名下的房屋（X平米，位置）轉(zhuǎn)

52、讓給乙，X年X月X日前完成交房，并在X年X月X日前按照法律規(guī)定到房地產(chǎn)主管部門完成過戶登記。2、乙方在X年X月X日前交付房屋價款，方式（匯款/現(xiàn)金）。3、交易產(chǎn)生的稅款由X承擔，手續(xù)費由X承擔4、違約及救濟：（1）乙方支付價款后，若甲方X年X月X日前未完成交房，需賠償乙方違約金X萬。（2）若乙方X年X月X日前未完成房屋價款交付，支付給甲方的押金X元不予退還。（3）若因為甲方原因，在X年X月X日前未完成過戶登記，需賠償乙違約金X元，并履行過戶登記義務(wù)。本合同一式X份，甲乙各X份保管。5、簽訂本合同意味著（1）乙對房屋進行了細致檢查并滿意（2）出賣的房屋如存在產(chǎn)權(quán)糾紛，由甲方承擔全部責任。（3）甲

53、收取了乙的押金X元，見附件1（收條或匯款單復印件）（4）附件2為雙方身份證復印件（5）附件3為甲方房產(chǎn)證復印件6、雙方約定的其他事項簽字、手印甲方：乙方：房屋買賣合同 篇6原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話;被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號碼，聯(lián)系電話;訴訟請求：一、請求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無條件交付原告之房屋合法手續(xù)。二、請求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣元，違約金元/天，(由20 xx年10月31日至20 xx年6月10日)逾期7個月，(按銀行同

54、期貸款利率計算)。三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加違約金數(shù)額。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付補償金，共計人民幣元(大寫： )。四、請求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來的損失元。(按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行)。五、請求貴院判令本案包含訴訟費在內(nèi)的一切相關(guān)費用由被告承擔。事實與理由原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于200年月日與被告簽署了商品房的買賣合同，原告購買被告開發(fā)的紅橋區(qū)咸陽路南端東側(cè)龍悅花園樓門號商品房一套。合同中對原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進行了詳細約定。原告于200年月日將首付款人民幣元，于200 年月日將貸款人民幣元付于被告帳戶，合計總房款元全部支付

55、到被告指定帳戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個買受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同第三條約定，該商品房應(yīng)于20 xx年10月31日前驗收合格并交付使用，但由于被告沒有依照天津市商品房管理條例合法取得住宅商品房準許交付使用證，導致至今20 xx年月日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計算。依照最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第十六條當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損

56、失確定違約金數(shù)額;第十七條損失賠償額標準：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。參照“天津市國土資源和房屋管理局”關(guān)于發(fā)布20 xx年房屋租賃市場指導租金的通知中紅橋區(qū)20 xx年住宅房屋指導租金06-05邵公莊新區(qū)22元/月/建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自20 xx年10月31日至20 xx年6月10日的違約金為人民幣元。原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問，無奈之下，原告只得拿起法律武器來維護自己的合法權(quán)益?，F(xiàn)根據(jù)中華人民共和國合同法、最高

57、人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋20 xx年6月1日執(zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請求人民法院依法予以支持。證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住址此致人民法院附：一、本訴狀副本份(按被告人人數(shù)提交);二、證據(jù)份。具狀人：年月日房屋買賣合同 篇7賣方： （附身份證復印件）（甲方）買方： （附身份證復印件）（乙方）一、甲方將其位于民族路120-1號的合法房產(chǎn)一四層半樓房一棟賣給乙方。該房屋土地使用面積和建筑面積均以合法證件上的標示數(shù)據(jù)為準。該房屋房產(chǎn)證編號： ，國有土地使用證編號： 。二、房屋買賣價格雙方確定為人民幣捌拾捌萬元整。乙方分兩期向甲方付清。三、因甲方需另行購房，

58、乙方一期向甲方付房款人民幣陸拾萬元整，二期等甲方搬遷后，乙方再付余下的貳拾捌萬元房款。四、乙方一期向甲方付款陸拾萬元后，甲方即將房產(chǎn)證和土地使用證交由乙方保管。五、根據(jù)甲方另行購房和裝修的實際，乙方給予甲方一定的過渡期。甲方應(yīng)在20 xx年9月20日前搬出，全部移交房產(chǎn)，同時過戶水電等。六、在過渡期內(nèi)，甲方應(yīng)保護好房屋及設(shè)施現(xiàn)狀，不得造成房屋和設(shè)施新的損傷。如有損傷，按市場價格予以賠償，乙方從余款中扣除。七、本合同經(jīng)雙方簽字后即生效。甲方（簽字）： 乙方（簽字）：20 xx年X月XX日 20 xx年X月XX日房屋買賣合同 篇8出 賣 人： 身份證號： 聯(lián)系電話：買 受 人：身份證號： 聯(lián)系電話

59、：根據(jù)中華人民共和國合同法及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣房屋達成如下協(xié)議：第一條 買受人所購房屋的基本情況買受人購買的房屋(以下簡稱該房屋，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準) 【幢】【座】 【單元】【層】 號房。 該房屋的用途為 ，屬 結(jié)構(gòu)，層高為 ，建筑層數(shù)地上 層。 該房屋陽臺是【封閉式】【非封閉式】。 該房屋建筑面積共 平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積 平方米。第二條 計價方式與價款出賣人與買受人約定按下述第 種方式計算該房屋價款：1.按建筑面積計算，該房屋單價為( 幣)每平方米 元，總金額( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。2.按套內(nèi)建筑面積計算，該房屋單價為( 幣)每平方米 元，總金額( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。3.按套(單元)計算，該房屋總價款為( 幣) 千 百 拾 萬 千 百 拾 元整。第三條 付款方式及期限買受人按下列第 種方式按期付款。 1.一次性付款 。 2.分期付款 。 3.其他方式 。買受人逾期付款的違約責任 買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理： 1.按逾期時間，分別處理(不作累加) (1)逾期在 日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之