1、需要了解的官方文檔不動產(chǎn)登記條例、不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則、不動產(chǎn)登記操作指南其他官方文檔還有很多，關(guān)于權(quán)籍調(diào)查，數(shù)據(jù)庫規(guī)范，總體設(shè)計之類，不過這些太過具體，是系統(tǒng)開發(fā)人員應(yīng)該精讀的，對于銷售和售前而言，前面提到的三個文檔有助于幫助了解不動產(chǎn)登記到底都要做什么事情。什么是不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。舉個通俗點的例子，蘋果樹上的蘋果是不動產(chǎn)，掉到地上的蘋果就不是不動產(chǎn)了，不動產(chǎn)一定是土地，海洋或者定著物。有哪些不動產(chǎn)權(quán)利可以登記代碼權(quán)利類型集體土地所有權(quán)國家土地所有權(quán)國有建

2、設(shè)用地使用權(quán)國有建設(shè)用地使用權(quán)房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)土地承包經(jīng)營權(quán)森林、林木所有權(quán)林地使用權(quán)林地使用權(quán)森林、林木使用權(quán)草原使用權(quán)水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)無居民使用權(quán)構(gòu)（建）筑物所有權(quán)地役權(quán)取水權(quán)探礦權(quán)采礦權(quán)抵押權(quán)其它權(quán)利有哪些登記類型代碼登記類型首次登記轉(zhuǎn)移登記變更登記注銷登記更正登記異議登記預(yù)告登記查封登記其它登記首次登記：第一次進(jìn)行不動產(chǎn)登記，在其他部門登記過的例如已經(jīng)有房產(chǎn)證的房屋，則不算做首次登記，即其他部門的登記到不動產(chǎn)這里一樣有效。轉(zhuǎn)移登記：相當(dāng)于過戶，從一個人名下到另一個人名下。

3、變更登記：比如權(quán)利人改名了，就需要變更登記。注銷登記：不動產(chǎn)權(quán)利不在了，就要進(jìn)行注銷登記，例如地震房子沒了。更正登記：發(fā)現(xiàn)登記簿有錯誤，比如房產(chǎn)證地址寫錯了，面積寫錯了。異議登記：權(quán)屬存在紛爭，可以進(jìn)行異議登記。預(yù)告登記：主要是在商品房買賣上，在沒簽訂正式合同前或者是做轉(zhuǎn)移登記前，一般先進(jìn)行預(yù)告登記。查封登記：檢察院、法院依法對不動產(chǎn)進(jìn)行查封時進(jìn)行的登記，對于查封登記的不動產(chǎn)是不能進(jìn)行買賣交易的。其它登記：目前還沒遇到。有哪些數(shù)據(jù)國土：集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)住建：房屋所有權(quán)農(nóng)業(yè)：耕地、草地承包經(jīng)營權(quán)林業(yè)：林地林木所有權(quán)和使用權(quán)海洋：海域、無居民海島使用

4、權(quán)，水面、灘涂養(yǎng)殖使用權(quán)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記背景存在的問題不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分散分散登記導(dǎo)致房屋、土地等雙重抵押，增加融資金融風(fēng)險；部門間信息共享程度不夠、甚至存在利益沖突；責(zé)任劃分不明確，不利于百姓辦事。不動產(chǎn)登記依據(jù)不統(tǒng)一中華人民共和國土地管理法；土地登記辦法；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；房屋登記辦法；農(nóng)村土地承包法；土地承包經(jīng)營權(quán)證管理辦法；森林法；林木和林地權(quán)屬登記管理辦法；海域使用權(quán)管理辦法；登記簿、權(quán)證各式各樣不同權(quán)利的權(quán)證不同，不同地區(qū)同類權(quán)利的權(quán)證也不同。不動產(chǎn)登記平臺不統(tǒng)一土地、房屋、海洋等管理部門各自建立登記平臺，進(jìn)行相應(yīng)的不動產(chǎn)登記，最終導(dǎo)致：基礎(chǔ)信息不一致；各登記平臺獨立建設(shè)

5、，信息難以共享；容易產(chǎn)生重復(fù)登記、遺漏登記等問題；多重建設(shè)，導(dǎo)致資源浪費。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺建設(shè)目標(biāo)將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，減少頒證環(huán)節(jié)，減輕群眾負(fù)擔(dān)。由國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，基本做到登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。年月日國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議不動產(chǎn)登記國家級進(jìn)度計劃201、空健全腌制度,平穩(wěn)有序?qū)嵤?卯4ggi基本完成名級取責(zé)整合建立基礎(chǔ)性制度年是不動產(chǎn)登記爆發(fā)的兩年，軟件全國采購計劃億，權(quán)籍調(diào)查和整合建庫一年投入億。按照國家要求，應(yīng)該需要六月底頒發(fā)第一本證，

6、十二月底完成數(shù)據(jù)上報至國家級平臺。不動產(chǎn)登記要做哪些事情整合建庫、權(quán)籍調(diào)查、不動產(chǎn)登記、數(shù)據(jù)共享查詢分析、數(shù)據(jù)接入與上報。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不單單是登記頒證的問題，登記辦證前要有準(zhǔn)備工作整合建庫和權(quán)籍調(diào)查，登記頒證后也有后續(xù)工作，提供數(shù)據(jù)共享，互聯(lián)互通，協(xié)同辦公以及數(shù)據(jù)接入下級單位數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)上報到上級單位，最終接入國家級平臺。整合建庫做什么整合建庫通俗點講，就是將國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋這五個部門已經(jīng)登記過的數(shù)據(jù)整合到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，作為歷史數(shù)據(jù)，具有法律效力。比如國土部門的宗地、土地所有權(quán)、建設(shè)用地宅基地使用權(quán)，住建的房地產(chǎn)權(quán)，農(nóng)業(yè)中的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，林業(yè)中的林木所有權(quán)林地使用權(quán)，海

7、洋的宗海使用權(quán)、無人島使用權(quán)等，這些權(quán)利以前是分管在國土、住建等部門，分別由這部門負(fù)責(zé)登記頒證，對于以前登記過的數(shù)據(jù)，例如近幾年做的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)，這些數(shù)據(jù)都是要利用起來的。拿農(nóng)經(jīng)權(quán)舉例，如果已經(jīng)做過確權(quán)工作并頒證的地區(qū)，這個土地承包經(jīng)營權(quán)證與不動產(chǎn)權(quán)證同樣具有法律效力，并無需專門換證，相當(dāng)與已經(jīng)做過首次登記，只有當(dāng)進(jìn)行抵押、經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等非首次登記的時候，到不動產(chǎn)登記部門做抵押權(quán)登記或者轉(zhuǎn)移登記，這時候農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證要換成不動產(chǎn)權(quán)證，而換證的依據(jù)，憑什么給你發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證，這塊地的承包經(jīng)營權(quán)是誰的，就要依靠農(nóng)經(jīng)權(quán)確權(quán)的成果。整合建庫一般采用兩種方式：一是做接口或者結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)批量導(dǎo)入

8、；二是歷史數(shù)據(jù)補(bǔ)錄。對于有系統(tǒng)的或者結(jié)構(gòu)化的數(shù)據(jù)可以通過接口或者批量導(dǎo)入的方式進(jìn)行整合建庫工作。例如：目前對于住建和國土都有自己的系統(tǒng)，住建有房產(chǎn)系統(tǒng)，國土有地籍系統(tǒng)，整合建庫系統(tǒng)可以通過數(shù)據(jù)抓取技術(shù)，對這兩個系統(tǒng)做數(shù)據(jù)接口，也可以要求這兩個系統(tǒng)的系統(tǒng)服務(wù)商來定制開發(fā)數(shù)據(jù)接口，根據(jù)不動產(chǎn)登記建庫標(biāo)準(zhǔn)把有用的數(shù)據(jù)整合入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中；在農(nóng)業(yè)的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)中，有標(biāo)準(zhǔn)的匯交文件，整合建庫系統(tǒng)可以根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)的匯交文件做批量導(dǎo)入功能，根據(jù)建庫標(biāo)準(zhǔn)抽取有用的數(shù)據(jù)整合到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中。而對于那些沒有電子數(shù)據(jù)的紙質(zhì)材料，整合建庫系統(tǒng)還要提供補(bǔ)錄功能，將這些紙質(zhì)材料錄入到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中。如果要做

9、詳細(xì)了解，請見不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)（試行）權(quán)籍調(diào)查做什么權(quán)籍調(diào)查是對不動產(chǎn)單元客觀存在性的驗證以及其權(quán)屬的確認(rèn)。通俗點就是某個不動產(chǎn)單元存在與否，歸誰所有。權(quán)籍調(diào)查說起來簡單，做起來卻是個復(fù)雜的工作。因為不動產(chǎn)單元種類繁多，涉及到土地、房產(chǎn)、林地、農(nóng)地、海洋等各類數(shù)據(jù)，整理后歸為宗地、宗海、點、線、面狀定著物、構(gòu)建筑物、自然幢、邏輯幢、層、戶等圖層，權(quán)利種類繁多，各種土地例如國有土地、集體土地、宅基地等的所有權(quán)使用權(quán)，最后歸結(jié)起來是張調(diào)查表，整理到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中對應(yīng)的大概十幾張表中。一般首次登記的要做權(quán)籍調(diào)查，比如某個新開發(fā)的小區(qū)來辦理不動產(chǎn)權(quán)證，這時候不動

10、產(chǎn)登記中心就要委托某具有測繪資質(zhì)的單位進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，對小區(qū)所占宗地，樓盤，戶型進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，記錄到權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫中，為不動產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)支持。具體了解權(quán)籍調(diào)查請參考不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案不動產(chǎn)登記做什么不動產(chǎn)登記就是將不動產(chǎn)的權(quán)屬信息記錄到登記簿的過程，這個過程要遵循一個登記流程：申請、受理、審核、登簿、收費、繕證、頒證、歸檔這八步。其中最核心的就是登簿環(huán)節(jié)，登簿就是將權(quán)利信息和權(quán)利人信息記錄到登記簿中。比較復(fù)雜的環(huán)節(jié)是審核，一般分為初審、復(fù)審、終審，例如當(dāng)初審時發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)單元客觀存在性有問題，則可能會申請走調(diào)查流程，根據(jù)調(diào)查結(jié)果繼續(xù)復(fù)審，公告期滿后進(jìn)行終審，終審?fù)ㄟ^后則可以登簿；如果初審?fù)ㄟ^

11、后則可直接進(jìn)入公告環(huán)節(jié)，然后終審。不同縣市會有不同的審批流程，有的地方是五部審批流程，最多聽說過十步審批的。比如房產(chǎn)交易萬以上的要有主任審批，萬以上的有局長審批之類的規(guī)則，所以在審批的時候一般是采用工作流引擎來進(jìn)行配置管理。歸檔后一個案件則視為全部完成，數(shù)據(jù)先存入本級的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，最終整合上報到國家級平臺。登記的內(nèi)容就是項權(quán)利中登記類型的組合，但某些權(quán)利和類型無需組合，例如國有土地所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移登、查封登記等情況。這里面是有一些門道的，一兩句話說不清楚，主要抓住各種權(quán)利配合個登記類型（首次登記、轉(zhuǎn)移登記、更正登記、注銷登記）一般會頒發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證；更正登記、異議登記、查封登記、預(yù)告登記是

12、另外種特殊的登記類型，查封登記不頒發(fā)任何權(quán)證或證明，預(yù)告登記、異議登記、更正登記會頒發(fā)不動產(chǎn)登記證明。具體登記細(xì)節(jié)見不動產(chǎn)登記操作指南，關(guān)于各種權(quán)利和登記類型有詳細(xì)說明。數(shù)據(jù)共享查詢分析做什么共享查詢分析應(yīng)該拆分為兩件事，數(shù)據(jù)共享查詢和數(shù)據(jù)分析。先說共享查詢，共享查詢要面對三類對象，一是社會公眾查詢，社會公眾權(quán)利人以及相關(guān)厲害關(guān)系人有權(quán)查詢其不動產(chǎn)權(quán)屬信息及相關(guān)信息；二是與國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋這部門的數(shù)據(jù)互聯(lián)互通、數(shù)據(jù)共享和協(xié)同辦公，因為不動產(chǎn)登記中心只是負(fù)責(zé)登記頒證的工作，而其他的具體業(yè)務(wù)還是落在這個部門，比如國土做的土地規(guī)劃、土地劃撥，這些要和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中的宗地數(shù)據(jù)進(jìn)行實時交

13、互；三是給其他行政執(zhí)法部門如工商、稅務(wù)、公安、法院、檢察院、銀行提供不動產(chǎn)登記查詢服務(wù)。關(guān)于分析，實際上是統(tǒng)計分析，主要還是統(tǒng)計。為可以按地籍區(qū)、地籍子區(qū)進(jìn)行統(tǒng)計分析，也可以按權(quán)利類型、登記類型進(jìn)行統(tǒng)計分析，將統(tǒng)計數(shù)據(jù)匯總后為領(lǐng)導(dǎo)決策提供數(shù)據(jù)支持。具體參見不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)協(xié)同共享規(guī)范數(shù)據(jù)接入與上報做什么不動產(chǎn)登記有四級平臺，國家級、省級、市級、縣級。一般是由縣市級平臺做具體登記業(yè)務(wù)，逐層上報，將不動產(chǎn)登記成果數(shù)據(jù)上報到省級平臺，最后匯交到國家級平臺。上級平臺要負(fù)責(zé)接入下級數(shù)據(jù)，下級平臺負(fù)責(zé)上報本級數(shù)據(jù)到上級平臺。一般上報數(shù)據(jù)內(nèi)容分為：主體、客體、權(quán)利、登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)。主體是指權(quán)利人，客體是指不動產(chǎn)

14、單元，權(quán)利就是申請登記的各種不動產(chǎn)權(quán)利，登記業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)是指受理、審批、登簿、繕證、頒證、收費、歸檔等辦理過程中所記錄的一些信息。具體可參見不動產(chǎn)登記系統(tǒng)數(shù)據(jù)接入規(guī)范系統(tǒng)建設(shè)模式快速發(fā)證模式對于信息化基礎(chǔ)薄弱、工作時間緊的情況，基于零基礎(chǔ)，提供產(chǎn)品化的解決方案。快速實現(xiàn)不動產(chǎn)單元編號、登記信息錄入、登記簿冊管理以及不動產(chǎn)權(quán)證書的打印。系統(tǒng)升級改造模式有些地區(qū)信息化基礎(chǔ)較好，已經(jīng)有了地籍管理系統(tǒng)、房產(chǎn)管理系統(tǒng)，在不改變用戶原登記操作習(xí)慣的基礎(chǔ)上，通過業(yè)務(wù)表單修改、工作流重構(gòu)、業(yè)務(wù)類型增加、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)擴(kuò)展等方式，對原有土地或房產(chǎn)系統(tǒng)升級改造，數(shù)據(jù)遷移對接，完成不動產(chǎn)登記審批和發(fā)證相關(guān)工作。系統(tǒng)平臺完整建

15、設(shè)模式依照國家標(biāo)準(zhǔn)和地方標(biāo)準(zhǔn)，從標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范制定，基礎(chǔ)環(huán)境建設(shè)，數(shù)據(jù)整合遷移，到軟件平臺建設(shè)，全面完成不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)。不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)實施步驟兩駕馬車齊頭并進(jìn)，一把利劍解決難題。整合建庫工作理論上要走在前面，先把歷史數(shù)據(jù)整理好后再進(jìn)行頒證工作，但實際操作中整合建庫工作往往會遇到各種困難，并且面臨的行政流程上的困難遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于技術(shù)上的困難，所以不能等整合建庫工作完成后再開展登記頒證工作。實際上整合建庫和登記頒證工作可以同時進(jìn)行，以地籍區(qū)或地籍子區(qū)為單位，或者按國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋數(shù)據(jù)類型劃分，整合入庫一個區(qū)域的數(shù)據(jù)或一個行業(yè)的數(shù)據(jù)，就可以對這個區(qū)域的這類數(shù)據(jù)進(jìn)行登記頒證。所以說整合建庫

16、和登記頒證這兩駕馬車要齊頭并進(jìn)。而遇到一些特殊情況，比如數(shù)據(jù)缺失，但這個地區(qū)又要頒證，則可靠權(quán)籍調(diào)查這把利劍去解決問題。當(dāng)某些地區(qū)要頒證而歷史數(shù)據(jù)有缺失或者由于某些原因還沒有整合到不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫中，則可以申請權(quán)籍調(diào)查來補(bǔ)充缺簾農(nóng)信達(dá)不動產(chǎn)作登記產(chǎn)品鏈不前產(chǎn)根鵡成果披提南調(diào)閱不修產(chǎn)宜記業(yè)務(wù)系統(tǒng)不動產(chǎn)受記歷史數(shù)據(jù)庫共享苴詢系統(tǒng)蟄詢庫交換庫*上報摟人系統(tǒng)不前產(chǎn)根鵡成果披提南調(diào)閱不修產(chǎn)宜記業(yè)務(wù)系統(tǒng)不動產(chǎn)受記歷史數(shù)據(jù)庫共享苴詢系統(tǒng)蟄詢庫交換庫*上報摟人系統(tǒng)五大核心系統(tǒng)：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合系統(tǒng)，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)，不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)，共享查詢系統(tǒng)和上報接入系統(tǒng)，這五大核心系統(tǒng)關(guān)系如下圖所示，共同搭建起不

17、動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的平臺。五大核心系統(tǒng)中，權(quán)籍調(diào)查管理系統(tǒng)劃分為三個子系統(tǒng)：不動產(chǎn)調(diào)查子系統(tǒng)，不動產(chǎn)調(diào)查管理子系統(tǒng)和不動產(chǎn)權(quán)籍管理子系統(tǒng)。三個子系統(tǒng)雖然都是對權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)庫進(jìn)行管理，但職責(zé)和使用對象各不相同。不動產(chǎn)調(diào)查子系統(tǒng)主要是移動端應(yīng)用，由測繪單位的外業(yè)人員在實地權(quán)籍調(diào)查中使用；不動產(chǎn)調(diào)查管理子系統(tǒng)是由測繪單位內(nèi)業(yè)人員使用，將外業(yè)的權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行入庫以及對空間數(shù)據(jù)進(jìn)行糾偏糾錯和投影矯正；不動產(chǎn)權(quán)籍管理子系統(tǒng)主要給不動產(chǎn)登記中心的負(fù)責(zé)權(quán)籍管理的工作人員使用，完成測繪單位調(diào)查的權(quán)籍成果數(shù)據(jù)進(jìn)行入庫的工作，以及對權(quán)籍成果數(shù)據(jù)庫進(jìn)行整體管理。共享查詢系統(tǒng)劃分為三個子系統(tǒng)：公共查詢子系統(tǒng)、政務(wù)查詢子系統(tǒng)和共享協(xié)同辦公子系統(tǒng)。公共查詢子系統(tǒng)是面向社會公眾，部署在公網(wǎng)上，向權(quán)利人、利害關(guān)系人提供依法信息查詢服務(wù)；政務(wù)查詢子系統(tǒng)部署在政務(wù)網(wǎng)，向公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門提供信息查詢共享服務(wù)；共享協(xié)同辦公子系統(tǒng)把不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的結(jié)果數(shù)據(jù)實時共享給協(xié)同