1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稅收籌劃房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策與稅收籌劃一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的稅種主要是：營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。另外還有：城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、車輛購置稅、契稅、增值稅、關(guān)稅等；同時負(fù)有代扣代繳個人所得稅義務(wù)。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 房地產(chǎn)開發(fā)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（一）營業(yè)稅的主要稅收政策1.銷售不動產(chǎn)（包括房屋建筑物和在建工程）、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和提供應(yīng)稅勞務(wù)。應(yīng)稅營業(yè)額：全部價款和價外費用。價外費用，包括收取的手續(xù)費、補(bǔ)貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利

2、息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（一）營業(yè)稅的主要稅收政策一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；（）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（）所收款項全額上繳財政。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以

3、折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策單位和個人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額 。單位銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策納稅人將建筑工程分包給其他

4、一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策自2010年1月1日起，個一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策適用稅目：納稅人受托進(jìn)行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入應(yīng)按照“建筑業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅；其代委托方向原土地使用權(quán)人支付拆遷補(bǔ)償費的

5、行為屬于“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”行為，應(yīng)以提供代理勞務(wù)取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補(bǔ)償費后的余額為營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策適用稅目：納稅人受托進(jìn)行建一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人采用預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的，以收到預(yù)收款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策納稅義務(wù)發(fā)生時間：納稅人采一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策2.視同銷售（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（）單位或者個人自己新

6、建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策2.視同銷售一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 財稅2009111號文件規(guī)定，個人無償贈與不動產(chǎn)、土地使用權(quán)，屬于下列情形之一的，暫免征收營業(yè)稅：離婚財產(chǎn)分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 財稅一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.房產(chǎn)出租：房產(chǎn)出租（包括轉(zhuǎn)租）應(yīng)繳納租賃

7、業(yè)營業(yè)稅。4.合作建房：應(yīng)分別情況處理：土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)交換：分別納稅；土地使用權(quán)租金與房屋所有權(quán)交換：分別納稅；成立共擔(dān)風(fēng)險、共負(fù)盈虧合營企業(yè)：不納稅。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.房產(chǎn)出租：房產(chǎn)出租（包括一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策5.代建房：符合規(guī)定條件的代建房按手續(xù)費計算納稅。條件： （1）委托方與受托方簽訂代建合同； （2）用房單位能提供土地使用證和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準(zhǔn)書及基建計劃； （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金； （4）受托方與委托方全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），受托方只收取手續(xù)費（浙江省規(guī)定：不發(fā)生土地使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移）。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策5.代建房：符

8、合規(guī)定條件的代一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策6.混合銷售 納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額：（）提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策6.混合銷售一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策7.不征或免征營業(yè)稅的主要項目 (1)以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險，不征營業(yè)稅。其股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征營業(yè)稅。（2）企業(yè)兼并過程中發(fā)生的土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移，暫不征收

9、營業(yè)稅。（3）企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅。（4）破產(chǎn)拍賣房地產(chǎn)不征營業(yè)稅。 （5）舊城改造，拆遷房獲得補(bǔ)償費，不視同銷售不動產(chǎn)。 （6）將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營業(yè)稅。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策7.不征或免征營業(yè)稅的主要項一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（二）土地增值稅的主要稅收政策1.征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，并取得收入。非國有土地使有權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)繼承、贈與、出租等不屬征稅范圍。 特殊情形： （1）房地產(chǎn)交換，個人經(jīng)批準(zhǔn)可免稅，合作建房暫免征稅。 （2）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，國家收回土地使用權(quán)、地上建筑物等免稅。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政

10、策（二）土地增值稅的主要稅收政一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策2.計稅依據(jù)：土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入：包括貨幣收入、實物收入和其他收入。代收費用：計入房價的一并計稅；不計入房價的可以不計稅?？鄢M用，包括以下各項： （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額（土地價款及有關(guān)費用）。 （2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策2.計稅依據(jù)：土地增值額一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）。其中：利息費用計算應(yīng)區(qū)別兩種情況： 第一種情況是：利息費用能計算分?jǐn)偛⑻峁┫嚓P(guān)證明，按實扣除，其他開發(fā)費用按（1）、（2

11、）的5%計算扣除； 第二種情況是：利息費用不能計算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┫嚓P(guān)證明，則利息費用不單獨扣除，開發(fā)費用按（1）、（2）項的10%計算扣除。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（3）開發(fā)土地和新建房及配套一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（4）舊房及建筑物的評估價格。（5）與房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（6）追加扣除費用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按（1）、（2）的20%計算追加扣除費用。幾項特殊規(guī)定： 利息超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)部分不得扣除逾期貸款利息不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅不得單獨扣除個人購房再轉(zhuǎn)讓時，原繳納的契稅不得扣除房地產(chǎn)評估費用可以扣除一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（4）舊房及建筑物的評估價格一、房地產(chǎn)開

12、發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.稅率：四級超率累進(jìn)稅率（30%、40%、50%、60%）4.稅收優(yōu)惠：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，土地增值率未超過20%（含）的，免稅。要求分別核算，不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，應(yīng)按規(guī)定征稅。 有關(guān)納稅申報的兩種特殊情形： 逐步竣工逐步銷售，可先預(yù)征最終再進(jìn)行結(jié)算。預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入，可以預(yù)征土地增值稅。東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2 。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.稅率：四級超率累進(jìn)稅率（一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策5.清算規(guī)定：國稅稅務(wù)總局國稅發(fā)2006187號。土地增值稅的清算單位：以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單

13、位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策5.清算規(guī)定：國稅稅務(wù)總局國一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策土地增值稅的清算條件： 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策土地增值稅的清算條件：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 （1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或

14、該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 （1）已竣工驗收的房地一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策非直接銷售和自用房地產(chǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。土地增值稅的核定征收： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不

15、低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策非直接銷售和自用房地產(chǎn)：房一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 （1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； （3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； （4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。 核定征收率原則上不得低于5。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策 （1）依照法律一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（三

16、）企業(yè)所得稅的主要稅收政策1.納稅人方面：劃分居民企業(yè)和非居民企業(yè)；總分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)匯總納稅，母子公司不得合并納稅（另有規(guī)定除外）。 2.稅率方面：基本稅率25%，另有20%（適用于小型微利企業(yè)）和15%（適用于高新技術(shù)企業(yè)）兩檔優(yōu)惠稅率；預(yù)提所得稅稅率20%，優(yōu)惠稅率10%。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策（三）企業(yè)所得稅的主要稅收政一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.應(yīng)納稅所得額方面：收入實現(xiàn)的規(guī)定：不強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)利益流入工資及相關(guān)費用規(guī)定：強(qiáng)調(diào)合理性并規(guī)定限制性標(biāo)準(zhǔn)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不超過營業(yè)額的15%業(yè)務(wù)招待費規(guī)定：按發(fā)生額的60%扣除；最高不超過營業(yè)額的5傭金和手續(xù)費

17、規(guī)定：不超過合同收入金額的5%捐贈支出規(guī)定：公益性捐贈不超過利潤總額的12%財產(chǎn)損失扣除規(guī)定：見(財稅200957號)。 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策3.應(yīng)納稅所得額方面：一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策4.稅收優(yōu)惠方面：區(qū)域性優(yōu)惠為主改為產(chǎn)業(yè)性優(yōu)惠為主，直接性優(yōu)惠為主改為間接性優(yōu)惠為主。5.征收管理方面：大大加強(qiáng)了反避稅措施。6.房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的特別規(guī)定：詳見國稅發(fā)200931號。一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅收政策4.稅收優(yōu)惠方面：區(qū)域性優(yōu)惠二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)與納稅影響 1.利潤最大化目標(biāo)：收入-成本=利潤 2.企業(yè)價值最大化

18、目標(biāo)：資產(chǎn)-負(fù)債=所有者權(quán) 益（凈資產(chǎn)） 企業(yè)納稅對生產(chǎn)經(jīng)營目標(biāo)的影響： （1）銷售性稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等）影響 （2）費用性稅金（房產(chǎn)稅、車船稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅）影響二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（3）資本性稅金（增值稅、關(guān)稅、車輛購置稅、契稅、耕地占用稅）影響（4）成本性稅金（關(guān)稅、增值稅、契稅、耕地占用稅）影響（5）分配性稅金（土地增值稅、企業(yè)所得稅）影響二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（3）資本性稅金（增值二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減輕稅負(fù)的基本途徑與方式 1.不

19、影響政府財政收入的途徑與方式：稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁 稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的三種主要方式： （1）前轉(zhuǎn)：提高銷售價格轉(zhuǎn)嫁稅負(fù) （2）后轉(zhuǎn)：降低購進(jìn)價格轉(zhuǎn)嫁稅負(fù) （3）混轉(zhuǎn)：同時前轉(zhuǎn)與后轉(zhuǎn)2.影響政府財政收入的途徑與方式：偷稅、抗稅、騙稅、欠稅、逃稅、漏稅、避稅、節(jié)稅（稅收籌劃）。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（1）偷稅（Tax Evasion） 稅收征管法（第63條）關(guān)于偷稅的規(guī)定偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，不繳或者少繳應(yīng)納稅款在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，不繳或者少繳應(yīng)納稅款經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報而拒絕申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款進(jìn)行虛

20、假納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（1）偷稅（Tax E二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃刑法關(guān)于偷稅罪的規(guī)定刑法第二百零一條原規(guī)定：“偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上不滿30%并且偷稅數(shù)額在1萬元以上不滿10萬元的，或者因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次行政處罰又偷稅的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金；偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬元以上的，處3年以上7年以下有期徒刑，并處偷稅數(shù)額1倍以上5倍以下罰金”。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃刑法關(guān)于偷稅罪的規(guī)定二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃刑法第二百零一條

21、新規(guī)定（2009年2月28日修訂）：“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金；數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外?！倍?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃刑法第二百零一條新二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃偷稅的法律后果：補(bǔ)稅、罰款、加收滯納金、依法追究刑事責(zé)任。2避稅

22、（Tax Avoidance）（1）避稅的一般概念“避稅是納稅人采取的以減少納稅義務(wù)為目的的行為。但這種行為不構(gòu)成刑事違法行為。納稅人承擔(dān)較少的稅負(fù)可能是由下列原因造成的：采用某種法律組織形式或交易，利用法律的缺陷或漏洞，致使納稅人游離于稅法規(guī)定之外，或者符合某種低稅負(fù)的法律規(guī)定”（ 國際貨幣基金組織V圖若尼）。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃偷稅的法律后果：補(bǔ)稅二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（2）避稅的主要方式避稅的最主要方式關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)讓定價避稅。轉(zhuǎn)讓定價順向避稅：單純的稅收利益目標(biāo)三種常見的狀態(tài)：一方企業(yè)征稅、一方企業(yè)免稅一方企業(yè)稅重、一方企業(yè)稅輕一方企業(yè)盈利、一方企業(yè)虧

23、損二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃（2）避稅的主要方式二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃轉(zhuǎn)讓定價逆向避稅：多元的財務(wù)目標(biāo)動機(jī)幾種主要的財務(wù)動機(jī)：一方企業(yè)獨占盈余轉(zhuǎn)移資金平衡關(guān)聯(lián)企業(yè)業(yè)績開拓新市場爭取稅外利益二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃轉(zhuǎn)讓定價逆向避稅：多二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃其他避稅方式利用稅法缺陷避稅稅法存在缺陷，納稅人先發(fā)現(xiàn)、征稅機(jī)關(guān)后發(fā)現(xiàn)，事后改變稅法稅法存在缺陷，納稅人已發(fā)現(xiàn)、征稅機(jī)關(guān)也已發(fā)現(xiàn)但暫不改變稅法稅法存在缺陷，納稅人已發(fā)現(xiàn)、征稅機(jī)關(guān)也已發(fā)現(xiàn)但無力改變稅法二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃其他避稅方式利用二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收

24、籌劃反避稅的一般措施我國企業(yè)所得稅法規(guī)定：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整 。企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。 特別納稅調(diào)整的后果：補(bǔ)稅、加息。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃反避稅的一般措施二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃3稅收籌劃（Tax Planning ）（1）稅收籌劃的一般概念稅收籌劃是“通過納稅活動的安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠，從而獲得最大的稅收利益”（ 印度）NJ雅薩斯威）。 （2）

25、稅收籌劃的基本方式 稅收籌劃的基本方式之一：積極選擇和利用稅收政策。稅收籌劃的基本方式之二：合理選擇和采用會計方法。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與稅收籌劃3稅收籌劃（Tax 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的基本目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的基本目標(biāo)：合理納稅 四個方面的基本要求：.在合法的前提下實現(xiàn)總體稅負(fù)最輕或較輕稅負(fù)計算： 宏觀稅負(fù)=稅收總收入/GDP100% 企業(yè)稅負(fù) =一種或多種稅稅額/營業(yè)收入額或利潤總額100%稅負(fù)比較：企業(yè)實際稅負(fù)與行業(yè)企業(yè)平均稅負(fù)比較三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容（一）房地產(chǎn)開發(fā)企三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目

26、標(biāo)與重點內(nèi)容2.在規(guī)范的基礎(chǔ)上達(dá)到涉稅損失最少或者較少機(jī)會損失：政策性損失操作損失：業(yè)務(wù)性損失違規(guī)損失：行為性損失3.在審慎的選擇中達(dá)到納稅最遲或者較遲延期納稅：暫緩納稅、分次納稅遞延納稅：前期納稅少、后期納稅多三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容2.在規(guī)范的基礎(chǔ)上三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容4.在全面的權(quán)衡后達(dá)到綜合利益最大或者較大稅收利益等于稅外利益，謀求稅收利益，放棄稅外利益；或者謀求稅外利益，放棄稅收利益稅收利益小于稅外利益，謀求稅外利益，放棄稅收利益稅收利益大于稅外利益，謀求稅收利益，放棄稅外利益三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容4.在全面的權(quán)衡后三、房地

27、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容(二)稅收籌劃的基本技術(shù)方法 1、稅負(fù)比較法 6合理扣除法 2、 轉(zhuǎn)讓定價法 7稅率從低法 3、資本弱化法 8納稅遞延法 4、收入分劈法 9稅收屏蔽法 5核算劃分法 10案例類比法三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容(二)稅收籌劃的基三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的目標(biāo)與重點內(nèi)容（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的重點內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃除與其他企業(yè)相同的內(nèi)容外，需要重點關(guān)注與研究的一些內(nèi)容有：1.甲方供料（設(shè)備）與乙方供料（設(shè)備）的選擇2.精裝修房與毛坯房的選擇3.合作建房與組建合營企業(yè)的選擇4.自行開發(fā)商品房銷售與外購商品房銷售的選擇5.部分財產(chǎn)(房屋建