1、目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc237148864 第一部分 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃 PAGEREF _Toc237148864 h 1 HYPERLINK l _Toc237148865 第一節(jié)創(chuàng)輝輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司簡介 PAGEREF _Toc237148865 h 11 HYPERLINK l _Toc237148866 第二節(jié) 物物業(yè)管理理服務(wù)的的總體設(shè)設(shè)想 PAGEREF _Toc237148866 h 2 HYPERLINK l _Toc237148867 第二部分 擬采取取的管理理模式、工工作計劃劃和物資資裝備計計劃 PAGER

2、EF _Toc237148867 h 4 HYPERLINK l _Toc237148868 第一節(jié) 擬擬采取的的管理模模式 PAGEREF _Toc237148868 h 4 HYPERLINK l _Toc237148869 第二節(jié)擬采采取的工工作計劃劃 PAGEREF _Toc237148869 h 7 HYPERLINK l _Toc237148870 第三節(jié) 擬擬采取的的物資裝裝備計劃劃 PAGEREF _Toc237148870 h 8 HYPERLINK l _Toc237148871 第三部分 擬采取取的人員員配備、培培訓(xùn)與管管理計劃劃 PAGEREF _Toc23714887

3、1 h 10 HYPERLINK l _Toc237148872 第四部分 管理規(guī)規(guī)章制度度和物業(yè)業(yè)管理檔檔案管理理 PAGEREF _Toc237148872 h 13 HYPERLINK l _Toc237148873 第一節(jié)物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)章制度度 PAGEREF _Toc237148873 h 13 HYPERLINK l _Toc237148874 第二節(jié) 檔檔案資料料的建立立與管理理 PAGEREF _Toc237148874 h 15 HYPERLINK l _Toc237148875 第五部分 各項指指標(biāo)的承承諾及采采取的措措施 PAGEREF _Toc237148875 h 1

4、77 HYPERLINK l _Toc237148876 第六部分 社區(qū)文文化管理理 PAGEREF _Toc237148876 h 17 HYPERLINK l _Toc237148877 第七部分 物業(yè)日日常管理理服務(wù) PAGEREF _Toc237148877 h 224 HYPERLINK l _Toc237148878 第一節(jié) 入入伙管理理 PAGEREF _Toc237148878 h 24 HYPERLINK l _Toc237148879 第二節(jié) 裝裝修管理理 PAGEREF _Toc237148879 h 26 HYPERLINK l _Toc237148880 第三節(jié) 客客

5、戶管理理 PAGEREF _Toc237148880 h 29 HYPERLINK l _Toc237148881 第四節(jié) 護(hù)護(hù)衛(wèi)管理理 PAGEREF _Toc237148881 h 32 HYPERLINK l _Toc237148882 第五節(jié) 維維修管理理 PAGEREF _Toc237148882 h 35 HYPERLINK l _Toc237148883 第六節(jié) 清清潔綠化化管理 PAGEREF _Toc237148883 h 442 HYPERLINK l _Toc237148884 第七節(jié) 財財務(wù)管理理 PAGEREF _Toc237148884 h 43 HYPERLINK

6、 l _Toc237148885 第八部分 經(jīng)費收收支預(yù)算算 PAGEREF _Toc237148885 h 44 HYPERLINK l _Toc237148886 第一節(jié) 便便民服務(wù)務(wù)項目 PAGEREF _Toc237148886 h 444 HYPERLINK l _Toc237148887 第二節(jié) 財財務(wù)收支支預(yù)算 PAGEREF _Toc237148887 h 447 HYPERLINK l _Toc237148888 第九部分 智能化化系統(tǒng)的的管理維維護(hù) PAGEREF _Toc237148888 h 500 HYPERLINK l _Toc237148889 第十部分 物業(yè)（包

7、包括板房房）的維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)計劃和和實施 PAGEREF _Toc237148889 h 552第一部分 物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)的整體體設(shè)想及及策劃創(chuàng)輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司簡介公司概況佛山市順德德區(qū)創(chuàng)輝輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司成立于于20000年，注冊資本為300萬元人民幣，是新德業(yè)置業(yè)投資有限公司屬下的唯一物業(yè)管理公司，具備中華人民共和國物業(yè)管理企業(yè)二級資質(zhì)，在佛山順德地區(qū)享有較高的知名度和信譽度。公司現(xiàn)有員員工5000多人人，其中中大專以以上文化化程度1100人人，具有有初級、高高級以上上職稱的的管理及及技術(shù)人人員500多人次次，員工工持證上上崗率達(dá)達(dá)1000%,部部分成員員更為佛佛山物業(yè)業(yè)

8、管理協(xié)協(xié)會專家家組成員員。我司以“創(chuàng)創(chuàng)享美好好生活”為企業(yè)業(yè)口號，建建立了完完善的內(nèi)內(nèi)部工作作機制，倡倡導(dǎo)企業(yè)業(yè)行為的的規(guī)范化化，致力力于專業(yè)業(yè)化的發(fā)發(fā)展，著著力專業(yè)業(yè)化的發(fā)發(fā)展并提提高員工工的個人人素質(zhì)，全全心全意意為業(yè)主主創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)質(zhì)美好好生活。榮譽情況 星級級物業(yè)，溫溫馨家園園創(chuàng)輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司現(xiàn)為順順德物業(yè)業(yè)管理協(xié)協(xié)會會長長單位。創(chuàng)輝煌務(wù)求求高質(zhì)量量的物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)，為為客戶營營造文化化內(nèi)涵豐豐富的和和諧家園園，自220000年成立立以來，擔(dān)擔(dān)綱了多多個樓盤盤的全方方位物業(yè)業(yè)服務(wù)。創(chuàng)輝煌物業(yè)業(yè)管理范范圍多元元化，包包括高級級別墅、商商業(yè)大廈廈、高級級電梯洋洋房、多多層住宅宅、

9、小區(qū)區(qū)配套市市場、學(xué)學(xué)校等?，F(xiàn)現(xiàn)管理面面積約1160萬萬平方米米，管理理的項目目近200個，其其中有：東樂花花園、錦錦城花園園、新德德業(yè)商務(wù)務(wù)中心、康康城花園園一期、康康城尚城城、海景景苑、德德業(yè)大廈廈、西苑苑小區(qū)、聚聚華苑、東東駿花園園、尚明明雅舍、順順洋商廈廈、新德德業(yè)一中中附屬小小學(xué)、李李兆基中中學(xué)、順順德一中中實驗學(xué)學(xué)校等等等。一直直以來，創(chuàng)創(chuàng)輝煌物物業(yè)備受受好評，管管理項目目屢受表表彰。2002年年東樂花花園獲得得順德市市物業(yè)管管理示范范小區(qū)稱稱號；2003年年海景苑苑獲得順順德市物物業(yè)管理理示范小小區(qū)稱號號；2005年年東樂花花園獲得得佛山市市“靜安居居住小區(qū)區(qū)”稱號；2005年年

10、獲得順順德區(qū)工工商行政政管理局局授予的的“守合同同重信用用企業(yè)”稱號；2005年年康城花花園獲得得佛山市市物業(yè)管管理示范范小區(qū)稱稱號；2006年年康城花花園獲得得佛山市市物業(yè)管管理示范范小區(qū)稱稱號；2006年年獲得佛佛山市順順德區(qū)消消費者委委員授予予的“維權(quán)先先進(jìn)單位位”稱號；2007年年獲得佛佛山市順順德區(qū)消消費者委委員授予予的“物業(yè)管管理行業(yè)業(yè)誠信單單位”稱號；2008年年康城尚尚城獲得得佛山市市物業(yè)管管理示范范小區(qū)稱稱號；2008年年康城尚尚城獲得得廣東省省物業(yè)管管理示范范小區(qū)稱稱號；2008年年獲得佛佛山房協(xié)協(xié)怡翠杯杯物業(yè)服服務(wù)（工工程維修修）綜合合技能競競賽最佳佳合作獎獎；第二節(jié) 物

11、物業(yè)管理理服務(wù)的的總體設(shè)設(shè)想一、項目概概況碧桂園荔荔園位于于廣州增增城市一一環(huán)路，四四至范圍圍：東至至 經(jīng)經(jīng)二路 ，西西至 一環(huán)路路 ，南臨臨 緯五路路 ，北北面靠 緯六路路 。項目總用地地面積 9.3 萬萬平方米米，其中中居住區(qū)區(qū)用地面面積 8.117 萬萬平方米米，住宅宅用地 5.779 萬萬平方米米，公建建用地 0.337 萬平方方米，道道路用地地1.81萬平方方米，公公共綠地地0.54萬平方方米。項目總建筑筑面積8.551 萬平方方米，其其中住宅宅建筑面面積77.711 萬萬平方米米，公建建建筑面面積00.033 萬萬平方米米，商鋪鋪建筑面面積 00.777 萬平平方米，物物業(yè)管理理用

12、房建建筑面積積1700.2平平方米。項目規(guī)劃設(shè)設(shè)計的物物業(yè)類型型有： 低層別別墅 、 多層層洋房 、 商商業(yè)用房房 。居居住建筑筑物共 31 幢（其其中多層層洋房 18 幢，建建筑面積積共 2.888 萬萬平方米米；低層層別墅 50 幢，建建筑面積積共 5.003 萬平方方米）。項目的總建建筑密度度為 225.881% ，容積積率為 1.004 ，綠地地率為 36.45% 。本項目共規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)機動車車停車位位7550 個個，其中中住宅停停車位5744個，商商業(yè)停車車位1176個。項目共分 二期開發(fā)發(fā)建設(shè)，第第一期工工程計劃劃于20009年年12月月竣工并并交付使使用；二二期工程程正在規(guī)規(guī)劃籌

13、建建中，具具體交付付使用時時間待定定。二、物業(yè)管管理總體體設(shè)想根據(jù)住宅小小區(qū)的物物業(yè)管理理的自身身運作規(guī)規(guī)律，針針對碧桂桂園荔園的的實際情情況，我我們經(jīng)過過初步綜綜合分析析，認(rèn)為為在對該該項目的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)工作中中應(yīng)著重重抓好如如下幾項項工作：（一）實施施綜合管管理，創(chuàng)創(chuàng)建和諧諧人居環(huán)環(huán)境。1.對小區(qū)區(qū)的環(huán)境境的綜合合管理，注注重公共共場所、場場地的清清潔衛(wèi)生生環(huán)境。2.對所有有沙井、溝溝渠注重重疏通清清淤工作作，保障障排水系系統(tǒng)暢通通。3、對小區(qū)區(qū)的公共共設(shè)備、機機房、值值班室、宿宿舍等公公共設(shè)施施注意全全面檢修修維護(hù)，保保證這些些公共設(shè)設(shè)施設(shè)備備盡量延延長使用用壽命。（二）健全全、完

14、善善保安系系統(tǒng)，把把小區(qū)安安全工作作放在第第一位，安安全工作作包括治治安和消消防安全全兩大方方面。1.建立健健全適合合碧桂園園荔園實實際的安安全管理理規(guī)定并并嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行。2.對全體體安管員員的聘用用實行嚴(yán)嚴(yán)格把關(guān)關(guān)，嚴(yán)格格審查資資歷、經(jīng)經(jīng)歷、確確認(rèn)無不不良記錄錄，并實實行擔(dān)保保人制度度。3.利用技技防與人人防相結(jié)結(jié)合，不不留安全全隱患與與死角，對對安管員員實施半半軍事化化管理，加加強培訓(xùn)訓(xùn)，嚴(yán)格格管理。4.對消防防設(shè)備、設(shè)設(shè)施認(rèn)真真巡查，嚴(yán)嚴(yán)格管理理，使其其隨時保保持在良良好狀態(tài)態(tài)。5.加強對對業(yè)主、住住戶的治治安消防防意識和和知識的的宣傳，做做到全民民具備防防范能力力。（三）將綠綠化環(huán)境境的

15、管理理變成碧碧桂園荔園的的特色。碧桂園荔荔園的綠綠化環(huán)境境經(jīng)過精精心設(shè)計計，綠化化面積比比重很大大，綠化化覆蓋率率較高（336.445），花花草樹木木品種繁繁多，接接管后將將發(fā)揮我我們多年年對物業(yè)業(yè)的管理理經(jīng)驗，結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)的環(huán)境境特點，對對小區(qū)綠綠化進(jìn)行行精心管管理，精精心修造造，把碧碧桂園荔園塑塑造成一一個四季季花開、鳥鳥語花香香的美麗麗的居住住小區(qū)。（四）以人人為本，實實施人性性化管理理，塑造造碧桂園園荔園鮮鮮明形象象。我們將堅持持我公司司的“業(yè)主、住住戶至上上，服務(wù)務(wù)第一”的服務(wù)務(wù)宗旨，實實施“以人為為本，人人性化管管理”，逐個個走訪業(yè)業(yè)主、住住戶，廣廣泛征求求意見和和建議，集集思廣益

16、益，事事事處處為為業(yè)主、住住戶的利利益著想想，以誠誠待人，以以誠感人人，與全全體業(yè)主主、住戶戶及開發(fā)發(fā)商一起起共同努努力，完完善收費費，竭誠誠服務(wù)，用用我們的的雙手和和智慧，塑塑造碧桂桂園荔園的的美好形形象，保保證物業(yè)業(yè)的保值值與增值值。第二部分 擬采取取的管理理模式、工工作計劃劃和物資資裝備計計劃第一節(jié)擬采采取的管管理模式式一、管理體體制接管碧桂園園荔園項項目的物物業(yè)管理理業(yè)務(wù)后后，形成成以廣大大業(yè)主為為主，居居委會、派派出所參參與的共共管體制制，管理理處根據(jù)據(jù)所簽委委托管理理合同條條款要求求，嚴(yán)格格執(zhí)行廣廣東省物物業(yè)管理理條例及及廣州市市相關(guān)法法律法規(guī)規(guī)規(guī)定，對對碧桂園園荔園實實施綜合合一

17、體化化物業(yè)管管理。管管理的指指導(dǎo)思想想是：以以社會效效益為主主，經(jīng)濟濟效益、環(huán)環(huán)境效益益有機結(jié)結(jié)合，為為業(yè)主提提供一流流服務(wù)。 （一一） 外外部管理理體制 政府主管部門政府主管部門佛山市順德區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司佛山市順德區(qū)創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司碧桂園碧桂園荔園服務(wù)中心（分公司）（二）碧桂桂園荔園服服務(wù)中心心（分公公司）組組織管理理架構(gòu)佛山市順德德區(qū)創(chuàng)輝輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司根據(jù)物物業(yè)管理理服務(wù)合合同，在在增城市市設(shè)立分分公司，財財務(wù)實行行獨立核核算。分分公司組組織架構(gòu)構(gòu)圖如下下：服務(wù)中心（分公司）經(jīng)理服務(wù)中心（分公司）經(jīng)理工程維修中心保安服務(wù)中心客戶服務(wù)中心維修工安管員客戶員（三）碧桂

18、桂園荔園服服務(wù)中心心（分公公司）組組織架構(gòu)構(gòu)說明1、服務(wù)中中心（分分公司）內(nèi)內(nèi)部采取取直線職職能制的的組織形形式，盡盡量減少少管理環(huán)環(huán)節(jié)，提提高工作作效率和和保證信信息渠道道暢通。2、在崗位位設(shè)置上上，充分分考慮到到碧桂園園荔園規(guī)規(guī)模及硬硬件設(shè)施施先進(jìn)的的特點，崗崗位設(shè)置置少而精精，減少少中間層層，滿足足碧桂園園荔園的的實際需需求，降降低管理理成本。3、要求服服務(wù)中心心的管理理維修人人員素質(zhì)質(zhì)高，一一人多職職，一專專多能，最最大限度度地壓縮縮人員定定編數(shù)量量。二、監(jiān)督約約束機制制（一）碧桂桂園荔園監(jiān)監(jiān)督約束束機制示示意圖門創(chuàng)輝煌物業(yè)管理有限公司碧桂園荔園回訪雙周檢制度定期巡查業(yè) 主門創(chuàng)輝煌物業(yè)

19、管理有限公司碧桂園荔園回訪雙周檢制度定期巡查業(yè) 主（二）碧桂桂園荔園監(jiān)監(jiān)督約束束機制說說明1.由政府府部門及及業(yè)主、創(chuàng)創(chuàng)輝煌物物業(yè)管理理有限公公司對碧碧桂園荔園服服務(wù)中心心實行全全方位監(jiān)監(jiān)督。2.服務(wù)中中心內(nèi)部部運作公公開透明明，便于于大家監(jiān)監(jiān)督。3.強化佛佛山市順順德區(qū)創(chuàng)創(chuàng)輝煌物物業(yè)管理理有限公公司及碧碧桂園荔園服服務(wù)中心心（分公公司）的的檢查考考核職能能，考核核結(jié)果與與員工工工資待遇遇掛鉤。三、激勵機機制（一）激勵勵機制示示意圖激勵機制獎懲體系薪酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系激勵機制獎懲體系薪酬體系溝通體系培養(yǎng)提升體系企業(yè)文化體系（二）激勵勵機制說說明1.公司激激勵機制制分為兩兩個

20、層次次，第一一層次為為員工直直接感受受的報酬酬及獎懲懲體系。第第二層次次為溝通通、提升升、企業(yè)業(yè)文化體體系，滿滿足員工工的精神神需求。2.通過合合理的報報酬體系系設(shè)計，完完善的績績效管理理與考評評，嚴(yán)格格的獎懲懲體系，真真正做到到獎懲分分明，優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰，保護(hù)護(hù)員工長長期的工工作熱情情及動力力。3.通過加加強溝通通，加強強企業(yè)文文化建設(shè)設(shè)，引導(dǎo)導(dǎo)員工形形成共同同的價值值取向和和文化觀觀，確保保員工積積極主動動愉快地地從事本本職工作作。同時時對積極極上進(jìn)，追追求自我我提升的的員工，給給他們提提供培訓(xùn)訓(xùn)再教育育的機會會，隨著著企業(yè)的的發(fā)展，使使員工的的自身能能力不斷斷提高，盡盡可能創(chuàng)創(chuàng)造條件件滿足

21、員員工自我我價值實實現(xiàn)的愿愿望。四、管理工工作的控控制方式式1.采用定定點檢查查方式，通通過管理理處受理理投訴，追追溯處理理問題的的全過程程，檢查查有無推推拖、應(yīng)應(yīng)付之現(xiàn)現(xiàn)象，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時糾糾正。2.實行“走訪管管理、層層層檢查查”，主任任、管理理員定期期、不定定期對各各類人員員的工作作進(jìn)行檢檢查、量量化考核核獎優(yōu)罰罰劣，從從而不斷斷改善工工作質(zhì)量量。3.實行動動態(tài)信息息反饋控控制，定定期或不不定期走走訪住戶戶、街道道辦及派派出所，聽聽取他們們對服務(wù)務(wù)中心（分分公司）的的意見和和建議，并并在工作作中予以以改進(jìn)。擬采取的工工作計劃劃依據(jù)管理方方式和管管理運作作流程，我我們將工工作計劃劃分為接

22、接管管理理和常規(guī)規(guī)管理兩兩部分，按按照輕重重有序、科科學(xué)實效效的原則則，擬定定如下管管理工作作計劃。一、接管管管理工作作計劃對于接管管管理工作作，我們們注重對對資料檔檔案的接接管，一一方面要要接管開開發(fā)商所所移交的的建設(shè)施施工驗收收的各種種圖紙資資料，另另一方面面還要建建立有關(guān)關(guān)業(yè)主的的各種入入伙、交交費資料料檔案，以以便今后后進(jìn)行完完善的管管理服務(wù)務(wù)，更為為了業(yè)主主的切身身利益，所所以在接接管時我我們將對對資料檔檔案認(rèn)真真、嚴(yán)格格進(jìn)行科科學(xué)分類類、編號號、建檔檔、整理理。做好好登記造造冊，完完善交接接簽收認(rèn)認(rèn)可工作作，分清清責(zé)任，對對于各類類設(shè)備設(shè)設(shè)施，結(jié)結(jié)合設(shè)備備檔案，認(rèn)認(rèn)真核對對，辦好好

23、接收手手續(xù)。序號項 目內(nèi) 容容時 間一檔案接管建筑施工竣竣工全套套資料簽訂委托管管理合同同后一周周內(nèi)二設(shè)備接管公共設(shè)備接接管公共設(shè)備技技術(shù)檔案案二、正常期期管理工工作計劃劃序號項 目內(nèi) 容容時 間一機電設(shè)備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)設(shè)備的基礎(chǔ)礎(chǔ)資料管管理設(shè)備的運行行管理設(shè)備的維修修管理設(shè)備能源和和安全管管理每日二保安管理治安管理交通、車輛輛管理消防管理每日三小區(qū)環(huán)境管管理園林綠化管管理清潔衛(wèi)生管管理每日四財務(wù)管理費用收取財務(wù)記帳每日五社區(qū)文化活活動開展展社區(qū)宣傳舉辦社區(qū)活活動重大節(jié)假日日六便民服務(wù)和和完善配配套為住戶提供供便民服服務(wù)每日第三節(jié)擬采采取的物物資裝備備計劃一、固定資資產(chǎn)購置置表序號項目計量單位

24、數(shù)量1工程設(shè)備/儀器儀儀表1.1室外管道疏疏通機臺11.2對講主機臺12清潔設(shè)備2.1真空吸塵機機臺12.2吸水機及配配套設(shè)備備臺22.3多功能洗地地機套22.4清潔服務(wù)車車部13行政辦公設(shè)設(shè)施設(shè)備備3.1電腦含管理理軟件臺93.2打印機臺33.3數(shù)碼照相機機臺13.4電視機（培培訓(xùn)）臺13.5圖紙柜個5注：以上物物品單價價在20000元元以上，使使用年限限超過55年。二、低值工工具/器器具購置置表序號項目計量單位數(shù)量1工程工具器器具1.1沖擊鉆把11.2手電鉆把11.3電焊機臺11.4砂輪切割機機臺11.5室內(nèi)疏通機機臺11.6水泵臺21.7扳手套91.8儀表塊21.9工具箱套21.10空調(diào)

25、專用維維修工具具套11.11手電筒把101.12消防服及配配套工具具套101.13應(yīng)急燈個101.14鑰匙柜個11.15鋁合金組合合梯架51.16線纜盤個51.17低平板推車車部12行政辦公工工具器具具2.1保險柜臺12.2打卡鐘臺12.3塑封機臺12.4辦公桌椅套102.5文件柜個102.6檔案柜個23宿舍工具器器具3.1宿舍設(shè)施（床床/柜）套303.2更衣柜組30第三部分 擬采取取的人員員配備、培培訓(xùn)與管管理計劃劃一、人員配配備碧桂園碧桂園荔園服務(wù)中心（分公司）經(jīng)理：1人經(jīng)理助理：1人客戶主管：1人工程主管：1人安全主管：1人維修工：2人安管員30人（三班制）客戶員2人財務(wù)：1人以上編制：

26、41人備注：清潔潔、綠化化外包。二、人員培培訓(xùn)（一）培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容 1.企業(yè)文文化培訓(xùn)科目授課部門課時1.入司指指引（公公司簡介介、規(guī)章章制度、勞勞資政策策）經(jīng)理/主管管52.應(yīng)知應(yīng)應(yīng)會、物物業(yè)基本本特點客戶服務(wù)中中心主管管23.服務(wù)理理念及管管理目標(biāo)標(biāo)客戶服務(wù)中中心主管管14.職業(yè)道道德客戶服務(wù)中中心主管管15.客戶識識別與溝溝通技巧巧客戶服務(wù)中中心主管管16.禮儀、禮禮節(jié)客戶服務(wù)中中心主管管17.安全常常識保安服務(wù)中中心主管管18.軍事訓(xùn)訓(xùn)練（單單兵隊列列、班隊隊列）保安服務(wù)中中心主管管52.專業(yè)知知識 培訓(xùn)科目授課部門課時1.物業(yè)管管理概論論客戶服務(wù)中中心主管管12.房屋構(gòu)構(gòu)造與識識圖工程維

27、修中中心主管管13.房屋設(shè)設(shè)備基礎(chǔ)礎(chǔ)知識工程維修中中心主管管14.計算機機應(yīng)用工程維修中中心主管管15.公文寫寫作與文文書處理理客戶服務(wù)中中心主管管16.物業(yè)管管理案例例分析23.法律法法規(guī)、規(guī)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)培訓(xùn)科目授課部門課時1.法律基基礎(chǔ)知識識客戶服務(wù)中中心主管管12.國家物物業(yè)管理理條例客戶服務(wù)中中心主管管23.治安管管理處罰罰條例保安服務(wù)中中心主管管14.住宅室室內(nèi)裝飾飾裝修管管理辦法法工程維修中中心主管管15.城市住住宅小區(qū)區(qū)竣工綜綜合驗收收管理辦辦法工程維修中中心主管管16.房屋接接管驗收收標(biāo)準(zhǔn)工程維修中中心主管管17.國家示示范項目目考評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)客戶服務(wù)中中心主管管18.國家及及碧桂園

28、園荔園市市物業(yè)管管理合同同（范本本）客戶服務(wù)中中心主管管19. 國家家及碧桂桂園荔園市市前期物物業(yè)管理理協(xié)議（范范本）客戶服務(wù)中中心主管管110. 國國家及碧碧桂園荔園臨臨時管理理規(guī)約（范范本）客戶服務(wù)中中心主管管111.住宅宅裝修管管理辦法法客戶服務(wù)中中心主管管112.其他他法律法法規(guī)（房房地產(chǎn)及及物業(yè)管管理類）客戶服務(wù)中中心主管管14.管理服服務(wù)體系系 培訓(xùn)科目授課部門課時1.各部門門服務(wù)規(guī)規(guī)范各自部門22.各部門門崗位職職責(zé)、規(guī)規(guī)章制度度各自部門13.入伙流流程與入入伙管理理客戶服務(wù)中中心14.裝修流流程與裝裝修管理理客戶服務(wù)中中心15.接待客客戶服務(wù)務(wù)流程客戶服務(wù)中中心16.業(yè)主（住住

29、戶）戶戶籍管理理客戶服務(wù)中中心17.消防治治安管理理保安服務(wù)中中心18.設(shè)備、設(shè)設(shè)施維修修保養(yǎng)工程維修中中心19.電梯系系統(tǒng)運行行、保養(yǎng)養(yǎng)工程維修中中心110.樓宇宇綜合布布線系統(tǒng)統(tǒng)工程維修中中心111.物業(yè)業(yè)服務(wù)收收費客戶服務(wù)中中心112.其他他分項工工作流程程各部門113.分項項工作檢檢驗與考考核標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)各部門114.突發(fā)發(fā)事件的的預(yù)防和和應(yīng)急處處理各部門1第四部分 管理規(guī)規(guī)章制度度和物業(yè)業(yè)管理檔檔案管理理物業(yè)管理規(guī)規(guī)章制度度常言道：“沒有規(guī)規(guī)矩，不不成方圓圓”。企業(yè)業(yè)的“規(guī)矩”就是企企業(yè)制度度的“規(guī)章制制度”，健全全、完善善、具有有操作性性的規(guī)章章制度是是我公司司進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一、規(guī)規(guī)范化管管理

30、的準(zhǔn)準(zhǔn)繩和保保證。長長期以來來，佛山山市順德德區(qū)創(chuàng)輝輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司致力于于探求專專業(yè)化、規(guī)規(guī)范化的的管理途途徑，構(gòu)構(gòu)建出一一套完善善的、科科學(xué)化的的質(zhì)量保保障體系系。我公公司若能能中標(biāo)碧碧桂園荔園項項目，我我們將對對該園區(qū)區(qū)實施專專業(yè)化，規(guī)規(guī)范化管管理。規(guī)規(guī)范業(yè)主主、使用用人、來來訪客人人，以及及社區(qū)行行為、企企業(yè)管理理行為，共共建輕松松、安全全、怡人人的居住住環(huán)境，為為碧桂園園荔園項項目注入入清新和和活力，形形成全新新的現(xiàn)代代化生活活模式。在此我們歸歸納了碧碧桂園荔園初初步介入入的基本本規(guī)章制制度，以以便為中中標(biāo)后的的管理提提供有效效的管理理保證。在在中標(biāo)后后進(jìn)入日日常管理理后，

31、我我公司將將根據(jù)項項目的實實際情況況，對項項目進(jìn)行行更為深深入的管管理，并并不斷修修改和完完善制度度，以及及制定新新的符合合園區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀的規(guī)規(guī)章制度度，緊緊緊圍繞碧碧桂園荔園的的具體情情況，為為住戶提提供引導(dǎo)導(dǎo)、服務(wù)務(wù)、內(nèi)部部員工的的培訓(xùn)與與考核等等；并參參照國家家考核標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，做做到量化化、細(xì)化化，從而而使各項項制度更更具操作作性及實實用性。類別名稱人力資源管管理制度度勞動人事管管理制度度公司考勤管管理制度度物業(yè)公司獎獎罰辦法法項目人員管管理制度度計劃文檔管管理制度度物業(yè)公司計計劃管理理制度物業(yè)公司合合同管理理制度物業(yè)公司內(nèi)內(nèi)部行文文規(guī)定工程款項審審批規(guī)定定資產(chǎn)管理制制度物業(yè)公司資資產(chǎn)購置置管理

32、辦辦法辦公用品管管理細(xì)則則公務(wù)車使用用管理規(guī)規(guī)定工裝管理規(guī)規(guī)定標(biāo)識管理規(guī)規(guī)定倉庫管理規(guī)規(guī)定二級倉庫管管理規(guī)定定財務(wù)管理制制度收費管理規(guī)規(guī)定商務(wù)中心財財務(wù)管理理規(guī)定物業(yè)公司消消費卡管管理辦法法消防安全管管理制度度消防管理辦辦法公共秩序管管理制度度安管員離職職交接手手續(xù)規(guī)定定安管員請銷銷假規(guī)定定安管員訓(xùn)練練管理規(guī)規(guī)定安管員宿舍舍管理規(guī)規(guī)定安管員宿舍舍衛(wèi)生管管理規(guī)定定安管員門崗崗管理規(guī)規(guī)定停車場管理理規(guī)定對講機使用用管理規(guī)規(guī)定關(guān)于發(fā)現(xiàn)業(yè)業(yè)主未鎖鎖汽車的的處理程程序和獎獎勵辦法法后勤事務(wù)管管理制度度通訊管理規(guī)規(guī)定檔案管理制制度食堂管理制制度職工宿舍管管理規(guī)定定公司衛(wèi)生管管理規(guī)定定辦公區(qū)域衛(wèi)衛(wèi)生管理理規(guī)

33、定午間值班規(guī)規(guī)定夜間值班規(guī)規(guī)定公共設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理制度電梯機房管管理規(guī)定定配電房管理理規(guī)定第二節(jié)檔案案資料的的建立與與管理檔案資料的的管理是是物業(yè)管管理工作作的一個個重要組組成部分分，科學(xué)學(xué)的、規(guī)規(guī)范化的的檔案管管理能有有效地為為住宅區(qū)區(qū)樓宇及及共用設(shè)設(shè)施的使使用、維維修、改改建和各各項管理理工作提提供指導(dǎo)導(dǎo)和服務(wù)務(wù)。針對對碧桂園園荔園的的物業(yè)管管理形式式，做到到每一項項管理工工作有理理論、有有制度規(guī)規(guī)范、有有工作詳詳實記錄錄，計算算機系統(tǒng)統(tǒng)對原始始文件資資料進(jìn)行行管理，完完善檔案案管理工工作，從從物業(yè)管管理的角角度記錄錄每一個個住宅單單元的生生活檔案案，配備備專職檔檔案管理理人員，建建章立制

34、制，對所所有檔案案資料進(jìn)進(jìn)行嚴(yán)格格的、科科學(xué)的、集集中的管管理。一、碧桂園園荔園檔檔案的建建立（一）主要要思路1.碧桂園園荔園檔檔案資料料分類：依據(jù)小小區(qū)的具具體情況況，管理理特點略略有增減減、各有有側(cè)重。在在管理過過程中，注注重對資資料的整整理，找找到過往往管理中中存在的的缺陷和和不足，并并進(jìn)行重重新的分分類和補補充，使使其符合合對園區(qū)區(qū)細(xì)致管管理的需需求。2.檔案建建立抓住住初次接接管這一一契機，從從一開始始就注重重整理住住戶全面面的原始始資料，最最大限度度的明確確物業(yè)狀狀況和業(yè)業(yè)主的自自然狀況況，作為為分戶管管理的檔檔案基礎(chǔ)礎(chǔ)，以方方便接管管后日常常管理。3.檔案管管理實行行原始資資料與

35、電電腦管理理資料綜綜合管理理。原始始資料包包括：紙紙張、文文字、卷卷宗、錄錄像帶、膠膠卷、照照片、圖圖表等形形式；電電腦資料料包括：電腦軟、硬硬盤儲存存系統(tǒng)；做到各各種檔案案資料并并重，互互相補充充，形成成小區(qū)管管理的無無盲點網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。4.區(qū)內(nèi)各各項管理理工作必必須建立立檔案資資料，依依照“采取的的管理方方式”中制定定的規(guī)范范程序，逐逐一建檔檔，形成成標(biāo)準(zhǔn)化化、制度度化的檔檔案管理理體系。二、碧桂園園荔園檔檔案的管管理物業(yè)管理檔檔案的種種類繁多多，我們們擬采用用建立檔檔案、資資料的分分類檢索索的方式式進(jìn)行管管理。1.發(fā)展商商提供的的資料1）產(chǎn)權(quán)資資料項目批準(zhǔn)文文件；用用地批準(zhǔn)準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)執(zhí)照；

36、拆拆遷安置置資料2）技術(shù)資資料規(guī)劃圖；竣竣工圖（a.總平面圖b.單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖c.消防、附屬工程及地下管網(wǎng)竣工圖d.地質(zhì)勘測報告e.工程合同開f.竣工報告g.工程預(yù)決算h.圖紙會審記錄i.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）j.隱蔽工程驗收簽證k.沉降觀察記錄l.竣工驗收證明書m.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書n/新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書o.水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書p.砂漿、混凝土試塊試壓報告q.供水的試壓報告r.綠化工程竣工圖紙及相關(guān)資料s.其他技術(shù)資料）2.管理處處建立的的資料1）物業(yè)資資料住宅區(qū)基本本資料；住宅區(qū)區(qū)分區(qū)資資料；商商業(yè)網(wǎng)點點

37、資料；娛樂設(shè)設(shè)施資料料2）住戶資資料住戶入住資資料；入入住通知知書；入入住協(xié)議議書；家家庭人員員檔案；住戶情情況登記記表3）管理資資料保潔管理理記錄：日常巡巡查記錄錄；綠化化消殺記記錄保安管理理記錄：日常巡巡查記錄錄；交接接班記錄錄；值班班記錄；物資搬搬運放行行記錄；緊急事事件處理理記錄；車輛管管理記錄錄；夜間間查崗記記錄出租屋檔檔案：承承租人員員資料車輛管理理檔案：車位使使用協(xié)議議裝修管理理檔案：裝修申申請表（附附圖紙）；裝修工工程隊安安全責(zé)任任書；臨臨時施工工人員登登記表；施工單單位營業(yè)業(yè)執(zhí)照工程返修修檔案：住戶情情況登記記表第五部分 各項指指標(biāo)的承承諾及采采取的措措施一、總體目目標(biāo)在物業(yè)

38、管理理合同期期內(nèi)，把把小區(qū)管管理成“安全、文文明、優(yōu)優(yōu)美、舒舒適”的示范范小區(qū)，在在小區(qū)達(dá)達(dá)到硬件件指標(biāo)后后，所有有建筑物物及配套套設(shè)備設(shè)設(shè)施完善善，全部部正式竣竣工驗收收并交付付使用后后的一年年內(nèi)，達(dá)達(dá)到“市物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”，兩年年內(nèi)達(dá)到到“省物業(yè)業(yè)管理示示范小區(qū)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)”。二、分項目目標(biāo)1.房屋及及公共配配套設(shè)備備設(shè)施完完好率達(dá)達(dá)98%以上，其其中大型型設(shè)備完完好率999%以以上，中中小型設(shè)設(shè)備完好好率955%以上上，消防防水系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)備完完好率達(dá)達(dá)1000%，其其它消防防器材完完好率達(dá)達(dá)98%，公共共照明完完好率995%以以上；2.衛(wèi)生合合格率達(dá)達(dá)98%，環(huán)境境綠化完完好率995

39、%；3. 244小時電電話報修修服務(wù)，房房屋零修修、急修修及時率率1000%；維維修質(zhì)量量合格率率達(dá)到1100%；4.管理人人員專業(yè)業(yè)培訓(xùn)合合格率1100%；5.業(yè)主對對物業(yè)管管理滿意意率955%以上上，年有有效投訴訴率不超超過0.2%，投投訴處理理率1000%；6.維修服服務(wù)回訪訪率達(dá)885%；7.管理區(qū)區(qū)域內(nèi)車車輛停放放有序，交交通秩序序良好；8.做好消消防設(shè)施施、設(shè)備備的檢修修保養(yǎng)，保保證隨時時啟用；9.有效投投訴處理理和回訪訪率達(dá)1100%。第六部分 社區(qū)文文化管理理一、社區(qū)活活動設(shè)想想社區(qū)文化是是社區(qū)成成員包括括業(yè)主和和管理人人員塑造造的反映映社會文文明、體體現(xiàn)現(xiàn)代代生活方方式、具具

40、有個性性特征的的小區(qū)居居住理念念及其活活動方式式的綜合合。社區(qū)區(qū)文化具具有凝聚聚功能、導(dǎo)導(dǎo)向功能能、約束束功能、激激勵功能能和輻射射功能。社社區(qū)文化化是人們們基本生生活不可可缺少的的組成部部分，是是社會安安定團結(jié)結(jié)的需要要，是創(chuàng)創(chuàng)造小區(qū)區(qū)良好人人文環(huán)境境和提高高住戶生生活品味味的重要要手段，也也是實施施物業(yè)管管理的潤潤滑劑。社社區(qū)文化化建設(shè)是是物業(yè)管管理的使使命，營營造文明明、靜雅雅、祥和和的碧桂桂園荔園五五星級的的文化居居住環(huán)境境和人文文環(huán)境是是我們的的追求。（一）碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化的目標(biāo)標(biāo)創(chuàng)輝煌物業(yè)業(yè)管理有有限公司司已積累累了豐厚厚的文化化底蘊。我我們將通通過寓教教于樂、寓寓樂于教教

41、、循序序漸進(jìn)的的方式，以以“愛家、愛愛區(qū)、愛愛國”、“營造現(xiàn)現(xiàn)代居家家新理念念”、“綠色環(huán)環(huán)境”為主題題，堅持持大中小小散相結(jié)結(jié)合、老老中青少少相結(jié)合合、古今今中外相相結(jié)合的的原則，重重點考慮慮老人和和兒童的的需求，特特別設(shè)置置社區(qū)文文化部門門，精心心選派能能文能武武、素質(zhì)質(zhì)綜合全全面的社社區(qū)文化化專干，合合理做出出社區(qū)文文化活動動計劃和和安排，優(yōu)優(yōu)先保證證社區(qū)文文化活動動經(jīng)費及及活動場場所，開開展多樣樣化、多多層次、多多形式、全全方位的的環(huán)境文文化、形形體文化化、約束束文化、精精神文化化、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)文化、修修造文化化等活動動，突出出一些有有特色的的固定性性社區(qū)文文化活動動，把碧碧桂園荔園建建設(shè)成

42、與與特區(qū)文文化相融融合的親親和型社社區(qū)文化化的典范范。(二)碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化的重要要內(nèi)容1.碧桂園園荔園的的環(huán)境文文化社區(qū)環(huán)境是是社區(qū)的的臉面，是是社區(qū)文文化的依依托，是是最直接接最明顯顯的外在在表現(xiàn)，時時時刻刻刻影響著著業(yè)主的的心理和和情緒，影影響著業(yè)業(yè)主的生生活質(zhì)量量，影響響著社區(qū)區(qū)的人文文環(huán)境。環(huán)環(huán)境建設(shè)設(shè)是社區(qū)區(qū)文化建建設(shè)的起起點，經(jīng)經(jīng)過精心心設(shè)計和和精心維維護(hù)的環(huán)環(huán)境有助助于良好好社區(qū)文文化的形形成。（1）環(huán)境境凈化環(huán)境保護(hù)的的目標(biāo)是是小區(qū)文文明潔凈凈，環(huán)境境質(zhì)量良良好，資資源合理理利用，生生態(tài)良性性循環(huán)，基基礎(chǔ)設(shè)施施健全，生生活舒適適便捷，形形成環(huán)保保意識。我們將環(huán)境境保護(hù)

43、工工作納入入物業(yè)管管理日常常工作中中。設(shè)立立專人負(fù)負(fù)責(zé)，齊齊抓共管管。擬定定制度，及及時監(jiān)督督，并邀邀請居民民代表組組成環(huán)保保小組，義義務(wù)監(jiān)督督溝通信信息，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理。我我們將定定期向社社區(qū)成員員公布環(huán)環(huán)境公告告。我們采取的的主要措措施有：按照IISO1140000環(huán)境境管理體體系和使使用指南南，控制制家庭污污水進(jìn)入入雨水管管網(wǎng)、垃垃圾分類類袋裝和和資源化化回收、垂垂直綠化化和立體體綠化、噪噪音監(jiān)測測和管制制、空氣氣污染控控制等。（2） 環(huán)環(huán)境綠化化綠色是生命命和力量量的象征征，環(huán)境境綠化是是生活在在城市中中的現(xiàn)代代人的迫迫切需要要，生活活多一點點綠色，生生活便多多一點輕輕松，多多

44、一點健健康。創(chuàng)創(chuàng)輝煌物物業(yè)管理理有限公公司將根根據(jù)小區(qū)區(qū)的綠化化規(guī)劃特特點，合合理劃分分管理區(qū)區(qū)域，管管理好綠綠化，同同時利用用小區(qū)文文化節(jié)向向居民傳傳授園藝藝花卉知知識，鼓鼓勵引導(dǎo)導(dǎo)居民發(fā)發(fā)揮絕妙妙的想象象，綠化化自己的的小空間間，共同同參與搞搞好立體體綠化，垂垂直綠化化，全民民綠化。從從而使碧碧桂園荔園成成為園林林式、花花園式“綠色”住宅小小區(qū)。碧桂園荔荔園的綠綠化管理理擬采取取的措施施：由服務(wù)中心心和綠化化工負(fù)責(zé)責(zé)實施；對所有綠化化植物的的栽培、養(yǎng)養(yǎng)育、修修剪、造造型工作作；對所有綠化化植物的的擺放、補補植、除除草、施施肥、殺殺蟲工作作；對所有綠化化植物的的澆水等等日常養(yǎng)養(yǎng)護(hù)；對所有綠化

45、化區(qū)域的的清潔衛(wèi)衛(wèi)生工作作；根據(jù)小區(qū)情情況設(shè)計計整體和和細(xì)部綠綠化造型型方案，要要求常綠綠常新；針對不同時時令和季季節(jié)的綠綠化美化化辦法；重大節(jié)日或或活動的的綠化美美化辦法法；小區(qū)將根據(jù)據(jù)情況建建設(shè)園藝藝苗圃，培培植綠化化植物，苗苗圃實行行開放管管理，居居民可自自行欣賞賞甚至選選購；小區(qū)開展家家居綠化化擺花服服務(wù)。（3）環(huán)境境美化保護(hù)環(huán)境、綠綠化環(huán)境境是營造造“綠化環(huán)環(huán)境”的起步步和塑型型，而環(huán)環(huán)境美化化才是“畫龍點點睛”之筆，才才是“傳神”之作。碧桂園荔荔園的環(huán)環(huán)境美化化，要依依照園林林式的建建筑風(fēng)格格，在不不破壞建建筑設(shè)計計思想的的前提下下，要充充分體現(xiàn)現(xiàn)出古雅雅、現(xiàn)代代、和美美、靜宜宜、

46、自然然的整體體文化環(huán)環(huán)境，營營造出休休閑、愉愉快、安安逸、祥祥和的生生活氛圍圍。其具具體體現(xiàn)現(xiàn)方式就就是要突突出社區(qū)區(qū)觀賞文文化。在環(huán)境美化化上，擬擬采取如如下措施施：全面推廣CCIS系系統(tǒng)。服服務(wù)中心心處除了了統(tǒng)一設(shè)設(shè)計制作作與物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)CIIS相統(tǒng)統(tǒng)一的各各類美觀觀大方的的標(biāo)識牌牌以外，在在小區(qū)各各類物業(yè)業(yè)模式和和架構(gòu)上上更加深深入地灌灌注創(chuàng)輝輝煌物業(yè)業(yè)的精神神和理念念，從而而形成一一種積極極的、向向上的、美美好的愿愿望。如如人性化化的綠化化藝術(shù)、即即時凈化化的環(huán)衛(wèi)衛(wèi)意識、隱隱性管理理的安全全意識等等。這樣樣一來，就就充分實實現(xiàn)了社社區(qū)視覺覺形象的的高度協(xié)協(xié)調(diào)和統(tǒng)統(tǒng)一；建議開發(fā)公公司

47、在適適當(dāng)位置置建設(shè)兒兒童游樂樂場所，如如兒童迷迷宮、兒兒童滑梯梯、兒童童秋千等等，使其其成為兒兒童戲耍耍的樂園園；建兒童涂畫畫墻，給給孩子們們自由發(fā)發(fā)揮創(chuàng)造造的余地地；吸取國外先先進(jìn)經(jīng)驗驗，專門門設(shè)計實實用、美美觀、藝藝術(shù)化的的分類垃垃圾箱，使使其成為為碧桂園園荔園的的一道風(fēng)風(fēng)景。逢大的節(jié)假假日，開開展形式式多樣的的節(jié)日裝裝點活動動。2.碧桂園園荔園的的形體文文化社區(qū)形體文文化就是是通過人人的形體體、動作作表現(xiàn)的的文化。形形體文化化是社區(qū)區(qū)文化最最基本、最最主要的的組成部部分，它它有強身身健體，滿滿足人們們身心的的需要，減減少身心心壓力，增增加生活活樂趣。我們將采取取多種形形式，開開展豐富富多

48、彩、行行之有效效的社區(qū)區(qū)形體文文化活動動，具體體做法有有：（1）開展展文化娛娛樂活動動。開展展各種形形式的歌歌詠會、舞舞會、音音樂欣賞賞會、趣趣味游戲戲、棋類類、牌類類活動。每每年重點點舉辦22-3次次大型活活動；（2）舉辦辦體育健健身活動動，如二二年一次次的碧桂桂園荔園業(yè)業(yè)主運動動會，以以個人或或以家庭庭為單位位或以樓樓宇區(qū)域域為單位位開展友友誼比賽賽。開展展各種形形式的球球類、武武術(shù)、氣氣功活動動等；（3）組織織老年人人集體郊郊游、踏踏青、登登高等；（4）在教教師節(jié)，舉舉辦茶話話座談會會等；（5）舉辦辦美食會會餐。動動員社區(qū)區(qū)成員自自己動手手，自己己下廚，各各顯神手手，互傳傳技術(shù)，相相互交

49、流流與溝通通。這樣樣既吃了了“團圓飯飯”，又加加深了感感情，還還學(xué)習(xí)了了“食文化化”，一舉舉三得；（6）每年年開展22-3次次美容、美美發(fā)、服服飾表演演競賽，以以推動社社區(qū)的“形體美美”文化和和“穿”文化。3.碧桂園園荔園的的約束文文化社區(qū)約束文文化是對對社區(qū)成成員的思思想、心心理和行行為具有有約束和和規(guī)范作作用的文文化氛圍圍、行為為準(zhǔn)則、道道德規(guī)范范、規(guī)章章制度等等。這種種文化是是形體文文化向精精神文化化過渡的的紐帶和和橋梁，在在社區(qū)文文化中起起重要作作用。碧桂園荔荔園的約約束文化化，我們們擬采取取兩個方方面的大大行動：（1）營造造社區(qū)觀觀念文化化以傳統(tǒng)美德德和現(xiàn)代代生活理理念為基基礎(chǔ)，以以

50、文明公公約、行行為準(zhǔn)則則、道德德規(guī)范為為內(nèi)容，運運用群眾眾意識、小小區(qū)社會會輿論、共共同的習(xí)習(xí)俗等觀觀念的東東西，造造成強大大的個體體行為從從眾化的的群體心心理壓力力和動力力，使社社區(qū)成員員產(chǎn)生心心理共鳴鳴，繼而而產(chǎn)生行行為的自自我控制制。這種種約束不不是強迫迫規(guī)定，而而是一種種“軟”約束，主主要靠通通過強烈烈的社區(qū)區(qū)氛圍促促成社區(qū)區(qū)成員自自覺的行行動來維維護(hù)。（2）開展展社區(qū)制制度文化化建設(shè)社區(qū)制度文文化是由由管理處處制定，要要求社區(qū)區(qū)成員必必須遵守守的規(guī)章章制度。這這種約束束是一種種“硬”約束，不不管是誰誰，不管管是您愿愿不愿意意，都要要執(zhí)行，具具有強制制的性質(zhì)質(zhì)。制度度文化建建設(shè)是碧碧桂

51、園荔園社社區(qū)文化化不可缺缺少的重重要組成成部分，只只有它，才才能保障障既定目目標(biāo)的實實現(xiàn)，同同時制度度文化本本身也是是一種文文化，充充分傳達(dá)達(dá)著碧桂桂園荔園文文化居住住區(qū)個性性化的文文化內(nèi)涵涵。我們將制訂訂碧桂桂園荔園文文化居住住區(qū)管理理規(guī)章制制度，作作為該區(qū)區(qū)制度文文化建設(shè)設(shè)的藍(lán)本本。4.碧桂園園荔園的的精神文文化社區(qū)精神文文化是反反映社區(qū)區(qū)成員內(nèi)內(nèi)心和精精神的文文化，是是最高層層次的社社區(qū)文化化，是社社區(qū)文化化的核心心和靈魂魂，是社社區(qū)文化化的升華華，是社社區(qū)文化化中最高高尚最重重要的構(gòu)構(gòu)成因素素，是社社區(qū)文化化最終所所要追求求的目標(biāo)標(biāo)。培養(yǎng)養(yǎng)社區(qū)精精神文化化需要高高素質(zhì)的的社區(qū)成成員，而

52、而一旦這這種精神神文化形形成，社社區(qū)成員員就能達(dá)達(dá)到一種種高度精精神享受受的境界界。如何何升華碧碧桂園荔園社社區(qū)文化化的層次次，做到到雅、俗俗、教、尚尚相結(jié)合合，盡量量滿足不不同層次次的文化化需求，突突出高層層次社區(qū)區(qū)文化，是是我們的的社區(qū)文文化工作作的重點點。碧桂桂園荔園的的精神文文化，重重點包括括以下兩兩個方面面的內(nèi)容容：（1） 社社區(qū)凝聚聚文化通過社區(qū)文文化中所所蘊含的的價值觀觀、世界界觀、人人生觀、道道德規(guī)范范、行為為準(zhǔn)則和和精神理理念的宣宣傳，使使社區(qū)成成員產(chǎn)生生共鳴，形形成一種種粘合劑劑，從各各個方面面把社區(qū)區(qū)成員“粘合”起來，從從而產(chǎn)生生一種巨巨大的向向心力和和凝聚力力，將整整個

53、社區(qū)區(qū)的個人人行為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為自自覺的共共同行為為，共同同為社區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)出謀劃劃策、做做出貢獻(xiàn)獻(xiàn)，并使使其感到到能為社社區(qū)共建建而自豪豪和光榮榮，從而而達(dá)到一一種精神神上的享享受。（2） 社社區(qū)激勵勵文化是指能使社社區(qū)成員員從內(nèi)心心產(chǎn)生高高昂情緒緒、進(jìn)取取精神、鼓鼓舞推動動的社區(qū)區(qū)文化。如如開展“愛家、愛愛區(qū)、愛愛國”活動、“五四”紀(jì)念活活動、“抗日勝勝利”紀(jì)念活活動、“未來家家園設(shè)想想描繪計計劃”活動等等。文化化本身就就具有激激勵這一一特質(zhì)，營營造社區(qū)區(qū)特有的的文化氛氛圍，就就更有這這種作用用。它對對人的激激勵不是是一種外外在的推推動而是是一種內(nèi)內(nèi)在的激激發(fā)，它它不是被被動消極極地滿足足人們對

54、對實現(xiàn)自自身價值值的心理理需求，而而是通過過社區(qū)文文化的塑塑造，使使每個成成員從內(nèi)內(nèi)心深處處自覺參參與各種種文化活活動，產(chǎn)產(chǎn)生為社社區(qū)服務(wù)務(wù)的奉獻(xiàn)獻(xiàn)精神。5.碧桂園園荔園的的網(wǎng)絡(luò)文文化21世紀(jì)是是知識經(jīng)經(jīng)濟時代代，信息息是知識識的載體體，電腦腦網(wǎng)絡(luò)是是信息傳傳播的手手段。碧碧桂園荔園作作為高尚尚住宅小小區(qū)，是是文化人人聚積的的地方，所所以信息息、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)對于該該區(qū)是至至關(guān)重要要的。我們擬通過過以下工工作，建建設(shè)碧桂桂園荔園的的網(wǎng)絡(luò)文文化：（1）在IInteerneet網(wǎng)上上增設(shè)網(wǎng)網(wǎng)站，對對有需求求的用戶戶進(jìn)行聯(lián)聯(lián)網(wǎng)，分分配網(wǎng)址址、網(wǎng)頁頁，為社社區(qū)成員員與外界界傳輸知知識信息息開辟新新通道，為為開

55、展社社區(qū)文化化搭建新新舞臺。（2） 開開展網(wǎng)上上溝通、交交流、學(xué)學(xué)習(xí)。在在Intternnet網(wǎng)網(wǎng)上設(shè)“碧桂園園荔園”網(wǎng)上論論壇、網(wǎng)網(wǎng)上報告告會、網(wǎng)網(wǎng)上培訓(xùn)訓(xùn)站、網(wǎng)網(wǎng)上書苑苑、網(wǎng)上上交友站站等，使使社區(qū)成成員足不不出戶就就可以交交流、溝溝通、學(xué)學(xué)習(xí)、交交友、論論事。（3）在內(nèi)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)上上進(jìn)行社社區(qū)內(nèi)的的娛樂游游戲活動動。（4）管理理處可以以采用網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行行工作，通通知有關(guān)關(guān)事項。（三）碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化的人員員配備為真正做好好碧桂園園荔園的的社區(qū)文文化工作作，管理理處特設(shè)設(shè)置社區(qū)區(qū)文化部部，選配配綜合素素質(zhì)高的的人員，負(fù)負(fù)責(zé)社區(qū)區(qū)文化活活動的工工作。采采取專職職和兼職職相結(jié)合合、義務(wù)務(wù)協(xié)助

56、和和專業(yè)顧顧問相結(jié)結(jié)合的方方式，精精心策劃劃，共同同努力，組組織好每每一項社社區(qū)文化化活動。1.專職人人員（11人）。專專門負(fù)責(zé)責(zé)整個居居住區(qū)的的社區(qū)文文化活動動，如大大型文娛娛體育活活動、編編輯小區(qū)區(qū)報、開開辦宣傳傳欄、對對外宣傳傳等。專專職人員員熟悉和和掌握住住宅區(qū)管管理法規(guī)規(guī)，了解解住宅區(qū)區(qū)居民特特點，具具有文藝藝特長，能能文能武武、能說說會道，有有十分強強的組織織和協(xié)調(diào)調(diào)能力，是是社區(qū)文文化工作作的核心心人員。2.兼職人人員（55-6人人）。在在社區(qū)管管理人員員中挑選選愛好廣廣泛、知知識水平平高、綜綜合素質(zhì)質(zhì)好、有有較強組組織能力力和協(xié)調(diào)調(diào)能力的的人員兼兼任，在在組織大大型社區(qū)區(qū)文化活

57、活動時，協(xié)協(xié)助專職職人員工工作。3.義務(wù)協(xié)協(xié)助人員員（100人左右右）。在在社區(qū)居居民中，挑挑選熱愛愛公益事事業(yè)并具具有一定定專長的的人員，在在發(fā)給其其適當(dāng)勞勞動補貼貼的前提提下，義義務(wù)協(xié)助助社區(qū)文文化部開開展各項項活動。 （四）碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化的經(jīng)費費來源1.管理費費中撥出出部分經(jīng)經(jīng)費；2.適當(dāng)?shù)牡淖们槭帐召M，如如郊游、培培訓(xùn)等；3.接受資資助（含含發(fā)展商商）；4.其他合合法來源源。（五）碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化活動場場所1.社區(qū)文文化體育育中心；2.社區(qū)公公共場所所；3.借用學(xué)學(xué)校體育育場所；4.報紙、宣宣傳欄等等。（六）碧桂桂園荔園社社區(qū)文化化活動計計劃碧桂園荔荔園社區(qū)區(qū)文化活活

58、動計劃劃是對社社區(qū)文化化活動設(shè)設(shè)想的具具體實施施安排，是是所有社社區(qū)文化化活動的的集中反反映，是是社區(qū)文文化的重重點。碧碧桂園荔園的的社區(qū)文文化活動動在內(nèi)容容上，既既考慮全全體業(yè)主主多層次次的需要要，又突突出老人人和小孩孩的地位位與需求求，在時時間分布布上既考考慮節(jié)日日重大性性活動，又又考慮平平日經(jīng)常常性活動動，還考考慮固定定性特別別活動；在類型型和方式式上，既既考慮大大型集體體活動，又又考慮小小型分散散活動。根根據(jù)碧桂桂園荔園住住戶的特特點，我我們將突突出以下下幾項固固定性社社區(qū)文化化活動：1.秋季重重陽節(jié)“夕陽紅紅”系列活活動。老老人是城城市社區(qū)區(qū)文化的的最主要要的需求求者，這這部分社社區(qū)

59、文化化活動的的安排直直接影響響著整個個社區(qū)文文化的好好壞。城城市中的的老人在在家庭、社社會中處處于很尷尷尬的地地位，白白天子女女們、孫孫子們?nèi)トド习嗌仙蠈W(xué)，晚晚上又忙忙于家務(wù)務(wù)作業(yè)，無無睱去老老人住處處團聚，社社會活動動也少的的可憐，老老人們嚴(yán)嚴(yán)重缺乏乏心理溝溝通和情情感交流流，心里里壓抑大大，精神神無寄托托，急需需社區(qū)文文化活動動。所以以社區(qū)的的老人文文化活動動搞好了了，社區(qū)區(qū)文化活活動就等等于成功功了一半半。我們們將采取取一系列列的有宜宜于老人人身心健健康和精精神寄托托的老人人社區(qū)文文化活動動，如，給給老人提提供一個個能經(jīng)常?；顒拥牡墓潭▓鰣鏊?，開開展九九九重陽節(jié)節(jié)茶話會會、“夕陽紅紅”展

60、藝會會、金銀銀婚紀(jì)念念、全家家福慶典典、健康康老人評評比推廣廣、生活活修養(yǎng)經(jīng)經(jīng)驗交流流、出國國旅游等等。2.兒童夏夏令營系系列活動動。兒童童雖小，卻卻是社區(qū)區(qū)文化的的重要需需求者，是是社區(qū)文文化中最最活躍的的分子，孩孩子們玩玩高興了了，大人人們也就就滿意了了。我們們開展的的兒童夏夏令營活活動的形形式是多多種多樣樣的，比比如，兒兒童歌舞舞會、兒兒童智力力游戲、兒兒童球賽賽、兒童童獨立生生活訓(xùn)練練、兒童童社會生生活體驗驗等。另另外，我我們還在在社區(qū)設(shè)設(shè)置各種種兒童游游樂場所所，如蝴蝴蝶園、小小鳥天堂堂、兒童童畫墻、兒兒童迷宮宮、兒童童滑梯、兒兒童秋千千等。3. 碧桂桂園荔園業(yè)業(yè)主演講講會。了了解時